// Profipravo.cz / Spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví

10.02.2021 00:01

Účastenství v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

I. Též v poměrech úpravy o. z. je uplatnitelný závěr, že v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být předběžně vyřešena otázka, které osoby jsou spoluvlastníky. Zrušit a vypořádat lze totiž spoluvlastnictví jen tehdy, účastní-li se řízení všichni spoluvlastníci, neboť právě o jejich právním vztahu má být rozhodnuto.

Při samotném určení okruhu spoluvlastníků ovšem není bez dalšího rozhodný stav zápisů v katastru nemovitostí, protože ten nemusí být v souladu se skutečností. Jinými slovy, v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není pro určení okruhu věcně legitimovaných osob rozhodující, které osoby jsou jako spoluvlastníci zapsáni v katastru nemovitostí, nýbrž to, které osoby spoluvlastníky skutečně jsou; otázka okruhu skutečných spoluvlastníků se přitom posoudí jako předběžná.

II. Nelze však přehlédnout faktické a věcné souvislosti spojené s tím, že se řízení neúčastní osoby, kterým svědčí vlastnické právo podle katastru nemovitostí. Dospěje-li soud při posouzení předběžné otázky k závěru, že účastníci řízení jsou skutečnými podílovými spoluvlastníky, a ve výroku svého rozhodnutí jejich spoluvlastnictví zruší a vypořádá, není takové rozhodnutí soudu podkladem pro změnu stavu zápisu v katastru nemovitostí potud, že by na jejím základě katastr nemovitostí vymazal dosavadního zapsaného vlastníka či vlastníky, kteří nebyli účastníky soudního řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a místo něj jako vlastníka zapsal osobu (osoby), v jejichž prospěch bylo spoluvlastnictví vypořádáno. Pro katastrálního vlastníka, který se soudního řízení neúčastnil, navíc není rozhodnutí v něm vydané právně závazné.

Nelze dále přehlédnout, že pokud je v katastru nemovitostí jako vlastník zapsána osoba, které ve skutečnosti vlastnický vztah nesvědčí, hrozí skutečným vlastníkům riziko uplatnění dobrověrného nabyvatelství při nabytí věci za podmínek § 984 o. z. I těmto důsledkům lze čelit podáním žaloby o určení (spoluvlastnického práva), neboť na základě takové žaloby lze požadovat zápis poznámky spornosti ve smyslu § 985, resp. § 986 o. z.

Navíc, jde-li v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví o nemovitost, probíhá její nezbytné ocenění (sloužící jako základ pro úvahu o přiměřené náhradě, je-li věc přikázána do výlučného vlastnictví některého z dosavadních spoluvlastníků) téměř vždy formou znaleckého dokazování, jehož úkolem je zjistit obvyklou cenu vypořádávané věci. Je-li taková věc katastrálně evidována na jiné osoby, než které se účastní řízení a rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a rozhodnutí nepovede ke změně stavu zápisu v katastru nemovitostí, jde nepochybně o významnou okolnost, která se promítá do určení obvyklé ceny právě pro nejistotu o vlastnickém právu. K tomu pak přistupuje i další skutečnost, že taková věc často bývá ve faktické držbě katastrálního vlastníka, což nejenom opětovně může mít roli pro určení obvyklé ceny, ale také to může v poměrech konkrétního případu ztížit ocenění takové věci z hlediska jejího zpřístupnění a zjištění faktického stavu věci.

III. Výše uvedenému lze čelit obecným požadavkem na to, aby již před zahájením řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví byl uveden do souladu stav skutečný se stavem katastrálním, buď na základě souhlasného prohlášení osob, kterých se zápis týká, nebo na základě soudního rozhodnutí o určení, kdo je spoluvlastníkem věci, vydaného v řízení, jehož se účastní i osoba, jíž svědčí stav zápisu v katastru nemovitostí.

Taková žaloba může být podána před zahájením řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, což lze považovat za obecně žádoucí postup; může být ovšem podána také až v průběhu řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (i v návaznosti na jeho dílčí průběh). Procesně pak podání takové žaloby odpovídá postup, jímž soud řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přeruší podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. do doby pravomocného skončení tohoto řízení. Byť se jedná o fakultativní možnost přerušení řízení, je namístě, aby soud tímto způsobem postupoval.

Dovolací soud považuje za obecně žádoucí, aby na výše uvedené souvislosti a faktické dopady soud v řízení účastníky výslovně upozornil a jejich obsah jim vysvětlil s tím, že předcházet těmto praktickým důsledkům lze podáním žaloby, jejímž výsledkem bude vyřešení vlastnických poměrů mezi osobou, které svědčí stav zápisu v katastru nemovitostí, a osobami, které svůj vlastnický, případně spoluvlastnický, vztah tvrdí. Rozhodnou-li se účastníci k podání takové žaloby, je na místě řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přerušit podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. do pravomocného skončení takového řízení.

Soud by k takovému postupu měl přistoupit vždy, ukáže-li se, že účastníky řízení jsou osoby, jimž nesvědčí stav zápisu, a naopak účastníkem řízení není osoba, jíž stav zápisu svědčí, neboť platí vyvratitelná domněnka správnosti zapsaného práva ve smyslu § 980 odst. 2 o. z. Takový postup není v žádném případě nepřípustným poučením, které by se vymykalo poučovací povinnosti vymezené § 5 o. s. ř.

Jestliže účastníci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vedou spor v situaci, kdy vlastnické právo podle stavu zápisu svědčí jiné osobě, je takový postup rizikový především pro ně a výše naznačená informační povinnost soudu je má na to upozornit a umožnit jim zvolit postup, který rizika eliminuje. Budou-li však na projednání věci bez dalšího trvat, je takový postup možný, nicméně účastníci řízení musí zvážit rizika, která dovolací soud výše naznačil, a nemohou následně odpovědnost za ně přenášet na jiné osoby, jestliže jim nesvědčí ani tak zásadní a samozřejmý požadavek, aby stav zápisu v katastru nemovitostí odpovídal stavu skutečnému. Faktické důsledky pak už musejí přičítat pouze sami sobě.

IV. Vše výše uvedené platí i pro situace, kdy je účastník řízení zastoupen advokátem; je to z toho důvodu, že v daném případě nejde o poučovací povinnost, ale o informační postup ze strany soudu. Ten je ostatně plně v souladu s § 1 o. s. ř., v němž je primárně zdůrazněn ve vztahu k postupu soudu požadavek na zajištění spravedlivé ochrany soukromých práv a oprávněných zájmů účastníků řízení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 507/2019, ze dne 21. 10. 2020

13.01.2021 00:02

Předkupní právo dle § 3056 odst. 1 o. z. při převodu na osoby převodci blízké

Pro jiná zákonná předkupní práva, tedy i pro předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z., se použije pouze pravidlo o bezúplatnosti, které je obsaženo v druhém odstavci § 1124 o. z., ale již nikoliv pravidlo o převodu blízkým osobám, které je obsaženo v odstavci 1.

Ani novelizace § 1124 o. z. provedená zákonem č. 460/2016 Sb. neopodstatňuje závěr, že by předkupní právo v režimu § 3056 odst. 1 o. z. mělo být vyloučeno převodem pozemku (či stavby) na osoby blízké.

Výjimka pro převod blízkým osobám má prostor pouze tam, kde je konstruována právě jako výjimka z pravidla, jehož primárním účelem je zabránění vstupu do právního vztahu třetím osobám. Tento předpoklad u předkupního práva podle § 3056 odst. 1 o. z. schází. Platí proto, že předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. není vyloučeno jen samotnou skutečností, že dochází k převodu pozemku nebo stavby na osoby převodci blízké.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1503/2020, 14. 10. 2020

05.01.2021 00:01

Úprava předkupního práva spoluvlastníků do 31.12.2017

Úmyslem zákonodárce v souvislosti s úpravou předkupního práva spoluvlastníků zakotvenou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017, bylo omezit předkupní právo spoluvlastníků pouze na ty případy, ve kterých bylo spoluvlastnictví jako majetkové společenství nově založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

Předkupní právo spoluvlastníkům ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. vzniklo spoluvlastníkům např. za situace, ve které byla věc ve výlučném vlastnictví zůstavitele a v důsledku jeho smrti se věc stala předmětem spoluvlastnictví více dědiců. Byl-li však zůstavitel pouze „vlastníkem“ spoluvlastnického podílu na věci a v důsledku jeho smrti nabyl spoluvlastnický podíl jeho dědic (na základě univerzální sukcese), zákonné předkupní právo ostatním spoluvlastníkům ke spoluvlastnickému podílu, jenž byl předmětem dědění, ve smyslu § 1124 odst. 1 o. z. nevzniklo. V tomto případě totiž smrt původního spoluvlastníka nebyla tou právní skutečností, která by založila novou vlastnickou formu v podobě spoluvlastnictví.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1738/2019, ze dne 22. 9. 2020

21.12.2020 00:02

Nepřímé zastoupení správcem společné nemovité věci

I. Správcem společné věci může být osoba fyzická i právnická, může jím být jak jeden ze spoluvlastníků, tak osoba třetí (od spoluvlastníků odlišná). Uzavření dohody spoluvlastníků o určení osoby správce je realizací hospodaření se společnou věcí. Dohoda může být uzavřena i ústně nebo konkludentně.

II. Za situace, kdy při určení správy a ustanovení správce není přesně vymezen rozsah práv a povinností, které má vykonávat, je nutné vycházet především z povahy věci. Do oblasti správy společné věci spadá vše, co slouží k zajištění hospodárného využití společné věci. V případě obytného domu, v němž se nacházejí pronajaté byty, tak půjde zejména o výběr nájmů a úhradu nákladů s pronájmem bytů, zajišťování oprav a údržby společného domu, včetně hodnotové evidence a vyjádření této činnosti; současně sem lze zahrnout vedení listin o výdajích a příjmech ze společné věci a provádění záznamů o příjmech a výdajích. K hospodárnému využití věci může být nutné i zajistit poskytnutí dodávky energií, avšak nemusí tomu tak být vždy.

III. Správce společné věci vystupuje v postavení příkazníka. Činnost příkazníka pro příkazce může být faktická, nebo může spočívat v právním jednání (hmotně právním i procesně právním); v případě právního jednání je přitom nutné rozlišovat mezi zastoupením přímým a nepřímým.

Pro oba případy zastoupení je společné, že v něm zástupce činí vlastní projev vůle (právně jedná). Zatímco přímý zástupce činí právní jednání jménem zastoupeného na jeho účet, takže práva a povinnosti (jedná-li zástupce v mezích oprávnění) vznikají přímo zastoupenému, nepřímý zástupce jedná svým jménem, i když v konečném důsledku opět na účet zastoupeného. V důsledku toho nabývá nepřímý zástupce práva a povinnosti sám, je však povinen takto nabytá práva a povinnosti převést na zastoupeného.

Správce společné věci má postavení příkazníka (§ 1135 o. z.) a z ustanovení o příkazu nejen že nevyplývá, že musí jít o zastoupení přímé, ale znění § 2435 o. z. výslovně počítá i se zastoupením nepřímým. Jedná-li správce společné věci jako nepřímý zástupce spoluvlastníků, svým jménem uzavírá ohledně správy společné věci smlouvy s třetími osobami a plnění z těchto smluv pak dále poskytuje spoluvlastníkům, je vůči jednotlivým spoluvlastníkům aktivně legitimován k vymáhání toho, co jsou povinni za takto poskytnutá plnění (služby, dodávky vody a energií apod.) zaplatit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1036/2020, ze dne 22. 9. 2020

14.12.2020 00:01

Exekuční prodej nemovité věci po zrušení spoluvlastnictví

I. Je-li určitá nemovitá věc postižena více exekucemi prodejem nemovité věci, které jsou vedeny za účelem uspokojení závazků povinného, postupuje se podle zákona č. 119/2001 Sb., jehož účelem je stanovit pravidla pro případ střetů exekucí. Naproti tomu smyslem exekuce vedené podle § 348 odst. 1 o. s. ř. je prodej společné věci a rozdělení získaného výtěžku mezi spoluvlastníky. Byť se v projednávané věci postupuje přiměřeně podle ustanovení občanského soudního řádu o prodeji nemovité věci, nejedná se o prodej nemovité věci za účelem uspokojení pohledávky věřitele. Z tohoto důvodu se tedy řízení ani nepřeruší ve smyslu § 14 zákona č. 119/2001 Sb., ačkoli jsou proti povinnému souběžně vedeny dříve zahájené exekuce prodejem spoluvlastnického podílu na téže nemovitosti.

Nedojde-li při střetu exekuce, jíž se vymáhá povinnost k peněžitému plnění a exekuce rozdělením společné věci, ani k přerušení exekuce rozdělením společné věci, tím spíš nemůže dojít k jejímu zastavení. V uvedeném případě se tak neuplatní pravidlo, podle kterého se při souběžném postižení téže nemovité věci provede exekuce, která byla nařízena nejdříve, ale přednostně bude provedena exekuce prodejem společné nemovité věci. Uvedenému závěru nebrání skutečnost, že na spoluvlastnický podíl povinného na předmětných nemovitých věcech jsou vedeny další, dříve zahájené exekuce, neboť podíl povinného z výtěžku exekučního řízení lze postihnout exekučním příkazem na přikázání jiné peněžité pohledávky.

II. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník v ustanovení §§ 1359 odst. 1 a 1113 rozlišuje veřejnou dražbu podle zákona přímo ve svém textu od dražeb prováděných podle jiných právních předpisů, při doslovném výkladu ustanovení § 1147 o. z. by bylo možné vyložit, že občanský zákoník při prodeji ve veřejné dražbě při prodeji nemovité věci po zrušení spoluvlastnictví měl na mysli jen dražbu podle zákona. Protože však zákonodárce ponechal v účinnosti ustanovení § 348 o. s. ř., je zřejmé, že i podle tohoto ustanovení ve spojení s ustanovením § 69 ex. ř. lze dospět k závěru, že i po účinnosti občanského zákoníku lze provést uvedenou dražbu i soudem či soudním exekutorem.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1961/2020, ze dne 7. 10. 2020

21.09.2020 00:01

Možnost rozdělení společné nemovitosti na dvě samostatné věci

Samotná skutečnost, že by případné stavební úpravy související s rozdělením nemovitostí zasáhly především jednoho ze stávajících spoluvlastníků nemovitostí, není důvodem pro závěr, že rozdělení nemovitostí není dobře možné. Krátkodobé omezení faktického užívání nemovitostí jednou ze stran sporu spojené s reálným rozdělením nemovitostí neopodstatňuje závěr, že není dobře možné nemovitosti rozdělit. Stejně tak nemohou odůvodnit takový závěr ani potenciální komplikace související s napojením nově vzniklých nemovitostí na inženýrské sítě.

Tyto otázky mohou být vyřešeny v rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a náklady s tím spojené musí být zohledněny při výpočtu částky, kterou je nutné vynaložit na rozdělení nemovitostí.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2331/2019, ze dne 17. 6. 2020

21.09.2020 00:00

Vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti sloužící k bydlení spoluvlastníků

Pro rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti sloužící k bydlení spoluvlastníků je otázka zajištění bydlení pro ty spoluvlastníky, kteří ztrácejí právní důvod k bydlení ve vypořádávané nemovitosti, vždy významná. Proto má-li jeden ze spoluvlastníků právní důvod k užívání jiné nemovitosti vhodné k bydlení (např. je jejím vlastníkem), jde o významnou okolnost svědčící pro přikázání vypořádávané nemovitosti do výlučného vlastnictví druhého ze spoluvlastníků.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2331/2019, ze dne 17. 6. 2020

04.08.2020 00:02

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti od 1. ledna 2018

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti evidované v katastru nemovitostí a upravené v § 1124 o. z., ve znění novely č. 460/2016 Sb., se nevztahovalo na případ, kdy smlouva o převodu spoluvlastnického podílu byla uzavřena před 1. 1. 2018, i když ke vkladu práva do katastru nemovitostí a k nabytí podílu došlo až po tomto dni.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 4212/2019, ze dne 29. 4. 2020

22.07.2020 00:00

Aktivní legitimace v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Městské části hlavního města Prahy nehospodaří se svým majetkem, ale s majetkem hlavního města Prahy. Nemají tedy svůj vlastní majetek, ale pouze majetek hlavního města Prahy svěřený do své správy, přestože s takto svěřeným majetkem nakládají z pozice vlastníka s některými omezeními. S ohledem na konstitutivní povahu rozhodnutí ve věci zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nutné trvat na obligatorní účasti hlavního města Prahy (jako jednoho ze spoluvlastníků) v řízení, která nemůže být nahrazena účastí městské části, byť tato městská část předmět spoluvlastnického vztahu spravuje. Městské části hlavního města Prahy proto není možné přiznat aktivní (ale ani pasivní) legitimaci v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 312/2019, ze dne 14. 4. 2020

01.07.2020 00:02

Poctivost při nabývání a vypořádání podílového spoluvlastnictví

Závaznost zákonného pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví platí i v podmínkách o. z. Podle zákonem uvedené posloupnosti způsobů vypořádání je tedy soud povinen postupovat a nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat.

Porušení poctivosti (§ 6 odst. 1 o. z.) při nabývání spoluvlastnického podílu může v podmínkách o. z. založit (v závislosti na okolnostech konkrétní věci) rozpor takového jednání s dobrými mravy, a absolutní neplatnost (nabývacího) právního jednání podle § 588 o. z. Nepoctivost při nabytí podílu nemůže založit přednost vypořádání přikázáním věci před jejím rozdělením. Jinak řečeno, samotné porušení zásady poctivosti při nabývání spoluvlastnictví nemůže vést k vypořádání spoluvlastnictví přikázáním věci spoluvlastníkovi, je-li rozdělení věci dobře možné.

Samotné uzavření transakce výhodné pro jednajícího není nepoctivým jednáním.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 4490/2018, ze dne 23. 3. 2020

01.04.2020 00:00

Použití kritéria účelnosti využití při vypořádání podílového spoluvlastnictví

Použití kritéria účelnosti využití nemovitosti v nalézacím řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemusí spočívat jen v posuzování možností a míry využití její stávající užitné hodnoty, ale může záležet i na tom, kdo ze spoluvlastníků tuto hodnotu spíše zachová nebo uvede do potřebného stavu.

Ani toto kritérium nelze absolutizovat a také v případě, že nižší schopnost údržby společné věci do budoucna vyplývá ze zdravotního stavu spoluvlastníka, je třeba citlivě postupovat tak, aby se rozhodnutí soudu nezaložilo diskriminaci kvůli zdravotnímu stavu. Proto nižší schopnost péče o společnou věc, vyplývající ze špatného zdravotního stavu, lze zpravidla vzít do úvahy tam, kde půjde o značný a výrazný nepoměr. Schopnost účastníka s nízkými příjmy do nemovitosti investovat pak může být významná tam, kde podle skutkových zjištění bude nemovitost v dohledné době vyžadovat investice, které značně převýší jeho možnosti včetně možností rodinných příslušníků, kteří spolu s ním nemovitost užívají. K uvedenému je třeba přihlédnout, jestliže se prokáže objektivní potřeba investic do společné věci a současně neschopnost účastníka je učinit či provést nebo nechat provést potřebné práce.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2728/2019, ze dne 27. 11. 2019

31.03.2020 00:01

Mezitímní rozsudek o zrušení podílového spoluvlastnictví

I. Nelze rozhodovat nejdříve mezitímním rozsudkem o zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání věci do výlučného vlastnictví jednoho z účastníků jako o „základu věci“ a teprve poté stanovit výši vypořádacího podílu jakožto „výši nároku“, neboť v tomto případě o základ věci a výši nároku nejde. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nelze nejdříve rozhodnout o zrušení podílového spoluvlastnictví a přikázání věci jednomu z účastníků bez toho, aby bylo současně rozhodnuto o výši vypořádacího podílu, či předmět řízení v těchto případech štěpit jiným způsobem.

Pokud jde o vypořádání právního vztahu, jež je spojeno s povinností poskytnutí přiměřené náhrady za toto vypořádání, nejde o vztah základu nároku a jeho výše v intencích § 152 odst. 2 o. s. ř.

II. Jestliže v řízení o odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně, jímž bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví, odvolací soud zruší pouze výrok o stanovení přiměřené náhrady ze spoluvlastnictví vylučovanému spoluvlastníku a jen v tomto rozsahu věc vrátí soudu prvního stupně k dalšímu řízení, postupuje vadně. To platí i v situaci, kdy zrušení a vypořádání spoluvlastnictví neprovedl soud prvního stupně, ale provedl ho až sám odvolací soud, který soudu prvního stupně vrátil věc k rozhodnutí o výši přiměřené náhrady (a o náhradě nákladů řízení).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3294/2019, ze dne 9. 12. 2019

19.02.2020 00:01

Snížení náhrady při přikázání společné věci některému ze spoluvlastníků

Judikatura Nejvyššího soudu s účinností od 1. 1. 2014 připouští, že soud rozhodující o přikázání společné věci některému ze spoluvlastníků nemusí stanovit spoluvlastníkovi, který přichází o své vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu, náhradu vždy jenom podle výše podílu na obvyklé ceně společné věci, nýbrž může výjimečně s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu a s přihlédnutím ke korektivu dobrých mravů náhradu zvýšit či naopak snížit, případně ji nepřiznat vůbec.

V posuzované věci však odvolací soud pochybil, že výši náhrady za spoluvlastnický podíl snížil pouze při zohlednění okolností, že žalobce nabyl svůj podíl v dražbě za výrazně nižší cenu, a dále, že nabytí podílu na nemovitostech ze strany žalobce nebylo primárně motivováno realizací práva spoluvlastníka nemovitosti užívat, ale bylo založeno ekonomickou úvahou směřující k nabídce prodeje nabytého spoluvlastnického podílu se závěrem, že v případě absence dohody o prodeji podílu bude situace řešena uplatněným požadavkem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Nejvyšší soud již v usnesení sp. zn. 22 Cdo 2903/2015 poukázal z hlediska dobrých mravů, resp. zneužití práva, na skutečnost, že koupě podílu na nemovitostech představuje realizaci práva nabývat majetek s tím, že právě zrušení spoluvlastnictví soudem představuje institut, který chrání práva všech spoluvlastníků a zajišťuje spravedlivé vypořádání vztahů ke společné věci. Samotné nabytí podílu v exekuční dražbě za nižší cenu nelze klást k tíži nabyvatele, neboť skutečnost, že se v dražbě nenašel zájemce, který by nabídl vyšší cenu než nabyvatel, nezakládá okolnost negativně přičitatelnou nabyvateli.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 4856/2017, ze dne 12. 11. 2019

23.01.2020 00:05

ÚS: Náklady řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Rozhodnutí o nákladech řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se nemůže odvíjet toliko od úvahy soudu o tom, co bylo mezi účastníky sporné a jaké řešení v tomto ohledu přijal soud. Naopak v tomto řízení, v němž se jedná o rovném vlastnickém právu všech účastníků, v němž všichni účastníci (spoluvlastníci) mají v řízení shodné procesní postavení žalobců i žalovaných a v němž předem nemohou přesně předvídat konkrétní rozhodnutí soudu, a naopak každý z odlišných návrhů jednotlivých účastníků může mít rozumný a přesvědčivý základ, se zpravidla jako spravedlivé východisko pro rozhodnutí o nákladech řízení bude jevit, aby každý z účastníků sám nesl své náklady řízení a nebyl povinen hradit náklady jiného spoluvlastníka, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody; takové východisko odpovídá právu spoluvlastníků na ochranu vlastnictví zaručenému čl. 11 odst. 1 Listiny.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 572/19, ze dne 12. 12. 2019

04.11.2019 00:02

Zahrada přilehlá k domu s jednotkami jako předmět přídatného spoluvlastnictví

I. Užívání věci bez předmětu přídatného spoluvlastnictví není ve smyslu § 1223 odst. 1 o. z. „dobře možné“ nejen v případě, že není možné vůbec, ale i tehdy, je-li podstatně omezeno či ztíženo. Tak např. zahradu lze užívat i bez zdroje vody – společné studny, ovšem jde o užívání natolik nekomfortní, že splňuje kritérium § 1223 odst. 1 o. z., že není „dobře možné“. Společná věc, která má jako celek vymezený místně sloužit k určitému účelu, je tak předmětem přídatného spoluvlastnictví, jestliže její dělení by bylo funkčně neopodstatněné a podstatně by ztížilo užívání samostatných věcí oproti stavu před rozdělením věci společné. Převod podílu na věci v přídatném spoluvlastnictví se řídí § 1227 o. z.; předkupní právo se tu neuplatní.

I zahrada přilehlá k domu s jednotkami a určená ke společnému užívání jejich vlastníky může mít povahu přídatného spoluvlastnictví.

II. Vztah § 1142 odst. 1 o. z. k § 1223 o. z. je vztahem normy obecné k normě zvláštní; věcí v přídatném spoluvlastnictví je taková společná věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu (§ 1142 odst. 1 o. z.), ovšem za splnění dalších podmínek uvedených v § 1223 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1216/2019, ze dne 31. 7. 2019

04.11.2019 00:01

Oddělení ze spoluvlastnictví zahrady přilehlé k domu s jednotkami

Pozemky přiléhající k obytným domům a určené ke společnému užívání vytváří zpravidla s domem jediný funkční celek, slouží k lepšímu využití domu (jednotek v něm umístěných) a blízkost obytného domu zlepšuje využití zahrady, resp. plochy pro rekreaci; v poměrech domu rozděleného na jednotky pak platí, že zahrada přilehlá k domu a určená ke společnému užívání vlastníky jednotek zpravidla, s přihlédnutím k okolnostem konkrétní věci, tvoří s domem funkční celek, který má ve smyslu § 1142 odst. 1 o. z. sloužit k určitému účelu. Nelze ovšem vyloučit, že vzhledem k výjimečným okolnostem věci tomu může být jinak.

Ustanovení § 1142 odst. 1 o. z. je normou s relativně neurčitou hypotézou; kdy jde o „věc která má jako celek sloužit k určitému účelu“ je tak ponecháno na úvaze soudu, který musí podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezit sám hypotézu právní normy ze širokého okruhu okolností; dovolací soud může jeho úvahu zpochybnit jen, pokud by byla zjevně nepřiměřená.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1216/2019, ze dne 31. 7. 2019

27.08.2019 00:01

Rozhodování většinového spoluvlastníka o investicích do společné věci

Nejvyšší soud již v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 4079/2011 vysvětlil, že „předpoklad rozhodnutí přijatého v režimu ustanovení § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“) ohledně investic do společné věci uvažovaných většinovým spoluvlastníkem je podmíněn skutečností, že menšinový spoluvlastník bude informován o druhu a výši uvažovaných investic. Splnění této skutečnosti z hlediska konkretizace zamýšlených nákladů a jejich výše je nutno posuzovat vždy v poměrech konkrétních případu. S přihlédnutím k šíři možných investic do společné věci obecně a individuálních okolností s tím spojených nebude nezbytné vždy bezvýjimečně trvat na tom, aby rozsah a výše investic byly menšinovému spoluvlastníku předestřeny do nejmenších podrobností.“ Dále formuloval závěr, že „obdobně to platí i pro informaci o výši nákladů, které si realizace investičního záměru vyžádá.“ Zdůraznil, že „naprosto přesné vyčíslení nákladů, které budou s realizací záměru a prováděním investic spojeny, před jejich samotným zahájením není vždy v plném rozsahu realizovatelné, a to zvláště tam, kde se má jednat o investice či náklady rozsáhlé nebo takové, kde jejich konkrétní rozsah a podoba mohou záviset na jednotlivých dílčích technických či technologických postupech při jejich provádění. To však neznamená, že by menšinový spoluvlastník neměl být informován o výši nákladů, a to tím spíše tam, kde lze předpokládat, že půjde o náklady vysoké.“

I s vědomím skutečnosti, že výše uvedené závěry byly přijaty v podmínkách právní úpravy hospodaření se společnou věcí obsažené v § 139 odst. 2 obč. zák., považuje je dovolací soud v poměrech rozhodování podle § 1128 a násl. o. z. za relevantní potud, že indikují okolnosti, za kterých může většinový spoluvlastník rozhodnout o druhu a výši uvažovaných investic do společné věci proti vůli menšinového spoluvlastníka, a rovněž, jaký prostředek soudní ochrany může přehlasovaný menšinový spoluvlastník proti rozhodnutí většinového spoluvlastníka týkající se společné věci využít.

Ze srovnání ustanovení předchozí i současné právní úpravy hospodaření se společnou věcí se podává, že řešení otázky, za jakých okolností může většinový spoluvlastník rozhodnout o hospodaření se společnou věcí (včetně investic) proti vůli menšinového spoluvlastníka řeší oba zákoníky v podstatě stejně. Z této skutečnosti vyplývá i závěr, že dosavadní judikaturu týkající se hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí lze v zásadě použít i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2288/2017, ze dne 21. 5. 2019

25.07.2019 00:00

Rozdělení domu na bytové jednotky při vypořádání spoluvlastnictví

I. Před případným vypořádáním spoluvlastnictví rozdělením věci je soud povinen zabývat se tím, zda jsou dosavadní spoluvlastníci (nebo někteří z nich) ochotni hradit náklady na rozdělení věci. Jestliže by žádný ze spoluvlastníků nebyl ochoten vynaložit nic na provedení nezbytných stavebních úprav, musela by být stavba považována z tohoto hlediska za nedělitelnou.

II. Vzájemné vztahy podílových spoluvlastníků mohou být okolností vylučující rozdělení domu na bytové jednotky.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 879/2019, ze dne 17. 4. 2019

03.07.2019 00:02

Vzájemné předkupní právo vlastníků pozemku a stavby dle § 3056 odst. 1 o.z.

Jestliže je předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, pak jejich vlastníkům předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. nenáleží.

Ustanovení § 3056 odst. 1 o. z., které je výjimkou z pravidla smluvní volnosti stran, nelze vykládat extenzívně a z jeho textu nevyplývá, že by se vztahovalo na převod spoluvlastnického podílu. Pravidlo tam uvedené lze vztáhnout jen na případy, kdy v důsledku uplatnění předkupního práva dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené, které se tak stanou jedinou věcí, jediným předmětem vlastnického práva – pozemkem, přičemž stavba bude jeho nesamostatnou součástí. Tak tomu bude zásadně tehdy, je-li předmětem převodu buď celá stavba či celý pozemek, ale i v případě, že se převádí spoluvlastnický podíl k některé z těchto nemovitostí, a bude-li úspěšně uplatněno předkupní právo, dojde ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, ze dne 27. 3. 2019

04.03.2019 00:00

K náhradě nákladů vynaložených spoluvlastníkem bytu na topení

Náklady, jejichž vynaložení je ve smyslu § 1136 o. z. nutnou podmínkou pro zachování společné věci, resp. (společného) vlastnického práva k ní, jsou povinni platit všichni spoluvlastníci jednotky, bez ohledu na to, zda jednotku (byt) užívají či nikoliv, přičemž nedohodli-li se jinak, je v jejich vzájemném vztahu podíl na platbách dán výší jejich spoluvlastnických podílů. Sem patří zejména náklady spojené se správou domu a pozemku.

Platba za dodávky tepla má však povahu smíšenou; zčásti představuje náklad na zachování společné věci (zejména je-li zřejmé, že bez vytápění v zimě by mohlo dojít k poškození nebo k chátrání bytu především mrazem a vlhkostí); zčásti však teplo slouží jen tomu, kdo v bytě bydlí, k pohodě bydlení. Proto se na nákladech na vytápění bytu v rozsahu nezbytné míře nutné k jeho zachování musí podílet i ten spoluvlastník, který byt neužívá. Jestliže by však platby za takové služby byly rozděleny stejně na všechny spoluvlastníky, založilo by to bezdůvodné obohacení toho, kdo byt skutečně užívá; ten totiž využívá pro sebe teplo v rozsahu vyšším, než jaký by byl minimálně nutný k zachování předmětu vlastnictví. Stanovení poměru, v jakém se budou účastníci podílet na takových nezbytných platbách záleží na úvaze soudu, která nesmí být zjevně nepřiměřená.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2466/2018, ze dne 27. 11. 2018