// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

15.12.2025 00:02

Ujednání o hrazení plateb do tzv. fondu oprav podnájemcem

Z § 744 z. o. k. je zřejmé, že povinnost hradit družstvu platby do tzv. fondu oprav a nájemné na provoz domu a družstva má člen bytového družstva a nájemce bytu. Ačkoliv vůči družstvu bude osobou povinnou hradit (družstvem stanovené) platby vždy jeho člen, žádné zákonné ustanovení mu nebrání, aby se s podnájemcem dohodl, že i tyto platby budou součástí úhrad podnájemného, a proto je bude platit podnájemce (ať již nájemci nebo přímo družstvu). Tyto platby – jsou-li stranami podnájemního vztahu sjednány – budou součástí plateb podnájemného, nikoliv úhrady za služby.

Pro platnost takového ujednání přitom není samo o sobě významné, pod jaké plnění účastníci smlouvy takové platby zařadili. Jen okolnost, že některé sjednané platby podnájemného účastníci ve smlouvě nesprávně označili a zahrnuli mezi služby, neznamená, že jde o ujednání neplatné. Významné je, jaký byl jejich úmysl, zda podnájemcům bylo při uzavírání smlouvy známo, že budou (ať již jako podnájemné, nebo jako měsíční poplatky) platit také fond oprav a nájemné ve výši stanovené družstvem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 331/2025, ze dne 6. 11. 2025

04.12.2025 00:02

Aplikace fikce podle § 2238 o. z. na rozšíření předmětu nájmu (bytu)

I. Institut fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy podle ustanovení § 2238 o. z. lze vztáhnout též na případ změny smlouvy o nájmu (družstevního) bytu spočívající „v rozšíření“ předmětu nájmu (bytu) o další prostor, jenž má být užíván k uskladňování věcí obdobně jako sklep či komora, tedy jako jeho příslušenství, jež takto bylo jako příslušenství určeno (již v období právní úpravy účinné do 31. 12. 2013) vlastníkem, a v následném užívání takového prostoru nájemcem v dobré víře po stanovenou dobu. Skutečnost, že další prostor není stavebním úřadem určen k bydlení – není zkolaudován jako byt či jeho příslušenství, nájemci nemůže být podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 na újmu; srov. § 2236 odst. 2 o. z.

II. Jestliže podle zjištěného skutkového stavu mohl institut fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy dle § 2238 o. z. na danou věc dopadat (být aplikován), měl odvolací soud v souladu se zásadou „soud zná právo“ provést právní posouzení věci i z pohledu uvedeného ustanovení z úřední povinnosti. Poukaz odvolatele na v úvahu přicházející právní posouzení věci (právní argumentace), jež nevychází z tvrzení, měnícího skutkový stav věci, není nepřípustnou novotou ve smyslu § 205a o. s. ř.

III. Vlastník domu nemohl podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 platně přenechat společné prostory domu (např. bývalou strojovnu výtahu) k užívání jako samostatný předmět nájmu v režimu „obecného nájmu“; smluvní ujednání, které ze společných prostor činí samostatný předmět nájmu, tak v tomto rozsahu nemůže založit platný nájemní vztah (§ 688 obč. zák.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1827/2025, ze dne 22. 10. 2025

03.11.2025 00:01

Nepřípustnost zpětné aplikace § 2236 o. z. na nájemní smlouvy dle obč. zák.

S ohledem na princip nepravé retroaktivity se posuzování předpokladů vzniku nájemních vztahů – posuzování účinků právních skutečností, jež je měly založit a jež nastaly v období do 31. 12. 2013 (za účinnosti obč. zák.), řídí právě (pouze) touto právní úpravou. Právní úprava o. z. se dle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. uplatní na tyto vztahy též, avšak nemůže vést ke zpětnému vzniku, změně či zániku k 1. 1. 2014 existujících (či neexistujících) právních poměrů.

Úpravu § 2236 odst. 1, 2 o. z., nově definující (možný) předmět nájmu bytu, tak nelze vykládat tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené v období před nabytím jeho účinnosti (do 31. 12. 2013). Nevede tedy ke konvalidaci z tohoto důvodu dle § 39 obč. zák. absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu). V takovém případě by se jednalo o nepřípustnou pravou retroaktivitu.

Je proto třeba dospět k závěru, že § 2236 odst. 2 o. z. se z povahy věci – stejně jako § 2236 odst. 1 o. z. - uplatní pouze na smlouvy o nájmu bytu (a nájmu domu) uzavírané podle právní úpravy o. z., tedy v období od 1. 1. 2014. To však nevylučuje posouzení projednávané věci dle právní úpravy § 2238 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1562/2025, ze dne 24. 9. 2025

07.07.2025 00:02

Podnájem jako spotřebitelská smlouva; vyúčtování služeb

I. Úprava smlouvy o podnájmu je dispozitivní (§ 1 odst. 2 o. z.), může se přitom jednat o spotřebitelskou smlouvu. Úprava závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem je zvláštní úpravou k obecné úpravě závazků, spotřebitele chrání zvláštní relativně kogentní úprava a není žádný rozumný důvod, proč by se neměla aplikovat i na smlouvu o podnájmu (u nájmu bytu se neuplatní, viz NS 26 Cdo 1273/2021). Podnájemce jako spotřebitel je tak chráněn proti nepřiměřeným ujednáním.

II. Sám fakt, že podnájemce „nemůže ovlivnit“ cenu, za kterou mu nájemce opatřuje služby, k jejichž poskytování se mu ve smlouvě zavázal, nemusí být zneužívajícím ujednáním, má-li nájemci dle smlouvy hradit právě a jen takovou cenu. Z hlediska konkrétní výše takové pohledávky vůči podnájemci již nejde o otázku zneužívajícího ujednání smlouvy, ale o závěr o případném zneužití práva z takového ujednání vyplývajícího (srov. § 8 o. z.; význam zde mohou mít hlediska jako např. obvyklost ceny opatřené služby, její opatření nájemcem v souladu s kritériem „řádného hospodáře“ apod.).

III. Zákon č. 67/2013 Sb. se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb; nevztahuje se tedy na služby, které si nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky sjednává přímo s jejich dodavatelem (typicky elektřina, plyn).

Naopak zákon č. 67/2013 Sb. upravuje poskytování služeb (práva a povinnosti s tím související), které si nesjednává nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky přímo (sám) s jejich dodavatelem. Výčet těchto služeb uvedený v § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je pouze výčtem demonstrativním. Také rozsah poskytovaných služeb je věcí dohody mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb nebo o něm rozhodne (v případě družstev) družstvo nebo (u domu rozděleného na jednotky) společenství vlastníků jednotek (§ 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Takovými službami přitom mohou být i ty služby, jež si jinak typicky nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky s jejich dodavatelem sice sjednává přímo (sám), avšak v konkrétním případě tomu tak není, neboť jsou mu poskytovány (na základě dohody smluvních stran, rozhodnutí družstva či společenství vlastníků jednotek) v rámci konkrétního užívacího vztahu coby služby s užíváním spojené.

Jestliže tak v poměrech dané věci bylo mezi nájemkyní a podnájemci dohodnuto v rámci sjednaného podnájemního vztahu též poskytování služeb v podobě elektřiny a plynu (tedy podnájemci si tyto komodity nezajistili sami přímo u jejich dodavatelů, ale byly jim poskytovány coby služby nájemkyní v rámci podnájemního vztahu), vztahuje se na vyúčtování zálohových plateb na ně (provedených v rámci podnájemního vztahu) též úprava zákona č. 67/2013 Sb.

IV. Jestliže si účastníci ve smlouvě o podnájmu bytu dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat, aniž stanovili pravidla pro náležitosti vyúčtování, je třeba vyúčtování vyhotovit podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 287/2025, ze dne 27. 5. 2025

29.04.2025 00:01

Přechod nájmu bytu při zpeněžení v insolvenčním řízení

Nevyužije-li insolvenční správce možnosti vypovědět smlouvu o nájmu bytu podle § 256 odst. 1 insolvenčního zákona, k zániku nájmu bytu zpeněžením nemovitosti ve smyslu § 283 insolvenčního zákona nedojde a práva a povinnosti z nájmu přejdou na jejího nabyvatele.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1138/2024, ze dne 25. 3. 2025

22.04.2025 00:01

Právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví nájemce

V ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytu bylo zakotveno předkupní právo na převod (koupi) bytu, které poskytovalo nájemci bytu právo na jeho přednostní nabytí do vlastnictví a které dosavadnímu vlastníku bytu, popřípadě vlastníku budovy, v níž se byt nachází, umožňovalo převést byt někomu jinému jen tehdy, jestliže nájemce bytu včas nepřijal nabídku na převod (koupi) bytu nebo jestliže jinak zaniklo předkupní právo nájemce bytu. Pro uvedené předkupní právo je současně charakteristické, že oprávněným k přednostnímu nabytí vlastnictví bytu je pouze fyzická osoba, která je nájemcem bytu. Znamená to mimo jiné, že předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví pozbývá fyzická osoba, která sice byla nájemcem bytu, avšak do doby převodu vlastnictví právo nájmu k tomuto bytu ztratila.

Oprávnění z předkupního práva podle ustanovení § 22 odst.1 a 2 zákona o vlastnictví bytů je tedy omezeno pouze na osobu nájemce převáděného (kupovaného) bytu. Protože nemůže svědčit někomu jinému, je odůvodněn závěr, že toto právo - i když nájemce nabídku k převodu bytu přijal a zaplatil jistotu na koupi bytu - zanikne, jestliže dosavadnímu nájemci jeho právo nájmu zanikne ještě před uskutečněním převodu (koupě). Smrtí nájemce právo nájmu bytu zaniká a nájemci bytu se nestávají jeho dědici, ale osoby, na něž právo nájmu bytu přešlo podle ustanovení § 706 a násl. obč. zák. Na dědice nájemce nemůže přejít ani předkupní právo na přednostní nabytí bytu do vlastnictví podle ustanovení § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, vázané výlučně na osobu nájemce bytu.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 24 Cdo 187/2025, ze dne 26. 3. 2025

11.04.2025 00:03

ÚS: Neoznámení uzavření manželství nájemcem

Neoznámení uzavření manželství nájemcem a nevědomost pronajímatele o vzniku společného nájemního práva není důvodem pro podání výpovědi z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. b) obč. zák. (potřeba bytu pro rodinného příslušníka).

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 3044/24, ze dne 5. 3. 2025

25.11.2024 00:01

Placení nájemného novému pronajímateli v případě předplacení nájemného

Nový vlastník bytu není chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 občanského zákoníku v tom smyslu, že by měl právo na nájemné, které již bylo uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, bez ohledu na to, zda o předplacení věděl.

Při výkladu ustanovení § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině hlásí k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. Vyplývá z nich, že interpretované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit. V rozsudku sp. zn. 28 Cdo 270/2019 dovolací soud akcentoval, že právní stav, v němž by plnění poskytnuté v dobré víře nájemcem původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako bezdůvodné obohacení a vůči nájemci by se duplicitně mohl domáhat úhrady dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel (nehledě na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele spojených s prodlením nájemce s úhradou nájemného), by zcela jistě neodpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních vztahů.

Právní závěr odvolacího soudu, dle něhož je nový vlastník bytu chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 o. z. a má právo na nájemné, které byl již uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, v případě, že o předplacení nájemného nevěděl, tak judikatuře dovolacího soudu neodpovídá. Navíc je třeba dodat, že § 2221 odst. 2 o. z. se týká povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona, nevztahuje se tudíž na zákonnou povinnost nájemce hradit nájemné a její splnění, o níž v dané věci jde.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 513/2024, ze dne 9. 10. 2024

24.09.2024 00:02

Smluvní pokuta pro případ porušení povinností podnájemce

I. Ve smlouvě o podnájmu bytu si strany mohly i v době do 30. 6. 2020 sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností podnájemce.

II. U podnájemního vztahu, jehož účelem je užívání bytu podnájemcem, mají strany podnájemní smlouvy při úpravě svých práv a povinností smluvní volnost. Mohly si proto i v době do 30. 6. 2020 sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností podnájemce. Stejně jako u jiných dohod a smluv, i v tomto případě smluvní volnost stran podléhá korektivu dobrých mravů.

Protože úprava smlouvy o podnájmu je dispozitivní (§ 1 odst. 2 o. z.), je také třeba se zabývat tím, zda smlouva byla uzavřena mezi podnikatelem a nepodnikatelem, zda subjekty smlouvy měly rovné postavení, tedy zda se nejednalo o spotřebitelskou smlouvu. Úprava závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem je zvláštní úpravou k obecné úpravě závazků, spotřebitele chrání zvláštní relativně kogentní úprava a není žádný rozumný důvod, proč by se neměla aplikovat i na smlouvu o podnájmu (u nájmu bytu se neuplatní, viz NS 26 Cdo 1273/2021). Podnájemce jako spotřebitel je tak chráněn proti nepřiměřeným ujednáním.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2018/2023, ze dne 20. 8. 2024

26.08.2024 00:02

Návrh na zvýšení nájemného za užívání bytu dle § 2249 odst. 1 o. z.

Pronajímatel bytu musí k návrhu na zvýšení nájemného za užívání bytu podle § 2249 odst. 1 o. z. nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o. z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. Proto také stanoví-li § 2249 odst. 1 o. z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání) ve smyslu § 551 a násl. o. z., ale (jen) o jeho neplatnost.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1650/2023, ze dne 23. 7. 2024

22.07.2024 00:02

Promlčení nároku na pokutu dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb.

Byť v poměrech současné právní úpravy v občanském zákoníku již není smluvní pokuta koncipována jako zajištění dluhu, nýbrž jako jeho utvrzení, nic to nezměnilo na povaze smluvní pokuty coby vedlejšího (akcesorického) závazku. Dohoda o smluvní pokutě je tedy i nadále existenčně závislá na existenci utvrzeného dluhu, tj. dluhu, který je prostřednictvím smluvní pokuty utvrzen, úspěšné uplatnění námitky promlčení ve vztahu k utvrzenému dluhu nemůže mít vliv na smluvní pokutu, na niž vzniklo právo před promlčením utvrzeného dluhu, dojde-li však k promlčení utvrzeného dluhu, stává se nevymahatelnou i smluvní pokuta, na niž vzniklo právo po promlčení utvrzeného dluhu.

S ohledem na § 2052 o. z. se tyto závěry (přijaté ve vztahu ke smluvní pokutě) uplatní také u (zákonné) pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Bude-li tedy příjemce či poskytovatel služeb v prodlení se splněním nepeněžité povinnosti vyplývající ze zákona č. 67/2013 Sb., může mu vzniknout povinnost zaplatit pokutu podle § 13 tohoto zákona jen do promlčení utvrzovaného nepeněžitého plnění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1206/2023, ze dne 13. 6. 2024

22.07.2024 00:01

Moderace pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. při neplacení záloh

Poskytovatel služeb musí po skončení zúčtovacího období vyúčtovat zálohy na služby, které příjemci služeb stanovil, a to bez ohledu na to, zda je platil řádně.

Povinnosti provést vyúčtování stanovených záloh tak v předmětné věci nezbavuje žalovaného ani skutečnost, že žalobce sám dlouhodobě tyto zálohy na služby neplatí řádně. Dlouhodobé prodlení s placením záloh však lze přičíst žalobci k tíži při úvaze o moderaci výše pokuty podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterou po žalovaném požaduje za nedoručení vyúčtování služeb za rok 2014, ačkoliv sám doposud zálohy za toto období zcela nezaplatil. Za přiměřené snížení pokuty považuje dovolací soud snížení o 30 %. Jestliže totiž žalovaný ani po uplatnění námitek žalobce, ale ani poté, co v průběhu řízení, v němž se domáhal zaplacení nedoplatku, který měl z vyúčtování vzniknout, vyšlo najevo, že vyúčtování má vady a že tedy doposud svou povinnost vyúčtovat zálohy na služby za rok 2014 nesplnil, nové (řádné) vyúčtování po řadu dalších měsíců nevyhotovil a svou povinnost vyúčtovat služby se tak po další období ani nepokusil splnit, vyšší moderace není na místě.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1206/2023, ze dne 13. 6. 2024

13.05.2024 00:02

Poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi

Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele bytu je nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, jinak je výpověď neplatná. Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele, která neobsahuje poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi a poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat, je neplatná absolutně (§ 588 o. z.), neboť porušení ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, ze dne 15. 4. 2024

23.04.2024 00:02

K platnosti a oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu

Jelikož podnájem bytu má charakter nájmu, je třeba jeho režim posoudit podle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. Je-li v dané věci třeba posoudit platnost výpovědi udělené po 1. 1. 2014 z podnájemního vztahu vzniklého podle předchozí právní úpravy, pak z ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. plyne, že na ni dopadá již nová právní úprava.

V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Není tedy pochyb o tom, že neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno. Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu; stejně tak to umožňovala předchozí právní úprava.

Vypoví-li nájemce podnájem bytu z jiného než sjednaného výpovědního důvodu, který tak k dispozici neměl, má to za následek, že výpověď nebyla učiněna po právu (není oprávněná), a nemůže proto způsobit zamýšlené účinky (zánik podnájemního vztahu).

Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu bytu. Ustanovení § 2290 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu, jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního vztahu nevyžaduje, aby se tento speciální institut vztahoval i na podnájem bytu. To pak znamená, že výpověď z podnájmu bytu nemusí obsahovat žádné poučení o možnosti domáhat se jejího přezkumu soudem a že oprávněnost výpovědi z podnájmu bytu lze řešit jako otázku předběžnou např. v řízení o vyklizení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1002/2023, ze dne 13. 3. 2024

10.04.2024 00:02

Vyúčtování služeb v případě zákonné fikce nájmu bytu dle § 2238 o. z.

I. Skutečnost, že smlouva o nájmu bytu je platná jen v důsledku zákonné fikce upravené v § 2238 o. z., nemůže být důvodem pro omezení práv (a povinností) jinak náležejících nájemci bytu. Takový výklad by popřel význam § 2238 o. z., neboť častým důvodem neplatnosti smluv o nájmu bytu byla právě skutečnost, že nebyla sjednána výše (způsob výpočtu) nájemného a úhrady za služby samostatně pro každou z těchto položek. Vyplývá-li z § 2238 o. z., že i v takovém případě se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou, nelze také stranám upřít právo např. domáhat se změny výše nájemného (§ 2249 o. z.) nebo vyúčtování záloh na služby.

II. Protože posuzovaná smlouva o nájmu bytu nebyla uzavřena na dobu kratší než 24 měsíců (a to ani zákonnou fikcí), ale na dobu neurčitou, nemohla být platba za služby vyjmenované v § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. stanovena paušálem a paušální platba nebyla možná ani za účinnosti právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Částka, kterou nájemkyně pronajímatelce podle jejich ujednání platila, tak mohla být jen platbou nájemného a záloh na úhradu služeb, které měla pronajímatelka vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovat. Koneckonců za takové platby je zjevně považovaly i účastnice, když sama pronajímatelka tvrdila, že vyúčtování služeb prováděla, byť do roku 2017 nikoliv v písemné formě, nájemkyně pak požadovala (písemné) vyúčtování služeb za rok 2017.

I když z (neplatného) ujednání účastnic ve smlouvě nelze bez dalšího zjistit, kolik z dohodnuté částky 4.100 Kč připadá na nájemné a kolik na zálohy na služby, není samozřejmě vyloučeno, že ve skutečnosti účastnice tyto částky znaly a ohledně jejich výše mezi nimi byla shoda. Tomu by nasvědčovalo zjištění odvolacího soudu (soudu prvního stupně), že až do roku 2017 nebyl mezi nimi ohledně placení úhrady za užívání jednotky a vyúčtování záloh na služby žádný spor, ostatně i poté byl spor o existenci vyúčtování a jeho náležitostech, nikoliv o výši záloh. I kdyby se však nepodařilo prokázat, na jaké výši záloh na služby se účastnice dohodly, neznamenalo by to, že by se tato částka nedala vůbec zjistit. Upravuje-li občanský zákoník v § 2238 fikci uzavření řádné smlouvy, pak není-li jejím obsahem stanovení výše nájemného a výše záloh na služby a nájemce platí jednu (souhrnnou) platbu a současně nejde (nemůže jít podle § 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.) o platbu paušální, a tuto výši nelze zjistit ani jinak (z vůle stran apod.), je např. možné za použití § 2246 odst. 2 o. z. zjistit výši obvyklého nájemného s tím, že zbývající část dohodnuté platby budou představovat zálohy na služby. Určit nájemné v obvyklé výši nebylo vyloučeno ani za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (z výše nájemného v místě a čase obvyklé vycházela např. úprava zvýšení nájemného v § 696 odst. 2 obč. zák.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1835/2023, ze dne 13. 3. 2024

10.04.2024 00:01

Požadavek na řádné vyúčtování služeb v rozporu s dobrými mravy

Požadavek příjemce služeb na řádné vyúčtování podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. může sice být v rozporu s dobrými mravy či zjevným zneužitím práva, které nepožívá ochrany, bude se však jednat jen o zcela mimořádné a výjimečné případy, kdy půjde o výraz zneužití tohoto práva (např. v situaci, kdy pronajímatel ani žádné zálohy nepožadoval, absenci vyúčtování nezavinil apod.), a to v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do obecného principu, že každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat. Závěr, že je tento zásah na místě, se vždy musí odvíjet od důkladného posouzení individuálních okolností každého jednotlivého případu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1835/2023, ze dne 13. 3. 2024

03.04.2024 00:00

Porušení povinnosti nájemce bytu platit zálohy na poskytování služeb

Podle § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby (v projednávaných věcech se jednalo o dodávku pitné vody). Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby, nešlo totiž o tzv. synallagmatický závazek podle § 560 obč. zák.

Rovněž podle současné právní úpravy – § 2205 písm. c), § 2243 o. z. – musí pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu, s nájemcem se může dohodnout, jaké služby mu bude zajišťovat (2247 odst. 1 o. z.), jinak mu musí zajistit tzv. nezbytné služby (§ 2247 odst. 2 o. z.). Ani podle současné právní úpravy nejde o vzájemné plnění (§ 1911 o. z.), pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024

02.01.2024 00:02

Přenechávání bytu nájemcem třetím osobám ke krátkodobému ubytování

Přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako „hrubé“, může mu pronajímatel nájem bytu vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Takovým porušením povinnosti je i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb.

Odpovídá-li nájemce pronajímateli i za jednání osoby, které umožnil pronajatý byt užívat (§ 2216 o. z.), platí uvedený závěr i v případě, že pronajatý byt přenechával třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce. Na tom pak nic nemění ani okolnost, že nájemce měl k podnajímání bytu třetím osobám pronajímatelův (paušální) souhlas; dotčený souhlas totiž nezbavuje nájemce povinnosti užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, tedy ani povinnosti užívat jej pouze k účelu, k němuž mu byl přenechán, tj. k zajištění bytových potřeb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2128/2023, ze dne 26. 9. 2023

25.09.2023 00:02

Výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu

Při stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení se nepoužije § 2295 o. z., výši úhrady je třeba stanovit podle principů bezdůvodného obohacení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3735/2022, ze dne 20. 6. 2023

25.09.2023 00:00

Neplatnost výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy

Rovněž u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. se soud může (k tvrzení účastníků nebo vyplyne-li to ze spisu) zabývat otázkou neplatnosti výpovědi z nájmu bytu jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s § 588 o. z. Ačkoliv pro naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a), b) o. z. není významné, jaká je intenzita potřeby bydlení pronajímatele, jeho či manželových příbuzných, může být tato okolnost významná (spolu s dalšími skutečnostmi) pro posouzení, zda výpověď z nájmu není neplatná pro rozpor s dobrými mravy.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3296/2022, ze dne 20. 6. 2023