// Profipravo.cz / Nájem
Nájem
01.07.2014 00:01
K nároku správce konkursní podstaty na úplatu za podnájem věci
Podnájmem pronajaté věci vzniká právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem, který je povinen platit sjednanou úplatu za podnájem nikoliv pronajímateli, nýbrž nájemci, jehož povinnost platit nájemné pronajímateli zůstává podnájmem nedotčena. Dal-li proto nájemce věc zapsanou do soupisu konkursní podstaty úpadce, která mu byla pronajata správcem konkursní podstaty, popřípadě (před zápisem věci do soupisu konkursní podstaty) jejím vlastníkem, do podnájmu, má právo na sjednanou úplatu za podnájem on a nikoliv správce konkursní podstaty, který má i v době trvání podnájemního vztahu mezi nájemcem a podnájemcem právo na užitek z věci v podobě nájemného, jež je mu nájemce povinen platit.
Nejvyšší soud České republiky proto dospěl k závěru, že správce konkursní podstaty úpadce nemá právo, aby mu podnájemce platil úplatu za podnájem věci, kterou dal její nájemce do podnájmu a která byla zapsána do konkursní podstaty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 2878/2013, ze dne 17. 6. 2014
28.11.2013 00:00
K vypořádání zvýšení hodnoty pronajatého nebytového prostoru při splynutí
Zánikem nájmu splynutím pronajímatele a nájemce zaniká podle § 584 obč. zák. i nárok nájemce podle § 667 odst. 1 obč. zák. na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.
Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu; ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. se přitom uplatní při všech způsobech skončení nájmu, tedy i v případě skončí-li nájem splynutím osoby pronajímatele a nájemce podle § 584 obč. zák. Vznikl-li nájemkyni nárok podle § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, který může uplatnit jen vůči stávajícímu pronajímateli (vlastníkovi) v okamžiku, kdy se sama stala vlastnicí této nebytové jednotky, pak došlo ke splynutí pohledávky, kterou měla jako nájemkyně, s povinností, kterou měla jako vlastnice (pronajímatelka) a tedy k zániku tohoto závazku podle § 584 obč. zák., neboť účinky splynutí nejsou u těchto závazků zákonem vyloučeny. Bez právního významu je přitom okolnost, zda vynaložené investice (ne)byly zohledněny ve výši kupní ceny nebytové jednotky.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 67/2013, ze dne 16. 10. 2013
08.10.2013 00:00
Ke stavu předmětu nájmu při jeho předání po skončení nájmu
Po skončení nájmu musí být podle § 682 obč. zák. předmět nájmu vrácen ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání, jinak ve stavu, v jakém byl převzat, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Jestliže byl předán předmět nájmu ve stavu, který § 682 obč. zák. neodpovídá, vzniká pronajímateli pouze právo domáhat se náhrady škody podle § 683 obč. zák., pronajímatel nemá právo domáhat se uvedení předmětu nájmu do původního stavu a nemůže z tohoto důvodu ani odmítnout převzetí předmětu nájmu.
Protože lhůta pro uplatnění nároku stanovená v § 683 odst. 2 obč. zák. je lhůtou prekluzivní, k níž přihlíží soud bez návrhu, nemohou obstát úvahy odvolacího soudu o dobrých mravech a „nepromlčení“ nároku uplatněného žalobcem po uplynutí této lhůty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2488/2012, ze dne 20. 8. 2013
17.07.2013 00:00
K režimu smlouvy o nájmu části nemovitosti s byty
Nájemní vztah, jehož předmětem je nájem (části) nemovitosti se neřídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu podle § 685 a násl., nýbrž podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.). Podle ustálené soudní praxe úprava nájmu bytu podle § 685 - § 716 obč. zák. dopadá jen na případy, kdy předmětem nájmu je byt. Ke vzniku „chráněného“ nájmu bytu nedojde, jestliže předmětem nájemní smlouvy je celá nemovitost (nebo její část) a není významné, zda součástí pronajatých prostor byly i byty, ani to, že nemovitost byla určena k bydlení, a že byla za tímto účelem pronajata. Podstatný pro závěr, podle které úpravy se bude nájemní vztah řídit, je tak (podle současné právní úpravy) předmět nájmu, nikoliv jeho účel.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1506/2012, ze dne 2. 5. 2013
24.06.2013 00:01
K obnovení nájemního vztahu podle ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák.
Jestliže jsou smlouvou o nájmu upraveny dočasně vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby tak, že si vlastník stavby pronajme pozemky, pak jestliže vlastník neodstraní stavbu po uplynutí sjednané doby nájmu, vždy „užívá“ předmět nájmu (pozemky) i nadále. Domáhá-li se pronajímatel v takovém případě ve stanové lhůtě ochrany svých práv žalobou na odstranění stavby, jde rovněž o vlastnickou žalobu, a proto i taková žaloba je způsobilá zamezit prodloužení nájmu ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák.
Je totiž zjevné, že i v takovém případě je úmyslem pronajímatele ukončit vztah s nájemcem, zabránit mu v užívání předmětu nájmu a domoci se jeho vrácení. Je-li smyslem ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. upravit užívání věci i po skončení nájmu sjednaného na dobu určitou v případech, kdy ji nájemce dále užívá a pronajímatel se tomu nebrání, pak není rozumný důvod vycházet jen z formálního výkladu jazykového vyjádření předpokladů zamezujících obnovení nájmu a omezovat pronajímatele na možnost podání jen jednoho z typů vlastnických žalob.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1250/2012, ze dne 11. 6. 2013
11.04.2013 00:00
K označení předmětných pozemků v nájemní smlouvě
Pozemky, které jsou předmětem nájemní smlouvy, není nutné identifikovat všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, jestliže jsou i tak vymezeny dostatečně určitým způsobem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3723/2012, ze dne 26. 3. 2013
05.04.2013 00:02
ÚS: K posuzování určitosti právního úkonu
Závěr, že určitý právní úkon je neplatný pro neurčitost jeho předmětu, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Nelze vystačit pouze s gramatickým výkladem. Významnou roli zde hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu.
Ústavní soud zdůrazňuje, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž pro interpretaci obsahu závazkového vztahu je rozhodující skutečná vůle obou smluvních stran v době uzavření smlouvy.
V této souvislosti Ústavní soud připomíná, že v soukromém právu se aplikuje zásada pacta sunt servanda (smlouvy se musí dodržovat) - a to i v případech, kdy je to pro některou ze smluvních stran nevýhodné. Smluvní strana si musí být vědoma své odpovědnosti ve smluvních vztazích a nemůže smlouvy uzavírat a později namítat jejich neplatnost dle své vlastní vůle.
V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně a nikoli extenzivně. Opačný výklad by byl v rozporu s článkem 4 odst. 4 Listiny, podle něhož při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 3900/12, ze dne 28. 2. 2013
12.02.2013 00:01
K obnovování nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou
Pokud se účastníci nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou dohodli ohledně skončení nájmu ve smyslu § 676 odst. 1 obč. zák. jinak, nájem neskončí uplynutím doby, na níž byl sjednán, nýbrž skončí ve smyslu jiného ujednání účastníků. Má-li nájem takto skončit na základě jiného ujednání účastníků nájemního vztahu, je z povahy věci vyloučeno, aby se mohl obnovovat ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2689/2012, ze dne 23. 1. 2013
06.11.2012 00:00
K absenci ujednání o nájemném ve smlouvě o nájmu nemovitosti
Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují.
Neplatnost smlouvy o nájmu nemovitosti nelze spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2672/2012, ze dne 17. 10. 2012
14.08.2012 00:00
K bezdůvodnému obohacení pronajímatele zemědělského pozemku
Pronajímatel nezíská žádný majetkový prospěch z toho, že mu nájemce po skončení nájmu odevzdá zemědělský pozemek s rozpracovanou výrobou zemědělských produktů. Jinými slovy řečeno, pronajímatel se neobohatí již tím, že převezme zemědělský pozemek poté, co na něm nájemce učinil určité práce (pozemek – pole zoral a osel), jež mu teprve v budoucnu měly přinést užitky z pronajaté věci (zemědělské produkty). Naopak pronajímatel by se v naznačených souvislostech obohatil (mohl obohatit) jedině tehdy, pokud by pronajatý pozemek převzal s takto již vytvořenými užitky a tyto užitky by si neoprávněně přivlastnil, ačkoli vznikly za trvání nájmu a přináležely nájemci (§ 663 obč. zák.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2145/2011, ze dne 10. 7. 2012
20.06.2012 00:01
Ke konkludentnímu obnovení nájmu movité věci sjednaného na dobu určitou
Znak „užívá-li“ skutkové podstaty obsažené v hypotéze ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. je naplněn již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, popřípadě jej nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2471/2010, ze dne 30. 5. 2012
14.06.2012 00:00
Ke vztahu nájmu a věcného břemene při stejném předmětu užívání
Nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) vedle sebe nemohou obstát. Takový „kombinovaný“ právní vztah, zahrnující mezi stejnými účastníky nájem a věcné břemeno užívání stejné věci, by jen vytvořil nejistotu o tom, jaká jsou vlastně práva a povinnosti účastníků vztahu, co účastníci vlastně chtěli a zda jejich vůle byla určitá.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, ze dne 29. 5. 2012
14.03.2012 23:03
Rc 11/2011
Ujednání o smluvní pokutě není samo o sobě zajištěním nájemného, které by vylučovalo vznik zadržovacího práva podle § 672 odst. 2, věty druhé, obě. zák.
(Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 8. 2009, sp. zn. 23 Co 242/2009)
28.07.2011 00:00
K převzetí závazků z nájemní smlouvy bez souhlasu nájemce
Je vyloučeno, aby pronajímatel mohl proti vůli nájemce umožnit třetí osobě prostřednictvím dohody o převzetí závazků nájemce z nájemní smlouvy podle § 531 odst. 2 obč. zák. užívat regulérně bytové či nebytové prostory, které nájemci pronajal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3965/2010, ze dne 26. 5. 2011
18.03.2011 00:01
K zadržení věcí nájemce za účelem zajištění pohledávky pronajímatele
Zadržovací právo nevznikne, zadrží-li pronajímatel za účelem zajištění své pohledávky po skončení nájmu věci, které nájemce umístil v (na) pronajaté věci; vznik zákonného zástavního práva podle ustanovení § 672 obč. zák. tím samozřejmě není dotčen.
Nejedná-li se o situaci uvedenou v ustanovení § 672 obč. zák., je třeba dovodit, že jakýkoliv úkon pronajímatele, kterým by znemožnil nebo omezil nájemce proti jeho vůli v nakládání s jeho věcmi umístěnými v (na) pronajaté věci, nemá jakýkoliv podklad (oporu) v zákoně (je protiprávní).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 493/2009, ze dne 16. 2. 2011
21.12.2010 00:01
K pasivní legitimaci ve věci vypořádání investic do pronajaté věci
Právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. na vypořádání investic vložených do pronajaté věci je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na věci provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového (nikoli snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem). Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Přitom bez právního významu je okolnost, že tyto investice byly zohledněny ve výši kupní ceny sjednané mezi původním a nastupujícím pronajímatelem.
V ustanovení § 667 odst. 1 větě čtvrté obč. zák. je upraveno speciální právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele; vznik tohoto práva je vázán na zánik nájmu a toto právo se promlčuje v obecné (tříleté) promlčecí době podle § 101 obč. zák.; jde-li o zákonem upravené speciální právo nájemce, které se promlčuje v obecné promlčecí době, nemůže jít o bezdůvodné obohacení. Vzniká-li (navíc) nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem, který byl tehdy pronajímatelem. Proto je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu (tedy vůči dřívějšímu pronajímateli). Navíc vůči dřívějšímu pronajímateli by mohlo být právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. promlčeno, jestliže by nájemní vztah skončil až po uplynutí obecné (tříleté) promlčecí doby; v takovémto případě by byla aplikace citovaného ustanovení „zmařena“.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 410/2010, ze dne 23. 11. 2010
06.12.2010 00:00
K obnovení nájmu nemovitosti podle § 676 odst. 2 ObčZ
Pokračujícím užíváním nemovitosti po uplynutí dohodnuté doby ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák. je i její nevyklizení, přičemž ve vyklizení nemovitosti je obsaženo i její odevzdání.
Pro projednávanou věc z toho plyne, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí, obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemkyní vyklizeny (a byly i nadále užívány) i v případě, kdy nebyly pronajímateli rovněž odevzdány (např. předáním klíčů). Je-li dále nesporné, že žaloba na vyklizení nemovitostí pronajímatelem podána nebyla, nájemní smlouva se tak podle § 676 odst. 2 obč. zák. obnovila.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3025/2008, ze dne 26. 10. 2010
05.10.2010 00:00
K obecné prevenční povinnosti leasingového nájemce podle § 415 obč. zák.
I. Prevenční povinnost, kterou zákon v § 415 obč. zák. ukládá každému (každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí), znamená, že každý je povinen zachovávat takový stupeň bedlivosti, který lze po něm vzhledem ke konkrétní časové a místní situaci rozumně požadovat a který - objektivně posuzováno - je způsobilý zabránit či alespoň co nejvíce omezit riziko vzniku škod. Pro leasingového nájemce ve vztahu k předmětu leasingu, jenž je majetkem leasingové společnosti, to znamená starat se o pronajatou věc takovým způsobem, aby na ní nevznikla škoda, tedy aby věc byla chráněna před poškozením, ztrátou nebo zničením.
Tuto povinnost leasingový nájemce v dané věci nesplnil, neboť ponechal předmět nájmu v uzamčeném automobilu stojícím na volně přístupném místě, odkud mu byl neznámým pachatelem po „vyháčkování“ a vniknutí do vozu odcizen. Okolnost, že zaparkované, byť uzamčené auto na volně přístupném, nestřeženém místě nevylučuje riziko jeho odcizení, resp. předmětů v něm uložených, je obecně známou skutečností, a je tedy zřejmé, že řidič může předpokládat, že ponechání věci, zejména vyšší hodnoty, v zaparkovaném autě není dostatečným opatřením k ochraně v něm uschovaných věcí. Ponechal-li leasingový nájemce věc, jež má v nájmu, v uzamčeném a jinak nezabezpečeném automobilu na volně přístupném místě, nepočínal si vzhledem ke konkrétním okolnostem dostatečně obezřetně a při péči o předmět leasingu nepostupoval tak, aby jej ochránil proti možnému vzniku škody. Je proto správný závěr odvolacího soudu, že nájemce svým jednáním porušil obecnou prevenční povinnost uloženou v ustanovení § 415 obč. zák.
II. Vůči vlastníkovi věci sice není nájemce odpovědný za odcizení, jehož se nedopustil, avšak je odpovědný za újmu způsobenou v majetkové sféře vlastníka ztrátou jeho věci. Případná odpovědnost nezjištěného pachatele krádeže, která se odvíjí od jiných skutkových okolností než v případě nájemce, nevylučuje odpovědnost nájemce vůči vlastníkovi. Není totiž zákonného důvodu vylučovat odpovědnost jednoho subjektu jen proto, že poškozený má nárok na náhradu téže škody proti jinému odpovědnému subjektu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1828/2008, ze dne 25. 8. 2010
31.05.2010 00:00
K účinkům uzavření manželství nájemce a pronajímatelky
Z ustanovení občanského zákoníku o zániku nájemního práva na dobu určitou (§ 676 odst. 1 obč.) ani z žádného jiného ustanovení občanského zákoníku nelze dovodit, že by v případě, že nájemce uzavře manželství s pronajímatelkou rodinného domu se zahradou před uplynutím doby, na níž byl nájem sjednán, zaniklo jeho existující nájemní právo, ani že by v důsledku uzavření manželství se toto právo „změnilo na právo bydlení z titulu manželství s vlastnicí nemovitostí“.
V dané věci ani podpůrně není možno vycházet z § 18 zákona o rodině, neboť v době, kdy žalobce a žalovaná uzavřeli manželství, již oba v nemovitosti bydleli - žalobce na základě uzavřené nájemní smlouvy, která mu zakládala (a to i po uzavření manželství) jediný právní titul k užívání nemovitostí, a žalovaná od počátku na základě souhlasu žalobce. Nešlo tedy o situaci, kdy po uzavření manželství s vlastníkem rodinného domu se do něj přistěhuje druhý manžel (nevlastník), který pak právo bydlení v domě za trvání manželství odvozuje od rodinněprávního vztahu s vlastníkem nemovitosti.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 85/2008, ze dne 19. 5. 2009
21.05.2010 00:00
Ke stavu exekučně vyklizovaného pronajatého pozemku
Není zde správný právní názor odvolacího soudu, že povinný je povinen předmětný pozemek předat oprávněnému ve stavu, v jakém se nacházel na počátku nájmu, neboť byla-li povinnému exekučním titulem uložena povinnost předmětný pozemek vyklidit, není možné tuto povinnost ztotožňovat s „uvedením pozemku do stavu, v jakém se nacházel na počátku nájmu“, jelikož tento požadavek by byl v rozporu s § 682, věty před středníkem, obč. zák. i s exekučním titulem. V souladu s výše uvedeným je tudíž nájemce pozemku (povinný) po skončení nájmu povinen vrátit pronajatou věc (pozemek) ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci, jímž v posuzovaném případě bylo právě zřízení arboreta. Byl-li tedy mezi oprávněným a povinným sjednán nájem předmětného pozemku s tím, že v nájemní smlouvě bylo výslovně sjednáno, že pozemek bude povinným užíván jako arboretum, pak nepochybně odpovídá sjednanému způsobu užívání věci, pokud povinný na pozemku vysázel porosty, zbudoval jezírka, skalku, umístil kameny apod.
I skalka (vytvořená zpevněním povrchu pozemku kameny a osázením trvalými porosty) zřízená na pozemku (v souladu se způsobem užívání pozemku sjednaným v nájemní smlouvě) se stává součástí tohoto pozemku jakožto věci hlavní, a jejím vlastníkem je nepochybně vlastník pozemku a nikoli osoba, která skalku vybudovala. Je nepochybné, že pozemek „upravený“ do podoby arboreta by byl minimálně z estetického hlediska značně znehodnocen, pokud by trvalé porosty na něm vysázené, či na něm vybudované venkovní úpravy jako jezírka, skalky apod., jež se staly jeho součástí, byly odstraněny.
Závěr odvolacího soudu, že neuvedl-li povinný označený pozemek do stavu, v jakém byl na počátku nájmu, nesplnil svoji povinnost uloženou mu exekučním titulem, a že z tohoto důvodu nejsou podmínky pro zastavení exekuce, je tudíž nesprávný. Přisvědčit je naopak třeba námitce dovolatele, že podkladovým rozhodnutím mu byla uložena povinnost vyklidit předmětnou pozemkovou parcelu, a nikoliv též tuto parcelu uvést do původního stavu, v jakém ji převzal (s přihlédnutím k obvyklému opotřebení).
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 4526/2007, ze dne 26. 1. 2010