// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor

Nájem nebytových prostor

29.06.2020 00:01

Přezkum oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, pak – kromě ustanovení § 2215 a 2216 o. z. - se na tento podnájem použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání, ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upravena podnájemní smlouvou.

II. Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího podnikání. Ustanovení § 2314 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu (neujednaly-li si něco jiného), jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut a s tím spojené námitkové řízení vztahovalo i na podnájemní vztah. Není proto ani důvod pro použití souvisejícího ustanovení § 2313 o. z. Názor odvolacího soudu, že v dané věci je možné analogicky aplikovat ustanovení § 2313, resp. § 2314 o. z., tak není správný.

III. Není-li podaná žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi žalobou ve smyslu § 2314 o. z., je třeba ji - stejně jako žalobu na určení neplatnosti - posoudit v intencích § 80 o. s. ř., tedy zabývat se otázkou existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Závěr odvolacího soudu, že v projednávané věci není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi, neboť otázka (ne)platnosti výpovědi je otázkou toliko předběžnou ve vztahu k nároku na náhradu škody (případně jiného nároku na plnění), je v souladu s judikaturou dovolacího soudu. Totéž platí i o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, ze dne 17. 3. 2020


22.06.2020 00:01

Vážné důvody pro výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Ustanovení § 2312 o. z. v části upravující „vážný důvod k výpovědi“ smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě ji sám vymezil ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Vážný důvod k výpovědi ve smyslu § 2312 o. z. bude mít některá ze stran smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, půjde-li o výpovědní důvody upravené v občanském zákoníku pro výpověď nájmu na dobu určitou před uplynutím sjednané doby nájmu. Jde totiž o důvody, v nichž se při respektování vázanosti smlouvou uzavřenou na dobu určitou, promítá uplatnění zásady výrazné změny poměrů (rebus sic stantibus), tedy důvody, které jsou natolik závažné, že s nimi zákon spojuje předčasné ukončení nájemního vztahu. Zejména jde o výpovědní důvody v § 2308, 2309, 2287 o. z.; mohou jimi být i další důvody, v těchto ustanoveních výslovně neuvedené, avšak svou intenzitou srovnatelné.

II. Obecně občanský zákoník nevyžaduje pro výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou žádné zvláštní náležitosti; musí z ní jen být zřejmé, jaké právní následky má vyvolat, tedy jaký nájem a kdy má skončit. Proto v případě, kdy se vypovídající strana domnívá, že má k výpovědi vážné důvody, a nájem vypovídá jen v kratší, tříměsíční výpovědní době, musí tyto důvody ve výpovědi uvést, aby druhá strana měla možnost se s nimi seznámit a posoudit, zda jde o důvody vskutku vážné, a zjistit, kdy nájem skončí; obdobně jako je musí uvést vypovídající strana u výpovědi z nájmu na dobu určitou (§ 2310 o. z.) a u výpovědi bez výpovědní doby (§ 2231 odst. 2 o. z.), tedy v případech, kdy je ukončení nájmu výpovědí vázáno na určité specifické důvody.

Absence uvedení vážných důvodů, pro které je nájem vypovídán v tříměsíční době, stejně jako skutečnost, že uvedené důvody nelze považovat za vážné, však nemůže mít za následek neplatnost celé výpovědi. Bude-li mít vypovídající strana k výpovědi vážné důvody a uvede je ve výpovědi, skončí nájem po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, neodůvodní-li svou výpověď, případně nelze-li důvody, které ji k výpovědi vedly a které uvedla ve výpovědi, považovat za vážné, skončí nájem uplynutím šestiměsíční výpovědní doby.

III. Byla-li dána výpověď z nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, který mohl být vypovězen i bez důvodu, a sporná je jen délka výpovědní doby, je proto třeba ve smyslu § 2312 o. z. přezkoumat vážnost důvodů, které vedly k dání výpovědi; nejde o závěr, zda je výpověď „po právu“, ale jen o závěr, zda (ne)existují vážné důvody, které k výpovědi vedly. Pak je ovšem zcela bez významu přezkoumávat oprávněnost výpovědi v řízení podle § 2314 o. z. Dojde-li ke skončení nájmu i bez existence vážných důvodů k výpovědi, postrádá smysl přezkum oprávněnosti takové výpovědi. Případný spor mezi stranami o vážnosti důvodů vedoucích k výpovědi může být řešen např. jako předběžná otázka v řízení o plnění ze smlouvy o nájmu (zaplacení dlužného nájemného za sporné měsíce apod.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, ze dne 17. 3. 2020


04.05.2020 00:02

Rozlišení mezi pachtem a nájmem; výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Zatímco podstatou nájmu je přenechání pronajaté věci pronajímatelem k dočasnému užívání nájemci, který se zavazuje za toto užívání platit nájemné, u pachtu přenechává propachtovatel pachtýři za pachtovné právo věc nejen užívat (ius utendi), ale také požívat (ius fruendi), tedy i právo na plody a užitky propachtované věci (které lze považovat podle pravidel řádného hospodaření za výnos propachtované věci); věc je propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu. V případě nájmu může být zpravidla věc užívána bez další úpravy, u pachtu je však vždy užívána vlastní pílí a úsilím. Pro rozlišení, zda jde o nájem či pacht, není významná samotná povaha věci, jež je předmětem smlouvy, ale účel smlouvy. Základním rozlišovacím kritériem mezi pachtem a nájmem je tak hospodářská funkce smlouvy; rozhodující pro posouzení, zda se jedná o nájem nebo o pacht, bude vždy obsah smlouvy.

Ani v poměrech současné právní úpravy (o. z.) není důvod odklánět se od tradičního výkladu obsahu pachtu a od dřívější judikatury, co lze považovat za pacht. Předmětem pachtu tak bude především zemědělský pozemek, závod, lom, pozemek s ložiskem nerostů, apod. Pozemek (jeho část) tak může být předmětem pachtu (typicky je-li propachtován k zemědělské nebo lesnické činnosti) i nájmu (např. zahrada, plocha k parkování, postavení cirkusu, ustájení koní apod.). O nájem (pozemku) šlo podle dřívější judikatury i v případě, že si nájemce na pozemku sám musel např. postavit boudu k prodeji uhlí, pro stáj na koně atd.

II. Užívání pozemku (jeho části) jako parkoviště v sobě bez dalšího nezahrnuje též jeho požívání, a to ani v případě, že jde o parkoviště veřejné.

III. Při úvaze, zda smlouva má znaky pachtu a jaká právní úprava má být ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z. aplikována na práva a povinnosti z ní vzniklé po 1. 1. 2014, nelze přehlédnout, že v praxi může být nezřídka obtížné rozlišit, zda se jedná o nájem, či pacht, a to i u smluv uzavřených již za účinnosti o. z. O to více by měl být soud zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala.

S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht.

IV. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v tomto pododdíle o. z. Platí to nepochybně i o ustanovení § 2312 o. z. upravujícím délku výpovědní doby u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Není přitom významné, že si „jinak“ práva a povinnosti strany upravily již před účinností o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ze dne 29. 1. 2020


24.03.2020 00:02

Předčasně podaná žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Okolnost, že žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání byla podána ještě před tím, než vypovídající straně uplynula lhůta k zpětvzetí výpovědi, není sama o sobě důvodem pro zamítnutí žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z. Je-li v době rozhodování soudu zřejmé, že lhůta pro zpětvzetí výpovědi již vypovídající straně uplynula a výpověď nebyla vzata zpět, pak soudu nic nebrání o této (původně předčasné) žalobě rozhodnout.

II. Již z výslovného znění § 2314 odst. 1, 2 o. z. je zřejmé, že podání námitek je nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nesouhlasí-li vypovídaná strana s uplatněným výpovědním důvodem, případně má-li za to, že výpověď je neplatná či zdánlivá, a chce se proto domáhat u soudu přezkumu její oprávněnosti, musí vznést proti této výpovědi námitky, a to v písemné formě a vypovídající straně je musí dodat do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena. Jen tak jí zůstane právo na přezkoumání výpovědi u soudu. Podle § 2314 odst. 3 o. z. má pak vypovídající strana možnost zvážit důvodnost uplatněných námitek a vzít výpověď zpět, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byly námitky doručeny.

Obsah námitek § 2314 o. z. neupravuje, je-li však jejich smyslem seznámit vypovídající stranu s tím, že vypovídaná strana s výpovědí nesouhlasí, a umožnit jí předejít sporu o přezkum oprávněnosti tím, že výpověď vezme zpět, pak postačí sdělení nesouhlasu; jejich obsahem nemusí být poučení vypovídající strany o možnosti vzít výpověď zpět.

III. Dá-li se podle obsahu žaloby (s přihlédnutím k dalším doplňujícím tvrzením) uzavřít, že se žalobkyně domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi, a že se jedná o žalobu podle § 2314 odst. 3 o. z., není rozumný důvod, proč by měl soud jen pro nesprávnou formulaci petitu posuzovat takovou žalobu podanou ve lhůtě stanovené v § 2314 o. z. jako obecnou žalobu na určení ve smyslu § 80 o. s. ř.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1509/2019, ze dne 18. 12. 2019


25.11.2019 00:02

Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci

Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu. V případě posuzovaného nájmu nemovitostí za účelem provozování výrobního areálu založeného smlouvou uzavřenou před 1. lednem 2014 je tak od 1. ledna 2014 třeba na toto právo aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.

V posuzované věci účastnice ve smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, ze dne 27. 8. 2019


25.11.2019 00:01

Vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele

Vznik práva nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené před 1. lednem 2014 (dříve upraveného v § 667 odst. 1 obč. zák, od 1. 1. 2014 pak v § 2220 odst. 1 o. z.) je vázán na zánik nájmu, proto došlo-li ke skončení nájmu po 31. 12. 2013, je na vypořádání nutno aplikovat ustanovení § 2220 odst. 1 o. z.

Ze znění ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. je zřejmé, že je stejně jako ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. ustanovením dispozitivním, proto závěry formulované a odůvodněné dosavadní soudní praxí o možnosti smluvních stran ujednat si práva a povinnosti odlišným způsobem se tudíž přiměřeně uplatní i v poměrech o. z. Změna právní úpravy proto neměla na platnost dotčených smluvních ujednání žádný vliv.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1477/2019, ze dne 27. 8. 2019


14.11.2019 00:00

Svoboda volby smluvního typu (nájem nebytových prostor)

I v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 bylo ponecháno zásadně na uvážení a rozhodnutí smluvních stran, jaký typ smlouvy pro konkrétní případ svého závazkového vztahu zvolí. Jinak řečeno, v poměrech posuzované nájemní smlouvy bylo věcí smluvních stran, aby vymezily předmět své smlouvy podle vlastního uvážení se zřetelem k potřebám nájemce a zájmům pronajímatele a v závislosti na tom také s přihlédnutím k tomu, jakému smluvnímu typu hodlají svůj závazek podřídit. Není pak úkolem, ale ani oprávněním, soudu, aby takto provedenou volbu „přehodnocoval“ a v konečném důsledku posuzoval příslušný právní vztah podle právní úpravy smluvního typu, jenž volbě smluvních stran – s přihlédnutím k vymezení předmětu smlouvy – evidentně neodpovídá.

Uvedené platí, i když zde pronajaté prostory představovaly soubor všech místností (nebytových prostor) budovy. I v takovém případě je totiž zapotřebí respektovat projevenou vůli smluvních stran podřídit svůj nájemní poměr – s přihlédnutím k jednoznačnému vymezení předmětu nájmu, ale i k formálnímu označení předmětné nájemní smlouvy a četným odkazům na zákon č. 116/1990 Sb., resp. na jednotlivá jeho ustanovení – speciální právní úpravě nájmu nebytových prostor. Režim nájemního vztahu tak byl podřízen zákonu č. 116/1990 Sb., nikoli právní úpravě obsažené v § 663 a násl. obč. zák.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1061/2019, ze dne 24. 7. 2019


11.11.2019 00:02

Určitost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

I. Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor upravené zákonem č. 116/1990 Sb. se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Citované ustanovení je však dispozitivní, a připouští proto, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona.

II. Výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou daná z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, není dostatečně určitá. Byť uvedení konkrétních měsíců a částek, které nájemce v jednotlivých měsících nezaplatil, je nejvhodnějším způsobem, jakým lze dlužnou částku specifikovat, nelze vyloučit, že (v závislosti na formulaci výpovědního důvodu) pronajímatel vyčíslí dlužnou částku za jiné (delší) období.

Dlužná částka přitom nemusí být specifikována toliko v samotném textu výpovědi z nájmu. Požadavku určitosti se neprotiví, je-li dlužná částka specifikována i zprostředkovaně, např. odkazem na předchozí výzvu k její úhradě.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, ze dne 24. 7. 2019


16.04.2019 00:02

Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2287 o. z.

I. Na základě ustanovení § 2311 o. z. je možné použít specifický výpovědní důvod uvedený v § 2287 o. z. i pro skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou vedle výpovědních důvodů stanovených zákonem či dohodnutých v nájemní smlouvě, jestliže se účastníci nedohodnou jinak.

II. Změnou okolností ve smyslu § 2287 o. z., pro niž nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, není skutečnost, že jeho podnikání v těchto prostorách nebylo tak úspěšné, jak předpokládal při uzavření smlouvy o nájmu. K ochraně podnikatelského rizika ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019


27.03.2019 00:01

K prodloužení doby nájmu prostoru sloužícího podnikání

I. Právní úprava nájmu nebytových prostor účinná do 31. prosince 2013 (zák. č. 116/1990 Sb.) výslovně stanovila, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Uplynutím takto sjednané doby pak nájemní poměr ze zákona (§ 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) zanikl i v případě, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý nebytový prostor (ke sjednanému účelu) po celou dobu trvání nájmu.

II. Právní úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání, která s účinností od 1. ledna 2014 nahradila dosavadní právní úpravu nájmu nebytových prostor obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., ani obecná úprava nájemního poměru již neobsahuje ustanovení obdobné § 9 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb. Je však nepochybné, že i za současné právní úpravy se uplatní obecné pravidlo obsažené v tomto ustanovení; jinak tomu při pravidelném chodu věcí ani být nemůže. Navíc toto pravidlo lze dovodit i z obecné části nyní účinného občanského zákoníku, konkrétně např. z ustanovení § 550 věty druhé před čárkou o. z.

Nadále tedy platí, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nyní účinná právní úprava – stejně jako právní úprava účinná do 31. prosince 2013 – neposkytuje žádný prostor pro závěr, že by k prodloužení sjednané doby nájmu mohla vést okolnost, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý prostor po celou dobu trvání nájmu (to však nevylučuje, aby za těchto okolností byl nájem prodloužen dohodou účastníků právního jednání).

III. I za současné právní úpravy lze dobu trvání nájemního poměru sjednaného na dobu určitou dohodnout nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců), popř. uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. Dobu trvání nájemního poměru lze sjednat i kombinací určitého časového úseku s objektivně zjistitelnou skutečností, od níž dohodnuté časové období počíná běžet.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1932/2018, ze dne 12. 12. 2018


03.12.2018 00:01

Zdánlivost a platnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

Při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání je třeba se zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi.

S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2314 odst. 3 o. z. následky, které výpověď z nájmu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, ze dne 30. 8. 2018


05.09.2018 00:02

Vyúčtování úhrad za služby u nájmu prostoru sloužícího podnikání

I v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. platí, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel svoji povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby (nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) a povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně) dále trvá. V důsledku nesplnění uvedené povinnosti nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování.

Z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 1. 6. 2018


09.07.2018 00:00

Aplikace vyhlášky č. 372/2001 Sb. na nebytové prostory

Ustanovení vyhlášky č. 372/2001 Sb. určující pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a teplou užitkovou vodu bylo nutné aplikovat i v případě nájmu nebytových prostor; okolnost, zda byly v objektu jen nebytové prostory, popř. zda se v něm nacházely i byty, není přitom významná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5417/2016, ze dne 17. 4. 2018


12.06.2018 00:02

Obnovení nájmu na dobu určitou u prostor sloužících podnikání

I. I když smlouva o nájmu byla uzavřena před 1. 1. 2014, řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) o. z. Uplynula-li proto sjednaná doba posuzovaného nájmu nebytových prostor již za účinnosti o. z., je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat podle o. z.

II. Nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z., tedy za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 o. z.). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení, nemusí však podávat žalobu u soudu. Nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

Výzva, kterou pronajímatel může zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná, nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti, pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vůlí pronajímatele je vyzvat nájemce k vyklizení prostor. Výzvu musí nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3821/2017, ze dne 14. 3. 2018


11.10.2017 00:01

Odpovědnost podnájemce za poškození pronajaté věci neznámou osobou

Základní povinností nájemce po skončení nájmu je vrátit nepoškozený předmět nájmu pronajímateli a analogicky se posuzuje povinnost podnájemce. Podnájemce odpovídá za škodu způsobenou porušením této povinnosti, a to i v případě, že nemožnost vrátit předmět podnájmu v uvedeném stavu způsobila třetí nezjištěná osoba (zde založením požáru).

Majetková újma v dané věci vznikla sice původně vlastníkovi poškozeného objektu, ale vzhledem k tomu, že nájemkyně mu již škodu uhradila, je oprávněna v rozsahu škody způsobené požárem požadovat náhradu za poškození objektu na podnájemkyni, jejíž porušení právní povinnosti spočívá nikoliv ve způsobu, jakým pečovala o ochranu předmětu podnájmu, včetně plnění speciální prevenční povinnosti podle § 670 obč. zák., nýbrž zásadním je porušení povinnosti vrátit nájemkyni nepoškozený předmět podnájmu. V příčinné souvislosti s tímto porušením vznikla nájemkyni škoda, neboť její majetkový stav se snížil o hodnotu vyplacenou vlastníku nemovitosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1329/2017, ze dne 28. 6. 2017


22.12.2015 00:02

Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené před kolaudací

V případě, kdy předpokladem platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor bylo vydání kolaudačního rozhodnutí, byla tato podmínka splněna i tehdy, kdy sice smlouva byla uzavřena v době, kdy ještě nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, účinnost smlouvy (resp. počátek nájmu) však byla vázána na právní moc tohoto kolaudačního rozhodnutí.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 945/2013, ze dne 14. 10. 2015


22.12.2015 00:01

Žádost o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor

Splňovala-li žádost o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor zákonné náležitosti, nastaly účinky fikce udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999, i když k žádosti nebyly přiloženy přílohy, na něž žádost odkazovala. Nelze totiž a priori vycházet z toho, že příloha, která měla být k žádosti přiložena pouze z vůle žadatele (tedy nikoliv z nutnosti vyhovět zákonnému požadavku splnit náležitosti žádosti), a nestalo se tak žadatelovým opomenutím, mění význam či rozsah žádosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 945/2013, ze dne 14. 10. 2015


31.10.2014 00:00

ÚS: Dokazování platnosti nájemní smlouvy dle zák. č. 116/1990 Sb.

I. V posuzované věci, na rozdíl od nálezu sp. zn. I. ÚS 2541/09, nelze ztrátu rozhodujícího dokladu (žádost obecního úřadu o udělení souhlasu k pronájmu nebytových prostor podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., v tehdy účinném znění) přičíst pochybení obecního úřadu, neboť archiválie příslušného odboru byly skartovány po deseti letech, přičemž ani stěžovatelé ve své stížnosti netvrdí, že by se tak stalo v rozporu s příslušnými právními předpisy.

II. Ani v případě, kdyby vedlejší účastnice v řízení námitku absolutní neplatnosti nájemní smlouvy nevznesla, musel by se soud touto otázkou zabývat, neboť k absolutní neplatnosti právního úkonu je soud povinen přihlédnout sám z úřední povinnosti.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 3012/13, ze dne 25. 9. 2014


15.05.2014 00:01

K důvodům výpovědi podnájmu nebytových prostor na dobu určitou

Zákon č. 116/1990 Sb. obsahoval jen speciální úpravu skončení nájmu uzavřeného na dobu určitou k nebytovým prostorám, neobsahoval však zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazoval na úpravu skončení nájmu na dobu určitou. Není-li v zákoně č. 116/1990 Sb. výslovně omezena možnost ukončit podnájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou (takové omezení neobsahovala ani obecná úprava v obč. zák.), je – i s ohledem na povahu podnájemního vztahu – správný závěr odvolacího soudu, že s ohledem na zásadu legální licence se omezení výpovědních důvodů stanovených v § 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. u smlouvy na dobu určitou pro podnájemce nebytových prostor neuplatní. Účastníkům však nic nebrání, aby si omezení možnosti skončení podnájmu před uplynutím sjednané doby sjednali v podnájemní smlouvě.

V řízení bylo zjištěno, že účastnice si v podnájemní smlouvě omezení výpovědních důvodů nesjednaly, ujednaly si jen délku výpovědní lhůty, podnájemnice proto mohla výpovědí skončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, a to aniž by výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla omezena.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4319/2013, ze dne 19. 3. 2014


03.12.2013 00:02

K přiměřenosti smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor

V posuzované věci nelze přehlédnout, že sjednaná výše smluvní pokuty byla nepřiměřená hodnotě zajištěné smluvní povinnosti (pronajaté nebytové prostory po ukončení nájemního poměru vyklidit a předat pronajímateli), jestliže zhruba osm krát převyšovala nájemné (byť bylo možné ho každoročně zvýšit o publikovanou míru inflace), jehož by mohli pronajímatelé dosáhnout, a to navíc z celého předmětu nájmu a nikoli pouze z části prostor, které měla nájemkyně v daném případě po skončení nájmu vyklidit. Přitom v daném právním vztahu bylo možné rozumně předpokládat, že v případě porušení vyklizovací povinnosti přijdou pronajímatelé především pouze o zisk ze srovnatelného nájemného, který by jinak mohli očekávat, jestliže by v relativně krátkém časovém sledu po zániku nájemního poměru (ideálně po uplynutí dohodnuté doby nájmu) pronajali předmětné místnosti (a vše ostatní, co původně tvořilo předmět nájmu) novému nájemci. Za této situace je při úvaze o platnosti ujednání o smluvní pokutě zapotřebí zkoumat, jaké důvody vedly jednající osoby ke sjednání smluvní pokuty, která výrazně (v tomto případě zhruba sedminásobně) přesahovala výši škod (zejména ušlého zisku z nájemného), jež bylo možné očekávat v souvislosti s porušením zajištěné smluvní povinnosti, a zda tyto důvody jsou způsobilé takovou výši smluvní pokuty ospravedlnit.

V této souvislosti sice nelze ztratit ze zřetele, že z hlediska preventivně – sankční funkce smluvní pokuty je žádoucí, aby smluvní pokuta plnila roli nejen paušalizované náhrady škody (uhrazovací funkce smluvní pokuty), ale aby také dostatečně motivovala a odrazovala dlužníka od porušení zajištěné smluvní povinnosti. Jestliže však sazba smluvní pokuty za porušení sjednané vyklizovací povinnosti dosahovala v projednávané věci osminásobku původně dohodnutého nájemného, navíc z celého předmětu nájmu a nikoli pouze z části, kterou byla nájemkyně povinna vyklidit, lze již pobídkovou výši smluvní pokuty pokládat za přemrštěnou (a tudíž z pohledu korektivu dobrých mravů neakceptovatelnou) a nic na tom nemění ani okolnosti zdůrazněné odvolacím soudem (nájemkyně jednala jako podnikatel – profesionál, pronajaté prostory užívala k podnikání, rozsáhlost předmětu nájmu, zájem pronajímatelů na uvolnění předmětných prostor). Je tomu tak proto, že tyto okolnosti nemohou samy o sobě ospravedlnit zcela neadekvátní majetkový prospěch, jenž by měl pronajímatelům plynout z pokračujícího užívání předmětných prostor nájemkyní (při jejich nevyklizení po skončení nájmu) a který by při běžném chodu věcí zdaleka nemohli dosáhnout jejich dalším pronájmem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2626/2013, ze dne 15. 10. 2013


< strana 1 / 5 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů