// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva

Kupní a směnná smlouva

22.05.2017 00:02

Předložení předmětu koupě při reklamaci

Z občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. ani ze zákona o ochraně spotřebitele nevyplývalo, že k účinnému vytknutí vad koupené věci je zapotřebí v provozovně (sídle nebo místu podnikání) prodávajícího předložit i předmět koupě. Takový požadavek je třeba řešit až následnou komunikací stran smlouvy, která by měla vést k co nejúčinnějšímu a nejefektivnějšímu vyřízení reklamace. K vyřízení reklamace způsobem předvídaným ustanovením § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele je však vždy nezbytné, aby kupující umožnil prodávajícímu o reklamaci rozhodnout, což se neobejde bez odborného posouzení, zda předmět koupě skutečně vykazuje vytčené vady. Ustanovení § 625 obč. zák. a § 19 zákona o ochraně spotřebitele je nutno vykládat s ohledem na povahu koupené věci a na další okolnosti a možnosti stran kupní smlouvy.

Nelze souhlasit s názorem odvolacího soudu, že v projednávaném případě reklamace vady (jednostranný právní úkon kupujícího) nevyvolala zákonem sledované právní účinky jen proto, že kupující nedopravil předmět koupě do sídla prodávajícího. Za účelem posouzení vytknutých vad předkládá věc v místě k tomu určeném zpravidla kupující a náklady s tím vynaložené následně uplatní u prodávajícího. S ohledem na to, že se v souzeném případě jednalo o dřevěný koupací sud o značné hmotnosti a rozměrech, nelze po spotřebiteli spravedlivě požadovat, aby sám zajistil přepravu věci do sídla prodávajícího podnikatele k odbornému posouzení vytknuté vady. Přeprava celé řady výrobků do provozovny podnikatele je totiž pro spotřebitele značně problematická, a to i přesto, že má nárok na náhradu nákladů spojených s uplatněním svého práva z odpovědnosti za vady. Platí, že jakmile kupující zjistí vadu, musí to bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu a předmět plnění mu předat nebo jej podle jeho pokynů uschovat nebo s ním jinak vhodně naložit tak, aby vada mohla být přezkoumána. Prodávající se tedy může se spotřebitelem domluvit i na jiném způsobu zkoumání předmětu koupě, např. na základě fotografií, videa natočeného spotřebitelem, prohlídky servisním technikem v místě bydliště spotřebitele apod.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2694/2016, ze dne 22. 3. 2017

07.11.2016 00:02

Aplikace § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele na prodej bytové jednotky

Ustanovení § 19 odst. 3 zákona č. 634/ 1992 Sb., o ochraně spotřebitele, se vztahuje i na prodej bytové jednotky. Podléhá-li (mimo jiné) prodej bytové jednotky v širším slova smyslu režimu ustanovení § 612 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013, není důvod, aby pro charakter předmětu koupě byl vyloučen dopad § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele argumentem faktické nemožnosti ve lhůtě 30 dnů odstranit reklamovanou vadu bytové jednotky v širším slova smyslu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, ze dne 25. 8. 2016

04.05.2016 00:02

Odstoupení od kupní smlouvy pro nezaplacení kupní ceny po zahájení sporu

I po zahájení soudního sporu o zaplacení kupní ceny může věřitel od kupní smlouvy odstoupit pro nezaplacení kupní ceny. Důsledkem takového postupu ovšem zásadně bude - nevezme-li věřitel žalobu zpět - neúspěch ve sporu o zaplacení kupní ceny (odstoupením kupní smlouva zaniká a věřitel ztrácí nárok na zaplacení kupní ceny).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 70/2014, ze dne 29. 2. 2016

27.04.2016 00:01

Odpovědnost za vady, které se projeví v záruční době

Záruka (zákonná či prodloužená) podle § 619 obč. zák. 1964 se vztahuje na vady věci bez zřetele na to, zda existovaly v době převzetí a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou až dodatečně, anebo vznikly a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v průběhu záruční doby.

Dovodil-li v projednávaném případě odvolací soud, že se záruka v délce 60 měsíců „na stavební práce“ vztahovala pouze na vady, které „vznikly“ až po převzetí věci v průběhu záruční doby a tudíž v okamžiku převzetí neexistovaly, dopustil se nesprávného právního posouzení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3744/2015, ze dne 23. 2. 2016

20.04.2016 00:02

Výhrada vlastnictví při převodu nemovitosti neevidované v katastru

Převáděla-li se za právního stavu účinného do 31. 12. 2013 na základě smlouvy nemovitá věc, která nebyla předmětem evidence v katastru nemovitostí, docházelo dle § 133 odst. 3 obč. zák. k nabytí vlastnictví okamžikem účinnosti smlouvy; zákon neumožňoval, aby strany sjednaly odklad účinků převodu vlastnického práva prostřednictvím výhrady vlastnictví.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 42/2015, ze dne 3. 2. 2016

04.11.2015 00:00

Zhodnocení novostavby rodinného domu opravou vadného zateplení

I. U rodinného domu, který byl kolaudován jako novostavba dva roky před prodejem (vady se projevily v záruční době sjednané na 36 měsíců), nelze při posuzování přiměřenosti slevy z kupní ceny uplatnit hledisko možného zhodnocení věci opravou. Naopak lze v dané věci mít za to, že výměnou vadného zateplení za bezvadné nedošlo ke zhodnocení novostavby rodinného domu; účastníky sjednaná kupní cena totiž zcela jistě reflektovala bezvadný zateplovací systém domu a přesvědčení kupujícího o bezvadnosti kupované věci se promítlo do akceptace sjednané kupní ceny.

II. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Úvaha odvolacího soudu, že hlavním hlediskem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny je v daném případě výše nákladů potřebných k odstranění vad věci, uvedenému výkladu neodporuje. Je na soudu, aby stanovil hlediska pro určení slevy z kupní ceny s ohledem na individuální charakter každé posuzované věci, tj. aby vymezil hypotézu ustanovení § 597 odst. 1, resp. 622 odst. 1 obč. zák. pro každý konkrétní případ zvlášť.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015

02.09.2015 00:02

Identifikace nemovitosti nadbytečně zapsané v katastru nemovitostí

Jestliže nemovitost, která podle dosavadních právních předpisů nebyla předmětem evidence v katastru nemovitostí, přesto v tomto katastru (z různých důvodů) zapsána byla, neměla (nemohla mít) tato okolnost vliv na dosah § 133 odst. 3 obč. zák., který stanovil, že převádí-li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy. Tímto pak odpadají i úvahy (jak nedůvodně dovozovala dovolatelka) o nezbytnosti identifikace předmětu takového převodu ve smyslu katastrálního zákona.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 3107/2014, ze dne 17. 6. 2015

02.09.2015 00:01

Odstoupení od smlouvy o koupi motorového vozidla

Vadou, která brání tomu, aby motorové vozidlo mohlo být řádně užíváno jako věc bez vady ve smyslu § 622 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013, není jen vada, která znamená rozpor s veřejnoprávními předpisy o provozu vozidel na pozemních komunikacích. Není vyloučeno, aby i jiné vady, které nedosahují rozporu s těmito veřejnoprávními předpisy, bránily řádnému užívání koupeného vozidla.

Řádnému užívání jistě brání stav, kdy nelze vůz pro jeho soustavnou poruchovost (byť jednotlivé poruchy mohou být snadno odstranitelné) používat obvyklým způsobem, tj. způsobem odpovídajícím povaze a určení osobního automobilu, ale jen s vynaložením zvýšeného úsilí, pozornosti, trpěním sníženého uživatelského komfortu, nebo jestliže nelze vyloučit stálé opakování jedné a téže vady i po uplynutí záruční doby. Za vady, které brání řádnému užívání věci, nutno považovat též závady ve funkčních vlastnostech vozidla, jakož i vady kupujícím vymíněných vlastností (tj. např. funkční klimatizace). Se zřetelem k tomu, k jakému účelu slouží automatická klimatizace v osobním vozidle, totiž že usnadňuje cestování za zhoršených klimatických podmínek, tj. ať již v letních či v zimních měsících při výkyvu teplot oproti průměrnému teplotnímu normálu, nelze než uzavřít, že opakovaně se vyskytnuvší závada (nefunkčnost) této součásti vozidla snižuje podstatným způsobem uživatelský standard, a brání tak jeho řádnému užívání.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1323/2013, ze dne 31. 3. 2015

14.04.2015 00:01

Rozložení důkazního břemene ve sporu o zaplacení kupní ceny

Je-li zpochybněna pravost soukromé listiny, nese důkazní břemeno pravosti ten, kdo z této listiny vyvozuje sobě příznivé následky. Je-li toto důkazní břemeno uneseno, tj. je-li listina pravá, dokazuje, že jednající osoba projevila vůli v listině vyjádřenou a důkazní břemeno opaku, tedy popření pravdivosti listiny nese ten, kdo pravdivost listiny popírá.

Z ustanovení § 588 obč. zák. vyplývá, že ve sporu o zaplacení kupní ceny věřitele (prodávajícího) tíží povinnost tvrdit, že s dlužníkem (kupujícím) uzavřel kupní smlouvu, že podle této smlouvy je připraven odevzdat kupujícímu předmět koupě a že kupující mu řádně a včas nezaplatil sjednanou kupní cenu. Z takto vymezeného břemene tvrzení vyplývá pro věřitele povinnost označit důkazy k prokázání toho, že smlouva tohoto obsahu byla uzavřena (břemeno důkazní). Jsou-li tyto skutečnosti prokázány, věřitel unesl jak břemeno tvrzení, tak břemeno důkazní. Důkazní břemeno ohledně tvrzení, že kupní smlouva nevznikla, resp. že byla uzavřena s odkládací podmínkou, leží na dlužníkovi.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 729/2013, ze dne 26. 11. 2014

11.11.2014 00:02

Odstoupení od kupní smlouvy po postoupení pohledávky z titulu kupní ceny

Důsledkem smlouvy o postoupení pohledávky není změna stran kupní smlouvy. Postupitele pohledávky z titulu kupní ceny (prodávajícího) tak i nadále tíží povinnost dodat kupujícímu sjednané zboží a kupující má − bez ohledu na změnu v osobě věřitele pohledávky z titulu kupní ceny – této povinnosti odpovídající právo požadovat po prodávajícím dodání zboží; kupujícímu zůstává bez dalšího zachováno i právo od kupní smlouvy pro porušení této povinnosti prodávajícím odstoupit, přičemž nic nebrání stranám kupní smlouvy, aby se (za takové situace) dohodly na zrušení kupní smlouvy. Jelikož se postupník nestal stranou kupní smlouvy (namísto prodávajícího – postupitele), je zcela zjevné, že odstoupení od kupní smlouvy musí druhá smluvní strana (kupující) učinit ve vztahu k prodávajícímu; stejně tak dohodu o zrušení kupní smlouvy nemůže s kupujícím uzavřít postupník, nýbrž postupitel, který zůstává nadále stranou kupní smlouvy (prodávajícím).

Odstoupí-li (platně a účinně) kupující do kupní smlouvy nebo dohodnou-li se smluvní strany (platně a účinně) na zrušení kupní smlouvy, smlouva zaniká a smluvním stranám vzniká povinnost vrátit si poskytnutá plnění. V případě, že žádná ze smluvních stran doposud ani zčásti neplnila, spočívají důsledky odstoupení od kupní smlouvy, popřípadě zrušení kupní smlouvy (jen) v zániku práv a povinností kupní smlouvou založených (s výjimkami stanovenými zákonem nebo dohodou smluvních stran). Skutečnost, že v mezidobí prodávající pohledávku na zaplacení kupní ceny postoupil třetí osobě, není způsobilá na důsledcích odstoupení od kupní smlouvy (dohody o zrušení kupní smlouvy), tj. na zániku pohledávky z titulu zaplacení kupní ceny a zániku pohledávky na dodání zboží, nic změnit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 26/2012, ze dne 29. 9. 2014

27.10.2014 00:02

Šestiměsíční prekluzivní lhůta dle § 599 odst. 1 obč. zák.

Šestiměsíční prekluzivní lhůta stanovená v § 599 odst. 1 větě druhé obč. zák. se nevztahuje na volbu práva z odpovědnosti za vady podle § 597 odst. 1 obč. zák.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1830/2014, ze dne 21. 8. 2014

05.08.2014 00:01

K omezení prodávajícího spoluvlastníka po zániku předkupního práva

Zákon neomezuje prodávajícího spoluvlastníka poté, co zaniklo předkupní právo oprávněného podle § 605, popř. § 606 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, v nakládání s podílem jinak než tím, že prodej nesmí uskutečnit za podmínek (cena, splatnost, příp. dalších) podstatně odlišných od těch, které byly obsahem nabídky.

Nesprávný je tedy názor žalobkyně, že tohoto práva musí využít (a podíl prodat) „v určité z hlediska časového přiměřené době, jinak mu toto právo zanikne.“ Povinnost znovu nabídnout svůj podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům má jen v případě, že se podmínky (některá z nich) původně ohlášené natolik změnily, že rozdíl mezi nimi by mohl objektivně ovlivnit úvahy oprávněných spoluvlastníků o přijetí nabídky. Změna okolností na straně oprávněného spoluvlastníka, který platnou nabídku nepřijal (podíl v zákonné nebo poskytnuté delší lhůtě nevyplatil), neobnovuje povinnost prodávajícího spoluvlastníka vykonat novou nabídku, jsou-li původně ohlášené podmínky stejné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4017/2013, ze dne 30. 4. 2014

28.05.2014 00:02

K určitosti vymezení předmětu kupní smlouvy („neexistující VIN“)

Odvolací soud opřel svůj závěr o neplatnosti kupní smlouvy také o nedostatečně určité vymezení předmětu kupní smlouvy (identifikace věci neexistujícím VIN). Požadavek „určitosti“ je nicméně splněn tam, kde je závazek identifikován takovým způsobem, že není zaměnitelný s jiným. Tento závěr je podle dovolacího soudu aplikovatelný i v případě nyní posuzované určitosti kupní smlouvy. V předmětné kupní smlouvě bylo podle skutkových zjištění vozidlo identifikováno nejen VIN, ale i dalšími znaky (výrobce, rok výroby, barva vozu, obsah motoru, číslo technického průkazu). Za situace, kdy nehrozila záměna věci, jež měla být předmětem smlouvy, s jinou věcí, tak není možné shledat vymezení předmětu kupní smlouvy natolik neurčitým, aby zakládalo neplatnost kupní smlouvy.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2262/2013, ze dne 29. 4. 2014

12.12.2013 00:00

Posouzení přiměřenosti výše slevy z kupní ceny

Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, ze dne 24. 10. 2013

12.12.2013 00:00

Neplatnost ujednání vylučujícího odpovědnost za vady předmětu koupě

Ujednání, kterým účastníci kupní smlouvy o převodu věci individuálně určené sjednali vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady předmětu koupě, je dohodou, kterou se strana smlouvy vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, a tu pod sankcí neplatnosti zakazuje ustanovení § 574 odst. 2 obč. zák. Jde o případ bezvýjimečného vyloučení uplatnění práva z odpovědnosti za vady - vzdání se práva z odpovědnosti za vady jako celku; takové ujednání je ve smyslu § 574 odst. 2 obč. zák. neplatné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, ze dne 24. 10. 2013

07.11.2013 00:00

Úhrnné vymezení předmětu koupě

Předmětem kupní smlouvy mohou být movité věci určené individuálně, druhově (genericky), hromadně (tzv. universitas rerum) nebo úhrnem, tj. „jak stojí a leží“ (§ 501 obč. zák.). Úhrnné vymezení předmětu koupě předpokládá absenci určení věcí individuálně (podle konkrétních nezaměnitelných znaků), druhově (podle množství, míry, váhy, jakosti) či hromadně (jako objektivně vytvořený hospodářský celek nesoucí společné označení, náležející téže osobě a obecně označovaný za jeden celek); předmět je vymezen za použití jiných údajů, nejčastěji specifikací místa, kde se věci nalézají (např. vybavení provozovny, skladu, bytu apod.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2884/2012, ze dne 25. 9. 2013

26.08.2013 00:00

K vadám rodinného domu („vodovodní přípojka“)

Okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si - za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci nebyl ze strany prodávajícího ujištěn - jakost vody ověří, případně, že si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu ve smyslu ustanovení § 597 obč. zák. a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené i s případnými vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou.

Ujištění prodávajícího, že věc má určité vlastnosti, nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy; postačí, bylo-li dáno při sjednávání smlouvy. Odpovědnost prodávajícího podle § 597 odst. 1 obč. zák. má přitom povahu objektivní, tzn. že prodávající, který kupujícího ujistil, že předmět koupě má určité vlastnosti, za vadu předmětu koupě spočívající v nedostatku takové vlastnosti odpovídá bez zřetele k tomu, zda věděl, že jeho ujištění o tom, že předmět koupě má určité vlastnosti, je nesprávné. Podstatné je, že vada v době plnění existovala.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 670/2012, ze dne 25. 7. 2013

10.07.2013 00:02

K počátku běhu záruční doby u prodeje bytové jednotky v obchodě

Na práva a povinnosti z kupní smlouvy o prodeji nemovitosti, kterou na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oboru „realitní činnost“, se použijí též zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě (§ 612 a násl. obč. zák.).

Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou. Podle § 621 věty první obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. § 133 obč. zák.). Znění § 621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Kupujícím nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky.

Smyslem úpravy odpovědnosti za vady prodané věci je ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil. Uplatnění práva z odpovědnosti za vady předpokládá platně uzavřenou kupní smlouvu; nebyla-li smlouva platně uzavřena, nemůže kupující uplatnit u prodávajícího právo z odpovědnosti za vady. Nikdo se proto nemůže domáhat odstranění vad věci ve smyslu § 619 a násl. obč. zák. (případně jiného nároku z titulu odpovědnosti za vady, např. výměnu či opravu věci, slevu z ceny či od smlouvy odstoupit) dříve, než ji převezme jako kupující.

Na tom nemůže nic změnit odlišné ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. Ustanovení § 619 a násl. obč. zák. jsou speciální a kogentní úpravou odpovědnosti za vady prodané věci a nelze se od nich odchýlit. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě účastníci nemohli platně změnit běh zákonné záruční doby tak, že by počala běžet dříve, než kupující převzali bytovou jednotku (formou zápisu do katastru nemovitostí). Důsledkem ujednání o záruce obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě bylo nepřípustné krácení záruční doby.

Umožnila-li prodávající kupujícím, aby se do předmětné bytové jednotky nastěhovali a začali ji užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nedošlo tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu ustanovení § 621 věty první obč. zák.; (budoucí) kupující v této době nebyli v postavení kupujících. Podpisem předávacího protokolu, ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci, neboť převzetím nemovité věci, jíž bytová jednotka bezesporu je, je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2881/2012, ze dne 20. 6. 2013

26.02.2013 00:00

K možnosti sjednat zajištění pohledávky předkupním právem

Zřízení předkupního práva samo o sobě neskýtá (a z jeho povahy vyplývá, že ani nemůže poskytnout) možnost uspokojení pohledávky oprávněného za povinným z prodávané věci.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 3472/2011, ze dne 22. 1. 2013

07.11.2012 00:00

K synallagmatickým povinnostem z neplatné smlouvy o převodu nemovitosti

V případě koupě nemovitosti jsou vzájemnými a navzájem podmíněnými plněními ze strany prodávajícího převod vlastnictví a ze strany kupujícího zaplacení kupní ceny. Zaplacení kupní ceny je protiváhou vlastnictví k převáděné věci. Je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena a kupující tedy není vlastníkem věci, ačkoliv zaplatil kupní cenu, prodávající je povinen kupní cenu mu vrátit; vrácení kupní ceny je na druhé straně vyváženo tím, že vlastnictví k předmětu převodu zůstává prodávajícímu.

Pro posouzení počátku prodlení prodávajícího s vrácením kupní ceny je rozhodující, které povinnosti jsou povinnostmi synallagmatickými k jeho povinnosti vrátit kupní cenu, a zda a kdy kupující tyto povinnosti splnil nebo jejich reálné splnění nabídl. Jde-li o smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, která podléhá registraci v katastru nemovitostí, je synallagmatickou povinností kupujícího umožnit obnovení vlastnického práva prodávajícího v katastru nemovitostí, tedy poskytnout prodávajícímu (např. formou souhlasného prohlášení ve smyslu ustanovení § 40 odst. 2 písm. a/ vyhl. č. 26/2007 Sb.) součinnost potřebnou k tomu, aby byl jako vlastník nemovitosti opět zapsán v katastru nemovitostí.

Je přitom nepřípustné, aby kupující poskytnutí součinnosti potřebné k tomu, aby byl jako vlastník předmětné nemovitosti v katastru nemovitostí opět zapsán prodávající, vázal na splnění povinnosti, která předmětem vzájemného synallagmatického vztahu mezi účastníky nebyla (např. povinnost nahradit investice vložené do nemovitosti).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2640/2012, ze dne 18. 10. 2012