// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 28.07.2011
K převzetí závazků z nájemní smlouvy bez souhlasu nájemce
Je vyloučeno, aby pronajímatel mohl proti vůli nájemce umožnit třetí osobě prostřednictvím dohody o převzetí závazků nájemce z nájemní smlouvy podle § 531 odst. 2 obč. zák. užívat regulérně bytové či nebytové prostory, které nájemci pronajal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3965/2010, ze dne 26. 5. 2011
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobců a) J. S. a b) JUDr. Š. S., proti žalovaným 1) NALA-Pak, s. r. o. se sídlem v Kladně, Tyršova 1493, identifikační číslo 25854925, zastoupené Mgr. Liborem Kapalínem, advokátem se sídlem v Praze 1, Jindřišská 20, a 2) Mgr. J. M., advokátu, za účasti vedlejší účastnice na straně žalovaných D. M., o zaplacení 95.220,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 23 C 22/2008, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. května 2010, č. j. 22 Co 409/2009-156, takto:
I. Dovolání žalované se odmítá.
II. Ve vztahu mezi žalobci a žalovanou nemá žádný z těchto účastníků právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
III. Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 11. května 2010, č. j. 22 Co 409/2009-156, a rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 5. února 2009, č. j. 23 C 22/2008-77, pokud jimi bylo rozhodnuto ve vztahu k žalovanému, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Okresnímu soudu v Kladně k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 11. května 2010, č. j. 22 Co 409/2009-156, potvrdil rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 5. února 2009, č. j. 23 C 22/2008-77, jímž bylo žalovaným uloženo zaplatit společně a nerozdílně žalobcům 95.220,- Kč se specifikovaným úrokem z prodlení s tím, že zaplacením pohledávky jedním z žalovaných zaniká ve stejném rozsahu povinnost druhého žalovaného, a bylo rozhodnuto o nákladech řízení účastníků a státu. Současně odvolací soud rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vycházely ze zjištění, že žalobci mají ve společném jmění manželů dům čp. 75 na parcele č. 624 v H. Žalovaný a I. H. jsou společníky žalované obchodní společnosti, každý v podílu 50 procent základního kapitálu této společnosti. Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 29. 12. 2005 žalobci pronajali žalované prostory o rozloze 61,30 m2 v přízemí domu čp. 75 v H., a to pro potřebu provozování advokátní kanceláře (její pobočky). Nájem byl sjednán na dobu 5 let počínaje 2. 1. 2006 s tím, že pokud některá ze smluvních stran do 60 dnů před skončením této doby nesdělí druhé smluvní straně, že trvá na ukončení nájmu ke sjednanému datu, mění se smlouva na dobu neurčitou. Nájemné bylo dohodnuto částkou 20.000,- Kč měsíčně bez DPH. Nájemce (žalovaná) se dále zavázal hradit pronajímatelům (žalobcům) i výdaje na skutečnou spotřebu elektrické energie a plynu podle vyúčtování dodavatelů, včetně pronájmu elektroměru a plynoměru, zavázal se hradit zálohy na odběr těchto energií v rozsahu vyúčtovaném dodavateli na základě vyúčtování záloh ze strany pronajímatelů s tím, že splatnost záloh je shodná s datem splatnosti záloh dodavatelů. Rovněž se zavázal k tomu, že se bude podílet jednou třetinou na úhradě vodného a stočného účtovaného podle skutečné spotřeby dodavatelem. Dne 6. 1. 2006 uzavřeli žalobci jako věřitelé s žalovaným jako přebírajícím dlužníkem „Dohodu o převzetí závazku dle ust. § 531 odst. 2 a násl. obč. zák.“, ve které žalovaný prohlásil, že přistupuje k závazkům žalované vyplývajícím z nájemní smlouvy uzavřené dne 29. 12. 2005, a to k závazkům nájemce sjednaným v čl. III. a čl. IV. odst. 4.1., a zavazuje se tyto závazky i finanční závazky splatné v budoucnu vůči věřitelům plnit. Věřitelé tento závazek přistupujícího dlužníka přijali s tím, že přistupující dlužník se stává dlužníkem vedle původního dlužníka. Dodatek č. 1 k dohodě ze 6. 1. 2006, který žalobci s žalovaným uzavřeli dne 25. 4. 2006, obsahuje prohlášení, že žalovaný přebírá veškeré závazky žalované vyplývající pro ni jako nájemce z nájemní smlouvy uzavřené dne 29. 12. 2005 (viz. čl. I. odst. 1.2.), že přistupuje k závazkům žalované vyplývajícím z této nájemní smlouvy bez souhlasu žalované, a to ke všem závazkům i právům nájemce a stává se účastníkem nájemní smlouvy vedle žalované obchodní společnosti. Nedoplatek nájemného a plateb za služby spojené s nájmem činí 95.220,- Kč. Odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že byť smluvní strany označily právní úkon ze 6. 1. 2006, resp. 25. 4. 2006 jako dohodu o převzetí závazku podle § 531 odst. 2 obč. zák., jeho obsahem je dohoda o přistoupení žalovaného k závazkům žalované obchodní společnosti vyplývajícím z nájemní smlouvy uzavřené dne 29. 12. 2005. Stejně jako soud prvního stupně pak poměřoval vztah § 531 odst. 2, resp. § 533 obč. zák. a uzavřel, že žalovaná obchodní společnost dluží žalobcům podle platné nájemní smlouvy, kterou za ni uzavřel její jednatel I. H., žalovanou částku a že žalovaný se stal dlužníkem vedle žalované na základě platného přistoupení k jejím závazkům z nájemní smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání.
Žalovaná v dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř., namítá zmatečnost řízení, kterou spatřuje v tom, že soud prvního stupně jí odňal možnost jednat před soudem, jestliže s odkazem na nedostatečnost plné moci neumožnil její zmocněnkyni účastnit se jednání, a odvolací soud toto pochybení nenapravil. V důsledku pochybení soudu neměla možnost vyjádřit se k provedeným důkazům, zejména k výpovědi svědkyně H. T., která tak pouze okrajově uvedla, že předmětem právního vztahu účastníků nebyl „prostý nájem nebytových prostor, ale převzetí advokátní kanceláře ve smyslu advokátní praxe za úplatu“. Přestože tato skutečnost vyplynula rovněž z výpovědí žalobců a z jejího vyjádření, soudy k ní nepřihlédly. Vadným shledává žalovaná rovněž to, že soudy neprovedly žádný z jí navržených důkazů, zejména nevyslechly Mgr. L. V., ačkoli to byl on, kdo převzetí advokátní praxe dojednával. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaný v dovolání, jehož přípustnost - stejně jako žalovaná - dovozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř., vytýká odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci. Oproti odvolacímu soudu prosazuje názor, že právní úkon označený jako „Dohoda o převzetí závazku dle ust. § 531 odst. 2 a násl. obč. zák.“ ze dne 6. 1. 2006 ve znění „Dodatku č. 1 dohody o převzetí závazku“ z 25. 4. 2006 je neplatný. Neplatnost dovozuje v prvé řadě ze „zřejmého rozporu listiny;“ ačkoli je v jejím nadpisu odkaz na § 531 odst. 2 obč. zák., podle obsahu nejde o převzetí závazku, nýbrž o přistoupení k němu, tedy o jiný právní institut. Hlavní důvod neplatnosti tohoto právního úkonu spatřuje žalovaný ve vymezení závazku. V původní dohodě se uvádí, že přistupuje nejen k finančním závazkům, ale rovněž k závazkům uvedeným v článku IV. odst. 4.1 nájemní smlouvy, a v dodatku k dohodě se pak výslovně uvádí, že přistupuje ke všem závazkům i právům podle nájemní smlouvy, resp. že se stává vedle žalované, bez jejího souhlasu, účastníkem nájemní smlouvy. Je přesvědčen, že takové ujednání je v rozporu se zákonem. V dohodě není peněžitý závazek, k němuž měl přistoupit, řádně konkretizován, zmiňováno je pouze nájemné a „ostatní platby spojené s užíváním bytu;“ není určena ani doba nájmu, neboť článek II odst. 2.3 nájemní smlouvy upravuje automatickou změnu původně sjednaného nájmu na dobu určitou na nájem na dobu neurčitou. Konečná výše závazku, k němuž měl přistoupit, je proto neurčitá. Z uvedeného důvodu žalovaný navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Obě dovolání byla podána včas k tomu legitimovanými subjekty (žalovanými) při splnění podmínky uvedené v § 241 odst. 1 a 4 o. s. ř. Bylo namístě zabývat se v prvé řadě jejich přípustností.
Protože v posuzované věci odvolací soud potvrdil v pořadí prvý rozsudek soudu prvního stupně, lze přípustnost dovolání uvažovat výlučně v intencích § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Podle tohoto ustanovení je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b/ a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a 241a odst. 3 o. s. ř. se nepřihlíží.
Dovolání žalované nebylo shledáno přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen o. s. ř.), neboť jsou v něm uplatněny toliko dovolací důvody uvedené v § 241a odst. 2 písm. a/ a § 241a odst. 3 o. s. ř. Dovolací soud je proto podle § 243b odst. 5 věty první a § 218 písm. c/ o. s. ř. odmítl.
Dovolání žalovaného shledal dovolací soud přípustným pro řešení otázky platnosti dohody, kterou žalobci s žalovaným uzavřeli dne 6. 1. 2006, resp. 25. 4. 2006.
Podle § 531 odst. 2 obč. zák. kdo bez dohody s dlužníkem převezme dluh smlouvou s věřitelem, stane se dlužníkem vedle původního dlužníka.
V citovaném ustanovení je upraveno převzetí dluhu třetí osobou, která se stává dalším dlužníkem vedle původního dlužníka. Jedná se o tzv. kumulativní intercesi, ke které dochází na základě písemné smlouvy mezi třetí osobou a věřitelem. Změna závazkového vztahů spočívá ve změně počtu dlužníků; v podstatě jde o přistoupení k dluhu. Původní dlužník není účastníkem této smlouvy a jeho souhlas se nevyžaduje; převzít dluh podle uvedeného ustanovení lze dokonce i proti vůli původního dlužníka. Jeho závazek na rozdíl od privativní intercese nezaniká, ale trvá dál a vedle něj existuje nový závazek toho, kdo dluh převzal. Pokud není výslovně ujednáno jinak, je nový dlužník zavázán ve stejném rozsahu jako dlužník původní. Nový dlužník je zavázán vedle původního dlužníka. Protože nejde o akcesorický závazek (jako je např. ručení), může věřitel žádat plnění na kterémkoliv z dlužníků, aniž by se musel nejprve obrátit na toho z nich, který byl původně zavázán. Plněním jednoho z dlužníků zaniká v rozsahu tohoto plnění i závazek druhého z nich. Předmětem kumulativní intercese však nesmí být závazek, jehož plnění je vázáno na osobu dlužníka, neboť v takovém případě je vyloučena účast dalšího dlužníka v závazkovém vztahu. O takový závazek jde právě v posuzované věci, kdy mají být převzaty závazky nájemce z nájemní smlouvy. Žalovaná s žalobci uzavřela nájemní smlouvu, která (jedině) ji opravňovala (a současně i zavazovala) užívat v ní specifikované prostory domu, jehož jsou žalobci vlastníky. Povinností nájemce, která odpovídá jeho právu užívat pronajatou věc, není pouze platit pronajímateli nájemné (a hradit mu platby spojené s užíváním věci); jeho základní právo pronajatou věc užívat koresponduje s jeho povinností věc užívat v souladu s dohodnutým účelem. Žalovaná jako nájemce pronajatých nebytových prostor tak má nejen právo tyto prostory užívat ke sjednanému účelu, toto právo je současně její povinností. Z dohody, kterou žalovaný se žalobci uzavřel dne 6. 1. 2006 (a která byla modifikována dodatkem ze dne 25. 4. 2006), zřetelně vyplývá, že vůlí jejích účastníků bylo, aby žalovaný bez souhlasu žalované, která s žalobci uzavřela nájemní smlouvu, přistoupil ke všem závazkům, které jí z této nájemní smlouvy vyplývaly a jsou vyjmenovány v nájemní smlouvě v čl. III. a čl. IV. bodě 4.1. Vůle účastníků dohody nesměřovala k převzetí pouze finančních závazků žalované; cílem dohody bylo učinit z žalovaného dalšího „účastníka nájemní smlouvy vedle společnosti NALA-Pak, s.r.o.“ Akceptace takové dohody by znamenala nepřípustné omezení nájemce v jeho právech. Žalovanému coby přistupujícímu dlužníkovi by totiž bylo umožněno, aby - při současném plnění povinností nájemce - vedle žalované a proti její vůli užíval jí pronajaté prostory domu, aniž by měl uzavřenu podnájemní smlouvu. Lze přisvědčit žalovanému, že taková dohoda obchází zákon, konkrétně ustanovení upravující nájem bytu a nebytových prostor, a je proto neplatná (§ 39 obč. zák.). Je totiž vyloučeno, aby pronajímatel (v dané věci žalobci) mohl proti vůli nájemce (žalované) umožnit třetí osobě (žalovanému) prostřednictvím dohody podle § 531 odst. 2 obč. zák. užívat regulérně bytové či nebytové prostory, které nájemci pronajal. Nemůže-li třetí osoba (žalovaný) bez souhlasu nájemce (žalované) užívat předmět nájmu, nemůže logicky vzato ani mimo jiné „užívat předmět nájmu pouze ke sjednanému účelu, zajišťovat úklid předmětu nájmu na své náklady, zajišťovat běžnou údržbu a opravy předmětu nájmu, zajišťovat opravy poškození předmětu nájmu, umožňovat pronajímatelům kontrolu stavu předmětu nájmu“ (tj. plnit povinnosti nájemce vyjmenované v článku IV. bodě 4.1. nájemní smlouvy), tedy převzít závazky žalované tak, jak bylo žalobci a žalovaným sjednáno v dohodě ze dne 6. 1. 2006 a jejím dodatku z 25. 4. 2006, a žalobci nemohou po žalovaném po právu žádat, aby závazky z nájemní smlouvy splnil.
Z uvedeného vyplývá, že dovolací důvod uvedený v § 241 odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl žalovaným užit důvodně, neboť odvolací soud pochybil, jestliže dohodu, kterou žalobci s žalovaným uzavřeli dne 6. 1. 2006 a upřesnili dodatkem ze dne 25. 4. 2006, posoudil jako platnou dohodu o přistoupení k závazku podle § 531 odst. 2 obč. zák. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu, pokud jím bylo rozhodnuto ve vztahu k žalovanému, zrušil. Protože důvody, pro které byl v uvedeném rozsahu rozsudek odvolacího soudu zrušen, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, pokud jím bylo rozhodnuto ve vztahu k žalovanému, byl v tomto rozsahu zrušen i rozsudek soudu prvního stupně a věc byla v uvedeném rozsahu vrácena Okresnímu soudu v Kladně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem a § 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí rozhodne soud ve vztahu mezi žalobci a žalovaným nejen o náhradě nákladů nového řízení, ale znovu i o nákladech řízení původního, včetně řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá a třetí o. s. ř.).
O nákladech dovolacího řízení ve vztahu mezi žalobci a žalovanou bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 146 odst. 3 o. s. ř. za situace, kdy žalobcům, kteří by jinak měli vůči žalované právo na jejich náhradu, v této fázi řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-