// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 02.06.2011
ÚS: K náležitostem platnosti smluv o nájmu nebytových prostor
V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Jejich hlavními argumenty o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu, než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5.
Závěr obecných soudů o tom, že pokud stěžovatel v předmětných nemovitostech provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví, byl jeho předmět činnosti v rozporu se zjištěným kolaudovaným stavem na administrativní budovu, nemůže obstát. Nijak neobjasnily, z jakých důvodů považují např. vedení zdravotnického časopisu za činnost, kterou nelze vykonávat v budově zkolaudované jako administrativní. Odůvodnění napadených rozsudků jsou v tomto směru poněkud nejasná až rozporuplná. Odvolací soud totiž k této otázce m.j. uvedl: „…nemovitost byla kolaudována jako administrativní budova a měla být využita pro poskytování, kromě jiného, obchodu a služeb ve zdravotnictví“. Zdá se, že v pojetí obecných soudů „vedení, příprava a redakce zdravotnického časopisu“ administrativní činnosti není. Jakou činností tedy je? V odůvodnění, zejména odvolacího soudu, chybí jasný závěr, jaké důvody jej vedly k závěru, že vedení (redakce) časopisu a další administrativní činnosti stěžovatele není možné vykonávat v administrativní budově.
Druhým důvodem, který vedl obecné soudy k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy, je absence souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb. Ani tento důvod nemůže z hlediska posuzování platnosti nájemní smlouvy a její interpretace obstát. Stěžovatel totiž již v řízení před odvolacím soudem poukazoval na skutečnost, že tento souhlas byl založen ve spisu Krajského obchodního soudu v Praze, sp. zn. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Odvolací soud se touto námitkou stěžovatele nijak nezabýval. Jak Ústavní soud zjistil z obsahu spisu sp. zn. 9 C 240/2006, Obvodní soud pro Prahu 5 opětovně žádal Městský soud v Praze o zapůjčení zmíněného spisu a dostalo se mu informace, že uvedený spis se ztratil a bude se rekonstruovat (str. 101 spisu). Z uvedeného je zřejmé, že okolnosti existence souhlasu národního výboru jsou nejasné z důvodů spočívajících na straně soudu, které nelze přičítat k tíži stěžovatele. Podobná pochybení v postupu státních orgánů nelze vykládat v neprospěch stěžovatele (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 458/98).
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek.
Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 2541/09, ze dne 07.04.2011
Ústavní soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Ivany Janů a soudců Vojena Güttlera a Františka Duchoně (soudce zpravodaj) ve věci ústavní stížnosti stěžovatele MUDr. P. B., zastoupeného JUDr. Jiřím Šídlem, advokátem se sídlem Praha 6, Radčina 18, proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2009, čj. 28 Co 26/2009 - 218, a rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 27. 6. 2008, čj. 9 C 240/2006 - 174, takto:
I. Rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2009, čj. 28 Co 26/2009 - 218, a rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 27. 6. 2008, čj. 9 C 240/2006 - 174, bylo porušeno základní právo stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny.
II. Obě rozhodnutí se proto ruší.
Odůvodnění:
Včasnou ústavní stížností, splňující i ostatní formální náležitosti stanovené zákonem č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů (dále "zákon o Ústavním soudu"), stěžovatel navrhl zrušení shora uvedených rozhodnutí, neboť má za to, že jimi došlo k porušení jeho ústavně zaručeného základního práva zakotveného v čl. 11 Listiny základních práv a svobod.
V ústavní stížnosti popsal průběh řízení před obecnými soudy, kdy shora označeným rozsudkem ze dne 27. 6. 2008 Obvodní soud pro Prahu 5, jako soud prvního stupně, vyhověl žalobě Hlavního města Prahy na určení, že je vlastníkem nemovitosti, specifikované ve výroku I. rozsudku. Proti tomuto rozsudku stěžovatel podal odvolání, o kterém rozhodl Městský soud v Praze tak, že rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Stěžovatel nesouhlasí se závěry soudů obou stupňů z několika důvodů. Předně, pokud obecné soudy dovodily neplatnost nájemní smlouvy z důvodu, že neobsahuje účel nájmu, jde o hrubé neporozumění textu zmíněné smlouvy. V jejím čl. II je totiž uvedeno, že nájemce bude užívat pronajaté prostory v souladu s předmětem jeho činnosti a fotokopie živnostenských oprávnění stěžovatel tehdy předložil jak pronajímateli, tak soudu prvního stupně.
Dále poukázal na to, že ačkoli z výpovědi svědka, bývalého ředitele a později likvidátora OPS Praha 5, Ing. B. H., vyplynulo, že vykonával administrativní činnost, soudy použily argumentaci převzatou od žalobce, tedy že užíval pronajaté prostory v rozporu s ustanovením § 1 zákona č. 116/1990 Sb. Stěžovatel zdůraznil, že se v žádném řízení neprokázalo, že by užíval předmětné prostory jinak než právě pro administrativní účely. V pronajaté nemovitosti provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví.
Pokud jde o závěr, že nepředložil nutný souhlas národního výboru podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., stěžovatel poukázal na listinné důkazy ve spise, z nichž je zřejmé, že tento souhlas byl součástí spisu Krajského obchodního soudu v Praze, čj. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Na tuto skutečnost stěžovatel poukazoval již během řízení před obecnými soudy. Z výpovědi svědka Ing. B. H. rovněž vyplynulo, že o souhlas bylo požádáno. V této souvislosti stěžovatel odkázal i na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001, podle kterého je závěr o neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor pro nedostatek předchozího písemného souhlasu obecního úřadu, podle § 3 odst. 2 a 4 zákona č. 116/1990 Sb., v rozporu se zásadou rovnosti účastníků občanskoprávních vztahů.
Podle stěžovatele neobstojí ani tvrzení soudu o neplatnosti kupní smlouvy pro rozpor se zákonem č. 427/1990 Sb., protože v jeho věci byl postup podle § 16 uvedeného zákona dodržen. Zdůraznil, že měl platně uzavřenou nájemní smlouvu na nebytové prostory a řádně je užíval. Poté uzavřel řádnou kupní smlouvu a jako vlastník byl zapsán do katastru nemovitostí, takže kupní smlouva ze dne 21. 12. 1990 zakládá jeho vlastnické právo.
Na základě výzvy Ústavního soudu se k ústavní stížnosti vyjádřil Městský soud v Praze. Po stručné rekapitulaci řízení uvedl, že o věci rozhodl podle ustálené soudní judikatury a odkázal na odůvodnění svého rozsudku. Navrhl zamítnutí ústavní stížnosti, neboť stěžovatel nebyl zkrácen na svých základních právech.
Ústavní soud si vyžádal spis Obvodního soudu pro Prahu 5, sp. zn. 9 C 240/2006 (dále jen "obvodní soud"), ze kterého zjistil, že žalobou ze dne 24. 4. 2006 se žalobce Hlavní město Praha (dále jen "žalobce") domáhal určení, že je vlastníkem označené budovy a pozemku, zapsaných na LV č. 1672 pro katastrální území Zbraslav, obec hlavní město Praha. Rozsudkem ze dne 27. 6. 2008, čj. 9 C 240/2006 - 174, obvodní soud žalobci vyhověl poté, co dospěl k závěru, že na tomto určení je dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ. Posléze se zabýval otázkou platnosti tří smluv, tj. nájemní smlouvy ze dne 25. 9. 1990, uzavřené mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb v Praze 5, s. p., kupní smlouvy uzavřené mezi týmiž subjekty dne 21. 12. 1990 a konečně hospodářské smlouvy ze dne 28. 3. 1991, uzavřené mezi Obvodním podnikem služeb v Praze 5, s. p., a Místním úřadem Praha - Zbraslav.
Žalobě vyhověl proto, že nájemní smlouvu uzavřenou dne 25. 9. 1990 mezi OPS Praha 5, s. p., a stěžovatelem považoval za neplatnou pro rozpor se zákonem. Tento rozpor shledal v neurčitosti předmětu nájmu. Vycházel z rozhodnutí o registraci stěžovatele, podle kterého měl poskytovat služby a provozovat obchodní a přednáškovou činnost. Ve skutečnosti stěžovatel v pronajatých prostorách vykonával redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví. Stěžovatel tak nebytové prostory užíval k jinému účelu než k jakému byly stavebně určeny (budova byla kolaudována jako administrativní), což shledal jako jsoucí v rozporu s § 1 zákona č. 116/1990 Sb. Navíc stěžovatel nepředložil (v době uzavření nájemní smlouvy nutný) souhlas národního výboru k provozování obchodu a služeb (§ 3 odst. 4 tohoto zákona).
Obvodní soud dále dovodil, že kupní smlouva uzavřená mezi OPS Praha 5, s. p., a stěžovatelem dne 21. 12. 1990 je neplatná pro rozpor se zákonem č. 427/1990 Sb. K platnosti kupní smlouvy byl nutný postup podle uvedeného zákona, neboť se jednalo o převod majetku státu na fyzickou osobu podle § 399 Obč. zák., v tehdy platném znění. Podle § 16 zákona č. 427/1990 Sb., jde-li o provozní jednotku, užívanou ke dni 1. 10. 1990 na základě smlouvy o přenechání provozovny k dočasnému užívání, popřípadě smlouvy tuto smlouvu nahrazující, uskuteční se její prodej bez veřejné dražby, požádá-li o to nejpozději pět dní přede dnem dražby osoba, která uvedenou smlouvu s organizací uzavřela, pokud užívací vztah trvá. Zákon č. 427/1990 Sb. sice upravoval i převod mimo dražbu, muselo by se však jednat o věc užívanou k 1. 10. 1990 na základě smlouvy o dočasném užívání nebo smlouvy ji nahrazující. Takovou smlouvou by byla smlouva podle zákona č. 116/1990 Sb. Vzhledem k tomu, že stěžovatel užíval nemovitosti na základě neplatné smlouvy do jara roku 1991, je kupní smlouva uzavřená bez veřejné dražby neplatná.
Hospodářská smlouva uzavřená dne 29. 3. 1991 mezi OPS Praha 5 a Místním úřadem Zbraslav byla uzavřena podle § 347 hospodářského zákoníku, o převodu práva hospodaření s národním majetkem. V současné době se jedná o majetek obce, na níž přešel podle § 1 zákona č. 172/1991 Sb., v platném znění. Žalobce tedy nabyl vlastnictví zmíněnou hospodářskou smlouvou podle § 347 hospodářského zákoníku, a nikoliv vydržením podle § 130 občanského zákoníku.
K odvolání stěžovatele Městský soud v Praze rozsudek obvodního soudu potvrdil. Uzavřel, že nemovitosti zůstaly ve vlastnictví Obvodního národního výboru v Praze 5. Na základě § 1 zákona č. 172/1991 Sb., v platném znění, jde o majetek, který přešel na Hlavní město Prahu. Podle odvolacího soudu není pak právně významné se zabývat stěžovatelem namítanou otázkou platnosti hospodářské smlouvy ze dne 29. 3. 1991, neboť bez ohledu na její posouzení vlastnictví ke sporným nemovitostem přešlo na žalobce na základě zákona.
Ústavní soud si v souladu s ustanovením § 44 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, vyžádal od účastníků řízení souhlas s upuštěním od ústního jednání. Všichni účastníci řízení s upuštěním od ústního jednání projevili souhlas.
Po přezkoumání ústavní stížnosti a spisového materiálu dospěl Ústavní soud k závěru, že ústavní stížnost je důvodná.
V přezkoumávané věci se obecné soudy obou stupňů, při rozhodování o určení vlastnického práva, uchýlily ke zjevnému formalismu. Hlavními argumenty obecných soudů o neplatnosti nájemní smlouvy, uzavřené dne 25. 9. 1990 mezi stěžovatelem a Obvodním podnikem služeb Praha 5, je neexistence (odvolací soud) či neurčitost (obvodní soud) předmětu nájmu a skutečnost, že stěžovatel používal prostory k jinému účelu než k jakému byly stavebně určeny. Jak ale vyplývá ze zmíněné nájemní smlouvy (na str. 68 spisu), nájemce (v řízení před Ústavním soudem stěžovatel) měl pronajaté prostory užívat v souladu s předmětem jeho činnosti. Ten byl popsán v rozhodnutí o registraci stěžovatele, vydaném dne 25. 9. 1990 Obvodním národním výborem pro Prahu 5. Podle tohoto rozhodnutí byl stěžovatel registrován jako soukromý podnikatel s obchodním názvem Anery, s předmětem podnikání poskytování služeb v rámci cestovního ruchu pro chronicky zdravotně postižené občany, zprostředkovatelské a jiné služby v souvislosti s cestovním ruchem, činnosti v oblasti regenerace organismu, přednášková činnost v oblasti zdravotnictví, obchodní činnost v oblasti biologicky nezávadných potravin, přírodních regeneračních přípravků a biokosmetiky.
Závěr obecných soudů o tom, že pokud stěžovatel v předmětných nemovitostech provozoval redakci zdravotnického časopisu Regena a přípravu poradenských služeb ve zdravotnictví, byl jeho předmět činnosti v rozporu se zjištěným kolaudovaným stavem na administrativní budovu, nemůže obstát. Nijak neobjasnily, z jakých důvodů považují např. vedení zdravotnického časopisu za činnost, kterou nelze vykonávat v budově zkolaudované jako administrativní. Odůvodnění napadených rozsudků jsou v tomto směru poněkud nejasná až rozporuplná. Odvolací soud totiž k této otázce m.j. uvedl, že: "... nemovitost byla kolaudována jako administrativní budova a měla být využita pro poskytování, kromě jiného, obchodu a služeb ve zdravotnictví". Zdá se, že v pojetí obecných soudů "vedení, příprava a redakce zdravotnického časopisu" administrativní činnosti není. Jakou činností tedy je? V odůvodnění, zejména odvolacího soudu, chybí jasný závěr, jaké důvody ho vedly k závěru, že vedení (redakce) časopisu a další administrativní činnosti stěžovatele není možno vykonávat v administrativní budově.
Druhým důvodem, který vedl obecné soudy k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy, je absence souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb. Ani tento důvod nemůže z hlediska posuzování platnosti nájemní smlouvy a její interpretace obstát. Stěžovatel totiž již v řízení před odvolacím soudem poukazoval na skutečnost, že tento souhlas byl založen ve spisu Krajského obchodního soudu v Praze, čj. 23 Cm 1177/92, který se však ztratil. Odvolací soud se touto námitkou stěžovatele nijak nezabýval. Jak Ústavní soud zjistil z obsahu spisu sp. zn. 9 C 240/2006, Obvodní soud pro Prahu 5 opětovně žádal Městský soud v Praze o zapůjčení zmíněného spisu a dostalo se mu informace, že uvedený spis se ztratil a bude se rekonstruovat (str. 101 spisu). Z uvedeného je zřejmé, že okolnosti existence souhlasu národního výboru jsou nejasné z důvodů spočívajících na straně soudu, které nelze přičítat k tíži stěžovatele. Podobná pochybení v postupu státních orgánů nelze vykládat v neprospěch stěžovatele (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 458/98, v němž Ústavní soud dovodil, že z hlediska ochrany základních práv a svobod je třeba ztrátu či skartaci spisu vzít v úvahu zejména tehdy, jestliže je proti stěžovatelům namítáno, že se z důvodu ztráty rozhodujícího dokladu u úředního orgánu důkazního břemene nezhostili).
Příhodný pro tuto věc je i odkaz stěžovatele na rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 1364/2001, v tom smyslu, v jakém přistoupil k významu souhlasu národního výboru (obecního úřadu) ve světle změny, kterou přinesla novelizace zákona č. 116/1990 Sb., provedená zákonem č. 302/1999 Sb. Nejvyšší soud v uvedeném rozsudku poukázal na nutnost pohlížet na důsledky souhlasu národního výboru (obce), které jsou značně relativizovány také skutečností, kdy "zákonodárce sám (veden jistě odůvodněnými poznatky a zkušenostmi z aplikace zrušeného ustanovení) dospěl k závěru o neorganičnosti, případně nefunkčnosti či neživotnosti, respektive vůbec neodůvodněnosti dalšího trvání na takové náležitosti platnosti nájemních smluv podle zákona č. 116/1990 Sb., pro které uvedené ustanovení zrušil."
Zdůrazňování nutnosti formálního souhlasu národního výboru k provozování obchodu a služeb je výrazem přepjatého formalismu a je v rozporu s přístupem vyjádřeným v citovaném rozsudku Nejvyššího soudu. Formalistický přístup obecných soudů pomíjí další okolnosti posuzovaného případu, jako je skutečnost, že stěžovatel uzavřel nájemní smlouvu a příslušné prostory používal v dobré víře, že k takovému počínání má právní titul. Tuto skutečnost dokládá i následné využití předkupního práva, zaručeného v nájemní smlouvě a uzavření kupní smlouvy.
Úkolem Ústavního soudu není přehodnocovat dokazování provedené obecnými soudy, ale Ústavní soud je oprávněn posoudit interpretaci skutkového stavu z hlediska zásahu do základních práv stěžovatele. Z tohoto hlediska Ústavní soud konstatuje, že argumentaci obecných soudů shledal logicky nesprávnou, obsahující celou řadu nejasností.
Výše uvedenými argumenty (rozpor předmětu činnosti stěžovatele se stavebně technickým určením nemovitostí a nedostatek předchozího souhlasu národního výboru) obecné soudy v podstatě vyčerpaly odůvodnění svých rozsudků. Jejich další argumentace se pouze odvíjí od neplatnosti nájemní smlouvy. Obecné soudy tak dospěly k závěru, že i kupní smlouva, uzavřená mezi stěžovatelem a OPS Praha 5 dne 21. 12. 1990, je neplatná. Za situace, kdy stěžovatel v řízení před obecnými soudy uvedl celou řadu konkrétně formulovaných argumentů, je nezbytné, aby se obecné soudy jeho argumenty zabývaly a jasně formulovaly, v čem spatřují jejich důvodnost či nedůvodnost. V tomto směru odůvodnění napadených rozsudků obvodního soudu i soudu odvolacího povážlivě mlčí. Jejích argumentace se točí pouze kolem neplatnosti nájemní, resp. kupní smlouvy, aniž by vážila relevanci stěžovatelových námitek.
Ze shora uvedených důvodů dospěl Ústavní soud k závěru, že jak obvodní soud, tak i soud odvolací prováděly hodnocení důkazů, interpretaci právních předpisů a jejich aplikaci na předmětné smlouvy zcela formálně, bez ohledu na respekt k základním právům stěžovatele, zaručeným ústavním pořádkem. Daly tak přednost formalistickému přístupu v rozhodování o určení vlastnického práva, před ochranou stěžovatelových základních práv. Tím porušily stěžovatelovo základní právo na spravedlivý proces, zakotvené v čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
S ohledem na shora vyložené důvody Ústavní soud ústavní stížnosti vyhověl podle § 82 odst. 2 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů, a napadená rozhodnutí obecných soudů zrušil podle § 82 odst. 3 písm. a) citovaného zákona.
UPOZORNĚNÍ: Rozhodnutí Ústavního soudu publikovaná v elektronické podobě na této internetové stránce slouží pouze pro informaci o rozhodovací činnosti Ústavního soudu. Autentické jsou pouze originály a stejnopisy rozhodnutí se státním znakem a podpisem příslušné úřední osoby. Elektronické verze rozhodnutí Ústavního soudu jsou na této internetové stránce k dispozici zdarma, jejich zdroj se nachází na adrese http://nalus.usoud.cz.
Autor: ÚS