// Profipravo.cz / Nájem bytu
Nájem bytu
21.03.2023 00:02
Předkupní právo nájemce k jednotce podle § 1187 odst. 1 o. z.
V ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. je obsažena speciální úprava zákonného předkupního práva nájemce (včetně jeho zániku) pro oblast bytového spoluvlastnictví. V případech zákonného předkupního práva (tedy formálně vzato i předkupního práva podle § 1187 odst. 1 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu. Z úpravy nastavené v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. však vyplývá, že jejím cílem není primárně zájem na co největším zisku z prodeje (bytových) jednotek, nýbrž zájem na privatizaci bytového fondu a v rámci toho na tom, aby jednotky při jejich prvním převodu získali do svého vlastnictví zejména jejich nájemci, zde fyzické osoby, které dřívější nájemní byty jako jejich nájemci s ohledem na tehdejší poměry dlouhodobě užívali a uspokojovali v nich svou bytovou potřebu a na něž se ochrana upravená v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. právě vztahovala. Při takto nastaveném přístupu jde v citovaném ustanovení především o ochranu nájemce dřívějšího nájemního bytu; ta ovšem, a to i z důvodů právní jistoty v těchto vztazích, nemůže být bezbřehá, a proto občanský zákoník v ustanovení § 1187 odst. 1 větě třetí upravil předpoklady, za jejichž naplnění toto zákonné předkupní právo zaniká. Přitom ke konzumaci předkupního práva se nájemci zachovává lhůta šesti měsíců. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (tou bude den, kdy mu byla nabídka učiněna a tudíž doručena), jeho předkupní právo zaniká, k čemuž musí soud přihlédnout (§ 654 odst. 1 o. z.). V důsledku toho se jednotka pro účely jejího prodeje stává „právně volnou“ a lze ji prodat třetím osobám, avšak účinně pouze za tutéž či vyšší kupní cenu.
Jen stěží si lze v praxi, a to při tak citlivé záležitosti, jakou je obecně privatizace bytového fondu především pro většinu nájemců bytů, představit opačný postup (který by byl navíc v rozporu s ochranou nájemců), kdy by vlastník v zájmu dosažení co možná nejvyššího zisku z prodeje jednotek nejprve oslovil (nějakým způsobem vyhledal) jiné, řečeno slovy zákona (§ 2140 a násl. o. z.) koupěchtivé zájemce, s nimi uzavíral kupní smlouvy s nejvyšší možnou nabídkou kupní ceny a pak teprve, a to za stejnou cenu, učinil nabídku nájemcům. Přitom v takto popsané situaci by byla za určitých okolností ve hře rovněž otázka zániku předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty třetí o. z.
Z tohoto úhlu pohledu (jinak řečeno z pohledu ochrany, kterou zákon při privatizaci bytového fondu poskytuje dosavadním nájemcům bytů) jsou podle názoru dovolacího soudu pro předkupní právo upravené pro účely bytového spoluvlastnictví v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. neaplikovatelná ustanovení § 2143, § 2145, § 2146 a zejména § 2147 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2923/2022, ze dne 13. 12. 2022
07.03.2023 00:01
Výpověď z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce bytu
Důvod k výpovědi nájmu bytu upravený v § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. je sankční povahy. Obecně přitom platí, že aby mohl být konkrétní osobě přičten určitý sankční následek, musí dotčená osoba odpovídat za jednání, s nímž zákon spojuje vznik takového následku. Generální klauzuli odpovědnosti člověka za své (vlastní) jednání v tomto smyslu obsahuje ustanovení § 24 věty první o. z.
Vzhledem k tomu, že v době, kdy se měla nájemkyně v posuzované věci dopustit jednání, pro něž jí byla dána výpověď z nájmu bytu s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., tj. z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce, trpěla podle zjištěného skutkového stavu duševní poruchou (schizoafektivní porucha, postpsychotický defekt osobnosti v anamnéze, trvalá porucha s bludy), v jejímž důsledku byly zcela vymizelé její rozpoznávací (rozumové) a volní schopnosti, bylo by namístě činit ji za toto jednání odpovědnou a potažmo pokládat za oprávněný postih (sankční následek) jejího závadného chování v podobě výpovědi pouze v případě, že se do stavu uvedené duševní poruchy přivedla vlastní vinou (§ 24 věta druhá o. z.). O takový případ (o případ, v němž lze usoudit na přivození si duševní nezpůsobilosti vlastní vinou jednajícího) v souzené věci nešlo.
V daném případě jde jednoznačně o výpověď s výpovědní dobou, konkrétně pak o výpověď podle § 2288 odst. 1 o. z. Byť pronajímatelka ve výpovědi odkázala na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., mohlo by – z hlediska jejího obsahu a s přihlédnutím k případným specifickým podmínkám poskytování ubytování v domě s pečovatelskou službou – jít rovněž o výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Výpovědním důvodem podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. je „jiný obdobně závažný důvod“. Z gramatického a systematického výkladu § 2288 odst. 1 o. z. je zřejmé, že má-li jít o „jiný“ důvod, nepůjde o skutečnosti, jež jsou důvodem pro vypovězení nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) – c) o. z.; výpovědní důvod podle písm. d) tedy není spojen s porušením povinností nájemce. Výraz „obdobně závažný“ je nutné opět vykládat ve spojení s předcházející části § 2288 odst. 1 o. z. Důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. tak musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) – c), musí být tedy i stejně významný. S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku (§ 2235 odst. 1, § 2239 o. z.) je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně.
Z tohoto úhlu pohledu se však odvolací soud (soud prvního stupně) danou věcí nezabýval, přičemž jeho právní názory by mohly vést až k absurdnímu závěru, že u takovéto osoby je nájem bytu nevypověditelný; proto je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2365/2022, ze dne 1. 11. 2022
12.12.2022 00:02
Určení výlučného nájemce bytu a rozhodnutí o náhradě dle § 768 o. z.
I. Rozhoduje-li soud k návrhu rozvedeného manžela podle § 768 o. z., v první řadě rozhodne o tom, kterému z rozvedených manželů se zrušuje právo nájmu – bude to ten z bývalých manželů, po kterém lze spravedlivě žádat, aby byt (dům) opustil. Podle § 768 odst. 1 o. z. při tomto rozhodování přihlédne zejména k tomu, kterému z manželů byla svěřena péče o nezletilé dítě a ke stanovisku pronajímatele. Soud však může podle okolností konkrétního případu přihlížet i k dalším hlediskům, jde totiž o normu s relativně neurčitou hypotézou, a je proto na soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Může proto přihlédnout např. k sociálním a majetkovým poměrům účastníků, ke zdravotnímu stavu rozvedených manželů, k příčinám rozvratu manželství, k možnosti uspořádání jejich bytových poměrů, k tomu, jak se který z nich zasloužil o získání bytu, k účelnému využití bytu apod. Soud tedy přihlédne ke všem významným skutečnostem, které vyjdou v řízení najevo a musí odůvodnit, která hlediska považoval za podstatná, kterým dal v konkrétním případě přednost a proč.
Jakmile soud – po zvážení všech právně významných skutečností – rozhodne, kterému z rozvedených manželů zruší právo nájmu, musí posoudit, zda a jaká náhrada tomuto rozvedenému manželovi za ztrátu takového práva náleží. Okolnost, že se soud vždy zabývá otázkou náhrady za ztrátu práva (společného) nájmu, však neznamená, že by vždy (za jakýchkoliv) okolností musela být rozvedenému manželovi, jemuž soud zrušil právo nájmu, nějaká náhrada přiznána. Soud samozřejmě přihlédne ke všem konkrétním okolnostem dané věci, zváží poměry obou účastníků (majetkové, sociální atd.) a výsledkem této úvahy může být i závěr, že právě s ohledem na tyto konkrétní okolnosti dané věci mu žádná náhrada nenáleží (viz i samotné gramatické vyjádření v § 768 odst. 1 o. z. - „popřípadě zároveň rozhodne“); vždy přitom své závěry odůvodní. Má-li soud za to, že rozvedenému manželovi náhrada za ztrátu práva nenáleží, nemusí o tom rozhodovat zvláštním samostatným výrokem, jeho závěr se promítne ve výroku o vyklizení; v takovém případě nebude vyklizení vázáno na poskytnutí náhrady (ve formě peněz, náhradního bytu atd.), ale jen na uplynutí ve výroku stanovené doby.
Ustanovení § 768 odst. 2 o. z. dále stanoví, že nebyla-li náhrada za ztrátu práva nájmu přiznána, má rozvedený manžel v bytě (domě) právo bydlet nejdéle jeden rok. Soud, který dospěl k závěru, že rozvedenému manželovi náhrada za ztrátu práva nenáleží, musí proto při rozhodnutí o vyklizení zvážit jak dlouho – s ohledem na konkrétní okolnosti dané věci – může vyklizovaný manžel v bytě dále bydlet; z § 768 odst. 2 o. z. je přitom zjevné, že nemůže jít o dobu delší než jeden rok. Tuto dobu je třeba počítat od rozhodnutí soudu (o zrušení společného nájmu a vyklizení), neboť až z rozhodnutí soudu je zjevné, zda rozvedenému manželovi byla nějaká náhrada za ztrátu práva přiznána. Současně doba jednoho roku je dobou maximální, soud proto může stanovit samozřejmě i dobu kratší, její délku musí vždy zvážit podle konkrétních okolností případu a uvést ji ve výroku o vyklizení.
II. V projednávané věci odvolací soud dospěl k závěru, že žalovanému, jehož právo (společného) nájmu k bytu zrušil, nenáleží náhrada za ztrátu tohoto práva, neboť v bytě již delší dobu nebydlí, většinu věcí již vyklidil, je vlastníkem domu, který společně se svou nynější rodinou užívá a který je zcela způsobilý uspokojit jejich bytovou potřebu, nepotřebuje tak jiný byt či dům za účelem bydlení, neboť jeho bytové potřeby jsou dostatečně zajištěny. Lhůtu patnácti dnů od právní moci rozsudku, v níž má žalovaný byt vyklidit (tedy vyklidit zbývající věci umístěné v jednom pokoji bytu), lze proto považovat za dostačující.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 705/2022, ze dne 13. 9. 2022
29.11.2022 00:02
Vznik práva na uzavření nájemní smlouvy družstevního bytu
Je-li právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vymezeno ve stanovách družstva natolik obecně, že nelze dovodit, který konkrétní byt má být členu družstva pronajat, ani na základě jakých kritérií družstvo určuje, který byt poskytne svému členu do nájmu, a určení tohoto bytu nevyplývá ani z jiných okolností případu, rozhoduje o tom, kterého bytu se právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu týká, příslušný orgán družstva nebo osoba určená stanovami družstva. V takovém případě právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniká nejdříve účinností tohoto rozhodnutí.
V poměrech projednávané věci ze stanov družstva nelze dovodit, ke kterému bytu se vázalo právo druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu bytu, ani na základě jakých kritérii družstvo určovalo, který byt poskytne svým členům do nájmu. Naopak stanovy družstva ke vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vyžadovaly rozhodnutí družstva. Současně však nelze přehlédnout, že družstvo dne 18. 12. 2000 uzavřelo s druhým žalovaným smlouvu, kterou se mu zavázalo – za splnění podmínky vzniku jeho členství v družstvu a zaplacení „rezervačního poplatku“ – předmětný byt „rezervovat“, s tím, že druhý žalovaný se „hodlal stát jeho nájemcem“. Tato skutečnost nutně vede k závěru, že uzavřením smlouvy družstvo projevilo svou vůli být zavázáno (rozhodlo) poskytnout druhému žalovanému – za podmínek ve smlouvě stanovených – do nájmu předmětný byt. Lze tedy uzavřít, že naplněním podmínek, jež si strany ve smlouvě sjednaly, se rozhodnutí družstva, jež stanovy družstva vyžadovaly pro vznik práva druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu, stalo účinným.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 460/2022, ze dne 31. 8. 2022
29.11.2022 00:01
Okamžik splnění povinnosti uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu
Skutečnost, že družstvo byt nevlastní, nečiní smlouvu, kterou se tento byt zaváže poskytnout do nájmu s podmínkou, která vznik nájmu bytu odloží až na dobu, kdy družstvo nabude byt do svého vlastnictví, neplatnou.
Povinnost uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu tak může družstvo splnit i před tím, než nabude byt do svého vlastnictví; vzniku práva člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu proto nebrání, že bytové družstvo byt, k němuž se toto právo vztahuje, dosud nevlastní.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 460/2022, ze dne 31. 8. 2022
30.06.2022 00:02
Odpovědnost nájemce bytu za škody způsobené jeho podnájemníky
V minulosti se dovolací soud zabýval otázkou odpovědnosti za škodu způsobenou vytopením spodního bytu z horního bytu pronajatého třetí osobě na základě nájemní smlouvy v rozsudcích Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 450/2016 a sp. zn. 25 Cdo 1817/2020. Podle prvního uvedeného rozsudku spadá údržba a oprava přívodové hadičky WC pod opravu splachovačů jak podle výslovného znění prováděcího předpisu, tak z povahy věci, neboť jde o natolik detailní součást zařízení bytu, že ve vztahu k ní nelze dovozovat obecnou povinnost pronajímatele vztaženou k celkové možnosti užívat řádně pronajatý byt. V posuzované věci proto šlo o závadu na zařízení, která se považují za drobné předměty a k jejichž údržbě a případným opravám je povolán nájemce. Rovněž z druhého rozsudku vyplývá, že poškození níže položeného bytu vodou uniklou z prasklého uzávěru vody pod umyvadlem horního bytu může být porušením zákonné či smluvní povinnosti nájemce horního bytu provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu. V obou uvedených případech tedy odpovědnost za škodu vzniklou poškozením spodního bytu zatečením vody nesly osoby byt užívající, které jediné měly možnost dennodenně kontrolovat stav bytového zařízení.
Ačkoli dosud nebyl řešen obdobný případ týkající se družstevního domu a bytu, není rozumného důvodu, proč stejný závěr neučinit rovněž ve vztahu mezi nájemcem družstevního bytu pronajímajícím byt se souhlasem bytového družstva třetí osobě – podnájemníkovi. V daném případě byt užívala podnájemnice v době posledního vytopení, jehož následkem měla utrpět poškozená žalovanou újmu, již čtyři roky, a nejednalo se tedy o krátkodobý pronájem neznámým osobám. Újma vznikla špatným uchycením odpadní hadice pračky při jejím použití, tedy při rutinním užívání zařízení bytu. Námitka poškozené, že nájemnice měla odpovídat za každé užití pračky svou podnájemnicí či za nepředělání odpadu pračky, nemají oporu ani v zákoně, ani ve výše uvedené judikatuře dovolacího soudu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 3767/2021, ze dne 31. 3. 2022
20.04.2022 00:02
Řízení o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu
V řízení o žalobě na určení (vyslovení) neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, jež bylo zahájeno až po marném uplynutí lhůty stanovené v § 2290 o. z., je – vedle otázky, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod – zásadně vyloučeno zkoumat i důvody neplatnosti či zdánlivosti výpovědi; takovou (svou povahou určovací) žalobu soud zpravidla zamítne pro nedostatek žalobcova naléhavého právního zájmu na žádaném určení, aniž by se současně zabýval meritem věci (zde tedy důvody neplatnosti či zdánlivosti výpovědi). Nedostatek doložení naléhavého právního zájmu je totiž samostatným a prvořadým důvodem, pro který nemůže určovací žaloba obstát a který sám o sobě bez dalšího vede k jejímu zamítnutí.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2981/2021, ze dne 12. 1. 2022
17.01.2022 00:02
Doručování výzvy k odstranění závadného stavu oběma manželům
Výzva k odstranění závadného stavu dle § 2291 odst. 3 o. z. představuje hmotněprávní podmínku k podání výpovědi z nájmu bytu podle § 2291 o. z., která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby, a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno). Jinak řečeno, výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování
Výzvu dle § 2291 odst. 3 o. z. (aby nájemci bytu v přiměřené době odstranili své závadné chování, popřípadě odstranili protiprávní stav) je třeba v případě společného nájmu bytu manželi oznámit nebo doručit oběma manželům.
V projednávané věci byla předmětná výzva adresována a doručována pouze manželce. Vzhledem k tomu, že ta si výzvu uloženou na poště nevyzvedla, nepřichází v úvahu, že by s ní případně mohla seznámit svého manžela. Lze proto uzavřít, že výzva k napravení závadného stavu jako hmotněprávní podmínka k podání výpovědi podle § 2291 o. z. nebyla doručena řádně oběma společným nájemcům bytu, k výpovědi se tudíž nepřihlíží a žaloba na určení její neoprávněnosti je důvodná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1377/2021, ze dne 20. 10. 2021
22.11.2021 00:02
Účastenství v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu
Každý ze společných nájemců, jež nejsou manžely, je oprávněn domáhat se samostatně přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 2290 o. z.) bez ohledu na procesní aktivitu dalších společných nájemců; další společní nájemci pak nemusejí být účastníky řízení o žalobě podle § 2290 o. z. ani na žalované straně. V této souvislosti je nerozhodné, že výpověď byla dána společně oběma (všem) společným nájemcům.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1502/2021, ze dne 17. 8. 2021
14.09.2021 00:02
Sjednání úhrady za podnájem bytu dle obč. zák. paušální částkou
Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 („obč. zák.“), výslovně náležitosti podnájemní smlouvy nestanovil. Lze proto i s ohledem na princip autonomie vůle smluvních stran v soukromoprávní sféře uzavřít, že neplatnost podnájemní smlouvy dle obč. zák. nezpůsobovala skutečnost, že smluvní strany sjednaly úhradu za podnájem paušální částkou, aniž byla rozlišena výše podnájemného a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu.
Bylo-li podnájemné sjednáno jednorázovou (paušální) částkou měsíčně, ze které není výše záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu zjistitelná, nemohou z povahy věci tyto platby podléhat vyúčtování, a není proto možné domáhat se přeplatku z jejich vyúčtování.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 19/2021, ze dne 8. 6. 2021
13.09.2021 00:02
Neužívání bytu jako výpovědní důvod v poměrech o. z.
V poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 není neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem, a to ani podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.
Jen v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 761/2021, ze dne 9. 6. 2021
28.06.2021 00:01
Výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.
Aplikaci ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) nelze o. z. výlučně omezit jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.
V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá; zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2289 o. z., otázkou zneužití práva, popřípadě otázkou neplatností výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s ustanovením § 588 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3670/2020, ze dne 16. 3. 2021
03.06.2021 00:01
Počáteční právní nemožnost plnění smlouvy o nájmu bytu
Smlouva o nájmu bytu není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě.
podle rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, ze dne 14. 4. 2021
11.05.2021 00:02
Výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení
Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje v § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. Kritéria obsažená v nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů.
Tedy jinak řečeno, srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení. Dovolatel se tak zásadně mýlí, má-li za to, že skutečnost, že jde o byt zvláštního určení, nemá být pro stanovení obvyklého nájemného brána v úvahu.
V projednávané věci odvolací soud s odkazem na komentářovou literaturu k § 2249 o. z. přijal názor, že při posouzení srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě se vychází ze shody v charakteristikách, které mají na určení výše nájmu podstatný vliv. Proto zohlednil, že jde o byt zvláštního určení a porovnal nájemné u 4 srovnatelných bytů v předmětném vícebytovém typovém domě, jelikož se jednalo o byty zvláštního určení (byť ve všech případech o byty v domě jednoho pronajímatele), a přihlédl i ke skutečnosti, že výše smluvního nájemného v těchto bytech byla schválena usnesením Rady hlavního města Prahy. Určil-li odvolací soud nájemné z předmětného bytu ve stejné výši (70 Kč/m2), jaká odpovídá nájemnému jiných bytů zvláštního určení v předmětném domě i výši schválené usnesením Rady hlavního města Prahy, které lze považovat za majoritního pronajímatele bytů tohoto určení ve městě, je jeho závěr správný. S ohledem na zvláštní charakter předmětného bytu se při stanovení obvyklého nájemného nemohou mechanicky použít postupy, které vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4494/2015 a sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, týkajících se běžných bytů.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021
05.05.2021 00:02
Odpovědnost nájemce bytu za škodu způsobenou protečením vody
Podle výslovné právní úpravy obsažené v § 2257 odst. 2 o. z. platí, že běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Těmito drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení vlády č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení.
Z toho plyne, že vznikla-li v projednávané věci škoda na níže položeném bytě v důsledku úniku vody z horního bytu v návaznosti na prasknutí uzávěru vody pod umyvadlem, jenž nebyl hlavním uzávěrem vody pro tento byt, jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu. V této souvislosti nelze přehlédnout specifickou vlastnost bytů nacházejících se pod sebou, z níž plyne riziko protečení vody, jemuž uživatel spodního bytu není schopen čelit, a je proto odkázán na opatrnost uživatele či vlastníka bytu horního. Z toho důvodu musí být požadavek vůči nim zvýšený a musí pokrývat i dostatečně obezřetné a odpovědné počínání při zacházení s vodou v bytě. Zákon vymezující vzájemná práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců dává určité vodítko, v jakém směru má který z nich dbát na prevenci proti úniku vody, a to zejména podle rozlišení, za které části bytu odpovídá a jejichž údržbu a opravy má provádět.
Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že ve věci chybí naplnění základního předpokladu vzniku odpovědnosti nájemce za způsobenou škodu, konkrétně porušení právní povinnosti, neboť zákon ani žádný jiný předpis nezavazuje nájemce provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. Kromě toho odvolací soud neodlišil deliktní odpovědnost od smluvní (§ 2913 o. z.), neposoudil obsah nájemní smlouvy a z ní plynoucí rozsah povinností nájemce ohledně běžné údržby a běžných oprav souvisejících s užíváním bytu a v důsledku toho zůstal jeho právní závěr neúplný, a tedy nesprávný.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1817/2020, ze dne 28. 1. 2021
12.04.2021 00:01
Doručení návrhu na zvýšení nájemného oběma nájemcům (manželům)
V hmotněprávní oblasti se nedílnost společného nájmu bytu manželů projevuje i tak, že pronajímatel musí navrhnout zvýšení nájemného oběma nájemcům (manželům) a oběma musí být návrh také doručen. Doručení návrhu oběma manželům pak není na překážku, že zásilku může fyzicky převzít pouze jeden z nich, neboť ten druhého adresáta (manžela) s jejím obsahem může seznámit. Neučiní-li tak (a podaří-li se tato skutečnost také prokázat), je na místě považovat zásilku vůči neinformovanému manželu za nedoručenou.
V projednávané věci se návrh pronajímatelky na zvýšení nájemného ze dne 20. ledna 2014 se dostal do dispozice nájemců (manželů) dne 21. ledna 2014, kdy jim bylo do jejich poštovní schránky vhozeno oznámení o uložení zásilky na poště. Za vadný nelze považovat postup pronajímatelky, která návrh adresovala a doručovala oběma manželům současně, tedy jako jedno právní jednání. Ze skutkového stavu vyplývá, že pronajímatelka návrh na zvýšení nájemného doručovala nájemcům hned dvakrát, a v každém případě je potvrzeno, že poštovní doručovatelka vhodila do jejich poštovní schránky oznámení o uložení zásilky na poště. Nájemci – každý z nich – tudíž měli objektivní příležitost se s doručovanou písemností seznámit a nelze klást k tíži pronajímatelky, že tak neučinili. Ostatně na uvedeném by se nezměnilo nic ani v případě, kdyby se na místo jednoho oznámení nacházely v poštovní schránce nájemců oznámení dvě – pro každého z nich na zvláštní listině.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3398/2020, ze dne 26. 1. 2021
19.03.2021 00:03
ÚS: Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy
Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 3314/20, ze dne 15. 2. 2021
26.02.2021 00:00
ÚS: Absolutní neplatnost ujednání o nájmu na dobu určitou
Ustanovení § 237 občanského soudního řádu ve spojení s čl. 4 a čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky vyžaduje, aby jako přípustné bylo posouzeno dovolání, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu [srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017 sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 (č. 460/2017 Sb., ST 45/87 SbNU 905)]. Každá důvodná námitka porušení ústavních práv a svobod v rámci vymezené otázky hmotného nebo procesního práva je tedy podkladem pro zrušení napadeného rozhodnutí v řízení o dovolání. Nejvyšší soud je povinen v řízení o dovolání k takové důvodné námitce posoudit, zda nebyla v předchozích fázích řízení porušena základní práva a svobody dovolatele (stěžovatele), včetně jeho práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, a to i ve vztahu k uplatnění dobrých mravů s přihlédnutím k autonomii vůle a svobodnému individuálnímu jednání, jež jsou na ústavní úrovni garantována čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, a proto je v této fázi řízení povinen při posuzování přípustnosti dovolání uvedené pravidlo uplatňovat bezvýjimečně a nepřenášet tuto odpovědnost na Ústavní soud.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2103/20, ze dne 26. 1. 2021
17.02.2021 00:01
Pokuta za pozdní vyřízení námitek proti předloženému vyúčtování
Je sice pravda, že námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.) má příjemce služeb (zpravidla) odůvodnit (tj. měl by uvést, v čem spatřuje nesprávnost provedeného vyúčtování). Na obsah těchto námitek však nelze klást přehnané nároky, a to zvlášť tehdy, jde-li o námitky učiněné dříve, než byly příjemci doloženy podklady k provedenému vyúčtování. V rámci hodnocení obsahu námitek ve smyslu § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. pak nelze odhlédnout ani od obsahu vyúčtování, proti němuž směřují.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2178/2020, ze dne 24. 11. 2020
25.01.2021 00:01
Pokuta za prodlení s povinností vyúčtovat zálohy na služby
I. Nebylo-li vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování.
Splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně. Soud proto i v řízení o zaplacení pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. musí zkoumat, zda vyúčtování služeb, s nímž poskytovatel služeb seznámil příjemce služeb (před zahájením řízení či v jeho průběhu), bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).
II. Při prodlení s placením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy (tedy před i po účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.) vznikala povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1968, 1970 o. z.), nikoliv poplatky z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020