// Profipravo.cz / Nájem bytu
Nájem bytu
21.08.2018 00:02
K obnovení nájmu bytu dle § 2285 o. z.
I. Je-li proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu podle § 2285 o. z. nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva podle § 2285 o. z. nebyla podána.
Bylo by totiž přepjatým formalismem trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá. Jinak řečeno, dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 o. z.
II. Nájmem bytu na dobu určitou je i nájem, který vznikne v důsledku přechodu nájmu bytu po smrti nájemce podle § 2279 o. z. To znamená, že při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ustanovení § 2285 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018
06.08.2018 00:01
K určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu
Jestliže výpověď pronajímatele z nájmu bytu obsahovala stanovení správné (tříměsíční) výpovědní lhůty a byl v ní rovněž určen počátek jejího běhu (vázaností na první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude doručena adresátovi), nezpůsobuje neurčitost výpovědi sama o sobě skutečnost, že obsahovala dále dovětek, že výpovědní lhůta „počne běžet dnem 1. 5. 2013 ... nájem tak skončí k 31. 7. 2013“ (vycházející jednoznačně z předpokladu, že výpověď bude nájemci doručena ještě v měsíci dubnu 2013), i když výpověď byla doručena nájemci až v květnu.
Z tohoto pohledu nemůže být uvedený dovětek a takové („dvojí“) vymezení výpovědní lhůty vnitřně rozporné či jinak zavádějící nebo dokonce matoucí a nemění ani nic na tom, že v tomto ohledu je výpověď dostatečně určitá a tudíž nemůže být z této příčiny neplatná. I kdyby se tedy ukázalo, že předpoklad doručení výpovědi do konce dubna 2013 se nenaplnil, z prvních dvou vět vztahujících se k výpovědní lhůtě nájemce objektivně musel „na první pohled“ poznat, kdy měl nájem skončit.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4092/2017, ze dne 24. 5. 2018
25.06.2018 00:00
Legitimace k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu
I. K podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. Byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace, není přitom významné, co pronajímatele vedlo k zaslání takové výpovědi.
II. Uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1. 2014. Pouhé užívání bytu a placení úhrad za jeho užívání nepostačuje samo o sobě k tomu, aby mohl být uživatel bytu považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4342/2017, ze dne 17. 4. 2018
18.06.2018 00:02
Soudní rozhodování o výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák.
Postup při určení výše nájemného soudem podle ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. není vyloučen ani v případech, kdy si strany smlouvy o nájmu bytu ujednaly způsob zvyšování nájemného. Určit (novou) výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. je však možné pouze, došlo-li k podstatné změně poměrů, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Musí jít o změnu závažnou, s níž účastníci nemohli vůbec při sjednávání způsobu zvyšování nájemného v nájemní smlouvě počítat, jež má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy již zjevně neodpovídají jejich spravedlivému uspořádání. Za takovou závažnou změnu poměrů by bylo možné považovat i podstatné navýšení obvyklé výše nájemného, s níž nemohli účastníci s ohledem na právní úpravu platnou v době uzavření nájemní smlouvy počítat.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4600/2016, ze dne 14. 3. 2018
11.06.2018 00:00
Náhrada za omezení vlastnického práva u bytů nepodléhajících regulaci nájemného
Od 1. března 1995 se s výjimkou stanovených případů regulace nájemného nevztahovala na všechny byty, u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv. V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši (včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. 3. 1995), kdy jimi vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 284/2017, ze dne 27. 3. 2018
09.04.2018 00:02
Členství nabyvatele družstevního podílu ve vztahu k družstvu
Není-li ve smlouvě o převodu družstevního podílu stanoveno jinak, stávají se závazky ze smlouvy účinné dnem, kdy byla smlouva uzavřena a k tomuto dni se stává nabyvatel vlastníkem družstevního podílu, jenž je v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 nehmotnou movitou věcí. Vůči družstvu však nastávají právní účinky převodu družstevního podílu teprve dnem, ve kterém je družstvu doručena účinná smlouva o převodu družstevního podílu (ledaže smlouva určí účinky později), nebo dnem, kdy je družstvu doručeno prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Teprve k tomuto dni se nabyvatel družstevního podílu stává členem družstva.
Není-li družstvu doručena účinná smlouva o převodu družstevního podílu či prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy, nemůže dojít ke změně v okruhu členů družstva. Členem družstva pak zůstává převodce, kterému nepřestávají svědčit členská práva a povinnosti tvořící převáděný družstevní podíl (a to přesto, že již došlo k převodu vlastnického práva k družstevnímu podílu).
Zanikne-li členství převodce v družstvu (a tím i jeho družstevní podíl) předtím, než byla družstvu doručena smlouva či prohlášení, tedy dříve, než mohly vůči družstvu nastoupit účinky převodní smlouvy (zde marným uplynutím lhůty k podání námitek proti rozhodnutí o vyloučení převodce z družstva), nabyvatel se členem družstva nestane a (v případě bytového družstva) mu nevznikne ani právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 4215/2016, ze dne 30. 1. 2018
09.04.2018 00:00
Posouzení vyloučení z družstva v řízení o vyklizení družstevního bytu
V řízení o vyklizení družstevního bytu není soud oprávněn posuzovat, zda vyloučení z družstva bylo přiměřenou sankcí za porušení členských povinností. Nebylo-li rozhodnutí o vyloučení prohlášeno za neplatné postupem podle § 620 odst. 1 z. o. k., považuje se za platné, přičemž jeho platnost nelze v jiném soudním řízení přezkoumávat.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 4215/2016, ze dne 30. 1. 2018
23.03.2018 00:00
ÚS: K náhradě za nucené omezení vlastnického práva
Obecné soudy jsou při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 povinny vycházet z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase, a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat, či kterého skutečně dosahoval; mohou však vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2549/17, ze dne 27. 2. 2018
19.03.2018 00:02
Nezaplacení dluhu na nájemném vzniklého rozhodnutím o jeho (zpětném) zvýšení
I. Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným (jeho součástí), a proto jedna ze základních povinností nájemce - platit nájemné - tak zahrnuje (logicky) i takovýto nedoplatek. Nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět.
II. V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi (k tvrzení žalujícího nájemce) i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva.
Kromě samotného (formálního) zjištění, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, přesahuje částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného (to ostatně v případě déle trvajícího sporu bude pravidlem, aniž by se na délce sporu a tím i výši nedoplatku jakkoliv podílel nájemce), se v projednávané věci měl odvolací soud zabývat i dalšími okolnostmi - zejména postojem účastníků před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (úspěch účastníků v tomto řízení), výší vzniklého nedoplatku, plnění ostatních povinností nájemce (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností), apod.
Jde o okolnosti, které byly v dané věci výjimečné a které by mohly být významné pro závěr, zda daná výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Nájemkyně platila nájemné vždy řádně, ve sporu o určení nové výše nájemného byla úspěšná (nájemné bylo zvýšeno dokonce na částku nižší, než nabízela pronajímatelce v rámci pokusu o dohodu o zvýšení nájemného před podáním žaloby) a byly jí přiznány náklady řízení, které podle rozhodnutí odvolacího soudu převyšovaly nedoplatek, jenž vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, takže možnost splnění započtením se nabízela oběma účastnicím a pronajímatelka tedy nemohla mít důvodné obavy, zda dojde k úhradě nedoplatku, a k nezaplacení nedoplatku ve lhůtě stanovené pronajímatelkou došlo v důsledku omylu nájemkyně o rozsahu podaného odvolání pronajímatelky proti rozsudku soudu prvního stupně o zvýšení nájemného (jde sice o její pochybení, avšak s ohledem na všechny okolnosti nikoliv o zjevné zneužití práva). Přitom všechny tyto skutečnosti nasvědčují, že nájemkyně sice (díky svému omylu) porušila svou povinnost uhradit nájemné, šlo však o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností nájemkyně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, ze dne 13. 12. 2017
19.03.2018 00:01
Jednostranné odvolání výpovědi z nájmu bytu po jejím doručení
Jednostranné odvolání (zpětvzetí) výpovědi z nájmu bytu po jejím doručení není možné; je tudíž neplatné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5029/2016, ze dne 18. 12. 2017
02.03.2018 00:02
ÚS: Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného
Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období let 2002-2006 musí vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval. Obecné soudy mohou vzít v úvahu i další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od zásady uvedené v první větě musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 685/15, ze dne 6. 2. 2018
09.02.2018 00:05
ÚS: Výše náhrady za regulaci nájemného do 31.12.2006
I. Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období let 2002-2006 musí vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým /tržním/ nájemným v daném místě a čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval.
II. Obecné soudy mohou vzít v úvahu i další okolnosti případu, přičemž odchýlení od zásady uvedené sub. I musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.
III. Jestliže Ústavní soud následuje argumentační linii Evropského soudu pro lidská práva ve skutkově a právně shodných případech, není třeba postupu dle § 23 zákona o Ústavním soudu, třebaže je překonávána dosavadní judikatura Ústavního soudu.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2326/16, ze dne 4. 1. 2018
30.01.2018 00:02
Omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného
I. Závěry přijaté v nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2062/14 o selhání státu, který neposkytl pronajímatelům dlouhodobě odpovídající ochranu, se uplatní ve všech řízeních, jejichž předmětem je nárok na náhradu za nucené omezení vlastnického práva způsobeného protiústavní regulací nájemného, v nichž bude soud posuzovat soulad námitky promlčení vznesené státem s dobrými mravy. V těchto případech tak bude zásadně nutné považovat uplatnění námitky promlčení státem za příčící se obecnému principu spravedlnosti a slušnosti, tedy odporující dobrým mravům.
Uvedené závěry by se výjimečně neprosadily jen tam, kde by např. žalobce (pronajímatel) postupoval v rozporu se zásadou „vigilantibus iura scripta sunt“ (právo patří bdělým), zejména v případech, kdy by žalobu na náhradu za takovéto nucené omezení vlastnického práva podal u soudu s nepřiměřeným časovým odstupem od doby, kdy skončila protiústavní nečinnost Parlamentu, tedy kdy regulace nájemného přestala postrádat právní základ.
II. Výše náhrady za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného z bytů by měla být zásadně totožná s rozdílem mezi obvyklým (tržním) a regulovaným nájemným, na které měl pronajímatel nárok podle tehdejší protiústavní úpravy. Nelze přehlédnout, že nejde o nárok proti nájemci, který mohl s ohledem na tehdy platnou právní úpravu očekávat, že bude platit regulované a posléze postupně deregulované nájemné, ale proti státu, který prostřednictvím Parlamentu svou dlouhodobou protiústavní nečinností spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn zvýšit nájemné a změnit další podmínky nájemní smlouvy, způsobil, že regulace nájemného v době od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 neměla právní základ.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, ze dne 13. 12. 2017
08.01.2018 00:00
Zvýšení nájemného z bytu podle § 696 odst. 3 obč. zák.
Za podstatnou změnu okolností, z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, ve smyslu § 696 odst. 3 obč. zák. je třeba považovat takovou změnu okolností, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Připojení bytu k domácí čističce odpadních vod i jeho odhlučnění, bylo-li jich dosaženo vyššími investicemi pronajímatele, podstatnou změnu okolností, odůvodňující zvýšení nájemného, představují. Vyšší kvalita pronajatého bytu a s tím spojený zvýšený komfort nájemců, který těmito úpravami vznikl, i vynaložené náklady pronajímatele by se totiž měly projevit i ve výši nájemného, aby v rámci nájemního poměru zůstalo zachováno spravedlivé uspořádání práv a povinností a nedošlo k jejich hrubému nepoměru.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1486/2016, ze dne 24. 10. 2017
11.12.2017 00:01
Řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi v případě společného nájmu bytu manžely
I podle o. z. je právo společného nájmu bytu manžely zvláštním případem společného nájmu bytu a manželé mají postavení nerozlučných společníků v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu podle § 2290 o. z. Projevem postavení nerozlučných společníků je pak v oblasti procesního práva i to, že musí být účastníky řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Vznikl-li tedy manželům společný nájem, musí být dána a doručena výpověď z nájmu oběma manželům a oba manželé musí být také účastníky řízení o přezkum její oprávněnosti, ať již na straně žalující či žalované. Neúčastní-li se všichni nerozluční společníci (manželé – společní nájemci bytu) řízení (o přezkum oprávněnosti výpovědi), nemůže být žalobě vyhověno, a to pro nedostatek věcné legitimace.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5939/2016, ze dne 14. 9. 2017
05.12.2017 00:01
Neplatnost výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy
I. Podle právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 posuzuje soud otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy v rámci úvahy o neplatnosti (§ 580 o. z.) výpovědi a přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o. z.).
Při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedený právní úkon (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat.
II. I výpověď z nájmu bytu z důvodu bytové potřeby příbuzných pronajímatele nebo jeho manžela podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. se může příčit dobrým mravům.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5679/2016, ze dne 21. 9. 2017
05.12.2017 00:00
Oznámení o zvýšení nájemného z bytu ve společném nájmu manželů
Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. v bytě ve společném nájmu manželů muselo být adresováno a doručeno oběma manželům.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 615/2017, ze dne 14. 9. 2017
01.08.2017 00:00
Prodlení osoby, jíž svědčí právo bydlení do zajištění bytové náhrady
Rovněž osoba, jíž svědčí právo bydlení v bytě do zajištění bytového náhrady, ač nikdy nebyla nájemcem, musí mít práva obdobná jako v době před tím, než ztratila právní titul opravňující ji k užívání bytu a byla jí soudem uložena povinnost byt vyklidit po zajištění bytové náhrady. Má tedy povinnost platit za užívání bytu úhradu, která odpovídá výši obvyklého nájemného, a při prodlení s placením této úhrady má povinnost zaplatit úrok z prodlení. Povinnost zaplatit poplatky z prodlení stanoví zákon (§ 697 obč. zák.) jen nájemci bytu při opožděném zaplacení nájemného. Na osobu, které nikdy právo nájmu nevzniklo a důvod k bydlení v bytě má na základě jiného práva (zpravidla půjde o právo odvozené od rodinněprávního vztahu k nájemci či vlastníkovi bytu), ustanovení § 697 obč. zák. nedopadá, a to nejen v době, kdy byt užívá na základě svého odvozeného práva, ale ani v době, kdy byt užívá po rozhodnutí soudu o vyklizení do okamžiku zajištění bytové náhrady. Nezaplatila-li tedy taková osoba úhradu za užívání prostor v předmětném domě, nemohla jí vzniknout povinnost zaplatit poplatek z prodlení podle § 712a ve spojení s § 697 obč. zák., ale jen úrok z prodlení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1408/2016, ze dne 3. 5. 2017
22.06.2017 00:02
Stanovení výše obvyklého nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák.
Při stanovení výše obvyklého nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013 nelze přihlédnout k lepšímu stavu bytu v důsledku zhodnocující investice nájemce.
Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení bytu, které poskytl nájemci pronajímatel. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně, apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu, nejde o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (tedy za splnění povinnosti nájemce) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, ze dne 3. 5. 2017
18.04.2017 00:02
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby
I. Má-li pronajímatel bytu za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. Před tím, než přistoupí k podání výpovědi, však musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.
Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování.
II. Výpověď bez výpovědní doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) nájemce a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy možnost dát mu výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. V případě výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. zákon nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až uplynutím tříměsíční výpovědní doby.
III. V případě výpovědního důvodu podle § 2291 o. z. musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání (protiprávní stav), které může nájemce napravit (odstranit). Je-li z povahy porušené povinnosti (protiprávního stavu) vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání (protiprávní stav) napravil (odstranil), není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na „nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, ale výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou.
IV. Ustanovení § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017