// Profipravo.cz / Nájem bytu
Nájem bytu
11.04.2025 00:03
ÚS: Neoznámení uzavření manželství nájemcem
Neoznámení uzavření manželství nájemcem a nevědomost pronajímatele o vzniku společného nájemního práva není důvodem pro podání výpovědi z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. b) obč. zák. (potřeba bytu pro rodinného příslušníka).
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 3044/24, ze dne 5. 3. 2025
25.11.2024 00:01
Placení nájemného novému pronajímateli v případě předplacení nájemného
Nový vlastník bytu není chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 občanského zákoníku v tom smyslu, že by měl právo na nájemné, které již bylo uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, bez ohledu na to, zda o předplacení věděl.
Při výkladu ustanovení § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině hlásí k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. Vyplývá z nich, že interpretované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit. V rozsudku sp. zn. 28 Cdo 270/2019 dovolací soud akcentoval, že právní stav, v němž by plnění poskytnuté v dobré víře nájemcem původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako bezdůvodné obohacení a vůči nájemci by se duplicitně mohl domáhat úhrady dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel (nehledě na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele spojených s prodlením nájemce s úhradou nájemného), by zcela jistě neodpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních vztahů.
Právní závěr odvolacího soudu, dle něhož je nový vlastník bytu chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 o. z. a má právo na nájemné, které byl již uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, v případě, že o předplacení nájemného nevěděl, tak judikatuře dovolacího soudu neodpovídá. Navíc je třeba dodat, že § 2221 odst. 2 o. z. se týká povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona, nevztahuje se tudíž na zákonnou povinnost nájemce hradit nájemné a její splnění, o níž v dané věci jde.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 513/2024, ze dne 9. 10. 2024
24.09.2024 00:02
Smluvní pokuta pro případ porušení povinností podnájemce
I. Ve smlouvě o podnájmu bytu si strany mohly i v době do 30. 6. 2020 sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností podnájemce.
II. U podnájemního vztahu, jehož účelem je užívání bytu podnájemcem, mají strany podnájemní smlouvy při úpravě svých práv a povinností smluvní volnost. Mohly si proto i v době do 30. 6. 2020 sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností podnájemce. Stejně jako u jiných dohod a smluv, i v tomto případě smluvní volnost stran podléhá korektivu dobrých mravů.
Protože úprava smlouvy o podnájmu je dispozitivní (§ 1 odst. 2 o. z.), je také třeba se zabývat tím, zda smlouva byla uzavřena mezi podnikatelem a nepodnikatelem, zda subjekty smlouvy měly rovné postavení, tedy zda se nejednalo o spotřebitelskou smlouvu. Úprava závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem je zvláštní úpravou k obecné úpravě závazků, spotřebitele chrání zvláštní relativně kogentní úprava a není žádný rozumný důvod, proč by se neměla aplikovat i na smlouvu o podnájmu (u nájmu bytu se neuplatní, viz NS 26 Cdo 1273/2021). Podnájemce jako spotřebitel je tak chráněn proti nepřiměřeným ujednáním.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2018/2023, ze dne 20. 8. 2024
26.08.2024 00:02
Návrh na zvýšení nájemného za užívání bytu dle § 2249 odst. 1 o. z.
Pronajímatel bytu musí k návrhu na zvýšení nájemného za užívání bytu podle § 2249 odst. 1 o. z. nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o. z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. Proto také stanoví-li § 2249 odst. 1 o. z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání) ve smyslu § 551 a násl. o. z., ale (jen) o jeho neplatnost.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1650/2023, ze dne 23. 7. 2024
22.07.2024 00:02
Promlčení nároku na pokutu dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb.
Byť v poměrech současné právní úpravy v občanském zákoníku již není smluvní pokuta koncipována jako zajištění dluhu, nýbrž jako jeho utvrzení, nic to nezměnilo na povaze smluvní pokuty coby vedlejšího (akcesorického) závazku. Dohoda o smluvní pokutě je tedy i nadále existenčně závislá na existenci utvrzeného dluhu, tj. dluhu, který je prostřednictvím smluvní pokuty utvrzen, úspěšné uplatnění námitky promlčení ve vztahu k utvrzenému dluhu nemůže mít vliv na smluvní pokutu, na niž vzniklo právo před promlčením utvrzeného dluhu, dojde-li však k promlčení utvrzeného dluhu, stává se nevymahatelnou i smluvní pokuta, na niž vzniklo právo po promlčení utvrzeného dluhu.
S ohledem na § 2052 o. z. se tyto závěry (přijaté ve vztahu ke smluvní pokutě) uplatní také u (zákonné) pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Bude-li tedy příjemce či poskytovatel služeb v prodlení se splněním nepeněžité povinnosti vyplývající ze zákona č. 67/2013 Sb., může mu vzniknout povinnost zaplatit pokutu podle § 13 tohoto zákona jen do promlčení utvrzovaného nepeněžitého plnění.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1206/2023, ze dne 13. 6. 2024
22.07.2024 00:01
Moderace pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. při neplacení záloh
Poskytovatel služeb musí po skončení zúčtovacího období vyúčtovat zálohy na služby, které příjemci služeb stanovil, a to bez ohledu na to, zda je platil řádně.
Povinnosti provést vyúčtování stanovených záloh tak v předmětné věci nezbavuje žalovaného ani skutečnost, že žalobce sám dlouhodobě tyto zálohy na služby neplatí řádně. Dlouhodobé prodlení s placením záloh však lze přičíst žalobci k tíži při úvaze o moderaci výše pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterou po žalovaném požaduje za nedoručení vyúčtování služeb za rok 2014, ačkoliv sám doposud zálohy za toto období zcela nezaplatil. Za přiměřené snížení pokuty považuje dovolací soud snížení o 30 %. Jestliže totiž žalovaný ani po uplatnění námitek žalobce, ale ani poté, co v průběhu řízení, v němž se domáhal zaplacení nedoplatku, který měl z vyúčtování vzniknout, vyšlo najevo, že vyúčtování má vady a že tedy doposud svou povinnost vyúčtovat zálohy na služby za rok 2014 nesplnil, nové (řádné) vyúčtování po řadu dalších měsíců nevyhotovil a svou povinnost vyúčtovat služby se tak po další období ani nepokusil splnit, vyšší moderace není na místě.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1206/2023, ze dne 13. 6. 2024
13.05.2024 00:02
Poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi
Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele bytu je nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď neplatná. Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o. z.), neboť porušení ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, ze dne 15. 4. 2024
23.04.2024 00:02
K platnosti a oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu
Jelikož podnájem bytu má charakter nájmu, je třeba jeho režim posoudit podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. Je-li v dané věci třeba posoudit platnost výpovědi udělené po 1. 1. 2014 z podnájemního vztahu vzniklého podle předchozí právní úpravy, pak z ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. plyne, že na ni dopadá již nová právní úprava.
V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Není tedy pochyb o tom, že neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno. Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu; stejně tak to umožňovala předchozí právní úprava.
Vypoví-li nájemce podnájem bytu z jiného než sjednaného výpovědního důvodu, který tak k dispozici neměl, má to za následek, že výpověď nebyla učiněna po právu (není oprávněná), a nemůže proto způsobit zamýšlené účinky (zánik podnájemního vztahu).
Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ustanovení § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1002/2023, ze dne 13. 3. 2024
10.04.2024 00:02
Vyúčtování služeb v případě zákonné fikce nájmu bytu dle § 2238 o. z.
I. Skutečnost, že smlouva o nájmu bytu je platná jen v důsledku zákonné fikce upravené v § 2238 o. z., nemůže být důvodem pro omezení práv (a povinností) jinak náležejících nájemci bytu. Takový výklad by popřel význam § 2238 o. z., neboť častým důvodem neplatnosti smluv o nájmu bytu byla právě skutečnost, že nebyla sjednána výše (způsob výpočtu) nájemného a úhrady za služby samostatně pro každou z těchto položek. Vyplývá-li z § 2238 o. z., že i v takovém případě se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, nelze také stranám upřít právo např. domáhat se změny výše nájemného (§ 2249 o. z.) nebo vyúčtování záloh na služby.
II. Protože posuzovaná smlouva o nájmu bytu nebyla uzavřena na dobu kratší než 24 měsíců (a to ani zákonnou fikcí), ale na dobu neurčitou, nemohla být platba za služby vyjmenované v § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. stanovena paušálem a paušální platba nebyla možná ani za účinnosti právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Částka, kterou nájemkyně pronajímatelce podle jejich ujednání platila, tak mohla být jen platbou nájemného a záloh na úhradu služeb, které měla pronajímatelka vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovat. Koneckonců za takové platby je zjevně považovaly i účastnice, když sama pronajímatelka tvrdila, že vyúčtování služeb prováděla, byť do roku 2017 nikoliv v písemné formě, nájemkyně pak požadovala (písemné) vyúčtování služeb za rok 2017.
I když z (neplatného) ujednání účastnic ve smlouvě nelze bez dalšího zjistit, kolik z dohodnuté částky 4.100 Kč připadá na nájemné a kolik na zálohy na služby, není samozřejmě vyloučeno, že ve skutečnosti účastnice tyto částky znaly a ohledně jejich výše mezi nimi byla shoda. Tomu by nasvědčovalo zjištění odvolacího soudu (soudu prvního stupně), že až do roku 2017 nebyl mezi nimi ohledně placení úhrady za užívání jednotky a vyúčtování záloh na služby žádný spor, ostatně i poté byl spor o existenci vyúčtování a jeho náležitostech, nikoliv o výši záloh. I kdyby se však nepodařilo prokázat, na jaké výši záloh na služby se účastnice dohodly, neznamenalo by to, že by se tato částka nedala vůbec zjistit. Upravuje-li občanský zákoník v § 2238 fikci uzavření řádné smlouvy, pak není-li jejím obsahem stanovení výše nájemného a výše záloh na služby a nájemce platí jednu (souhrnnou) platbu a současně nejde (nemůže jít podle § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.) o platbu paušální, a tuto výši nelze zjistit ani jinak (z vůle stran apod.), je např. možné za použití § 2246 odst. 2 o. z. zjistit výši obvyklého nájemného s tím, že zbývající část dohodnuté platby budou představovat zálohy na služby. Určit nájemné v obvyklé výši nebylo vyloučeno ani za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (z výše nájemného v místě a čase obvyklé vycházela např. úprava zvýšení nájemného v § 696 odst. 2 obč. zák.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1835/2023, ze dne 13. 3. 2024
10.04.2024 00:01
Požadavek na řádné vyúčtování služeb v rozporu s dobrými mravy
Požadavek příjemce služeb na řádné vyúčtování podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. může sice být v rozporu s dobrými mravy či zjevným zneužitím práva, které nepožívá ochrany, bude se však jednat jen o zcela mimořádné a výjimečné případy, kdy půjde o výraz zneužití tohoto práva (např. v situaci, kdy pronajímatel ani žádné zálohy nepožadoval, absenci vyúčtování nezavinil apod.), a to v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do obecného principu, že každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat. Závěr, že je tento zásah na místě, se vždy musí odvíjet od důkladného posouzení individuálních okolností každého jednotlivého případu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1835/2023, ze dne 13. 3. 2024
03.04.2024 00:00
Porušení povinnosti nájemce bytu platit zálohy na poskytování služeb
Podle § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby (v projednávaných věcech se jednalo o dodávku pitné vody). Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby, nešlo totiž o tzv. synallagmatický závazek podle § 560 obč. zák.
Rovněž podle současné právní úpravy – § 2205 písm. c), § 2243 o. z. – musí pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu, s nájemcem se může dohodnout, jaké služby mu bude zajišťovat (2247 odst. 1 o. z.), jinak mu musí zajistit tzv. nezbytné služby (§ 2247 odst. 2 o. z.). Ani podle současné právní úpravy nejde o vzájemné plnění (§ 1911 o. z.), pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024
02.01.2024 00:02
Přenechávání bytu nájemcem třetím osobám ke krátkodobému ubytování
Přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako „hrubé“, může mu pronajímatel nájem bytu vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Takovým porušením povinnosti je i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb.
Odpovídá-li nájemce pronajímateli i za jednání osoby, které umožnil pronajatý byt užívat (§ 2216 o. z.), platí uvedený závěr i v případě, že pronajatý byt přenechával třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce. Na tom pak nic nemění ani okolnost, že nájemce měl k podnajímání bytu třetím osobám pronajímatelův (paušální) souhlas; dotčený souhlas totiž nezbavuje nájemce povinnosti užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, tedy ani povinnosti užívat jej pouze k účelu, k němuž mu byl přenechán, tj. k zajištění bytových potřeb.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2128/2023, ze dne 26. 9. 2023
25.09.2023 00:02
Výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu
Při stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení se nepoužije § 2295 o. z., výši úhrady je třeba stanovit podle principů bezdůvodného obohacení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3735/2022, ze dne 20. 6. 2023
25.09.2023 00:00
Neplatnost výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy
Rovněž u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. se soud může (k tvrzení účastníků nebo vyplyne-li to ze spisu) zabývat otázkou neplatnosti výpovědi z nájmu bytu jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s § 588 o. z. Ačkoliv pro naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a), b) o. z. není významné, jaká je intenzita potřeby bydlení pronajímatele, jeho či manželových příbuzných, může být tato okolnost významná (spolu s dalšími skutečnostmi) pro posouzení, zda výpověď z nájmu není neplatná pro rozpor s dobrými mravy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3296/2022, ze dne 20. 6. 2023
04.09.2023 00:02
Odstranění stavebních úprav provedených nájemcem v bytě bez souhlasu
I. Ustálená soudní praxe v poměrech předchozí právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 dovodila, že ustanovení § 694 obč. zák. slouží k ochraně vlastnického práva pronajímatele bytu před neoprávněnými zásahy ze strany nájemce do předmětu nájemního (vlastnického) vztahu. Činí tak zákazem takových zásahů (§ 694 věta první obč. zák.) a výslovným stanovením sankce za protiprávní jednání nájemce, který do vlastnického práva neoprávněně zasáhl (§ 694 věta druhá obč. zák.). Přitom z hlediska ustanovení § 694 obč. zák. je třeba stavební úpravou a jinou podstatnou změnou v bytě rozumět každý zásah, který mění stavební uspořádání bytu. Konkrétně může jít mimo jiných případů o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového či jiného vedení, odstraňovaní a vyměňování kamen, vysekávání otvorů do komínů, zazdívání nebo prorážení oken, přemístění dveří a odstraňování nebo zřizování příček.
Z uvedených tezí lze vyjít i v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014. Dotčená ustanovení o. z. také nepochybně slouží k ochraně pronajímatele, resp. k ochraně jeho vlastnického práva, před neoprávněnými zásahy do předmětu jeho vlastnictví ze strany nájemce. Předně tak činí výslovným zákazem změn (stavebních úprav, oprav apod.) pronajaté věci bez souhlasu pronajímatele – viz § 2220 odst. 1 větu první o. z. a § 2263 odst. 1 větu první o. z. Z odstavce druhého § 2220 o. z. je také výslovně zřejmá sankce pro nájemce, jenž změnu pronajaté věci provede bez souhlasu pronajímatele – je povinen věc uvést do původního stavu kdykoliv o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Současně nelze přehlédnout, že § 2263 odst. 2 o. z., jako součást zvláštní úpravy nájmu bytu a domu, se zabývá odstraněním nájemcem provedené změny toliko při skončení nájmu. Pronajímateli však nelze upřít právo zakotvené v rámci obecných ustanovení o nájmu domáhat se kdykoliv, tj. i v době trvání nájmu, uvedení věci do původního stavu, jestliže nájemce porušil svou povinnost a změnu pronajaté věci provedl bez jeho souhlasu (či dokonce navzdory jeho nesouhlasu).
Jestliže tedy nájemce bytu (domu) provede úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu (domu) bez souhlasu pronajímatele, je pronajímatel oprávněn domáhat se uvedení bytu (domu) do původního stavu nejen při skončení nájmu (§ 2263 odst. 3 ve spojení s § 2293 odst. 3 o. z.), ale i v průběhu jeho trvání ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 2 o. z.
II. V projednávané věci nájemkyně bytu bez souhlasu pronajímatele změnila vedení rozvodů vody v bytě tak, že původní přívod vody do kuchyně odstranila (zaslepila) a vodu do kuchyně nově vede z rozvodu původně určeného pouze pro koupelnu a WC. Zcela nepochybně jde o změnu věci ve smyslu § 2220 o. z., resp. o opravu, přestavbu či jinou změnu bytu podle § 2263 o. z., a také o podstatný zásah do vlastnického práva pronajímatele. Jedině on je totiž oprávněn rozhodnout, jakým způsobem se svou věcí naloží, tedy – jde-li o byt – kupříkladu zda a jakým způsobem jej stavebně upraví či opraví.
Úvahy ohledně účelnosti a hospodárnosti uvedení věci (bytu) do původního stavu zde nemají místo. Právní úprava s takovým posouzením nepočítá, jestliže kategoricky uvádí, že nájemce „uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá“, a že „při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl“. Nehovoří tedy o možnosti, účelnosti či hospodárnosti odstranění neoprávněně provedené změny věci nájemcem.
III. Pro nájem družstevního bytu se (kromě některých záležitostí upravených v rámci ustanovení z. o. k.) použijí ustanovení občanského zákoníku o nájmu s tím, že podrobnější úpravu užívání bytu mohou obsahovat i stanovy bytového družstva.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 33/2023, ze dne 7. 6. 2023
04.09.2023 00:01
Aplikace právní úpravy zák. č. 67/2013 Sb. na podnájem bytu
Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje vyúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 2 zákona), ale není důvod, aby nebyl použit subsidiárně i na vztah podnájmu bytu, jestliže si jeho účastníci dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat. Tomuto závěru nasvědčuje i znění § 11 zákona č. 67/2013 Sb., který zakládá přiměřený postup dle tohoto zákona i v případech, kdy užívací vztah k bytu je založen na jiných právních skutečnostech, byť primárně míří na vztahy neodvozené.
V souzené věci se účastníci smlouvy o podnájmu bytu dohodli na měsíčním placení záloh za služby s tím, že tyto služby budou ve smlouvě specifikovaném období jedenkrát ročně nájemcem vyúčtovány. Smlouva však neobsahovala pravidla pro náležitosti tohoto vyúčtování. Proto je třeba vzhledem k přiměřenému použití zákona č. 67/2013 Sb. aplikovat § 7 tohoto zákona, neboť podnájemce má stejný zájem na správnosti vyúčtování služeb a jeho kontrole jako nájemce.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3841/2022, ze dne 6. 6. 2023
10.07.2023 00:02
Odpovědnost nájemce bytu za škodu způsobenou na spodním bytě
Nájemce bytu odpovídá za škodu způsobenou na spodním bytě (není-li sjednáno ve smlouvě o nájmu něco jiného) v případech zanedbání prevenční povinnosti (např. nájemce bytu zapomněl uzavřít vodovodní kohout a přeteklo umyvadlo), škod způsobených jeho vlastním spotřebičem přineseným do pronajatého bytu (např. pračka, myčka nádobí ve vlastnictví nájemce,) a v případech zanedbání povinné (běžné) údržby bytu ve smyslu § 2257 o. z. a nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Současně platí, že u porušení povinnosti plynoucí ze zákona ve smyslu § 2910 o. z. se zavinění presumuje (§ 2911 o. z.) s tím, že podle standardů náležité péče odlišné pro osobu běžných vlastností a osobu se zvláštní znalostí, dovedností nebo pečlivostí (§ 2912 o. z.) se může škůdce odpovědnosti zprostit, prokáže-li, že újmu nezavinil. Nájemce bytu se tedy může zprostit odpovědnosti za škodu způsobenou vytopením spodního bytu po prasknutí ventilu pod umyvadlem v horním bytě, prokáže-li, že újmu nezavinil, tj. že neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, a prokáže-li, z jakého konkrétního důvodu ventil praskl.
Jestliže tedy bylo v projednávané věci ohledně důvodu havárie zjištěno, že rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu nemohl nájemce bytu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a že ani při pravidelné kontrole nemohl rozpoznat vadu materiálu ventilu či jeho chybnou instalaci (přičemž nelze pominout, že současně platí povinnost pronajímatele byt předat ve stavu způsobilém k užívání - § 2205 ve spojení s § 2242, 2243 o. z.), nelze dovodit, že by škoda vznikla v důsledku porušení zákonné povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu předmětu nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1999/2022, ze dne 27. 3. 2023
19.06.2023 00:01
Žaloba o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu dle § 2290 o. z.
Dvouměsíční lhůta dle § 2290 o. z. k podání návrhu soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď z nájmu bytu oprávněná, je lhůtou hmotněprávní prekluzivní, tedy lhůtou, k jejímuž zachování je nezbytné, aby žaloba nejpozději posledního dne lhůty došla soudu, a jejíž zmeškání nelze prominout. Vzhledem k tomu, že v ustanovení § 2290 o. z. ani v ustanovení § 82 odst. 1 o. s. ř. není stanoveno, u kterého soudu má být žaloba podána, dochází k zahájení řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dnem podání žaloby i u místně, případně i věcně nepříslušného soudu. Domnívá-li se soud, u něhož byla žaloba podána, že k jejímu projednání z hledisek uvedených v ustanovení § 84 a násl. o. s. ř. není místně příslušný, má postupovat v zákoně pro tento případ stanoveným postupem (§ 105 o. s. ř.).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3259/2022, ze dne 22. 3. 2023
21.03.2023 00:02
Předkupní právo nájemce k jednotce podle § 1187 odst. 1 o. z.
V ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví. V případech zákonného předkupního práva (tedy formálně vzato i předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu. Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. Při takto nastaveném přístupu jde v citovaném ustanovení především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu; ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá, a proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká, k čemuž musí soud přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.
Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné, řečeno slovy zákona (§ 2140 a násl. o. z.) koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.
Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru dovolacího soudu pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2923/2022, ze dne 13. 12. 2022
07.03.2023 00:01
Výpověď z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce bytu
Důvod k výpovědi nájmu bytu upravený v § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. je sankční povahy. Obecně přitom platí, že aby mohl být konkrétní osobě přičten určitý sankční následek, musí dotčená osoba odpovídat za jednání, s nímž zákon spojuje vznik takového následku. Generální klauzuli odpovědnosti člověka za své (vlastní) jednání v tomto smyslu obsahuje ustanovení § 24 věty první o. z.
Vzhledem k tomu, že v době, kdy se měla nájemkyně v posuzované věci dopustit jednání, pro něž jí byla dána výpověď z nájmu bytu s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., tj. z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce, trpěla podle zjištěného skutkového stavu duševní poruchou (schizoafektivní porucha, postpsychotický defekt osobnosti v anamnéze, trvalá porucha s bludy), v jejímž důsledku byly zcela vymizelé její rozpoznávací (rozumové) a volní schopnosti, bylo by namístě činit ji za toto jednání odpovědnou a potažmo pokládat za oprávněný postih (sankční následek) jejího závadného chování v podobě výpovědi pouze v případě, že se do stavu uvedené duševní poruchy přivedla vlastní vinou (§ 24 věta druhá o. z.). O takový případ (o případ, v němž lze usoudit na přivození si duševní nezpůsobilosti vlastní vinou jednajícího) v souzené věci nešlo.
V daném případě jde jednoznačně o výpověď s výpovědní dobou, konkrétně pak o výpověď podle § 2288 odst. 1 o. z. Byť pronajímatelka ve výpovědi odkázala na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., mohlo by – z hlediska jejího obsahu a s přihlédnutím k případným specifickým podmínkám poskytování ubytování v domě s pečovatelskou službou – jít rovněž o výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Výpovědním důvodem podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. je „jiný obdobně závažný důvod“. Z gramatického a systematického výkladu § 2288 odst. 1 o. z. je zřejmé, že má-li jít o „jiný“ důvod, nepůjde o skutečnosti, jež jsou důvodem pro vypovězení nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) – c) o. z.; výpovědní důvod podle písm. d) tedy není spojen s porušením povinností nájemce. Výraz „obdobně závažný“ je nutné opět vykládat ve spojení s předcházející části § 2288 odst. 1 o. z. Důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. tak musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) – c), musí být tedy i stejně významný. S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku (§ 2235 odst. 1, § 2239 o. z.) je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně.
Z tohoto úhlu pohledu se však odvolací soud (soud prvního stupně) danou věcí nezabýval, přičemž jeho právní názory by mohly vést až k absurdnímu závěru, že u takovéto osoby je nájem bytu nevypověditelný; proto je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2365/2022, ze dne 1. 11. 2022