// Profipravo.cz / Obecná ustanovení závazkového práva 05.09.2023
Aplikace zákona o realitním zprostředkování na trojstrannou rezervační smlouvu
V projednávaném případě zájemci o koupi nemovitostí vyhledaní realitním zprostředkovatelem uzavřeli se zprostředkovatelem a s vlastníky předmětných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž se realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování], kterou zájemci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování].
Je tedy správný názor odvolacího soudu, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, ze dne 20. 6. 2023
Dotčené předpisy:
§ 2 zák. č. 39/2020 Sb.
§ 3 zák. č. 39/2020 Sb.
§ 14 zák. č. 39/2020 Sb.
§ 15 zák. č. 39/2020 Sb.
Kategorie: převod nemovitostí, katastr; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci - zájemci o koupi nemovitosti v postavení spotřebitelů - se domáhají vrácení rezervačního poplatku, který si žalovaná - realitní kancelář v postavení podnikatele – ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutou, neboť žalobci odmítli uzavřít realitní smlouvu podle zákona ř. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování).
Obvodní soud pro Prahu 9 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 5. 8. 2021, č. j. 67 C 82/2021-55, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 72 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 4. 2. 2021 do zaplacení a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 3. 2. 2022, č. j. 53 Co 388/2021-81, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé potvrdil, jeho nákladový výrok změnil jen tak, že určil výši náhrady nákladů řízení částku 53 020 Kč; jinak jej potvrdil, a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že dne 19. 11. 2020 byla mezi žalovanou (realitní zprostředkovatel), M. G., H. H., a M. T. jako vlastníky a převodci a žalobci jako zájemci uzavřena trojstranná smlouva o rezervaci. Předmětem rezervace byla část (nezapsaná v katastru nemovitostí) blíže označeného pozemku. Žalobci v souladu s rezervační smlouvou uhradili žalované tzv. rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč, měli vážný zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (za účelem koupě stavebního pozemku pro stavbu rodinného domu), k jejímuž podpisu však z důvodu na straně žalované nedošlo; nezajistila totiž zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, jak garantovala v e-mailu ze dne 11. 12. 2020. Dne 29. 1. 2021 zástupce žalobců zaslal žalované odstoupení od smlouvy o rezervaci a současně ji vyzval k vrácení rezervačního poplatku.
Po právní stránce odvolací soud s poukazem na důvodovou zprávu k zákonu č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), a komentářovou literaturu (Slanina, L., Pazdera, M., Grygar T. Zákon o realitním zprostředkování. Praha: Leges, 2020 a Kříž J. K definici smlouvy o realitním zprostředkování. Obchodní právo. Praha: Wolters Kluwer, 2020) shledal nepřijatelným názor žalované, která prosazovala, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Nepřisvědčil výkladu žalované, podle něhož by se v rámci trojstranného vztahu (prodávající, kupující, zprostředkovatel), typického pro podnikání v oblasti prodeje realit, ochrana poskytovaná tímto zákonem nevztahovala na jednu ze stran realitní smlouvy, povětšinou na kupujícího, často pak v pozici spotřebitele; je zřejmé, že záměrem zákonodárce bylo, aby se některá ochranná ustanovení vztahovala právě na takové smlouvy, v nichž bude spotřebitel v pozici kupujícího. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002). Stejné platí u ustanovení § 16 nebo § 19 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování, jež rovněž míří na rezervační smlouvy uzavírané se spotřebiteli. Některá ustanovení pak mohou být aplikována pouze na uvedené rezervační smlouvy (zákaz stanovený v § 15, povinnost upravená v § 11 či informační povinnosti v § 12 zákona o realitním zprostředkování). Podle odvolacího soudu bylo účelem posuzované smlouvy uzavření realitní smlouvy (popř. smlouvy o smlouvě budoucí realitní); žalovaná se jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázala (v čl. II. 2.) vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům coby zájemcům o koupi nemovitosti. Tomu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, rovněž svědčí žalovanou ve smlouvě uváděná terminologie zákona o realitním zprostředkování (žalovaná sama sebe ve vztahu k dalším účastníkům, včetně žalobců, označuje jako realitního zprostředkovatele, účelem posuzované smlouvy je uzavření realitní smlouvy, a to i v podobě smlouvy o smlouvě budoucí). Jelikož speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou - nepojmenovanou. Z toho plyne, že se na posuzovanou smlouvu vztahuje i ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu (jak je sjednána v čl. V. 1 smlouvy). Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho žalobcům vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.
Žalovaná na přípustnost dovolání usuzuje z toho, že rozsudek odvolacího soudu závisí na otázce hmotného práva, jež nebyla v rozhodování dovolacího soudu dosud vyřešena, a to zda-li na třístrannou smlouvu, účelem které je krom jiného vytvoření právního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a definovaní podmínek budoucí realitní smlouvy mezi těmito stranami, byť za účasti realitního zprostředkovatele, který má řádně uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu se stranou prodávající, dopadá zákon o realitním zprostředkování či nikoliv.
Žalobci v písemném vyjádření navrhli dovolání odmítnout jako nepřípustné, popř. zamítnout.
Nejvyšší soud dovolání projednal podle úpravy zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“).
Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 o. s. ř.).
Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání nelze podat z důvodu vad podle § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3.
Nesprávným právním posouzením věci je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Dovolatelka považuje závěr odvolacího soudu, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, za nesprávný „en bloc“. V praxi by tak docházelo ke zcela absurdní situaci, kdy strana kupující bude blokovat jiným zájemcům možnost koupi nemovitosti, ačkoliv se sama nemůže ke koupi platně zavázat a ani není povinna transakci dokončit. Na posuzovaný právní vztah založený rezervační smlouvou ani na rezervační smlouvu jako takovou se zákon o realitním zprostředkování nevztahuje, neboť žalobci, jako třetí strana, nebyli klienty žalované a ta pro ně žádnou zprostředkovatelskou činnost nevykonávala; vykonávala ji pouze pro zájemce – vlastníky. Odvolací soud rozsudek odůvodnil „absolutně“ nepřiléhavou judikaturou týkající se dvoustranných smluv mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem o zprostředkování, kdy právě absence přímého závazku prodávajícího způsobuje neplatnost těchto smluv. Tato judikatura naopak potvrzuje názor žalované, že závazek mezi žalobci a vlastníky platně vznikl (včetně jeho zajištění smluvní pokutou), jelikož oba byli účastníky rezervační smlouvy. Na podporu své argumentace poukázala na důvodovou zprávu k § 3 odst. 1 a § 14 zákona o realitním zprostředkování a komentářovou literaturu. Dále namítá, že důvody pro odstoupení od rezervační smlouvy nebyly naplněny, když žalobci byli před jejím uzavřením upozorněni na vady pozemku a seznámeni s jeho právním a faktickým stavem.
Dovolací soud shledal dovolání přípustným, neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, zda se zákon o realitním zprostředkování vztahuje na trojstrannou rezervační smlouvu (označenou jako smlouva o rezervaci), která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění účinném k datu uzavření smlouvy (19. 11. 2020) - dále opět jen „zákon o realitním zprostředkování“, se pro účely tohoto zákona rozumí
a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,
b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování,
c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy,
d) realitní smlouvou smlouva o nabytí
1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo
2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
Podle § 3 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem (odst. 1). Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (odst. 2).
Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Podle § 15 věty první zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.
Důvodová zpráva k § 2 písm. a) zákona o realitním zprostředkování mj. uvádí, že realitním zprostředkováním se pro účely tohoto zákona rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b), přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“. Poměrně široké vymezení činnosti slovy „jejímž účelem“ je zvoleno zcela záměrně, a to s ohledem na specifický charakter realitního zprostředkování. Tím je pokryt široký rozsah činností realizovaných v rámci realitního zprostředkování a je minimalizován prostor pro případné obcházení zákona (...). S využitím ustanovení § 3, případně s přihlédnutím k obecným ustanovením zprostředkování bude možno dovodit, že jde o realitní zprostředkování v případě, kdy činnost prokazatelně směřuje ke zprostředkování realitního obchodu (uzavření realitní smlouvy) a tato služba je úplatná. Požadavek úplatnosti smlouvy, v jejímž rámci je služba poskytována, je odrazem subsidiárního uplatnění ustanovení o zprostředkování v o. z. pro realitní zprostředkování.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, s odkazy na právní teorii připomněl, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“
Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018).
V projednávaném případě žalobci - zájemci o koupi nemovitostí (potencionální kupující) vyhledaní žalovanou uzavřeli s žalovanou (označenou jako realitní zprostředkovatel) a s vlastníky dotyčných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž ujednali (viz čl. II. 2) následující: „Realitní zprostředkovatel se zavazuje, že po dobu rezervace bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy, a to to tím, že (i) nebude k nemovitosti po uzavření této smlouvy sjednávat další rezervační smlouvy; (ii) po uhrazení rezervačního poplatku dle podmínek uvedených v této smlouvě a zároveň poté, co obdrží všechny dostačující informace spojené s převodem vlastnického práva k nemovitosti, zajistí vypracování návrhu realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě (pokud je některou ze stran požadována), advokátní úschovu kupní ceny, zajištění ověření podpisu převodce i zájemce na realitní smlouvě a podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí osobou k tomu oprávněnou, a to P. U.; všechny tyto úkony jsou hrazeny z uhrazeného rezervačního poplatku“. V čl. II. 4 ujednali: „Zájemce se zavazuje, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti realitního zprostředkovatele s převodcem smlouvu budoucí o realitní smlouvě a následně ve lhůtě dle této budoucí smlouvy realitní smlouvu nebo rovnou realitní smlouvu“. V čl. III. 2 ujednali: Strany sjednávají, že rezervační poplatek bude v případě uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o budoucí realitní smlouvě mezi převodcem a zájemcem s výslovným souhlasem zájemce v plné výši použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele za zprostředkování: a) uzavření realitní smlouvy, jestliže byla uzavřena realitní smlouva, přičemž je provize realitního zprostředkovatele v takovém případě splatná v den uzavření realitní smlouvy; nebo b) zprostředkování příležitosti uzavřít realitní smlouvu v případě uzavření smlouvy o budoucí realitní smlouvě.“ Rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč žalobci uhradili na účet žalované v souladu s čl. III. 1 smlouvy.
Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z citovaných ujednání smlouvy (zejména z čl. III. 2) zcela bez pochybností dovodit, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování], kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva - oproti mínění dovolatelky - je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování]. V této souvislosti je vhodné dodat, že samotný text smlouvy obsahuje v čl. III. 2. písm. b) odkaz na zákon o realitním zprostředkování („Realitní zprostředkovatel v souladu s ustanovením § 19 zákona o realitním zprostředkování poučuje zájemce a převodce…). Argumentuje-li dovolatelka ustanovením § 3 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, pak její úvaha vychází z izolované aplikace zmíněného ustanovení, přehlíží související ustanovení tohoto zákona, zejména § 2 (jinak řečeno zmíněná úvaha nezohledňuje kontext zákonné úpravy jako celku).
Je tedy správný názor odvolacího soudu, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (tedy tak, jak tuto povinnost žalobcům ukládá čl. II. 4 smlouvy).
Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).
Z uvedeného je zřejmé, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné, a proto dovolací soud podle § 243d odst. 1 písm. a) dovolání žalované zamítl.
Autor: -mha-