// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 14.11.2019
Svoboda volby smluvního typu (nájem nebytových prostor)
I v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 bylo ponecháno zásadně na uvážení a rozhodnutí smluvních stran, jaký typ smlouvy pro konkrétní případ svého závazkového vztahu zvolí. Jinak řečeno, v poměrech posuzované nájemní smlouvy bylo věcí smluvních stran, aby vymezily předmět své smlouvy podle vlastního uvážení se zřetelem k potřebám nájemce a zájmům pronajímatele a v závislosti na tom také s přihlédnutím k tomu, jakému smluvnímu typu hodlají svůj závazek podřídit. Není pak úkolem, ale ani oprávněním, soudu, aby takto provedenou volbu „přehodnocoval“ a v konečném důsledku posuzoval příslušný právní vztah podle právní úpravy smluvního typu, jenž volbě smluvních stran – s přihlédnutím k vymezení předmětu smlouvy – evidentně neodpovídá.
Uvedené platí, i když zde pronajaté prostory představovaly soubor všech místností (nebytových prostor) budovy. I v takovém případě je totiž zapotřebí respektovat projevenou vůli smluvních stran podřídit svůj nájemní poměr – s přihlédnutím k jednoznačnému vymezení předmětu nájmu, ale i k formálnímu označení předmětné nájemní smlouvy a četným odkazům na zákon č. 116/1990 Sb., resp. na jednotlivá jeho ustanovení – speciální právní úpravě nájmu nebytových prostor. Režim nájemního vztahu tak byl podřízen zákonu č. 116/1990 Sb., nikoli právní úpravě obsažené v § 663 a násl. obč. zák.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1061/2019, ze dne 24. 7. 2019
Dotčené předpisy:
§ 37 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 663 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem nebytových prostor; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci se domáhali, aby jim žalovaný a původně žalovaná 1/ DONLIČ INTERIER spol. s r.o., v likvidaci, se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Dělnická 475/43, IČO: 47679590 (dále jen „původně žalovaná“), zaplatili společně a nerozdílně částku 556.813,- Kč s příslušenstvím. Z toho požadovali částku 546.000,- Kč z titulu dlužného nájemného z pronajatých nebytových prostor za měsíce únor 2012 až květen 2012 (dále též jen „rozhodné období“ a „dlužné nájemné“) a částku 10.813,- Kč z titulu úhrad za služby spojené s jejich užíváním (dále též jen „úhrady za služby“).
Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) nejprve usnesením ze dne 2. září 2015, č. j. 14 C 95/2012-22, vyloučil žalobu vůči původně žalované k samostatnému řízení, a poté rozsudkem ze dne 3. října 2017, č. j. 14 C 95/2012-290, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 556.813,- Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 9. října 2018, č. j. 51 Co 166/2018-350, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve vyhovujícím výroku I. o věci samé (výrok I. – dále též jen „potvrzující výrok I.“) a změnil v nákladovém výroku II. jen tak, že jejich výše činí 391.469,- Kč; jinak ho i v tomto výroku potvrdil (výrok II.). Současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok III.).
Po doplnění dokazování v odvolacím řízení učinil odvolací soud z provedených důkazů zejména následující skutková zjištění. Žalobci jako pronajímatelé a původně žalovaná (jednající prostřednictvím žalovaného jako jednatele) jako nájemkyně uzavřeli dne 23. září 2010 písemnou smlouvu označenou jako „Smlouva o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., v platném znění“ (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem byly „nebytové prostory o výměře 750 m2 nacházející se v domě specifikovaném v čl. I této smlouvy“, tj. v budově na adrese YX, jež má celkovou rozlohu 759 m2 a žalobci ji mají ve společném jmění manželů (dále též jen „nebytové prostory“, resp. „pronajímané prostory“ a „budova“). Podle čl. II. bodu 2.2 Nájemní smlouvy měly být pronajímané prostory vyznačeny v situačním plánku, jenž měl tvořit přílohu č. 2 a nedílnou součást dané smlouvy; k jejímu originálu však žádné přílohy připojeny nebyly, přičemž podle předávacího protokolu byla původně žalované předána do užívání budova jako celek. Nájemní poměr byl sjednán na dobu deseti let, konkrétně na období od 1. listopadu 2010 do 31. října 2020, v období od 1. listopadu 2010 do 30. dubna 2011 činilo nájemné 160.000,- Kč měsíčně plus DPH a od 1. května 2011 pak 170.000,- Kč měsíčně plus DPH. Nájemní smlouva obsahovala rovněž ujednání, že vedle nájemného bude původně žalovaná hradit žalobcům také náklady na služby spojené s užíváním nebytových prostor, a to tak, že úhrady za vodné a stočné a odpad měla hradit „čtvrtletně… do 10 kalendářních dnů od doručení vyúčtování“ (čl. IX. bod 9.1 Nájemní smlouvy); ostatní služby pak měla hradit přímo jejich dodavatelům (dále též jen „ujednání o úhradách za služby“). Původně žalovaná se v Nájemní smlouvě rovněž zavázala oznámit žalobcům bez zbytečného odkladu potřebu rozsáhlejších oprav, které je povinen provést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídala za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla (čl. XI. bod 11.3 Nájemní smlouvy). V čl. VIII. bodu 8.1 Nájemní smlouvy bylo obsaženo ručitelské prohlášení žalovaného, jímž pro případ nesplnění závazků ze strany původně žalované převzal ručení zejména za zaplacení dlužného nájemného, úhrady za služby spojené s užíváním nebytových prostor, příslušenství, náhrady škody a smluvních pokut; případný dluh byl pak povinen splnit, nesplní-li jej původně žalovaná, ačkoli k tomu byla žalobci písemně vyzvána. Dne 26. října 2010 uzavřely strany dodatek č. 1 Nájemní smlouvy (dále jen „Dodatek“), jímž žalobci přenechali původně žalované do užívání na dobu trvání nájmu nebytových prostor, tj. do 31. října 2020, navíc dvojgaráž nacházející se na tam specifikovaném pozemku, a to za nájemné v částce 5.000,- Kč měsíčně plus DPH. Dopisem z 31. října 2011, který byl žalobcům doručen dne 4. listopadu 2011, vypověděla původně žalovaná Nájemní smlouvu, včetně Dodatku (dále jen „Výpověď“), z důvodu vlhkosti vyskytující se v přízemí budovy, která znehodnocuje tam umístěný nábytek a výrobky, a z důvodu otřesů a hlučnosti způsobené přilehlým tramvajovým provozem. Přitom však nejméně od května 2011 věděla, že právě z důvodu vlhkosti v budově se tvoří na zdech plísně; navíc v době, kdy byla nájemkyní nebytových prostor, neuvedla vždy do provozu tam instalované zařízení k odvětrávání a vytápění prostor. Žalobci vyúčtovali původně žalované náklady za poskytnuté služby fakturou č. 201100247 ze 4. října 2011 částkou 4.997,- Kč a fakturou č. 201100337 z 5. ledna 2012 částkou 5.816,- Kč. Dopisem z 23. května 2012 ji pak vyzvali k úhradě částky 556.813,- Kč, představující dlužné nájemné a úhrady za služby, a protože jim uvedenou částku neuhradila, vyzvali dopisem z 29. června 2012 k jejímu zaplacení žalovaného jako ručitele; ani ten jim ji však do současné doby neuhradil.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud – shodně se soudem prvního stupně – především dovodil, že Nájemní smlouva podléhala režimu § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), neboť jejím předmětem byla budova jako celek; i přes nepatrný rozdíl mezi udanou výměrou pronajatých prostor a celkovou výměrou všech místností budovy je totiž zřejmé, že původně žalovaná byla oprávněna užívat veškeré nebytové prostory v budově, což také činila. Dále dovodil, že Nájemní smlouva (včetně Dodatku) není absolutně neplatná pro neurčité vymezení předmětu nájmu a ani pro neurčité ujednání o úhradách za služby (§ 37 odst. 1 obč. zák.). Zde odkázal na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, jenž v uvedené souvislosti pokládal za nepřípadný dovolatelův odkaz na rozsudky Nejvyššího soudu z 19. ledna 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, a z „28. 8. 2007“ (správně z 20. ledna 2009), sp. zn. 26 Cdo 4836/2007. Konstatoval, že citované ujednání je dostatečným „ujednáním o způsobu, jakým budou… hrazeny vyjmenované služby“, že ostatně tento způsob úhrady nebyl po dobu trvání nájemního poměru smluvními stranami zpochybňován, že navíc jediným příjemcem poskytovaných služeb byla – jako jediná nájemkyně v budově – původně žalovaná a že kromě toho žalobci doložili, že úhrady za poskytnuté služby jí pouze přefakturovali podle skutečné spotřeby. Zde též poukázal na vyjmenovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu a Ústavního soudu, podle nichž je základním principem výkladu smluv priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy (nevede k závěru o její neplatnosti), před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Poté – stejně jako soud prvního stupně – usoudil na neplatnost Výpovědi, a to jednak z důvodu, že původně žalovaná sama přivodila vytčenou nezpůsobilost pronajatých prostor k řádnému užívání (tj. zvýšenou vlhkost v budově) tím, že jako nájemkyně porušila svoji povinnost (stanovenou jednak v ustanovení § 668 obč. zák. a jednak i v čl. XI. bodu 11.3 Nájemní smlouvy) bez zbytečného odkladu oznámit pronajímatelům (žalobcům) potřebu oprav pronajatých prostor a umožnit jim jejich provedení, a jednak z důvodu, že hluk z přilehlého tramvajového provozu doléhá do budovy pouze v minimální míře a není tedy natolik rušivý, že by vylučoval možnost pronajaté prostory řádně provozovat; navíc poukaz na (údajný) hluk způsobovaný tramvajovým provozem lze pokládat za ryze účelový, jestliže původní žalované, která o něm musela vědět od samého počátku, začal „vadit“ až zhruba po roce od uzavření Nájemní smlouvy. V návaznosti na to uzavřel, že nájemní poměr trval i v rozhodném období a původně žalovaná je tudíž povinna uhradit žalobcům sjednané nájemné i za toto období. Jelikož dotčenou povinnost do současné doby – beze zbytku – nesplnila, dluží jim z tohoto titulu částku 546.000,- Kč, přičemž žalobci jsou – po výzvě učiněné dopisem z 23. května 2012 – oprávněni domáhat se jejího zaplacení i na žalovaném jako ručiteli (ve smyslu § 546 obč. zák.). Dodal, že stejně tak po něm mohou požadovat i zaplacení (řádně vyúčtovaných) úhrad za služby v částce 10.813,- Kč. Za tohoto stavu potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. o věci samé.
Proti potvrzujícímu výroku I. rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnil konstatováním, že rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s konstantní judikaturou Nejvyššího soudu. Předně nesouhlasil s názorem, že nájemní poměr podléhal obecné úpravě nájemní smlouvy obsažené v § 663 a násl. obč. zák. Zdůraznil, že v daném případě byly předmětem Nájemní smlouvy nebytové prostory v budově (nikoli též např. její vnější části) a nic na tom nemění ani to, že snad šlo o všechny tam situované místnosti (vnitřní prostory). Navíc smluvní strany výslovně odkázaly (a to nejen v samotném označení Nájemní smlouvy, nýbrž i v celé řadě jejích ustanovení) na speciální právní úpravu obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“); jejich vůle tak směřovala k pronájmu pouze a jen nebytových prostor v budově a nájemní poměr proto musel podléhat režimu zákona č. 116/1990 Sb. Za této situace bylo zapotřebí platnost Nájemní smlouvy zvažovat z pohledu obsahových náležitostí kladených na smlouvu o nájmu nebytových prostor ustanovením § 3 zákona č. 116/1990 Sb. Podle jeho názoru Nájemní smlouva těmto náležitostem z posléze uvedených důvodů nevyhovovala. Především v ní nebyl dostatečně určitě specifikován předmět nájmu, neboť k jejímu originálu nebyl připojen situační plánek, v němž měly být pronajaté prostory vyznačeny a který měl tvořit její nedílnou součást. Nadto výměra pronajímaných prostor (plocha o velikosti 750 m2), specifikovaná v čl. II. bodu 2.1 Nájemní smlouvy, neodpovídá celkové rozloze všech prostor v budově, která podle zjištěného skutkového stavu měla činit 759,6 m2 (podle dovolatele však ve skutečnosti – po přičtení výměry „prostor schodiště“ v budově – dokonce přesahovala 800 m2), takže je vyloučena rovněž úvaha o nájmu celé budovy, resp. všech jejích prostor. Měl také za to, že v rozporu s ustanovením § 3 zákona č. 116/1990 Sb. neobsahovala Nájemní smlouva esenciální náležitost v podobě ujednání o výši úhrady za poskytovaná plnění nebo o způsobu jejího určení a i z tohoto důvodu musí být absolutně neplatná. Podle něj takové ujednání nevyplývá z čl. IX. bodu 9.1 Nájemní smlouvy, jak se mylně domnívaly soudy obou stupňů, neboť z tohoto článku kupř. není zřejmé, jakým způsobem, resp. podle jakého poměru se reálné náklady spojené s provozem budovy měly rozúčtovat mezi jednotlivé uživatele tam situovaných prostor. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci se ve vyjádření k dovolání s napadeným rozsudkem ztotožnili, vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání žalovaného (dovolatele) bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.). Poté se zabýval otázkou jeho přípustnosti.
Dovolání proti výroku I. napadeného rozsudku, pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. ohledně povinnosti žalovaného zaplatit žalobcům (oprávněným společně a nerozdílně) částku 10.813,- Kč (z titulu úhrad za služby) s příslušenstvím, není objektivně přípustné (§ 237, § 238 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.), neboť dotčenou částí citovaného výroku rozhodl odvolací soud o nároku (peněžitém plnění) se samostatným skutkovým základem, který nepřevyšuje 50.000,- Kč (k příslušenství pohledávky se přitom nepřihlíží); o vztah ze spotřebitelské smlouvy nebo o pracovněprávní vztah zde nešlo (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 28. června 2018, sp. zn. 25 Cdo 1791/2018). Pro úplnost zbývá dodat, že přípustnost dovolání nezakládá ani nesprávné poučení odvolacího soudu (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 27. června 2002, sp. zn. 29 Odo 425/2002, uveřejněné pod č. 51/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Za této situace dovolací soud dovolání proti této části potvrzujícího výroku I. odmítl pro nepřípustnost podle § 243c odst. 1 o.s.ř. Naproti tomu však dospěl k závěru, že proti zbývající části výroku I. napadeného rozsudku je dovolání přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení dovolatelem nastolených otázek hmotného práva, které v posléze předestřené rovině nebyly dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu (jednoznačně) vyřešeny.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Otázky otevřené dovolacímu přezkumu dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahovému vymezení uplatněného dovolacího důvodu (§ 241a odst. 3 o.s.ř.) půjde v dovolacím řízení především o posouzení správnosti právního názoru, že nájemní poměr podléhal režimu § 663 a násl. obč. zák.
Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že zákon č. 116/1990 Sb. Se nevztahoval na nájem nemovitosti (budovy), i když se v ní nacházely nebytové prostory (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96, uveřejněný v sešitě č. 6/1998 časopisu Právní rozhledy /citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 5 v příloze č. I/2000 časopisu Soudní judikatura/); byla-li tedy nemovitost pronajata jako celek (i když obsahovala pouze nebytové prostory), režim nájemního vztahu byl podřízen § 663 a násl. obč. zák. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, a z 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněné pod č. 6 a 7 v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura, a dále rozsudky z 20. prosince 2000, sp. zn. 26 Cdo 24/2000, a z 26. dubna 2001, sp. zn. 26 Cdo 306/2000, uveřejněný pod č. C 453 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Naproti tomu byly-li v nemovitosti pronajaty „jen“ nebytové prostory a nemovitost tudíž nebyla pronajata jako celek, šlo o nájem nebytových prostor upravený podle § 720 obč. zák. zvláštním zákonem, jímž byl zákon č. 116/1990 Sb. Ten se podle § 1 písm. a/ a b/ vztahoval na místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k bydlení, nebo na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Pro účely posouzení, jakému právnímu režimu podléhal daný nájemní poměr, je zapotřebí zdůraznit, že i v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013 bylo ponecháno zásadně na uvážení a rozhodnutí smluvních stran, jaký typ smlouvy pro konkrétní případ svého závazkového vztahu zvolí (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 16. června 2015, sp. zn. 26 Cdo 811/2015, uveřejněného pod č. 6/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jinak řečeno, bylo věcí smluvních stran, aby vymezily předmět své smlouvy podle vlastního uvážení se zřetelem k potřebám nájemce a zájmům pronajímatele a v závislosti na tom také s přihlédnutím k tomu, jakému smluvnímu typu hodlají svůj závazek podřídit. Není pak úkolem, ale ani oprávněním, soudu, aby takto provedenou volbu „přehodnocoval“ a v konečném důsledku posuzoval příslušný právní vztah podle právní úpravy smluvního typu, jenž volbě smluvních stran – s přihlédnutím k vymezení předmětu smlouvy – evidentně neodpovídá. Takový postup by byl v rozporu se zásadou smluvní volnosti, jež účastníkům soukromoprávních vztahů „garantuje“ právě i svobodu volby smluvního typu, který podle jejich uvážení – nikoli podle uvážení soudu – nejlépe vyhoví jejich konkrétním potřebám.
V souzené věci bylo součástí zjištěného skutkového stavu rovněž zjištění o obsahu Nájemní smlouvy. Z jejího obsahu, ale i ze zjištění soudů obou stupňů, jednoznačně vyplývá, že jejím předmětem byly nebytové prostory a nikoli budova jako celek (srov. zejména dikci čl. II. bodu 2.1 Nájemní smlouvy – „nebytové prostory o výměře 750 m2 nacházející se v domě specifikovaném v čl. I této smlouvy“, tj. v budově). Uvedené platí i v případě, že pronajaté prostory představovaly soubor všech místností (nebytových prostor) budovy. I v takovém případě je totiž zapotřebí respektovat projevenou vůli smluvních stran podřídit svůj nájemní poměr – s přihlédnutím k jednoznačnému vymezení předmětu nájmu, ale i k formálnímu označení Nájemní smlouvy a četným odkazům na zákon č. 116/1990 Sb., resp. na jednotlivá jeho ustanovení – speciální právní úpravě nájmu nebytových prostor. Řečeno jinak, režim nájemního vztahu, založeného Nájemní smlouvou, byl podřízen zákonu č. 116/1990 Sb. A nikoli právní úpravě obsažené v § 663 a násl. obč. zák., jak se mylně domníval odvolací soud (soud prvního stupně). Vzhledem k tomu je tudíž zapotřebí posoudit platnost Nájemní smlouvy (její obsahové a formální náležitosti) především podle zákona č. 116/1990 Sb., jak v dovolání správně podotkl dovolatel.
Dovolateli lze přisvědčit rovněž v názoru, že ve smlouvě o nájmu nebytových prostor musí být dostatečně určitě specifikován předmět nájmu (to ovšem platí i pro nájemní smlouvu uzavřenou v režimu § 663 a násl. obč. zák.); jinak je taková smlouva absolutně neplatná (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve spojení s § 37 odst. 1 obč. zák.).
Ustálená soudní praxe zastává názor, že projev vůle je neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, to jest, když se nepodařilo obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo – vadným slovním zprostředkováním – jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle (neurčitý projev vůle je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah – jednajícímu se nepodařilo obsah vůle jednoznačným způsobem vyjádřit) je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií atakový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. března 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný pod C 1108 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Při skutkovém závěru, jenž není v extrémním rozporu s provedenými důkazy ( podrobnostech viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů), že udaná výměra pronajatých prostor v podstatě odpovídala celkové výměře všech místností budovy (i podle názoru dovolacího soudu byl rozdíl obou výměr toliko nepatrný a tudíž nepodstatný), není v rozporu s textem Nájemní smlouvy výklad, že v daném případě bylo vůlí (záměrem) smluvních stran přenechat původně žalované do užívání veškeré nebytové prostory v budově. Jestliže údaj o výměře pronajímaných prostor reprezentuje všechny místnosti (nebytové prostory) budovy, která byla v Nájemní smlouvě jednoznačně individualizována, je zřejmé, že tento údaj (ve spojení s údaji o budově) sám o sobě identifikuje pronajímané prostory tak, že je nelze zaměnit s jinými. Za tohoto stavu určitosti vymezení předmětu nájmu neškodí okolnost, že k Nájemní smlouvě nebyl jako příloha č. 2 připojen situační plán, jenž měl tvořit její nedílnou součástí a v němž měly být pronajímané prostory vyznačeny. Obstojí tudíž právní názor, že Nájemní smlouva není neplatná pro neurčité vymezení předmětu nájmu (§ 37 odst. 1 obč. zák.), a to i při nesprávném posouzení právního režimu, jemuž podléhala.
Zbývá tak posoudit, zda Nájemní smlouva je neplatná, neboť v rozporu s ustanovením § 3 zákona č. 116/1990 Sb. neobsahovala esenciální náležitost v podobě ujednání o výši úhrady za poskytovaná plnění nebo o způsobu jejího určení.
V uvedené souvislosti lze přitakat dovolateli v tom, že ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb. řadí mezi podstatné (nezbytné, esenciální) náležitosti nájemní smlouvy rovněž údaj o výši úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo o způsobu jejího určení. Jen pro úplnost lze doplnit, že citovaný údaj byl zařazen mezi podstatné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor novelou provedenou (s účinností od 19. října 2005) zákonem č. 360/2005 Sb. (i přes to, že podle zvláštní části, bodu 3 důvodové zprávy k tomuto zákonu, dostupné např. v ASPI pod identifikačním číslem /ASPI ID/ LIT25659CZ, měly být podstatné náležitosti nájemní smlouvy rozšířeny pouze o údaj o předmětu podnikání). I v poměrech nájmu nebytových prostor je pak aplikovatelná judikatura, na níž se soudní praxe ustálila při výkladu ustanovení § 686 odst. 1 obč. zák. (srov. sousloví „a způsob výpočtu nájemného a úhrady zaplnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši“ užité v ustanovení § 686 odst. 1 obč. zák. a obsahově stejné sousloví „výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení“ užité v ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb.). Za této situace musí též smlouva o nájmu nebytových prostor obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby. Výklad o tom, že výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za služby (způsob jejího výpočtu) představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě, je v judikatuře dovolacího soudu ustálen (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 21. března 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006, nebo z 25. října 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006). Přitom „způsobem výpočtu“ nájemného je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést jeho výpočet, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1edna 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Dovolací soud zastává názor, že v souzené věci byly z obsahu Nájemní smlouvy (viz čl. IX. bod 9.1.) zjistitelné údaje o výši úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor a že tudíž Nájemní smlouva není z tohoto důvodu neplatná. Z obsahu citovaného článku Nájemní smlouvy totiž vyplývá, že původně žalovaná jako jediná nájemkyně nebytových prostor v budově měla platit vodné a stočné a odpad čtvrtletně ve vyúčtované a tudíž jí spotřebované výši (do 10 kalendářních dnů od doručení vyúčtování na tam specifikované číslo účtu pronajímatele). Takovéto ujednání – vycházející z objektivně dané reality a běžně se uplatňující ve všech sférách reálného života – pak musí být každému subjektu srozumitelné a pochopitelné. Zde lze odkázat rovněž na logické úvahy, které v tomto směru zaujal soud prvního stupně a s nimiž se ztotožnil i odvolací soud.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že nesprávné hodnocení právního režimu, jemuž podléhala Nájemní smlouva (resp. nájemní poměr jí založený), v konečném důsledku nemělo vliv na celkovou správnost právního posouzení její platnosti. Snad jen na okraj lze poznamenat, že uvedené pak v plném rozsahu platí též pro posouzení platnosti Výpovědi (k tomu viz čl. XIV. bod 14.1 Nájemní smlouvy a § 9 odst. 3 písm. b/ [viz zejména dikci „bez zavinění nájemce“] ve spojení s § 5 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. [shodně též čl. XI. bod 11.3 Nájemní smlouvy]).
Za této situace dospěl dovolací soud k závěru, že z pohledu uplatněných dovolacích námitek je napadené rozhodnutí věcně správné, a proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) – dovolání ve zbylé části rozsudkem (§ 243f odst. 4 o.s.ř.) zamítl (§ 243d odst. 1 písm. a/ o.s.ř.).
Autor: -mha-