// Profipravo.cz / Spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví

04.03.2024 00:02

Určení neúčinnosti rozhodnutí většinových spoluvlastníků

Úprava obsažená v § 1128 odst. 1 o. z. představuje – oproti právní úpravě obsažené v obč. zák. a jeho § 139 – odlišné řešení dosahu přijatého spoluvlastnického rozhodnutí do poměrů spoluvlastníků, a to těch, kteří nebyli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Právním důsledkem takového postupu je skutečnost, že přijaté rozhodnutí nemá vůči tzv. opomenutým spoluvlastníkům právní účinky, přičemž deklarace takového stavu je řešitelná prostřednictvím určovací žaloby podle § 80 o. s. ř.

Konstrukce § 1128 odst. 1 věty první o. z. bez jakýchkoliv pochybností pojí takové důsledky s okruhem podílových spoluvlastníků, který existoval ke dni přijetí většinového rozhodnutí. Je tomu tak proto, že v době přijetí rozhodnutí byly tyto osoby podílovými spoluvlastníky, ve vztahu k nimž se poměřují důsledky přijatého rozhodnutí.

I když následně dojde k převodu spoluvlastnického podílu některého ze spoluvlastníků na jinou osobu, nic to nemění na tom, že posouzení právních účinků přijatého rozhodnutí se vztahuje k osobám, které byly spoluvlastníky v době jeho přijetí. Změna v okruhu spoluvlastníků se může projevit následně v posouzení, jak se do právního postavení nabyvatelů podílů promítá či promítnout může okolnost, že přijaté rozhodnutí nemá právní účinky pro některého či některé z ostatních spoluvlastníků. To je však již otázka posouzení práv a povinností, které nabyvatel spoluvlastnického podílu získává či do kterých vstupuje. Při vědomí, že ne všechna práva a povinnosti přecházejí vždy na nabyvatele při nabytí vlastnického práva (k tomu srovnej např. § 1106–1108 o. z.), nemá dovolací soud pochybnost o tom, že pro opomenutého spoluvlastníka a jeho právní postavení může být důležitá deklarace toho, že přijaté rozhodnutí nemá vůči němu právní účinky, což se realizuje rozhodnutím vztahujícím se k osobám, které byly spoluvlastníky v době přijetí rozhodnutí. Může tomu být např. v situaci, kdy by proti opomenutému spoluvlastníkovi uplatňoval nějaký nárok ten, kdo byl spoluvlastníkem v době přijetí rozhodnutí a uplatněný nárok by opíral o obsah přijatého rozhodnutí (zde např. v podobě nároku na zaplacení odměny správce v době, kdy tato osoba spoluvlastníkem ještě byla), anebo tehdy, kdy by proti právním nástupcům spoluvlastníků, kteří rozhodnutí přijali, dokladoval v budoucnu neúčinnost takového rozhodnutí vůči své osobě. Z pohledu dané věci bylo podstatné, že se žalobci domáhali určení absence právních účinků přijatého většinového rozhodnutí proti okruhu osob, které byly spoluvlastníky v době přijetí rozhodnutí, protože deklarace tohoto stavu pro ně byla právně významná.

Řešení závaznosti rozhodnutí se může promítnout i do vztahu mezi bývalým spoluvlastníkem a žalobcem, zejména pokud byly na základě napadeného rozhodnutí realizována nějaká právní či faktická rozhodnutí, která mohla způsobit žalobcům újmu. Proto okolnost, že spoluvlastník, který se podílel na rozhodnutí, jež vůči jinému spoluvlastníkovi – žalobcům – nemá právní účinky, po přijetí rozhodnutí podíl převedl na jiného, jej nezbavuje věcné legitimace v řízení o určení neúčinnosti rozhodnutí (§ 1128 odst. 2 a 3 o. z.).

Ani následná změna v okruhu spoluvlastníků tak nic nemění na tom, že rozhodnutí nevyvolalo právní účinky mezi těmi osobami, které byly spoluvlastníky v době jeho přijetí. Pak jenom samotná okolnost, že v době rozhodování soudu o určovací žalobě (§ 80 o. s. ř.), jíž má být tato otázka vyřešena napevno mezi osobami, které byly spoluvlastníky v době přijetí rozhodnutí, došlo k nabytí spoluvlastnického podílu od osoby, pro kterou přijaté rozhodnutí právní účinky má, není důvodem pro zamítnutí žaloby s argumentací, že osoby, proti kterým žaloba směřuje, již podílovými spoluvlastníky nejsou. V tomto řízení jde totiž o deklaraci práv a povinností vztahujících se ke dni přijetí rozhodnutí a nejde o rozhodnutí, které by mělo konstitutivní povahu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3668/2021, ze dne 29. 11. 2023

12.12.2023 00:01

Podstatné snížení hodnoty věci při rozdělení společné věci

Podstatné snížení hodnoty věci řadí občanský zákoník výslovně mezi překážky, které brání reálnému rozdělení společné věci při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích uvedl, že je třeba v tomto směru přihlížet komplexně ke všem okolnostem věci, o podstatné snížení hodnoty věci však zpravidla nepůjde, bude-li snížení hodnoty menší než 15 %.

K závěru o tom, že rozdělením pozemku nedojde k podstatnému snížení jeho hodnoty, lze dospět jen na základě zjištění o existenci a míře poklesu takové hodnoty. Pokud mezi účastníky není nesporné, že ke snížení hodnoty nedojde či že snížení hodnoty nebude podstatné (obvykle do 15 %), lze podstatné snížení hodnoty pozemku vyloučit jen porovnáním zjištěných hodnot původního pozemku a rozdělených pozemků.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2084/2023, ze dne 13. 9. 2023

21.11.2023 00:02

Nepřijetí rozhodnutí spoluvlastníků o významné záležitosti

V případě, že spoluvlastníci nedosáhnou potřebné dvoutřetinové většiny pro přijetí rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zakládá § 1129 odst. 1 o. z. oprávnění spoluvlastníka obrátit se s žalobou na soud ohledně rozhodnutí v této záležitosti. Takové rozhodnutí soudu o sporu spoluvlastníků je podle § 1139 o. z. konstitutivním rozhodnutím, jímž dochází ke vzniku, změně či zániku práva a jemu odpovídající povinnosti mezi účastníky řízení. Samotné nedosažení potřebné většiny je dostačující pro podání žaloby; splnění žádného dalšího předpokladu není nutné.

Podání žaloby v případě nepřijetí rozhodnutí spoluvlastníků o významné záležitosti týkající se společné věci ve smyslu § 1129 odst. 1 o. z. není podmíněnou žádnou lhůtou.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3689/2022, ze dne 22. 8. 2023

28.08.2023 00:01

Ochrana spoluvlastníka opomenutého při rozhodování o významné záležitosti

Z textu zákona se jasně podává, že spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování o významné záležitosti týkající se společné věci (§ 1129 odst. 1 o. z.) může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí (§ 1129 odst. 2 o. z.). Není-li návrh podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn (tzv. opomenutý spoluvlastník), běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, poté právo žádat soud o rozhodnutí zaniká (§ 1129 odst. 2 ve spojení s § 1128 odst. 3 o. z.). Jak přehlasovaný, tak i opomenutý spoluvlastník se může domáhat, aby o významné záležitosti týkající se společné věci rozhodl soud. K tomu mu běží prekluzivní lhůta v délce 30 dnů od okamžiku, kdy se o přijetí rozhodnutí dozví.

K věci lze dodat, že v době účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinného do 31. 12. 2013 („obč. zák.“) judikatura dovozovala neplatnost rozhodnutí většinového spoluvlastníka při celkovém opomenutí menšinových spoluvlastníků výkladem § 139 odst. 2 obč. zák. Současný občanský zákoník se však zjevně od takového přístupu odchyluje, neboť v § 1128 odst. 2 o. z. stanoví jako právní následek nevyrozumění všech spoluvlastníků o potřebě rozhodnout v oblasti řádné správy neúčinnost rozhodnutí pro opomenutého spoluvlastníka a v § 1129 odst. 2 ve spojení s § 1128 odst. 3 o. z. v oblasti mimořádné správy oprávnění opomenutého spoluvlastníka obrátit se na soud s požadavkem na rozhodnutí o významné záležitosti.

Smysl a účel zákona je třeba shledávat jednak v ochraně práva každého ze spoluvlastníků k účasti na správě společné věci a jednak ve výchozím principu majorizace při rozhodování o společné věci. V daném případě (opomenutí spoluvlastníka při rozhodování většinového spoluvlastníka v rámci mimořádné správy podle § 1129 odst. 1 a 2 o. z.) smysl a účel zákona nevyžaduje, aby již přijaté rozhodnutí většiny spoluvlastníků (většinového spoluvlastníka) muselo být neplatné. Naopak zákonu bude učiněno za dost tím, že rozhodnutí sice zůstane platné, ale opominutý spoluvlastník má stejné právo obrátit se na soud jako spoluvlastník přehlasovaný.

Dovolací soud uzavírá, že spoluvlastník opomenutý při rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci může navrhnout do třiceti dnů ode dne, kdy se dozvěděl o přijetí rozhodnutí spoluvlastníků, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Nepodá-li návrh v uvedené lhůtě, toto právo zaniká.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 835/2022, ze dne 25. 4. 2023

26.06.2023 00:00

Rozhodná doba pro určení výše vypořádacího podílu

Podle již ustálené judikatury dovolacího soudu platí, že pokud soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví při zjištění ceny předmětu spoluvlastnictví vezme za základ znalecký posudek vypracovaný před dvěma a více roky, pak nesprávně nevychází z ceny nemovitosti v době vypořádání; jedná se o nesprávné právní posouzení věci.

Současně judikatura dovolacího soudu vychází z toho, že otázku, kdy už je nutno přistoupit k doplnění či aktualizaci znaleckého posudku je nutno posuzovat individuálně s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu. Ustálená judikatura Nejvyššího soudu požaduje, aby nejpozději po dvou letech od pořízení byl znalecký posudek, jímž byla stanovena cena obvyklá jako základ pro určení přiměřené náhrady, aktualizován. Z judikatury Nejvyššího soudu rovněž vyplývá, že učinit závěr o nutnosti přistoupit k doplnění či aktualizaci znaleckého posudku lze učinit i dříve, a to na základě individuálního posouzení s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu, jimiž mohou být např. upozornění účastníka na změnu v cenách nemovitostí a jeho návrh na aktualizaci znaleckého posudku nebo skutečnosti vyplývající z obsahu spisu, z nichž je možno usuzovat na změny v cenách nemovitostí.

Podle komentářové literatury bude obecně přijatelným referenčním hlediskem cca doba jednoho roku; jde o to, aby soudy nebyly zatěžovány potřebou doplňování znaleckého dokazování bez jeho objektivní nutnosti. I tam, kde bude znalecký posudek vypracován před relativně krátkou dobou, může vzniknout potřeba jeho doplnění či aktualizace, tvrdí-li účastník, a uvádí konkrétní skutečnosti, že došlo k podstatným změnám v ceně společné věci (například při obecně známém poklesu či zvýšení ceny, při tvrzené změně cen věci v dané lokalitě apod.).

V řešené věci je nutné předznamenat, že odvolací soud při právním posouzení věci pochybil již proto, že ačkoliv zástupce žalovaného na jednání konaném před odvolacím soudem dne 16. 6. 2021 předložil znalecký posudek znalkyně, který hodnotil předmětné nemovitosti ke dni 3. 6. 2021, nijak se s ním v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal. Přeložený znalecký posudek jako důkaz neprovedl a v odůvodnění rozsudku odvolacího soudu ani neuvedl důvod, proč k jeho provedení nepřistoupil.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 801/2022, ze dne 15. 3. 2023

02.06.2023 00:06

KS: Dohoda podílových spoluvlastníků o změně stavby

I. Dohoda podílových spoluvlastníků o změně stavby, která je předmětem řízení o dodatečném povolení stavby, je platným dokladem o právu ve smyslu § 110 odst. 2 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2017, ačkoliv byla uzavřena mezi právními předchůdci stávajících podílových spoluvlastníků (účastníků správního řízení). Změna v okruhu podílových spoluvlastníků totiž není sama o sobě skutečností, v jejímž důsledku by zanikla závaznost dohody.

II. Z dokladu o právu ve smyslu § 110 odst. 2 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2017, musí určitým a srozumitelným způsobem vyplývat, že byla uzavřena dohoda mezi účastníky soukromoprávních vztahů umožňující realizaci stavby, kdo tuto dohodu uzavřel a jaké stavby se týká. Obsahové nedostatky dokladu o právu nelze odstraňovat ve správním řízení dokazováním ke zjištění skutečného obsahu soukromoprávního ujednání.

(Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 4. 11. 2021, čj. 55 A 56/2019-48)

23.05.2023 00:01

Vypořádání investic nesezdaných partnerů do společné věci

Vynaložil-li některý ze spoluvlastníků se souhlasem ostatních (či na základě principu majority) investici na společnou věc, jsou její části připadající na spoluvlastnické podíly neinvestujících spoluvlastníků splatné (nebyla-li mezi spoluvlastníky uzavřena jiná dohoda) již za trvání spoluvlastnictví. Není-li mezi spoluvlastníky dohodnuto, jakým způsobem se budou na těchto investicích podílet, je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů. Na tyto závěry nemá zásadně vliv skutečnost, že investující spoluvlastník žije s dalším spoluvlastníkem v nesezdaném partnerském svazku. Skutečnost, že spoluvlastníci spolu žili v nesezdaném partnerském svazku, neovlivňuje sama o sobě posouzení požadavku jednoho ze spoluvlastníků na vypořádání investic vynaložených na věc ve spoluvlastnictví takových osob.

Je-li o rozhodnutí o investicích vynaložených na společnou věc přijaté na základě dohody nebo na základě rozhodnutí většinového spoluvlastníka učiněného zákonným způsobem, jedná se o vypořádání těchto nároků mezi spoluvlastníky podle příslušných ustanovení o spoluvlastnictví, a nikoliv na základě ustanovení o bezdůvodném obohacení. Nepřípadné jsou zde proto úvahy odvolacího soudu o aplikaci § 2992 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 478/2022, ze dne 22. 2. 2023

06.04.2023 00:06

KS: Souhlas spoluvlastníků s veřejným užíváním pozemku

Souhlas s veřejným užíváním pozemku mohou, vzhledem k důsledku v podobě prakticky trvalého zatížení nemovitosti veřejnoprávním omezením podle § 1132 občanského zákoníku, udělit pouze všichni spoluvlastníci jednomyslně.

(Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 25. 10. 2022, čj. 59 A 15/2021-58)

06.03.2023 00:02

Uplatnění práva spoluvlastníkem po zrušení spoluvlastnictví

Obohatila-li se určitá osoba užíváním věci bez právního důvodu na úkor podílových spoluvlastníků věci, pak podílový spoluvlastník (ochuzený) zůstává solidárním věřitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení (spolumajitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení, kterou je oprávněn vymáhat vůči obohacenému společně a nerozdílně s ostatními spolumajiteli pohledávky) i poté, co svůj spoluvlastnický podíl převedl na jinou osobu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3039/2021, ze dne 30. 11. 2022

22.02.2023 00:02

Zrušení „rozhodnutí“ druhého rovnodílného spoluvlastníka

Rozhodnutím ve smyslu § 1139 o. z. je jen rozhodnutí většiny spoluvlastníků, resp. většinového spoluvlastníka; nemůže jít o „rozhodnutí“ rovnodílného spoluvlastníka.

Jestliže rovnodílný spoluvlastník (tedy spoluvlastník, kterému náleží stejně jako druhému spoluvlastníkovi ideální polovina věci) oznámí druhému spoluvlastníkovi, jak hodlá sám postupovat při správě (užívání) společné věci, nemá takový projev vůle za následek vznik povinnosti druhého spoluvlastníka, který není povinen zamýšlený postup trpět. To platí i v případě, že by vzhledem k obsahu takového projevu vůle šlo o návrh na uzavření dohody o správě; ani v tomto případě nevznikne adresátovi povinnost na návrh odpovědět, tím méně trpět zamýšlené jednání.

Slova zákona „způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy…“ (§ 1139 odst. 2 o. s. ř.) se vztahují k případům, kdy se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny a spoluvlastník žádá, aby soud uspořádal právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Ustanovení § 1139 odst. 2 o. z. tak nedává možnost, aby rovnodílný spoluvlastník žádal zrušení „rozhodnutí“ druhého rovnodílného spoluvlastníka. Jestliže takové „rozhodnutí“ vyvolá neshodu o další správě (užívání) věci, pak lze tento spor řešit žalobou na úpravu právních poměrů spoluvlastníků; jde-li o spor o užívání věci, půjde o žalobu na úpravu tohoto užívání.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1014/2022, ze dne 22. 11. 2022

25.08.2022 00:01

Reálné dělení nemovitosti v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Při reálném dělení nemovité věci v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zásadně platí, že soud musí zkoumat funkčnost rozdělených samostatných věcí.

Odvolací soud ve své úvaze v posuzované věci nedocenil nutnost zkoumat funkčnost rozdělených samostatných věcí. Jestliže odvolací soud nepřistoupil ke zřízení služebnosti poskytování vody z vrtu na pozemku žalovaného, měl se o to spíše zabývat otázkou, jakým způsobem bude zabezpečen přívod vody do staveb žalobce na rozděleném pozemku.

Zajištění dodávky vody patří k základním požadavkům na funkčnost nemovitosti, ať již slouží k bytovým, rekreačním, zemědělským či jiným účelům a lze je považovat za jednu z velmi významných okolností při úvaze o rozdělení věci či věcí v podílovém spoluvlastnictví. Okolnost, zda je toto zajištění beze zbytku v souladu s příslušnými veřejnoprávními předpisy či případně nikoliv, na tomto východisku nic nemění, jestliže zdroje vody, vodovodní či kanalizační přípojky dosud existují, svou funkci fakticky plní a příslušné veřejnoprávní orgány žádné kroky ve vztahu k těmto zdrojům či přípojkám nečiní.

Uvažoval-li odvolací soud tak, že nelze zřídit pro „nelegálnost“ přípojky služebnost, jež by zajistila zásobování vodou a odvod odpadních vod, nezbavovala by ho taková úvaha nutnosti posoudit, aby v zásadě nedocházelo k dělení pozemku tak, aby jednotlivé nemovitosti nacházející se na dělených částech neměly zajištěný přístup k vodě, resp. zásobování vodou.

To platí v daném případě tím spíše, jestliže byl pozemek, na němž se nachází vrt, ze kterého jsou zásobovány vodou i stavby žalobce, přikázán žalovanému v situaci, v níž jsou vztahy mezi účastníky krajně napjaté. Z rozhodnutí odvolacího soudu ostatně není ani nijak patrné, jakým způsobem posoudil povahu vrtu na pozemku přikázaném žalovanému; zda považoval tento vrt za součást pozemku, případně zda měl povahu samostatné věci s vysvětlením jejího právního režimu, jestliže se nacházel na pozemku v podílovém spoluvlastnictví.

V opačném případě totiž může žalobce zůstat bez přívodu vody, v důsledku čehož by nově vzniklou nemovitost nebylo možno řádně užívat. Pokud tato otázka v řízení nebyla řešena, je úvaha nalézacích soudů neúplná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1016/2021, ze dne 27. 4. 2022

20.06.2022 00:02

Zrušení stejného nebo společného práva bydlení rozvedených manželů

Ustanovení § 768 o. z. řeší následky rozvodu manželství na společné nebo stejné právo manželů k domu nebo k bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, a upravuje jejich bydlení po rozvodu manželství. Formulačně připomíná dřívější úpravu zrušení práva společného nájmu bytu manžely obsaženou v § 705 obč. zák., přičemž zakotvuje možnost (kteréhokoliv) rozvedeného manžela domáhat se zrušení dosavadního práva a případně i náhrady za ztrátu tohoto práva, jestliže má dům nebo byt po zrušení společného práva opustit. Jako náhrada je výslovně zmíněna náhrada ve formě zajištění náhradního bydlení nebo založením práva bydlení a v zákonem předpokládaných případech dokonce ve formě práva odpovídajícího věcnému břemeni bydlení, ale může jít i o náhradu finanční (v penězích), což při současných ekonomických poměrech bude zřejmě forma nejčastější, a to i proto, že občanský zákoník bytové náhrady nyní neupravuje a blíže nespecifikuje. Zákon v tomto směru preferuje vypořádání vzájemných vztahů bývalých manželů dohodou, ale jestliže k ní nedojde, vypořádá jejich společné nebo stejné právo užívat byt po rozvodu manželství na návrh jednoho z nich soud.

Ze znění tohoto ustanovení plyne, že míří především na případy zrušení společného práva nájmu (§ 745 o. z.) či na jiné obligační tituly stejného nebo společného práva bydlení, čemuž nasvědčují hlediska uvedená v § 768 odst. 1 věta za středníkem o. z., ke kterým by měl soud přihlížet při rozhodování o tom, kterému z manželů dosavadní právo zruší a za jakou náhradu. Nelze vyloučit použití uvedeného ustanovení i na věcně právní tituly (např. společná služebnost užívání bytu), nebude se však vztahovat na společné právo v bytě nebo domě ve společném jmění manželů či stejné právo v rámci podílového spoluvlastnictví manželů. Samostatná úprava vypořádání společného jmění manželů (§ 736 a násl. o. z.) a samostatná úprava zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1140 a násl. o. z.) použití § 768 o. z. neumožňuje.

Není totiž sporu o tom, že řízení o žalobě na zrušení stejného nebo společného práva bydlení je řízením sporným, které lze zahájit jen na návrh jednoho z bývalých manželů. Tento návrh nemůže být uplatněn v rámci řízení o vypořádání společného jmění nebo v rámci řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví a samostatně jej nelze uplatnit předem ani později, kdy jsou již vlastnické vztahy uspořádány jinak. V řízení by mělo být současně rozhodnuto o zrušení dosavadního práva a eventuálně o náhradě za jeho ztrátu. V případě společného jmění manželů však návrh na jeho zrušení nepřichází v úvahu, neboť trvalo-li společné jmění manželů v době (ke dni) rozvodu, zaniklo ze zákona rozvodem manželství a není tedy zřejmé, o zrušení jakého práva by měl soud ještě rozhodovat. Samostatně nelze podat ani návrh na zrušení podílového spoluvlastnictví, neboť zrušení podílového spoluvlastnictví je nedílně spjato s jeho vypořádáním (§ 1143 o. z.), přičemž možné způsoby vypořádání a jejich závazné pořadí stanoví zákon.

Ustanovení § 768 o. z. by tak mělo být aplikováno na případy, kdy společné nebo stejné právo bývalých manželů nejde zrušit a případně vypořádat jiným zákonným způsobem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1040/2021, ze dne 23. 3. 2022

20.06.2022 00:01

Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, nepřipouští, aby osobou blízkou ve smyslu § 22 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 byla osoba právnická. Avšak v případech, ve kterých zákon stanoví k ochraně třetích osob zvláštní podmínky nebo omezení pro převody majetku, jeho zatížení nebo přenechání k užití jinému mezi osobami blízkými, platí tyto podmínky rovněž pro jednání mezi právnickou osobou a osobami, které k ní mají určitý (zákonem definovaný) vztah. Zvláštní podmínky nebo omezení pro převody majetku, pro jeho zatížení nebo přenechání k užití jinému stanovené k ochraně třetích osob upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, například v § 590 stanovujícím relativní neúčinnost právních jednání, která dlužník učinil ve prospěch osob jemu blízkých. O takový případ se však nejedná za situace převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mezi fyzickou osobou a právnickou osobou, jejímž je fyzická osoba členem statutárního orgánu a jediným společníkem. Pokud by za této situace bylo vyloučeno uplatnění předkupního práva k nemovité věci ze strany ostatních spoluvlastníků (tedy třetích osob), nejednalo by se o ochranu práv těchto třetích osob, ba právě naopak. Vyloučením předkupního práva by totiž bylo oslabeno právo ostatních spoluvlastníků na stabilitě spoluvlastnických vztahů, přičemž prostředkem k dosažení této stability bylo právě i předkupní právo spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci zakotvené v § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020. Pokud by totiž za těchto situací nebylo předkupní právo dáno, nelze vyloučit ani následný převod podílu obchodní společnosti na jinou osobu či změnu v osobě statutárního orgánu této společnosti (tedy změnu „kontroly“ nad touto společností a zprostředkovaně i „vlastnictví“ spoluvlastnického podílu), aniž by tuto skutečnost mohli zbývající spoluvlastníci jakkoliv ovlivnit.

Z uvedeného se podává, že došlo-li v posuzované věci k převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mezi fyzickou osobou a právnickou osobou, jejíž byla tato fyzická osoba v době převodu spoluvlastnického podílu jediným společníkem a členem statutárního orgánu, na základě kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2018, svědčilo ostatním spoluvlastníkům předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu na nemovité věci ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020.

K tomu dovolací soud poznamenává, že pro výklad ustanovení § 1124 odst. 1 ve spojení s § 22 odst. 2 o. z ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 není použitelná ustálená rozhodovací praxe vztahující se k úpravě postavení osoby blízké v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Při výkladu § 1124 odst. 1 ve spojení s § 22 odst. 2 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 nelze rovněž přihlédnout ani k novele zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, provedené zákonem č. 163/2020 Sb. I když tedy byla změněna právní úprava institutu předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci, práva nabytá před účinností této nové právní úpravy zůstala zachována a nelze je výkladem soudu modifikovat s ohledem na pozdější změnu zákona.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3547/2020, ze dne 9. 3. 2022

22.04.2022 00:03

ÚS: Náklady řízení při vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám.

II. Je-li procesní postup některého účastníka řízení šikanózním výkonem práva, obstrukčním chováním stěžujícím včasné vynesení soudního rozhodnutí anebo zneužitím procesních práv, lze rozhodnout podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, a tedy uložit jednomu z účastníků nahradit náklady řízení druhého spoluvlastníka. Soud musí podrobně vyložit důvody pro použití uvedeného ustanovení, neboť v opačném případě takové rozhodnutí soudu porušuje ústavně zaručené právo na ochranu vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 ve spojení s čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 404/22, ze dne 5. 4. 2022

12.01.2022 00:01

Historická rodinná vazba na předmět vypořádávaného spoluvlastnictví

Kritérium historických rodinných vazeb je při vypořádání podílového spoluvlastnictví pouze doplňkovým kritériem. Historická rodinná vazba na předmět spoluvlastnictví, resp. náprava přerušených vlastnických vazeb k historickému majetku rodiny podílového spoluvlastníka, může být v poměrech konkrétního případu rozhodnou okolností zejména tehdy, jsou-li podíly spoluvlastníků stejné, oba spoluvlastníci disponují prostředky k vyplacení přiměřené náhrady a ostatní kritéria pro účelné využití společné věci vyznívají rovnocenně.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1575/2021, ze dne 20. 10. 2021

26.10.2021 00:02

Dělitelnost investičního pozemku při vypořádání spoluvlastnictví

Zatímco dohodou mohou spoluvlastníci spoluvlastnictví zrušit a vypořádat kterýmkoli ze způsobů uvedených v § 1141 o. z., ustanovení § 1143 až 1147 o. z. ukládají soudu primárně vypořádat zrušené spoluvlastnictví reálným rozdělením věci. Pouze „není-li to dobře možné“, lze přikázat věc za přiměřenou náhradu spoluvlastníkovi, a jen nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, lze nařídit její prodej ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek mezi spoluvlastníky.

Při zvažování výjimečné nedělitelnosti nezastavěného pozemku je třeba vycházet z toho, že jde o vypořádání soukromoprávního vztahu, a že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného (§ 1 odst. 1 o. z.), a tudíž je třeba přihlížet především k soukromým zájmům účastníků.

Při zvažování, zda nezastavěný pozemek je v konkrétním případě výjimečně nedělitelný, nelze brát do úvahy jen možnost jeho přímého (fyzického) užívání nově vzniklých pozemků účastníky po jeho rozdělení, ale je třeba brát do úvahy i jiné možnosti jeho využití, přinášející účastníkům nebo některému z nich prospěch. Ten může spočívat i v úplatném přenechají užívání další osobě (např. nájem, pacht), i v očekávání zvýšení ceny pozemku v důsledku připravované změny územního plánu apod. S přihlédnutím k specifickým rysům konkrétní věci tak nelze zcela vyloučit rozdělení pozemku ani v případě, že k některému z nově vzniklých pozemků nebude zajištěn přístup; půjde zejména o situaci, kdy pozemek je zatížen věcným břemenem ve prospěch třetí strany, která má přístup zajištěn, a spoluvlastník, kterému má být pozemek přikázán do vlastnictví, sám přístup nepožaduje a s tímto způsobem vypořádání souhlasí.

V dané věci žalované požadovaly reálné rozdělení nezastavěného pozemku s tím, že spoluvlastnické podíly pořídily jako investici s ohledem na možné budoucí využití nově vzniklých pozemků. To je zcela legitimní účel, ke kterému mohou sloužit i nově vzniklé pozemky, přesto, že je žalované nebudou moci fyzicky užívat buď vůbec, nebo jen omezeně. Není pak věcí soudů zvažovat „kvalitu“ takové investice, ledaže by šlo o zcela nereálné očekávání a jako skutečný motiv by vyšlo najevo např. zjevné zneužití práva žádat reálné rozdělení věci s cílem poškodit ostatní spoluvlastníky (jiného spoluvlastníka). Hypotetická možnost komplikací při užívání, správě a údržbě pozemku, ke kterým by mohlo v budoucnu dojít, nemůže sama o sobě vyloučit jeho reálné dělení.

Odvolací soud nezjistil, že by rozdělení pozemku bránilo jeho využití pro letiště (to je zajištěno legálním věcným břemenem), ani že by se rozdělením podstatně snížila jeho hodnota (§ 1144 odst. 1 o. z.). To, že žalované k němu nemají zajištěn přístup, není při zamýšleném způsobu jeho užívání rozhodující. Za tohoto stavu je závěr o nedělitelnosti pozemku zjevně nepřiměřený a rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021

26.10.2021 00:01

Konkurence žaloby na oddělení a žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Žaloba na oddělení ze spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 2 o. z.) je zvláštním případem žaloby na ukončení účasti některého spoluvlastníka ve spoluvlastnickém vztahu (§ 1143 o. z.); každá z těchto žalob má vlastní, částečně odlišné předpoklady pro vyhovění. Uplatní-li tedy v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví některý z účastníků výslovně právo na oddělení ze spoluvlastnictví, je třeba o tomto návrhu věcně rozhodnout, bez ohledu na to, zda jsou splněny podmínky pro oddělení. To platí i opačně, je-li v řízení o oddělení ze spoluvlastnictví uplatněn návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V těchto případech jde buď o vzájemný návrh, nebo v případě, že oba návrhy podá stejný účastník, o objektivní kumulaci. V takovém případě soud zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro oddělení nebo podmínky pro zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví; zjistí-li, že jsou splněny podmínky pro vyhovění jednomu z těchto návrhů, pak mu vyhoví a druhý zamítne (eventualitu, že by byly splněny podmínky pro vyhovění oběma návrhům, nicméně vyloučit nelze). Nemůže však na zjištění o nedostatku podmínek pro vyhovění návrhu na oddělení ze spoluvlastnictví „bez dalšího“ reagovat jen tím, že jej považuje za procesní návrh ve věci řízení o zrušení a vypořádání ze spoluvlastnictví. Pokud tak však učiní, nevyčerpá předmět řízení, a účastníci se mohou nápravy domáhat podle § 166 o. s. ř., není to však zásadně důvod pro zrušení rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví v dovolacím řízení, je-li rozsudek jinak správný.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1338/2021, ze dne 28. 7. 2021

27.04.2021 00:02

Účast povinného na místním šetření k určení obvyklé ceny

I. Při exekuci rozdělením společné nemovité věci podle § 348 odst. 1 o. s. ř. je třeba aplikovat i ustanovení § 336 a 336a o. s. ř. o ohledání a určení obvyklé ceny nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených.

II. Jestliže v posuzované exekuci rozdělením společné věci (jejím prodejem a rozdělením výtěžku zpeněžení mezi spoluvlastníky) znalec nevyhověl návrhu povinného o stanovení náhradního termínu a místní šetření provedl bez účasti povinného, nelze z jeho znaleckého posudku vycházet. Povinný byl sice řádně uvědomen o prohlídce předmětných nemovitých věcí, avšak pouze 2 dny před jejím plánovaným uskutečněním, za daných okolností proto nebylo na místě, aby znalec bez vážných důvodů nevyhověl žádosti povinného o náhradní termín, zvláště když povinný projevil aktivní snahu o účast. Povinnému byla jednáním znalce odepřena účast na ohledání nemovité věci a jejího příslušenství, v čemž Nejvyšší soud shledává rozpor s právem povinného na spravedlivý proces dle čl. 36 Listiny základních práv a svobod.

V projednávané věci tak bylo při určení obvyklé ceny nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených postupováno v rozporu s ustanoveními § 336 a § 336a o. s. ř. a uvedené pochybení nelze zhojit tím, že ohledání předmětných nemovitých věcí byl účasten oprávněný. Ačkoli v exekuci rozdělením společné věci mají všichni spoluvlastníci postavení oprávněných a je v jejich zájmu, aby společná nemovitá věc byla prodána za co nejvyšší cenu, nelze opomenout právo každého účastníka exekučního řízení vyjádřit se k získávání podkladů pro znalecký posudek a mít možnost konfrontovat znalce s případnými připomínkami. Nadto se účast povinného na místním šetření jeví v daném případě jako vysoce žádoucí vzhledem k tomu, že to byl právě povinný, kdo předmětné nemovité věci po celou dobu trvání spoluvlastnictví spravoval, a je tak vysoce pravděpodobné, že by byl schopen poskytnout znalci chybějící informace o stavu a vybavení, jakož i zpřístupnit celou nemovitou věc, k čemuž při prohlídce za účasti oprávněného nedošlo.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 3530/2020, ze dne 10. 2. 2021

05.03.2021 00:05

ÚS: Legitimní očekávání spravedlivého ocenění

V případech, kdy je dotčeným majetkem (ať v případě zrušení spoluvlastnictví nebo jiného zákonného zbavení majetku) statek, sloužící k podnikání, se nelze při stanovení přiměřené náhrady spokojit s mechanickým oceněním věci; je také nutné přihlédnout k ostatním prvkům, majícím vliv na tržní hodnotu. Jiný postup při stanovení přiměřené náhrady je v rozporu s ústavním pořádkem zaručeným právem vlastnit majetek, jak vyplývá z čl. 11 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 560/20, ze dne 26. 1. 2021

17.02.2021 00:02

Přechod závazku z porušení předkupního práva na osobu blízkou

Převedl-li nástupce spoluvlastníka, který porušil předkupní právo, podíl nemovité věci osobě blízké, přestože oprávněný spoluvlastník uplatnil vůči němu právo na převod podílu, přešel – při splnění podmínek § 1107 odst. 1 o. z. – závazek z porušení předkupního práva na osobu blízkou.

Na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato s věcí (podílem). Okamžikem uplatnění práva na převod je podíl zatížen závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou „jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že „na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1480/2020, ze dne 29. 10. 2020