// Profipravo.cz / Nájem bytu 28.06.2021
Výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.
Aplikaci ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) nelze o. z. výlučně omezit jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.
V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá; zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2289 o. z., otázkou zneužití práva, popřípadě otázkou neplatností výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s ustanovením § 588 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3670/2020, ze dne 16. 3. 2021
Dotčené předpisy: § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi ze dne 11. prosince 2018 (dále jen „Výpověď“), kterou jí dali žalovaní z nájmu „bytu č. 2 v domě č. p. XY na adrese XY“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“). Žalovaní, kteří s žalobou nesouhlasili, uplatnili vzájemným návrhem požadavek, aby žalobkyni byla uložena povinnost předmětný byt vyklidit.
Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. října 2019, č. j. 34 C 62/2019-53, žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neoprávněná (výrok I.), vzájemný návrh žalovaných na vyklizení bytu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok III.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Každý z žalovaných je spoluvlastníkem pozemku, jehož součástí je předmětný dům (dále jen „pozemek“), a to s podílem o velikosti ideální jedné poloviny. Dne 30. ledna 2012 uzavřely Česká republika (tehdejší spoluvlastnice předmětného domu s podílem o velikosti ideální jedné poloviny) jako pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen „Nájemní smlouva“) za nájemné v částce 1.393,- Kč měsíčně. Dopisem ze dne 10. července 2017 oznámila Česká republika (jednající Ministerstvem financí) žalobkyni, že ke dni 3. července 2017 přestala být spoluvlastnicí předmětného domu a že jeho novou spoluvlastnicí se stejným podílem se namísto ní stala žalovaná; současně ji ujistila, že Nájemní smlouva je nadále platná a že nájemní vztah přechází na nového spoluvlastníka. Dopisem ze dne 14. září 2017 pak žalovaná seznámila žalobkyni se svou představou ohledně pokračování nájemního poměru k bytu a sdělila jí, že aktuálně jí nabízí nájemní smlouvu na dobu určitou v trvání jednoho roku, která by se za splnění tam předestřených podmínek automaticky prodlužovala vždy o jeden další rok, to vše s tím, že nájemné by činilo 8.000,- Kč měsíčně. Na uvedenou nabídku žalobkyně nepřistoupila. V návaznosti na to jí žalovaní dopisem ze dne 5. ledna 2018 informovali o tom, že Nájemní smlouvu pokládají za neplatnou, neboť Česká republika ji uzavřela bez vědomí a souhlasu žalovaného, tj. aniž by bylo dosaženo většiny potřebné pro rozhodnutí spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí; současně ji požádali o podpis přiloženého návrhu nové nájemní smlouvy s upozorněním, že v opačném případě budou situaci řešit žalobou na vyklizení bytu a příp. též žalobou na vydání bezdůvodného obohacení. Následovala další korespondence mezi účastníky, avšak ani ta spornou situaci nevyřešila. Poté žalovaní dopisem z 11. prosince 2018 dali žalobkyni Výpověď, kterou odůvodnili – s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) – konstatováním, že byt bude užívat žalovaný, neboť po dobu plánované rekonstrukce objektu, v němž nyní bydlí, nemá k dispozici žádné jiné bydlení. Výpověď obsahovala rovněž informace o délce výpovědní doby a počátku jejího běhu, jakož i poučení o právu žalobkyně vznést proti ní námitky a navrhnout, aby její oprávněnost přezkoumal soud. Soud prvního stupně dále také zjistil, že žalovaný v současnosti bydlí v rodinném domě v XY (dále jen „dům v XY“), že v listopadu 2018 posoudil autorizovaný technik pro pozemní stavby tento dům jako relativně udržovaný, avšak vykazující dílčí poruchy způsobené především vzlínáním vlhkosti v cihlovém zdivu, a současně identifikoval řadu s tím souvisejících vad, a že v květnu 2019 uvedený technik již prohlásil, že bez dalších stavebních úprav, jež potrvají přibližně 25 až 26 týdnů, je dům v XY pro účely bydlení nadále nezpůsobilý.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že uzavřel-li s žalobkyní Nájemní smlouvu podílový spoluvlastník pouze jedné ideální poloviny domu (zde Česká republika) bez vědomí a souhlasu druhého spoluvlastníka (tj. žalovaného), je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem (§ 39 ve spojení s § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v době uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“); přesto však lze žalobkyni považovat za řádnou nájemkyni předmětného bytu (a to podle § 2238 o. z. ve spojení s § 3074 odst. 1 o. z.), jelikož k 1. lednu 2014 byt užívala déle než tři roky a současně po celou tuto dobu byla v dobré víře, že užívání se opírá o řádně uzavřenou Nájemní smlouvu (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). Při posouzení oprávněnosti Výpovědi zdůraznil, že užíváním bytu pronajímatelem ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. se rozumí dlouhodobé uspokojování jeho bytových potřeb v tomto bytě. Potřeboval-li však žalovaný předmětný byt pro sebe jen na dobu plánované rekonstrukce domu v XY, tj. pouze na cca 25 až 26 týdnů, nemohl být uvedený výpovědní důvod naplněn. Zájem žalobkyně na ochraně nájemního práva převáží nad výkonem vlastnického práva ze strany žalovaného i proto, že povaha identifikovaných vad domu v XY, předpokládaný způsob jejich odstranění a doba, po níž má probíhat plánovaná rekonstrukce, nevylučují, aby žalovaný daný dům užíval i po dobu, co bude opravován, byť to nemusí být nejsnadnější a nejpohodlnější řešení. Kromě toho však měl soud prvního stupně – z příčin rozvedených v odůvodnění rozsudku – rovněž za to, že uplatněný výpovědní důvod nejspíš ani není „pravým“ důvodem pro ukončení nájemního poměru k bytu a že žalované k dání Výpovědi přiměla patrně okolnost, že žalobkyně odmítla přistoupit na nové podmínky nájemního vztahu, které jí předkládali. Z vyložených důvodů pokládal Výpověď za neoprávněnou, přičemž v návaznosti na to shledal, že nájemní poměr účastníků k předmětnému bytu nezanikl, nýbrž nadále trvá. Proto žalobě vyhověl a naopak zamítl vzájemný návrh žalovaných na vyklizení bytu.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. června 2020, č. j. 26 Co 53/2020-71, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II.).
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory o neplatnosti Nájemní smlouvy a o vzniku nájemního poměru k bytu fikcí podle § 2238 o. z. Dále konstatoval, že žalovaní se pokusili ukončit takto založený nájemní poměr formálně bezvadnou Výpovědí (§ 2286 o. z.), jíž se žalobkyně bránila včas podanou žalobou podle § 2290 o. z. Následně se zabýval naplněností použitého výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. V tomto ohledu zdůraznil, že ustanovení § 2288 o. z. spadá do úpravy nájmu bytu a domu, obsažené v § 2235 a násl. o. z., která slouží regulaci právního vztahu, jehož prostřednictvím se nájemci přenechává byt k uspokojení jeho bytových potřeb, a nikoli např. k rekreaci či jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2 o. z.). Výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. má tudíž své místo rovněž jen v případě, kdy pronajímatel potřebuje byt, jehož nájem je vypovídán, za účelem zajištění své – dlouhodobé – bytové potřeby. Jinak by totiž nebylo dosaženo spravedlivé rovnováhy mezi újmou, která bude způsobena výpovědí nájemního poměru nájemci bytu, a užitkem, který takovou výpovědí sledoval pronajímatel. Vzhledem k tomu se ztotožnil také s názorem, že nebyl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z., neboť potřeba přechodného bydlení pro žalovaného po dobu avizované rekonstrukce domu v XY nemá znaky dlouhodobého uspokojení jeho potřeby bydlení, má-li trvat cca 26 týdnů. Proto rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil. Je-li pak Výpověď neoprávněná, jsou již nadbytečné úvahy soudu prvního stupně (mající navíc ve své podstatě povahu pouhých domněnek) o tom, zda je vážně míněný záměr žalovaného na rekonstrukci zmíněného domu, jaká je intenzita jeho bytové potřeby pro dobu předmětné rekonstrukce či jaké okolnosti Výpovědi předcházely.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Zejména nesouhlasili se závěrem, že výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je naplněn jen v případě, kdy pronajímatel potřebuje byt za účelem uspokojení své dlouhodobé bytové potřeby. V této souvislosti zdůraznili, že rozhodovací praxe dovolacího soudu (zde odkázali na závěry přijaté Nejvyšším soudem zejména v rozsudcích z 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, a ze 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017) je ustálena v názoru, že výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je naplněn bez dalšího, má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, přičemž není významné, jaká je intenzita jeho potřeby bydlení v tomto bytě. Podle jejich mínění z toho současně vyplývá, že zde nezáleží ani na době, po níž pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat; proto se dotčený výpovědní důvod vztahuje na jakoukoliv bytovou potřebu pronajímatele, tedy třeba i jen na potřebu „krátkodobou“. Měli za to, že s tím koresponduje i skutečnost, že žalovanému jako spoluvlastníku předmětného bytu nelze vnucovat, aby užíval svůj dům po dobu probíhající rekonstrukce v nepříznivých a zdraví škodlivých podmínkách, zatímco žalobkyni jako „pouhé“ nájemkyni bytu bude zachován veškerý komfort spojený s jeho užíváním. Obdobně pak po něm nelze spravedlivě požadovat, aby si na dobu rekonstrukce domu v XY pronajal k bydlení byt od třetí osoby za tržní nájemné, neboť i přes zvýšenou ochranu nájemcových práv, která je zakotvena v právním řádu, by takové omezení pronajímatelova vlastnického práva bylo zjevně nepřiměřené. Vzhledem k tomu se domnívali, že žalobkyni vypověděli nájem bytu oprávněně; je-li Výpověď oprávněná, pak vypovídaný nájemní vztah skončil uplynutím tříměsíční výpovědní doby k 31. březnu 2019, a proto je opodstatněný i jejich požadavek na vyklizení bytu. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud změnil rozsudky soudů obou stupňů tak, že zamítne žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi a zároveň vyhoví vzájemné žalobě na vyklizení předmětného bytu.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalovaných (dovolatelů) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“). Přitom shledal, že bylo podáno včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je naplněn i tehdy, má-li pronajímatel vypovídaný byt užívat jen přechodně), která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Podle § 711a odst. 1 písm. a/ obč. zák. mohl pronajímatel – s přivolením soudu – vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt také pro sebe. Citované ustanovení bylo v soudní praxi dlouhodobě vykládáno extenzivně tak, že se vztahuje nejen na případy, kdy sám pronajímatel nemá vlastní možnost samostatného bydlení, ale i na situace, kdy pronajímatel sice má vlastní byt, chce však realizovat své vlastnické právo (k jehož obsahu patří i oprávnění užívat předmět svého vlastnictví) a bydlet v domě, jehož je (spolu)vlastníkem (srov. rozhodnutí uveřejněné pod č. 36/1996 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; viz též rozsudek Nejvyššího soudu z 25. listopadu 1998, sp. zn. 2 Cdon 1849/97, a dále např. rozhodnutí z 18. prosince 2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/99, a z 6. března 2003, sp. zn. 26 Cdo 617/2002, uveřejněná pod č. C 917 a C 1758 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. může pronajímatel – nyní již bez přivolení soudu – vypovědět nájem bytu (sjednaný na dobu neurčitou) i v případě, kdy ho hodlá (po skončení nájmu) sám užívat.
Již v rozsudku ze dne 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, uveřejněném pod č. 61/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 45/2018 časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud přijal a odůvodnil právní závěr, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. naplněn bez dalšího. Pro účely posouzení, zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, tedy skutečně není významné, jaká je intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení. V citovaném rozsudku Nejvyšší soud rovněž vysvětlil, že záměrem tvůrců zákona č. 89/2012 Sb., promítnutým do citovaného ustanovení, bylo stvrdit stávající extenzivní výklad § 711a odst. 1 písm. a/ obč. zák., jenž vycházel z názoru, že výpovědní důvod opírající se o „potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem (srov. judikaturu k ustanovení § 711a odst. 1 písm. a/ obč. zák. citovanou shora). Rovněž výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. může tedy pronajímatel použít i tehdy, je-li jeho potřeba bydlení již plně saturována jinak, tj. i tehdy, jestliže disponuje takovým právním titulem, který mu umožňuje bydlení trvalé povahy i v jiném bytě (např. ve vlastnictví, v nájemním poměru na dobu neurčitou nebo k němuž mu svědčí služebnost bytu apod.); z pohledu citovaného ustanovení je totiž k výpovědi z nájmu bytu dostačující i prostá vůle („chtění“) pronajímatele bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem. Dovolací soud pak zastává názor, že aby bylo možné pokládat jeho výpověď za oprávněnou, má být jeho zamýšlené užívání vypovídaného bytu zpravidla relativně trvalého rázu, neboť výpověď z důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. směřuje ke zrušení užívacího titulu také relativně trvalé povahy (nájmu bytu na dobu neurčitou); mohl-li by pronajímatel nájem bytu na dobu neurčitou ukončit výpovědí z tohoto důvodu v podstatě kvůli libovolně krátkodobému užívání vypovídaného bytu, pak by zákonná úprava takové výpovědi postrádala – logicky vzato – jakýkoliv smysl, neboť by pro něj v podstatě nepředstavovala žádné – reálné – omezení. Na druhé straně však podle přesvědčení dovolacího soudu nelze aplikaci ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. výlučně omezit, a to i vzhledem k úpravě obsažené v ustanovení § 2289 o. z., jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku, jako v tomto případě, rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá; zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2289 o. z., otázkou zneužití práva (§ 8 ve spojení s ustanovením § 2 odst. 3 o. z.), popřípadě otázkou neplatností výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s ustanovením § 588 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. září 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016).
Z vyložených důvodů dospěl dovolací soud k závěru, že ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. nemusí výlučně dopadat jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat trvale, jak uzavřely soudy obou stupňů.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o.s.ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Autor: -mha-