// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

17.04.2023 00:02

Omezení vlastnického práva vlastníků bytů ve stanovách SVJ

Zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků. Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).

Společenství vlastníků tak ve svých stanovách nemůže omezit vlastníka jednotky při užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu či poskytování ubytování.

V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) – např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 odst. 1 o. z. a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 854/2022, ze dne 15. 3. 2023

17.04.2023 00:01

Uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek soudem

Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se – stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy – domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak – na rozdíl od dřívější právní úpravy – může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z.

Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na přezkoumání usnesení shromáždění je minimalizace zásahu veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3196/2022, ze dne 7. 2. 2023

21.03.2023 00:02

Předkupní právo nájemce k jednotce podle § 1187 odst. 1 o. z.

V ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví. V případech zákonného předkupního práva (tedy formálně vzato i předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu. Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. Při takto nastaveném přístupu jde v citovaném ustanovení především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu; ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá, a proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká, k čemuž musí soud přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.

Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné, řečeno slovy zákona (§ 2140 a násl. o. z.) koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.

Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru dovolacího soudu pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2923/2022, ze dne 13. 12. 2022

22.02.2023 00:01

Hlasování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek

Hlasování mimo zasedání (per rollam) shromáždění vlastníků jednotek bylo do 30. 6. 2020 upraveno v § 1210 až 1214 o. z. Uvedená ustanovení stanovila, v jakých případech lze hlasovat mimo zasedání (§ 1210 o. z.), co musí být obsahem písemného návrhu na rozhodnutí mimo zasedání a v jaké lhůtě se má vlastník jednotky vyjádřit (§ 1211 o. z.), způsob oznámení výsledků hlasování (§ 1213 o. z.) a požadovaný počet hlasů pro přijetí rozhodnutí (§ 1214 o. z.). Podle § 1212 o. z. se k platnosti hlasování vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Z uvedených ustanovení tak plyne, že vlastník jednotky má možnost (obdobně jako při zasedání shromáždění) seznámit se s návrhem rozhodnutí shromáždění a podklady pro jeho posouzení, zaujmout k němu stanovisko ve formě vyjádření souhlasu či nesouhlasu s rozhodnutím, případně oznámit, že se zdržuje hlasování. Uvedená zákonná ustanovení pak mohou doplnit stanovy společenství.

V dané věci stanovy upravují možnost hlasovat mimo zasedání (§ 1210 odst. 2 o. z.), přičemž co do průběhu hlasování jen kopírují zákonná ustanovení § 1211 až 1214 o. z. Stanovy účastníka ani zákonná ustanovení (zejména § 1211 o. z.) tak neupravují žádnou lhůtu, ve které by měl být návrh na rozhodnutí mimo zasedání doručen vlastníkům jednotek. Jediná lhůta, která vyplývá ze stanov i ze zákona, je lhůta 15 dnů, ve které se mají vlastníci k návrhu vyjádřit. Lze tak uzavřít, že návrh na rozhodnutí mimo zasedání (per rollam) musí být vlastníkům jednotek doručen před započetím běhu 15denní lhůty k vyjádření vlastníka, není-li stanovami společenství určeno jinak. Pro úplnost dovolací soud dodává, že není-li lhůta k vyjádření vymezena konkrétními daty (jako v této věci), bude obvykle běžet právě od doručení návrhu.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1944/2022, ze dne 13. 12. 2022

07.02.2023 00:01

Započitatelnost pohledávky družstva dle § 24 odst. 5 zák. o vlastnictví bytů

Účel rozhodné právní úpravy vylučoval, aby proti pohledávce družstva za členem družstva (nabyvatelem bytu) spočívající v jeho povinnosti uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu připadajícím na převáděný byt podle § 24 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, byly započteny pohledávky člena družstva (nabyvatele bytu).

Jestliže by totiž družstvo neobdrželo od svého člena žádné peněžní prostředky – například proto, že člen družstva započetl své pohledávky vůči pohledávce družstva podle § 24 odst. 5 zákona o vlastnictví – nevznikla by mu povinnost použít tyto prostředky podle § 24 odst. 6 věty první zákona o vlastnictví bytů a ke splacení části úvěru připadající na převáděný byt by nedošlo. Nebyla-li by splacena část úvěru připadající na převáděný byt, byl by (s ohledem na podmínky převodu bytu) zmařen také bezplatný převod bytu, na který má člen bytového družstva za podmínek § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů nárok.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 419/2022, ze dne 26. 10. 2022

19.12.2022 00:02

Vymezení společné části nemovité věci v prohlášení vlastníka

V prohlášení vlastníka dle § 1166 o. z. musí být obligatorně určen jako společná část nemovité věci ve smyslu § 1160 o. z. pouze pozemek, na němž je dům zřízen. Je na vůli původce prohlášení, zda vymezí jako společné části i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu, nebo zda vlastníkům jednotek zajistí jejich užívání jiným způsobem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 779/2022, ze dne 20. 9. 2022

23.11.2022 00:02

Zastoupení vlastníka jednotky při uplatňování vad dle § 1196 odst. 2 o. z.

Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), jde od zastoupení nepřímé; SVJ tedy jedná v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a má i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Samozřejmě posléze musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky – např. slevu poskytnutou převodcem jednotky předá vlastníkovi jednotky, nepůjde o příjem SVJ. Z charakteru zastoupení a smyslu a účelu úpravy „zákonného“ zastoupení obsaženého v § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nemíří na zastupování vlastníků jednotek při odstoupení od kupní smlouvy pro vady jednotky; jde sice o uplatnění práva vzniklého vadou jednotky (§ 1923 o. z.), ale nepochybně práva spojeného výlučně s osobou vlastníka.

Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojených a neoddělitelných).

Znamená to, že SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod.

Jen pro úplnost je třeba zdůraznit, že úprava „zákonného“ zastoupení SVJ v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (např. v situaci, kdy SVJ zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.).

Lze tak shrnout, že společenství vlastníků jednotek může samostatně, vlastním jménem uplatňovat nároky z vad jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sen. zn. 26 ICdo 28/2022, ze dne 14. 9. 2022

11.11.2022 00:06

NSS: Souhlas SVJ se změnou dokončené stavby

I. Souhlas společenství vlastníků dle § 184a zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném od 1. 1. 2018, k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví je udílen osobou oprávněnou jednat za společenství vlastníků.

II. Je-li žadatelem o stavební povolení společenství vlastníků, není třeba, aby podle § 184a odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění účinném od 1. 1. 2018, současně vyznačovalo svůj souhlas se stavebním záměrem na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace.

(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 11. 5. 2022, čj. 6 As 126/2020-47)

10.10.2022 00:01

Přehlasovaný vlastník při hlasování mimo zasedání

Není dán důvod, aby se ustálená judikatura dovolacího soudu vztahující se k výkladu toho, kdo je přehlasovaným vlastníkem ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z., nevztahovala i na rozhodování o přijetí usnesení mimo shromáždění vlastníků jednotek. Bez ohledu na formu rozhodování je totiž podstatou institutu přehlasovaného vlastníka projevení nesouhlasu s přijímaným rozhodnutím, který není možné spatřovat v neúčasti na hlasování bez vážných důvodů.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 189/2022, ze dne 1. 8. 2022

05.10.2022 00:02

Vyslovení zdánlivosti usnesení shromáždění společenství vlastníků

Vzhledem k tomu, že rozhodnutí shromáždění vlastníků je ve smyslu § 545 o. z. právním jednáním (je projevem vůle shromáždění a vyvolává právní následky, které právní řád s takovým projevem vůle spojuje), vztahuje se na něj i úprava zdánlivých právních jednání obsažená v § 551 až § 554 o. z., neboť aplikace uvedených ustanovení není žádným způsobem vyloučena. Zjistí-li soud v průběhu řízení o neplatnost rozhodnutí shromáždění vlastníků, že rozhodnutí je zdánlivé, rozhodne z úřední povinnosti, že o rozhodnutí shromáždění nejde (§ 90 odst. 1 z. ř. s.).

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3352/2021, ze dne 20. 7. 2022

27.09.2022 00:02

Běh promlčecí doby u pokuty dle § 23 odst. 5 zák. č. 72/1994 Sb.

I. I ve vztahu k pokutě dle § 23 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. se prosadí právní názor, podle něhož je-li smluvní pokuta sjednána za každý den prodlení, vzniká věřiteli za každý den trvání prodlení samostatné právo na smluvní pokutu, neboť dlužník opětovně každým dnem prodlení porušuje svoji povinnost plnit řádně a včas (srovnej odůvodnění citovaného rozsudku). Smluvní pokuta totiž není tak jako úroky z prodlení příslušenstvím pohledávky ani opětujícím se plněním, které by bylo možné věřiteli soudním rozhodnutím přiznat i do budoucna, ale samostatným majetkovým nárokem. Zatímco v případě povinnosti dlužníka platit úroky z prodlení se splněním závazku, která nevzniká samostatně (nově) za každý den trvání prodlení, ale jednorázově v den, kterým se dlužník ocitl v prodlení, a tímto dnem počíná běžet promlčecí doba a jejím uplynutím se právo na úroky z prodlení promlčí jako „celek“, u práva na smluvní pokutu, která je sjednána procentní sazbou z dlužné částky za každý den prodlení, běží promlčecí doba u každého jednotlivého práva na smluvní pokutu samostatně a nepromlčuje se tudíž jako celek. Uvedené závěry lze přitom vztáhnout i na smluvní pokutu, která byla sjednána pevnou částkou za každý den prodlení.

II. Obecné pravidlo obsažené v přechodném ustanovení § 3036 o. z., podle něhož se lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po účinnosti tohoto zákona, posuzují až do svého zakončení podle dosavadních právních předpisů, sleduje zásadu, že zákony nepůsobí nazpět. Dosavadními právními předpisy ve smyslu § 3036 o. z. je třeba rozumět ty, které byly nahrazeny (zrušeny) zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, zejména zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, či zákon č. 72/1994 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2472/2021, ze dne 20. 6. 2022

23.08.2022 00:01

Časová působnost zák. č. 67/2013 Sb.; právo žádat předložení dokladů

I. V případě povinností poskytovatele služeb, jež s účinností od 1. ledna 2014 upravuje ustanovení § 8 zákona č. 67/2013 Sb., nemůže jít o povinnosti stanovené citovaným zákonem, s jejichž nesplněním (ve stanovených lhůtách) je spojen vznik nároku na pokutu za prodlení (ve smyslu § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 104/2015 Sb.), jestliže se připínají k vyúčtování služeb (v užším významu) za období započaté před 1. lednem 2014.

II. Slouží-li příjemci služeb podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. právo žádat po poskytovateli předložení dokladů, z nichž vycházelo příslušné vyúčtování služeb, k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, vyvstává otázka, zda uvedené právo (a jemu odpovídající povinnost) trvá i poté, co bylo již najisto postaveno, že dotčené vyúčtování není řádné (postrádá některou z předepsaných náležitostí nebo zní na cenu v nesprávné výši). Podle názoru dovolacího soudu tomu tak být nemůže, neboť tím, že byla nesprávnost vyúčtování spolehlivě zjištěna, pozbylo další trvání práva podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. (a jemu odpovídající povinnosti) – vzhledem k jeho ryze kontrolní funkci – veškerý smysl; jinak řečeno, odpadl účel uvedeného práva (povinnosti) a v konečném důsledku i toto právo (povinnost) samo. Právo žádat po poskytovateli předložení dokladů k vyúčtování služeb vznikne příjemci „nově“ (znovu) až poté, co mu bylo předloženo nové (opravené) vyúčtování, k jehož kontrole pak bude sloužit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 773/2022, ze dne 17. 5. 2022

25.07.2022 00:02

Právo seznámit se s podklady pro vyúčtování záloh za poskytnuté služby

I. Z ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. nevyplývá poskytovateli služeb automatická povinnost příjemci služeb poskytnout nebo mu doručit podklady pro vyúčtování záloh za poskytnuté služby, musí tak učinit jen, když ho o to příjemce služeb písemně požádá. V takovém případě mu musí umožnit, aby se seznámil se všemi podklady, z nichž při vyúčtování služeb vycházel. Není povinen mu tyto podklady zasílat; postačí, když mu umožní do nich nahlédnout a pořídit si z nich kopie (na náklady příjemce služeb).

Právo seznámit se s podklady pro vyúčtování, rozúčtování a stanovení výše záloh upravené v § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. nelze chápat formálně. Poskytovatel služeb povinnost, která mu vyplývá z tohoto ustanovení, splní jen v případě, že příjemci služeb umožní nahlédnout do všech relevantních dokladů bez omezujících podmínek tak, aby měl vskutku reálnou možnost se s nimi seznámit; jeho možnost prostudování podkladů tedy nemůže být omezena či ztížena, nemusí vynakládat nepřiměřené náklady, může realizovat právo seznámit se s podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby a kontrolovat tak správnost postupu poskytovatele služeb. Tomu musí odpovídat i místo, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost.

II. Konkrétní místo, kde by měl poskytovatel služeb předložit podklady pro vyúčtování záloh na služby, zákon č. 67/2013 Sb. nestanoví, proto je třeba vyjít z obecné úpravy plnění závazků v § 1954 -1957 o. z. (§ 1723 odst. 2 o. z.).

Na místě, kde poskytovatel služeb splní svou povinnost stanovenou v § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. a umožní příjemci služeb na jeho žádost seznámit se podklady pro vyúčtování, rozúčtování a stanovení výše záloh za dané zúčtovací období, by se tedy podle § 1954 o. z. měly strany předně dohodnout. Dohodnout se mohou nejen ohledně konkrétní (každé jednotlivé) žádosti příjemce služeb, ale dohoda ohledně tohoto místa (na delší období) může být také obsahem např. smlouvy o nájmu nebo stanov; dohoda vždy musí respektovat základní smysl a účel tohoto práva a neměla by příjemci služeb fakticky znemožnit realizovat toto zákonem přiznané právo.

Za takovou dohodu o místu plnění bude také možné zpravidla považovat místo, kde podle zažité praxe strany obvykle plní své povinnosti vyplývající z jejich vztahu – např. jednají o závadách v bytě, sepisují smlouvy a jejich dodatky, hradí pohledávky apod. (sídlo vlastníka bytu, sídlo společenství vlastníků, kancelář správce, pronajímatele atd.), a kde lze proto důvodně očekávat, že bude splněna i tato povinnost.

Nedohodnou-li se, pak podle § 1955 odst. 1 o. z. bude místem plnění sídlo či bydliště dlužníka, tedy poskytovatele služby, neboť místo plnění nelze určit jen podle povahy závazku, nebo účelu plnění.

Je-li (jako v této věci) poskytovatelem služeb společenství vlastníků [§ 2 písm. a) bod 2. zákona č. 67/2013 Sb.] a na místě, kde vlastníkovi jednotky jako příjemci služeb předloží k nahlédnutí podklady pro vyúčtování a stanovení výše záloh na služby, se nedohodne, bude tedy podle § 1955 odst. 1 o. z. tímto místem jeho sídlo. To by mělo být podle § 1200 odst. 2 písm. b) o. z. v domě, pro který vzniklo - jsou-li v domě vhodné prostory, jež by umístění sídla umožnily, a není-li to možné, na jiném vhodném místě.

III. Příjemce služeb nemůže být a priori omezen ani co do četnosti seznámení se s podklady pro vyúčtování. Do podkladů pro vyúčtování může nahlížet i opakovaně, a to i po uplynutí lhůty 5 měsíců stanovené v § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Příjemce služeb má nepochybně právo zkontrolovat správnost i opožděně provedeného vyúčtování nákladů a záloh za služby, ke kontrole podkladů se také může i vrátit (zopakovat ji).

Poskytovateli služeb jistě nic nebrání, aby – i bez žádosti příjemce služeb – sám, z vlastní iniciativy po skončení zúčtovacího období a po provedení vyúčtování záloh na služby, doložil příjemcům služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle zákona č. 67/2013 Sb. a umožnil jim pořídit si kopie podkladů, a to na místě a v čase, které sám určí. Nezbavuje ho to však povinnosti umožnit jim toto nahlížení znovu, kdykoliv ho o to požádají, a to bez ohledu na to, zda využili příležitosti k seznámení se s podklady, kterou jim nabídl z vlastního popudu.

Samozřejmě podobně jako pro poskytovatele služeb, který nesmí příjemci služeb fakticky omezovat či ztěžovat výkon práva upraveného v § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., i pro příjemce služeb platí, že právo na zpřístupnění podkladů pro vyúčtování služeb nesmí – stejně jako jakékoli jiné právo – vykonávat šikanujícím způsobem, tj. takovým způsobem, který by poskytovatele služeb omezoval v činnosti, nebo mu způsoboval nepřiměřené náklady.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3141/2021, ze dne 26. 4. 2022

17.06.2022 00:04

NSS: SVJ jako účastník společného územního a stavebního řízení

Společenství vlastníků jednotek je účastníkem společného územního a stavebního řízení podle § 94k písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, jde-li v řízení o záměr na sousedním pozemku či stavbě, kterým mohou být přímo dotčeny společné části nemovitosti spravované společenstvím vlastníků jednotek.

(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 1. 2022, čj. 10 As 26/2021-50)

24.05.2022 00:02

Řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku SVJ

Skutečnost, že rozpočet společenství vlastníků jednotek, včetně vynaložených i plánovaných výdajů a příjmů, je významný také pro posouzení přiměřenosti příspěvků a stanovení jejich výše vlastníkům jednotek na další období, stejně jako pro rozhodování shromáždění společenství vlastníků o vypořádání příspěvků za minulé období (ať již jde o přebytek nebo schodek), však neznamená, že by byl současně nezbytnou zákonnou podmínkou pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku či jejich vybírání, a že by se stanovení výše příspěvků bez předcházejícího či zároveň schváleného rozpočtu příčilo dobrým mravům.

Okolnost, že shromáždění neprojednalo hospodaření (rozpočet, vypořádání minulých příspěvků) společenství, není důvodem, pro který lze na jeho rozhodnutí o výši příspěvků hledět, jako by nebylo přijato. Ostatně nejde ani o žádnou vadu mající za následek byť i jen neplatnost takového usnesení, rozhodnutí o výši příspěvků je rozhodnutím samostatným, z § 1208, § 1180 o. z. nevyplývá, že by nemohlo být přijato bez rozhodnutí o rozpočtu společenství a nic takového nelze dovodit ani ze smyslu a účelu této části zákona.

V řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku nejsou pro závěr, že vlastník jednotky je povinen zaplatit příspěvky ve výši stanovené shromážděním, významné otázky hospodaření společenství, neboť by nešlo o vady, které by mohly způsobit, že se na rozhodnutí shromáždění o výši příspěvků hledí, jako by nebylo přijato.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2275/2021, ze dne 22. 2. 2022

24.05.2022 00:01

Předběžné posouzení platnosti usnesení shromáždění SVJ

Přehlasovaný vlastník jednotky se může u soudu domáhat určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním společenství vlastníků jednotek jen v řízení podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů a § 1209 o. z. Naléhavý právní zájem na takovém určení prokazovat nemusí, tato ustanovení však brání tomu, aby platnost usnesení přijatých SVJ byla posuzována v jiném řízení, včetně řízení o žalobě podle § 80 o. s. ř. Platnost takového rozhodnutí nemůže být přezkoumávána ani jako prejudiciální (předběžná) otázka v jiném soudním řízení, s výjimkou řízení o zápis skutečností, vzešlých z dotčeného usnesení, do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Tyto závěry platí bez ohledu na to, zda předmětem rozhodnutí shromáždění byla důležitá záležitost a zda má přehlasovaný vlastník důležitý důvod pro podání žaloby o přezkoumání jeho (ne)platnosti podle § 1209 odst. 1 o. z. Není-li tak předmětem rozhodnutí shromáždění důležitá záležitost (tj. záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití), pak platnost takového rozhodnutí nelze přezkoumat vůbec; tedy ani v řízení podle § 1209 odst. 1 o. z., ani v jiném řízení, a to ani jako prejudiciální otázku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2275/2021, ze dne 22. 2. 2022

12.05.2021 00:02

Okruh účastníků řízení o žalobě na odstranění vad prohlášení vlastníka

Lze-li mimosoudně odstranit vady prohlášení vlastníka o rozdělení jeho práva k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám jen společným prohlášením všech vlastníků jednotek dotčených opravou (případně prohlášením původce prohlášení se souhlasem všech vlastníků dotčených jednotek), pak stejné musí platit i pro případ, že k odstranění vad nedošlo dohodou, a k opravě vad má dojít soudním rozhodnutím. Soudní rozhodnutí v takovém případě „nahrazuje“ dohodu dotčených vlastníků, musí se proto vztahovat na všechny vlastníky dotčené opravou a je nerozhodné, zda s opravou souhlasí (či souhlasili před zahájením soudního řízení), či nikoliv. Není možné, aby vůči některému z dotčených vlastníků jednotek bylo rozhodnuto rozdílně. V řízení podle § 1168 o. z. tak jde na straně vlastníků jednotek o nerozlučné společenství ve smyslu § 91 odst. 2 o. s. ř. se všemi procesními právy a povinnostmi, které pro ně z tohoto jejich postavení plynou.

Pro rozhodnutí o věci samé z nerozlučného společenství vyplývá, že vůči všem nerozlučným společníkům musí mít řízení stejný výsledek. Rozhodnutí soudu podle § 1168 o. z. o odstranění vad prohlášení je rozhodnutím, jímž je zasahováno do práv a povinností všech vlastníků jednotek dotčených vadami prohlášení, proto účastníky řízení musí být všichni tito vlastníci, pro všechny bude výrok rozsudku závazný. Neúčastní-li se řízení jako účastníci (na straně žalobce nebo žalovaného) všichni, kdo jimi musí (mají) být jako nerozluční společníci, tedy všichni vlastníci jednotek dotčení vadami prohlášení, jedná se o takový nedostatek v okruhu jeho účastníků, který znamená nedostatek věcné legitimace, a soud v takovém případě musí žalobu bez dalšího zamítnout.

Pro určení, kdo má být účastníkem řízení podle § 1168 o. z., tedy pro závěr o věcné legitimaci, je tak rozhodující, kteří vlastníci jednotek budou navrhovanou opravou prohlášení vlastníka jednotek dotčeni ve svých právech. V projednávané věci šlo o opravu výměry jednotky, což by mělo vliv na velikost podílů na společných částech domu a pozemku (došlo by k jejich změně) pro všechny vlastníky jednotek v domě, opravou by tak bylo zasaženo do spoluvlastnických práv všech vlastníků jednotek; účastníky řízení proto musí být všichni vlastníci jednotek v předmětném domě.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, ze dne 10. 2. 2021

04.05.2021 00:02

Dluhy související se správou domu a pozemku

Dluhy související se správou domu a pozemku, přecházející na nabyvatele při převodu jednotky podle ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., nejsou právní vadou váznoucí na jednotce ve smyslu § 1107 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3583/2020, ze dne 28. 1. 2021

25.01.2021 00:01

Pokuta za prodlení s povinností vyúčtovat zálohy na služby

I. Nebylo-li vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování.

Splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně. Soud proto i v řízení o zaplacení pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. musí zkoumat, zda vyúčtování služeb, s nímž poskytovatel služeb seznámil příjemce služeb (před zahájením řízení či v jeho průběhu), bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

II. Při prodlení s placením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy (tedy před i po účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.) vznikala povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1968, 1970 o. z.), nikoliv poplatky z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020

24.11.2020 00:02

Náležitosti řádného vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.

I. O vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek podle zákona č. 67/2013 Sb. lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování. Soud proto v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku) zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným. Skutečností, zda je vyúčtování služeb řádné (a uplatněný nárok tudíž důvodný), se soud zabývá bez ohledu na to, zda proti němu podal příjemce služeb námitky.

II. Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, nyní upravuje zákon č. 67/2013 Sb.; v § 7 odst. 2 zákona jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování. Vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb je účetní doklad, mělo by obsahovat i jeho obecné náležitosti, vyplývající z § 11 odst. 1 zákona o účetnictví, jež nejsou kryty uvedeným speciálním ustanovením; zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

III. V projednávané věci žalobce vystavil dne doklady nazvané „Vyúčtování zálohových plateb 2015“, kterými ke každé bytové jednotce žalovaného zvlášť vyčíslil náklady na jednotlivé služby za rok 2015 i celkové náklady na bytovou jednotku, neuvedl v nich však výši žalovaným zaplacených (byť jednorázově) záloh v průběhu roku 2015, ačkoli mu byla v době vypracování vyúčtování známa. Za této situace postrádá žalobcem provedené vyúčtování jednu ze základních náležitostí, kterou je vyčíslení skutečné výše záloh. Proto nejde o vyúčtování řádné, neboť fakticky uvádí pouze výši nákladů za služby pro jednotlivé byty, aniž by byly zohledněny přijaté zálohy a vyčíslen nedoplatek.

Výše záloh uhrazených žalovaným byla od celkových nákladů na služby za byty žalovaného odečtena až v dokladu nazvaném „Celkové vyúčtování bytových jednotek žalovaného za rok 2015“, který však není podepsaný ani datovaný, takže není zřejmé, kdo a kdy jej vyhotovil. V řízení pak nebylo tvrzeno, tím méně prokázáno, že by tento doklad byl součástí provedeného vyúčtování a spolu s ním žalovanému doručen. Z obsahu spisu (zejména žaloby) i obsahu samotného dokladu plyne, že sloužil jako poklad při vyčíslení „úhrnného nedoplatku“ pro potřeby žalobce. Proto jej odvolací soud správně za součást vyúčtování nepovažoval a správně dovodil, že vyúčtování služeb provedené žalobcem není řádné a splatné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 26. 8. 2020