// Profipravo.cz / Nájem

Nájem

11.10.2019 00:05

ÚS: Posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci

Dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 4235/18, ze dne 13. 9. 2019


30.07.2019 00:00

Dohoda o vyloučení obnovení nájmu na dobu určitou podle obč. zák.

Podle ustálené soudní praxe zakotvoval § 676 odst. 2 obč. zák. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou; pokračování nájmu (za stejných podmínek) přitom předpokládá, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby, nájemce věc i po skončení nájmu nadále užívá a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě žalobu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti. Při posouzení naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. přitom není nutné rozlišovat intenzitu, s jakou nájemce nadále – po skončení nájmu – předmět nájmu užívá; podmínka užívání předmětu nájmu po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, je naplněna již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, případně nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou.

Ze skutkových zjištění odvolacího soudu v posuzované věci nevyplývá, že by aplikace § 676 odst. 2 obč. zák. byla dohodou účastníků smlouvy vyloučena. Pro závěr, že došlo k naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. a tedy k prodloužení trvání nájmu, nebylo (v poměrech obč. zák.) významné, zda se účastníci nájemní smlouvy v době uplynutí sjednané doby nájmu dohodli, že se nájem neobnoví. Skončení nájmu uplynutím doby je jedním ze znaků hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák.; bylo-li obsahem dohody účastníků pouze to, že k zániku nájmu dojde uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nelze předmětnou dohodu bez dalšího považovat za dohodu o vyloučení konkludentního obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4109/2018, ze dne 23. 4. 2019


02.07.2019 00:02

Placení nájemného po změně vlastnictví předmětu nájmu

Povinnost nájemce hradit nájemné nabyvateli vlastnického práva k předmětu nájmu nastupuje i podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 až v okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy mu ji prokáže nabyvatel. Plnění poskytnuté nájemcem před tímto okamžikem k rukám původního vlastníka nelze považovat za majetkový přesun uskutečněný bez právního důvodu, úhradou nájemného (za dobu po přechodu vlastnictví) k rukám původního vlastníka předmětu nájmu dojde – není-li zde jiného ujednání mezi převodcem a nabyvatelem – k bezdůvodnému obohacení původního vlastníka (plněním bez právního důvodu) na úkor nabyvatele předmětu nájmu, jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 270/2019, ze dne 2. 4. 2019


28.02.2019 00:00

Zrušení nájmu řídícího se ho i po 31. 12. 2013 dřívější právní úpravou

Řídí-li se nájem i od 1. ledna 2014 dřívější právní úpravou (obč. zák.), nelze ho zrušit podle § 2000 odst. 1 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1379/2018, ze dne 21. 11. 2018


14.01.2019 00:00

K výkladu ustanovení § 66 odst. 2 zákona o rozpočtových pravidlech

Důvody, pro které si organizační složky státu (příspěvkové organizace) podle ustanovení § 66 odst. 2 zákona o rozpočtových pravidlech neplatí navzájem úhradu za užívání nemovitosti, jsou stejné, ať se jedná o užívání „celé“ nemovitosti, nebo jen její části, či nebytových prostor; jen ze skutečnosti, že uvedené ustanovení hovoří o užívání nemovitosti, nelze dovodit, že se musí jednat o užívání „celé“ nemovitosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1911/2017, ze dne 3. 10. 2018


09.01.2019 00:01

Odchylka od uveřejněných podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku

Nikoli každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve uveřejněných) podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku způsobuje neplatnost nájemní smlouvy, jíž byl (měl být) zveřejněný záměr realizován.

Nepodléhá-li publikační povinnosti obce každá změna existujícího závazkového právního vztahu, jejímž předmětem je nemovitý obecní majetek, neexistuje jediný rozumný důvod, proč by odlišnému právnímu režimu měly podléhat změny provedené již při založení (vzniku) dotčeného právního vztahu. I v případě, že obec pronajme svůj nemovitý majetek za jiných smluvních podmínek, než jaké vyplývaly ze zveřejněného záměru, je tak zapotřebí zkoumat, zda šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva svým účelem obchází ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. (tam stanovenou publikační povinnost obce).

I v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 bude přitom negativním důsledkem obcházení citovaného ustanovení neplatnost právního jednání (zde nájemní smlouvy), které učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem. Podle současné právní úpravy soud posuzuje otázku, zda právní jednání neobchází zákon, v rámci úvahy o neplatnosti právního jednání pro rozpor se zákonem (§ 547 ve spojení s § 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 29. prosince 2016).

K neplatnosti právního jednání, jež učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem, soud přihlédne i bez návrhu, neboť jde o jednání, které odporuje zákonu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 273/2018, ze dne 15. 10. 2018


07.01.2019 00:02

Právo na slevu z nájemného při spoluúčasti nájemce na vzniku vady

I když předmět nájmu nemůže být užíván způsobem sjednaným nebo přiměřeným povaze věci, nevzniká nájemci právo neplatit nájemné (zcela či částečně), jestliže vadu sám způsobil nebo se na jejím vzniku podílel.

Právo na slevu z nájemného, resp. jeho prominutí tedy nemůže nájemci vzniknout v případě, kdy se nájemce na vzniku vady předmětu nájmu (byť pouze částečně) podílel; ze zákonné úpravy nevyplývá úmysl zákonodárce zachovat nájemci (poměrné) právo na slevu či neplacení nájemného při jeho spoluúčasti na vzniku vady.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 527/2017, ze dne 11. 10. 2018


21.11.2018 00:01

Vyúčtování poskytovaných služeb v případě pronájmu nemovitosti jako celku

I. Ustanovení § 2251 odst. 1 o. z. a § 2303 o. z. se sice týkají nájmu bytu a nájmu prostoru sloužícího k podnikání, ale ve smyslu § 10 odst. 1 o. z. je lze vztáhnout i na případy, kdy je nemovitost pronajata jako celek, poskytuje-li pronajímatel spolu s nájmem i služby. V důsledku toho je možné ohledně požadavků na obsah vyúčtování služeb vycházet ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

II. Důkazní břemeno leží na tom účastníku řízení, který z existence určitých skutečností (v tomto případě z řádného vyúčtování služeb a energií) vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto skutečností také tvrdí.

Uvedené závěry promítnuté do dané věci znamenají, že žalobce (pronajímatel) nese břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně předložení vyúčtování a správnosti údajů v něm uvedených, tedy jaká byla spotřeba žalované (nájemkyně) u jednotlivých služeb a z jakých podkladů a jakým způsobem jí účtoval úhradu za ně, žalovanou pak tato břemena stíhají ohledně případných námitek k řádnému vyúčtování (zde u tvrzení, že odvoz splaškových vod nebyl prováděn řádně).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5212/2017, ze dne 28. 8. 2018


05.09.2018 00:02

Vyúčtování úhrad za služby u nájmu prostoru sloužícího podnikání

I v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. platí, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel svoji povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby (nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) a povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně) dále trvá. V důsledku nesplnění uvedené povinnosti nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování.

Z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 1. 6. 2018


06.08.2018 00:01

K určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu

Jestliže výpověď pronajímatele z nájmu bytu obsahovala stanovení správné (tříměsíční) výpovědní lhůty a byl v ní rovněž určen počátek jejího běhu (vázaností na první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude doručena adresátovi), nezpůsobuje neurčitost výpovědi sama o sobě skutečnost, že obsahovala dále dovětek, že výpovědní lhůta „počne běžet dnem 1. 5. 2013 ... nájem tak skončí k 31. 7. 2013“ (vycházející jednoznačně z předpokladu, že výpověď bude nájemci doručena ještě v měsíci dubnu 2013), i když výpověď byla doručena nájemci až v květnu.

Z tohoto pohledu nemůže být uvedený dovětek a takové („dvojí“) vymezení výpovědní lhůty vnitřně rozporné či jinak zavádějící nebo dokonce matoucí a nemění ani nic na tom, že v tomto ohledu je výpověď dostatečně určitá a tudíž nemůže být z této příčiny neplatná. I kdyby se tedy ukázalo, že předpoklad doručení výpovědi do konce dubna 2013 se nenaplnil, z prvních dvou vět vztahujících se k výpovědní lhůtě nájemce objektivně musel „na první pohled“ poznat, kdy měl nájem skončit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4092/2017, ze dne 24. 5. 2018


12.06.2018 00:02

Obnovení nájmu na dobu určitou u prostor sloužících podnikání

I. I když smlouva o nájmu byla uzavřena před 1. 1. 2014, řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) o. z. Uplynula-li proto sjednaná doba posuzovaného nájmu nebytových prostor již za účinnosti o. z., je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat podle o. z.

II. Nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z., tedy za podmínek stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230 o. z.). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení, nemusí však podávat žalobu u soudu. Nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

Výzva, kterou pronajímatel může zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná, nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti, pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vůlí pronajímatele je vyzvat nájemce k vyklizení prostor. Výzvu musí nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3821/2017, ze dne 14. 3. 2018


11.10.2017 00:01

Odpovědnost podnájemce za poškození pronajaté věci neznámou osobou

Základní povinností nájemce po skončení nájmu je vrátit nepoškozený předmět nájmu pronajímateli a analogicky se posuzuje povinnost podnájemce. Podnájemce odpovídá za škodu způsobenou porušením této povinnosti, a to i v případě, že nemožnost vrátit předmět podnájmu v uvedeném stavu způsobila třetí nezjištěná osoba (zde založením požáru).

Majetková újma v dané věci vznikla sice původně vlastníkovi poškozeného objektu, ale vzhledem k tomu, že nájemkyně mu již škodu uhradila, je oprávněna v rozsahu škody způsobené požárem požadovat náhradu za poškození objektu na podnájemkyni, jejíž porušení právní povinnosti spočívá nikoliv ve způsobu, jakým pečovala o ochranu předmětu podnájmu, včetně plnění speciální prevenční povinnosti podle § 670 obč. zák., nýbrž zásadním je porušení povinnosti vrátit nájemkyni nepoškozený předmět podnájmu. V příčinné souvislosti s tímto porušením vznikla nájemkyni škoda, neboť její majetkový stav se snížil o hodnotu vyplacenou vlastníku nemovitosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1329/2017, ze dne 28. 6. 2017


13.03.2017 00:02

Obnovení nájemní smlouvy při skončení nájmu na dobu neurčitou

K obnovení nájemní smlouvy podle § 2230 odst. 1 o. z. může dojít jen v případě, že jde o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.

V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby, atd.), se ustanovení § 2230 odst. 1 o. z. neuplatní, a i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v § 2230 odst. 1 o. z. (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z.) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4354/2016, ze dne 12. 12. 2016


19.09.2016 00:00

Zamítnutí žaloby na vyklizení z důvodu jejího rozporu s dobrými mravy

Zjistí-li soud v řízení o vyklizení, že k vyklizení (včetně předání) prostor nedošlo, ačkoliv je žalovaný, jemuž žádný právní titul k jejich užívání nesvědčí, užívat nechce, ale žalobce při ochraně svého vlastnického práva nepostupoval dostatečně obezřetně (např. k podání žaloby přistoupil s velkým prodlením), nemůže odepřít vlastníkovi ochranu jeho vlastnického práva (zamítnutím žaloby „pro tentokrát“ pro rozpor s dobrými mravy), může jen zjištěné okolnosti zohlednit např. při rozhodování o náhradě nákladů řízení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5680/2015, ze dne 1. 6. 2016


06.09.2016 00:01

Změna subjektu v postavení nájemce nemovitosti ve vlastnictví hl. m. Prahy

Publikační povinnost zakotvená v ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. se vztahuje i na záměr městské části uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který směřuje ke změně subjektu v postavení nájemce nemovitosti, která je ve vlastnictví hlavního města Prahy a byla svěřena do správy příslušné městské části.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5372/2015, ze dne 15. 6. 2016


31.08.2015 00:00

Změna na pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák.

I. Za změnu na pronajaté věci ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák. lze považovat jakýkoliv, nikoli nepatrný, rozdíl vzhledu, charakteru či vlastností, jímž se liší pronajatá věc při skončení nájmu od stavu, v jakém byla předána nájemci při započetí nájmu. Přitom však nelze ztratit ze zřetele, že citované ustanovení dopadá pouze na „odsouhlasené“ změny. Za změnu pronajaté věci (podle § 667 odst. 1 obč. zák.) nelze tudíž pokládat odchylky od „původního“ stavu nebo vlastností věci, které nebyly schváleny pronajímatelem, a to ani tehdy, jsou-li výsledkem jinak dovolené činnosti nájemce (viz např. § 667 odst. 2, § 669 a § 683 obč. zák.). Mimo dosah působnosti ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. stojí také odsouhlasené změny na předmětu nájmu, pro které platí zvláštní režim vypořádání.

II. Odstranění stavby z pozemku, který je předmětem nájmu, mohlo představovat (odsouhlasenou) změnu tohoto pozemku (ve smyslu § 667 odst. 1 obč. zák.), i když odstraněná stavba nebyla podle práva jeho součástí (byla samostatnou věcí v právním smyslu).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, ze dne 24. 2. 2015


07.07.2015 00:01

Zneužití předmětu nájmu v době od skončení nájmu do vrácení pronajaté věci

Má-li úprava následků zneužití předmětu nájmu v § 683 obč. zák. chránit pronajímatele, pak se musí vztahovat na celou dobu, po kterou nájemce pronajatou věc užíval, tedy než ji odevzdal pronajímateli, nejen (úzce) na dobu trvání nájmu. Nájemce má povinnost užívat pronajatou věc řádně po celou dobu, kdy jí má u sebe. Skutečnost, že pronajatou věc neodevzdal zároveň se skončením nájmu pronajímateli, nemůže jít k tíži pronajímatele. I v době mezi skončením nájmu a odevzdáním věci má povinnost věc užívat způsobem sjednaným nebo přiměřeným povaze a určení věci a odpovídá i za to, že tak budou činit rovněž osoby, které od něho odvozují svůj přístup k věci. Proto trvá i široká odpovědnost nájemce podle ustanovení § 683 obč. zák. za škodu, kterou způsobil (popř. osoby, kterým umožnil přístup k věci) na pronajaté věci v době mezi skončením nájmu a jejím odevzdáním pronajímateli, a nárok na tuto škodu musí pronajímatel uplatnit v šestiměsíční prekluzivní lhůtě. Významný je tak jen okamžik odevzdání věci pronajímateli, do té doby odpovídá nájemce za důsledky zneužití předmětu nájmu a od této doby musí pronajímatel uplatnit svůj nárok na náhradu škody v šestiměsíční době, jinak zanikne.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3625/2014, ze dne 15. 4. 2015


07.04.2015 00:01

Obnovení nájmu pozemku ve vlastnictví státu

Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., zakotvující (nevyvratitelnou) právní domněnku obnovení nájemní smlouvy jako jeden ze způsobů prodloužení nájemního poměru, se uplatní i v případě nájmu pozemků ve vlastnictví státu.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3129/2014, ze dne 16. 12. 2014


15.09.2014 00:01

Počátek běhu doby k uplatnění práva na náhradu škody na pronajaté věci

Jestliže byl nájemcem při skončení nájmu vrácen předmět nájmu ve stavu, který § 682 obč. zák. neodpovídá, vzniká pronajímateli pouze právo domáhat se náhrady škody podle § 683 obč. zák., pronajímatel nemá právo domáhat se uvedení předmětu nájmu do původního stavu a nemůže z tohoto důvodu ani odmítnout převzetí předmětu nájmu (srov. NS ČR sp. zn. 26 Cdo 2488/2012).

Aby mohla začít běžet prekluzivní doba k uplatnění práva na náhradu škody podle § 683 obč. zák., musí být pronajímateli předmět nájmu nabídnut k převzetí. Nepřevezme-li jej s poukazem na jeho poškození (ačkoliv je povinen jej od nájemce převzít), běží prekluzivní doba ode dne, kdy mu ji nájemce takto skutečně nabídl k převzetí. Za den vrácení pronajaté věci se považuje den, kterým nájemce umožní pronajímateli uchopit se její držby, tzn., nabídne-li ji k odevzdání do jeho dispozice, popř. ji zpřístupní tak, aby ji mohl ovládat (užívat) a disponovat s ní, potažmo se seznámit s jejím stavem po skončení nájmu. Ustanovení § 683 obč. zák. nedovoluje pronajímateli odepřít převzetí pronajaté věci a s odmítnutím převzetí nespojuje „odložení“ počátku běhu prekluze. Počátek běhu uvedené lhůty nemůže záviset na subjektivní úvaze pronajímatele, ale na objektivní skutečnosti. Jinak řečeno, spojuje-li ustanovení § 683 odst. 2 obč. zák. právo na náhradu škody způsobené poškozením (či nadměrným opotřebením) pronajaté věci v důsledku jejího zneužití s okamžikem vrácení pronajaté věci, pak šestiměsíční prekluzivní doba začne běžet bez ohledu na to, že tuto věc pronajímatel odmítl protokolárně převzít od bývalého nájemce.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4321/2013, ze dne 30. 7. 2014


15.09.2014 00:00

Ke vztahu ustanovení § 126 obč. zák. a § 683 obč. zák.

Vznikla-li v důsledku neoprávněného zásahu do vlastnického práva škoda, jejíž náhrady se lze domáhat podle ustanovení občanského zákoníku o náhradě škody, nelze vlastnickou žalobou požadovat uvedení věci do předešlého stavu, popřípadě odstranění následku neoprávněného zásahu spočívající v uvedení do předešlého stavu (srov. NS ČR sp. zn. 22 Cdo 735/2001, sp. zn. 22 Cdo 3202/2008).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4321/2013, ze dne 30. 7. 2014


< strana 1 / 6 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů