// Profipravo.cz / Spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví
06.03.2023 00:02
Uplatnění práva spoluvlastníkem po zrušení spoluvlastnictví
Obohatila-li se určitá osoba užíváním věci bez právního důvodu na úkor podílových spoluvlastníků věci, pak podílový spoluvlastník (ochuzený) zůstává solidárním věřitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení (spolumajitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení, kterou je oprávněn vymáhat vůči obohacenému společně a nerozdílně s ostatními spolumajiteli pohledávky) i poté, co svůj spoluvlastnický podíl převedl na jinou osobu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3039/2021, ze dne 30. 11. 2022
22.02.2023 00:02
Zrušení „rozhodnutí“ druhého rovnodílného spoluvlastníka
Rozhodnutím ve smyslu § 1139 o. z. je jen rozhodnutí většiny spoluvlastníků, resp. většinového spoluvlastníka; nemůže jít o „rozhodnutí“ rovnodílného spoluvlastníka.
Jestliže rovnodílný spoluvlastník (tedy spoluvlastník, kterému náleží stejně jako druhému spoluvlastníkovi ideální polovina věci) oznámí druhému spoluvlastníkovi, jak hodlá sám postupovat při správě (užívání) společné věci, nemá takový projev vůle za následek vznik povinnosti druhého spoluvlastníka, který není povinen zamýšlený postup trpět. To platí i v případě, že by vzhledem k obsahu takového projevu vůle šlo o návrh na uzavření dohody o správě; ani v tomto případě nevznikne adresátovi povinnost na návrh odpovědět, tím méně trpět zamýšlené jednání.
Slova zákona „způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy…“ (§ 1139 odst. 2 o. s. ř.) se vztahují k případům, kdy se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny a spoluvlastník žádá, aby soud uspořádal právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Ustanovení § 1139 odst. 2 o. z. tak nedává možnost, aby rovnodílný spoluvlastník žádal zrušení „rozhodnutí“ druhého rovnodílného spoluvlastníka. Jestliže takové „rozhodnutí“ vyvolá neshodu o další správě (užívání) věci, pak lze tento spor řešit žalobou na úpravu právních poměrů spoluvlastníků; jde-li o spor o užívání věci, půjde o žalobu na úpravu tohoto užívání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1014/2022, ze dne 22. 11. 2022
25.08.2022 00:01
Reálné dělení nemovitosti v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Při reálném dělení nemovité věci v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zásadně platí, že soud musí zkoumat funkčnost rozdělených samostatných věcí.
Odvolací soud ve své úvaze v posuzované věci nedocenil nutnost zkoumat funkčnost rozdělených samostatných věcí. Jestliže odvolací soud nepřistoupil ke zřízení služebnosti poskytování vody z vrtu na pozemku žalovaného, měl se o to spíše zabývat otázkou, jakým způsobem bude zabezpečen přívod vody do staveb žalobce na rozděleném pozemku.
Zajištění dodávky vody patří k základním požadavkům na funkčnost nemovitosti, ať již slouží k bytovým, rekreačním, zemědělským či jiným účelům a lze je považovat za jednu z velmi významných okolností při úvaze o rozdělení věci či věcí v podílovém spoluvlastnictví. Okolnost, zda je toto zajištění beze zbytku v souladu s příslušnými veřejnoprávními předpisy či případně nikoliv, na tomto východisku nic nemění, jestliže zdroje vody, vodovodní či kanalizační přípojky dosud existují, svou funkci fakticky plní a příslušné veřejnoprávní orgány žádné kroky ve vztahu k těmto zdrojům či přípojkám nečiní.
Uvažoval-li odvolací soud tak, že nelze zřídit pro „nelegálnost“ přípojky služebnost, jež by zajistila zásobování vodou a odvod odpadních vod, nezbavovala by ho taková úvaha nutnosti posoudit, aby v zásadě nedocházelo k dělení pozemku tak, aby jednotlivé nemovitosti nacházející se na dělených částech neměly zajištěný přístup k vodě, resp. zásobování vodou.
To platí v daném případě tím spíše, jestliže byl pozemek, na němž se nachází vrt, ze kterého jsou zásobovány vodou i stavby žalobce, přikázán žalovanému v situaci, v níž jsou vztahy mezi účastníky krajně napjaté. Z rozhodnutí odvolacího soudu ostatně není ani nijak patrné, jakým způsobem posoudil povahu vrtu na pozemku přikázaném žalovanému; zda považoval tento vrt za součást pozemku, případně zda měl povahu samostatné věci s vysvětlením jejího právního režimu, jestliže se nacházel na pozemku v podílovém spoluvlastnictví.
V opačném případě totiž může žalobce zůstat bez přívodu vody, v důsledku čehož by nově vzniklou nemovitost nebylo možno řádně užívat. Pokud tato otázka v řízení nebyla řešena, je úvaha nalézacích soudů neúplná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1016/2021, ze dne 27. 4. 2022
20.06.2022 00:02
Zrušení stejného nebo společného práva bydlení rozvedených manželů
Ustanovení § 768 o. z. řeší následky rozvodu manželství na společné nebo stejné právo manželů k domu nebo k bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, a upravuje jejich bydlení po rozvodu manželství. Formulačně připomíná dřívější úpravu zrušení práva společného nájmu bytu manžely obsaženou v § 705 obč. zák., přičemž zakotvuje možnost (kteréhokoliv) rozvedeného manžela domáhat se zrušení dosavadního práva a případně i náhrady za ztrátu tohoto práva, jestliže má dům nebo byt po zrušení společného práva opustit. Jako náhrada je výslovně zmíněna náhrada ve formě zajištění náhradního bydlení nebo založením práva bydlení a v zákonem předpokládaných případech dokonce ve formě práva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení, ale může jít i o náhradu finanční (v penězích), což při současných ekonomických poměrech bude zřejmě forma nejčastější, a to i proto, že občanský zákoník bytové náhrady nyní neupravuje a blíže nespecifikuje. Zákon v tomto směru preferuje vypořádání vzájemných vztahů bývalých manželů dohodou, ale jestliže k ní nedojde, vypořádá jejich společné nebo stejné právo užívat byt po rozvodu manželství na návrh jednoho z nich soud.
Ze znění tohoto ustanovení plyne, že míří především na případy zrušení společného práva nájmu (§ 745 o. z.) či na jiné obligační tituly stejného nebo společného práva bydlení, čemuž nasvědčují hlediska uvedená v § 768 odst. 1 věta za středníkem o. z., ke kterým by měl soud přihlížet při rozhodování o tom, kterému z manželů dosavadní právo zruší a za jakou náhradu. Nelze vyloučit použití uvedeného ustanovení i na věcně právní tituly (např. společná služebnost užívání bytu), nebude se však vztahovat na společné právo v bytě nebo domě ve společném jmění manželů či stejné právo v rámci podílového spoluvlastnictví manželů. Samostatná úprava vypořádání společného jmění manželů (§ 736 a násl. o. z.) a samostatná úprava zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1140 a násl. o. z.) použití § 768 o. z. neumožňuje.
Není totiž sporu o tom, že řízení o žalobě na zrušení stejného nebo společného práva bydlení je řízením sporným, které lze zahájit jen na návrh jednoho z bývalých manželů. Tento návrh nemůže být uplatněn v rámci řízení o vypořádání společného jmění nebo v rámci řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví a samostatně jej nelze uplatnit předem ani později, kdy jsou již vlastnické vztahy uspořádány jinak. V řízení by mělo být současně rozhodnuto o zrušení dosavadního práva a eventuálně o náhradě za jeho ztrátu. V případě společného jmění manželů však návrh na jeho zrušení nepřichází v úvahu, neboť trvalo-li společné jmění manželů v době (ke dni) rozvodu, zaniklo ze zákona rozvodem manželství a není tedy zřejmé, o zrušení jakého práva by měl soud ještě rozhodovat. Samostatně nelze podat ani návrh na zrušení podílového spoluvlastnictví, neboť zrušení podílového spoluvlastnictví je nedílně spjato s jeho vypořádáním (§ 1143 o. z.), přičemž možné způsoby vypořádání a jejich závazné pořadí stanoví zákon.
Ustanovení § 768 o. z. by tak mělo být aplikováno na případy, kdy společné nebo stejné právo bývalých manželů nejde zrušit a případně vypořádat jiným zákonným způsobem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1040/2021, ze dne 23. 3. 2022
20.06.2022 00:01
Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, nepřipouští, aby osobou blízkou ve smyslu § 22 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 byla osoba právnická. Avšak v případech, ve kterých zákon stanoví k ochraně třetích osob zvláštní podmínky nebo omezení pro převody majetku, jeho zatížení nebo přenechání k užití jinému mezi osobami blízkými, platí tyto podmínky rovněž pro jednání mezi právnickou osobou a osobami, které k ní mají určitý (zákonem definovaný) vztah. Zvláštní podmínky nebo omezení pro převody majetku, pro jeho zatížení nebo přenechání k užití jinému stanovené k ochraně třetích osob upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, například v § 590 stanovujícím relativní neúčinnost právních jednání, která dlužník učinil ve prospěch osob jemu blízkých. O takový případ se však nejedná za situace převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mezi fyzickou osobou a právnickou osobou, jejímž je fyzická osoba členem statutárního orgánu a jediným společníkem. Pokud by za této situace bylo vyloučeno uplatnění předkupního práva k nemovité věci ze strany ostatních spoluvlastníků (tedy třetích osob), nejednalo by se o ochranu práv těchto třetích osob, ba právě naopak. Vyloučením předkupního práva by totiž bylo oslabeno právo ostatních spoluvlastníků na stabilitě spoluvlastnických vztahů, přičemž prostředkem k dosažení této stability bylo právě i předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci zakotvené v § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020. Pokud by totiž za těchto situací nebylo předkupní právo dáno, nelze vyloučit ani následný převod podílu obchodní společnosti na jinou osobu či změnu v osobě statutárního orgánu této společnosti (tedy změnu „kontroly“ nad touto společností a zprostředkovaně i „vlastnictví“ spoluvlastnického podílu), aniž by tuto skutečnost mohli zbývající spoluvlastníci jakkoliv ovlivnit.
Z uvedeného se podává, že došlo-li v posuzované věci k převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mezi fyzickou osobou a právnickou osobou, jejíž byla tato fyzická osoba v době převodu spoluvlastnického podílu jediným společníkem a členem statutárního orgánu, na základě kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2018, svědčilo ostatním spoluvlastníkům předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu na nemovité věci ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.
K tomu dovolací soud poznamenává, že pro výklad ustanovení § 1124 odst. 1 ve spojení s § 22 odst. 2 o. z ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 není použitelná ustálená rozhodovací praxe vztahující se k úpravě postavení osoby blízké v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Při výkladu § 1124 odst. 1 ve spojení s § 22 odst. 2 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 nelze rovněž přihlédnout ani k novele zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, provedené zákonem č. 163/2020 Sb. I když tedy byla změněna právní úprava institutu předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci, práva nabytá před účinností této nové právní úpravy zůstala zachována a nelze je výkladem soudu modifikovat s ohledem na pozdější změnu zákona.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3547/2020, ze dne 9. 3. 2022
22.04.2022 00:03
ÚS: Náklady řízení při vypořádání podílového spoluvlastnictví
I. Zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám.
II. Je-li procesní postup některého účastníka řízení šikanózním výkonem práva, obstrukčním chováním stěžujícím včasné vynesení soudního rozhodnutí anebo zneužitím procesních práv, lze rozhodnout podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, a tedy uložit jednomu z účastníků nahradit náklady řízení druhého spoluvlastníka. Soud musí podrobně vyložit důvody pro použití uvedeného ustanovení, neboť v opačném případě takové rozhodnutí soudu porušuje ústavně zaručené právo na ochranu vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 ve spojení s čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 404/22, ze dne 5. 4. 2022
12.01.2022 00:01
Historická rodinná vazba na předmět vypořádávaného spoluvlastnictví
Kritérium historických rodinných vazeb je při vypořádání podílového spoluvlastnictví pouze doplňkovým kritériem. Historická rodinná vazba na předmět spoluvlastnictví, resp. náprava přerušených vlastnických vazeb k historickému majetku rodiny podílového spoluvlastníka, může být v poměrech konkrétního případu rozhodnou okolností zejména tehdy, jsou-li podíly spoluvlastníků stejné, oba spoluvlastníci disponují prostředky k vyplacení přiměřené náhrady a ostatní kritéria pro účelné využití společné věci vyznívají rovnocenně.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1575/2021, ze dne 20. 10. 2021
26.10.2021 00:02
Dělitelnost investičního pozemku při vypořádání spoluvlastnictví
Zatímco dohodou mohou spoluvlastníci spoluvlastnictví zrušit a vypořádat kterýmkoli ze způsobů uvedených v § 1141 o. z., ustanovení § 1143 až 1147 o. z. ukládají soudu primárně vypořádat zrušené spoluvlastnictví reálným rozdělením věci. Pouze „není-li to dobře možné“, lze přikázat věc za přiměřenou náhradu spoluvlastníkovi, a jen nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, lze nařídit její prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek mezi spoluvlastníky.
Při zvažování výjimečné nedělitelnosti nezastavěného pozemku je třeba vycházet z toho, že jde o vypořádání soukromoprávního vztahu, a že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného (§ 1 odst. 1 o. z.), a tudíž je třeba přihlížet především k soukromým zájmům účastníků.
Při zvažování, zda nezastavěný pozemek je v konkrétním případě výjimečně nedělitelný, nelze brát do úvahy jen možnost jeho přímého (fyzického) užívání nově vzniklých pozemků účastníky po jeho rozdělení, ale je třeba brát do úvahy i jiné možnosti jeho využití, přinášející účastníkům nebo některému z nich prospěch. Ten může spočívat i v úplatném přenechají užívání další osobě (např. nájem, pacht), i v očekávání zvýšení ceny pozemku v důsledku připravované změny územního plánu apod. S přihlédnutím k specifickým rysům konkrétní věci tak nelze zcela vyloučit rozdělení pozemku ani v případě, že k některému z nově vzniklých pozemků nebude zajištěn přístup; půjde zejména o situaci, kdy pozemek je zatížen věcným břemenem ve prospěch třetí strany, která má přístup zajištěn, a spoluvlastník, kterému má být pozemek přikázán do vlastnictví, sám přístup nepožaduje a s tímto způsobem vypořádání souhlasí.
V dané věci žalované požadovaly reálné rozdělení nezastavěného pozemku s tím, že spoluvlastnické podíly pořídily jako investici s ohledem na možné budoucí využití nově vzniklých pozemků. To je zcela legitimní účel, ke kterému mohou sloužit i nově vzniklé pozemky, přesto, že je žalované nebudou moci fyzicky užívat buď vůbec, nebo jen omezeně. Není pak věcí soudů zvažovat „kvalitu“ takové investice, ledaže by šlo o zcela nereálné očekávání a jako skutečný motiv by vyšlo najevo např. zjevné zneužití práva žádat reálné rozdělení věci s cílem poškodit ostatní spoluvlastníky (jiného spoluvlastníka). Hypotetická možnost komplikací při užívání, správě a údržbě pozemku, ke kterým by mohlo v budoucnu dojít, nemůže sama o sobě vyloučit jeho reálné dělení.
Odvolací soud nezjistil, že by rozdělení pozemku bránilo jeho využití pro letiště (to je zajištěno legálním věcným břemenem), ani že by se rozdělením podstatně snížila jeho hodnota (§ 1144 odst. 1 o. z.). To, že žalované k němu nemají zajištěn přístup, není při zamýšleném způsobu jeho užívání rozhodující. Za tohoto stavu je závěr o nedělitelnosti pozemku zjevně nepřiměřený a rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021
26.10.2021 00:01
Konkurence žaloby na oddělení a žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Žaloba na oddělení ze spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 2 o. z.) je zvláštním případem žaloby na ukončení účasti některého spoluvlastníka ve spoluvlastnickém vztahu (§ 1143 o. z.); každá z těchto žalob má vlastní, částečně odlišné předpoklady pro vyhovění. Uplatní-li tedy v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví některý z účastníků výslovně právo na oddělení ze spoluvlastnictví, je třeba o tomto návrhu věcně rozhodnout, bez ohledu na to, zda jsou splněny podmínky pro oddělení. To platí i opačně, je-li v řízení o oddělení ze spoluvlastnictví uplatněn návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V těchto případech jde buď o vzájemný návrh, nebo v případě, že oba návrhy podá stejný účastník, o objektivní kumulaci. V takovém případě soud zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro oddělení nebo podmínky pro zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví; zjistí-li, že jsou splněny podmínky pro vyhovění jednomu z těchto návrhů, pak mu vyhoví a druhý zamítne (eventualitu, že by byly splněny podmínky pro vyhovění oběma návrhům, nicméně vyloučit nelze). Nemůže však na zjištění o nedostatku podmínek pro vyhovění návrhu na oddělení ze spoluvlastnictví „bez dalšího“ reagovat jen tím, že jej považuje za procesní návrh ve věci řízení o zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví. Pokud tak však učiní, nevyčerpá předmět řízení, a účastníci se mohou nápravy domáhat podle § 166 o. s. ř., není to však zásadně důvod pro zrušení rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví v dovolacím řízení, je-li rozsudek jinak správný.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021
27.04.2021 00:02
Účast povinného na místním šetření k určení obvyklé ceny
I. Při exekuci rozdělením společné nemovité věci podle § 348 odst. 1 o. s. ř. je třeba aplikovat i ustanovení § 336 a 336a o. s. ř. o ohledání a určení obvyklé ceny nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených.
II. Jestliže v posuzované exekuci rozdělením společné věci (jejím prodejem a rozdělením výtěžku zpeněžení mezi spoluvlastníky) znalec nevyhověl návrhu povinného o stanovení náhradního termínu a místní šetření provedl bez účasti povinného, nelze z jeho znaleckého posudku vycházet. Povinný byl sice řádně uvědomen o prohlídce předmětných nemovitých věcí, avšak pouze 2 dny před jejím plánovaným uskutečněním, za daných okolností proto nebylo na místě, aby znalec bez vážných důvodů nevyhověl žádosti povinného o náhradní termín, zvláště když povinný projevil aktivní snahu o účast. Povinnému byla jednáním znalce odepřena účast na ohledání nemovité věci a jejího příslušenství, v čemž Nejvyšší soud shledává rozpor s právem povinného na spravedlivý proces dle čl. 36 Listiny základních práv a svobod.
V projednávané věci tak bylo při určení obvyklé ceny nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených postupováno v rozporu s ustanoveními § 336 a § 336a o. s. ř. a uvedené pochybení nelze zhojit tím, že ohledání předmětných nemovitých věcí byl účasten oprávněný. Ačkoli v exekuci rozdělením společné věci mají všichni spoluvlastníci postavení oprávněných a je v jejich zájmu, aby společná nemovitá věc byla prodána za co nejvyšší cenu, nelze opomenout právo každého účastníka exekučního řízení vyjádřit se k získávání podkladů pro znalecký posudek a mít možnost konfrontovat znalce s případnými připomínkami. Nadto se účast povinného na místním šetření jeví v daném případě jako vysoce žádoucí vzhledem k tomu, že to byl právě povinný, kdo předmětné nemovité věci po celou dobu trvání spoluvlastnictví spravoval, a je tak vysoce pravděpodobné, že by byl schopen poskytnout znalci chybějící informace o stavu a vybavení, jakož i zpřístupnit celou nemovitou věc, k čemuž při prohlídce za účasti oprávněného nedošlo.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 3530/2020, ze dne 10. 2. 2021
05.03.2021 00:05
ÚS: Legitimní očekávání spravedlivého ocenění
V případech, kdy je dotčeným majetkem (ať v případě zrušení spoluvlastnictví nebo jiného zákonného zbavení majetku) statek, sloužící k podnikání, se nelze při stanovení přiměřené náhrady spokojit s mechanickým oceněním věci; je také nutné přihlédnout k ostatním prvkům, majícím vliv na tržní hodnotu. Jiný postup při stanovení přiměřené náhrady je v rozporu s ústavním pořádkem zaručeným právem vlastnit majetek, jak vyplývá z čl. 11 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 560/20, ze dne 26. 1. 2021
17.02.2021 00:02
Přechod závazku z porušení předkupního práva na osobu blízkou
Převedl-li nástupce spoluvlastníka, který porušil předkupní právo, podíl nemovité věci osobě blízké, přestože oprávněný spoluvlastník uplatnil vůči němu právo na převod podílu, přešel – při splnění podmínek § 1107 odst. 1 o. z. – závazek z porušení předkupního práva na osobu blízkou.
Na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato s věcí (podílem). Okamžikem uplatnění práva na převod je podíl zatížen závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou „jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že „na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1480/2020, ze dne 29. 10. 2020
10.02.2021 00:01
Účastenství v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
I. Též v poměrech úpravy o. z. je uplatnitelný závěr, že v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být předběžně vyřešena otázka, které osoby jsou spoluvlastníky. Zrušit a vypořádat lze totiž spoluvlastnictví jen tehdy, účastní-li se řízení všichni spoluvlastníci, neboť právě o jejich právním vztahu má být rozhodnuto.
Při samotném určení okruhu spoluvlastníků ovšem není bez dalšího rozhodný stav zápisů v katastru nemovitostí, protože ten nemusí být v souladu se skutečností. Jinými slovy, v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není pro určení okruhu věcně legitimovaných osob rozhodující, které osoby jsou jako spoluvlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, nýbrž to, které osoby spoluvlastníky skutečně jsou; otázka okruhu skutečných spoluvlastníků se přitom posoudí jako předběžná.
II. Nelze však přehlédnout faktické a věcné souvislosti spojené s tím, že se řízení neúčastní osoby, kterým svědčí vlastnické právo podle katastru nemovitostí. Dospěje-li soud při posouzení předběžné otázky k závěru, že účastníci řízení jsou skutečnými podílovými spoluvlastníky, a ve výroku svého rozhodnutí jejich spoluvlastnictví zruší a vypořádá, není takové rozhodnutí soudu podkladem pro změnu stavu zápisu v katastru nemovitostí potud, že by na jejím základě katastr nemovitostí vymazal dosavadního zapsaného vlastníka či vlastníky, kteří nebyli účastníky soudního řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a místo něj jako vlastníka zapsal osobu (osoby), v jejichž prospěch bylo spoluvlastnictví vypořádáno. Pro katastrálního vlastníka, který se soudního řízení neúčastnil, navíc není rozhodnutí v něm vydané právně závazné.
Nelze dále přehlédnout, že pokud je v katastru nemovitostí jako vlastník zapsána osoba, které ve skutečnosti vlastnický vztah nesvědčí, hrozí skutečným vlastníkům riziko uplatnění dobrověrného nabyvatelství při nabytí věci za podmínek § 984 o. z. I těmto důsledkům lze čelit podáním žaloby o určení (spoluvlastnického práva), neboť na základě takové žaloby lze požadovat zápis poznámky spornosti ve smyslu § 985, resp. § 986 o. z.
Navíc, jde-li v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví o nemovitost, probíhá její nezbytné ocenění (sloužící jako základ pro úvahu o přiměřené náhradě, je-li věc přikázána do výlučného vlastnictví některého z dosavadních spoluvlastníků) téměř vždy formou znaleckého dokazování, jehož úkolem je zjistit obvyklou cenu vypořádávané věci. Je-li taková věc katastrálně evidována na jiné osoby, než které se účastní řízení a rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a rozhodnutí nepovede ke změně stavu zápisu v katastru nemovitostí, jde nepochybně o významnou okolnost, která se promítá do určení obvyklé ceny právě pro nejistotu o vlastnickém právu. K tomu pak přistupuje i další skutečnost, že taková věc často bývá ve faktické držbě katastrálního vlastníka, což nejenom opětovně může mít roli pro určení obvyklé ceny, ale také to může v poměrech konkrétního případu ztížit ocenění takové věci z hlediska jejího zpřístupnění a zjištění faktického stavu věci.
III. Výše uvedenému lze čelit obecným požadavkem na to, aby již před zahájením řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví byl uveden do souladu stav skutečný se stavem katastrálním, buď na základě souhlasného prohlášení osob, kterých se zápis týká, nebo na základě soudního rozhodnutí o určení, kdo je spoluvlastníkem věci, vydaného v řízení, jehož se účastní i osoba, jíž svědčí stav zápisu v katastru nemovitostí.
Taková žaloba může být podána před zahájením řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, což lze považovat za obecně žádoucí postup; může být ovšem podána také až v průběhu řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (i v návaznosti na jeho dílčí průběh). Procesně pak podání takové žaloby odpovídá postup, jímž soud řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přeruší podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. do doby pravomocného skončení tohoto řízení. Byť se jedná o fakultativní možnost přerušení řízení, je namístě, aby soud tímto způsobem postupoval.
Dovolací soud považuje za obecně žádoucí, aby na výše uvedené souvislosti a faktické dopady soud v řízení účastníky výslovně upozornil a jejich obsah jim vysvětlil s tím, že předcházet těmto praktickým důsledkům lze podáním žaloby, jejímž výsledkem bude vyřešení vlastnických poměrů mezi osobou, které svědčí stav zápisu v katastru nemovitostí, a osobami, které svůj vlastnický, případně spoluvlastnický, vztah tvrdí. Rozhodnou-li se účastníci k podání takové žaloby, je na místě řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přerušit podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. do pravomocného skončení takového řízení.
Soud by k takovému postupu měl přistoupit vždy, ukáže-li se, že účastníky řízení jsou osoby, jimž nesvědčí stav zápisu, a naopak účastníkem řízení není osoba, jíž stav zápisu svědčí, neboť platí vyvratitelná domněnka správnosti zapsaného práva ve smyslu § 980 odst. 2 o. z. Takový postup není v žádném případě nepřípustným poučením, které by se vymykalo poučovací povinnosti vymezené § 5 o. s. ř.
Jestliže účastníci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vedou spor v situaci, kdy vlastnické právo podle stavu zápisu svědčí jiné osobě, je takový postup rizikový především pro ně a výše naznačená informační povinnost soudu je má na to upozornit a umožnit jim zvolit postup, který rizika eliminuje. Budou-li však na projednání věci bez dalšího trvat, je takový postup možný, nicméně účastníci řízení musí zvážit rizika, která dovolací soud výše naznačil, a nemohou následně odpovědnost za ně přenášet na jiné osoby, jestliže jim nesvědčí ani tak zásadní a samozřejmý požadavek, aby stav zápisu v katastru nemovitostí odpovídal stavu skutečnému. Faktické důsledky pak už musejí přičítat pouze sami sobě.
IV. Vše výše uvedené platí i pro situace, kdy je účastník řízení zastoupen advokátem; je to z toho důvodu, že v daném případě nejde o poučovací povinnost, ale o informační postup ze strany soudu. Ten je ostatně plně v souladu s § 1 o. s. ř., v němž je primárně zdůrazněn ve vztahu k postupu soudu požadavek na zajištění spravedlivé ochrany soukromých práv a oprávněných zájmů účastníků řízení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 507/2019, ze dne 21. 10. 2020
13.01.2021 00:02
Předkupní právo dle § 3056 odst. 1 o. z. při převodu na osoby převodci blízké
Pro jiná zákonná předkupní práva, tedy i pro předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z., se použije pouze pravidlo o bezúplatnosti, které je obsaženo v druhém odstavci § 1124 o. z., ale již nikoliv pravidlo o převodu blízkým osobám, které je obsaženo v odstavci 1.
Ani novelizace § 1124 o. z. provedená zákonem č. 460/2016 Sb. neopodstatňuje závěr, že by předkupní právo v režimu § 3056 odst. 1 o. z. mělo být vyloučeno převodem pozemku (či stavby) na osoby blízké.
Výjimka pro převod blízkým osobám má prostor pouze tam, kde je konstruována právě jako výjimka z pravidla, jehož primárním účelem je zabránění vstupu do právního vztahu třetím osobám. Tento předpoklad u předkupního práva podle § 3056 odst. 1 o. z. schází. Platí proto, že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. není vyloučeno jen samotnou skutečností, že dochází k převodu pozemku nebo stavby na osoby převodci blízké.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1503/2020, 14. 10. 2020
05.01.2021 00:01
Úprava předkupního práva spoluvlastníků do 31.12.2017
Úmyslem zákonodárce v souvislosti s úpravou předkupního práva spoluvlastníků zakotvenou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017, bylo omezit předkupní právo spoluvlastníků pouze na ty případy, ve kterých bylo spoluvlastnictví jako majetkové společenství nově založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Předkupní právo spoluvlastníkům ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. vzniklo spoluvlastníkům např. za situace, ve které byla věc ve výlučném vlastnictví zůstavitele a v důsledku jeho smrti se věc stala předmětem spoluvlastnictví více dědiců. Byl-li však zůstavitel pouze „vlastníkem“ spoluvlastnického podílu na věci a v důsledku jeho smrti nabyl spoluvlastnický podíl jeho dědic (na základě univerzální sukcese), zákonné předkupní právo ostatním spoluvlastníkům ke spoluvlastnickému podílu, jenž byl předmětem dědění, ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. nevzniklo. V tomto případě totiž smrt původního spoluvlastníka nebyla tou právní skutečností, která by založila novou vlastnickou formu v podobě spoluvlastnictví.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1738/2019, ze dne 22. 9. 2020
21.12.2020 00:02
Nepřímé zastoupení správcem společné nemovité věci
I. Správcem společné věci může být osoba fyzická i právnická, může jím být jak jeden ze spoluvlastníků, tak osoba třetí (od spoluvlastníků odlišná). Uzavření dohody spoluvlastníků o určení osoby správce je realizací hospodaření se společnou věcí. Dohoda může být uzavřena i ústně nebo konkludentně.
II. Za situace, kdy při určení správy a ustanovení správce není přesně vymezen rozsah práv a povinností, které má vykonávat, je nutné vycházet především z povahy věci. Do oblasti správy společné věci spadá vše, co slouží k zajištění hospodárného využití společné věci. V případě obytného domu, v němž se nacházejí pronajaté byty, tak půjde zejména o výběr nájmů a úhradu nákladů s pronájmem bytů, zajišťování oprav a údržby společného domu, včetně hodnotové evidence a vyjádření této činnosti; současně sem lze zahrnout vedení listin o výdajích a příjmech ze společné věci a provádění záznamů o příjmech a výdajích. K hospodárnému využití věci může být nutné i zajistit poskytnutí dodávky energií, avšak nemusí tomu tak být vždy.
III. Správce společné věci vystupuje v postavení příkazníka. Činnost příkazníka pro příkazce může být faktická, nebo může spočívat v právním jednání (hmotně právním i procesně právním); v případě právního jednání je přitom nutné rozlišovat mezi zastoupením přímým a nepřímým.
Pro oba případy zastoupení je společné, že v něm zástupce činí vlastní projev vůle (právně jedná). Zatímco přímý zástupce činí právní jednání jménem zastoupeného na jeho účet, takže práva a povinnosti (jedná-li zástupce v mezích oprávnění) vznikají přímo zastoupenému, nepřímý zástupce jedná svým jménem, i když v konečném důsledku opět na účet zastoupeného. V důsledku toho nabývá nepřímý zástupce práva a povinnosti sám, je však povinen takto nabytá práva a povinnosti převést na zastoupeného.
Správce společné věci má postavení příkazníka (§ 1135 o. z.) a z ustanovení o příkazu nejen že nevyplývá, že musí jít o zastoupení přímé, ale znění § 2435 o. z. výslovně počítá i se zastoupením nepřímým. Jedná-li správce společné věci jako nepřímý zástupce spoluvlastníků, svým jménem uzavírá ohledně správy společné věci smlouvy s třetími osobami a plnění z těchto smluv pak dále poskytuje spoluvlastníkům, je vůči jednotlivým spoluvlastníkům aktivně legitimován k vymáhání toho, co jsou povinni za takto poskytnutá plnění (služby, dodávky vody a energií apod.) zaplatit.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1036/2020, ze dne 22. 9. 2020
14.12.2020 00:01
Exekuční prodej nemovité věci po zrušení spoluvlastnictví
I. Je-li určitá nemovitá věc postižena více exekucemi prodejem nemovité věci, které jsou vedeny za účelem uspokojení závazků povinného, postupuje se podle zákona č. 119/2001 Sb., jehož účelem je stanovit pravidla pro případ střetů exekucí. Naproti tomu smyslem exekuce vedené podle § 348 odst. 1 o. s. ř. je prodej společné věci a rozdělení získaného výtěžku mezi spoluvlastníky. Byť se v projednávané věci postupuje přiměřeně podle ustanovení občanského soudního řádu o prodeji nemovité věci, nejedná se o prodej nemovité věci za účelem uspokojení pohledávky věřitele. Z tohoto důvodu se tedy řízení ani nepřeruší ve smyslu § 14 zákona č. 119/2001 Sb., ačkoli jsou proti povinnému souběžně vedeny dříve zahájené exekuce prodejem spoluvlastnického podílu na téže nemovitosti.
Nedojde-li při střetu exekuce, jíž se vymáhá povinnost k peněžitému plnění a exekuce rozdělením společné věci, ani k přerušení exekuce rozdělením společné věci, tím spíš nemůže dojít k jejímu zastavení. V uvedeném případě se tak neuplatní pravidlo, podle kterého se při souběžném postižení téže nemovité věci provede exekuce, která byla nařízena nejdříve, ale přednostně bude provedena exekuce prodejem společné nemovité věci. Uvedenému závěru nebrání skutečnost, že na spoluvlastnický podíl povinného na předmětných nemovitých věcech jsou vedeny další, dříve zahájené exekuce, neboť podíl povinného z výtěžku exekučního řízení lze postihnout exekučním příkazem na přikázání jiné peněžité pohledávky.
II. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník v ustanovení §§ 1359 odst. 1 a 1113 rozlišuje veřejnou dražbu podle zákona přímo ve svém textu od dražeb prováděných podle jiných právních předpisů, při doslovném výkladu ustanovení § 1147 o. z. by bylo možné vyložit, že občanský zákoník při prodeji ve veřejné dražbě při prodeji nemovité věci po zrušení spoluvlastnictví měl na mysli jen dražbu podle zákona. Protože však zákonodárce ponechal v účinnosti ustanovení § 348 o. s. ř., je zřejmé, že i podle tohoto ustanovení ve spojení s ustanovením § 69 ex. ř. lze dospět k závěru, že i po účinnosti občanského zákoníku lze provést uvedenou dražbu i soudem či soudním exekutorem.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1961/2020, ze dne 7. 10. 2020
21.09.2020 00:01
Možnost rozdělení společné nemovitosti na dvě samostatné věci
Samotná skutečnost, že by případné stavební úpravy související s rozdělením nemovitostí zasáhly především jednoho ze stávajících spoluvlastníků nemovitostí, není důvodem pro závěr, že rozdělení nemovitostí není dobře možné. Krátkodobé omezení faktického užívání nemovitostí jednou ze stran sporu spojené s reálným rozdělením nemovitostí neopodstatňuje závěr, že není dobře možné nemovitosti rozdělit. Stejně tak nemohou odůvodnit takový závěr ani potenciální komplikace související s napojením nově vzniklých nemovitostí na inženýrské sítě.
Tyto otázky mohou být vyřešeny v rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a náklady s tím spojené musí být zohledněny při výpočtu částky, kterou je nutné vynaložit na rozdělení nemovitostí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2331/2019, ze dne 17. 6. 2020
21.09.2020 00:00
Vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti sloužící k bydlení spoluvlastníků
Pro rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti sloužící k bydlení spoluvlastníků je otázka zajištění bydlení pro ty spoluvlastníky, kteří ztrácejí právní důvod k bydlení ve vypořádávané nemovitosti, vždy významná. Proto má-li jeden ze spoluvlastníků právní důvod k užívání jiné nemovitosti vhodné k bydlení (např. je jejím vlastníkem), jde o významnou okolnost svědčící pro přikázání vypořádávané nemovitosti do výlučného vlastnictví druhého ze spoluvlastníků.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2331/2019, ze dne 17. 6. 2020
04.08.2020 00:02
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti od 1. ledna 2018
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti evidované v katastru nemovitostí a upravené v § 1124 o. z., ve znění novely č. 460/2016 Sb., se nevztahovalo na případ, kdy smlouva o převodu spoluvlastnického podílu byla uzavřena před 1. 1. 2018, i když ke vkladu práva do katastru nemovitostí a k nabytí podílu došlo až po tomto dni.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 4212/2019, ze dne 29. 4. 2020