// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

26.02.2021 00:00

ÚS: Absolutní neplatnost ujednání o nájmu na dobu určitou

Ustanovení § 237 občanského soudního řádu ve spojení s čl. 4 a čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky vyžaduje, aby jako přípustné bylo posouzeno dovolání, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu [srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017 sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 (č. 460/2017 Sb., ST 45/87 SbNU 905)]. Každá důvodná námitka porušení ústavních práv a svobod v rámci vymezené otázky hmotného nebo procesního práva je tedy podkladem pro zrušení napadeného rozhodnutí v řízení o dovolání. Nejvyšší soud je povinen v řízení o dovolání k takové důvodné námitce posoudit, zda nebyla v předchozích fázích řízení porušena základní práva a svobody dovolatele (stěžovatele), včetně jeho práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, a to i ve vztahu k uplatnění dobrých mravů s přihlédnutím k autonomii vůle a svobodnému individuálnímu jednání, jež jsou na ústavní úrovni garantována čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, a proto je v této fázi řízení povinen při posuzování přípustnosti dovolání uvedené pravidlo uplatňovat bezvýjimečně a nepřenášet tuto odpovědnost na Ústavní soud.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2103/20, ze dne 26. 1. 2021


17.02.2021 00:01

Pokuta za pozdní vyřízení námitek proti předloženému vyúčtování

Je sice pravda, že námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.) má příjemce služeb (zpravidla) odůvodnit (tj. měl by uvést, v čem spatřuje nesprávnost provedeného vyúčtování). Na obsah těchto námitek však nelze klást přehnané nároky, a to zvlášť tehdy, jde-li o námitky učiněné dříve, než byly příjemci doloženy podklady k provedenému vyúčtování. V rámci hodnocení obsahu námitek ve smyslu § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. pak nelze odhlédnout ani od obsahu vyúčtování, proti němuž směřují.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2178/2020, ze dne 24. 11. 2020


25.01.2021 00:01

Pokuta za prodlení s povinností vyúčtovat zálohy na služby

I. Nebylo-li vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování.

Splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně. Soud proto i v řízení o zaplacení pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. musí zkoumat, zda vyúčtování služeb, s nímž poskytovatel služeb seznámil příjemce služeb (před zahájením řízení či v jeho průběhu), bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

II. Při prodlení s placením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy (tedy před i po účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.) vznikala povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1968, 1970 o. z.), nikoliv poplatky z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020


15.01.2021 00:04

ÚS: Prodlení s placením nájemného kvůli pandemii koronaviru

Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod nelze vykládat jako základní právo na náhradu za jakékoli omezení vlastnického práva stanovené zákonem. Právě za výjimečných situací, kdy je ohroženo a oslabeno sociální a ekonomické postavení obyvatelstva a důstojné podmínky života, se zvláště významně projevuje sociální funkce vlastnictví vyjádřená v čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.

Při srovnávání přiměřenosti zásahu do vlastnického práva pronajímatelů na straně jedné a veřejného zájmu a limitů zdrženlivosti vyplývající ze sociální funkce vlastnictví na straně druhé, převažují pozitiva, která v dané věci představuje veřejný zájem na ochraně sociálních a ekonomických životních podmínek nájemců. Z tohoto pohledu je třeba také pohlížet na princip spravedlivé rovnováhy, a to v rovině ochrany nájemců, resp. sociální role vlastnického práva v poměru k dočasnému omezení pronajímatelů.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl.ÚS 21/20, ze dne 8. 12. 2020


24.11.2020 00:02

Náležitosti řádného vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.

I. O vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek podle zákona č. 67/2013 Sb. lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování. Soud proto v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku) zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným. Skutečností, zda je vyúčtování služeb řádné (a uplatněný nárok tudíž důvodný), se soud zabývá bez ohledu na to, zda proti němu podal příjemce služeb námitky.

II. Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, nyní upravuje zákon č. 67/2013 Sb.; v § 7 odst. 2 zákona jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování. Vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb je účetní doklad, mělo by obsahovat i jeho obecné náležitosti, vyplývající z § 11 odst. 1 zákona o účetnictví, jež nejsou kryty uvedeným speciálním ustanovením; zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

III. V projednávané věci žalobce vystavil dne doklady nazvané „Vyúčtování zálohových plateb 2015“, kterými ke každé bytové jednotce žalovaného zvlášť vyčíslil náklady na jednotlivé služby za rok 2015 i celkové náklady na bytovou jednotku, neuvedl v nich však výši žalovaným zaplacených (byť jednorázově) záloh v průběhu roku 2015, ačkoli mu byla v době vypracování vyúčtování známa. Za této situace postrádá žalobcem provedené vyúčtování jednu ze základních náležitostí, kterou je vyčíslení skutečné výše záloh. Proto nejde o vyúčtování řádné, neboť fakticky uvádí pouze výši nákladů za služby pro jednotlivé byty, aniž by byly zohledněny přijaté zálohy a vyčíslen nedoplatek.

Výše záloh uhrazených žalovaným byla od celkových nákladů na služby za byty žalovaného odečtena až v dokladu nazvaném „Celkové vyúčtování bytových jednotek žalovaného za rok 2015“, který však není podepsaný ani datovaný, takže není zřejmé, kdo a kdy jej vyhotovil. V řízení pak nebylo tvrzeno, tím méně prokázáno, že by tento doklad byl součástí provedeného vyúčtování a spolu s ním žalovanému doručen. Z obsahu spisu (zejména žaloby) i obsahu samotného dokladu plyne, že sloužil jako poklad při vyčíslení „úhrnného nedoplatku“ pro potřeby žalobce. Proto jej odvolací soud správně za součást vyúčtování nepovažoval a správně dovodil, že vyúčtování služeb provedené žalobcem není řádné a splatné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 26. 8. 2020


06.10.2020 00:02

Nárok nájemce bytu na pokutu za nedoručení vyúčtování I.

I. Úpravu pokuty z prodlení obsaženou v § 13 zákona č. 67/2013 Sb. nelze vztáhnout na případ prodlení poskytovatele služeb s vyúčtováním nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo před 1. lednem 2014.

II. Pokutu (penále) z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. lze moderovat (snížit rozhodnutím soudu) postupem podle § 2051 o. z. (ve spojení s § 2052 o. z.); na pokutu (penále) z prodlení se použijí i další ustanovení o smluvní pokutě obsažená v § 2048 a násl. o. z.

Na nepřiměřenost penále nelze usuzovat z jeho celkové výše, byla-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s ním spojeného navyšování penále o jinak přiměřenou „denní sazbu“; opačný závěr je nepřijatelný, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše penále) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má penále plnit.

III. Podle § 13 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. povinnost k úhradě pokuty pronajímateli nevzniká ve dvou případech – za prvé, jestliže by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat, nebo za druhé, jestliže k nesplnění lhůty došlo zaviněním nájemce. To ale v obecné rovině nevylučuje aplikaci korektivu dobrých mravů ve smyslu § 2 odst. 3 a § 8 o. z., neboť tato ustanovení jsou ustanoveními obecnými pro právní poměry podléhající občanskému zákoníku.

Výjimka aplikovatelná v případě, že „by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat“, nepochybně řadí tuto část ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, mezi právní normy s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.

Současně není pochyb ani o tom, že výjimky normované citovaným ustanovením zahrnují – vzhledem k jejich převážně „spravedlnostní“ povaze – v zásadě shodná hlediska pro určení hypotézy aplikované právní normy, jaká obsahuje i skutková podstata zákazu zneužití práva podle § 8 o. z., příp. skutková podstata zákonem (§ 6 odst. 2 o. z.) výslovně vyjádřené zásady, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého činu (např. případ šikanózního výkonu práva). I pro uvedená hlediska přitom platí, že odpovídající úsudek soudu tu musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a musí současně přesvědčivě dokládat, že tato zjištění dovolují v konkrétním případě závěr, že zákonem stanovené výjimky (některá z nich) z povinnosti platit pokutu z prodlení byly skutečně naplněny.

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že ve vztahu k žalobnímu požadavku na zaplacení pokuty z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, je vzhledem k dvěma výjimkám zde upraveným zpravidla vyloučena úvaha o zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. (příp. o nepoctivém jednání ve smyslu § 6 odst. 2 o. z.); hlediska rozhodná pro úsudek o zneužití práva zkoumá soud zásadně již při úvaze o vzniku předmětné platební povinnosti. Uplatněný nárok na zaplacení pokuty z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, lze tak odepřít oprávněnému za použití § 8 o. z. jen zcela výjimečně v případech, kdy úsudek o zneužití práva odůvodňují okolnosti, které nelze podřadit pod některou z výjimek z povinnosti platit pokutu z prodlení, jak jsou vymezeny v § 13 odst. 1 (v části věty za spojkou ledaže) zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou.

IV. Postup podle § 8 o. z. nemůže sama o sobě ospravedlnit ani okolnost, že nájemci nevznikla v důsledku prodlení pronajímatele škoda. Věřitel je totiž přímo ze zákona (ex lege) oprávněn požadovat penále bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Z toho pak současně vyplývá, že penále – stejně jako smluvní pokuta – plní (mimo jiné) i funkci sankce. I kdyby tedy nájemce skutečně vedl k uplatnění práva na pokutu z prodlení toliko zájem „potrestat“ (jinak řečeno „sankcionovat“) pronajímatele, šlo by i přesto o výkon práva v souladu s účelem § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, a nikoli v rozporu s ním.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1105/2020, ze dne 23. 6. 2020


06.10.2020 00:01

Nárok nájemce bytu na pokutu za nedoručení vyúčtování II.

Není povinností nájemce bytu žádat pronajímatele o provedení vyúčtování služeb. Naopak je povinností pronajímatele vyúčtování provést a seznámit s ním nájemce ve stanovené lhůtě nezávisle na tom, zda jej nájemce o vyúčtování upomíná. Poruší-li pronajímatel tento závazek, ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. zakotvuje jeho povinnost zaplatit nájemci pokutu.

Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty a následný výsledek vyúčtování (např. nedoplatek) na něj nemá žádný vliv. Nájemce může pokutu po pronajímateli požadovat bez ohledu na to, zda mu porušením povinnosti vznikla škoda; vznikne-li mu však škoda, výše této škody představuje hranici, pod kterou nelze pokutu snížit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4074/2019, ze dne 23. 6. 2020


16.09.2020 00:02

Podnájem bytu, ve kterém nájemce sám trvale nebydlí

Za trvalé bydlení ve smyslu § 2274 o. z. nelze považovat jen občasné návštěvy, a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem). Bez právního významu je vyznačení trvalého pobytu na adrese předmětného bytu, neboť to má jen evidenční účinky.

Z dikce § 2274 o. z. vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Jestliže soudy zjistí, že nájemce v bytě trvale nebydlí (a na „trvalost“ nemají vliv okolnosti přechodného charakteru), dále nezjišťují, zda tu jsou vážné důvody, pro které v bytě trvale nebydlí. Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3623/2019, ze dne 9. 6. 2020


01.06.2020 00:02

Prolomení limitu zvýšení nájemného z bytu dle § 2249 odst. 1 o.z.

I. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného z bytu jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %.

Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. K naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, další podmínka v tomto ustanovení upravena není. Stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., anebo dříve podle jiného právního předpisu.

Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti. Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z.

II. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ke dni 31. 12. 2001 a nové nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly. V posuzované věci účastníci ukončili původní nájemní vztah ke dni 30. 11. 2005 a smlouvou ze dne 1. 12. 2005 založili nájemní vztah nový. Pronajímatelé nebyli při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli nájemné sjednat ve výši obvyklé v daném místě a čase. Pokud této možnosti nevyužili a sjednali nájemné, které tržnímu nájemnému neodpovídalo, je třeba takové smluvní ujednání respektovat, a to i tehdy, je-li pro některou ze stran nevýhodné.

III. Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020


28.05.2020 00:02

Úprava stanov bytového družstva podle § 772 odst. 2 a 5 ZOK

I. Ustanovení § 777 odst. 5 z. o. k. upravuje právo (možnost) dobrovolně se podřídit zákonu o obchodních korporacích jako celku, postup podle § 777 odst. 5 z. o. k. tedy nepředstavuje povinnost, za jejíž nesplnění by bylo možné obchodní korporaci zrušit a nařídit její likvidaci podle § 777 odst. 2 z. o. k.

II. Naopak ustanovení § 777 odst. 2 z. o. k. ukládá obchodním korporacím, aby v tam uvedené lhůtě svá zakladatelská právní jednání přizpůsobily požadavkům zákona o obchodních korporacích. Pro bytová družstva to mimo jiné znamená, že byly povinny přizpůsobit své stanovy požadavku ustanovení § 731 odst. 1 z. o. k. a doplnit do nich tam uvedené náležitosti v rozsahu, v němž je doposud neobsahovaly.

Ustanovení § 731 odst. 2 z. o. k. upravuje většinu hlasů, potřebnou pro přijetí usnesení členské schůze, jímž se mění stanovy v části upravující náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. Její nedodržení může být toliko důvodem pro případné vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze, přijatého nižším počtem hlasů, v řízení podle § 663 z. o. k.

V případě, že stanovy bytového družstva náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. neobsahují a členská schůze družstva – plníc povinnost určenou ustanovením § 777 odst. 2 z. o. k. – je do stanov nově vtěluje, se však § 731 odst. 2 z. o. k. neuplatní. V tomto případě totiž není naplněna hypotéza právní normy obsažené v označeném ustanovení (jež stanoví, že se požadavek na „superkvalifikovanou“ většinu uplatní v případě, kdy členská schůze rozhoduje o změně stanov v části obsahující náležitosti dle § 731 odst. 1 z. o. k.). Rozšiřovat aplikaci tohoto pravidla i na situace, kdy stanovy tyto náležitosti ještě neobsahují a družstvo je do nich (v souladu s požadavkem § 777 odst. 2 z. o. k.) doplňuje, není podle přesvědčení Nejvyššího soudu na místě.

Avšak pokud stanovy družstva již úpravu podmínek, práv a povinností uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k. (byť i jen částečně) obsahovaly (ať již proto, že to ukládala dříve účinná úprava anebo proto, že ji družstvo začlenilo do stanov dobrovolně), nebylo zapotřebí, aby se družstvo v rozsahu, který již mělo ve stanovách upraven, přizpůsobovalo postupem podle § 777 odst. 2 z. o. k. požadavku § 731 odst. 1 z. o. k. Jestliže stanovy družstva vyhovovaly požadavku posledně označeného ustanovení v okamžiku, kdy zákon o obchodních korporacích nabyl účinnosti, nebylo družstvo povinno podle § 777 odst. 2 z. o. k. tyto náležitosti do stanov doplnit.

Rozhodne-li se bytové družstvo tyto náležitosti, které již ve stanovách byly obsaženy a které neodporovaly donucujícím ustanovením zákona o obchodních korporacích či (nového) občanského zákoníku, přesto změnit (např. společně s doplněním těch náležitostí uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k., jež zatím ve stanovách upraveny nebyly), dopadá na změnu této části stanov pravidlo upravené v § 731 odst. 2 z. o. k.; se změnou této části stanov musí souhlasit všichni členové bytového družstva tam uvedení.

III. Též v případě pravidla obsaženého v § 731 odst. 2 z. o. k. může člen družstva namítat jeho porušení toliko v souladu s principem poctivosti a s povinností chovat se k družstvu čestně, a nesmí svého práva zneužít. Současně platí, že i v tomto případě je třeba zvažovat případné použití § 260 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4460/2018, ze dne 27. 2. 2020


28.01.2020 00:01

Skončení společného nájmu bytu manžely dohodou dle obč. zák.

Právní skutečností zakládající změnu institutu společného nájmu bytu manžely na výlučný nájem jednoho z manželů po rozvodu jejich manželství bylo uzavření dohody o zrušení společného nájmu nebo rozhodnutí soudu (§ 705 odst. 1 obč. zák.), nikoliv až oznámení nebo prokázání této skutečnosti pronajímateli.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 218/2019, ze dne 17. 10. 2019


18.12.2019 00:02

Náhrada za regulaci nájemného z bytu před 1. lednem 2002

Právo vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva způsobené regulací nájemného z bytu nelze bez dalšího (paušálně) vyloučit pro celé období předcházející zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Nelze totiž ztratit ze zřetele, že tam obsažená regulace nájemného byla shledána protiústavní (ústavně nekonformní) již v roce 2000 a nic na tom nemění, že ji Ústavní soud zrušil až s účinností od 31. prosince 2001 (aby zákonodárci poskytl dostatečný prostor pro přijetí nové právní úpravy). Již v té době (tj. v roce 2000) mohlo tedy být porušeno základní právo vlastníka – pronajímatele bytu, jestliže podle individuálních okolností konkrétního případu bylo omezení jeho vlastnického práva způsobené dotčenou právní úpravou natolik intenzivní, že musí být podřazeno pod čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.

Jinými slovy řečeno, o nároku vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva (ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod) lze uvažovat i ve vztahu k regulaci nájemného z bytu v období od 1. ledna 2000 (nikoli tedy až od 1. ledna 2002, jak se mylně domníval odvolací soud) do 31. prosince 2006; naproti tomu ve vztahu k období předcházejícímu 1. lednu 2000 o takovém nároku uvažovat nelze, neboť jeho existenci vylučoval přetrvávající veřejný zájem na transformaci někdejších uživatelských vztahů k bytům v institut chráněných nájmů, který by vytvořil přijatelný stav právní jistoty pro všechny dosavadní právní vztahy k bytům, jež byly založeny na existenci práva osobního užívání bytu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1175/2019, ze dne 11. 9. 2019


11.11.2019 00:01

Vznik společného členství manželů v bytovém družstvu za trvání manželství

Společné členství manželů v bytovém družstvu za trvání manželství (žijí-li spolu manželé trvale) vznikalo podle ustanovení § 703 odst. 2 obč. zák. i v případě, kdy dříve došlo k zúžení společného jmění manželů jen na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti.

Tentýž závěr je potom nepochybně třeba přijmout i v nyní projednávané věci. Skutečnost, že zde před vznikem členství v bytovém družstvu nedošlo k zúžení společného jmění manželů, nýbrž ke zrušení bezpodílového spoluvlastnictví manželů, na daném závěru nic nemění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 2125/2019, ze dne 1. 8. 2019


08.11.2019 00:03

ÚS: Prolongace nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou

S ohledem na princip smluvní volnosti plynoucí z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod nelze z § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006, dovodit, že by u nájemních smluv uzavřených před 31. 3. 2006 byla po tomto datu vyloučena možnost dohody pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k prodlužování (prolongaci) nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou. Jestliže obecné soudy posoudily ujednání o prolongační doložce obsažené v nájemní smlouvě jako neplatné a z toho dovodily závěr o skončení nájemního poměru, porušily čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Jelikož v důsledku toho soudy neposkytly stěžovateli ochranu jeho právům, porušily i právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 90 větou první Ústavy České republiky.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 1593/19, ze dne 22. 10. 2019


30.10.2019 00:02

Souhlas nájemce bytu s návrhem na zvýšení nájemného

Nájemce bytu může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. alternativně, a to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného, zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem.

S dovolateli je možno souhlasit v tom, že přijme-li nájemce návrh na zvýšení nájemného tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho dojití zvýšené nájemné, nebyla dodržena písemná forma změny smlouvy o nájmu bytu, což má za následek její relativní neplatnost. Tuto relativní neplatnost však nemůže nikdo namítat, neboť požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu (včetně její změny) je stanoven na ochranu nájemce (§ 586 odst. 1 ve spojení s § 2237 o. z.), ale ani ten nemůže tuto námitku vznést, jestliže již začal plnit (§ 582 odst. 2 o. z.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, ze dne 24. 7. 2019


30.10.2019 00:01

Vznik společného nájmu bytu manžely podle § 703 obč. zák.

Společný nájem bytu manžely vznikl podle § 703 obč. zák. i v případě, byl-li jeden z manželů omezen ve způsobilosti k právním úkonům.

V případě, kdy manželé spolu trvale žili a jeden z nich platně uzavřel smlouvu o nájmu bytu (a stal se nájemcem bytu), vznikal podle § 703 odst. 1 obč. zák. společný nájem bytu a manželé se stali společnými nájemci; ve vztahu k druhému z manželů se tak stalo bez nutnosti projevu jeho vůle, jen na základě zákona (ex lege). V případě závazků vznikajících ex lege dochází ke vzniku právního vztahu nezávisle na vůli dotčeného subjektu, je tak nerozhodné, zda je omezen ve způsobilosti k právním úkonům. Pro posouzení existence závazku vyplývajícího ze zákona je proto významné pouze to, zda je subjekt právního vztahu způsobilý být nositelem nabývaného práva či povinnosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4684/2018, ze dne 23. 7. 2019


23.09.2019 00:02

Finanční sankce při prodlení s placením nájemného za nájem bytu

I při prodlení s placením nájemného za nájem bytu se uplatní obecná úprava důsledků prodlení obsažená v o. z. pro závazkové vztahy, nicméně s přihlédnutím k relativně kogentní úpravě nájmu bytu. Podle § 2239 o. z. nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení, neboť by tím byl obcházen výslovný zákaz upravený v § 2239 o. z.

Při prodlení s placením nájemného tak vznikne nájemci vždy povinnost zaplatit úrok z prodlení stanovený nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

Bude-li nájemce v prodlení s placením nájemného, má pronajímatel samozřejmě kromě práva na úroky z prodlení i právo dát mu výpověď z nájmu bytu, a jestliže by mu neplacením nájemného vznikla škoda převyšující zákonné úroky z prodlení, může se domáhat její náhrady podle § 1971 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, ze dne 5. 6. 2019


23.09.2019 00:01

Úhrada za užívání bytu po skončení nájmu

I. Občanský zákoník úpravou v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po (bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo soudem stanoveného nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až do doby, kdy mu (bývalý) nájemce byt odevzdá; jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona. Protože společní nájemci mají ve vztahu k pronajímateli stejná práva a povinnosti, má pronajímatelka právo na náhradu za užívání bytu podle § 2295 o. z. po všech společných nájemcích, kteří jí po skončení nájmu byt neodevzdali a nesdělili jí, že v užívání již nepokračují.

Řádné vyklizení bytu (nemovitosti) předpokládá i jeho odevzdání pronajímateli. Odevzdání bytu pronajímateli upravuje § 2292 věta druhá a třetí o. z.; nájemce má pronajímateli odevzdat klíče, přičemž věta třetí stanoví vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (aniž by mu odevzdal klíče).

II. V posuzované věci společní nájemci byt nevyklidili a nepředali, 2. nájemce pokračoval v jeho užívání. Tvrzení 1. nájemkyně, že ona sama po skončení nájmu byt již fakticky neužívala, není pro závěr, zda byt vyklidila, významné, neboť po skončení nájmu nepředala pronajímatelce své klíče a ani byt neopustila takovým způsobem, že pronajímatelce muselo být bez jakýchkoli pochybností zřejmé, že v něm již nebydlí (a uplatnila by se tak domněnka odevzdání bytu stanovená v § 2292 věta třetí o. z.), dokonce pronajímatelce ani neoznámila, že byt již vyklidila. Není proto podstatné, jestli po skončení nájmu měla v bytě i nadále své věci nebo jen do bytu chodila na občasné návštěvy. Jestliže byt nepředala odevzdáním klíčů pronajímatelce, nebo jí alespoň s ohledem na skutečnost, že ho i nadále užíval 2. nájemce, neoznámila, že byt již vyklidila a neužívá ho, a jen spoléhala na to, že to za ni učiní 2. nájemce (což se však nestalo), nezprostila se svých povinností, které jí jako bývalé nájemkyni bytu vznikly a trvaly až do jeho odevzdání.

Nájemkyně tak mohla předejít vzniku práva pronajímatelky na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. jen tím, že by jí byt po skončení nájmu předala (nebo alespoň oznámila, že ho již vyklidila a nadále ho užívá výlučně druhý nájemce), to však neučinila.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, ze dne 5. 6. 2019


11.09.2019 00:01

K žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

Žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soud vyhoví i v případě, je-li výpověď neplatná či zdánlivá, a to především s ohledem na závažné následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má. Z toho současně vyplývá, že v řízení podle § 2290 o. z. nájemci nic nebrání v tom, aby se neoprávněnosti výpovědi domáhal (toliko) s odkazem na její neplatnost či zdánlivost, neboť ani taková výpověď není po právu; je-li pak konkrétní výpověď neplatná či zdánlivá, je bez dalšího neoprávněná a je – logicky vzato – vyloučeno uvažovat o naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu. Nelze se tedy ztotožnit s názorem, že dovolává-li se žalobce toliko neplatnosti či zdánlivosti výpovědi z nájmu bytu, nejde o žalobu podle § 2290 o. z., a proto musí prokazovat naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Má-li soud pochybnosti, zda se žalobce skutečně domáhá určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2290 o. z., je povinen tento nedostatek za součinnosti žalobce odstranit.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 542/2019, ze dne 5. 6. 2019


20.08.2019 00:02

Dohoda o inflační doložce vylučující právo domáhat se zvýšení nájemného

I. I za účinnosti právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (obč. zák.) se pronajímatel mohl s nájemcem dohodnout (v době, kdy již nebyl při sjednávání výše nájemného omezen žádnou kogentní úpravou) na způsobu zvyšování nájemného za užívání bytu; za takovou dohodu byla považována i inflační doložka. Takto uzavřenou inflační doložku je nyní třeba považovat za dohodu o zvyšování nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z., byť byla uzavřena za účinnosti obč. zák. (§ 3074 odst. 1 o. z.); neplatnost této dohody nemůže způsobit jen skutečnost, že umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné pouze jednou za 3 roky.

Podle ustanovení § 2249 o. z. se může pronajímatel domáhat zvýšení (snížení) nájemného soudem, jde však o dispozitivní úpravu, která se použije jen tehdy, jestliže se strany nedohodly o změnách nájemného jinak. Právo domáhat se zvýšení nájemného tak pronajímateli nenáleží mj. i v případě, kdy si účastníci nájemní smlouvy inflační doložkou (ať již uzavřenou za účinnosti obč. zák. či po 1. 1. 2014 za účinnosti o. z.) sjednali podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního vztahu měněna.

II. Dojde-li k podstatné změně okolností, s níž nemohly strany při uzavírání dohody o zvyšování nájemného (popř. dohody, kterou zvyšování nájemného vyloučily) rozumně počítat, a tato změna poměrů má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy (výše nájemného) již zjevně neodpovídají spravedlivému uspořádání, nemusí pronajímatel vyvolat jednání s nájemcem o uzavření nové dohody o zvyšování (§ 1765 odst. 1 o. z.), ani nemusí právo na obnovení jednání o smlouvě uplatnit ve lhůtě stanovené v § 1766 odst. 2 o. z., ale může při určení nové výše nájemného postupovat podle § 2249 o. z.

Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. Soud při úvaze, zda je na místě prolomení zásady pacta sunt servanda, musí vždy pečlivě zohlednit a zvážit všechny okolnosti jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce a vycházet přitom z konkrétních zjištění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, ze dne 22. 5. 2019


< strana 1 / 33 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů