// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 25.07.2012
K neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor
Existence nájemního vztahu k nebytovému prostoru brání tomu, aby k témuž nebytovému prostoru byla (znovu) platně uzavřena nová smlouva o nájmu téhož nebytového prostoru, a to i v případě, že jde o tutéž osobu, vystupující na straně nájemce.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3720/2011, ze dne 12. 6. 2012
(kategorie: nájem nebytových prostor; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce Bytového družstva K rovinám 537/19, se sídlem Praha 5, K rovinám 537/19, zastoupeného JUDr. Ladislavem Kratochvílem, advokátem se sídlem Veselí nad Moravou, Rybníček 80, proti žalovanému J. Z., bytem P., zastoupenému JUDr. Martinem Řezáčem, advokátem se sídlem Praha 7, Nad Štolou 18, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 26 C 412/2009, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. května 2011, č. j. 23 Co 138/2011-65, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. května 2011, č. j. 23 Co 138/2011-65, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. 10. 2010, č. j. 26 C 412/2009-50, uložil žalovanému povinnost vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku garáž, v přízemí domu v P. (dále „předmětná garáž“, resp. „garáž“ a „předmětný dům“), a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobce je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětného domu, že rozhodnutím odboru výstavby Obvodního národního výboru ze dne 17. 7. 1986 byla předmětná garáž přidělena žalovanému do užívání podle § 196 občanského zákoníku ve znění účinném do 31. 12. 1991, že na toto rozhodnutí navazovala dohoda o užívání garáže ze dne 15. 9. 1986, že dne 14. 9. 1990 uzavřel Bytový podnik v Praze 5 (právní předchůdce žalobce) se žalovaným smlouvu o nájmu nebytového prostoru (dále jen „Smlouva“) na dobu neurčitou, že předmět této smlouvy byl označen jako „nebytový prostor v přízemí domu v P., garáž“, že účelem nájmu bylo garážování automobilu, že rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 24. 9. 2008, č. j. 7 C 107/2008-52, potvrzeným rozsudkem odvolacího soudu ze dne 7. 4. 2009, č. j. 55 Co 24/2009-62, byla zamítnuta žaloba (shodného žalobce) na vyklizení předmětné garáže (shodným žalovaným), že z odůvodnění obou rozhodnutí vyplývá, že právo žalovaného užívat garáž na základě shora uvedeného rozhodnutí a dohody o užívání dosud trvá a že Smlouva je absolutně neplatná pro neurčitost vymezení předmětu nájmu. Rovněž vzal za prokázáno, že žalovanému byla dne 3. 2. 2009 doručena prostřednictvím K. Z. výpověď z nájmu garáže, daná mu žalobcem dopisem ze dne 26. 1. 2009 (dále jen „Výpověď“). Okolnost, že ji žalovaný odmítl od jmenovaného převzít, nehledal soud prvního stupně z hlediska doručení relevantní, neboť měl objektivně možnost se s jejím obsahem seznámit (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 26 Cdo 1469/2004 a sp. zn. 26 Cdo 625/2005). S poukazem na ustanovení § 10, § 12, a § 15 zákona č. 116/1990 Sb. a § 126 odst. 1 občanského zákoníku v platném znění (dále jen „obč. zák.“) dovodil, že užívací právo žalovaného ke garáži se ze zákona změnilo na nájem nebytového prostoru na dobu neurčitou, který lze vypovědět i bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak, že nájemní vztah žalovaného ke garáži zanikl v důsledku platné Výpovědi uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty a že žaloba na její vyklizení je důvodná, neboť žalovaný ji užívá bez právního důvodu.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 11. 5. 2011, č. j. 23 Co 138/2011-65, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl; dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením věci, zejména s výkladem ustanovení § 10 zákona č. 116/1990 Sb. Na rozdíl do něho dospěl k závěru, že Výpověď je neplatná. Jak totiž vyplývá ze Smlouvy (jejího článku 6), sjednaly si smluvní strany, že pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodu zde uvedených. V dané věci však ve Výpovědi nebylo uvedeno, pro jaký výpovědní důvod je dávána. Není postačující (konstatoval dále odvolací soud), aby žalobce uvedl, že „dává výpověď pouze z opatrnosti“; i tento „nesprávný formální postup žalobce v nedostatečné výpovědi“ vede k závěru, že Výpověď je neplatná a že žalovanému nadále svědčí oprávnění k užívání garáže na základě „předchozích právních titulů“, podrobně zjištěných v řízení vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. 7 C 107/2008. Odvolací soud uzavřel, že žalovaný nezasahuje neoprávněně do vlastnického práva žalobce a že žaloba není důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a uplatil v něm „důvody uvedené v § 241a odst. 2 o. s. ř.“. Popisuje průběh řízení vedeného u soudu prvního stupně pod sp. zn. 7 C 107/2008, jakož i řízení v dané věci a dovozuje, že z odůvodnění napadeného rozsudku vyplývá, že odvolací soud považoval Smlouvu za platnou, dovodil-li z jejího obsahu, že si účastníci nájemního vztahu sjednali výpovědní důvody. Vyjadřuje nesouhlas s tímto právním názorem a namítá, že na základě Smlouvy nemohl žalovanému vzniknout nový nájem garáže, trval-li stále užívací vztah založený v roce 1986, jenž se účinnosti zákona č. 116/1990 Sb. změnil na nájem nebytových prostor, a o němž ve Smlouvě není ani zmínka. Dovozuje, že pokud by měla být Smlouvou platně sjednána změna obsahu stávajícího nájmu, musel by v ní být dostatečně určitě sjednán předmět nájmu i nájem sám, tak, aby bylo zřejmé, jakého nájmu se změna týká. Tak tomu však v dané věci nebylo a proto je Smlouva neplatná, a to jako celek, včetně jejího článku 6 o výpovědních důvodech. Výpověď mohla být tedy dána podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb. i bez udání důvodu, a je tudíž platná. Navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání zpochybnil námitky dovolatele týkající se neplatnosti Smlouvy, namítl, že by mohlo jít toliko o neplatnost částečnou, přisvědčil závěru odvolacího soudu o neplatnosti Výpovědi a navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř), a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Tyto obligatorně posuzované vady nebyly v dovolání namítány a jejich existence se nepodává ani z obsahu spisu.
Dovolatel sice výslovně nespecifikoval uplatněný dovolací důvod, z obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) je však zřejmé, že brojí především proti závěru odvolacího soudu, že Výpověď je neplatným právním úkonem. Nejvyšší soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal z hlediska dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jímž lze odvolacímu soudu vytýkat nesprávné právní posouzení věci.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Dovoláním nebyl zpochybněn právní závěr, že podle § 15 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), se užívací právo žalovaného k předmětné garáži, vzniklé před nabytím účinností uvedeného zákona, řídí jeho ustanoveními a považuje se (od 1. 5. 1990) za vztah vzniklý na základě smlouvy uzavřené na dobu neurčitou; dovolací soud proto z tohoto závěru vychází.
Podle § 10 zákona č. 116/1990 Sb., je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.
V projednávané věci dospěl odvolací soud k závěru, že v dané věci bylo „dohodnuto jinak“. Učinil tak na základě zjištění o obsahu Smlouvy, konkrétně jejího článku 6, podle něhož „pronajímatel může písemně vypovědět smlouvu jen jestliže: ……“, tedy jinými slovy řečeno, jen z důvodů zde taxativně vyjmenovaných.
Uvedený závěr však nutně předpokládá kladnou odpověď na (předběžnou) otázku, že Smlouva je platným právním úkonem, neboť jinak by ujednání v něm obsažené (článek 6) nemohlo platně upravit důvody, pro něž může pronajímatel ukončit nájemní poměr výpovědi.
Nejvyšší soud opakovaně (srov. např. rozsudek z 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96, uveřejněný v příloze časopisu Soudní judikatura 10/1998, rozsudky z 14. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 467/2000, a z 30. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2396/2000, uveřejněné pod C 303 a C 535 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, rozsudek z 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001, jakož i rozsudek z 8. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4217/2010) zaujal právní názor, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná (pro nemožnost plnění dle § 37 obč .zák.). Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2033/2004, a ze dne 15. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 28/2006).
Dovolací soud je toho názoru, že uvedené závěry se uplatní i v poměrech nájmu nebytových prostor, neboť existence nájemního vztahu k nebytovému prostoru brání tomu, aby k témuž nebytovému prostoru byla (znovu) platně uzavřena nová smlouva o nájmu téhož nebytového prostoru, a to i v případě, že jde o tutéž osobu, vystupující na straně nájemce.
Z uvedeného pro projednávanou věc vyplývá, že svědčilo-li žalovanému ke dni uzavření Smlouvy (tj. k 14. 9. 1990) právo nájmu k předmětné garáži, nešlo o nebytový prostor právně volný, a proto Smlouva, jíž byl pronajat tentýž nebytový prostor, je absolutně neplatná (§ 37 obč.zák.). Za tohoto stavu je nadbytečné zabývat se dovolací námitkou zpochybňují platnost tohoto právního úkonu pro neurčitost.
Vzhledem k tomu, že ze skutkových zjištění soud prvního stupně, z nichž vycházel i soud odvolací, nevyplývá, že obsahem Smlouvy bylo též ujednání účastníků o tom, že Smlouva mění nebo ruší (nahrazuje) stávající nájemní vztah žalovaného k předmětné garáži, nelze ji posoudit jako právní úkon, jenž by byl způsobilý změnit nebo zrušit, resp. nahradit (srov. § 516 odst. 1 a § 570 obč. zák.) stávající nájemní poměr žalovaného založený shora označeným rozhodnutím správního orgánu a na něj navazující dohodou.
Lze tedy uzavřít, že je-li Smlouva absolutně neplatným právním úkonem, nemohlo ani platně dojít k dohodě o důvodech, pro něž může pronajímatel (žalobce) dát nájemci (žalovanému) výpověď z nájmu k předmětné garáži, tedy že by bylo v projednávané věci „dohodnuto jinak“ ve smyslu ustanovení § 10 zákona č. 116/1990 Sb. Se zřetelem k tomu nemůže obstát ani závěr, že Výpověď je neplatná pro neuvedení výpovědního důvodu.
Jestliže odvolací soud vycházel z jiného právního názoru, není jeho právní posouzení věci správné. Nejvyšší soud proto podle § 243b odst. 2, části věty za středníkem o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil a podle § 243b odst. 3 věty první o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm bude vázán právním názorem, který byl vysloven v tomto rozsudku (§ 243d odst. 1 věta prvá ve spojení s § 226 odst. o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-