// Profipravo.cz / Nájem bytu 23.03.2018
ÚS: K náhradě za nucené omezení vlastnického práva
Obecné soudy jsou při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 povinny vycházet z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase, a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat, či kterého skutečně dosahoval; mohou však vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2549/17, ze dne 27. 2. 2018
UPOZORNĚNÍ: Rozhodnutí Ústavního soudu publikovaná v elektronické podobě na této internetové stránce slouží pouze pro informaci o rozhodovací činnosti Ústavního soudu. Autentické jsou pouze originály a stejnopisy rozhodnutí se státním znakem a podpisem příslušné úřední osoby. Elektronické verze rozhodnutí Ústavního soudu jsou na této internetové stránce k dispozici zdarma, jejich zdroj (vč. právních vět) se nachází na adrese http://nalus.usoud.cz.
Z odůvodnění:
I.
Skutkové okolnosti případu a obsah napadených rozhodnutí
1. Stěžovatelé se ústavní stížností podle čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy České republiky (dále jen "Ústava") domáhali zrušení shora uvedených soudních rozhodnutí s tím, že obecné soudy porušily jejich ústavně zaručené právo na ochranu vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina").
2. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 1 (dále jen "obvodní soud") ze dne 2. 9. 2014 č. j. 19 C 12/2008-251 bylo uloženo vedlejší účastnici jako žalované zaplatit společně a nerozdílně stěžovatelům jako žalobcům částku 333 519 Kč (výrok I), co do částky 76 364 Kč byla žaloba stěžovatelů zamítnuta (výrok II), dále stěžovatelům bylo uloženo zaplatit České republice - obvodnímu soudu na nákladech řízení částku 9 976 Kč (výrok III), tatáž povinnost byla uložena vedlejší účastnici (výrok IV) a také bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok V). Obvodní soud dospěl k závěru, že stěžovatelům jako vlastníkům bytového domu náleží náhrada za omezení vlastnického práva na základě regulace nájemného, a to za období od 1. 5. 2004 do 30. 4. 2006.
3. K odvolání vedlejší účastnice Městský soud v Praze (dále jen "městský soud") ústavní stížností napadeným rozsudkem rozsudek obvodního soudu ve výroku I změnil tak, že se žaloba zamítá, uložil stěžovatelům zaplatit České republice - obvodnímu soudu náhradu nákladů řízení ve výši 19 950 Kč, České republice - městskému soudu náhradu nákladů řízení ve výši 14 944 Kč a vedlejší účastnici náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 5 700 Kč. Městský soud vyšel z toho, že příjem ze 13 bytů v domě stěžovatelů za rozhodné období činil, resp. mohl činit 2 318 293 Kč a náklady na údržbu pouze 140 387,50 Kč, omezení jejich vlastnického práva nedosáhlo takové intenzity, aby to vyžadovalo přiznání finanční náhrady; skutečnost, že příjem z vlastnictví domu sloužil ke krytí splátek úvěru na koupi domu, není podstatná.
4. Proti tomuto rozsudku brojili stěžovatelé dovoláním, které však Nejvyšší soud shora označeným usnesením podle § 243c odst. 1 občanského soudního řádu odmítl s tím, že není podle § 237 občanského soudního řádu přípustné. Dospěl totiž k závěru, že jde-li o posouzení otázky intenzity omezení vlastnického práva, městský soud vycházel z právních názorů, jež zaujal dovolací soud i Ústavní soud v konkrétních, v odůvodnění usnesení blíže specifikovaných rozhodnutích, dle nichž výše náhrady nemusí ve všech případech odpovídat rozdílu mezi regulovaným a tržním nájemným, ale taková náhrada náleží za takové omezení, které neumožňuje vlastníkům pokrýt náklady na údržbu a opravy a dosáhnout přiměřeného zisku.
II.
Argumentace stěžovatelů
5. V ústavní stížnosti označili stěžovatelé závěry obecných soudů za nesprávné, nepřesné, nedostatečně odůvodněné, představující (vedle regulace nájemného) další regulaci, a to náhrady za omezení jejich vlastnického práva. Upozornili, že regulace nájemného představuje zásadní popření vlastnického práva a neoprávněný přesun sociální funkce státu na pronajímatele a že nelze vyloučit ani politický motiv některého politického subjektu v podobě volebního zisku.
6. K argumentaci obecných soudů, že náhrada za omezení vlastnického práva náleží jen za takové omezení, které neumožňuje vlastníkům porýt náklady na údržbu a opravy domu a dosáhnout přiměřeného zisku umožňujícího návratnost vložených investic v odpovídajícím časovém horizontu, stěžovatelé uvedli, že konstrukce zisku je nesprávná, resp. protiústavní. Přiměřený zisk je takový, který může být v daném místě, čase a za obdobných podmínek průměrně realizován. Jeho základem tak je tržní nájemné. Navíc právní řád nemá žádné ustanovení o tom, že by vlastník mohl dosahovat jen "přiměřeného" zisku. A kdyby nedošlo k regulaci nájemného, mohli by dosahovat příjmu, který by se rovnal tržnímu nájemnému z bytů, a to i nad rámec běžné údržby a přiměřeného zisku.
7. K limitům míry omezení vlastnického práva a náhrady za ně pouze na pokrytí běžné údržby a přiměřeného zisku stěžovatelé uvedli, že mají právo a povinnost o svůj dům pečovat s péčí řádného hospodáře. To zahrnuje nejen běžnou údržbu, ale i větší opravy a zvelebování majetku. Proto dané omezení na běžnou údržbu a přiměřený zisk má být protiústavním zásahem do jejich vlastnického práva.
8. Dle stěžovatelů obecné soudy posoudily nesprávně i otázku příjmů dosažených v rozhodném období, když do těchto příjmů zahrnuly i fiktivní příjem, kterého mohli dosáhnout, kdyby nebytový prostor sami neužívali a pronajali jej. Stěžovatelé jsou názoru, že mohou užívat nemovitost způsobem, který uznají za vhodný, tedy i pro svou vlastní potřebu. Tato skutečnost proto nemůže být důvodem k započtení daného fiktivního příjmu do příjmů, které v rozhodném období měli.
9. Obecné soudy nesprávně posoudily i otázku týkající se údržby domu, když vynaložené náklady neposuzovaly se zřetelem ke všem konkrétním okolnostem v širším časovém období, zejména k jejich faktickým možnostem, konkrétně že museli splácet nejprve úvěr a platit pojištění nemovitosti a další nezbytné výdaje, na což si museli půjčovat, přičemž údržbu a opravy domu, který byl ve špatném stavu, museli provádět sami a za pomoci svých příbuzných či známých. To se v nákladech na údržbu, jak je vzal v úvahu soud, nijak neprojevilo. Po splacení úvěru provedli a stále provádějí finančně náročnou údržbu, což bylo v řízení zčásti zjištěno. Důvodem, proč potřebnou údržbu nezajistili z nájemného, byla nutnost splácet úvěr, aby dům mohli vůbec koupit. Dle stěžovatelů jde o vážný, akceptovatelný důvod. Později vložené finanční prostředky přitom výrazně přesáhly příjmy z nájemného za dobu, za kterou požadovali náhradu, i za dobu následující. Skutečnou příčinou menšího rozsahu údržby a investic byla regulace nájemného, jež vyústila v nedostatek finančních prostředků.
III.
Vyjádření účastníků řízení
10. Soudce zpravodaj podle § 42 odst. 4 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o Ústavním soudu"), zaslal ústavní stížnost k vyjádření účastníkům řízení a vedlejší účastnici řízení.
11. Nejvyšší soud ve svém vyjádření poukázal na odůvodnění svého usnesení a doplnil, že rozhodovací praxe dovolacího soudu byla sjednocena rozsudkem velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 13. 12. 2017 sp. zn. 31 Cdo 1042/2017, kde formuloval také právní názor, že výše náhrady za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného by měla být zásadně totožná s rozdílem mezi obvyklým (tržním) a regulovaným nájemným, na které měl pronajímatel nárok podle tehdejší protiústavní úpravy. Dále zmínil, že zaznamenal právní názor vyslovený v nálezu Ústavního soudu ze dne 4. 1. 2018 sp. zn. IV. ÚS 2326/16 (rozhodnutí Ústavního soudu jsou dostupná na http://nalus.usoud.cz) a že ponechává na zvážení, zda závěry obsažené v napadeném rozhodnutí jsou ústavně akceptovatelné.
12. Městský soud vyjádřil názor, že práva stěžovatelů obsažená v Listině nebyla porušena, že rozhodl v souladu se zákonem a při řešení otázky intenzity omezení vlastnického práva postupoval podle ustálené rozhodovací praxe obecných soudů.
13. Vedlejší účastnice řízení rovněž vyjádřila názor, že ústavně zaručená práva stěžovatelů v daném řízení nebyla porušena. V souladu s rozhodovací praxí bylo vyvozeno, že nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody, nejde o reparaci ušlého zisku, kterého by vlastník mohl dosáhnout pronájmem bytu bez regulovaného nájemného. Samotná protiústavnost regulace neznamená, že v každém případě bylo porušeno základní právo pronajímatele - vlastníka bytu, a aby bylo možné hovořit o nuceném omezení vlastnického práva, musí být splněna podmínka intenzity takového omezení, přičemž náhrada za ně má odrážet konkrétní poměry [stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2009 sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 (ST 27/53 SbNU 885; 136/2009 Sb.)].
14. Dle judikatury Nejvyššího soudu je třeba se zabývat celkovými výnosy z nemovitosti, přičemž nezbytná intenzita je dána, jestliže nájemné po delší dobu nedosahuje ani nákladů na údržbu a opravy domu a přiměřeného zisku (rozsudek ze dne 23. 4. 2013 sp. zn. 22 Cdo 367/2012), který umožňuje návratnost investic v reálně adekvátním období, přičemž tato hlediska je třeba poměřovat konkrétními zjištěními v individuálních poměrech každého případu (rozsudek ze dne 23. 10. 2013 sp. zn. 22 Cdo 3188/2012). Vedlejší účastnice poukázala i na usnesení Ústavního soudu ze dne 21. 3. 2017 sp. zn. I. ÚS 298/17, v němž nebylo v obdobné věci shledáno naplnění podmínky intenzity omezení vlastnického práva, a kde se konstatuje, že podle čl. 11 odst. 3 Listiny vlastnictví zavazuje a že čl. 1 odstavec druhý Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen "Dodatkový protokol") umožňuje státům přijímat zákony, které považují za nutné k úpravě užívání majetku v souladu s obecným zájmem, přičemž takové zákony jsou namístě i v oblasti bydlení, která zaujímá ústřední místo v hospodářských a sociálních politikách moderních společností.
15. Současně vedlejší účastnice odmítla názor, že samotná regulace nájemného představuje zásadní popření vlastnického práva. Z dokazování vyplynulo, že příjmy stěžovatelů několikanásobně převyšovaly náklady na údržbu a opravy, stěžovatelé nebyli ve ztrátě, ale docilovali zisku, takže nemohlo dojít k zásahu takové intenzity, která by odůvodňovala přiznání jakékoliv náhrady. Ztotožnila se s názorem městského soudu, že má-li nemovitost v budoucím období generovat zisk, nebo alespoň primárně plnit účel, kterým je zajištění bydlení, lze důvodně po vlastníku požadovat, aby nutné či vhodné náklady ve vztahu k takové věci zohledňoval při úvaze, jakým způsobem užitky z věci využije. Pokud stěžovatelé použili nájemné na splátky kupní ceny, jejich rozhodnutí bylo ovlivněno subjektivními okolnostmi, nešlo o objektivní nemožnost vynaložit náklady na opravy z dosažených výnosů, naopak tyto by dovolily provádět i rozsáhlejší opravy, které vyžadoval stav a stáří nemovitosti. Totéž platí i pro argument stěžovatelů, že využívali komerční nebytový prostor pro svou vlastní potřebu. Obecné soudy dle vedlejší účastnice rozhodly způsobem, který odpovídá požadavkům plynoucím z čl. 11 odst. 4 Listiny, a proto navrhla odmítnutí ústavní stížnosti pro zjevnou neopodstatněnost, případně její zamítnutí.
16. Ústavní soud zaslal tato vyjádření stěžovatelům na vědomí a k případné replice, ti však této možnosti nevyužili.
IV.
Procesní předpoklady řízení před Ústavním soudem
17. Ústavní soud se nejprve zabýval tím, zda jsou splněny procesní předpoklady řízení, a dospěl k závěru, že ústavní stížnost byla podána včas oprávněnými stěžovateli, kteří byli účastníky řízení, v němž byla vydána ústavní stížností napadená soudní rozhodnutí. Ústavní soud je k jejímu projednání příslušný. Stěžovatelé jsou právně zastoupeni v souladu s požadavky § 29 až 31 zákona o Ústavním soudu a ústavní stížnost je přípustná (§ 75 odst. 1 zákona o Ústavním soudu a contrario).
V.
Posouzení důvodnosti ústavní stížnosti
18. Ústavní soud jako orgán ochrany ústavnosti (čl. 83 Ústavy) není součástí soustavy obecných soudů (srov. čl. 90 a čl. 91 odst. 1 Ústavy) a nepřísluší mu právo dozoru nad jejich rozhodovací činností; k takovému dozoru či kontrole je Ústavní soud oprávněn pouze za situace, kdy obecné soudy svými rozhodnutími zasahují do ústavně zaručených základních práv a svobod jednotlivce a nerespektují hodnotový základ právního řádu daný ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Proto Ústavní soud napadená soudní rozhodnutí přezkoumal (toliko) z pohledu porušení ústavně zaručených základních práv a svobod, jak je stěžovateli namítáno v ústavní stížnosti, načež dospěl k závěru, že ústavní stížnost je důvodná.
19. Ústavní soud se problematikou tzv. regulovaného nájemného z hlediska zásahu do vlastnického práva pronajímatelů zabýval v již ve vyjádření Nejvyššího soudu připomenutém nálezu sp. zn. IV. ÚS 2326/16 (sub 11). V něm podrobně zrekapituloval judikaturu Ústavního soudu, v návaznosti na niž byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, jakož i judikaturu Evropského soudu pro lidská práva (dále jen "ESLP"). Konkrétně uvedl, že nálezem ze dne 21. 6. 2000 sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 byla zrušena vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Ústavní soud konstatoval, že "cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví". Ústavní soud odložil vykonatelnost nálezu na 31. 12. 2001, čímž poskytl zákonodárci cca 18 měsíců na zjednání nápravy a přijetí ústavně konformního řešení.
20. Nálezem ze dne 20. 11. 2002 sp. zn. Pl. ÚS 8/02 byl zrušen výměr Ministerstva financí č. 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr Ministerstva financí č. 01/2002. Podle Ústavního soudu výměr stanoví pravidla chování stran nájemní smlouvy způsobem, který se neslučuje s posláním cenové regulace a který je vyhrazen úpravě zákonem za podmínek stanovených Listinou nebo je přenechán smluvní volnosti stran v souladu s ústavním principem autonomie vůle subjektů soukromého práva.
21. Nálezem ze dne 19. 3. 2003 sp. zn. Pl. ÚS 2/03 (N 41/29 SbNU 371; 84/2003 Sb.) bylo zrušeno nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů, přičemž Ústavní soud opětovně konstatoval neplnění požadavků plynoucích z nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000.
22. V nálezu ze dne 28. 2. 2006 sp. zn. Pl. ÚS 20/05 (N 47/40 SbNU 389; 252/2006 Sb.) Ústavní soud přímo ve výroku nálezu uvedl, že "dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny [...] a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu [...]". Ústavní soud dále v uvedeném nálezu připomněl, že není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemci) na skupinu druhou (pronajímatelé), ani vytvářet různé kategorie pronajímatelů, v závislosti na tom, zda nájemné v bytech jedné skupiny podléhá regulaci, či nikoliv. Důsledky nečinnosti zákonodárce vedly Ústavní soud k nutnosti nahradit chybějící instrumenty právní ochrany pronajímatelů na úrovni "obyčejného" zákona postupem s využitím principů ústavněprávní regulace. Ústavní soud tak v nálezu opakuje, že trvá na naplnění základní funkce obecných soudů, tj. zajištění proporcionální ochrany subjektivních práv, a právem chráněných zájmů, a požaduje, aby ji obecné soudy pronajímatelům poskytly tak, že nebudou zamítat jejich žaloby požadující určení zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy. To znamená, že obecné soudy musí rozhodnout o zvýšení nájemného, a to v závislosti na místních podmínkách a tak, aby nedocházelo k diskriminacím různých skupin právních subjektů. Při takovém rozhodování se soudy musí vyvarovat libovůle; výrok se musí zakládat na racionální argumentaci a důkladném uvážení všech okolností případu, použití přirozených zásad a zvyklostí občanského života, závěrů právní nauky a ustálené ústavně konformní soudní praxe.
23. V roce 2006 byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který nabyl účinnosti 31. 3. 2006, ovšem s tím, že ke zvýšení nájemného mohlo dojít od 1. 1. 2007.
24. V již připomenutém (sub 13) sjednocujícím stanovisku sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 Ústavní soud uvedl, že obecné soudy mohou rozhodovat o zvýšení nájemného za období od podání žaloby do 31. 12. 2006. Nájemné za období před podáním žaloby zvyšovat nemohou, neboť tomu brání povaha rozhodnutí s konstitutivními účinky; zvýšení nájemného za období od 1. 1. 2007 přiznat nelze, neboť od tohoto data již jednostranné zvyšování nájemného připouští § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb. Ústavní soud dále uvedl, že žaloby pronajímatelů (vlastníků bytů) na náhradu škody vůči státu, jež měla vzniknout v důsledku dlouhodobé protiústavní nečinnosti Parlamentu spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, jsou obecné soudy povinny posoudit z hlediska jejich práva na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny. Nárok vůči státu na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny má subsidiární charakter vůči nároku pronajímatele bytu proti nájemci na zvýšení nájemného jen za dobu počínající dnem podání žaloby. Za dobu, která tomuto dni předchází, může pronajímatel bytu uplatnit svůj nárok na náhradu za nucené omezení vlastnického práva proti státu přímo.
25. Nuceným omezením je dle stanoviska sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 jednak omezení, které jde nad rámec povinností, které zákon obecně stanovuje pro všechny subjekty vlastnického práva za dodržení principu rovnosti, jednak omezení dosahující určité intenzity. Konkrétně pak Ústavní soud uvedl, že intenzita omezení vlastnického práva "může být vyjádřena více faktory, a to především otázkou rozsahu samotného omezení a dále délkou trvání takovéhoto omezení, tedy zda se jedná o omezení dočasné nebo trvalé". Ústavní soud dále uvedl, že "již ve svých nálezech sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 a sp. zn. Pl. ÚS 8/02 poukázal na protiústavnost nerovného postavení dvou skupin vlastníků, když jedna skupina vlastníků je povinna nést náklady sociální politiky státu v oblasti bydlení. Tato nerovnost má racionální základ z hlediska vymezení dotčených pronajímatelů, protože je spjata s nájemními vztahy vzniklými transformací práva osobního užívání bytu. Nelze již ale nalézt rozumný důvod ve vztahu k povinnosti vlastníků strpět samotné náklady bydlení nájemců. Zatímco v době transformace práva osobního užívání bytu na nájemní vztah byl tento důvod dán, nelze ho nalézt v době, kdy již byla, a to dokonce opakovaně, Ústavním soudem konstatována protiústavnost regulace nájemného podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, a v této souvislosti i možné porušení vlastnického práva řady pronajímatelů. Omezení vlastnického práva této skupiny vlastníků omezilo ústavně zaručené vlastnické právo některých pronajímatelů výrazným způsobem nad rámec omezení vlastnického práva stanovených pro všechny vlastníky. Takové omezení přitom s ohledem na rozsah nákladů, které jednotlivým pronajímatelům vznikly, aniž by tito mohli z těchto nákladů mít jakýkoliv užitek, a dlouhodobost stavu, jež byla zapříčiněna především dlouhodobou protiústavní nečinností Parlamentu, který až víc než čtyři roky po uplynutí lhůty poskytnuté Ústavním soudem v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 přijal zákon umožňující jednostranné zvyšování regulovaného nájemného, je třeba považovat za natolik intenzivní, že musí být podřazeno pod čl. 11 odst. 4 Listiny" (bod 18).
26. Výši náhrady za omezení vlastnického práva za období do konce roku 2006 sjednotil Nejvyšší soud shora citovaným rozhodnutím sp. zn. 22 Cdo 367/2012, přičemž jako referenční kritérium pro náhradu za omezení vlastnického práva stanovil výši nájemného, kterou za předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb. S tímto postupem se ztotožnil též Ústavní soud v nálezu ze dne 7. 6. 2016 sp. zn. II. ÚS 3219/15 (N 105/81 SbNU 663), jakož i v řadě odmítavých usnesení.
27. Rozhodnutím ESLP ve věci R & L, s. r. o. a ostatní proti České republice ze dne 3. 7. 2014 (stížnosti č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09) [týkající se též stěžovatelů Čapského, Jeschkeové a Heldenburgových] bylo shledáno (viz zejména jeho bod 104 a 105), že Česká republika vůči stěžovatelům porušila čl. 1 Dodatkového protokolu. ESLP se zabýval obdobím od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006, ve kterém podle něj tehdejší právní předpisy pronajímatelům znemožnily zvýšit nájemné a vystavily je riziku nemožnosti užívat svůj majetek za podmínek zaručených čl. 1 Dodatkového protokolu, které by odpovídaly pojmu "užívání". Stěžovatelé mohli sice pronajímat byty ve svých domech, ale vzhledem k tomu, že regulované nájemné obecně nepokrývalo ani náklady na údržbu těchto domů, hrozilo jim riziko, že se domy stanou neobyvatelnými. Stěžovatelé nikdy výslovně neodsouhlasili výši nájemného placeného jejich nájemci v bytech s regulovaným nájemným. Při nabytí příslušných domů do jejich vlastnictví bylo nájemné stanoveno s ohledem na právní předpisy regulující nájemné účinné v dané době. Stěžovatelé nemohli zvýšit nájemné nad maximální částky stanovené státem, ani nemohli volně ukončit nájemní vztah a uzavřít smlouvy nové s jiným, vyšším nájemným.
28. Podle ESLP není podstatným, zda měli stěžovatelé možnost vybrat si, zda se stanou vlastníky domů, či nikoliv. Podstatnou je skutečnost, zda mohli rozhodnout o užívání tohoto majetku poté, co se stali jeho vlastníky (bod 102), resp. je nerozhodné, jak svá práva jednotliví pronajímatelé nabyli (bod 103). ESLP tedy shledal, že právní úprava regulace nájemného v rozhodné době představovala zásah do práva pronajímatelů (vlastníků) na užívání majetku podle čl. 1 Dodatkového protokolu (bod 107). Aby byl zásah do práva pokojně užívat majetek v souladu čl. 1 Dodatkového protokolu, musí být dle konstantní judikatury ESLP zákonný, musí být ve veřejném zájmu a přiměřený, tj. musí zachovat spravedlivou rovnováhu mezi požadavky veřejného či obecného zájmu a požadavky ochrany základních práv jednotlivce. ESLP připomněl, že samotná existence právního základu ve vnitrostátním právu není pro naplnění požadavku zákonnosti zásahu dostatečná. Právní základ musí mít určitou kvalitu, zejména musí být v souladu s principem právního státu a musí poskytovat záruky proti svévoli (body 109 až 116). ESLP připomíná, že Ústavní soud dne 21. 6. 2000 rozhodl o protiústavnosti českého systému regulace nájemného s tím, že tento systém porušuje právo vlastníků na majetek chráněné čl. 1 Dodatkového protokolu. ESLP též připomněl shora rekapitulovanou nálezovou judikaturu k otázce právní úpravy regulace nájemného v České republice do doby přijetí zákona č. 107/2006 Sb. (body 117 až 121).
29. Vláda i Parlament podle ESLP tedy jednaly v rozporu s rozhodnutím Ústavního soudu po dobu více než čtyř let, přičemž "takové jednání, které zahrnuje úmyslné nedodržování pravomocného a vykonatelného rozhodnutí nejvyšší vnitrostátní soudní instance, podkopává věrohodnost a autoritu soudní moci a ohrožuje její účinnost, což jsou vlastnosti, které jsou nejdůležitější z hlediska základních zásad, na nichž spočívá Úmluva [o ochraně lidských práv a základních svobod], včetně principu právního státu" (bod 122). Podle ESLP má tato situace přímý dopad na otázku zákonnosti zásahu.
30. ESLP uzavřel, že absence požadované právní regulace existovala nejpozději ode dne 1. 1. 2002, kdy uběhla lhůta osmnácti měsíců od derogačního nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, do 30. 3. 2006, tj. den před nabytím účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Ustanovení občanského zákoníku upravující nájemní vztahy platila během tohoto období i nadále, avšak stanovila, že způsob výpočtu nájemného, úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení a podmínky, za kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit jiná ustanovení nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis. Bez přijetí příslušných a ústavně konformních prováděcích právních předpisů nejsou dle ESLP obecná ustanovení občanského zákoníku dostatečná pro to, aby vytvořila právní základ, kterým by se účinně a bezproblémově řídila práva pronajímatelů a který by byl v souladu s požadavkem na zákonnost ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu (bod 123).
31. Pokud jde o období od 31. 3. 2006 do 31. 12. 2006, i zde dospěl ESLP k závěru, že právní základ pro zásah do majetku podle čl. 1 Dodatkového protokolu nebyl dán, neboť Ústavní soud sám ve své judikatuře jasně konstatoval, že situaci považuje za protiústavní až do okamžiku, kdy mohou pronajímatelé jednostranně zvýšit nájemné, k čemuž mohlo dojít až od 1. 1. 2007 (bod 124 a 125).
32. ESLP uzavřel, že vzhledem k absenci zákonného základu pro zásah do práva na majetek došlo k porušení čl. 1 Dodatkového protokolu. Nemusel se tak zabývat otázkou existence veřejného zájmu a přiměřenosti zásahu. Rozhodnutí o spravedlivém zadostiučinění ESLP odložil na pozdější dobu.
33. K otázce spravedlivého zadostiučinění za porušení práva na majetek se ESLP vrátil v rozhodnutích Čapský a Jeschkeová proti České republice ze dne 9. 2. 2017 (stížnosti č. 25784/09 a 36002/09) a Heldenburgovi proti České republice ze dne 9. 2. 2017 (stížnost č. 65546/09). V prvně zmíněné věci ESLP uvedl, že při určení výše zadostiučinění, jež má být v projednávané věci stěžovatelům přiznáno, a s ohledem na rozsudek ve věci samé je třeba zohlednit, jakým způsobem Ústavní soud ve své judikatuře formuloval povinnost vnitrostátních soudů rozhodovat o zvýšení nájemného v období existence mezery ve vnitrostátním právu. Tato otázka má význam rovněž z hlediska legitimního očekávání stěžovatelů ohledně možnosti zvýšení nájemného v uvedeném období (bod 44). S ohledem na charakter porušení konstatovaného v rozsudku ve věci samé, a vzhledem k přílišné obecnosti tvrzení vlády o veřejném zájmu na regulaci nájemného ESLP uvedl, že určení výše náhrady by se mělo mimo jiné zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli stěžovatelé právo podle vnitrostátní právní úpravy prohlášené ESLP za nezákonnou (bod 45). ESLP tak provedl odhad, při kterém zohlednil zejména účastníky řízení poskytnuté informace o tržním nájemném ve srovnatelných bytech v příslušném období a o regulovaném nájemném, za které mohli stěžovatelé v tomtéž období svůj byt pronajímat (bod 47). Shodně rozhodl ESLP o způsobu určení výše spravedlivého zadostiučinění též ve věci Heldenburgovi (srov. body 42 až 51).
34. Jde-li o aplikaci výše uvedených závěrů na souzenou věc, museli stěžovatelé jako vlastníci domu rovněž (obdobně jako ve věci rozhodnuté nálezem sp. zn. IV. ÚS 2323/16) v období, kterého se týká nyní projednávaná ústavní stížnost, a to od 1. 5. 2004 do 30. 4. 2006, strpět státem zakotvenou regulaci nájemného bez možnosti nájemné jednostranně zvýšit. Proto se v souladu s citovaným sjednocujícím stanoviskem sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 domáhali po státu náhrady za nucené omezení vlastnického práva. Jejich situace je tak skutkově i právně podobná situacím, na které dopadala shora uvedená rozhodnutí Ústavního soudu a ESLP, což znamená, že byli vystaveni stejnému omezení vlastnického práva jako zmínění stěžovatelé před ESLP, neboť k zásahu do práva na majetek došlo bez zákonného základu; zásah do majetkových práv stěžovatelů tak představuje porušení čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu.
35. Napadenými rozhodnutími obecných soudů byla žaloba stěžovatelů v plném rozsahu zamítnuta s tím, že nájemné umožňovalo stěžovatelům pokrýt náklady na údržbu a opravu domu i přiměřený zisk umožňující návratnost vložených investic v odpovídajícím časovém horizontu, a tudíž nedošlo k natolik intenzivnímu zásahu do majetkové sféry stěžovatelů, které by představovalo takové omezení vlastnického práva, jež by odůvodňovalo přiznání jimi požadované náhrady za toto omezení.
36. Jak však již Ústavní soud v nálezu sp. zn. IV. ÚS 2326/16 konstatoval, "je nutno odlišit samotný zásah do vlastnického práva majitelů domů spočívající v systému regulovaného nájemného na straně jedné, a otázku náhrady za tento zásah, tedy náhrady za omezení vlastnického práva, na straně druhé. Způsob určení výše náhrady, resp. výše náhrady samotná, nemůže zpětně vyloučit nárok jako takový, jako to učinily soudy v nyní projednávané věci. Již uvedená skutečnost by postačovala pro derogační zásah Ústavního soudu ve vztahu k napadeným rozhodnutím.". Vzhledem k tomu, že ani v souzené věci nebyla žádná náhrada stěžovatelům přiznána, zakládá sama tato skutečnost porušení vlastnického práva.
37. Ústavní soud se nemohl ztotožnit ani se způsobem, jakým městský soud a Nejvyšší soud k (nulové) výši náhrady za omezení vlastnického práva stěžovatelů dospěly. V citovaném nálezu sp. zn. IV. ÚS 2326/16 Ústavní soud poukázal na závěry ESLP ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice, jimiž byla odmítnuta argumentace vlády České republiky, že pro výpočet výše spravedlivého zadostiučinění má být jako referenční kritérium použito nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb., jako kdyby bylo účinné ode dne 1. 1. 2002, a dále na to, že ESLP rozhodl o stanovení výše spravedlivého zadostiučinění tak, že "určení výše náhrady by se mělo mimo jiné zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli stěžovatelé právo podle vnitrostátní právní úpravy, která byla shledána ze strany ESLP protiprávní".
38. Z toho Ústavní soud v citovaném nálezu mj. vyvodil, že základní metodou, kterou by měly obecné soudy postupovat při určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v období, kterého se rozsudky ESLP týkají (tj. od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006), je rozdíl mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli vlastníci právo podle vnitrostátní právní úpravy, popř. nájemného skutečně vybraného, bylo-li vyšší (obdobně i Nejvyšší soud ve "sjednocujícím" rozsudku sp. zn. 31 Cdo 1042/2017), a že tím došlo k překonání právních závěrů plynoucích z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, resp. nálezu Ústavního soudu ze dne 7. 6. 2016 sp. zn. II. ÚS 3219/15 (N 105/81 SbNU 663), které naopak aprobovaly jinou metodu určení výše náhrady dle zákona č. 107/2006 Sb. K tomu dodal, že nutno závěry ESLP respektovat, aby soudní moc předešla dalším možným stížnostem a případnému neúspěchu České republiky před ESLP pro tvrzenou nedostatečnou kompenzaci za porušení čl. 1 Dodatkového protokolu. Co se týče otázky postupu podle § 23 zákona o Ústavním soudu, je třeba odkázat na závěry uvedené v nálezu sp. zn. IV. ÚS 2326/16 (viz bod 60 jeho odůvodnění).
39. Vzhledem k tomu Ústavní soud uzavřel, že obecné soudy jsou při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 povinny primárně vycházet z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase, a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat, či kterého skutečně dosahoval; a protože ESLP připouští ("mimo jiné"), že nemusí jít o kritérium jediné, mohou vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci.
40. V souzené věci městský soud jako referenční kritérium pro stanovení výše náhrady za omezení vlastnického práva nezvolil nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb. jako ve věci sp. zn. IV. ÚS 2326/16, avšak za rozhodné kritérium nepovažoval ani obvyklé (tržní) nájemné, jak to vyžaduje výše předestřený právní názor Ústavního soudu a ESLP, ale nájemné, jež pokryje náklady na údržbu a opravu domu i přiměřený zisk. Proto ani takový postup za ústavně konformní považovat nelze.
41. S ohledem na výše uvedené důvody Ústavnímu soudu nezbylo, než uzavřít, že napadenými rozhodnutími obecných soudů došlo k porušení ústavně zaručeného základního práva stěžovatelů na ochranu vlastnictví podle čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu, a tato rozhodnutí podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu zrušit.
42. Takto Ústavní soud rozhodl mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků řízení, neboť od něho nebylo možné očekávat další objasnění věci (§ 44 odst. 2 zákona o Ústavním soudu).
Poučení: Proti rozhodnutí Ústavního soudu se nelze odvolat.
Autor: US