// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor
Nájem nebytových prostor
23.01.2012 00:02
Ke smlouvě o nájmu nebytových prostor mezi podnikateli
I. Z hlediska ustanovení § 261 odst. 6 obch. zák. je zapotřebí považovat za smluvní typ upravený občanským zákoníkem rovněž smlouvu o nájmu nebytových prostor. Nic tedy nebrání tomu, aby smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi podnikateli byla – za podmínky, že se týkala jejich podnikatelské činnosti (§ 261 odst. 1 obch. zák.) – tzv. kombinovaným obchodem podle § 261 odst. 6 obch. zák. Pronájem nebytových prostor přitom může být podnikáním ve smyslu § 2 odst. 1 obch. zák.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že týkala-li se smlouva o nájmu nebytových prostor – s přihlédnutím ke všem okolnostem jejího uzavření – podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb.; ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem.
II. Podmiňuje-li ustanovení § 261 odst. 1 obch. zák. podřazení závazkového vztahu režimu obchodního zákoníku skutečností, že se týká podnikatelské činnosti jeho subjektů, neznamená to, že podstatou vztahu musí být výhradně podnikatelská činnost vymezená předmětem podnikání jeho subjektů podle obchodního rejstříku; ze slovního spojení „týkající se“ vyplývá, že nejde jen o závazky, jimiž se bezprostředně realizuje zapsaný předmět podnikání podnikatelů, nýbrž i o závazky, které s jejich podnikáním souvisejí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 660/2010, ze dne 11. 1. 2012
30.08.2011 00:01
K zamítnutí žaloby na vyklizení nebytových prostor podle § 3 odst. 1 obč. zák.
Na základě § 3 odst. 1 obč. zák. nelze zamítnout žalobu na vyklizení nebytových prostor, jestliže je smlouva o jejich nájmu absolutně neplatná.
Stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. Cpjn 6/2009 a názor v něm přijatý (skutečnost, že výkon vlastnického práva realizovaný žalobou na vyklizení bytu /nebo nemovitosti sloužící k bydlení/ je uplatňován v rozporu s dobrými mravy, se podle okolností daného případu projeví buď určením delší než zákonné lhůty k vyklizení /§ 160 odst. 1 o.s.ř./, vázáním vyklizení na poskytnutí přístřeší či jiného druhu bytové náhrady, nebo i zamítnutím žaloby /pro tentokrát/) nelze na právní vztahy týkající se vyklizení nebytových prostor aplikovat.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4035/2010, ze dne 20. 7. 2011
28.07.2011 00:00
K převzetí závazků z nájemní smlouvy bez souhlasu nájemce
Je vyloučeno, aby pronajímatel mohl proti vůli nájemce umožnit třetí osobě prostřednictvím dohody o převzetí závazků nájemce z nájemní smlouvy podle § 531 odst. 2 obč. zák. užívat regulérně bytové či nebytové prostory, které nájemci pronajal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3965/2010, ze dne 26. 5. 2011
07.06.2011 00:00
K povinnosti pronajímatele udržovat nebytový prostor ve způsobilém stavu
Pronajímatel nebytového prostoru je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby jej bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost nájemce oznámit pronajímateli potřebu oprav, které je povinen zajistit pronajímatel, je takto založena subsidiárně, a jejím účelem je zajistit informovanost pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu.
Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemce nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§ 5 odst. 1 zákona č. 116/1990Sb.). Proto pokud závadný stav (zatékání) přetrvával, byť se projevoval pouze za určitých povětrnostních podmínek, a zamezil tak po přechodnou dobu užívání předmětných prostor nájemkyní smluveným způsobem, nebylo by možné opětovné zatečení považovat za nově vzniklou potřebu opravy, ale přetrvávající závadný stav.
K zatékání vody do prostor pronajatých nájemkyní zde docházelo opakovaně a nebylo včas odstraněno ani po splnění povinnosti nájemkyně oznámit potřebu oprav. Není tak pochyb o tom, že pronajímatelka povinnost uloženou v § 5 odst. 1 cit. zákona porušila. Pouhá „vůle udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a zajistit opravu střechy“ ke splnění uvedené povinnosti nestačí.
Vědomost nájemkyně o protiprávním jednání pronajímatelky nezbavuje pronajímatelku odpovědnosti za škodu. Měla-li nájemkyně pronajaty nebytové prostory k určitému účelu (včetně dalšího podnajímání) a tento účel pro zatékání do budovy nemohla realizovat, pak je bez významu okolnost, že podnájemní smlouvu uzavřela v době, kdy o zatékání věděla. Zisk, který jí takto ušel, je škodou vzniklou v příčinné souvislosti s porušením povinnosti pronajímatelky udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k naplnění účelu nájmu a nelze dovozovat spoluzavinění za vznik této škody na straně nájemkyně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2126/2010, ze dne 27. 4. 2011
02.06.2011 00:01
ÚS: K náležitostem platnosti smluv o nájmu nebytových prostor
V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5.
Závěr obecných soudů o tom, že pokud stěžovatel v předmětných nemovitostech provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví, byl jeho předmět činnosti v rozporu se zjištěným kolaudovaným stavem na administrativní budovu, nemůže obstát. Nijak neobjasnily, z jakých důvodů považují např. vedení zdravotnického časopisu za činnost, kterou nelze vykonávat v budově zkolaudované jako administrativní. Odůvodnění napadených rozsudků jsou v tomto směru poněkud nejasná až rozporuplná. Odvolací soud totiž k této otázce m.j. uvedl: „…nemovitost byla kolaudována jako administrativní budova a měla být využita pro poskytování, kromě jiného, obchodu a služeb ve zdravotnictví“. Zdá se, že v pojetí obecných soudů „vedení, příprava a redakce zdravotnického časopisu“ administrativní činnosti není. Jakou činností tedy je? V odůvodnění, zejména odvolacího soudu, chybí jasný závěr, jaké důvody jej vedly k závěru, že vedení (redakce) časopisu a další administrativní činnosti stěžovatele není možné vykonávat v administrativní budově.
Druhým důvodem, který vedl obecné soudy k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy, je absence souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb. Ani tento důvod nemůže z hlediska posuzování platnosti nájemní smlouvy a její interpretace obstát. Stěžovatel totiž již v řízení před odvolacím soudem poukazoval na skutečnost, že tento souhlas byl založen ve spisu Krajského obchodního soudu v Praze, sp. zn. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Odvolací soud se touto námitkou stěžovatele nijak nezabýval. Jak Ústavní soud zjistil z obsahu spisu sp. zn. 9 C 240/2006, Obvodní soud pro Prahu 5 opětovně žádal Městský soud v Praze o zapůjčení zmíněného spisu a dostalo se mu informace, že uvedený spis se ztratil a bude se rekonstruovat (str. 101 spisu). Z uvedeného je zřejmé, že okolnosti existence souhlasu národního výboru jsou nejasné z důvodů spočívajících na straně soudu, které nelze přičítat k tíži stěžovatele. Podobná pochybení v postupu státních orgánů nelze vykládat v neprospěch stěžovatele (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 458/98).
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek.
Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 2541/09, ze dne 07.04.2011
26.04.2011 00:01
K posouzení povahy smlouvy (nájem podniku vs. nájem nebytových prostor)
I. Pro posouzení povahy smlouvy z hlediska její příslušnosti k určitému smluvnímu typu je rozhodné nikoliv její označení, nýbrž její obsah.
II. Označení smlouvy (o "pronájmu podniku"), prohlášení pronajímatele v jejím článku 1, že provozuje taneční a hudební klub s občerstvením v tam označeném objektu, že tento klub z důvodů změny žánru produkcí přenechává dočasně nájemci k provozování hostinské činnosti na jeho vlastní účet a nebezpečí a že pronajímatel, který doposud provozoval klub sám, seznámil nájemce se všemi záležitostmi týkajícími se jeho provozu, zejména s časovým rozvržením služeb a s jejich obsahem a tržbami za jednotlivé služby, skutečnost, že předmětem nájmu byl podle článku 2 písm. c) smlouvy též „obchodní název Vagon“, a text v posledním odstavci článku 2, podle něhož nájemce taneční a hudební klub s občerstvením do svého nájmu přijímá a zavazuje se ho svým jménem a na svůj účet a odpovědnost provozovat, rozhodně znakům smlouvy o nájmu podniku odpovídají.
Není rozumného důvodu, proč by zábavní podnik nemohl být podnikem ve smyslu obchodního zákoníku, ba naopak, je logické, že jím zpravidla bude.
III. Podnik ve smyslu obchodního zákoníku je třeba chápat jako ucelený a organizovaný soubor podnikání, jako svébytný ekonomický organismus, jenž sestává ze složky hmotné (věcí nemovitých a movitých), složky nehmotné (pohledávek a jiných majetkových hodnot, např. práv z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví) a složky osobní (lidských zdrojů, jež jsou k dispozici, zejména jejich kvality). Ze zákonné definice podniku nelze ovšem dovodit, že pojmovou náležitostí podniku je přítomnost všech těchto složek podnikání, není proto vyloučeno, že určitý podnik – vzhledem ke specifikům příslušného podnikání – nebude všechny tyto komponenty obsahovat. Co všechno tvoří podnik, bude tedy záviset především na povaze příslušného podnikání, a v rámci toho, co je takto objektivně podmíněno, též na vůli podnikatele. V každém případě však musí být podnik funkčním ekonomickým organismem, způsobilým k realizaci příslušného podnikatelského záměru.
Nelze tedy dovozovat závěr o tom, že podle obsahu nešlo o smlouvu o nájmu podniku, ze samotné skutečnosti, že posuzovaná smlouva zjevně nepočítá s tím, že by tu byly práva a závazky náležející k pronajatému podniku, včetně práv a povinností z pracovněprávních vztahů, které by přešly účinností smlouvy na nájemce.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 37/2010, ze dne 31. 3. 2011
08.04.2011 00:00
K platnosti nájemní smlouvy z hlediska § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb.
V ustanovení § 3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb., ve znění do 3. prosince 1999, byl upraven zvláštní režim, který platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb; předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně určeny.
Pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy z hlediska ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. v rozhodném znění tak bylo rozhodující stavební určení předmětných nebytových prostor, nikoliv sjednaný účelu nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1522/2010, ze dne 8. 3. 2011
10.02.2011 00:02
Ke skutkovému vymezení výpovědního důvodu ve výpovědi z nájmu nebyt. prostor
I. Zákon (srov. § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) předepisuje pro výpověď pronajímatele z nájmu nebytových prostor (pod sankcí absolutní neplatnosti – § 40 odst. 1 obč. zák.) písemnou formu. Soudní praxe se ustálila v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Tyto právní názory lze bez dalšího vztáhnout i na výpověď z nájmu nebytových prostor jako jednostranný hmotněprávní úkon pronajímatele.
II. Účastníci právního vztahu nájmu nebytových prostor sjednaného na dobu určitou si mohou dohodnout i jiné (další) výpovědní důvody, než jaké jsou vyjmenovány v § 9 odst. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb. V případě absence takové dohody může pronajímatel vypovědět nájem nebytových prostor před uplynutím sjednané doby nájmu pouze z důvodů uvedených v § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
III. Bez toho, aniž by nájemce věděl, z jakého konkrétního (zákonného či smluvního) důvodu je nájem nebytových prostor vypovídán, nemá možnost posoudit, zda je výpověď pronajímatele oprávněná, a tudíž ani příležitost na danou situaci adekvátně reagovat. Z hlediska možnosti zhodnotit opodstatněnost výpovědi pronajímatele z nájmu nebytových prostor tak nájemce – objektivně vzato – nemůže bez rozumných pochybností vnímat jako zcela určitý projev vůle takovou výpověď, v níž není uvedeno, z jakého konkrétního důvodu mu byla dána.
Dovolací soud proto zastává názor, že nejen pro účely naplnění obecného požadavku na určitost právního úkonu, nýbrž i z důvodu právní jistoty účastníků nájemního vztahu a možnosti obrany ze strany nájemce, je nezbytné, aby pronajímatel ve výpovědi z nájmu nebytových prostor na dobu určitou uvedl důvod, pro který je vypovídán nájem před uplynutím sjednané doby, ledaže jde o případ, kdy se účastníci nájemního poměru dohodli na možnosti vypovědět nájem nebytových prostor na dobu určitou i bez udání důvodu.
Požadavku na uvedení výpovědního důvodu přitom pronajímatel dostojí nejen tím, že v písemné výpovědi odkáže na některé ustanovení § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., příp. na jiný (dohodnutý) důvod výpovědi, nýbrž i tím, že použitý výpovědní důvod (odkazem nebo citací příslušného zákonného ustanovení či smluvního ujednání) skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně nebo v dohodě uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek – zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního úkonu pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany nájemce – byl nezaměnitelný s jiným skutkem; jinak je výpověď pro neurčitost absolutně neplatná (§ 37 odst. 1 obč. zák.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4575/2009, ze dne 13. 1. 2011
21.12.2010 00:01
K pasivní legitimaci ve věci vypořádání investic do pronajaté věci
Právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. na vypořádání investic vložených do pronajaté věci je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na věci provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoli snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem). Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Přitom bez právního významu je okolnost, že tyto investice byly zohledněny ve výši kupní ceny sjednané mezi původním a nastupujícím pronajímatelem.
V ustanovení § 667 odst. 1 větě čtvrté obč. zák. je upraveno speciální právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele; vznik tohoto práva je vázán na zánik nájmu a toto právo se promlčuje v obecné (tříleté) promlčecí době podle § 101 obč. zák.; jde-li o zákonem upravené speciální právo nájemce, které se promlčuje v obecné promlčecí době, nemůže jít o bezdůvodné obohacení. Vzniká-li (navíc) nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, který byl tehdy pronajímatelem. Proto je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (tedy vůči dřívějšímu pronajímateli). Navíc vůči dřívějšímu pronajímateli by mohlo být právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. promlčeno, jestliže by nájemní vztah skončil až po uplynutí obecné (tříleté) promlčecí doby; v takovémto případě by byla aplikace citovaného ustanovení „zmařena“.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 410/2010, ze dne 23. 11. 2010
06.12.2010 00:00
K obnovení nájmu nemovitosti podle § 676 odst. 2 ObčZ
Pokračujícím užíváním nemovitosti po uplynutí dohodnuté doby ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák. je i její nevyklizení, přičemž ve vyklizení nemovitosti je obsaženo i její odevzdání.
Pro projednávanou věc z toho plyne, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí, obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemkyní vyklizeny (a byly i nadále užívány) i v případě, kdy nebyly pronajímateli rovněž odevzdány (např. předáním klíčů). Je-li dále nesporné, že žaloba na vyklizení nemovitostí pronajímatelem podána nebyla, nájemní smlouva se tak podle § 676 odst. 2 obč. zák. obnovila.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3025/2008, ze dne 26. 10. 2010
03.11.2010 00:00
K předchozímu souhlasu obce s nájmem nebytových prostor před 3. 12. 1999
Soudní praxe se ustálila v názoru, že smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. prosincem 1999 v rozporu s ustanovením § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bez předchozího souhlasu obecního úřadu je absolutně neplatná.
Nebyla - li v daném případě pronajimatelem obec, nemá dovolací soud důvod odchýlit se od názoru, že souhlas obecního úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je rozhodnutím vydaným ve správním řízení podle tehdy platného zákona č. 71/1967 Sb., o správním řízení (správní řád).
Nicméně dovolací soud nemůže přehlédnout, že daný případ se odlišuje od věcí doposud dovolacím soudem řešených v tom, že správní rozhodnutí, kterým byl udělen podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. souhlas k pronájmu budovy s nebytovými prostorami, byl obecním (městským) úřadem vydán před uzavřením smlouvy o nájmu této budovy. Rozhodnutí již existovalo, byť nebylo ke dni uzavření smlouvy účastníkům oznámeno a nenabylo právní moci. Za této situace považuje za významné, že šlo o rozhodnutí vydané ve prospěch obou účastníků nájemní smlouvy, a lze tak vycházet z toho, že souhlas byl ke dni uzavření nájemní smlouvy udělen.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3551/2008, ze dne 17. 6. 2010
22.07.2010 00:02
K rozsahu neúčinnosti právního úkonu vůči věřiteli dle § 42a ObčZ
Odpůrčí žaloba je právním prostředkem sloužícím toliko k uspokojení vymahatelné pohledávky věřitele v řízení o výkon rozhodnutí (exekučním řízení), a to postižením věcí, práv nebo jiných majetkových hodnot, které odporovaným právním úkonem ušly z dlužníkova majetku, popřípadě vymožením peněžité náhrady ve výši odpovídající prospěchu získanému z odporovatelného právního úkonu. V jiném směru (v jiných právních vztazích) úspěšně odporovaný právní úkon vůči věřiteli neúčinný není.
Z tohoto pak v dané věci plyne, že úspěšný odpor první žalované nemohl vůči ní jako nájemci vyloučit účinky skutečnosti, že změnou vlastnictví předmětné budovy, v níž se nacházejí pronajaté nebytové prostory, vstoupila žalobkyně do právního postavení pronajímatele (srov. § 680 odst. 2 obč. zák.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 861/2009, ze dne 29. 4. 2010
27.01.2010 00:00
K pronájmu nezkolaudovaných nebytových prostor
Soudní praxe se ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb. (stavebního zákona) určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. Nejvyšší soud dovodil, že stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí (§ 76 odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a že je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem nájemní smlouva, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, neboť taková nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3714/2008, ze dne 24. 11. 2009
30.09.2008 00:00
K uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor většinovým spoluvlastníkem
I. Není zde důvodem neplatnosti dané smlouvy o nájmu nebytových prostor, že ji nepodepsal menšinový spoluvlastník nemovitosti, který byl ve smlouvě uveden jako „jednající osoba“, neboť v takovém případě i s ohledem na znění § 139 obč. zák. je nutno vycházet z toho, že smlouva byla uzavřena z rozhodnutí většinového spoluvlastníka, který je také smluvní stranou za pronajímatele.
II. Občanský zákoník pojem právních úkonů týkajících se společné věci blíže nevymezuje. Lze jej kvantitativně považovat za širší pojem než hospodaření se společnou věcí (§ 139 odst. 2, 3 obč. zák.). Jedná se tak prakticky o veškeré právní úkony vztahující se ke společné věci, ať již se vyznačující pravidelností či výjimečností, okrajovým významem či výrazným dopadem do právního postavení spoluvlastníků.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5379/2007, ze dne 1. 7. 2008
23.04.2008 00:01
K vyklizení nebytových prostor po skončení nájmu a bezdůvodnému obohacení
Po skončení nájmu nebytových prostor je nájemce povinen pronajaté nebytové prostory vyklidit; ke splnění této povinnosti přitom nestačí odstranit z nich věci nájemce, případně třetích osob, jimž nájemce umožnil jejich užívání. Vyklizení v sobě zahrnuje též jejich odevzdání pronajímateli tak, aby k nim měl volný přístup a mohl s nimi dále nakládat. Odpovědnost za bezdůvodné obohacení tak může být spojována se situací, kdy pronajatý nebytový prostor nebyl po skončení nájmu odevzdán pronajímateli a tím mu bylo znemožněno realizovat jeho právo s ním dále disponovat.
Z hlediska posouzení, zda nájemce získal na úkor pronajímatele bezdůvodné obohacení, je v takovém případě proto významné zjištění, zda nájemce ke dni skončení nájmu nebytové prostory odevzdal ve smyslu jejich zpřístupnění. Naopak bez významu je okolnost, zda nájemce nebytové prostory po skončení nájmu fakticky užíval, případně zda je umožnil užívat jinému subjektu. Na odpovědnost za získané bezdůvodné obohacení je přitom bez vlivu skutečnost, že nebytové prostory i po skončení nájmu užívala společnost, jíž nájemce umožnil ještě za existence nájemního vztahu jejich užívání k podnikání, a která je ani přes výzvu nájemce nevyklidila (srov. např. 33 Odo 924/2003, 33 Odo 366/2003, 33 Odo 1175/2004) Odpovědnost za bezdůvodné obohacení je totiž objektivního charakteru a předpokladem jejího vzniku není protiprávní úkon obohaceného ani jeho zavinění; podstatné je pouze to, že stav obohacení vznikl.
Jestliže tedy po skončení nájmu nájemce nebytové prostory neodevzdal, tj. nezpřístupnil je pronajímateli, užíval je bez právního důvodu a získal tím na jeho úkor bezdůvodné obohacení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 49/2006, ze dne 28. 2. 2008
20.03.2008 00:00
Ke smluvní retroaktivitě u smlouvy o nájmu nebytových prostor
Smluvní retroaktivita je v oblasti občanského práva nejen známá, ale i přípustná. Jde o důsledek plynoucí ze zásadní smluvní autonomie. Je totiž na účastnících smlouvy, aby posoudili a rozhodli, od kterého okamžiku založí účinnost smlouvy. Tak je tomu typicky v případech, kdy smlouva podle výslovného a nepochybného projevu vůle účastníků má vstoupit do účinnosti po datu uzavření smlouvy. Nelze však vyloučit, aby účastníci založili účinnost smlouvy přede dnem jejího uzavření. Uvedený postup je přípustný tehdy, nestanoví-li zákon jako podmínku vzniku a účinnosti další okolnost (tak typicky souhlas určitého orgánu, který nutně musí přistupovat k smluvnímu projevu účastníků). Odvolací soud v dané věci správně poukázal i na tuto omezující okolnost ve vztahu k důsledkům plynoucím z dřívějšího znění zákona č. 116/1990 Sb. (pokud jde o někdejší udělování souhlasu správního orgánu ve vymezených případech uzavírání smlouvy o nájmu nebytových prostor), správně však též dovodil, že uvedené omezení má v daném případě (sjednání zpětné účinnosti smlouvy před den udělení souhlasu správního orgánu) za následek pouze částečnou (byť absolutní) neplatnost nájemní smlouvy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3033/2005, ze dne 22. 8. 2007
20.03.2008 00:00
K neplacení nájemného při nevyužívání najatých prostor z vůle nájemce
Skutečnost, že nájemce nevyužil svého práva užívat nebytové prostory po sjednanou dobu na základě platně uzavřené smlouvy o nájmu nebytových prostor, přičemž mu v tom pronajímatel nebránil, není důvodem neplacení nájemného podle platně uzavřené smlouvy, a to ani za použití § 3 odst. 1 občanského zákoníku (srov. 28 Cdo 1416/2003).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3033/2005, ze dne 22. 8. 2007
19.03.2008 00:00
K vyloučení náhrady nákladů vynaložených na pronajatou věc
Sjednali-li účastníci smlouvy o nájmu nebytových prostor, že „… stavební úpravy a změny může nájemce provádět jen s písemným souhlasem pronajímatele v souladu se stavebními předpisy a na své náklady“, zavázal se tak nájemce dobrovolně k náhradě nákladů spojených se stavebními úpravami a tímto ujednáním smluvní strany současně vyloučily možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti ve smyslu § 667 ObčZ.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, ze dne 19. 12. 2007
17.03.2008 00:01
K aktivní věcné legitimaci komisionáře k žalobě o vyklizení nebytových prostor
Komisionář není aktivně věcně legitimován k podání žaloby o vyklizení nebytových prostor, jejichž vlastníkem je komitent.
Jak výslovně vyplývá ze znění § 126 odst. 1 o. z., je oprávněným subjektem k podání vlastnické žaloby vlastník věci. Komisionářská smlouva, uzavřená podle ustanovení § 577 a násl. obchodního zákoníku, je specifickým institutem, použitelným právě v obchodněprávních vztazích. Právní vztahy k nebytovým prostorům, včetně jejich nájmu, jsou však podle právní úpravy vztahy občanskoprávní a při jejich praktické realizaci nelze institut komisionářské smlouvy využít uvedeným způsobem.
V právních vztazích vznikajících při hospodaření s nebytovými prostory se běžně připouští, aby právnická či fyzická osoba pověřená správou domu vyřizovala právní záležitosti vlastníka nemovitosti. Musí se tak ale dít na základě takového zmocnění vlastníkem, v němž se tato osoba opravňuje generálně nebo ad hoc k zastoupení vlastníka (srov. např. 26 Cdo 356/2000), nikoli tedy k jednání vlastním jménem.
Argumentace dovolatelky (Domovní správy města P.) ustanovením § 102 odst. 2 písm. m) zákona č. 128/2000, o obcích, ve znění po novele č. 313/2002 Sb., zde není namístě. Zákon v tomto ustanovení zcela jasně hovoří pouze o možnosti rady obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci zcela nebo zčásti rozhodování o uzavírání nájemních smluv a smluv o výpůjčce a nikoliv o jednání za obec svým jménem v navazujících řízeních, která mohou být vyvolány spory ohledně práv z předmětných smluv vyplývajících.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2708/2006, ze dne 19. 12. 2007
17.03.2008 00:00
K pronájmu funkčního areálu čerpací stanice
Nejvyšší soud již v usnesení sp. zn. 28 Cdo 764/2004 dospěl k závěru, že areál čerpací stanice podobného typu, jako v nyní projednávané věci, je možné – vzhledem k podstatě funkce užívání, realizované v nebytových prostorách – pronajmout cestou smlouvy o nájmu nebytových prostor.
Poněvadž byly pronajaty nemovitosti jako celek nájemní smlouvou, jež měla za předmět budovu čerpací stanice, 2 podzemní nádrže a pozemky, řídí se smluvní vztah ustanoveními § 663 a násl. o. z. (nájemní smlouva samotná pak též ustanovením § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2807/2006, ze dne 19. 12. 2007