// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 12.09.2022
Prokazování naplnění výpovědního důvodu současně s výpovědí
I. Ačkoli výpovědní důvod je podle § 2310 odst. 1 o. z. nutné ve výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu určitou náležitě skutkově konkretizovat, žádné ustanovení o skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpovědí nestanoví, a ani ze smyslu a účelu právní úpravy nevyplývá, že by podmínkou oprávněnosti, případně důvodem neplatnosti či dokonce zdánlivosti výpovědi z nájmu bylo (ne)prokázání naplnění výpovědního důvodu vypovídané straně současně s výpovědí.
Smysl povinnosti stanovené v § 2310 odst. 1 o. z. uvést důvod výpovědi vyplývá ze skutečnosti, že nájem uzavřený na dobu určitou může být vypovězen před uplynutím sjednané doby nájmu jen z určitých (zákonem či smluvně stanovených) důvodů. Jsou-li důvody, pro které může být nájem vypovězen, omezeny, pak by vypovídaná strana měla vědět, zda a který z těchto stanovených důvodů druhá strana uplatňuje, aby také mohla posoudit, zda byl (mohl být) uplatněný výpovědní důvod naplněn a zda se má proti takové výpovědi případně bránit. Není povinností strany, která nájem vypovídá, aby naplněnost uplatněného výpovědního důvodu „dokládala“ či jinak prokazovala již při dání výpovědi. Bude-li mezi stranami spor o naplněnost výpovědního důvodu, má vypovídaná strana možnost podat proti takové výpovědi námitky a nebude-li s námitkami úspěšná (§ 2314 odst. 1, 3 o. z.), může se domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2314 odst. 3 o. z.). V řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. (pokud si jeho aplikaci nevyloučily) pak budou muset strany prokázat (ne)naplněnost výpovědního důvodu.
II. Dohodnou-li se (odchylně od úpravy v občanském zákoníku) strany smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené na dobu určitou, že i takovou smlouvu lze vypovědět bez důvodu, pak nemusí výpovědní důvod ve výpovědi uvádět (žádný mít nemusí) a ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. se v takovém případě neuplatní.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3329/2021, ze dne 15. 6. 2022
Dotčené předpisy:
§ 2310 odst. 1 o. z.
§ 2314 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Liberci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 8. 2020, č. j. 18 C 127/2020-104, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 13. 1. 2020, kterou jí dala žalovaná z nájmu prostor sloužících k podnikání, nacházejících se v prvním nadzemním podlaží budovy AVICENA Liberec na adrese Pálkova 1416/2, Liberec (dále též jen „Budova“), a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci (odvolací soud) rozsudkem ze dne 15. 6. 2021, č. j. 83 Co 159/2020-132, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé, současně změnil výrok o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně (jejich výši) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Za správná považoval zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně (pronajímatelka) a žalovaná (nájemkyně) uzavřely dne 18. 10. 2017 smlouvu o nájmu tam specifikovaných prostor sloužících k podnikání v Budově, a to na dobu 10 let počínaje 20. 11. 2017 (dále jen „Nájemní smlouva“) a mj. si ujednaly, že nájemkyně může nájem vypovědět z důvodu, že „provoz budovy jako lékařského domu nebude pro nájemce uspokojivý, zejména s ohledem na očekávané tržby v prostoru (záporná EBITDA lékárny jako účetní jednotky); tento výpovědní důvod je nájemce oprávněn uplatnit po prvních 2 letech nájmu“. Před uzavřením Nájemní smlouvy žalobkyně žalované tvrdila, že Budova bude lékařským domem. Dopisem z 13. 1. 2020, který byl žalobkyni doručen dne 28. 1. 2020, žalovaná Nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že provoz lékárny je pro žalovanou dlouhodobě neuspokojivý a je konstantně dosahováno záporného ekonomického ukazatele EBITDA; odkázala přitom na výpovědní důvod výslovně sjednaný v Nájemní smlouvě (dále též jen „Výpověď“). Žalobkyně s Výpovědí nesouhlasila a dne 5. 2. 2020 podala proti ní námitky, v nichž uvedla, že předmětný výpovědní důvod byl v Nájemní smlouvě ujednán neurčitě, nesrozumitelně a tedy nicotně a navíc ani nebyl skutkově doložen. Protože Výpověď nepovažovala za oprávněnou a měla za to, že nájem trvá, odmítla po uplynutí výpovědní doby předmětné prostory převzít. Dále zjistil, že v lednu a v listopadu 2019, tedy ještě před Výpovědí, žádala žalovaná o slevu z nájemného s ohledem na neuspokojivý provoz předmětu nájmu, neboť lékárna v důsledku nedostatečného obsazení Budovy nedosahuje předpokládaných tržeb. Zápornou EBITDU lékárny provozované v předmětných prostorách potvrdila zpráva auditora.
Za správný považoval také závěr soudu první stupně, že Výpověď není neoprávněná. Shodně se soudem prvního stupně měl za to, že Nájemní smlouva byla uzavřena platně, nad rámec zákonné úpravy byl ve smlouvě ujednán jiný (další) výpovědní důvod, jeho vymezení bylo dostatečně určité, příslušný článek smlouvy výslovně odkazuje na hodnotu ekonomického ukazatele EBITDA lékárny jako samostatné účetní jednotky. Nesouhlasil s tvrzením žalobkyně, že žalovaná byla povinna prokázat naplnění výpovědního důvodu již při podání Výpovědi. Uvedl, že tato povinnost nevyplývá ani ze zákona, ani nebyla účastníky smluvně ujednána. Výpověď proto obsahovala veškeré formální náležitosti (§ 2310 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, případně „občanský zákoník“), přičemž existence výpovědního důvodu (záporného ukazatele EBITDA) byla v rámci soudního řízení prokázána.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Jeho přípustnost odůvodnila tím, že v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyla doposud řešena otázka limitů výkladu právních jednání, ani otázka, kdy má být při výpovědi z nájmu prokázáno skutkové naplnění výpovědního důvodu. Namítala, že byť je třeba na právní jednání hledět spíše jako na platné než jako na neplatné, musí mít i výklad právních jednání určité hranice. Zdůraznila, že výkladem nelze překročit neurčitost a nejednoznačnost smluvních ujednání, což odvolací soud učinil v projednávané věci. Ujednání Nájemní smlouvy v části týkající se uplatněného výpovědního důvodu přináší celou řadu výkladových možností, přičemž nelze zjistit jeho jednoznačný obsah. Uplatněný výpovědní důvod pak měla žalovaná prokázat již ve Výpovědi a doložit k ní zápornou hodnotu ukazatele EBITDA lékárny. To však neučinila a neudělala tak ani po doručení námitek, v nichž na neprokázání této skutečnosti poukázala, svá tvrzení doložila teprve při jednání u soudu prvního stupně. Zdůraznila, že kdyby si strany chtěly sjednat výpovědní důvod, který nemusí prokazovat (dokládat), ujednaly by si výpověď bez udání důvodu. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a žalobě vyhověl, tedy určil, že Výpověď je neoprávněná a uložil žalované povinnost k náhradě nákladů řízení.
Žalovaná se v dovolacím vyjádření ztotožnila se skutkovými i právními závěry odvolacího soudu. Dovolání považovala za nepřípustné a účelové, měla za to, že žalobkyně neformuluje žádnou obecnou otázku hmotného práva, která by byla způsobilá založit přípustnost dovolání, její námitky považovala za nedůvodné. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, případně zamítnuto.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí.
Otázku limitů výkladu obsahu právních jednání posoudil odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit ani v této projednávané věci, a proto pro její řešení nemůže být dovolání přípustné.
Výkladu zásadně podléhá každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné), a to již proto, že závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích zdůraznil, že občanský zákoník (za jehož účinnosti byla Nájemní smlouva uzavřena), opustil důraz na formální hledisko projevu, typický pro předchozí zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013, a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, publikovaný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Projevu vůle je nutno přiznat takový význam, který mu zamýšlel dát jednající subjekt; rozhodujícím kritériem je proto úmysl jednajícího, resp. společný úmysl smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy, který má přednost před doslovným či objektivním (jazykovým) vyjádřením. Závěr odvolacího soudu, že výpovědní důvod (který žalovaná jako nájemkyně uplatnila ve Výpovědi) byl sjednán dostatečně určitě a srozumitelně, odpovídá obsahu Nájemní smlouvy. Nelze přisvědčit dovolatelce, že by způsob vyjádření tohoto výpovědního důvodu v Nájemní smlouvě vzbuzoval pochybnosti o jeho srozumitelnosti, natož že by toto ujednání nešlo platně vyložit. Vůli, kterou strany v této části Nájemní smlouvy formulovaly, lze jednoznačně vyložit a jiná její interpretace nepřichází v úvahu. Odvolací soud správně uzavřel, že možnost žalované (nájemkyně) vypovědět Nájemní smlouvu se vztahovala k záporné EBITDĚ lékárny, jenž byla provozována v prostorách, které byly předmětem smlouvy.
Dovolání je však přípustné pro řešení otázky, zda k oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání je nutné prokázat skutkové naplnění výpovědního důvodu současně s výpovědí, neboť tato otázka, na jejímž řešení rozhodnutí odvolacího soudu spočívá, nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad dovolatelka nenamítala a nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudky ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod číslem 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) formuloval a odůvodnil závěr, že celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části čtvrté, Hlavě II, Díle 2, Oddíle 3, Pododdíle 3 - § 2302 a násl. o. z.
Skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou je upraveno v § 2308 – 2311 o. z.
Strany si v Nájemní smlouvě dohodly pro nájemkyni možnost vypovědět nájem před uplynutím sjednané doby nájmu – kromě výpovědních důvodů formulovaných v § 2308 o. z. (a rovněž výslovně uvedených Nájemní smlouvě) – také tehdy, bude-li lékárna umístěná v prostorách, které byly předmětem Nájemní smlouvy, vykazovat zápornou EBITDU s tím, že tento výpovědní důvod může uplatnit nejdříve dva roky po uzavření Nájemní smlouvy.
Pro samotnou výpověď (její náležitosti, doručení, přezkum oprávněnosti atd.) si strany neujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona. Podle § 2310 odst. 1 o. z. chtěla-li tedy některá ze stran nájem vypovědět, musela ve výpovědi uvést důvod, jinak by výpověď byla neplatná. Důvod výpovědi je přitom nutné dostatečně skutkově vymezit tak, aby bylo patrno, z čeho (z jakých konkrétních skutečností) dovozuje vypovídající strana jeho naplnění (viz obdobně např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017, ze dne 9. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 761/2021). Neuvedení důvodu výpovědi bude mít podle § 2310 odst. 1 o. z. za následek neplatnost takové výpovědi; ze smyslu a účelu úpravy nájmu prostor sloužícího podnikání nevyplývá, že by se jednalo o neplatnost absolutní, půjde tedy jen o neplatnost relativní. Z těchto závěrů také vyplývá, že dohodnou-li se (odchylně od úpravy v občanském zákoníku) strany smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené na dobu určitou, že i takovou smlouvu lze vypovědět bez důvodu, pak nemusí výpovědní důvod ve výpovědi uvádět (žádný mít nemusí) a ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. se v takovém případě neuplatní.
Ačkoli výpovědní důvod je nutné ve výpovědi náležitě skutkově konkretizovat, žádné ustanovení o skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání výpovědí nestanoví, a ani ze smyslu a účelu právní úpravy nevyplývá, že by podmínkou oprávněnosti, případně důvodem neplatnosti či dokonce zdánlivosti výpovědi z nájmu bylo (ne)prokázání naplnění výpovědního důvodu vypovídané straně současně s výpovědí.
Smysl povinnosti stanovené v § 2310 odst. 1 o. z. uvést důvod výpovědi vyplývá ze skutečnosti, že nájem uzavřený na dobu určitou může být vypovězen před uplynutím sjednané doby nájmu jen z určitých (zákonem či smluvně stanovených) důvodů. Jsou-li důvody, pro které může být nájem vypovězen, omezeny, pak by vypovídaná strana měla vědět, zda a který z těchto stanovených důvodů druhá strana uplatňuje, aby také mohla posoudit, zda byl (mohl být) uplatněný výpovědní důvod naplněn a zda se má proti takové výpovědi případně bránit. Není povinností strany, která nájem vypovídá, aby naplněnost uplatněného výpovědního důvodu „dokládala“ či jinak prokazovala již při dání výpovědi. Bude-li mezi stranami spor o naplněnost výpovědního důvodu, má vypovídaná strana možnost podat proti takové výpovědi námitky a nebude-li s námitkami úspěšná (§ 2314 odst. 1, 3 o. z.), může se domáhat přezkumu oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2314 odst. 3 o. z.). V řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. (pokud si jeho aplikaci nevyloučily – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, uveřejněný pod číslem 105/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) pak budou muset strany prokázat (ne)naplněnost výpovědního důvodu.
Zjevně nemůže obstát tvrzení dovolatelky, že nemusí-li naplněnost uplatněného výpovědního důvodu vypovídající strana prokázat vypovídané straně již v době, kdy jí výpověď dává, není rozdíl mezi takovou výpovědí a výpovědí bez udání důvodů. Zatímco u výpovědi, kterou lze dát bez udání důvodu, není vypovídající strana při dání takové výpovědi logicky žádnými důvody omezena, pak může-li dát výpověď jen ze stanovených (zákonem, dohodou stran) důvodů, je omezena právě jen na tyto důvody a jejich naplněnost musí být (v případě sporu) také prokázána, jinak by byla výpověď neoprávněná. Okolnost, že naplněnost uplatněného výpovědního důvodu postačí prokázat v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 odst. 3 o. z., nic nemění na tom, že aby byla taková výpověď oprávněná, musí uplatněný výpovědní důvod odpovídat zákonu nebo dohodě stran a musí být naplněn.
Závěr odvolacího soudu (soudu prvního stupně), že naplnění výpovědního důvodu u výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání sjednaného na dobu určitou, není nutné prokázat již při dání výpovědi, je proto správný.
Protože rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal procesně neúspěšnou dovolatelku k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalované v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím její zástupkyně z řad advokátů. Výši nákladů dovolacího řízení stanovil dovolací soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srov. nález Ústavního soudu č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010).
Zástupkyně žalobkyně učinila v dovolacím řízení jeden úkon právní služby - vyjádření k dovolání - § 11 odst. 1 písm. k) AT, náleží jí tak náklady ve výši celkem 3.388 Kč, sestávající z odměny podle § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. e) AT ve výši 2.500 Kč, z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč, jež stojí vedle odměny (§ 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 AT), a náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 588 Kč (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.).
Autor: -mha-