// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 28.11.2013
K vypořádání zvýšení hodnoty pronajatého nebytového prostoru při splynutí
Zánikem nájmu splynutím pronajímatele a nájemce zaniká podle § 584 obč. zák. i nárok nájemce podle § 667 odst. 1 obč. zák. na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.
Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu; ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. se přitom uplatní při všech způsobech skončení nájmu, tedy i v případě skončí-li nájem splynutím osoby pronajímatele a nájemce podle § 584 obč. zák. Vznikl-li nájemkyni nárok podle § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, který může uplatnit jen vůči stávajícímu pronajímateli (vlastníkovi) v okamžiku, kdy se sama stala vlastnicí této nebytové jednotky, pak došlo ke splynutí pohledávky, kterou měla jako nájemkyně, s povinností, kterou měla jako vlastnice (pronajímatelka) a tedy k zániku tohoto závazku podle § 584 obč. zák., neboť účinky splynutí nejsou u těchto závazků zákonem vyloučeny. Bez právního významu je přitom okolnost, zda vynaložené investice (ne)byly zohledněny ve výši kupní ceny nebytové jednotky.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 67/2013, ze dne 16. 10. 2013
(kategorie: nájem nebytových prostor; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové v právní věci žalobkyně I. S., zastoupené Mgr. Petrem Moníkem, LL.M., advokátem se sídlem v Hradci Králové, Fráni Šrámka 1139, proti žalovanému statutárnímu městu Hradec Králové, se sídlem v Hradci Králové, Československé armády 408, o zaplacení částky 459.254,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 11 Ec 123/2010-211, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. září 2012, č. j. 21 Co 318/2012-236, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Okresní soud v Hradci Králové (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. 3. 2012, č. j. 11 Ec 123/2010-211, uložil žalovanému zaplatit částku 270.000,- Kč s úrokem z prodlení, zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 189.254,- Kč s úrokem z prodlení, a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu.
Zjistil, že dne 14. 12. 2006 uzavřel žalovaný (pronajímatel) s žalobkyní (nájemkyní), smlouvu o nájmu nebytového prostoru č. 501 o výměře 98,65 m2 v domě H., který byl po prohlášení vlastníka o vymezení bytových a nebytových jednotek v domě a pozemku pod tímto domem v roce 2000 zapsán jako – jednotka č. 648/1, včetně podílu na společných částech domu v katastrálním území v H. v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 22209 u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště H. (dále jen „nebytová jednotka“), že žalovaný souhlasil s provedením stavebních úprav v nebytové jednotce za účelem vybudování provozovny kadeřnictví, a to na náklady žalobkyně, která tyto úpravy v době od 4. 9. 2007 do 19. 11. 2007 provedla, že se žalobkyně v nájemní smlouvě ani v dodatcích, které byly v průběhu nájmu uzavřeny, nevzdala náhrady za zhodnocení jednotky, že dne 1. 9. 2010 uzavřel žalovaný s žalobkyní kupní smlouvu o prodeji nebytové jednotky za kupní cenu 1.500.000,- Kč, která byla určena podle stavu po provedeném zhodnocení, že žalobkyně je od 15. 9. 2010 zapsána v katastru nemovitostí jako její vlastnice, a že stavebními úpravami se hodnota nebytové jednotky k 15. 9. 2010 zvýšila o 270.000,- Kč. Na základě těchto zjištění dospěl k závěru, že žalobkyně za trvání nájmu zhodnotila nebytovou jednotku o 270.000,- Kč, že ke skončení nájmu došlo k 15. 9. 2010 splynutím osoby pronajímatele a nájemce, že jí to však nijak nebrání domáhat se vůči žalovanému zaplacení za zhodnocení věci, které provedla ještě za trvání nájmu. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu uzavřel, že žalobkyni náleží za zhodnocení nebytové jednotky podle § 667 odst. 1 věty čtvrté zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), částka 270.000,- Kč, v části, v níž žádala zaplacení částky vyšší, žalobu zamítl.
K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové (odvolací soud) rozsudkem ze dne 17. 9. 2012, č. j. 21 Co 318/2012-236, změnil rozsudek soudu prvního stupně v napadené části, jíž bylo žalobě částečně vyhověno, a žalobu (o uložení povinnosti zaplatit částku 270.000,- Kč s úroky z prodlení) zamítl; zároveň rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že ustanovení § 667 obč. zák. je nutné vykládat tak, že „nájemce se může domáhat na pronajímateli zhodnocení věci, jen dojde-li ke skončení nájmu takovým způsobem, že předmět nájmu zůstane ve vlastnictví pronajímatele, jenž se tak obohatí. Splynutím osoby pronajímatele a nájemce došlo ke splynutí subjektů, mezi nimiž vzniká okamžikem zániku nájmu nárok podle § 667 odst. 1 obč. zák., proto podle § 584 obč. zák. došlo k zániku tohoto závazku“. Nesouhlasil ani se závěrem soudu prvního stupně, že se žalobkyně nevzdala práva na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, neboť „zavázala-li se při skončení nájmu uvést nebytovou jednotku do původního stavu, nemohla na základě tohoto závazku očekávat jakoukoli úhradu za její zhodnocení“, a proto by žalobě nebylo možné vyhovět, i kdyby nedošlo k zániku závazku splynutím.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů („o. s. ř.“). Namítala, že odvolací soud nesprávně vyložil § 667 odst. 1 obč. zák. V něm jsou totiž stanoveny jen dvě podmínky pro uplatnění nároku na zhodnocení věci, a to změna věci se souhlasem pronajímatele a skončení nájmu (jak konstatoval i Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1138/2005) a obě podmínky byly naplněny, není přitom významné, jak nájem skončil. Zdůraznila, že stavební úpravy provedla na své náklady, o toto zhodnocení byla navýšena i kupní cena nebytové jednotky, kterou musela při její koupi zaplatit a podle závěrů odvolacího soudu by se protihodnoty za zhodnocení věci nemohla domáhat ani po skončení nájmu. Nesouhlasila ani se závěrem odvolacího soudu, že se vzdala nároku na zhodnocení, má za to, že takový závěr z provedeného dokazování nevyplývá. Vytýkala odvolacímu soudu, že jeho rozhodnutí je v rozporu s dobrými mravy a je i nepřezkoumatelné. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (tj. před 1. 1. 2013), Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále též jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř., za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř. (tyto vady nebyly dovoláním uplatněny a z obsahu spisu nevyplývají), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Námitka dovolatelky, že napadené rozhodnutí je nepřezkoumatelné, kterou posléze uvedenou vadu řízení namítla, není opodstatněná. Odůvodnění napadeného rozsudku má všechny náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř., je v něm uvedeno, k jakému zjištění o jednotlivých skutečnostech odvolací soud dospěl, na základě jakých důkazů a jak tyto důkazy hodnotil.
Dovolatelka zpochybnila správnost právního závěru odvolacího soudu, že zánikem nájmu splynutím pronajímatele a nájemce, zaniká podle § 584 obč. zák. i nárok nájemce podle § 667 odst. 1 obč. zák. na zaplacení protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.
Podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Nárok na zaplacení protihodnoty toho, o co se změnami na pronajaté věci zvýšila její hodnota, vzniká až skončením nájmu (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2011, sp. zn. 29 Cdo 2455/2009). Účelem je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010). Ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. o změnách na pronajaté věci se uplatní i při nájmu nebytových prostor (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 5. 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, uveřejněný pod č. 14/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Dovolatelce tak mohl vzniknout nárok na zaplacení za zhodnocení nebytové jednotky (byla-li by prokázána její tvrzení), až skončením nájmu, a to vůči stávajícímu pronajímateli. Ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. se uplatní při všech způsobech skončení nájmu, tedy i v případě skončí-li nájem splynutím osoby pronajímatele a nájemce podle § 584 obč. zák., představující jeden z obecných důvodů zániku nájmu.
Jestliže se určitá osoba stane zároveň subjektem práva (pohledávky) i povinnosti (dluhu) z téhož závazkového vztahu, zaniká závazek splynutím, nestanoví-li zákon jinak (§ 584 obč. zák.). Vznikl-li dovolatelce nárok podle § 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák. na zaplacení zhodnocení nebytové jednotky, který může uplatnit jen vůči stávajícímu pronajímateli (vlastníkovi) v okamžiku, kdy se sama stala vlastnicí této nebytové jednotky, pak došlo ke splynutí pohledávky, kterou měla jako nájemkyně, s povinností, kterou měla jako vlastnice (pronajímatelka) a tedy k zániku tohoto závazku podle § 584 obč. zák., neboť účinky splynutí nejsou u těchto závazků zákonem vyloučeny. Bez právního významu je přitom okolnost, zda vynaložené investice (ne)byly zohledněny ve výši kupní ceny nebytové jednotky. Dovolací soud se proto (pro nadbytečnost) již nezabýval dalšími dovolacími námitkami, kterými dovolatelka zpochybňovala závěry odvolacího soudu, které nebyly pro právní posouzení věci určující, a které odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí uvedl jako „argument navíc“ pro zamítnutí žaloby.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení je odůvodněn § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a tím, že podle obsahu spisu procesně úspěšnému žalovanému náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-