// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

01.06.2020 00:02

Prolomení limitu zvýšení nájemného z bytu dle § 2249 odst. 1 o.z.

I. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného z bytu jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %.

Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. K naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, další podmínka v tomto ustanovení upravena není. Stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., anebo dříve podle jiného právního předpisu.

Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti. Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z.

II. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ke dni 31. 12. 2001 a nové nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly. V posuzované věci účastníci ukončili původní nájemní vztah ke dni 30. 11. 2005 a smlouvou ze dne 1. 12. 2005 založili nájemní vztah nový. Pronajímatelé nebyli při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli nájemné sjednat ve výši obvyklé v daném místě a čase. Pokud této možnosti nevyužili a sjednali nájemné, které tržnímu nájemnému neodpovídalo, je třeba takové smluvní ujednání respektovat, a to i tehdy, je-li pro některou ze stran nevýhodné.

III. Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020


28.05.2020 00:02

Úprava stanov bytového družstva podle § 772 odst. 2 a 5 ZOK

I. Ustanovení § 777 odst. 5 z. o. k. upravuje právo (možnost) dobrovolně se podřídit zákonu o obchodních korporacích jako celku, postup podle § 777 odst. 5 z. o. k. tedy nepředstavuje povinnost, za jejíž nesplnění by bylo možné obchodní korporaci zrušit a nařídit její likvidaci podle § 777 odst. 2 z. o. k.

II. Naopak ustanovení § 777 odst. 2 z. o. k. ukládá obchodním korporacím, aby v tam uvedené lhůtě svá zakladatelská právní jednání přizpůsobily požadavkům zákona o obchodních korporacích. Pro bytová družstva to mimo jiné znamená, že byly povinny přizpůsobit své stanovy požadavku ustanovení § 731 odst. 1 z. o. k. a doplnit do nich tam uvedené náležitosti v rozsahu, v němž je doposud neobsahovaly.

Ustanovení § 731 odst. 2 z. o. k. upravuje většinu hlasů, potřebnou pro přijetí usnesení členské schůze, jímž se mění stanovy v části upravující náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. Její nedodržení může být toliko důvodem pro případné vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze, přijatého nižším počtem hlasů, v řízení podle § 663 z. o. k.

V případě, že stanovy bytového družstva náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. neobsahují a členská schůze družstva – plníc povinnost určenou ustanovením § 777 odst. 2 z. o. k. – je do stanov nově vtěluje, se však § 731 odst. 2 z. o. k. neuplatní. V tomto případě totiž není naplněna hypotéza právní normy obsažené v označeném ustanovení (jež stanoví, že se požadavek na „superkvalifikovanou“ většinu uplatní v případě, kdy členská schůze rozhoduje o změně stanov v části obsahující náležitosti dle § 731 odst. 1 z. o. k.). Rozšiřovat aplikaci tohoto pravidla i na situace, kdy stanovy tyto náležitosti ještě neobsahují a družstvo je do nich (v souladu s požadavkem § 777 odst. 2 z. o. k.) doplňuje, není podle přesvědčení Nejvyššího soudu na místě.

Avšak pokud stanovy družstva již úpravu podmínek, práv a povinností uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k. (byť i jen částečně) obsahovaly (ať již proto, že to ukládala dříve účinná úprava anebo proto, že ji družstvo začlenilo do stanov dobrovolně), nebylo zapotřebí, aby se družstvo v rozsahu, který již mělo ve stanovách upraven, přizpůsobovalo postupem podle § 777 odst. 2 z. o. k. požadavku § 731 odst. 1 z. o. k. Jestliže stanovy družstva vyhovovaly požadavku posledně označeného ustanovení v okamžiku, kdy zákon o obchodních korporacích nabyl účinnosti, nebylo družstvo povinno podle § 777 odst. 2 z. o. k. tyto náležitosti do stanov doplnit.

Rozhodne-li se bytové družstvo tyto náležitosti, které již ve stanovách byly obsaženy a které neodporovaly donucujícím ustanovením zákona o obchodních korporacích či (nového) občanského zákoníku, přesto změnit (např. společně s doplněním těch náležitostí uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k., jež zatím ve stanovách upraveny nebyly), dopadá na změnu této části stanov pravidlo upravené v § 731 odst. 2 z. o. k.; se změnou této části stanov musí souhlasit všichni členové bytového družstva tam uvedení.

III. Též v případě pravidla obsaženého v § 731 odst. 2 z. o. k. může člen družstva namítat jeho porušení toliko v souladu s principem poctivosti a s povinností chovat se k družstvu čestně, a nesmí svého práva zneužít. Současně platí, že i v tomto případě je třeba zvažovat případné použití § 260 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4460/2018, ze dne 27. 2. 2020


28.01.2020 00:01

Skončení společného nájmu bytu manžely dohodou dle obč. zák.

Právní skutečností zakládající změnu institutu společného nájmu bytu manžely na výlučný nájem jednoho z manželů po rozvodu jejich manželství bylo uzavření dohody o zrušení společného nájmu nebo rozhodnutí soudu (§ 705 odst. 1 obč. zák.), nikoliv až oznámení nebo prokázání této skutečnosti pronajímateli.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 218/2019, ze dne 17. 10. 2019


18.12.2019 00:02

Náhrada za regulaci nájemného z bytu před 1. lednem 2002

Právo vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva způsobené regulací nájemného z bytu nelze bez dalšího (paušálně) vyloučit pro celé období předcházející zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Nelze totiž ztratit ze zřetele, že tam obsažená regulace nájemného byla shledána protiústavní (ústavně nekonformní) již v roce 2000 a nic na tom nemění, že ji Ústavní soud zrušil až s účinností od 31. prosince 2001 (aby zákonodárci poskytl dostatečný prostor pro přijetí nové právní úpravy). Již v té době (tj. v roce 2000) mohlo tedy být porušeno základní právo vlastníka – pronajímatele bytu, jestliže podle individuálních okolností konkrétního případu bylo omezení jeho vlastnického práva způsobené dotčenou právní úpravou natolik intenzivní, že musí být podřazeno pod čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.

Jinými slovy řečeno, o nároku vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva (ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod) lze uvažovat i ve vztahu k regulaci nájemného z bytu v období od 1. ledna 2000 (nikoli tedy až od 1. ledna 2002, jak se mylně domníval odvolací soud) do 31. prosince 2006; naproti tomu ve vztahu k období předcházejícímu 1. lednu 2000 o takovém nároku uvažovat nelze, neboť jeho existenci vylučoval přetrvávající veřejný zájem na transformaci někdejších uživatelských vztahů k bytům v institut chráněných nájmů, který by vytvořil přijatelný stav právní jistoty pro všechny dosavadní právní vztahy k bytům, jež byly založeny na existenci práva osobního užívání bytu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1175/2019, ze dne 11. 9. 2019


11.11.2019 00:01

Vznik společného členství manželů v bytovém družstvu za trvání manželství

Společné členství manželů v bytovém družstvu za trvání manželství (žijí-li spolu manželé trvale) vznikalo podle ustanovení § 703 odst. 2 obč. zák. i v případě, kdy dříve došlo k zúžení společného jmění manželů jen na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti.

Tentýž závěr je potom nepochybně třeba přijmout i v nyní projednávané věci. Skutečnost, že zde před vznikem členství v bytovém družstvu nedošlo k zúžení společného jmění manželů, nýbrž ke zrušení bezpodílového spoluvlastnictví manželů, na daném závěru nic nemění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 2125/2019, ze dne 1. 8. 2019


08.11.2019 00:03

ÚS: Prolongace nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou

S ohledem na princip smluvní volnosti plynoucí z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod nelze z § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006, dovodit, že by u nájemních smluv uzavřených před 31. 3. 2006 byla po tomto datu vyloučena možnost dohody pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k prodlužování (prolongaci) nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou. Jestliže obecné soudy posoudily ujednání o prolongační doložce obsažené v nájemní smlouvě jako neplatné a z toho dovodily závěr o skončení nájemního poměru, porušily čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Jelikož v důsledku toho soudy neposkytly stěžovateli ochranu jeho právům, porušily i právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 90 větou první Ústavy České republiky.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 1593/19, ze dne 22. 10. 2019


30.10.2019 00:02

Souhlas nájemce bytu s návrhem na zvýšení nájemného

Nájemce bytu může vyjádřit souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného učiněným podle § 2249 odst. 1 o. z. alternativně, a to buď tím, že po dojití návrhu ve lhůtě dvou měsíců mu písemně sdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, nebo tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné. Dojde-li jednou z těchto dvou možností k přijetí návrhu na zvýšení nájemného a tím i k uzavření dohody ohledně nové výše nájemného, zaniká právo pronajímatele podat žalobu na určení jeho výše soudem.

S dovolateli je možno souhlasit v tom, že přijme-li nájemce návrh na zvýšení nájemného tím, že zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po jeho dojití zvýšené nájemné, nebyla dodržena písemná forma změny smlouvy o nájmu bytu, což má za následek její relativní neplatnost. Tuto relativní neplatnost však nemůže nikdo namítat, neboť požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu (včetně její změny) je stanoven na ochranu nájemce (§ 586 odst. 1 ve spojení s § 2237 o. z.), ale ani ten nemůže tuto námitku vznést, jestliže již začal plnit (§ 582 odst. 2 o. z.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, ze dne 24. 7. 2019


30.10.2019 00:01

Vznik společného nájmu bytu manžely podle § 703 obč. zák.

Společný nájem bytu manžely vznikl podle § 703 obč. zák. i v případě, byl-li jeden z manželů omezen ve způsobilosti k právním úkonům.

V případě, kdy manželé spolu trvale žili a jeden z nich platně uzavřel smlouvu o nájmu bytu (a stal se nájemcem bytu), vznikal podle § 703 odst. 1 obč. zák. společný nájem bytu a manželé se stali společnými nájemci; ve vztahu k druhému z manželů se tak stalo bez nutnosti projevu jeho vůle, jen na základě zákona (ex lege). V případě závazků vznikajících ex lege dochází ke vzniku právního vztahu nezávisle na vůli dotčeného subjektu, je tak nerozhodné, zda je omezen ve způsobilosti k právním úkonům. Pro posouzení existence závazku vyplývajícího ze zákona je proto významné pouze to, zda je subjekt právního vztahu způsobilý být nositelem nabývaného práva či povinnosti.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4684/2018, ze dne 23. 7. 2019


23.09.2019 00:02

Finanční sankce při prodlení s placením nájemného za nájem bytu

I při prodlení s placením nájemného za nájem bytu se uplatní obecná úprava důsledků prodlení obsažená v o. z. pro závazkové vztahy, nicméně s přihlédnutím k relativně kogentní úpravě nájmu bytu. Podle § 2239 o. z. nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení, neboť by tím byl obcházen výslovný zákaz upravený v § 2239 o. z.

Při prodlení s placením nájemného tak vznikne nájemci vždy povinnost zaplatit úrok z prodlení stanovený nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

Bude-li nájemce v prodlení s placením nájemného, má pronajímatel samozřejmě kromě práva na úroky z prodlení i právo dát mu výpověď z nájmu bytu, a jestliže by mu neplacením nájemného vznikla škoda převyšující zákonné úroky z prodlení, může se domáhat její náhrady podle § 1971 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, ze dne 5. 6. 2019


23.09.2019 00:01

Úhrada za užívání bytu po skončení nájmu

I. Občanský zákoník úpravou v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po (bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo soudem stanoveného nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až do doby, kdy mu (bývalý) nájemce byt odevzdá; jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona. Protože společní nájemci mají ve vztahu k pronajímateli stejná práva a povinnosti, má pronajímatelka právo na náhradu za užívání bytu podle § 2295 o. z. po všech společných nájemcích, kteří jí po skončení nájmu byt neodevzdali a nesdělili jí, že v užívání již nepokračují.

Řádné vyklizení bytu (nemovitosti) předpokládá i jeho odevzdání pronajímateli. Odevzdání bytu pronajímateli upravuje § 2292 věta druhá a třetí o. z.; nájemce má pronajímateli odevzdat klíče, přičemž věta třetí stanoví vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (aniž by mu odevzdal klíče).

II. V posuzované věci společní nájemci byt nevyklidili a nepředali, 2. nájemce pokračoval v jeho užívání. Tvrzení 1. nájemkyně, že ona sama po skončení nájmu byt již fakticky neužívala, není pro závěr, zda byt vyklidila, významné, neboť po skončení nájmu nepředala pronajímatelce své klíče a ani byt neopustila takovým způsobem, že pronajímatelce muselo být bez jakýchkoli pochybností zřejmé, že v něm již nebydlí (a uplatnila by se tak domněnka odevzdání bytu stanovená v § 2292 věta třetí o. z.), dokonce pronajímatelce ani neoznámila, že byt již vyklidila. Není proto podstatné, jestli po skončení nájmu měla v bytě i nadále své věci nebo jen do bytu chodila na občasné návštěvy. Jestliže byt nepředala odevzdáním klíčů pronajímatelce, nebo jí alespoň s ohledem na skutečnost, že ho i nadále užíval 2. nájemce, neoznámila, že byt již vyklidila a neužívá ho, a jen spoléhala na to, že to za ni učiní 2. nájemce (což se však nestalo), nezprostila se svých povinností, které jí jako bývalé nájemkyni bytu vznikly a trvaly až do jeho odevzdání.

Nájemkyně tak mohla předejít vzniku práva pronajímatelky na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. jen tím, že by jí byt po skončení nájmu předala (nebo alespoň oznámila, že ho již vyklidila a nadále ho užívá výlučně druhý nájemce), to však neučinila.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, ze dne 5. 6. 2019


11.09.2019 00:01

K žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

Žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soud vyhoví i v případě, je-li výpověď neplatná či zdánlivá, a to především s ohledem na závažné následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má. Z toho současně vyplývá, že v řízení podle § 2290 o. z. nájemci nic nebrání v tom, aby se neoprávněnosti výpovědi domáhal (toliko) s odkazem na její neplatnost či zdánlivost, neboť ani taková výpověď není po právu; je-li pak konkrétní výpověď neplatná či zdánlivá, je bez dalšího neoprávněná a je – logicky vzato – vyloučeno uvažovat o naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu. Nelze se tedy ztotožnit s názorem, že dovolává-li se žalobce toliko neplatnosti či zdánlivosti výpovědi z nájmu bytu, nejde o žalobu podle § 2290 o. z., a proto musí prokazovat naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Má-li soud pochybnosti, zda se žalobce skutečně domáhá určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2290 o. z., je povinen tento nedostatek za součinnosti žalobce odstranit.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 542/2019, ze dne 5. 6. 2019


20.08.2019 00:02

Dohoda o inflační doložce vylučující právo domáhat se zvýšení nájemného

I. I za účinnosti právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (obč. zák.) se pronajímatel mohl s nájemcem dohodnout (v době, kdy již nebyl při sjednávání výše nájemného omezen žádnou kogentní úpravou) na způsobu zvyšování nájemného za užívání bytu; za takovou dohodu byla považována i inflační doložka. Takto uzavřenou inflační doložku je nyní třeba považovat za dohodu o zvyšování nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z., byť byla uzavřena za účinnosti obč. zák. (§ 3074 odst. 1 o. z.); neplatnost této dohody nemůže způsobit jen skutečnost, že umožňuje pronajímateli zvýšit nájemné pouze jednou za 3 roky.

Podle ustanovení § 2249 o. z. se může pronajímatel domáhat zvýšení (snížení) nájemného soudem, jde však o dispozitivní úpravu, která se použije jen tehdy, jestliže se strany nedohodly o změnách nájemného jinak. Právo domáhat se zvýšení nájemného tak pronajímateli nenáleží mj. i v případě, kdy si účastníci nájemní smlouvy inflační doložkou (ať již uzavřenou za účinnosti obč. zák. či po 1. 1. 2014 za účinnosti o. z.) sjednali podmínky, za nichž bude výše nájemného za trvání nájemního vztahu měněna.

II. Dojde-li k podstatné změně okolností, s níž nemohly strany při uzavírání dohody o zvyšování nájemného (popř. dohody, kterou zvyšování nájemného vyloučily) rozumně počítat, a tato změna poměrů má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy (výše nájemného) již zjevně neodpovídají spravedlivému uspořádání, nemusí pronajímatel vyvolat jednání s nájemcem o uzavření nové dohody o zvyšování (§ 1765 odst. 1 o. z.), ani nemusí právo na obnovení jednání o smlouvě uplatnit ve lhůtě stanovené v § 1766 odst. 2 o. z., ale může při určení nové výše nájemného postupovat podle § 2249 o. z.

Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. Soud při úvaze, zda je na místě prolomení zásady pacta sunt servanda, musí vždy pečlivě zohlednit a zvážit všechny okolnosti jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce a vycházet přitom z konkrétních zjištění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, ze dne 22. 5. 2019


25.06.2019 00:02

Oprávněnost výpovědi z nájmu bytu z hlediska poctivosti

Ustanovení § 6 odst. 1 představuje generální klauzuli, která obsahuje princip poctivosti coby stěžejní princip soukromého práva. Platí, že se jej lze dovolat vždy, i když jej konkrétní ustanovení neobsahuje, to znamená i mimo případy výslovně stanovené zákonem.

Poctivost představuje standard jednání v právním styku, spočívající zejména v povinnosti zohlednit oprávněné zájmy ostatních zúčastněných osob s tím, že čestné jednání předpokládá zachovávání povinností, jejich porušování či zanedbávání je naopak nečestné. Odchýlení se od příkazu „jednat v právním styku poctivě“ by představovalo rozpor se zákonem, který může v některých případech představovat současně i rozpor s dobrými mravy. Ve vztahu k dobrým mravům lze poctivost chápat jako výjimečné pravidlo, které se aplikuje nad jejich rámec s tím, že jde o přísnější požadavek. Poctivost však není kritériem platnosti právního jednání (oproti dobrým mravům) a z toho důvodu nezpůsobuje neplatnost právního jednání.

Výhradou, dle níž zamítnutím žaloby o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu umožnily soudy v rozporu se zásadou poctivosti vypovědět pronajímateli nájem bytu podle § 2283 odst. 1 o. z., který na ně přešel jako na dědičky, díky čemu nemohlo dojít k využití předkupního práva dle § 1187 odst. 1 o. z. na odkup předmětné bytové jednotky, nájemkyně předně pomíjí, že by se muselo v tomto případě jednat o nepoctivý nebo protiprávní čin. Nelze zde však hovořit o nepoctivosti jednání ze strany pronajímatele jako vlastníka nemovitosti, jestliže postupoval v souladu se zákonem, využil příslušného zákonného ustanovení a nájem bytu vypověděl, a to i s přihlédnutím k tomu, že obě nájemkyně měly jinou možnost bydlení. Měl-li pronajímatel v úmyslu nájem bytu v souladu se zákonem vypovědět, je pak logické, že nájemkyním nenabídl předmětnou bytovou jednotku k převodu.

Pro úplnost lze dodat, že jestliže nejde ze strany pronajímatele o jednání nepoctivé, nemůže být ani dovozeno, že se příčí dobrým mravům, neboť jak bylo uvedeno shora, jsou požadavky na poctivost jednání ve vztahu k dobrým mravům přísnější.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1984/2018, ze dne 18. 3. 2019


17.06.2019 00:02

Poučení nájemce bytu o námitkách proti výpovědi

Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem podle § 2286 odst. 2 o. z. je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi; jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.).

Ze znění § 2286 odst. 2 o. z. pak plyne, že nájemce by měl být poučen rovněž o svém právu vznést proti výpovědi námitky. Právo podat námitky, jejich dopad na podanou výpověď ani lhůtu k jejich podání však o. z. v části týkající se nájmu bytu neupravuje (na rozdíl od speciální úpravy nájmu prostoru sloužícího k podnikání v § 2314, kterou však nelze ani analogicky na nájem bytu použít), proto podání (či nepodání) námitek nájemcem nemá žádné právní následky, podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Proto lze uzavřít, že neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, ze dne 18. 3. 2019


22.05.2019 00:01

Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

Soudní praxe se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. Uvedený právní názor je odůvodněn tím, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace.

Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3374/2018, ze dne 19. 2. 2019


16.04.2019 00:02

Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2287 o. z.

I. Na základě ustanovení § 2311 o. z. je možné použít specifický výpovědní důvod uvedený v § 2287 o. z. i pro skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou vedle výpovědních důvodů stanovených zákonem či dohodnutých v nájemní smlouvě, jestliže se účastníci nedohodnou jinak.

II. Změnou okolností ve smyslu § 2287 o. z., pro niž nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, není skutečnost, že jeho podnikání v těchto prostorách nebylo tak úspěšné, jak předpokládal při uzavření smlouvy o nájmu. K ochraně podnikatelského rizika ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019


27.03.2019 00:02

Podnájem bytu nebo jeho části bez souhlasu pronajímatele

I. Nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí; nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem. Chce-li nájemce dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlí (v takovém případě není rozhodné, zda chce dát do podnájmu byt celý či jen jeho část), může tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele.

Jestliže si pronajímatel s nájemcem ujedná v nájemní smlouvě, že nájemce může dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si zjevně pronajímatel i při sjednání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu ve smyslu § 2272 odst. 2 o. z. a nájemce tak k uzavření podnájemní smlouvy, jejímž předmětem bude jen část bytu, potřebuje jeho písemný souhlas i v případě, že sám v bytě trvale bydlí.

II. Za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě.

III. Za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.

IV. Umožnila-li nájemkyně od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti o. z., aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatelky, pak i v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce [§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 o. z.].

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, ze dne 18. 12. 2018


25.03.2019 00:02

Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním

I. Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě).

II. Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí.

Výzva musí rovněž obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z.

Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, ze dne 18. 12. 2018


28.02.2019 00:01

Výpověď z nájmu bytu pro neplacení symbolického nájemného

I v případě neplacení symbolického nájemného z bytu (v dané věci v částce 1,- Kč měsíčně) může jít o hrubé porušení nájemcových povinností, a tudíž naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013; výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018


18.02.2019 00:01

Výpověď nájmu bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů

Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou; její neoprávněnost proto musí nájemce uplatit žalobou podle § 2290 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, ze dne 15. 11. 2018


< strana 1 / 32 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů