// Profipravo.cz / Nájem 07.11.2022
Odpovědnost nájemce prostoru sloužícího k podnikání za škodu
Jelikož občanský zákoník neříká, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami v případě nájmu prostor sloužících k podnikání, avšak umožňuje v ustanovení § 10 použití analogie, vychází se z úpravy těchto pojmů u nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.) jako úpravy nejbližší, resp. z prováděcího předpisu vztahujícího se k této smluvní oblasti, jímž je nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním prostoru sloužícího k podnikání provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Z toho plyne, že je jeho povinností takovou údržbu svými silami a prostředky zajišťovat, že její nesplnění je porušením zákonem uložené či smluvně ujednané povinnosti a že může představovat též okolnost svědčící o zanedbání náležitého dohledu, tedy vylučující možnost uplatnění liberačního důvodu podle § 2937 věty druhé o. z. Drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt (prostor sloužící k podnikání). Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení. Vznikla-li tedy škoda na níže položeném nebytovém prostoru v důsledku úniku vody z horního nebytového prostoru v návaznosti na prasknutí přívodní hadičky pod umyvadlem (nešlo tedy o hlavní uzávěr vody pro tento nebytový prostor), jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu.
Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že žalovaná jako nájemce prostor nezanedbala náležitý dohled (ve smyslu § 2937 o. z.) nad přívodní hadičkou k umyvadlu, neboť její prasknutí je třeba hodnotit jako nepředvídatelnou „nešťastnou náhodu“, kterou žalovaná v rámci dohledu nad předmětem nájmu nemohla odvrátit, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. Kromě toho nebylo zjištěno, co bylo důvodem havárie. Žalovaná o způsobu kontroly hadičky neuvedla nic, co by odůvodňovalo použití liberačního důvodu, a odvolací soud dovodil, že obecné zvyklosti od ní v tomto směru nic nevyžadují, neboť defektu nelze nikdy účinně předejít. To by ovšem znamenalo, že náležitým dohledem je i faktická nečinnost, což je neudržitelný závěr zpochybňující samu podstatu a účel liberačního důvodu. Není ovšem povinností poškozeného (žalobce v soudním sporu) prokazovat, jak konkrétně a z jakých příčin nastalo působení věci samy od sebe, to musí tvrdit a prokazovat ten, kdo má nad věcí dohled, aby podle doložených okolností mohl soud učinit podložený závěr, že požadavku náležitého dohledu dostál. Závěr odvolacího soudu je v tomto ohledu předčasný a jeho rozhodnutí věcně nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2342/2021, ze dne 29. 7. 2022
Dotčené předpisy:
§ 2207 o. z.
§ 2302 o. z.
§ 2937 o. z.
Kategorie: náhrada škody; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 8. 2. 2021, č. j. 43 C 80/2020-72, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 264.366 Kč s 10% úrokem z prodlení ročně z této částky od 2. 6. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1.200 Kč, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že dne 16. 1. 2019 v nebytových prostorech 3. nadzemního podlaží, nacházejících se v domě v ulici Na Zderaze 15 v Praze a užívaných žalovanou obchodní společností jako nájemkyní praskla přívodní hadička k umyvadlu a byl vytopen nebytový prostor (poškozeno vybavení kanceláře) ve 2. nadzemním podlaží téhož domu, který měla v nájmu CK SIAM TRAVEL INT. s. r. o. Žalobkyně (pojišťovna vlastníka poškozených nebytových prostor) vyplatila cestovní kanceláři na pojistném plnění požadovanou částku. Podle nájemní smlouvy z 11. 9. 2018 uzavřené mezi Home delivery s. r. o. a žalovanou na dobu určitou od 12. 9. 2018 do 31. 8. 2019 byl pronajímatel povinen odevzdat nebytový prostor žalované ve stavu způsobilém smluvenému užívání a zajistit jí plný a nerušený výkon práv spojených s jeho užíváním; žalovaná si předmět nájmu dobře prohlédla a je si plně vědoma, v jakém stavu se nachází; byla povinna hradit si drobné opravy související s užíváním pronajatých nebytových prostor a náklady spojené s běžnou údržbou; dále byla žalovaná povinna oznámit pronajímateli potřebu těch oprav, které má pronajímatel provést a umožnit jejich provedení, jinak odpovídala za škodu, která by nesplněním této povinnosti vznikla. Soud prvního stupně posoudil věc podle § 2937 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“), a uzavřel, že žalovaná s ohledem na smluvní povinnost hradit drobné opravy související s užíváním nebytových prostor a náklady spojené s běžnou údržbou byla povinna též vykonávat dohled nad věcmi umístěnými v pronajatém nebytovém prostoru. Podle soudu prvního stupně zanedbala náležitý dohled nad přívodní hadičkou, která praskla a způsobila škodu, aniž žalovaná v řízení prokázala, že by jakýmkoliv způsobem stav přívodních hadiček vizuálně zkontrolovala, byť z dokazování vyplynulo, že hadičky byly částečně přístupné. I tyto skutečnosti svědčí o tom, že žalovaná minimálně ve vztahu k vodovodní instalaci umístěné v pronajatém nebytovém prostoru náležitý dohled nevykonávala, neboť je obecně známým doporučením, aby uživatel před delším opuštěním užívaného prostoru uzavřel přívod vody do tohoto prostoru, a to právě za účelem minimalizace škod vzniklých v důsledku obdobných nahodilých událostí.
K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 20. 5. 2021, č. j. 58 Co 156/2021-105, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně i s aplikací § 2937 o. z., na rozdíl od něj však dospěl k závěru, že prasknutí přívodní vodovodní hadičky je třeba hodnotit jako nepředvídatelnou „nešťastnou náhodu“, kterou žalovaná v rámci dohledu nad předmětem nájmu nemohla odvrátit. Osobou, která měla mít nad věcí dohled, byla sice žalovaná, která však nezanedbala náležitý dohled, neboť je třeba vycházet z rozumných požadavků na řádné a zodpovědné nakládání s věcí pod dohledem, které odpovídají obecným zvyklostem a většinově uznávaným pravidlům. Žalovaná užívala pronajaté prostory jako kancelář, osoby vykonávající činnost pro žalovanou na ně dohlížely způsobem odpovídajícím běžné péči při kancelářském provozu (při odchodu byly prostory zamykány, elektrické přístroje odpojeny ze zásuvky, byla zavírána okna). Podle odvolacího soudu není možné po žalované spravedlivě požadovat, aby předvídala každý v budoucnu možný vznik škody a měla pod plnou kontrolou stav veškerých jednotlivých součástí, jimiž byl předmět nájmu tvořen. Prasknutí přívodní vodovodní hadičky se nedalo předvídat a nedalo se mu zabránit, a to ani v případě, že by ji žalovaná pravidelně prohlížela. Trvat na tom, aby žalovaná v intervalu mezi dvěma pracovními dny zavírala vodu, čímž by vzniku škody způsobené únikem vody z místa protržení hadičky zabránila, rovněž přesahuje rámec obvyklosti, který od ní bylo lze ať již v souvislosti s její prevenční povinností (§ 2900 o. z.) či dohledem nad předmětem nájmu rozumně vyžadovat.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jehož přípustnost ve smyslu § 237 o. s. ř. spatřuje v tom, že otázka výkladu druhé věty § 2937 odst. 1 o. z. (zproštění se odpovědnosti v případě nezanedbání náležitého dohledu nad věcí) nebyla dosud v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu řešena. Podle žalobkyně je účelem tohoto ustanovení chránit zájmy poškozeného, jemuž vznikla škoda s původem zcela mimo jeho sféru vlivu. Poškozený neměl možnost vzniku škody na jeho majetku předejít, v jeho moci se předmětná prasklá hadička nenacházela, neměl k ní přístup, proto tedy ani jakoukoli možnost učinit preventivní opatření k zabránění vzniku škody. Ta byla evidentně v dispoziční sféře žalované. Žalobkyně je přesvědčena, že škoda nevznikla vyšší mocí či zásahem třetí osoby, nýbrž zanedbáním údržby ze strany žalované. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání plně ztotožnila s právním posouzením odvolacího soudu a současně vyslovila nesouhlas s žalobkyní předestřenou dovolací argumentací, která ignoruje skutečnost, že za stav nemovitých věcí odpovídá především vlastník. Zopakovala, že jí nemohl být stav nebytových prostor přesně znám a že jí byl předán s ujištěním, že je prostý vad. Navrhla, aby bylo dovolání odmítnuto, resp. zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), zastoupeným advokátem ve smyslu § 241 o. s. ř., a je přípustné podle § 237 o. s. ř., pro posouzení otázky odpovědnosti nájemce za škodu způsobenou protečením vody do níže položeného nebytového prostoru. Dovolání je důvodné.
Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o. s. ř.), a může tak posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil, tedy jedině prostřednictvím dovolacího důvodu podle ustanovení § 241a odst. 2, 3 o. s. ř., vše za předpokladu, že právě na tomto právním posouzení rozhodnutí odvolacího soudu skutečně spočívá.
Podle § 2937 o. z. způsobí-li škodu věc sama od sebe, nahradí škodu ten, kdo nad věcí měl mít dohled; nelze-li takovou osobu jinak určit, platí, že jí je vlastník věci. Kdo prokáže, že náležitý dohled nezanedbal, zprostí se povinnosti k náhradě.
Jde o zcela novou úpravu zakládající objektivní typ odpovědnosti za škodu (bez ohledu na protiprávnost a zavinění – viz § 2895 o. z.), pro nějž je rozhodující naplnění tzv. kvalifikované okolnosti, vycházející z více či méně samovolného působení věci, které je způsobilé vyvolat škodu. Jde o situaci, kdy věc působí sama od sebe, tj. z vnitřních důvodů, okolností či vlastností, které nejsou vyvolány způsobem jejího užívání. Osobou povinnou k náhradě je ten, kdo měl mít nad věcí dohled. Není rozhodující, zda jej skutečně vykonával, nýbrž zda byl povinen tak činit. Dohledem může být pouhá kontrola věci bez jejího používání i její aktivní využití, při němž se pak dohled vlastně mění na požadavek správného zacházení. Pro případ, že nelze osobu povinnou dohledem určit (buď tu vůbec není anebo je tu neřešitelný spor o konkrétní osobu), přenáší zákon povinnost k náhradě škody pomocí fikce na vlastníka věci. Liberační důvod se odvozuje od kvality prováděného dohledu, neboť škůdce se může povinnosti k náhradě zprostit, prokáže-li že nezanedbal náležitý dohled. Parametry dostatečnosti při dohledu nejsou nikterak stanoveny, aby bylo možno touto obecnou normou pokrýt všechny možné případy v jejich jedinečnosti. Východiskem proto musí být rozumné požadavky na řádné a zodpovědné nakládání s věcí pod dohledem, které vyplývají buď z obecných zvyklostí a většinově uznávaných pravidel, anebo mohou být zejména u složitějších přístrojů normovány určitými standardy (manuály) pro odborné zacházení. Je tedy zřejmé, že povinnost dohledu může vyplývat z různých pramenů, jako jsou smluvní ujednání, právní předpisy či poměry mezi účastníky. V každém případě platí, že zproštění se odpovědnosti přichází v úvahu jen tehdy, prokáže-li ve sporu žalovaný škůdce, že nezanedbal náležitý dohled, tedy jej tíží břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně způsobu, jímž požadovanou míru péče nad věcí vykonával.
V projednávané věci je při posouzení rozsahu náležitého dohledu nutno zohlednit též okolnost, že žalovaná užívala nebytový prostor na základě nájemní smlouvy z 11. 9. 2018 o nájmu prostor sloužících podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), v níž bylo sjednáno, že nájemce je povinen si hradit drobné opravy související s užíváním nebytových prostor a náklady spojené s běžnou údržbou. Obdobně jsou pak upravena tato práva a povinnosti v ustanovení § 2207 o. z. (ve spojení s § 2302 věta druhá o. z.).
Podle § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.
Jelikož občanský zákoník neříká, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami v případě nájmu prostor sloužících k podnikání, avšak umožňuje v ustanovení § 10 použití analogie, vychází se z úpravy těchto pojmů u nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.) jako úpravy nejbližší, resp. z prováděcího předpisu vztahujícího se k této smluvní oblasti, jímž je nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Podle § 2 nařízení č. 308/2015 Sb. běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Podle § 3 nařízení č. 308/2015 Sb. za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
Podle § 4 písm. e) nařízení č. 308/2015 Sb. podle věcného vymezení se za drobné opravy považují opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku [písmeno e)] a opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní [písmeno g)].
Jak shora uvedeno – platí, že běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním prostoru sloužícího k podnikání provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Z toho plyne, že je jeho povinností takovou údržbu svými silami a prostředky zajišťovat, že její nesplnění je porušením zákonem uložené či smluvně ujednané povinnosti (§ 2910 a § 2913 o. z.) a že může představovat též okolnost svědčící o zanedbání náležitého dohledu, tedy vylučující možnost uplatnění liberačního důvodu podle § 2937 věty druhé o. z. Drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt (prostor sloužící k podnikání). Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení. Vznikla-li tedy škoda na níže položeném nebytovém prostoru v důsledku úniku vody z horního nebytového prostoru v návaznosti na prasknutí přívodní hadičky pod umyvadlem (nešlo tedy o hlavní uzávěr vody pro tento nebytový prostor), jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti žalované provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu.
Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že žalovaná jako nájemce prostor nezanedbala náležitý dohled (ve smyslu § 2937 o. z.) nad přívodní hadičkou k umyvadlu, neboť její prasknutí je třeba hodnotit jako nepředvídatelnou „nešťastnou náhodu“, kterou žalovaná v rámci dohledu nad předmětem nájmu nemohla odvrátit, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu z 28. 1. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1817/2020, v němž šlo o podobnou situaci prasklého uzávěru vody pod umyvadlem v pronajatém bytě). Kromě toho nebylo zjištěno, co bylo důvodem havárie. Žalovaná o způsobu kontroly hadičky neuvedla nic, co by odůvodňovalo použití liberačního důvodu, a odvolací soud dovodil, že obecné zvyklosti od ní v tomto směru nic nevyžadují, neboť defektu nelze nikdy účinně předejít. To by ovšem znamenalo, že náležitým dohledem je i faktická nečinnost, což je neudržitelný závěr zpochybňující samu podstatu a účel liberačního důvodu. Není ovšem povinností poškozeného (žalobce v soudním sporu) prokazovat, jak konkrétně a z jakých příčin nastalo působení věci samy od sebe, to musí tvrdit a prokazovat ten, kdo má nad věcí dohled, aby podle doložených okolností mohl soud učinit podložený závěr, že požadavku náležitého dohledu dostál. Závěr odvolacího soudu je v tomto ohledu předčasný a jeho rozhodnutí věcně nesprávné.
Vzhledem k tomu, že žalobkyní uplatněný dovolací důvod byl naplněn, Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, aniž nařizoval jednání, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v dalším řízení soud opětovně posoudí oprávněnost uplatněného nároku, a to i z hlediska dalších v úvahu přicházejících ustanovení zákona k náhradě škody (viz též § 2913 o. z. o povinnosti k náhradě z porušení smluvního ujednání, která je vystavěna na poněkud odlišných předpokladech). V novém rozhodnutí o věci rozhodne nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-