// Profipravo.cz / Nájem bytu 25.03.2019
Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním
I. Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě).
II. Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.
Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí.
Výzva musí rovněž obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z.
Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, ze dne 18. 12. 2018
Dotčené předpisy:
§ 2291 o. z.
§ 2290 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 12. 10. 2015 se žalobkyně domáhala „určení neoprávněnosti a neplatnosti“ výpovědi z nájmu bytu č. 8 o velikosti 1+0 s příslušenstvím, nacházejícího se ve II. nadzemním podlaží domu č. p. XY, na adrese XY (dále jen „Byt“), kterou jí dal žalovaný (pronajímatel) dopisem ze dne 16. 9. 2015 podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) bez výpovědní doby a která byla doručena jejímu opatrovníkovi 17. 9. 2015 (dále jen „Výpověď“). Žalovaný Výpověď odůvodnil tím, že způsobuje závažné škody a obtíže jemu i osobám, které v domě bydlí, neboť narušuje noční klid a obtěžuje obyvatele domu silným zápachem způsobeným nevhodným chovem koček a Byt nezpřístupnila a neumožnila mu tak provést opravu, ač o to byla předem požádána. Měla za to, že její chování nebylo natolik závažné, že by šlo o porušování povinností zvlášť závažným způsobem, odůvodňující oprávněnost Výpovědi. Tvrdila, že jí nelze klást za vinu obtěžování ostatních nájemců cizími osobami, policie nikdy neprošetřovala možné páchání přestupku v domě, zvlášť závažně neporušovala své povinnosti ani chovem koček v Bytě a Byt nezpřístupnila k opravě a prohlídce, neboť jí byla žádost sdělena pouze 3 dny předem a potřebovala jít k lékaři.
Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 9. 9. 2016, č. j. 60 C 361/2015-61, zamítl žalobu na určení neoprávněnosti Výpovědi (výrok I.), zastavil (s ohledem na částečné zpětvzetí žaloby) řízení o určení neplatnosti Výpovědi (výrok II.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení a nákladů státu (výroky III. a IV.).
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 18. 4. 2017, č. j. 30 Co 59/2017-80, potvrdil rozsudek v odvoláním napadených výrocích I., III. a IV.
Za správná považoval skutková zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně byla rozhodnutím soudu omezena ve svéprávnosti (mj. není schopna činit právní jednání související s bydlením), jejím opatrovníkem byla ustanovena městská část Praha 9. Žalobkyně zastoupená opatrovníkem (nájemkyně) uzavřela dne 28. 6. 2007 s právní předchůdkyní žalovaného smlouvu o nájmu Bytu na dobu neurčitou s účinností od 1. 7. 2007. Žalobkyně porušuje povinnosti nájemce - ruší noční klid, vpouští do společných prostor společensky nepřizpůsobivé osoby, které v domě neoprávněně přespávají, obtěžují ostatní obyvatele domu, obtěžuje obyvatele domu silným zápachem způsobeným zřejmě nevhodným chovem koček, a neumožnila ani žalovanému prohlídku Bytu a provedení výměny plynového závěru na plynové odbočce ukončené v chodbě bytové jednotky (výměna měla proběhnout 3. 9. 2015, o zpřístupnění Bytu byla požádána dopisem dne 31. 8. 2015). Prostřednictvím opatrovníka byla od roku 2008 opakovaně upozorňována na závadné chování a stav (zejména na hluk a zápach) a vyzývána k nápravě. Dne 1. 3. 2011 sepsali nájemníci v domě petici, v níž opatrovníka upozorňovali, že žalobkyně nechápe a nerespektuje základní pravidla soužití a popisovali její závadné chování; žádali, aby byla umístěna v zařízení s větším dohledem a dozorem. Dopisem ze dne 2. 9. 2015 upozornil žalovaný opatrovníka, že žalobkyně opakovaně ruší noční klid. Dalším dopisem ze dne 7. 9. 2015 ho upozornil, že nezpřístupnila Byt k prohlídce a výměně plynového uzávěru (dne 3. 9. 2015) a že vlivem špatného užívání dochází k trvalému poškozování Bytu a ke vzniku nadměrného zápachu chovem domácích zvířat v nevyhovujících podmínkách. Dopisem ze dne 16. 9. 2015 dal žalovaný žalobkyni Výpověď (kterou doručil jejímu opatrovníkovi), poučil ji o možnosti podat proti Výpovědi námitky a návrh k soudu na přezkoumání její oprávněnosti a vyzval ji k vyklizení Bytu.
Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že Výpověď měla všechny zákonné náležitosti a byla oprávněná, neboť žalobkyně opakovaně a dlouhodobě porušovala povinnosti nájemce užívat byt řádně tím, že vpouštěla do domu osoby, které obtěžovaly ostatní nájemce, rušila noční klid, nezpřístupnila byt pro úpravu plynového vedení a zejména dlouhodobým mimořádně intenzivním zápachem. Byť by jednotlivé skutky (závadná jednání) nedosahovaly potřebné intenzity, v souhrnu intenzitu závažného porušení povinností nájemce naplnily. Měl za to, že porušení povinnosti podle § 2291 o. z. nemusí být pouze jednorázové a natolik závažné, že není možné další trvání nájemního vztahu, intenzity potřebné k naplnění výpovědního důvodu lze dosáhnout i opakovaným méně závažným porušením povinností. Protože žalobkyně byla na své závadné chování několikrát upozorněna a mohla se ho tak vyvarovat, považoval za splněnou i hmotněprávní podmínku výpovědi spočívající ve výzvě k odstranění závadného chování (§ 2291 odst. 3 o. z.); je-li nájemce vyzýván, aby se zdržel dalšího protiprávního jednání, není stanovení lhůty (k nápravě) zapotřebí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, měla za to, že Nejvyšší soud u výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby doposud neřešil otázku zvlášť závažného porušení povinností nájemce v souvislosti s dlouhodobostí porušování povinností ve spojení s jeho intenzitou, ani otázku náležitostí výzvy k odstranění závadného chování nájemce. Vytýkala odvolacímu soudu, že řádnost výzvy k odstranění závadného chování předcházející výpovědi podle § 2291 o. z. posoudil nesprávně. Měla za to, že výzva podle § 2291 odst. 3 o. z. má mít přímou souvislost s důvodem výpovědi a má být dána v přiměřené časové souvislosti s ní. Za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z. nelze považovat ani petici ostatních nájemníků v domě, ani dopis žalovaného z 2. 9. 2015, který byl spíše stížností na rušení nočního klidu, ani dopis ze dne 7. 9. 2015, který řešil nezpřístupnění Bytu. Z Výpovědi není ani zřejmé, zda po těchto výzvách závadné chování pokračovalo. Pro neexistenci řádné výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z. neměl soud k Výpovědi přihlížet. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že nesprávně podřadil její chování pod „zvlášť závažné porušení povinností“. Měla za to, že účelem ustanovení § 2291 o. z. je umožnit pronajímateli ukončit nájemní vztah ihned při natolik závažném porušení povinností, že další trvání nájemního vztahu není možné, nestačí opakované méně závažné porušování povinností s tím, že „dlouhodobost a kumulativnost excesů“ způsobí zvlášť závažné porušení povinností. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že určí, že Výpověď je neoprávněná, případně aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný se ve vyjádření k dovolání ztotožnil se závěry soudů obou stupňů, vyvracel dovolací námitky žalobkyně a navrhl, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť při posouzení otázky náležitostí výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z. před výpovědí z nájmu bytu bez výpovědní doby se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu a otázka, zda vyšší intenzitu porušování povinností nájemce může způsobit i dlouhodobost závadného chování, nebyla doposud dovolacím soudem řešena.
Při posouzení oprávněnosti Výpovědi dovolací soud (stejně jako soudy nižších stupňů) vycházel z právních předpisů účinných od 1. 1. 2014, zejména z o. z. (§ 3074 odst. 1 o. z.).
Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Podle § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod číslem 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 75/2018“), dospěl k závěru, že o. z. rozlišuje různé stupně intenzity porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby.
Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě). Závěr odvolacího soudu, že závadné chování nájemce, byť by jednotlivě nešlo o zvlášť závažné porušení jeho povinností, může s ohledem na jeho dlouhodobost a je-li posuzováno společně, této intenzity porušení povinností dosáhnout, je tak správný.
Přesto jeho závěr o oprávněnosti Výpovědi obstát nemůže. Nejvyšší soud totiž zároveň v R 75/2018 také formuloval a odůvodnil závěr, že před tím než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291 o. z.), musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby („okamžité“ skončení nájmu, povinnost nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu), a jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce musí mít možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.
Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí. Jak vyplývá z výslovného znění § 2291 odst. 3 o. z. a jak zdůraznil Nejvyšší soud v R 75/2018, musí rovněž výzva obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z.
Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu, apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.
Ze skutkových zjištění učiněných soudy je sice zjevné, že žalovaný vytýkal žalobkyni (prostřednictvím jejího opatrovníka) její chování v domě, tyto „výtky“ však nelze považovat za výzvy podle § 2291 odst. 3 o. z., neboť kromě popisu závadného chování, žádné další (výše uvedené) náležitosti podle § 2291 odst. 3 o. z. neobsahují, některé nemají ani časovou souvislost s Výpovědí.
Jestliže žalovaný před tím, než dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, ji řádně nevyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k Výpovědi se nepřihlíží (§ 2291 odst. 3 o. z.) a nemůže být proto oprávněná (§ 2290 o. z.).
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, Nejvyšší soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně závislých výroků o náhradě nákladů řízení. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-