// Profipravo.cz / Nájem bytu 14.09.2021
Sjednání úhrady za podnájem bytu dle obč. zák. paušální částkou
Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 („obč. zák.“), výslovně náležitosti podnájemní smlouvy nestanovil. Lze proto i s ohledem na princip autonomie vůle smluvních stran v soukromoprávní sféře uzavřít, že neplatnost podnájemní smlouvy dle obč. zák. nezpůsobovala skutečnost, že smluvní strany sjednaly úhradu za podnájem paušální částkou, aniž byla rozlišena výše podnájemného a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu.
Bylo-li podnájemné sjednáno jednorázovou (paušální) částkou měsíčně, ze které není výše záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu zjistitelná, nemohou z povahy věci tyto platby podléhat vyúčtování, a není proto možné domáhat se přeplatku z jejich vyúčtování.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 19/2021, ze dne 8. 6. 2021
Dotčené předpisy: § 719 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobou se žalobkyně domáhá zaplacení částky 57 719 Kč (po částečném zpětvzetí žaloby) jako přeplatků zaplacených na zálohách za služby a energie spojené s užíváním bytu, který si podnajala od žalované. Svůj požadavek odvíjela od existence přeplatků vrácených žalované, jež vyplývají z jednotlivých vyúčtování služeb a energií poskytovatele služeb v období od ledna 2014 do dubna 2017.
Okresní soud v Českých Budějovicích (soud prvního stupně) v pořadí druhým rozsudkem ze dne 31. 7. 2019, č. j. 15 C 334/2017-351, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.) a státu (výrok III.).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Českých Budějovicích (odvolací soud) rozsudkem ze dne 5. 5. 2020, č. j. 8 Co 1512/2019-396, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a III. potvrdil, změnil jej ve výroku II. ohledně výše nákladů řízení (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II.).
Odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) zjistil, že mezi žalobkyní (jako podnájemkyní) a žalovanou (jako nájemkyní) byla uzavřena dne 31. 8. 2011 první smlouva o podnájmu (družstevního bytu) a dne 18. 4. 2012 druhá smlouvu o podnájmu téhož bytu (dále též jen „smlouvy o podnájmu“), k níž se vázal dodatek podnájemní smlouvy ze dne 14. 4. 2014 (o zvýšení podnájemného ze 7 500 Kč na 8 000 Kč), přičemž v řízení nebyly prokázány jiné právní úkony mezi účastnicemi. V obou smlouvách o podnájmu si účastnice shodně v článku IV. ujednaly, že „podnájemce se zavazuje platit pronajímateli za užívání předmětu smlouvy měsíční smluvní podnájemné ve výši 7 500 Kč (slovy celkem: sedmtisícpětset korun českých). Tato měsíční úhrada podnájemného zahrnuje i úhradu za služby a energie související s užíváním předmětu podnájmu (tj. el. energie, plyn, voda, teplo). Podnájemce se zavazuje bezpodmínečně a v plné výši uhradit vzniklé nedoplatky za (el. energie, plyn, voda, teplo), kterou jsou vždy jednou za rok písemnou formou předloženy ve formě výkazů nedoplatku, které byly vypočítány na základě skutečných odpočtů, které probíhají během celého roku a pro něž musí podnájemce bezpodmínečně zpřístupnit byt a umožnit provedené odpočtů v požadovaném termínu, který je vždy předem minimálně jeden týden písemně oznámen“.
Souhlasil se soudem prvního stupně, že smlouva podnájemní (s tím, že podnájem je pouze zvláštním druhem nájmu) musí mít pod sankcí neplatnosti ve smyslu ustanovení § 719 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „obč. zák.“, písemnou formu, což znamená, že musí být písemně ujednány všechny její podstatné náležitosti. Podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu, a stejně tak smlouvy o podnájmu, je ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Jelikož podnájemní smlouvy neobsahují zvlášť stanovení částky podnájemného a zvlášť částky za ostatní úhrady spojené s užíváním bytu, a není ani stanoven způsob výpočtu těchto částek, jsou tyto smlouvy absolutně neplatné. Přitom absenci písemného ujednání o výši podnájemného a úhrad za služby a energie nelze zhojit dodatečným výkladem vůle (záměru smluvních stran), nebyl-li vtělen do písemné smlouvy. V návaznosti na to dospěl k závěru, že žalobkyně užívala byt bez právního důvodu, proto je třeba její nárok posoudit dle ustanovení o bezdůvodném obohacení. Na straně žalované však žádné bezdůvodné obohacení nevzniklo, když ze skutkových závěrů o výši průměrného tržního podnájemného v předmětném bytě a skutečných měsíčních nákladech na elektřinu a plyn v témže bytě (v době jeho užívání žalobkyní) po celé sledované období (od 1. 1. 2014 do dubna 2017) vyplynulo, že suma, již měla žalobkyně správně za užívání bytu platit, byla vždy vyšší než částka, kterou fakticky platila (7 500 Kč, respektive 8 000 Kč).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Měla za to, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku (ne)platnosti podnájemní smlouvy, při jejímž řešení se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a odkázala v tomto směru na judikaturu Ústavního soudu o upřednostnění výkladu preferujícího platnost právního úkonu před výkladem vedoucím k závěru o jeho neplatnosti. Dospěl-li by dovolací soud k závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu je s jeho judikaturou v souladu, pak namítala, že sporná otázka nebyla dosud v praxi dovolacího soudu řešena. Dále poukázala na to, že odvolací soud v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí neshledal vadu v procesním postupu soudu prvního stupně spočívající ve skutečnosti, že dovolatelka nebyla při jednání ve věci dne 31. 7. 2019 poučena ve smyslu § 118 a) a § 119 a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“, což mělo za následek nemožnost provedení dalších důkazů. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnila se závěry odvolacího soudu a navrhla dovolání odmítnout.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů - dále opět jen „o. s. ř.“, a zjistil, že dovolání je podáno v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) oprávněnou osobou (účastníkem řízení) za splnění podmínky advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
V projednávané věci se odvolací soud zabýval otázkou, zda je podnájemní smlouva absolutně neplatná, neobsahuje-li přesné ujednání o výši podnájemného a o výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o způsobu jejich výpočtu. Vzhledem k tomu, že tato otázka hmotného práva dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu výslovně řešena, je podle ustanovení § 237 o. s. ř. dovolání přípustné.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Dovolatelka namítala, že odvolací soud zatížil řízení vadami, které měly za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), jestliže se nezabýval její námitkou, že nebyla soudem prvního stupně poučena dle § 118a a § 119a o. s. ř.
Poučení účastníků řízení postupem podle § 118a odst. 1 až 3 o. s. ř. však slouží tomu, aby účastníci tvrdili rozhodné skutečnosti (splnili povinnost tvrzení) a aby označili důkazy způsobilé tato tvrzení prokázat (splnili povinnost důkazní). Účelem této poučovací povinnosti je zabránit, aby se účastník nedozvěděl až z rozhodnutí pro něho nepříznivého, tedy překvapivě, že podle hodnocení soudu neunesl břemeno tvrzení či důkazní břemeno, a aby měl příležitost doplnit chybějící tvrzení či navrhnout další důkazy. Jestliže však žaloba byla zamítnuta (nebo obrana proti ní neobstála) nikoli proto, že by účastníci neunesli důkazní břemeno, ale na základě zjištěného skutkového stavu, nebyl důvod pro postup soudu podle § 118a o. s. ř. Postup podle tohoto ustanovení přichází v úvahu jen tehdy, jestliže účastníky uvedená tvrzení a navržené (případně i nenavržené, ale provedené) důkazy nepostačují k tomu, aby byl objasněn skutkový stav věci (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. 31 Cdo 619/2011, uveřejněný pod č. 115/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2003, sp. zn. 21 Cdo 121/2003, ze dne 18. 5. 2011, sp. zn. 28 Cdo 4668/2009, ze dne 29. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2237/2016, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2335/2005, ústavní stížnost proti němuž Ústavní soud usnesením ze dne 1. 11. 2006, sp. zn. II. ÚS 532/06, odmítl). Účastníka řízení přitom nelze poučovat o tom, že procesního úspěchu by snad mohl dosáhnout na jiném než za řízení zjištěném skutkovém základě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2013, sp. zn. 22 Cdo 4072/2011, uveřejněný pod č. 90/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
V dané věci byl skutkový stav objasněn dostatečně, ostatně ani dovolatelka nikterak v dovolání nenaznačuje, jak její skutková tvrzení či důkazní návrhy měly být doplněny.
Důvodná není ani námitka dovolatelky týkající se poučovací povinnosti podle ustanovení § 119a o. s. ř., neboť účastníce ve smyslu ustanovení § 119a o. s. ř. poučeny byly, a to jak při jednání dne 10. 7. 2019, tak při jednání dne 31. 7. 2019 (srov. protokol o jednání u soudu prvního stupně č. l. 324 a č. l. 347), přičemž žalobkyně již další důkazy nenavrhla.
Při posouzení věci dovolací soud vycházel z dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), to je ze zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „obč. zák.“), neboť platnost právního úkonu se posuzuje podle obecně závazných předpisů, které platily v době, kdy byl právní úkon učiněn (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, a ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod č. 7/2005 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).
Podle § 719 odst. 1 obč. zák. pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2.
Dovolací soud ve své rozhodovací praxi dospěl k závěru, že podnájem vzniká smlouvou (u níž zákon - s účinností od 31. 3. 2006 - stanoví obligatorně písemnou formu) mezi nájemcem a podnájemcem, tedy dvoustranným právním úkonem, který ke svému vzniku vyžaduje dva vzájemné a shodné projevy vůle stran (§ 34 obč. zák.). Při zjišťování obsahu vůle se uplatní výkladová pravidla obsažená v § 35 odst. 2 obč. zák. Podnájemní vztah je v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává jinému - podnájemci - své nájemní právo k bytu. Je vztahem mezi nájemcem a podnájemcem a nedochází zde ke vzniku právního vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1331/2000, ze dne 29. 10. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1481/2002, či ze dne 13. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3407/2011). Podnájemní vztah je odvozeným právním titulem užívání, ve vztahu k nájmu má akcesorickou povahu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2003, sp. zn. 26 Cdo 877/2002).
Úprava podnájemní smlouvy v občanském zákoníku je kusá a je obsažena pouze v citovaném ustanovení § 719. Proto se na podnájemní smlouvu jako zvláštní druh smlouvy nájemní použijí ustanovení týkající se nájemní smlouvy obdobně. Z toho plyne, že musí být jako její podstatné náležitosti dohodnuta úplatnost, dočasnost a specifikován byt (jeho část), který je předmětem podnájmu. Jelikož zákon výslovně náležitosti smlouvy o podnájmu nestanoví, lze na ni při posouzení její případně neplatnosti nazírat volnějším způsobem, a zejména akcentovat zásadu priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zák.), před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Neplatnost smlouvy má být výjimkou, nikoliv zásadou. V soukromoprávní sféře proto ne každý rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního úkonu. Smyslem ochrany legality v soukromoprávní sféře totiž podle Ústavního soudu není jen ochrana veřejného zájmu, ale především ochrana soukromoprávního vztahu. Proto je nutné vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně, a nikoli extenzivně. Pokud jde o interpretaci smlouvy, je nutno vycházet z toho, že vůle účastníků smlouvy hraje při jejím vytváření a její interpretaci zásadní roli (srov. nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, ze dne 11. 11. 2013, sp. zn. I. ÚS 2447/13, či ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. II. ÚS 658/18, shodně např. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3463/2019).
S ohledem na zmíněný princip autonomie vůle smluvních stran v soukromoprávní sféře i s ohledem na to, že zákon výslovně náležitosti podnájemní smlouvy nestanoví, lze uzavřít, že nezpůsobuje neplatnost podnájemní smlouvy, sjednají-li si strany úhradu za podnájem paušální částkou, aniž byla rozlišena výše podnájemného a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu.
V projednávané věci podnájemní smlouva ze dne 18. 4. 2012 základní náležitosti podnájemní smlouvy (úplatnost, dočasnost i specifikace bytu) obsahuje. Ze skutkových zjištění odvolacího soudu (jimiž je dovolací soud vázán) pak vyplývá, že strany se dohodly na měsíční výši smluvního podnájemného, které v sobě již „zahrnuje“ i úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. To však s ohledem na důvody uvedené shora neplatnost podnájemní smlouvy za následek nemělo.
Ovšem ani závěr o platnosti podnájemní smlouvy nemůže přivodit pro dovolatelku příznivý výsledek sporu. Bylo-li totiž podnájemné sjednáno jednorázovou (paušální) částkou měsíčně, ze které není výše záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu zjistitelná, nemohou z povahy věci tyto platby podléhat vyúčtování, a není proto možné domáhat se přeplatku z jejich vyúčtování. Lze tak uzavřít, že v konečném výsledku je rozsudek odvolacího soudu věcně správný, proto dovolací soud dovolání zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
Autor: -mha-