// Profipravo.cz / Nájem
Nájem
22.05.2023 00:01
K vázanosti nového pronajímatele ujednáním o započítávání nájemného
Nejvyšší soud se ve svých rozhodnutích při výkladu § 2221 o. z. přihlásil k dřívější ustálené soudní praxi ohledně výkladu obsahově shodného ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. Obě ustanovení upravují zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen přechod práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu na nabyvatele pronajaté věci přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci.
Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem tohoto právního nástupnictví je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví k pronajaté věci; týká se práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Proto na nového pronajímatele nepřecházejí závazky jeho právního předchůdce, které tento rámec přesahují. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného), nýbrž i pravidelné (např. čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Na nového pronajímatele tak mimo jiné přechází právo na nájemné za užívání pronajaté věci, jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit; povinnost nájemce přitom směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči jeho právnímu předchůdci.
Jakkoliv se pronajímatelé a nájemci, kteří měli vzájemné pohledávky, mohli v posuzované věci dohodnout o jejich (postupném) započítávání, nelze toto (nikoli běžné) ujednání považovat za právo či povinnost typickou pro nájemní vztah, nebo vyplývající z obsahu nájmu; na nového pronajímatele tak povinnosti z takové dohody o započtu úhrady nájemného nepřešly.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1534/2022, ze dne 8. 2. 2023
15.02.2023 00:02
Přechod licence k předmětu průmyslového vlastnictví při pachtu závodu
Uzavřením smlouvy o pachtu závodu, jehož součástí je licence k předmětu průmyslového vlastnictví poskytnutá propachtovateli licenční smlouvou uzavřenou podle § 508 a násl. obch. zák., vzniká právo pachtýře užívat předmět průmyslového vlastnictví v rozsahu poskytnuté licence pouze tehdy, pokud k tomu poskytovatel licence udělil souhlas. Na podmínkách postupitelnosti (přenechání) licence k předmětu průmyslového vlastnictví vzniklé do 31. 12. 2013 a tvořící součást podniku nabyvatele licence, nic nemůže změnit ani skutečnost, že k dispozici s původním podnikem jako věcí hromadnou došlo až později v podobě obchodního závodu podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jeho pachtem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2495/2022, ze dne 31. 10. 2022
16.01.2023 00:02
Vrácení jistoty (kauce) sjednané u nájmu pozemku
V poměrech občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 je jistota (kauce) v nájemních vztazích výslovně upravena jen u nájmu bytu (§ 2254 o. z.), u ostatních typů nájmu se použije obecná úprava (§ 2010 a násl. o. z.).
Je-li sjednána jistota (kauce) u nájmu pozemku, pak kromě použití obecné úpravy jistoty (§ 2010 a násl. o. z.) jsou pro posouzení práv a povinností vzniklých ze složené jistoty (tedy i její vrácení) významná také smluvní ujednání stran ohledně kauce, ať již jsou součástí smlouvy o nájmu či předmětem samostatné smlouvy.
Nevylučuje-li to ujednání stran, nezaniká pronajímateli povinnost vrátit kauci ani při opožděném splnění podmínek pro vrácení kauce.
Právo nájemce žádat vrácení kauce je vázáno na zánik nájmu a k vrácení kauce je povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu. Jestliže nájem skončil a teprve poté převedl vlastník, který je současně pronajímatelem, své vlastnické právo k předmětu nájmu na další osobu, nemá to na jeho povinnost vrátit (či jinak vypořádat) složenou kauci žádný vliv, a to bez ohledu na to, zda je nájemce v prodlení se splněním podmínek pro vrácení kauce.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1130/2022, ze dne 12. 10. 2022
07.11.2022 00:02
Odpovědnost nájemce prostoru sloužícího k podnikání za škodu
Jelikož občanský zákoník neříká, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami v případě nájmu prostor sloužících k podnikání, avšak umožňuje v ustanovení § 10 použití analogie, vychází se z úpravy těchto pojmů u nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.) jako úpravy nejbližší, resp. z prováděcího předpisu vztahujícího se k této smluvní oblasti, jímž je nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním prostoru sloužícího k podnikání provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Z toho plyne, že je jeho povinností takovou údržbu svými silami a prostředky zajišťovat, že její nesplnění je porušením zákonem uložené či smluvně ujednané povinnosti a že může představovat též okolnost svědčící o zanedbání náležitého dohledu, tedy vylučující možnost uplatnění liberačního důvodu podle § 2937 věty druhé o. z. Drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt (prostor sloužící k podnikání). Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení. Vznikla-li tedy škoda na níže položeném nebytovém prostoru v důsledku úniku vody z horního nebytového prostoru v návaznosti na prasknutí přívodní hadičky pod umyvadlem (nešlo tedy o hlavní uzávěr vody pro tento nebytový prostor), jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu.
Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že žalovaná jako nájemce prostor nezanedbala náležitý dohled (ve smyslu § 2937 o. z.) nad přívodní hadičkou k umyvadlu, neboť její prasknutí je třeba hodnotit jako nepředvídatelnou „nešťastnou náhodu“, kterou žalovaná v rámci dohledu nad předmětem nájmu nemohla odvrátit, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. Kromě toho nebylo zjištěno, co bylo důvodem havárie. Žalovaná o způsobu kontroly hadičky neuvedla nic, co by odůvodňovalo použití liberačního důvodu, a odvolací soud dovodil, že obecné zvyklosti od ní v tomto směru nic nevyžadují, neboť defektu nelze nikdy účinně předejít. To by ovšem znamenalo, že náležitým dohledem je i faktická nečinnost, což je neudržitelný závěr zpochybňující samu podstatu a účel liberačního důvodu. Není ovšem povinností poškozeného (žalobce v soudním sporu) prokazovat, jak konkrétně a z jakých příčin nastalo působení věci samy od sebe, to musí tvrdit a prokazovat ten, kdo má nad věcí dohled, aby podle doložených okolností mohl soud učinit podložený závěr, že požadavku náležitého dohledu dostál. Závěr odvolacího soudu je v tomto ohledu předčasný a jeho rozhodnutí věcně nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2342/2021, ze dne 29. 7. 2022
11.07.2022 00:02
Odstoupení od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání lze odstoupit v případě prodlení podle § 1977 o. z.
Jedním z následků prodlení, je-li jím porušena povinnost podstatným způsobem, je podle § 1977 o. z. možnost bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podmínky odstoupení od smlouvy se tak zcela nekryjí s možností dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2232 o. z., která předpokládá zvlášť závažné porušení povinnosti a vznik značné újmy a která by v případě prodlení s odevzdáním pronajaté věci přicházela v úvahu, neboť úprava nájmu následky prodlení speciálně neřeší. Uvedené instituty směřující k ukončení nájemního vztahu se tak nevylučují, neboť okamžitá výpověď dle § 2232 o. z. je na rozdíl od odstoupení od smlouvy podmíněna vznikem značné újmy.
Vzhledem k tomu, že i nájemní vztahy jsou vztahy závazkové, vztahují se na ně všeobecná ustanovení o závazcích (§ 1721 – § 2054 o. z.), pokud úprava nájmu (§ 2201 – § 2331 o. z.) neobsahuje ustanovení zvláštní. Zákonná možnost odstoupení v úpravě nájmu výslovně zakotvena není, ale není vyloučeno, aby si možnost odstoupení v nájemní smlouvě týkající se prostoru sloužícího k podnikání strany sjednaly. Proto není důvod nepřipustit zákonné odstoupení od nájemní smlouvy v případě prodlení podle obecné úpravy v § 1977 o. z., je-li prodlením smluvní povinnost porušena podstatným způsobem.
II. Nepředání věci v ujednané době a ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu nájmu je podstatným porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022
11.07.2022 00:01
Neplacení nájemného při nepřevzetí předmětu nájmu z důvodu vad
Dosavadní judikatura vycházející z obč. zák. ohledně nájmu nebytových prostor dovodila, že nájemce byl povinen platit dohodnuté nájemné z nebytových prostor i přesto, že mu byly odevzdány ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému účelu nájmu a že je z tohoto důvodu neužíval, jestliže neblahý stav nebytových prostor mu byl znám od počátku (od okamžiku jejich odevzdání), nijak na něj v průběhu nájemního vztahu nepoukazoval a ani nečinil žádné kroky směřující k jeho nápravě či k ukončení nájemního poměru. Zároveň však měl takový nájemce právo na poskytnutí slevy z nájemného nebo na prominutí nájemného podle § 673 až 675 obč. zák. či možnost od smlouvy odstoupit nebo ji písemně vypovědět podle § 9 odst. 3 písm. c) zákona č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.
Uvedené závěry se uplatní i v současné právní úpravě, neboť ustanovení § 673 – 675 obč. zák. mají svůj odraz v § 2208 o. z.
Toto ustanovení i shora uvedené judikatorní závěry se však vztahují na situaci, kdy nájemce předmět nájmu i s vadami převezme. V dané věci ale nájemce předmět nájmu důvodně nepřevzal a činil kroky směřující k ukončení nájemního vztahu. Jestliže vzniká nájemci právo na prominutí nájemného v případech, kdy nemůže převzatou věc pro vady užívat, lze z toho odvodit, že v případech, kdy věc pro takové vady nepřevzal, není povinen nájemné platit hradit.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2177/2021, ze dne 4. 4. 2022
14.03.2022 00:02
Výpověď nájemní smlouvy podle § 27 odst. 2 zák. č. 219/2000 Sb.
Byť § 14 odst. 7 zákona č. 219/2000 Sb. hovoří toliko o rozhodnutí o dočasné či trvalé nepotřebnosti a otázku jeho zrušení (ani jiné ustanovení) výslovně neřeší, logicky zahrnuje (a to i s ohledem na zásadu hospodárného nakládání s majetkem státu) rovněž možnost revize takového rozhodnutí a jeho zrušení v případě, kdy pominula dočasná nepotřebnost předmětného majetku pro úkoly státu, tedy pro případ, že v důsledku jakékoliv změny okolností nastane potřeba využití takového majetku pro účely organizační složky.
Ruší-li rozhodnutí vydané podle § 14 odst. 7 zákona č. 219/2000 Sb. o dočasné nepotřebnosti majetku, musí také osoba oprávněná k vydání takového rozhodnutí posoudit, zda majetek je, či není dočasně nepotřebným, uvážit, zda došlo ke změně okolností, a majetek, jež byl dříve prohlášen za nepotřebný, nyní organizační složka potřebuje pro plnění svých úkolů, případně ho může účelně využít. Posouzení je plně v její kompetenci, koneckonců je její povinností zajistit, aby majetek byl organizační složkou využíván účelně a hospodárně k plnění funkcí státu a k výkonu stanovených činností.
Rozhodne-li se organizační složka státu, že (opět) začne používat majetek, který dříve jako dočasně nepotřebný pronajala podle § 27 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., osoba k tomu oprávněná písemně zruší rozhodnutí o dočasné nepotřebnosti majetku vydané podle § 14 odst. 7 zákona č. 219/2000 Sb., nepřísluší soudu přezkoumávat intenzitu „potřebnosti“ užívání majetku, hodnotit, zda předmětný majetek vskutku potřebuje užívat právě nyní, zda ho bude užívat „lépe“, „účelněji“, apod. než stávající nájemce.
Dal-li pronajímatel výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání podle § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., tedy proto, že prostory, které jsou předmětem nájmu, již nesplňují podmínku jejich další nepotřebnosti pro plnění úkolů pronajímatele (§ 27 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb.), pak je výpovědní důvod naplněn bez dalšího. Intenzita potřeby užívání těchto prostor není pro účely posouzení, zda byl naplněn tento výpovědní důvod, významná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 135/2021, ze dne 14. 12. 2021
22.02.2022 00:02
Zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu dle § 2000 o. z.
I. Ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. se věcně týká dlouhodobých smluv, které jsou právě vzhledem k jejich dlouhodobosti spojené s jistou mírou rizika, neboť v době jejich uzavření nelze předjímat škálu nejrůznějších okolností, které v průběhu doby mohou nastat. Existují zde tedy široké možnosti změn okolností v podstatě ve všech relevantních parametrech – ať již jde o osobní poměry smluvních stran, jejich způsobilost, hospodářské či společenské preference, anebo okolnosti objektivní, vnější, zejména tržní, politické, právní, sociální, přírodní apod. Vzhledem k tomu zachází právní úprava s velmi dlouhodobými smlouvami obezřetněji a nabízí stranám účinné mechanismy, jak reagovat na jinak těžko řešitelné problémy pramenící z jejich neprolomitelné závaznosti.
Jeden z těchto mechanismů, který ve své podstatě představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda, je zakotven právě v § 2000 odst. 1 o. z. V tomto ustanovení je upraven předčasný zánik závazku formou soudního rozhodnutí s účinky ex nunc. Výchozím předpokladem pro jeho uplatnění je existence mimořádně dlouhodobého závazku (závazku sjednaného na dobu života člověka, resp. na dobu delší než deset let). Je-li podmínka kvalifikované dlouhodobosti splněna, je možno domáhat se zrušení závazku soudem ve dvou situacích (skutkových podstatách), ve kterých je s touto dlouhodobostí spojen určitý problém, resp. možný konflikt a nadměrný zásah do smluvního postavení zavázané strany.
Primárně jde o situaci, v níž mimořádná dlouhodobost závazku není podepřena dostatečně vážným důvodem (§ 2000 odst. 1 věta první o. z.). Pro tento případ platí, že po uplynutí deseti let je možno se domáhat zrušení závazku bez dalších podmínek. Otázku, zda ke sjednání dlouhodobého závazku měly strany vážný důvod, je zapotřebí posuzovat z objektivního hlediska s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem.
Druhým možným důvodem pro zrušení dlouhodobého závazku rozhodnutím soudu je podstatná (kvalifikovaná) změna okolností, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku (§ 2000 odst. 1 věta druhá o. z.). Soud dlouhodobý závazek dotčený takovou změnou poměrů zruší (a to – stejně jako v případě předvídaném v § 2000 odst. 1 větě první o. z. – nejdříve po uplynutí deseti let od jeho vzniku) pouze tehdy, jestliže nově nastalé okolnosti působí takový zásah, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat další setrvání v závazku.
II. Ustanovení § 2000 o. z. je aplikovatelné i v nájemních vztazích.
III. Termínem „kohokoli“ měl zákonodárce v § 2000 odst. 1 o. z. nepochybně na mysli kterýkoli subjekt soukromého práva (doslova „libovolná, kterákoli osoba, lhostejno kdo“), a tedy nikoli jen subjekt z kategorie právnických osob.
IV. Za vážný důvod (ve smyslu § 2000 odst. 1 věty první o. z.) ke sjednání dlouhodobého nájemního poměru (tj. pouze dočasného a současně úplatného přenechání věci k užití jinému) může být považován i zájem vlastníka pronajaté věci zajistit svým rodičům (tedy blízkým příbuzným) stabilní uspokojení jejich potřeby bydlení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 740/2021, ze dne 10. 11. 2021
09.08.2021 00:02
Výpověď nájmu z důvodu nepoužitelnosti věci ke sjednanému účelu
I. Kdy se věc stane ve smyslu § 2227 o. z. nepoužitelnou k ujednanému, resp. obvyklému účelu, zákon neurčuje; může se tak stát v důsledku ztráty jak fyzických, tak právních vlastností předmětu nájmu. Jelikož intenzitu, s jakou je předmět nájmu nepoužitelný ke sjednanému (obvyklému) účelu, nelze jednoznačně určit obecně pro všechny případy, je na individuálním posouzení soudu, zda intenzita byla překročena dostatečně k tomu, aby nájemci vzniklo právo na jednostranné ukončení nájmu okamžitou výpovědí.
V projednávané věci dovolací soud neshledává závěr odvolacího soudu zjevně nepřiměřeným, když adekvátně posoudil všechny rozhodné skutečnosti a přihlédl zejména k tomu, že dům (i jeho vlastník) byl předmětem mediální kritiky pro zcela nevhodné podmínky v pronajatých bytech, že kritika se přenášela i na nájemkyni, která na štítových zdech domu inzerovala své výrobky (vybavení bytů novými dveřmi), a že došlo (byť krátkodobě) i k poškození její reklamy. Za této situace je adekvátní jeho závěr, že se dům stal nepoužitelným k reklamě služeb nájemkyně a že výpověď nájmu plochy na zdi domu za účelem reklamy dle § 2227 o. z. je oprávněná.
II. V případě nájmu plochy na zdi domu za účelem reklamy není účelem nájmu přímé provozování podnikatelské činnosti, ale jen její propagace, proto nejde o nájem prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. o. z., ale o obecný nájem ve smyslu § 2201 a násl. o. z. Nelze však vyloučit, že si účastníci nájemní smlouvy i pro nájem, jehož účelem je reklama, režim nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve smyslu § 2302 a násl. o. z. sjednají.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2192/2020, ze dne 6. 5. 2021
19.07.2021 00:02
Výpověď smlouvy o poskytnutí sociální pobytové služby
I. U smlouvy o poskytnutí sociální pobytové služby (chráněného bydlení) uzavřené podle zákona č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, se při řešení otázek neupravených v tomto zákoně subsidiárně použije obecná úprava nájmu (§ 2201 - § 2234 o. z., § 91 odst. 5 zákona č. 108/2006 Sb.).
II. Zavázal-li se poskytovatel sociální pobytové služby vypovědět smlouvu o poskytnutí této sociální služby jen z důvodů ujednaných ve smlouvě, nemůže smlouvu vypovědět, aniž by byl některý z těchto výpovědních důvodů naplněn.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3139/2020, ze dne 20. 4. 2021
03.06.2021 00:01
Počáteční právní nemožnost plnění smlouvy o nájmu bytu
Smlouva o nájmu bytu není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě.
podle rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, ze dne 14. 4. 2021
01.03.2021 00:01
Aktivní legitimace nájemce nebo pachtýře ve sporu o náhradu újmy
Ustanovení § 2211 o. z. zakládá nájemci právo domáhat se ochrany proti zásahu třetího subjektu do jeho nájemního práva; svého práva ale využít nemusí. Svědčí mu právo volby, zda bude postupovat podle § 2211 o. z., nebo zda bude žádat o ochranu pronajímatele. Nájemci se nahrazuje majetková i nemajetková újma vzniklá narušením nájemního práva. Může se jednat nejen o újmu vzniklou poškozením pronajaté věci, zamezením užívání pronajaté věci, ale i o ušlý zisk, újmu na zdraví atd. Ustanovení § 2211 o. z. se přiměřeně použije i pro pacht podle § 2341 o. z.
Z výše uvedeného vyplývá, že nájemce i pachtýř mají aktivní legitimaci ve sporu o náhradu újmy, pokud byla způsobena zásahem do nájemního práva nebo práva pachtu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 3967/2019, ze dne 26. 11. 2020
20.07.2020 00:00
Pronajmutí stejné věci více smlouvami několika nájemcům
Skutečnost, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům, nemá sama o sobě za následek neplatnost takovýchto smluv o nájmu. Práva nájemců z nájemních smluv zůstanou zachována, vznik nájmu není vyloučen jen tím, že věc byla již předtím pronajata. Ustanovení § 1763 o. z. řeší jen, kdo z těchto více nájemců bude věc skutečně užívat. Nájemce, který se užívání nedomůže (jiný nájemce začal věc užívat dříve, případně sice zatím věc nikdo užívat nezačal, ale jeho smlouva nabyla účinnosti později apod.) může po pronajímateli požadovat zjednání nápravy, případně může rovněž nájem vypovědět bez výpovědní doby.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, ze dne 15. 4. 2020
04.05.2020 00:02
Rozlišení mezi pachtem a nájmem; výpověď nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Zatímco podstatou nájmu je přenechání pronajaté věci pronajímatelem k dočasnému užívání nájemci, který se zavazuje za toto užívání platit nájemné, u pachtu přenechává propachtovatel pachtýři za pachtovné právo věc nejen užívat (ius utendi), ale také požívat (ius fruendi), tedy i právo na plody a užitky propachtované věci (které lze považovat podle pravidel řádného hospodaření za výnos propachtované věci); věc je propachtována k hospodářskému využití za účelem výnosu. V případě nájmu může být zpravidla věc užívána bez další úpravy, u pachtu je však vždy užívána vlastní pílí a úsilím. Pro rozlišení, zda jde o nájem či pacht, není významná samotná povaha věci, jež je předmětem smlouvy, ale účel smlouvy. Základním rozlišovacím kritériem mezi pachtem a nájmem je tak hospodářská funkce smlouvy; rozhodující pro posouzení, zda se jedná o nájem nebo o pacht, bude vždy obsah smlouvy.
Ani v poměrech současné právní úpravy (o. z.) není důvod odklánět se od tradičního výkladu obsahu pachtu a od dřívější judikatury, co lze považovat za pacht. Předmětem pachtu tak bude především zemědělský pozemek, závod, lom, pozemek s ložiskem nerostů, apod. Pozemek (jeho část) tak může být předmětem pachtu (typicky je-li propachtován k zemědělské nebo lesnické činnosti) i nájmu (např. zahrada, plocha k parkování, postavení cirkusu, ustájení koní apod.). O nájem (pozemku) šlo podle dřívější judikatury i v případě, že si nájemce na pozemku sám musel např. postavit boudu k prodeji uhlí, pro stáj na koně atd.
II. Užívání pozemku (jeho části) jako parkoviště v sobě bez dalšího nezahrnuje též jeho požívání, a to ani v případě, že jde o parkoviště veřejné.
III. Při úvaze, zda smlouva má znaky pachtu a jaká právní úprava má být ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z. aplikována na práva a povinnosti z ní vzniklé po 1. 1. 2014, nelze přehlédnout, že v praxi může být nezřídka obtížné rozlišit, zda se jedná o nájem, či pacht, a to i u smluv uzavřených již za účinnosti o. z. O to více by měl být soud zdrženlivý při posuzování smluv uzavřených před 1. 1. 2014, tedy za účinnosti předcházející právní úpravy, která pacht neznala.
S ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. soud musí samozřejmě u smluv o nájmu, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity stanovené v § 3074 odst. 1 o. z. by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že kdyby byly uzavírány již za současné právní úpravy, jednalo by se o pacht.
IV. Celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní, strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v tomto pododdíle o. z. Platí to nepochybně i o ustanovení § 2312 o. z. upravujícím délku výpovědní doby u nájmu sjednaného na dobu neurčitou. Není přitom významné, že si „jinak“ práva a povinnosti strany upravily již před účinností o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019, ze dne 29. 1. 2020
14.04.2020 00:02
Nájem pozemku v podílovém spoluvlastnictví
I. Spoluvlastnický podíl vyjadřuje podle o. z. pouze rozsah, v jakém jednotliví spoluvlastníci vykonávají a nesou shodná práva a povinnosti, které pro ně vyplývají z vlastnictví společné věci jako celku. U podílových spoluvlastníků jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. Jestliže nedojde k reálnému rozdělení pozemků mezi spoluvlastníky, nemůže být samostatným předmětem nájmu či pachtu ideální spoluvlastnický podíl na pozemcích; smluvní projevy účastníků však mohou být vyjádřeny na více listinách. Vznik práva nájmu ideálního podílu (reálně blíže neurčeného) je proto pojmově vyloučen (stejně jako za předcházející právní úpravy).
II. Věcí v právním smyslu, způsobilou být předmětem nájemního vztahu, je i pozemek, který je pouze částí parcely; takový pozemek však musí být vymezen určitě a srozumitelně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 508/2019, ze dne 8. 1. 2020
21.01.2020 00:01
Ujednání o splatnosti nájemného
Ujednáním, podle něhož bylo nájemné splatné do určitého dne v měsíci, a to na základě faktury vystavené a doručené nájemci před takto stanoveným datem, byl čas plnění ujednán pevným datem.
V posuzované věci smluvní strany ujednaly, že „nájemné je splatné měsíčně předem vždy k 20. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž se nájemné platí, a to na základě daňové faktury pronajímatelem vystavené a řádně doručené nájemkyni 1. den měsíce předcházejícího měsíci, za nějž je nájemné splatné.“ Takto formulované ujednání nelze považovat za ujednání, jímž je čas plnění stanoven ve prospěch věřitele, nýbrž za ujednání, jímž je čas plnění přesně ujednán. V tomto případě faktura nemá povahu vyzvání věřitele k plnění ve smyslu výše citovaného § 1958 odst. 1 o. z., ale stanovila den uskutečnění zdanitelného plnění, významný pro povinnost plátce daně z přidané hodnoty přiznat tuto daň. Opačný výklad by znamenal, že by se určení splatnosti nájemného konkrétním dnem stalo nadbytečným, a vedl by k nežádoucímu závěru, že porušením své smluvní povinnosti vystavit a doručit fakturu nájemkyni včas (v dostatečném předstihu) by pronajímatel mohl nepřípustně posouvat počátek běhu promlčecí lhůty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2614/2019, ze dne 22. 10. 2019
25.11.2019 00:02
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu. V případě posuzovaného nájmu nemovitostí za účelem provozování výrobního areálu založeného smlouvou uzavřenou před 1. lednem 2014 je tak od 1. ledna 2014 třeba na toto právo aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.
V posuzované věci účastnice ve smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, ze dne 27. 8. 2019
25.11.2019 00:01
Vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele
Vznik práva nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené před 1. lednem 2014 (dříve upraveného v § 667 odst. 1 obč. zák, od 1. 1. 2014 pak v § 2220 odst. 1 o. z.) je vázán na zánik nájmu, proto došlo-li ke skončení nájmu po 31. 12. 2013, je na vypořádání nutno aplikovat ustanovení § 2220 odst. 1 o. z.
Ze znění ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. je zřejmé, že je stejně jako ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. ustanovením dispozitivním, proto závěry formulované a odůvodněné dosavadní soudní praxí o možnosti smluvních stran ujednat si práva a povinnosti odlišným způsobem se tudíž přiměřeně uplatní i v poměrech o. z. Změna právní úpravy proto neměla na platnost dotčených smluvních ujednání žádný vliv.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1477/2019, ze dne 27. 8. 2019
11.10.2019 00:05
ÚS: Posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci
Dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeného principu ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 4235/18, ze dne 13. 9. 2019
30.07.2019 00:00
Dohoda o vyloučení obnovení nájmu na dobu určitou podle obč. zák.
Podle ustálené soudní praxe zakotvoval § 676 odst. 2 obč. zák. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou; pokračování nájmu (za stejných podmínek) přitom předpokládá, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby, nájemce věc i po skončení nájmu nadále užívá a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě žalobu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti. Při posouzení naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. přitom není nutné rozlišovat intenzitu, s jakou nájemce nadále – po skončení nájmu – předmět nájmu užívá; podmínka užívání předmětu nájmu po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, je naplněna již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, případně nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou.
Ze skutkových zjištění odvolacího soudu v posuzované věci nevyplývá, že by aplikace § 676 odst. 2 obč. zák. byla dohodou účastníků smlouvy vyloučena. Pro závěr, že došlo k naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. a tedy k prodloužení trvání nájmu, nebylo (v poměrech obč. zák.) významné, zda se účastníci nájemní smlouvy v době uplynutí sjednané doby nájmu dohodli, že se nájem neobnoví. Skončení nájmu uplynutím doby je jedním ze znaků hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák.; bylo-li obsahem dohody účastníků pouze to, že k zániku nájmu dojde uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nelze předmětnou dohodu bez dalšího považovat za dohodu o vyloučení konkludentního obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4109/2018, ze dne 23. 4. 2019