// Profipravo.cz / Nájem 05.09.2018

Vyúčtování úhrad za služby u nájmu prostoru sloužícího podnikání

I v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. platí, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel svoji povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby (nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) a povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně) dále trvá. V důsledku nesplnění uvedené povinnosti nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování.

Z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 1. 6. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy:
§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.
§ 2302 a násl. o. z.

Kategorie: nájem nebytových prostor; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobce se „doplněnou“ žalobou domáhal, aby žalovaným byla uložena povinnost vyúčtovat (společně a nerozdílně) a předložit mu (společně s fakturami od dodavatelů příslušných služeb) vyúčtování (s tam uvedeným obsahem) záloh na následující služby spojené s užíváním tam specifikovaných nebytových prostor, parkovacích míst a přístřešku na kola (dále jen „předmětné nemovitosti“): vodné a stočné za období od 27. července 2012 do 30. června 2014 a za období od 1. července 2014 do 31. prosince 2014, úklid dvora a příjezdové komunikace, včetně zimní údržby, za období od 1. července 2014 do 31. prosince 2014, vytápění tam uvedené místnosti za období od 1. července 2014 do 31. prosince 2014 a dodávka elektrické energie pro osvětlení společných prostor a provoz kotle ústředního topení a čerpadla za období od 1. července 2014 do 31. prosince 2014 (dále též jen „služby“ a „rozhodná období“). Žalobu odůvodnil zejména tvrzeními, že na základě nájemní smlouvy ze dne 18. února 2009, ve znění pozdějších dodatků (dále jen „nájemní smlouva“ a „dodatky“), má od žalovaných pronajaty předmětné nemovitosti, že v rozhodných obdobích jim hradil dohodnuté zálohy na služby a že žalovaní mu tyto zálohy do současné doby řádně nevyúčtovali; vyúčtování, která mu předložili, totiž nebyla – z důvodů uvedených v žalobě a blíže rozvedených v jeho pozdějších podáních
– v souladu s nájemní smlouvou, resp. jejími dodatky, a platnými právními předpisy.

Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 12. října 2016, č. j. 7 C 1/2016-114, žalobě vyhověl a uložil žalovaným povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobci na náhradě nákladů řízení částku 6.498,34 Kč.

K odvolání žalovaných Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 3. května 2017, č. j. 21 Co 12/2017-182, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I. – dále též jen „měnící výrok I.“). Současně rozhodl, že žalovaným se nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně a uložil žalobci povinnost zaplatit jim k ruce společné a nerozdílné náklady odvolacího řízení v částce 12.890,- Kč (výroky II. a III. – dále též jen „nákladové výroky II. a III.“).

Na zjištěném skutkovém základě přisvědčil soud prvního stupně žalobcovu názoru, že vyúčtování služeb, která mu žalovaní dosud předložili, nebyla – z důvodů specifikovaných v odůvodnění rozsudku – řádná a že tudíž žalovaní do současné doby nesplnili svou povinnost provést (řádné) vyúčtování služeb a s ním jej seznámit; proto žalobě vyhověl. Naproti tomu odvolací soud dovodil, že žalovaní uvedenou povinnost splnili tím, že v rámci svého odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně vypracovali nové vyúčtování služeb, přičemž žalobci nesporně vydali i veškeré doklady, o něž se vyúčtování opírá. K žalobcově námitce, že ani toto vyúčtování nebylo řádné, zdůraznil, že předmětem daného řízení nebylo přezkoumání věcné správnosti předložených vyúčtování. Je-li totiž vyúčtování vadné, nestává se vyúčtovaná částka splatnou. Proto má uvedená námitka své opodstatnění pouze v řízení o zaplacení částek vyplývajících z vyúčtování. V daném řízení tak šlo toliko o zjištění, zda žalovaní předložili žalobci doklady, z nichž při vyúčtování vycházeli. Uzavřel, že jelikož žalovaní uvedené doklady žalobci nesporně předložili (byť až v odvolacím řízení), není žaloba („jako celek“) nadále důvodná. Vzhledem k tomu odvolací soud změnil rozsudek soud prvního stupně tak, že žalobu zamítl.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. září 2017 (dále jen „o. s. ř.“). Ve vztahu k měnícímu výroku I. vyjádřil především nesouhlas s názorem, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem soud nezkoumá věcnou správnost předloženého vyúčtování. Zdůraznil, že judikatura dovolacího soudu, byť vztahující se k nájmu bytu, je ustálena v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen (v této souvislosti odkázal zejména na rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 21 Cdo 803/2002). Dodal, že byť se v citované judikatuře hovoří o splatnosti nedoplatku za služby, není pochyb o tom, že předložení řádného vyúčtování služeb nájemci je podmínkou též pro splatnost přeplatku na službách. Z toho dovozoval, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem nebytových prostor (prostoru sloužícího podnikání) je soud povinen zkoumat též věcnou správnost předloženého vyúčtování. Na základě věcně nesprávného vyúčtování totiž nemůže nájemce úspěšně vymáhat po pronajímateli ani případný přeplatek na službách vyplývající z vyúčtování, neboť ten se nestane nikdy splatným. Přitom v zájmu dosažení splatnosti tohoto přeplatku nemá nájemce jinou možnost než podat žalobu na stanovení povinnosti pronajímateli provést (řádné) vyúčtování služeb. Podle jeho mínění není tudíž udržitelný právní závěr odvolacího soudu, neboť v jeho důsledku by mohl být zkrácen na svých právech. Ve vztahu k nákladovým výrokům II. a III. pak namítl (s konstatováním, že rozhodné procesní otázky nejsou upraveny právními předpisy a ani judikaturou), že byla-li jeho žaloba zamítnuta pro změnu v chování žalovaných, ačkoli v době, kdy byla podána, byla důvodná, mělo být přinejmenším o nákladech řízení před soudem prvního stupně rozhodnuto analogicky podle ustanovení § 146 odst. 2 o. s. ř. (zde poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze 14. března 2011, sp. zn. 22 Cdo 1638/2009, byť na posuzovaný případ – z důvodů rozvedených v dovolání – podle jeho názoru bezprostředně nedopadá). Dodal, že současně mu měly být – s ohledem na „celkový přístup žalovaných ke sporu“ – přiznány také náklady odvolacího řízení, které vynaložil do prvního jednání odvolacího soudu (včetně). Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Žalovaní ve vyjádření k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dovolání žalobce (dovolatele) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), jednajícím v dovolacím řízení prostřednictvím zaměstnankyně s právnickým vzděláním (§ 241 odst. 2 písm. b/ a odst. 4 o. s. ř.). Při řešení otázky jeho přípustnosti nepřehlédl, že dovolání směřuje proti všem výrokům rozsudku odvolacího soudu, tj. nejen proti jeho měnícímu výrok I., ale i proti nákladovým výrokům II. a III. Proti posléze uvedeným výrokům (výrokům II. a III.) však není podle § 238 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. přípustné, neboť jimi bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000,- Kč (viz usnesení Nejvyššího soudu z 30. května 2013, sp. zn. 29 Cdo 1172/2013, uveřejněné pod č. 80/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Naproti tomu dovolání proti měnícímu výroku I. napadeného rozsudku je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázky hmotného práva, která nebyla – zvlášť v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 – v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud (ve všech souvislostech) vyřešena, a sice otázky, zda v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem soud zkoumá (je povinen zkoumat) i otázku, zda vyúčtování, s nímž žalovaný (pronajímatel) seznámil žalobce (nájemce) před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo provedeno řádně (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti (tj. od 1. ledna 2014), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (o něž v tomto řízení rovněž jde) se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle § 14 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti (tj. před 1. lednem 2014). Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (o něž v tomto řízení rovněž jde) se však posuzují podle dosavadních právních předpisů (odstavec 1). Rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se provede podle dosavadních právních předpisů (odstavec 2).

Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen (srov. stanovisko Nejvyššího soudu ČSR z 16. července 1981, sp. zn. Cpj 164/80, uveřejněné pod č. 4/1983 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /dále jen „Stanovisko“/, nebo rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové z 9. února 1968, sp. zn. 7 Co 598/67, uveřejněný pod č. 15/1969 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 26. listopadu 2003, sp. zn. 21 Cdo 803/2002, uveřejněné pod C 2170 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, z 9. března 2005, sp. zn. 26 Cdo 1742/2005, z 24. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2471/2007, a z 24. května 2016, sp. zn. 26 Cdo 1261/2015 /ústavní stížnosti podané proti naposledy citovaným rozhodnutím Ústavní soud odmítl usneseními z 12. května 2010, sp. zn. IV. ÚS 2495/2009, a z 6. září 2016, sp. zn. I. ÚS 2803/2016/). Uvedené právní názory dovolací soud sdílí i v projednávané věci a zastává názor, že jsou využitelné i v poměrech nájmu nebytových prostor (podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. prosince 2013), resp. nájmu prostoru sloužícího podnikání (podle § 2302 a násl. o. z., včetně ustanovení obsažených v zákoně č. 67/2013 Sb. /viz § 2303 o. z./) – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 5417/2016, jakož i obecných ustanovení o nájemní smlouvě (podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013), resp. o nájmu (podle § 2201 a násl. o. z.). Pro úplnost zbývá dodat, že i když se citovaná judikatura zabývá především splatností nedoplatku na službách, je evidentní, že její použitelnost na konkrétní vyúčtování služeb nemůže být závislá (jen) na jeho výsledku, tj. na tom, zda z porovnání skutečné výše nákladů čerpaných služeb s úhrnem poskytnutých záloh vyplynul nedoplatek za služby nebo (naopak) přeplatek na službách (o tom svědčí rovněž názory vyjádřené v bodu I.2.d. Stanoviska).

Uvedené teze se v posuzovaném případě prosadí následovně. Lze-li podle citované judikatury (vůbec) uvažovat o vyúčtování úhrad za služby jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši, není pochyb o tom, že není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel (poskytovatel služeb) svoji povinnost vyúčtovat (každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat) nájemci (příjemci služeb) skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby, nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. (srov. mutatis mutandis opět Stanovisko, bod I.2.d.). Je přitom zřejmé, že na věcnou správnost vyúčtování služeb nelze usoudit z toho, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ totiž slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování (k tomu srov. odůvodnění již citovaného rozsudku Nejvyššího soudu z 24. května 2016, sp. zn. 26 Cdo 1261/2015), a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování. Lze tak konstatovat, že nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), povinnost provést je nadále trvá a žalobu na její uložení pronajímateli – logicky vzato – nelze zamítnout s odůvodněním, že dotčená povinnost byla již splněna (zanikla splněním). Již z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem soud zkoumá (je povinen zkoumat) i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný (pronajímatel) seznámil žalobce (nájemce) před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími). Jinak tomu ostatně ani být nemůže. Nelze totiž ztratit ze zřetele, že není-li vyúčtování služeb věcně správné, trvá nejen povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně), nýbrž (a to právě v důsledku nesplnění uvedené povinnosti) nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování (k tomu lze pro srovnání opětovně odkázat na závěry vyjádřené v bodu I.2.d. Stanoviska). Lze tudíž přisvědčit dovolatelovu názoru, že na základě věcně nesprávného vyúčtování nemůže nájemce úspěšně vymáhat po pronajímateli ani případný přeplatek na službách vyplývající z vyúčtování (natož přeplatek ve správné výši), neboť ten se nikdy nestane splatným. Přitom v zájmu dosažení splatnosti tohoto přeplatku nemá nájemce jinou možnost než podat žalobu na stanovení povinnosti pronajímateli provést (řádné) vyúčtování služeb. Přirozeným důsledkem názoru odvolacího soudu by tak bylo vytvoření neřešitelné situace v podobě „zakonzervování“ stavu, kdy si pronajímatel může ponechat nespotřebovanou část zaplacených záloh na služby i poté, co mu již vznikla (resp. stala se dospělou) povinnost provést (řádné) vyúčtování těchto záloh, kterou dosud nesplnil, a přitom by nájemce neměl žádný právní nástroj, jak docílit „vydání“ této nespotřebované části záloh i přes to, že po vzniku (resp. dospělosti) uvedené povinnosti mu ji pronajímatel „zadržuje“ v podstatě neoprávněně (bez právního důvodu).

Z uvedeného vyplývá, že jestliže se odvolací soud v poměrech souzené věci nezabýval otázkou, zda je věcně správné vyúčtování služeb, jejž vypracovali žalovaní v rámci svého odvolání, ačkoli dovolatel z konkrétních důvodů (viz jeho podání na č. l. 135 až 136 a 165 až 168 spisu) namítal, že dotčené vyúčtování nebylo řádné, a žalobu zamítl s odůvodněním, že tímto vyúčtováním splnili žalovaní povinnost, která jim má být uložena v daném řízení podle žalobního žádání, je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné. Dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. tedy byl užit opodstatněně.

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že měnící výrok I. rozsudku odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, rozsudek odvolacího soudu v uvedeném výroku a v závislých nákladových výrocích II. a III. zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

V dalším řízení se odvolací soud vypořádá rovněž s otázkou, zda požadavek na předložení faktur od dodavatelů služeb, který uplatnil dovolatel ve svém podání z 20. července 2016, označeném jako „doplnění žaloby“ (viz č. l. 74 až 77 spisu), představuje pouhé upřesnění žalobního návrhu nebo jde o změnu žaloby (spočívající v uplatnění nového nároku) podle § 95 o. s. ř.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů