// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor
Nájem nebytových prostor
17.03.2008 00:00
K placení nájemného po opuštění najatých nebytových prostor nájemcem
Pouhé faktické opuštění prostor nezpůsobuje zánik nájemní smlouvy; není však v konkrétním případě vyloučeno, že další uplatňování nároku na nájemné bude posouzeno jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1. obč. zák..
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3066/2007, ze dne 28. 11. 2007
28.02.2008 00:01
K výpovědi nájmu nebytových prostor pro ztrátu podnikatelského oprávnění
I. Podle § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal. Tato právní úprava měla až do její novelizace zákonem č. 360/2005 Sb. kogentní charakter, tudíž důvody zákonem stanovené nebylo možné smluvně vyloučit.
II. Způsobilostí k provozování podnikatelské činnosti se rozumí oprávnění k podnikatelské činnosti nájemce provozované v pronajatých prostorách, jež je vykonávána na základě živnostenského, případně jiného oprávnění; zánik takového oprávnění potom zakládá výpovědní důvod podle § 9 odst. 3 písm. a) zákona. Za zánik živnostenského oprávnění zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění účinném do 18. 9. 2005 považuje mimo jiné i pozastavení provozování živnosti na žádost podnikatele. Pozastavení provozování živnosti podnikatelem (nájemcem) je proto způsobilé naplnit výpovědní důvod podle § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. (srov. 26 Cdo 2876/2000 - R 43/2003).
Ztráta živnostenského oprávnění však představuje výpovědní důvod pouze tehdy, pokud byl nájemní vztah k nebytovému prostoru sjednán za účelem podnikání odpovídajícího právě tomuto živnostenskému oprávnění. Má-li podnikatel více živnostenských oprávnění (pro něž si nebytový prostor najal) a ztratí-li některé (některá) z nich, může v pronajatých nebytových prostorách nadále podnikat na základě oprávnění zbývajících. Zda nájemce tuto zbývající činnost v pronajatých prostorách před vypovězením nájmu fakticky vykonával či dokonce zda tyto prostory byly vůbec k jejímu výkonu způsobilé, je z hlediska naplnění výpovědního důvodu podle § 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb. nerozhodné.
Ztráta živnostenského oprávnění nebude představovat výpovědní důvod ani tehdy, nebude-li přenechaný nebytový prostor sloužit účelům podnikání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3454/2007, ze dne 23. 1. 2008
27.01.2008 16:20
Rc 47/2007
Podle zákonné úpravy účinné od 1. května 1990 je vyloučen vznik práva společného nájmu nebytového prostoru manžely.
(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.6.2006, sp. zn. 26 Cdo 1851/2005)
17.01.2008 00:00
Ke změnám provedeným nájemcem na nebytovém prostoru
Ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. o změnách na pronajaté věci se uplatní i při nájmu nebytových prostor (viz R 14/2003).
Z dikce § 667 odst. 1 věty třetí obč. zák. pak vyplývá, že nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů vynaložených na změnu pronajaté věci provedenou po souhlasu pronajímatele až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Z dikce § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. plyne, že dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota změněné věci.
Vznik nároku na poskytnutí protihodnoty je tak vázán (není-li jiné dohody) až na zánik oprávnění nájemce předmět nájmu nadále užívat a tedy na obnovení dispozičního práva pronajímatele k předmětu nájmu.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Odo 419/2006, ze dne 26. 9. 2007
02.01.2008 00:01
K pronájmu bytu jako nebytového prostoru k nebytovým účelům
Ustanovení § 1 písm. b/ zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, podle něhož se za nebytový prostor považují také byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům, nelze vykládat tak, jak učinil odvolací soud, který dovodil, že nyní vlastník sám může rozhodnout, zda k účelům nebytovým pronajme místnosti, které jsou podle kolaudačního rozhodnutí bytem.
Vlastník bytu nemůže sám posoudit možnost užívání bytu jiným způsobem, zejména odporuje-li to veřejnému zájmu. Podle platné právní úpravy je k rozhodnutí o změně užívání stavby (bytu) povolán pouze stavební úřad. Nelze-li v posuzované věci hovořit o nebytovém prostoru ve smyslu § 1 a § 3 zákona č. 116/1990 Sb., pak nezbývá než učinit závěr, že předmětné nájemní smlouvy jsou neplatné.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3073/2006, ze dne 25. 10. 2007
31.12.2007 00:00
K užívání nebytových prostor v rozporu s dávným kolaudačním rozhodnutím
V rozhodnutí ze dne 20. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002, dospěl Nejvyšší soud k závěru, že „soud musí v zásadě vycházet z kolaudačního rozhodnutí, kterým však není vázán. Jde-li, jak tomu bylo v tomto případě, o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud vycházet pro určení charakteru domu z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí, vydané ve třicátých letech minulého století, takové určení neobsahuje.“
Od uvedeného rozhodnutí – a též od rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1321/2005, 28 Cdo 2899/2005, 28 Cdo 85/2007 – neshledal dovolací soud důvod se odchýlit ani v dané věci, a to tím spíše, že se jedná o kolaudační stav z r. 1895.
Pokud soudy nižšího stupně na základě pouhého odkazu na více než sto let starou listinu z r. 1895 uzavřely, že na posouzení nájemní smlouvy jako neplatné nemohla nic změnit ani zásadní přestavba – spojená s faktickou změnou účelu nebytových prostor a dle tvrzení žalovaného učiněná před desítkami let –, zatížily svá rozhodnutí přepjatým formalismem, stejně tak jako porušily bez dostatku rozumných důvodů zásady závaznosti smluv (pacta sunt servanda) a smluvní autonomie.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1796/2007, ze dne 1. 11. 2007
29.11.2007 00:02
K vypořádání zhodnocení pronajatého nebytového prostoru podnájemcem
Ustálená soudní praxe dovodila, že ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. o změnách na pronajaté věci se uplatní i při nájmu nebytového prostoru.
Výkladem ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. (ve všech jeho souvislostech a nikoli pouze izolovaným výkladem jeho věty čtvrté) lze ovšem dospět k jedinému (logickému) závěru. Citované ustanovení se vztahuje (pamatuje) na případy, kdy pronajaté nebytové prostory byly zhodnoceny – za splnění v něm uvedených předpokladů – na náklady nájemce.
Nebylo-li tomu tak (jako v posuzovaném případě, kdy podle ničím nezpochybněných skutkových zjištění nebytové prostory zhodnotil na své náklady podnájemce), nemůže mít nájemce vůči pronajímateli z tohoto titulu žádnou pohledávku, tudíž ani pohledávku podle § 667 odst. 1 obč. zák., natož pohledávku započitatelnou (ve smyslu § 580 obč. zák.). Na tom nic nemění ani to, že ve smluvním vztahu k pronajímateli je nájemce a že právě jemu udělil pronajímatel souhlas se změnami na pronajatých nebytových prostorách.
Lze uzavřít, že v právním vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem je ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. aplikovatelné pouze za předpokladu, že nebytové prostory byly zhodnoceny na náklady nájemce. Uskutečnil-li změny na pronajatých nebytových prostorách na své náklady podnájemce, ačkoliv v právním vztahu k pronajímateli není a jemu pronajímatel souhlas k provádění změn neudělil, šlo z jeho strany o plnění bez právního důvodu (§ 451 odst. 1 a 2 obč. zák.); v tomto případě se proto ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. neuplatní.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Odo 374/2006, ze dne 28. 8. 2007
22.11.2007 00:00
K souladu mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu
V soudní praxi je dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě (§ 3 odst. 2 věta první zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon ve všech případech pronájmu nebytových prostor.
V posuzovaném případě byly nepochybně k provozování bankovní činnosti pronajaty nebytové prostory v podobě skladu a předváděcí místnosti. Při posouzení činností, které lze subsumovat pod termín bankovní činnosti, je zapotřebí vycházet ze zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění účinném v době uzavření smlouvy, a nikoliv z citovaného zákona ve znění účinném v současně době.
Vzhledem k charakteru činností upravených v citovaném zákoně zastává dovolací soud názor, že byly-li nebytové prostory stavebně určeny jako sklad a předváděcí místnost, byl smluvený účel nájmu (provozování bankovní činnosti) v rozporu s tímto stavebním určením; žádná z činností uvedených v ustanovení § 1 odst. 1 písm. a/ a b/, odst. 3 rozhodného znění zákona č. 21/1992 Sb. totiž neodpovídá stavebnímu určení pronajatých nebytových prostor. Smlouva o nájmu nebytových prostor je tak neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem – s ustanovením § 3 odst. 2 věty první zákona č. 116/1990 Sb.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Odo 865/2006, ze dne 25. 9. 2007
19.11.2007 00:00
Ke změně výše nájemného z nebytových prostor rozhodnutím soudu
I. Ujednání o výši nájemného obsažené ve smlouvě o nájmu nebytových prostor nelze proti vůli jedné ze smluvních stran změnit soudním rozhodnutím nahrazujícím projev vůle nesouhlasící smluvní strany.
V ustanovení § 493 obč. zák., dle něhož závazkový vztah nelze měnit bez souhlasu jeho stran, pokud tento zákon nestanoví jinak, je formulována jedna z tradičních zásad občanskoprávních vztahů, že smlouvy je třeba dodržovat (pacta sunt servanda). Z této zásady vyplývá, že strany jsou povinny smlouvu plnit, a to i když se plnění pro některou z nich stalo nevýhodným (srov. 28 Cdo 55/2004). Zásadu smluvní volnosti lze prolomit jen na základě výslovné zákonné úpravy či smluvního ujednání (srov. 26 Cdo 2381/2003).
Z žádného ustanovení právního předpisu ani z ustálené soudní praxe přitom nevyplývá možnost dosáhnout změny ujednání o výši nájemného ve smlouvě o nájmu nebytových prostor nahrazením projevu vůle nesouhlasící smluvní strany soudním rozhodnutím. Takovým ustanovením není ani § 161 odst. 3 o.s.ř., které pouze stanoví účinky rozhodnutí ukládajícího prohlášení vůle, neřeší však otázku, v kterých případech lze projev vůle subjektů právních vztahů nahradit soudním rozhodnutím.
II. Platnost právního úkonu (smlouvy) je třeba posuzovat k okamžiku a podle okolností existujících v době, kdy byl právní úkon učiněn (smlouva uzavřena) – srov. např. 32 Odo 694/2005.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2660/2007, ze dne 23. 8. 2007
02.10.2007 00:00
K vypořádání zhodnocení nebytových prostor nájemcem
Zákon č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, jako zvláštní právní předpis upravující nájem nebytových prostor, neobsahuje ohledně vypořádání zhodnocení věci nájemcem žádné speciální ustanovení, a proto je třeba použít obecné ustanovení § 667 o. z. výslovně řešící danou problematiku (viz 26 Cdo 861/2001 - R 14/2003).
Nelze souhlasit s námitkou, že nájemce je nezbytně při skončení nájmu povinen v souladu s ustanovením § 13 zák. č. 116/1990 Sb. odstranit všechny stavební a jiné úpravy, které na předmětu nájmu provedl, a to do všech důsledků. V předmětné věci by zřejmě při plnění takové povinnosti ze strany nájemce muselo dojít ke značnému poškození předmětu nájmu a k možnému narušení statiky pronajaté nemovitosti. Takový požadavek by byl jednak nelogický a absurdní (k čemuž výklad zákona jistě nemůže směřovat), jednak v rozporu s dobrými mravy (ustanovením § 3 obč. zák.) a samozřejmě by odporoval i smyslu samotného ustanovení § 13 zákona. č. 116/1990 Sb.
Ustanovení § 13 citovaného zákonného předpisu se tedy zřejmě nevztahuje na ty úpravy provedené na předmětu nájmu, které se staly jeho trvalou součástí a jejichž odstranění by nutně vedlo k nezanedbatelnému poškození předmětu nájmu, a to za neúměrně zvýšených výdajů nájemce.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, ze dne 30. 5. 2007
24.09.2007 00:00
Ke smlouvě o smlouvě budoucí o nájmu nebytových prostor dle ObchZ
Smlouva o smlouvě budoucí o nájmu nebytových prostor uzavíraná podle § 289 odst. 1 obchodního zákoníku nemusí obsahovat výslovně datum, od kdy má být předmět nájmu pronajat, neboť ve smyslu základního ustanovení § 289 odst. 1 obch. zák. postačí určení předmětu plnění (a navazující doby plnění) alespoň obecným způsobem. Není tedy třeba, aby součástí této smlouvy byly náležitosti, předepsané v § 3 odst. 3 zák. č. 116/1990 Sb. pro smlouvu o nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 711/2005, ze dne 27. 6. 2007
20.08.2007 00:01
K výpovědi nájmu nebytových prostor pro nezpůsobilost prostor k užívání
I. Podle ustanovení § 9 odst. 3 písm. b) zákona o nájmu nebytových prostor může nájemce písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání.
Pronajímatel je povinen odevzdat a udržovat nebytový prostor v takovém stavu, aby jej nájemce mohl nerušeně užívat bez vynaložení jakýchkoliv nákladů; zejména musí jít o prostory hygienicky nezávadné. Splnění těchto povinností znamená, že pronajímatel musí odstranit závady, které za trvání nájemního vztahu vznikly a jež by bránily v pokojném užívání nebytových prostor.
Nezpůsobilost nebytového prostoru znamená, že v pronajatých prostorech nemůže nájemce vykonávat činnost, za jejímž účelem (§ 3 odst. 2 zákona o nájmu nebytových prostor a § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2006) mu byly prostory pronajaty. Závěr o nezpůsobilosti nebytových prostor vychází z faktického stavu a není podmíněn rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, neboť žádné ustanovení zákona o nájmu nebytových prostor k platnosti výpovědi z důvodu nezpůsobilosti nebytových prostor ke smluvenému užívání správní rozhodnutí nevyžaduje.
Jestliže v posuzované věci byl v důsledku zdravotní závadnosti nebytový prostor pro nájemce nevyužitelný (nemohl v něm z tohoto důvodu vykonávat svou podnikatelskou činnost), stal se pro něj nezpůsobilým ke smluvenému užívání.
II. Závěr odvolacího soudu, že i když výskyt plísní nájemce neohlásil, byl oprávněn z tohoto důvodu dát výpověď z nájmu nebytových prostor, neboť nevyhovující stav nebytových prostor nezavinil a porušení notifikační povinnosti neplatnost výpovědi nezpůsobuje, je správný.
III. Samotná, byť opakovaná oprava, spočívající v pouhém odstraňování plísně ze stěn, neznamená odstranění závadného stavu pronajatých prostor, jakožto příčiny jejich nezpůsobilosti k užívání ke smluvenému účelu (srov. 25 Cdo 1582/2004).
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1658/2005, ze dne 27. 4. 2007
08.08.2007 00:02
K souboru bytových a nebytových prostor jako předmětu nájmu
Nepřímým předmětem smlouvy o nájmu je věc v právním smyslu. Tou může být podle okolností zejména celá nemovitost, byt (respektive bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.), nebytové prostory podle zákona č. 116/1990 Sb., nebo pozemek.
Předmětem nájmu může být i ucelený soubor bytových a nebytových prostor k účelům specifickým jako věc hromadná (universitas rerum), a to i za stavu, kdy předmětem nájmu není nemovitost celá. V takovém případě nejde ani o nájem nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ani o nájem bytu k trvalému bydlení podle § 685 a násl. ve smyslu § 118 odst. 2 o. z., nýbrž jde o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1080/2005, ze dne 22. 5. 2007
08.08.2007 00:01
K pronájmu nezkolaudovaných bytových a nebytových prostor
Jestliže účastníci nepostupovali v úmyslu porušit předpisy veřejného práva, jmenovitě ustanovení § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., nýbrž naopak u vědomí potřeby kolaudačního rozhodnutí účinnost uzavírané smlouvy o nájmu souboru bytových a nebytových prostor dle § 663 ObčZ odložili k datu, k němuž měl být předmět nájmu k danému účelu zkolaudován, pak ačkoliv ke kolaudaci došlo ve skutečnosti až několik dnů po nabytí účinnosti smlouvy, je třeba mít takovou smlouvu za platnou.
Příčilo by se důsledkům plynoucím ze zásady smluvní autonomie, aby účastníkům smlouvy bylo odepřeno právo takovýmto zvoleným pružným způsobem učinit zadost souladu stavu skutečného (dosud nezkolaudovaných prostor) se stavem právním (okolností, že kolaudační rozhodnutí dosud nebylo vydáno či nenabylo právní moci). Postup zvolený účastníky v tomto případě nevedl k vytvoření stavu, kdy by nepřímým předmětem vztahu z nájemní smlouvy byl předmět právně nedovolený s důsledky plynoucími z ustanovení § 39 obč. zák.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1080/2005, ze dne 22. 5. 2007
30.07.2007 00:00
K obohacení při nesprávně uvedené výměře nebytových prostor v nájemní smlouvě
V posuzované smlouvě o nájmu nebytových prostor nebyla výše ročního nájemného stanovena pevnou částkou bez ohledu na výměru pronajaté plochy, nýbrž byla přímo závislá na této výměře - účastníci si výslovně dohodli nájemné pevnou částkou 2.000,- Kč připadající na 1 metr čtvereční pronajaté plochy ročně.
Jestliže bylo zjištěno, že skutečná výměra pronajatých nebytových prostor se liší od výměry uvedené ve smlouvě (je nižší), je správným závěr, že se pronajímatel přijetím plnění za tu část plochy nebytových prostor, která ve skutečnosti nemohla být pronajata, neboť neexistovala, bezdůvodně obohatil na úkor nájemkyně ve smyslu § 451 a násl. občanského zákoníku.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 408/2005, ze dne 29. 5. 2007
19.07.2007 00:00
K nájmu celé budovy obsahující nebytové prostory
Byla-li pronajata celá budova (byť obsahující nebytové prostory), nelze nájem budovy posuzovat podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť v daném případě nešlo o nájem jednotlivých místností. Nastoupil tu obecný právní režim ustanovení § 663 a násl. obč. zák. o nájemní smlouvě.
Posouzení nájemního vztahu podle § 663 a násl. obč. zák. pak znamená, že dost dobře nelze aplikovat lex specialis – zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Pak ovšem nemohlo mít ani (ne)dodržení povinnosti získání předchozího souhlasu obecního úřadu dle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 3. 12. 1999 vliv na platnost nájemní smlouvy. Jednalo se sice o „veřejnoprávní kontrolu“ platnou do 3. 12. 1999, ale z hlediska systémového nemá-li být aplikován zákon č. 116/1990 Sb., pak ani jeho ustanovení o povinné písemné formě nájmu a důvodech neplatnosti nájemní smlouvy nemůže být – přinejmenším z hlediska platnosti smlouvy o nájmu celé budovy – relevantní.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2901/2006, ze dne 26. 4. 2007
18.07.2007 00:00
K vyklizení nebytového prostoru, v němž se nachází movitá kulturní památka
Podle § 18 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb. lze movitou kulturní památku trvale přemístit z veřejně přístupného místa jen s předchozím souhlasem krajského úřadu po vyjádření odborné organizace státní památkové péče. Toto ustanovení má veřejnoprávní povahu a v posuzované věci (o vyklizení nebytového prostoru po skončení nájemního vztahu) nemá bezprostřední dopad na vztah mezi účastníky, který je – resp. byl – soukromoprávní. Povinnosti, jež vyplývají z citovaného ustanovení, zavazují především vlastníka chráněné kulturní památku.
Jestliže tedy vlastník movité kulturní památky již užívá předmětné prostory bez právního důvodu, má povinnost je vyklidit. K přemístění movité kulturní památky je povinen najít vhodné místo a požádat o souhlas a vyjádření příslušných institucí. Bývalý pronajímatel musí zajisté v souvislosti s přemístěním movité kulturní památky vyvinout nezbytnou součinnost, zejména zpřístupnit potřebné prostory za účelem přemístění a poskytnout k tomuto účelu vlastníku movité kulturní památky přiměřenou dobu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2152/2006, ze dne 26. 4. 2007
02.05.2007 00:02
K fikci souhlasu obce s pronájmem nebytových prostor (do 2.12.1999)
Fikce souhlasu dle § 3 odst. 2, věty třetí, zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2. prosince 1999, mohla nastat jen za situace, že v době podání žádosti o udělení souhlasu byl pronajímatel vlastníkem či oprávněným držitelem nebytových prostor, jichž se budoucí pronájem týkal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1356/2005, ze dne 22. 3. 2007
11.04.2007 00:00
K předchozímu souhlasu k pronájmu nebytových prostor
Udělil-li úřad města či obce souhlas k pronájmu nebytových prostor určených k provozování obchodu a služeb sice před účinností nájemní smlouvy, tedy před datem, k němuž měl nájem vzniknout, avšak až po jejím uzavření, nejde o souhlas předchozí ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 3.12.1999, a takováto smlouva je neplatná podle ustanovení § 3 odst. 4 citovaného zákona.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 248/2007, ze dne 28.2.2007
02.04.2007 00:00
K povaze nebytových prostor; k pronájmu stavby jako celku
I. Zákon č. 116/1990 Sb. definuje v § 1 nebytové prostory jako „místnosti nebo soubory místností“, určené podle rozhodnutí stavebního úřadu k jinému účelu než bydlení. To však neznamená, že jsou věcí ve smyslu právním; výklad citovaného ustanovení se ustálil na názoru, že představují určitý prostor uvnitř stavby. Na tom nic nemění ani to, že se – v důsledku prohlášení vlastníka budovy – mohou stát jednotkou v intencích zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
II. Přenechá-li pronajímatel nájemci k užívání stavbu jako celek, nebude se nájemní smlouva řídit ustanoveními zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ale obecnými předpisy občanského zákoníku o nájmu (§ 663 a násl.). Přitom nic nebrání smluvním partnerům, aby si v rámci prostoru daného těmito ustanoveními (§ 676 odst. 1, § 677 odst. 1 o. z.) smluvili dobu trvání nájemního vztahu i podmínky jeho skončení obdobně jako u nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ale i jinak.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 556/2006, ze dne 20.2.2007