// Profipravo.cz / Nájem bytu 01.06.2020
Prolomení limitu zvýšení nájemného z bytu dle § 2249 odst. 1 o.z.
I. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného z bytu jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %.
Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. K naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, další podmínka v tomto ustanovení upravena není. Stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., anebo dříve podle jiného právního předpisu.
Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti. Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z.
II. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ke dni 31. 12. 2001 a nové nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly. V posuzované věci účastníci ukončili původní nájemní vztah ke dni 30. 11. 2005 a smlouvou ze dne 1. 12. 2005 založili nájemní vztah nový. Pronajímatelé nebyli při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli nájemné sjednat ve výši obvyklé v daném místě a čase. Pokud této možnosti nevyužili a sjednali nájemné, které tržnímu nájemnému neodpovídalo, je třeba takové smluvní ujednání respektovat, a to i tehdy, je-li pro některou ze stran nevýhodné.
III. Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020
Dotčené předpisy:
§ 2249 odst. 1 o. z.
§ 3074 odst. 2 o. z.
vyhl. č. 176/1993 Sb.
zák. č. 107/2006 Sb.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 12. 2018, č. j. 25 C 35/2018-80, zamítl žalobu, aby „žalované dnem, kdy byl podán návrh na určení výše nájemného na byt č. 10 o rozloze 43,7 m2 ve třetím nadzemním podlaží domu č. p. XY stojícím na pozemku p. č. XY, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště XY, na LV č. XY (dále jen „Byt“), bylo určeno nájemné tohoto bytu ve výši 12 018 Kč měsíčně“ a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 26. 6. 2019, č. j. 91 Co 107/2019-100, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. o věci samé a změnil jej ve výroku II. o nákladech řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Zjistil shodně se soudem prvního stupně, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky domu č. p. XY na adrese XY a že žalovaná byla původně nájemkyní bytu č. 11 v tomto domě. Dne 30. 11. 2005 se žalovaná s pronajímateli (právními předchůdci žalobců) písemně dohodla na ukončení nájmu bytu č. 11, pronajímatelé se zavázali poskytnout žalované přiměřený náhradní byt v tomtéž domě a dne 1. 12. 2005 podepsali smlouvu o nájmu Bytu (dále jen „Smlouva“). V článku II. bod 1. Smlouvy sjednali, že „V současné době činí dohodnuté měsíční čisté nájemné 1 644 Kč. Úhrada za plnění poskytována s nájmem bytu bude hrazena měsíčně současně s nájemným a bude vypočtena ve výpočtovém listu nájemného. Nájemce se zavazuje do budoucna platit za užívání bytu měsíčně úhradu (nájemné) ve výši stanovené příslušným platným právním předpisem.“ Na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 28. 8. 2011 žalovaná platila nájemné ve výši 5 353 Kč měsíčně. Dne 20. 9. 2017 jí byl doručen návrh žalobců na jednostranné zvýšení nájemného na výši 10 000 Kč měsíčně počínaje dnem 1. 1. 2018, dne 27. 11. 2017 sdělila žalobcům svůj nesouhlas s odůvodněním, že navržené zvýšení je vyšší než 20 %.
Měl za to, že smluvní ujednání o nájemném je srozumitelné, o obsahu právního úkonu nevzniká žádná pochybnost a není třeba dalšího výkladu (§ 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2005, dále jen „obč. zák.“). Za správný považoval závěr soudu prvního stupně, že nájemné bylo mezi účastníky určeno dohodou a že ani nemohlo být určeno jinak, neboť ke dni uzavření Smlouvy (1. 12. 2005) nebylo nájemné regulováno žádným právním předpisem. Navíc v roce 2011 se účastníci dohodli na nové výši nájemného, když žalovaná akceptovala návrh pronajímatelů ze dne 28. 8. 2011 na zvýšení nájemného ve smyslu zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“. Protože nájemné bylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, při zvyšování nájemného se neuplatní § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, ale je třeba postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. Náležitosti předpokládané v tomto ustanovení žalobci nedodrželi, neboť navrhli zvýšení nájemného o více než 20 %, k takovému návrhu se nepřihlíží a nemohou podat žalobu na určení výše nájemného.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jeho přípustnost odůvodnili tím, že Nejvyšším soudem nebyla doposud řešena otázka, „zda se ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. použije na nájemné určené sice ujednáním nájemní smlouvy, ale ve výši, která byla ke dni podpisu dané nájemní smlouvy stanovena na základě právního předpisu, a bylo zřejmé, že i do budoucna se má jeho výše právním předpisem řídit. Jinými slovy, zda se ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. použije na všechny typy tzv. starých regulovaných nájmů anebo jen na ten nájemní poměr, který v průběhu doby svého trvání neprošel žádnou formální změnou“. Namítali, že odvolací soud vyložil obsah smlouvy formalisticky a nezohlednil okolnosti, za nichž byla smlouva uzavřena. Poukázali na to, že žalovaná byla nájemcem jiného bytu v domě s regulovaným nájemným, pronajímatelé tento byt potřebovali pro svého vnuka a aby se vyhnuli řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, nabídli žalované Byt a uzavřeli s ní dne 1. 12. 2005 Smlouvu. Nájemní vztah se však změnil jen co do předmětu nájmu, jinak zůstal stejný, včetně regulovaného nájemného ve výši 1 644 Kč měsíčně, které se rovnalo nájemnému v původním bytě a nedosahovalo tržního nájemného. Nesouhlasili ani se závěrem, že výše nájemného byla opětovně dohodnuta v roce 2011, když žalovaná nerozporovala jejich návrh na zvýšení nájemného ze dne 28. 8. 2011 učiněný podle zákona č. 107/2006 Sb. Tento výklad je v rozporu se smyslem a účelem přechodného ustanovení § 3074 o. z., které má zabránit dalšímu poškozování pronajímatelů nízkým nájemným, a fakticky by vyloučil aplikaci uvedeného ustanovení i na všechny ostatní regulované nájmy, u nichž v průběhu let docházelo k jejich jednostrannému zvyšování podle právního předpisu. Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Otázka – zda se ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. použije v případě, že nájemné bylo sice určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, ale ve výši která ke dni podpisu Smlouvy odpovídala nájemnému stanovenému na základě jiného právního předpisu (tzv. „regulované nájemné“) – nebyla doposud v rozhodování dovolacího soudu řešena, dovolání je proto přípustné podle § 237 o. s. ř.; není však důvodné.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Projednávanou věc je třeba posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o. z." (§ 3074 odst. 1 o. z.).
Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
Podle § 3074 odst. 2 o. z. ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.
Citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %. Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. Z jazykového i logického výkladu přitom vyplývá, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Další podmínka v tomto ustanovení upravena není, stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, dále jen „vyhláška č. 176/1993 Sb.“, a nebo dříve podle jiného právního předpisu. V občanskoprávních vztazích se totiž uplatňuje princip smluvní autonomie, proto je ponecháno zásadně na uvážení samotných subjektů, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou a jaký bude její obsah. Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti (srov. obdobně např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 284/2017). Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z.
Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, vyhlášeném pod č. 231/2000 Sb., ke dni 31. 12. 2001 a nové nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly. V posuzované věci účastníci ukončili původní nájemní vztah ke dni 30. 11. 2005 a Smlouvou ze dne 1. 12. 2005 založili nájemní vztah nový. Pronajímatelé nebyli při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli nájemné sjednat ve výši obvyklé v daném místě a čase. Pokud této možnosti nevyužili a sjednali nájemné, které tržnímu nájemnému neodpovídalo, je třeba takové smluvní ujednání respektovat, a to i tehdy je-li pro některou ze stran nevýhodné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/96, či ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004).
Na uvedeném závěru nic nemění ani skutečnost, že v roce 2011 bylo nájemné zvýšeno postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. Tento předpis nestanovil (nereguloval) výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., ale (s účinností od 1. 1. 2007) upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§ 1 odst. 1 zákona). Nerozlišoval, zda se jednalo o nájemné „regulované“ či tržní, nevztahoval se pouze na nájemné v bytech vyjmenovaných v § 1 odst. 2 tohoto zákona. Pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodl jinak, měl možnost zvýšit nájemcům nájemné zákonem předepsaným způsobem. Jestliže nájemce se zvýšením nesouhlasil, mohl v zákonem stanovené lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného (§ 3 odst. 6 zákona). Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.
Pro úplnost lze dodat, že námitkami, jimiž dovolatelé zpochybnili obsah nájemní smlouvy, uplatnili jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř., neboť zjišťování obsahu právního úkonu je otázkou skutkovou, nikoli právní. Zjišťuje-li totiž soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevu vůle, jde o skutkové zjištění (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod číslem 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek téhož soudu ze dne 20. 11. 2008, sp. zn. 26 Cdo 853/2007). Skutková zjištění přitom nevykazují jakýkoli významný nesoulad, soudy provedly všechny důkazy relevantní pro právní posouzení věci a své závěry pečlivě odůvodnily. Při výkladu obsahu nájemní smlouvy přitom respektovaly výkladová pravidla, podle nichž lze obsah právního úkonu vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem, učiněným v písemné formě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Lze uzavřít, že z pohledu uplatněných dovolacích námitek je napadené rozhodnutí správné. Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
Autor: -mha-