// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

25.06.2019 00:02

Oprávněnost výpovědi z nájmu bytu z hlediska poctivosti

Ustanovení § 6 odst. 1 představuje generální klauzuli, která obsahuje princip poctivosti coby stěžejní princip soukromého práva. Platí, že se jej lze dovolat vždy, i když jej konkrétní ustanovení neobsahuje, to znamená i mimo případy výslovně stanovené zákonem.

Poctivost představuje standard jednání v právním styku, spočívající zejména v povinnosti zohlednit oprávněné zájmy ostatních zúčastněných osob s tím, že čestné jednání předpokládá zachovávání povinností, jejich porušování či zanedbávání je naopak nečestné. Odchýlení se od příkazu „jednat v právním styku poctivě“ by představovalo rozpor se zákonem, který může v některých případech představovat současně i rozpor s dobrými mravy. Ve vztahu k dobrým mravům lze poctivost chápat jako výjimečné pravidlo, které se aplikuje nad jejich rámec s tím, že jde o přísnější požadavek. Poctivost však není kritériem platnosti právního jednání (oproti dobrým mravům) a z toho důvodu nezpůsobuje neplatnost právního jednání.

Výhradou, dle níž zamítnutím žaloby o oprávněnost výpovědi z nájmu bytu umožnily soudy v rozporu se zásadou poctivosti vypovědět pronajímateli nájem bytu podle § 2283 odst. 1 o. z., který na ně přešel jako na dědičky, díky čemu nemohlo dojít k využití předkupního práva dle § 1187 odst. 1 o. z. na odkup předmětné bytové jednotky, nájemkyně předně pomíjí, že by se muselo v tomto případě jednat o nepoctivý nebo protiprávní čin. Nelze zde však hovořit o nepoctivosti jednání ze strany pronajímatele jako vlastníka nemovitosti, jestliže postupoval v souladu se zákonem, využil příslušného zákonného ustanovení a nájem bytu vypověděl, a to i s přihlédnutím k tomu, že obě nájemkyně měly jinou možnost bydlení. Měl-li pronajímatel v úmyslu nájem bytu v souladu se zákonem vypovědět, je pak logické, že nájemkyním nenabídl předmětnou bytovou jednotku k převodu.

Pro úplnost lze dodat, že jestliže nejde ze strany pronajímatele o jednání nepoctivé, nemůže být ani dovozeno, že se příčí dobrým mravům, neboť jak bylo uvedeno shora, jsou požadavky na poctivost jednání ve vztahu k dobrým mravům přísnější.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1984/2018, ze dne 18. 3. 2019


17.06.2019 00:02

Poučení nájemce bytu o námitkách proti výpovědi

Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem podle § 2286 odst. 2 o. z. je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi; jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.).

Ze znění § 2286 odst. 2 o. z. pak plyne, že nájemce by měl být poučen rovněž o svém právu vznést proti výpovědi námitky. Právo podat námitky, jejich dopad na podanou výpověď ani lhůtu k jejich podání však o. z. v části týkající se nájmu bytu neupravuje (na rozdíl od speciální úpravy nájmu prostoru sloužícího k podnikání v § 2314, kterou však nelze ani analogicky na nájem bytu použít), proto podání (či nepodání) námitek nájemcem nemá žádné právní následky, podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Proto lze uzavřít, že neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, ze dne 18. 3. 2019


22.05.2019 00:01

Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

Soudní praxe se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. Uvedený právní názor je odůvodněn tím, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace.

Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3374/2018, ze dne 19. 2. 2019


16.04.2019 00:02

Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2287 o. z.

I. Na základě ustanovení § 2311 o. z. je možné použít specifický výpovědní důvod uvedený v § 2287 o. z. i pro skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou vedle výpovědních důvodů stanovených zákonem či dohodnutých v nájemní smlouvě, jestliže se účastníci nedohodnou jinak.

II. Změnou okolností ve smyslu § 2287 o. z., pro niž nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, není skutečnost, že jeho podnikání v těchto prostorách nebylo tak úspěšné, jak předpokládal při uzavření smlouvy o nájmu. K ochraně podnikatelského rizika ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019


27.03.2019 00:02

Podnájem bytu nebo jeho části bez souhlasu pronajímatele

I. Nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí; nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zřetele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem. Chce-li nájemce dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlí (v takovém případě není rozhodné, zda chce dát do podnájmu byt celý či jen jeho část), může tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele.

Jestliže si pronajímatel s nájemcem ujedná v nájemní smlouvě, že nájemce může dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si zjevně pronajímatel i při sjednání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu ve smyslu § 2272 odst. 2 o. z. a nájemce tak k uzavření podnájemní smlouvy, jejímž předmětem bude jen část bytu, potřebuje jeho písemný souhlas i v případě, že sám v bytě trvale bydlí.

II. Za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě.

III. Za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.

IV. Umožnila-li nájemkyně od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti o. z., aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatelky, pak i v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce [§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 o. z.].

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, ze dne 18. 12. 2018


25.03.2019 00:02

Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním

I. Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě).

II. Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí.

Výzva musí rovněž obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z.

Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, ze dne 18. 12. 2018


28.02.2019 00:01

Výpověď z nájmu bytu pro neplacení symbolického nájemného

I v případě neplacení symbolického nájemného z bytu (v dané věci v částce 1,- Kč měsíčně) může jít o hrubé porušení nájemcových povinností, a tudíž naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013; výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018


18.02.2019 00:01

Výpověď nájmu bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů

Vypoví-li pronajímatel nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou; její neoprávněnost proto musí nájemce uplatit žalobou podle § 2290 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3328/2017, ze dne 15. 11. 2018


30.11.2018 00:03

KS: Aplikace § 2279 odst. 4 o. z. na dědice nájemce bytu

V případě dědice, na něhož přecházejí práva a povinnosti z nájmu dle § 2282 o. z., se § 2279 odst. 4 o. z. nepoužije. Ustanovení § 2279 odst. 4 o. z. dopadá toliko na členy nájemcovy domácnosti.

podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě sp. zn. 69Co 572/2017, ze dne 5. 6. 2018


15.11.2018 00:01

Nepřiměřená délka řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu

Jakkoliv v případě tzv. bytových věcí [ať již jde přímo o vyklizení bytu, žalobu na neplatnost (neoprávněnost) výpovědi z nájmu bytu či dříve žalobu na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu] bude možno v mnoha případech dovodit ve smyslu kritéria uvedeného v § 31a odst. 3 písm. e) zák. č. 82/1998 Sb. citelnější dopad do poměrů účastníků, konkrétně nájemce bytu, nelze současně uzavřít, že by jej bylo možno dovodit obecně, typově.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 3802/2016, ze dne 4. 9. 2018


05.09.2018 00:02

Vyúčtování úhrad za služby u nájmu prostoru sloužícího podnikání

I v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání podle § 2302 a násl. o. z. platí, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil pronajímatel svoji povinnost vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby (nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) a povinnost pronajímatele vyúčtování provést (řádně) dále trvá. V důsledku nesplnění uvedené povinnosti nenastala ani splatnost přeplatku, případně nedoplatku, plynoucího z vyúčtování.

Z toho je zřejmé, že v řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž žalovaný pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4404/2017, ze dne 1. 6. 2018


21.08.2018 00:02

K obnovení nájmu bytu dle § 2285 o. z.

I. Je-li proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu podle § 2285 o. z. nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva podle § 2285 o. z. nebyla podána.

Bylo by totiž přepjatým formalismem trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá. Jinak řečeno, dříve zahájené řízení o vyklizení bytu, které pokračuje ke dni, kdy měl jeho nájem uplynutím doby skončit, nahrazuje (písemnou) výzvu k opuštění bytu podle § 2285 o. z.

II. Nájmem bytu na dobu určitou je i nájem, který vznikne v důsledku přechodu nájmu bytu po smrti nájemce podle § 2279 o. z. To znamená, že při skončení nájmu bytu vzniklého v důsledku jeho přechodu po smrti nájemce uplynutím dvou let lze aplikovat ustanovení § 2285 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1082/2017, ze dne 19. 6. 2018


06.08.2018 00:01

K určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu

Jestliže výpověď pronajímatele z nájmu bytu obsahovala stanovení správné (tříměsíční) výpovědní lhůty a byl v ní rovněž určen počátek jejího běhu (vázaností na první den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude doručena adresátovi), nezpůsobuje neurčitost výpovědi sama o sobě skutečnost, že obsahovala dále dovětek, že výpovědní lhůta „počne běžet dnem 1. 5. 2013 ... nájem tak skončí k 31. 7. 2013“ (vycházející jednoznačně z předpokladu, že výpověď bude nájemci doručena ještě v měsíci dubnu 2013), i když výpověď byla doručena nájemci až v květnu.

Z tohoto pohledu nemůže být uvedený dovětek a takové („dvojí“) vymezení výpovědní lhůty vnitřně rozporné či jinak zavádějící nebo dokonce matoucí a nemění ani nic na tom, že v tomto ohledu je výpověď dostatečně určitá a tudíž nemůže být z této příčiny neplatná. I kdyby se tedy ukázalo, že předpoklad doručení výpovědi do konce dubna 2013 se nenaplnil, z prvních dvou vět vztahujících se k výpovědní lhůtě nájemce objektivně musel „na první pohled“ poznat, kdy měl nájem skončit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4092/2017, ze dne 24. 5. 2018


25.06.2018 00:00

Legitimace k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. K podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce. Byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit „neexistující vztah“), a již proto musí být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace, není přitom významné, co pronajímatele vedlo k zaslání takové výpovědi.

II. Uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1. 2014. Pouhé užívání bytu a placení úhrad za jeho užívání nepostačuje samo o sobě k tomu, aby mohl být uživatel bytu považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4342/2017, ze dne 17. 4. 2018


18.06.2018 00:02

Soudní rozhodování o výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák.

Postup při určení výše nájemného soudem podle ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. není vyloučen ani v případech, kdy si strany smlouvy o nájmu bytu ujednaly způsob zvyšování nájemného. Určit (novou) výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. je však možné pouze, došlo-li k podstatné změně poměrů, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Musí jít o změnu závažnou, s níž účastníci nemohli vůbec při sjednávání způsobu zvyšování nájemného v nájemní smlouvě počítat, jež má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy již zjevně neodpovídají jejich spravedlivému uspořádání. Za takovou závažnou změnu poměrů by bylo možné považovat i podstatné navýšení obvyklé výše nájemného, s níž nemohli účastníci s ohledem na právní úpravu platnou v době uzavření nájemní smlouvy počítat.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4600/2016, ze dne 14. 3. 2018


11.06.2018 00:00

Náhrada za omezení vlastnického práva u bytů nepodléhajících regulaci nájemného

Od 1. března 1995 se s výjimkou stanovených případů regulace nájemného nevztahovala na všechny byty, u nichž došlo k uzavření nových nájemních smluv. V nově uzavíraných nájemních smlouvách tak pronajímatelé nebyli omezeni regulací nájemného a měli možnost sjednat nájemné ve volné (obvyklé) výši (včetně případné možnosti jeho zvyšování) na základě principu smluvní autonomie. Jestliže pronajímatelé i v době (zásadně od 1. 3. 1995), kdy jimi vlastněné byty již nucené regulaci nájemného nepodléhaly a kdy měli možnost v nově uzavíraných nájemních smlouvách sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemci dohodli výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., nelze tento jejich postup, založený na smluvní volnosti, pokládat za omezení jejich vlastnického práva a žádat za něj od státu náhradu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 284/2017, ze dne 27. 3. 2018


09.04.2018 00:02

Členství nabyvatele družstevního podílu ve vztahu k družstvu

Není-li ve smlouvě o převodu družstevního podílu stanoveno jinak, stávají se závazky ze smlouvy účinné dnem, kdy byla smlouva uzavřena a k tomuto dni se stává nabyvatel vlastníkem družstevního podílu, jenž je v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 nehmotnou movitou věcí. Vůči družstvu však nastávají právní účinky převodu družstevního podílu teprve dnem, ve kterém je družstvu doručena účinná smlouva o převodu družstevního podílu (ledaže smlouva určí účinky později), nebo dnem, kdy je družstvu doručeno prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Teprve k tomuto dni se nabyvatel družstevního podílu stává členem družstva.

Není-li družstvu doručena účinná smlouva o převodu družstevního podílu či prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy, nemůže dojít ke změně v okruhu členů družstva. Členem družstva pak zůstává převodce, kterému nepřestávají svědčit členská práva a povinnosti tvořící převáděný družstevní podíl (a to přesto, že již došlo k převodu vlastnického práva k družstevnímu podílu).

Zanikne-li členství převodce v družstvu (a tím i jeho družstevní podíl) předtím, než byla družstvu doručena smlouva či prohlášení, tedy dříve, než mohly vůči družstvu nastoupit účinky převodní smlouvy (zde marným uplynutím lhůty k podání námitek proti rozhodnutí o vyloučení převodce z družstva), nabyvatel se členem družstva nestane a (v případě bytového družstva) mu nevznikne ani právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 4215/2016, ze dne 30. 1. 2018


09.04.2018 00:00

Posouzení vyloučení z družstva v řízení o vyklizení družstevního bytu

V řízení o vyklizení družstevního bytu není soud oprávněn posuzovat, zda vyloučení z družstva bylo přiměřenou sankcí za porušení členských povinností. Nebylo-li rozhodnutí o vyloučení prohlášeno za neplatné postupem podle § 620 odst. 1 z. o. k., považuje se za platné, přičemž jeho platnost nelze v jiném soudním řízení přezkoumávat.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 4215/2016, ze dne 30. 1. 2018


23.03.2018 00:00

ÚS: K náhradě za nucené omezení vlastnického práva

Obecné soudy jsou při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 povinny vycházet z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase, a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat, či kterého skutečně dosahoval; mohou však vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2549/17, ze dne 27. 2. 2018


19.03.2018 00:02

Nezaplacení dluhu na nájemném vzniklého rozhodnutím o jeho (zpětném) zvýšení

I. Nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným (jeho součástí), a proto jedna ze základních povinností nájemce - platit nájemné - tak zahrnuje (logicky) i takovýto nedoplatek. Nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět.

II. V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu musí soud posoudit v rámci úvahy o oprávněnosti výpovědi (k tvrzení žalujícího nájemce) i otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zjevné zneužití práva.

Kromě samotného (formálního) zjištění, že výše nedoplatku, který vznikl zvýšením nájemného, přesahuje částku odpovídající několikanásobku běžného nájemného (to ostatně v případě déle trvajícího sporu bude pravidlem, aniž by se na délce sporu a tím i výši nedoplatku jakkoliv podílel nájemce), se v projednávané věci měl odvolací soud zabývat i dalšími okolnostmi - zejména postojem účastníků před i v průběhu řízení o určení nové výše nájemného (úspěch účastníků v tomto řízení), výší vzniklého nedoplatku, plnění ostatních povinností nájemce (zda šlo jen o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností), apod.

Jde o okolnosti, které byly v dané věci výjimečné a které by mohly být významné pro závěr, zda daná výpověď není v rozporu s dobrými mravy. Nájemkyně platila nájemné vždy řádně, ve sporu o určení nové výše nájemného byla úspěšná (nájemné bylo zvýšeno dokonce na částku nižší, než nabízela pronajímatelce v rámci pokusu o dohodu o zvýšení nájemného před podáním žaloby) a byly jí přiznány náklady řízení, které podle rozhodnutí odvolacího soudu převyšovaly nedoplatek, jenž vznikl zvýšením nájemného od podání žaloby, takže možnost splnění započtením se nabízela oběma účastnicím a pronajímatelka tedy nemohla mít důvodné obavy, zda dojde k úhradě nedoplatku, a k nezaplacení nedoplatku ve lhůtě stanovené pronajímatelkou došlo v důsledku omylu nájemkyně o rozsahu podaného odvolání pronajímatelky proti rozsudku soudu prvního stupně o zvýšení nájemného (jde sice o její pochybení, avšak s ohledem na všechny okolnosti nikoliv o zjevné zneužití práva). Přitom všechny tyto skutečnosti nasvědčují, že nájemkyně sice (díky svému omylu) porušila svou povinnost uhradit nájemné, šlo však o ojedinělé vybočení z jinak řádného plnění povinností nájemkyně.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, ze dne 13. 12. 2017


< strana 1 / 32 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů