// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

09.12.2024 00:02

Uspořádání poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení soudu

I. Ustanovení § 1209 o. z. bylo novelizováno (s účinností od 1. 7. 2020) zákonem č. 163/2020 Sb., kdy byl do tohoto ustanovení doplněn odstavec 2 umožňující soudu uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení. U rozhodnutí přijatých na shromáždění společenství vlastníků po účinnosti novely (tj. od 1. 7. 2020) tak zákonná úprava výslovně dává soudu možnost zasáhnout do poměrů společenství, uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, tedy i v případě, že usnášeníschopné shromáždění přijalo rozhodnutí, může toto usnesení změnit, nebo ho nahradit svým vlastním rozhodnutím; v § 1209 odst. 2 o. z. je pak uveden demonstrativní výčet způsobů, jak soud může rozhodnout. Současně úprava § 1221 odst. 1 o. z. umožňuje i v poměrech společenství vlastníků použít obecnou úpravu spolku o dovolání se neplatnosti rozhodnutí (§ 258 o. z.).

Odkaz na přiměřené použití ustanovení o spolku, včetně neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy v § 1221 odst. 1 o. z. nelze vykládat tak, že by o (ne)platnosti muselo být rozhodováno jen podle § 258 o. z. a podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. by mohlo být rozhodováno jen o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek rozhodnutím soudu. Ustanovení § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z., a proto soud musí primárně přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství) a dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost. Výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.

II. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání. Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak bude-li vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.

III. Z textu § 1209 odst. 1, 2 o. z., ale ani z jeho smyslu a účelu, nevyplývá, že by se nemělo vztahovat na všechna rozhodnutí shromáždění, ustanovení se tedy musí vztahovat i na rozhodnutí „negativní“; úprava § 1209 odst. 3 o. z. dává soudu možnost rozhodnout namísto shromáždění pouze v situaci, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné, a proto rozhodnutí, která byla na jeho programu, nemohla být přijata.

O situaci upravenou v § 1209 odst. 3 o. z. nejde v případě, že shromáždění se sešlo, bylo usnášeníschopné, ale pro přijetí rozhodnutí (které bylo na programu) nehlasovala požadovaná většina, tedy jinak řečeno návrh rozhodnutí byl rozhodnutím vlastníků zamítnut. V takovém případě nejde ani o situaci, kdy by žádné rozhodnutí nebylo přijato (a proto nemohlo být soudem přezkoumáno) – rozhodnuto bylo, jen nikoliv s kladným výsledkem.

IV. Požadují-li stanovy společenství vlastníků (v souladu s § 1206 odst. 2 o. z.) pro odvolání předsedy kvalifikovanou většinu, pak nelze za mimořádný důvod pro zásah do rozhodování společenství považovat samotnou situaci, kdy pro odvolání předsedy sice hlasuje nadpoloviční většina, která však nedosahuje výše (stanovami) požadované kvalifikované většiny; opačný závěr by znamenal nerespektování úpravy stanov. Rovněž ne každé pochybení předsedy společenství při výkonu správy domu a pozemku lze považovat za dostatečný důvod pro zásah soudu ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, ze dne 20. 11. 2024

31.10.2024 00:02

Nahlížení do hlasovacích lístků vlastníků jednotek při hlasování per rollam

Vlastník jednotky má právo nahlížet i do hlasovacích lístků ostatních vlastníků jednotek odevzdaných při hlasování mimo zasedání shromáždění (tzv. per rollam), aniž by musel tvrdit a prokazovat relevantní důvod.

V obecné rovině nelze vyloučit, že požadavek vlastníka jednotky nahlížet do těchto listin bude naplňovat znaky šikanózního výkonu práva. Za takový šikanózní výkon práva je přitom podle ustálené soudní praxe považována situace, kdy k výkonu práva založeného zákonem dochází z jiných důvodů, než je dosažení hospodářských cílů či uspokojení jiných potřeb, kdy hlavní nebo alespoň převažující motivací je úmysl poškodit či znevýhodnit povinnou osobu. Není-li nahlížení do hlasovacích lístků zákonem nijak omezeno, nelze šikanózní výkon práva dovodit jen ze skutečnosti, že vlastník jednotky sám nehlasoval a rozhodnutí přijaté hlasováním per rollam nenapadl nebo že neuvedl důvod, proč chce do hlasovacích lístků nahlížet, neboť splnění takových podmínek zákon nevyžaduje.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1767/2024, ze dne 25. 9. 2024

31.10.2024 00:01

Pasivní legitimace v řízení o přezkum změny prohlášení

V řízení, kterým se žalobce podle § 1169 odst. 3 o. z. domáhá přezkumu rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka, nemá společenství vlastníků pasivní věcnou legitimaci, a to ani v případě, že rozhodnutí bylo v souladu s § 1221 odst. 2 o. z. přijato na shromáždění, neboť ani v takovém případě se nejedná o věc patřící do správy domu a pozemku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 908/2024, ze dne 24. 9. 2024

29.10.2024 00:02

Rozhodnutí shromáždění vlastníků o vyhrazení působnosti dle § 1208 o. z.

Působnost shromáždění vlastníků je vymezena v § 1208 o. z., který předně obsahuje výčet záležitostí, o nichž přísluší rozhodovat výhradně shromáždění [§ 1208 písm. a) až h) o. z.]. Vedle těchto případů rozhoduje shromáždění i o záležitostech, o nichž tak určí stanovy společenství [§ 1208 písm. i) o. z.], a v jiných záležitostech, jestliže si je k rozhodnutí vyhradí [§ 1208 písm. i) in fine o. z.]. Citované ustanovení přitom neupravuje způsob, jak má shromáždění postupovat, chce-li si vyhradit k rozhodnutí jiné záležitosti podle § 1208 písm. i) in fine o. z.

Není pochyb, že tak může učinit (samostatným) usnesením o tom, že si rozhodnutí určité záležitosti vyhrazuje, a poté o takové záležitosti (dalším usnesením) rozhodnout. Postup, jímž si shromáždění vlastníků orgán vyhradí k rozhodnutí konkrétní otázky, však nemusí být nutně dvoufázový. Za vyhrazení si působnosti podle citovaného ustanovení je možné považovat i samotné rozhodnutí shromáždění vlastníků o otázce, která jinak podle zákona ani stanov společenství nespadá do jeho působnosti, a to i bez předchozího samostatného usnesení o tom, že si tuto záležitost vyhrazuje k rozhodnutí.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1900/2024, ze dne 9. 10. 2024

29.10.2024 00:01

Udělení pokynu statutárnímu orgánu společenství vlastníků

Občanský zákoník v žádném svém ustanovení nezakazuje, aby shromáždění vlastníků udělilo pokyn statutárnímu orgánu, jak má při provádění (schválené) stavební úpravy postupovat, a takový zákaz nelze dovodit ani ze smyslu a účelu právní úpravy společenství vlastníků, které je právnickou osobou založenou výlučně za účelem zajišťováni správy domu a pozemku.

Statutární orgán společenství vlastníků nemá (nemůže mít) – na rozdíl od kapitálových obchodních společností – odpovědnost za obchodní vedení, proto také obdobná úprava zákazu udílet mu pokyny a možnosti si je vyžádat není nutná. S přihlédnutím k interpretačním pravidlům a zásadám občanského zákoníku (srov. § 2, § 3 o. z., § 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod) je pak nutno uzavřít, že shromáždění vlastníků je oprávněno udělit statutárnímu orgánu pokyn, jakým způsobem má postupovat při provádění stavební úpravy, o níž předtím rozhodlo.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1900/2024, ze dne 9. 10. 2024

09.07.2024 00:02

K povinnosti SVJ obstarat opravy společných částí domu

I po 1. 1. 2014 je povinností společenství vlastníků jednotek v rámci zajištění správy domu obstarat i opravy jeho společných částí. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčí něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků [§ 1208 písm. e) bod 2. o. z.].

Má-li společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. Vlastník jednotky sice může dát k takovému rozhodnutí podnět, nemůže se však (nemá-li více než čtvrtinu všech hlasů - § 1207 odst. 1 věta druhá o. z.) úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění či aby na jeho program zařadil určitou záležitost. Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim o rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí.

Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle § 1209 o. z.; v jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, jehož závěry se uplatní i po 1. 7. 2020 s tím rozdílem, že po uvedeném datu soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.). Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod. Jelikož jde o úpravu speciální, je na vlastníku jednotky, aby se obrátil na soud s žalobou podle § 1209 o. z. Nevyužije-li této možnosti, ač bude mít takovou žalobu k dispozici, nemůže se úspěšně domáhat, aby společenství vlastníků byla uložena povinnost provést opravu společných částí, neboť by tím nepřípustně obcházel § 1209 o. z. Rozsudkem vydaným v řízení na uložení povinnosti provést opravu totiž nelze překonat či nahradit zamítavé usnesení shromáždění vlastníků.

Jiná situace ale nastane, jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění (§ 1207 o. z.). I takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy. Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle § 1209 o. z., může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 o. z., pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce nebo jiných hodnot.

Skutečnost, zda shromáždění vlastníků neschválilo opravu společných částí a zda vlastník jednotky jeho usnesení napadl žalobou podle § 1209 o. z., přitom soud zjišťuje ke dni vyhlášení rozhodnutí (§ 154 o. s. ř.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 19/2024, ze dne 28. 5. 2024

24.06.2024 00:02

Podklady týkající se pořadu jednání shromáždění společenství vlastníků

I. Svolavatel shromáždění společenství vlastníků je povinen uvést v pozvánce nejen pořad zasedání, ale rovněž dodat (zpřístupnit) vlastníkům jednotek podklady týkající se pořadu jednání shromáždění. Z úpravy § 1207 odst. 2 o. z. vyplývá, že podklady týkající se pořadu jednání shromáždění nemusí být vždy přímo součástí pozvánky, postačí umožní-li svolavatel vlastníkům jednotek, aby se s nimi seznámili. Svolavatel shromáždění musí zajistit, aby každý vlastník jednotky (člen nejvyššího orgánu společenství vlastníků), měl (mohl mít) k dispozici před jednáním shromáždění podklady pro jednotlivé body jednání; není přitom významné, zda tyto podklady (fyzicky) připojí přímo k pozvánce, nebo vlastníky v pozvánce informuje, kde se s nimi mohou seznámit. Jedině tak se může vlastník jednotky na zasedání shromáždění náležitě připravit.

Ustanovení o společenství vlastníků ani o spolku žádnou konkrétní lhůtu (či přesný časový okamžik), v níž (k němuž) musí být zpřístupněny podklady týkající se pořadu zasedání, nestanoví. Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích zdůraznil, že délka lhůty určená stanovami společenství pro vyrozumění vlastníků jednotek o konání schůze shromáždění společenství vlastníků musí být dostatečně dlouhá tak, aby si vlastníci mohli zajistit podmínky pro účast. Totéž nepochybně platí i o lhůtě, v níž se vlastník jednotky může seznámit s podklady pro zasedání. Podklady by proto měly být zpravidla dodány či zpřístupněny společně s pozvánkou na shromáždění, i kdyby se tak výjimečně nestalo, musí se jednat o dobu, která vlastníkům jednotek poskytne dostatek času, aby se s nimi seznámili. Nebudou-li podklady připojeny přímo k pozvánce, musí v ní svolavatel uvést, kde budou zpřístupněny a případně od kdy. Zda byla lhůta dodržena, bude vždy záležet na posouzení konkrétní situace (rozsah podkladů, rozsah a obsah pořadu jednání, doba svolání zasedání apod.).

II. Svolavatel v posuzované pozvánce uvedl, že podklady jsou dostupné jednak na internetových stránkách (které specifikoval), jednak v jeho sídle, byl tedy povinen na obou takto deklarovaných místech umožnit vlastníkům jednotek seznámit se s podklady pro zasedání shromáždění a jestliže se tak nestalo, svou povinnost nesplnil. Na internetových stránkách svolavatele označených v pozvánce byly podklady na zasedání k dispozici teprve pět dní před shromážděním, ačkoliv pozvánka na shromáždění byla vlastníkům jednotek zaslána měsíc před jeho konáním a podklady se týkaly hospodaření svolavatele a změny stanov – takovou lhůtu nelze považovat za dostatečnou na řádnou přípravu; nadto z pozvánky ani nevyplývalo, že by na některém z avizovaných míst byly materiály k nahlédnutí později.

Odvolací soud se otázkou včasnosti zpřístupnění podkladů členům společenství pečlivě zabýval, přihlédl ke všem zjištěným skutečnostem, vycházel přitom z konkrétních zjištění učiněných v dané věci (že k pozvánce ze dne 25. 10. 2019 na zasedání shromáždění svolané na den 26. 11. 2019 nebyly připojeny žádné podklady, bylo v ní však výslovně uvedeno, že veškeré podklady jsou k dispozici jednak na internetových stránkách svolavatele, jednak v sídle svolavatele, avšak podklady k rozhodování shromáždění nebyly na internetových stránkách k dispozici přinejmenším do 21. 11. 2019, tj. 5 dní přede dnem konání shromáždění, jež se konalo dne 26. 11. 2019), jeho úvaha, že navrhovateli nebyly podklady zpřístupněny včas, tak není zjevně nepřiměřená.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 778/2023, ze dne 13. 6. 2024

03.04.2024 00:02

Přerušení dodávky služeb společenstvím vlastníků

I. Společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout, zda a jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, rozhodnutí patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. d) o. z.]. K zajištění dodávek těchto služeb je společenství vlastníků oprávněno sjednávat smlouvy. Rozhodování shromáždění vlastníků podle § 1208 písm. d) o. z. se musí vztahovat na všechny vlastníky jednotek, kteří jsou členy společenství, z poskytování schválených služeb nelze některé vlastníky bez důvodů vyloučit (§ 212 odst. 1 věta druhá o. z.).

I když nejde o synallagmatický závazek, je společenství vlastníků oprávněno také rozhodnout o tom, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat; takové rozhodnutí rovněž náleží do působnosti shromáždění.

II. Dodávání služeb společenstvím vlastníků nemůže být podmíněno placením příspěvků na správu domu a pozemku.

Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024

03.04.2024 00:01

Přechod dluhů vlastníka jednotky v případě veřejné dobrovolné dražby

Ustanovení § 1186 odst. 2, 3 o. z. o přechodu dluhů vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a službách, včetně záloh, na nového nabyvatele se uplatní i v případě přechodu vlastnictví ve veřejné dobrovolné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb.

Z § 1186 odst. 2, 3 o. z. vyplývá, že dluhy přejdou na nabyvatele pouze v případě, že mohl (měl) znát jejich výši. Tomu slouží zejména institut tzv. potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku o výši dluhů, které je povinen nabyvateli doložit převodce; nabyvatel samozřejmě může být o výši dluhů informován i jinak (v kupní smlouvě, nebo se jedná o osoby blízké, které znají své finanční poměry apod.). V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení vůbec nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit. Rozhodne-li se vlastník jednotky „prodat“ svou jednotku ve veřejné dobrovolné dražbě, nic mu nebrání, aby osoby, které se rozhodnou dražby zúčastnit, informoval o výši dluhu podle § 1186 odst. 2, 3 o. z.; rovněž osoby, které se dražby účastní, si musí být vědomy, že draží vlastnictví k jednotce a že se na ni vztahuje úprava § 1186 odst. 2, 3 o. z. o zákonném přechodu dluhů.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024

26.03.2024 00:02

Rozsah přezkumu vyúčtování služeb podle zák. č. 67/2013 Sb.

I. Má-li soud učinit závěr, jestli je nedoplatek či přeplatek z vyúčtování služeb podle zák. č. 67/2013 Sb. splatný, nebo zda poskytovatel služeb splnil svou povinnost provést vyúčtování, musí posoudit, zda je vyúčtování řádné. Z úřední povinnosti však zkoumá zejména to, zda poskytovatel služeb uvedl ve vyúčtování všechny právními předpisy předepsané náležitosti a zda je dostatečně srozumitelné, tedy zda příjemce služeb byl schopen podle něj zkontrolovat správnost údajů o své spotřebě a o způsobu rozúčtování, zjišťuje tedy jen takové údaje, které jsou bez dalšího z vyúčtování patrné. Jinak správnost vyúčtování zkoumá (může zkoumat) jen na základě konkrétních tvrzení příjemce služeb. Nesouhlasí-li příjemce služeb s vyúčtováním služeb, musí své námitky (výhrady) vůči vyúčtování specifikovat (např. nesouhlas s použitým koeficientem použitým pro přepočet započitatelné podlahové plochy, údaje o podlahové ploše atd.), soud pak přezkoumá vyúčtování služeb i z pohledu těchto jeho konkrétních námitek.

Soud tak z úřední povinnosti zejména zkoumá, zda poskytovatel služeb uvedl ve vyúčtování všechny právními předpisy předepsané náležitosti; jinak je zkoumá jen na základě konkrétních námitek příjemce služeb.

II. Nesprávnost vyúčtování služeb nezpůsobuje bez dalšího samotná skutečnost, že poskytovatel služeb neumožnil příjemci služeb seznámit se s podklady pro vyúčtování.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 731/2023, ze dne 17. 1. 2024

22.11.2023 00:02

K výkladu § 24 odst. 4 věty třetí zákona o vlastnictví bytů

Zákonodárce do ustanovení § 24 odst. 4 věty třetí zákona o vlastnictví bytů zahrnul pouze ty nebytové prostory ve vlastnictví bytového družstva, jejichž vznik byl bezprostředně financován výlučně z členských vkladů členů bytového družstva. Naopak, nebytové prostory ve vlastnictví bytového družstva, které byly financovány v rámci bytové výstavby zcela nebo zčásti ze státního rozpočtu, popř. ze sdružených finančních prostředků třetích osob, anebo pouze z prostředků samotného bytového družstva, neměly podle úmyslu zákonodárce při převodu jednotek přejít do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 2699/2022, ze dne 13. 9. 2023

31.08.2023 00:02

Povinnost poskytovatele služeb vyúčtovat zálohy na služby

I. Obecně platí, že nedohodl-li se poskytovatel a příjemce služeb na paušální platbě služeb (§ 9 zákona č. 67/2013 Sb.), musí poskytovatel služeb po skončení zúčtovacího období vždy vyúčtovat zálohy na služby, které příjemci služeb stanovil, a to bez ohledu na to, zda je příjemce služeb skutečně zaplatil.

II. Povinnost včas vyúčtovat stanovené zálohy na služby není nijak podmíněna splněním (nepeněžitých) povinností, které zákon č. 67/2013 Sb. naopak ukládá příjemci služeb. Neoznámí-li příjemce služeb poskytovateli služeb písemně, že v jeho domácnosti došlo ke změně počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb (narození dětí), poruší sice sám nepeněžitou povinnost, kterou mu stanoví zákon (§ 12) a vznikne mu povinnost případně zaplatit pokutu podle § 13 odst. 1 zákona, avšak na povinnost poskytovatele služeb vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na služby (§ 7) to žádný vliv nemá. Kdyby se však posléze ukázalo, že vyúčtování nebylo řádné, protože započítalo chybný počet osob rozhodných pro vyúčtování služeb, nepochybně by mu nevznikla povinnost zaplatit pokutu, neboť k nesprávnému (a tedy nikoliv řádnému a včasnému) vyúčtování došlo zaviněním příjemce služeb (který nesplnil svou povinnost).

III. Mechanická aplikace obecných závěrů však nemůže vést k zjevné nespravedlnosti. Za situace, kdy bylo (v té době) „obvyklou“ praxí, že náklady na služby hradí výlučně většinový vlastník, po příjemci služeb nebyly za služby požadovány žádné platby, nebyly mu proto stanoveny ani zálohy, by zaslání vyúčtování nákladů na služby nebylo ve skutečnosti ani tak vyúčtováním, jako v podstatě jen seznámením s tím, jaké náklady na jednotlivé služby a jednotky vynaložil většinový vlastník. Sankcionování nesplnění takové povinnosti uložením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. by představovalo formální aplikaci a výklad tohoto ustanovení bez zohlednění jeho smyslu a účelu; za těchto specifických okolností by pokuta stěží plnila některou ze svých funkcí – nátlakovou, sankční nebo paušalizaci náhrady škody. Jinak řečeno – nepožadoval-li většinový vlastník, ani SVJ za služby po příjemci služeb žádné platby, nebylo také co fakticky příjemci služeb podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtovat, a nemohl mu tudíž vzniknout ani nárok na pokutu ve smyslu § 13 zákona č. 67/2013 Sb.

Lze tedy shrnout, že nebyly-li za roky 2014 - 2018 žalobci stanoveny žádné zálohy na služby, ani požadovány platby za dodané služby, příjemce služeb je sám neplatil, náklady hradil většinový vlastník (i za příjemce služeb), pak i když skutečné náklady na služby a „neexistující“ zálohy nebyly nikdy vyúčtovány, nevznikla žalovanému SVJ povinnost zaplatit pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. za prodlení s vyúčtováním služeb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2088/2022, ze dne 19. 4. 2023

04.07.2023 00:02

Poměr příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku

Úprava stanovení poměru příspěvků na správu domu a pozemku vlastníkům jednotek (tzv. „klíče“ stanovení poměru, podle něhož budou příspěvky placeny jednotlivými vlastníky) v § 1180 odst. 1 o. z. ve znění do 30. 6. 2020 byla dispozitivní, byť způsob, jakým může „být určeno jinak“, přímo z tohoto ustanovení nevyplývá. Z úpravy § 1200 odst. 2 písm. c), g) o. z. je zřejmé, že klíč stanovení příspěvků mohl být upraven mj. i ve stanovách. Ustanovení § 1214 o. z. upravující přijímání rozhodnutí mimo zasedání („per rollam“) pak stanovilo, že rozhodnutí, kterým se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek. Jestliže mohl být klíč stanovení příspěvků obsahem stanov, muselo být také možné jej změnit změnou stanov. Ačkoli je vyšší počet hlasů potřebných pro přijetí takovéto změny stanov výslovně určen jen pro případ rozhodování per rollam, nelze ustanovení § 1206 odst. 2 (upravující rozhodování na shromáždění), které vyžaduje souhlas jen nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na usnášeníschopném shromáždění, a § 1210 -1214 o. z. (upravující rozhodování per rollam) vykládat odděleně a určovat velikost většiny potřebnou pro změnu klíče stanovení příspěvků (v době od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020) odlišně podle toho, zda k přijetí rozhodnutí došlo při hlasování na shromáždění či při hlasování mimo shromáždění. Ať již bylo rozhodnutí o změně klíče přijato hlasováním na shromáždění nebo mimo něj, vždy se jednalo o zásah do základního práva vlastníka, které se vztahuje k předmětu jeho bytového spoluvlastnictví, za něž lze nepochybně stanovení poměru (klíče) výše příspěvků považovat, a proto také bylo vždy třeba souhlasu všech vlastníků jednotek. Nebylo-li rozhodnutí o změně klíče stanovení příspěvků přijato zákonem požadovaným kvorem, mohli se vlastníci jednotek domáhat soudní ochrany podle § 1209 o. z.

Souhlas všech vlastníků jednotek se podle § 1214 o. z. vztahoval jen ke změně „základního“ (hlavního) klíče stanovení příspěvků na správu domu a pozemku vyjádřenému v § 1180 odst. 1 o. z., tedy placení příspěvků podle výše podílu na společných částech domu a pozemku. Jestliže se chtěli vlastníci odchýlit od (doplňujícího) pravidla vyjádřeného v § 1180 odst. 2 o. z. – stanovení části příspěvku určeného na tzv. vlastní správní činnost pro každou jednotku stejně – postačoval souhlas většiny hlasů vlastníků přítomných na usnášeníschopném shromáždění (§ 1206 odst. 2 o. z. – u hlasování na shromáždění), jestliže stanovy nevyžadovaly počet vyšší, nebo většina hlasů vlastníků při hlasování mimo shromáždění (§ 1210 – 1214 o. z.).

O konkrétní výši příspěvků na správu domu a pozemku pak rozhodnou s ohledem na výsledky hospodaření SVJ vlastníci na (každoročním) shromáždění – při respektování určeného klíče stanovení příspěvků na správu domu a pozemku – jde o rozhodování náležející do působnosti shromáždění SVJ.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2167/2022, ze dne 19. 4. 2023

17.04.2023 00:02

Omezení vlastnického práva vlastníků bytů ve stanovách SVJ

Zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků. Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).

Společenství vlastníků tak ve svých stanovách nemůže omezit vlastníka jednotky při užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu či poskytování ubytování.

V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) – např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle § 1184 odst. 1 o. z. a navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 854/2022, ze dne 15. 3. 2023

17.04.2023 00:01

Uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek soudem

Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se – stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy – domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak – na rozdíl od dřívější právní úpravy – může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z.

Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na přezkoumání usnesení shromáždění je minimalizace zásahu veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3196/2022, ze dne 7. 2. 2023

21.03.2023 00:02

Předkupní právo nájemce k jednotce podle § 1187 odst. 1 o. z.

V ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví. V případech zákonného předkupního práva (tedy formálně vzato i předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu. Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. Při takto nastaveném přístupu jde v citovaném ustanovení především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu; ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá, a proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká, k čemuž musí soud přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.

Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné, řečeno slovy zákona (§ 2140 a násl. o. z.) koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.

Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru dovolacího soudu pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2923/2022, ze dne 13. 12. 2022

22.02.2023 00:01

Hlasování mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek

Hlasování mimo zasedání (per rollam) shromáždění vlastníků jednotek bylo do 30. 6. 2020 upraveno v § 1210 až 1214 o. z. Uvedená ustanovení stanovila, v jakých případech lze hlasovat mimo zasedání (§ 1210 o. z.), co musí být obsahem písemného návrhu na rozhodnutí mimo zasedání a v jaké lhůtě se má vlastník jednotky vyjádřit (§ 1211 o. z.), způsob oznámení výsledků hlasování (§ 1213 o. z.) a požadovaný počet hlasů pro přijetí rozhodnutí (§ 1214 o. z.). Podle § 1212 o. z. se k platnosti hlasování vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Z uvedených ustanovení tak plyne, že vlastník jednotky má možnost (obdobně jako při zasedání shromáždění) seznámit se s návrhem rozhodnutí shromáždění a podklady pro jeho posouzení, zaujmout k němu stanovisko ve formě vyjádření souhlasu či nesouhlasu s rozhodnutím, případně oznámit, že se zdržuje hlasování. Uvedená zákonná ustanovení pak mohou doplnit stanovy společenství.

V dané věci stanovy upravují možnost hlasovat mimo zasedání (§ 1210 odst. 2 o. z.), přičemž co do průběhu hlasování jen kopírují zákonná ustanovení § 1211 až 1214 o. z. Stanovy účastníka ani zákonná ustanovení (zejména § 1211 o. z.) tak neupravují žádnou lhůtu, ve které by měl být návrh na rozhodnutí mimo zasedání doručen vlastníkům jednotek. Jediná lhůta, která vyplývá ze stanov i ze zákona, je lhůta 15 dnů, ve které se mají vlastníci k návrhu vyjádřit. Lze tak uzavřít, že návrh na rozhodnutí mimo zasedání (per rollam) musí být vlastníkům jednotek doručen před započetím běhu 15denní lhůty k vyjádření vlastníka, není-li stanovami společenství určeno jinak. Pro úplnost dovolací soud dodává, že není-li lhůta k vyjádření vymezena konkrétními daty (jako v této věci), bude obvykle běžet právě od doručení návrhu.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1944/2022, ze dne 13. 12. 2022

07.02.2023 00:01

Započitatelnost pohledávky družstva dle § 24 odst. 5 zák. o vlastnictví bytů

Účel rozhodné právní úpravy vylučoval, aby proti pohledávce družstva za členem družstva (nabyvatelem bytu) spočívající v jeho povinnosti uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu připadajícím na převáděný byt podle § 24 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, byly započteny pohledávky člena družstva (nabyvatele bytu).

Jestliže by totiž družstvo neobdrželo od svého člena žádné peněžní prostředky – například proto, že člen družstva započetl své pohledávky vůči pohledávce družstva podle § 24 odst. 5 zákona o vlastnictví – nevznikla by mu povinnost použít tyto prostředky podle § 24 odst. 6 věty první zákona o vlastnictví bytů a ke splacení části úvěru připadající na převáděný byt by nedošlo. Nebyla-li by splacena část úvěru připadající na převáděný byt, byl by (s ohledem na podmínky převodu bytu) zmařen také bezplatný převod bytu, na který má člen bytového družstva za podmínek § 23 a 24 zákona o vlastnictví bytů nárok.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 419/2022, ze dne 26. 10. 2022

19.12.2022 00:02

Vymezení společné části nemovité věci v prohlášení vlastníka

V prohlášení vlastníka dle § 1166 o. z. musí být obligatorně určen jako společná část nemovité věci ve smyslu § 1160 o. z. pouze pozemek, na němž je dům zřízen. Je na vůli původce prohlášení, zda vymezí jako společné části i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu, nebo zda vlastníkům jednotek zajistí jejich užívání jiným způsobem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 779/2022, ze dne 20. 9. 2022

23.11.2022 00:02

Zastoupení vlastníka jednotky při uplatňování vad dle § 1196 odst. 2 o. z.

Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), jde od zastoupení nepřímé; SVJ tedy jedná v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a má i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Samozřejmě posléze musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky – např. slevu poskytnutou převodcem jednotky předá vlastníkovi jednotky, nepůjde o příjem SVJ. Z charakteru zastoupení a smyslu a účelu úpravy „zákonného“ zastoupení obsaženého v § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nemíří na zastupování vlastníků jednotek při odstoupení od kupní smlouvy pro vady jednotky; jde sice o uplatnění práva vzniklého vadou jednotky (§ 1923 o. z.), ale nepochybně práva spojeného výlučně s osobou vlastníka.

Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojených a neoddělitelných).

Znamená to, že SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod.

Jen pro úplnost je třeba zdůraznit, že úprava „zákonného“ zastoupení SVJ v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (např. v situaci, kdy SVJ zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.).

Lze tak shrnout, že společenství vlastníků jednotek může samostatně, vlastním jménem uplatňovat nároky z vad jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sen. zn. 26 ICdo 28/2022, ze dne 14. 9. 2022