// Profipravo.cz / Držba, vydržení 05.05.2016

Omluvitelnost omylu držitele při překročení výměry o více jak 100 %

Omluvitelnost omylu držitele při překročení výměry nabytého pozemku o více jak 100 % lze připustit jen zcela výjimečně, byly-li pro to dány mimořádné okolnosti případu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3872/2015, ze dne 26. 1. 2016

vytisknout článek


Dotčené předpisy: § 134 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: vydržení; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Okresní soud v Jeseníku (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 31. července 2013, č. j. 3 C 111/2006-267, ve výroku I. určil, že žalobce a) je spoluvlastníkem id. 1/3 pozemku parc. č. 185 o výměře 1802 m2 v katastrálním území O. v J., obci Z. H. (dále jen „předmětný pozemek“), ve výroku II. zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně b) domáhala určení, že je spoluvlastníkem id. 2/3 předmětného pozemku, a ve výrocích III. až V. rozhodl o náhradě nákladů řízení. Soud prvního stupně zjistil, že žalobce a) koupil v roce 1983 od právních předchůdců dům na stavební parcele p. č. 10 s právem osobního užívání stavební plochy p. č. 10, pozemek parc. č. 32/1 v k. ú. O. Ve smlouvě sjednané ve formě notářského zápisu nebyly u pozemků uvedeny výměry a byly označeny parcelními čísly tehdy platné evidence nemovitostí. V roce 1996 žalobkyně b) obdržela na základě darovací smlouvy sepsané formou notářského zápisu od žalobce a) spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/3, dále obdržela spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/3 na základě darovací smlouvy od svého manžela, který jej téhož roku nabyl od žalobce a). Žalobci vlastní pozemky o celkové výměře 1 795 m2, předmětný pozemek má výměru 1 802 m2 a sousedí s pozemky, které žalobce a) koupil v roce 1983. Předmětný pozemek užívají žalobci od roku 1983 jako pozemek vlastní, a to v hranicích, které jim ukázal předchozí majitel pan R. Předchozí majitelce paní R. bylo známo, že si oplotili část pozemku, který nevlastní, tuto skutečnost však žalobcům při prodeji nesdělila. Právní předchůdce žalované zjistil, že předmětný pozemek si žalobci připlotili a jednal o zjištěné situaci, přičemž po seznámení se se situací souhlasil s pronájmem pozemku, a následně byla uzavřena nájemní smlouva na předmětný pozemek datovaná dnem 18. 1. 2006.

Na základě zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně dovodil, že žalobce a) užíval koupené pozemky a společně s nimi i předmětný pozemek v dobré víře od roku 1983. Žalobci a) nebyla známá výměra koupených pozemků, když nebyla uvedena v kupní smlouvě, o vlastnictví předmětného pozemku byl utvrzen právním předchůdcem, a proto vlastnické právo k předmětnému pozemku vydržel na podzim 1993. Uzavřením uvedené nájemní smlouvy nebyla jeho dobrá víra nijak zpochybněna. Naopak žalobkyně b) se chopila držby předmětného pozemku až 30. 1. 1996, resp. 31. 12. 1996 pro druhou id. 1/3. Žalobkyně b) sice užívala pozemky od koupě v hranicích, ve kterých pozemky užívali předchozí majitelé manželé R., ovšem na rozdíl od žalobce a) si již v době darování, tj. v roce 1996, mohla ověřit výměru darovaných pozemků, neboť tyto údaje již byly obsahem katastru nemovitostí, a proto soud prvního stupně neshledal u žalobkyně b) naplnění subjektivního předpokladu dobré víry. Co se týkalo pochybností žalobců ohledně koupě z důvodů velikosti pozemků, měl soud z provedeného dokazování za to, že pochybnosti žalobců se týkaly skutečnosti, zda mají nemovitosti vůbec kupovat, když jsou pozemky tak rozsáhlé. Žalobce a) tedy neměl pochybnost o vlastnictví pozemků zaplocených předchozími majiteli. K porovnání výměr skutečně nabytého a drženého pozemku soud prvního stupně uvedl, že posouzení je vždy individuální, judikatura připouští s přihlédnutím k okolnostem konkrétní věci i rozdíly dosahující okolo 50 %, výjimečně i více, nelze tedy uvažovat o omluvitelném omylu držitele pouze v případě minimálního (tj. zcela zanedbatelného) rozdílu. Soud měl tedy za to, že výjimečně je možné, aby žalobce a) vydržel pozemek, který přesahuje výměru zakoupeného pozemku, když nalézací soud neměl pochybnosti o dobré víře žalobce a), který užíval více než 10 let pozemky v hranicích, které mu ukázal předchozí majitel R. a zároveň neznal výměru koupených pozemků. Žalobce a) tak nabyl vlastnické právo k podílu o velikosti id. 1/3 předmětného pozemku vydržením.

K odvolání žalobkyně b) a žalované Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (dále jen „odvolací soud“), rozsudkem ze dne 12. června 2014, č. j. 69 Co 4/2014-342, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. potvrdil (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky II. až IV.). Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně. Při právním posouzení shledal, že nad skutečnostmi, které zpochybňují dobrou víru, převažují ostatní skutkové okolnosti, které dobrou víru žalobce a) utvrzují. Žalobce a) byl panem R. utvrzen, že předmětem převodu je dům a pozemky tak, jak byly opatřeny ohradou a tvořily ucelený celek. V převodní smlouvě nebyla uvedena výměra pozemků, které žalobce a) měl nabýt do osobního užívání a nebyla uvedena ani v jiných listinách. Pozemky získané převodní smlouvou měly podle jejich zobrazení v katastrální mapě nepravidelný tvar a naopak spolu s předmětným pozemkem v hranicích, jak byl vyznačen v terénu plotem, přirozeně navazovaly na okolní sousedící pozemky. Předmětný pozemek neměl samostatný přístup, což platilo i později. Dobrou víru utvrzuje i doba trvání nerušené držby přesahující 20 let, neboť při obvyklé péči, kterou lze od státu očekávat, protože disponuje ke správě svého majetku příslušným státním aparátem, by žalovaná nepochybně přistoupila k řešení věci, pokud by sama měla dříve za to, že žalobce a) užívá její pozemek. Nebylo zjištěno, že by dříve než v lednu 2006 byl žalobce a) vyrozuměn žalovanou o vlastnickém právu státu. Dobrou víru nezpochybňuje, že v roce 1996 daroval každému ze svých rodičů spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/3, neboť se jednalo o osoby jemu blízké, s nimiž nemovitosti užíval od roku 1983, ani v darovací smlouvě nebyla uvedena výměra převáděných pozemků. Nelze souhlasit s argumentací žalované, že s ohledem na běžnou opatrnost se měl žalobce a) přesvědčit ve veřejně přístupné evidenci nemovitostí o polohopisném určení a výměře pozemků, které podle smlouvy nabýval. S ohledem k individuálním okolnostem je zřejmé, že tuto povinnost nebylo lze po žalobci a) požadovat, jestliže zde prokazatelně byly jiné významné skutečnosti přisvědčující závěru, že žalobce a) se chopil držby pozemku bez právní skutečnosti v omluvitelném omylu, třebaže výměra předmětného pozemku přesáhla 100 % výměry skutečně smluvně převedených pozemků. Hledisko omluvitelnosti omylu se neuplatní absolutně, pokud jsou dány konkrétní okolnosti, které objektivní dobrou víru držitele potvrzují.

Ve vztahu k žalobkyni b) byla naopak podle odvolacího soudu žaloba zcela správně zamítnuta, neboť žalobkyně b) se chopila držby id. 1/3 pozemku na základě domnělého právního titulu – darovací smlouvy ze dne 12. 1. 1996, s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí dne 30. 1. 1996, a další id. 1/3 pozemku se chopila na základě darovací smlouvy ze dne 18. 12. 1996, z níž bylo jasně patrné, jaká byla konkrétní výměra pozemků žalobkyni b) darovaných. I když žalobkyně b) užívala darované nemovitosti včetně předmětného pozemku z titulu rodinněprávního vztahu k žalobci a) od roku 1983, okolnosti vylučující její dobrou víru nastaly okamžikem, kdy měla objektivní možnost znát rozlohu pozemků, jejichž spoluvlastnický podíl nabývala, k čemuž došlo v okamžiku podpisu darovací smlouvy ze dne 18. 12. 1996, kde byla uvedena specifikace darovacích pozemků včetně jejich rozlohy. Právě pro nepoměr plochy pozemků, které byly žalobkyni b) darovány, a předmětného pozemku není její omyl omluvitelný.

Proti výroku I. rozsudku odvolacího soudu, kterým byl potvrzen výrok II. rozsudku soudu prvního stupně, podali žalobci a) a b) dovolání, neboť se domnívají, že částečné zamítnutí žaloby nebylo po právu. Přípustnost dovolání spatřují v následujících právních otázkách, které mají zásadní právní význam a které nebyly doposud v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešeny, či byly řešeny rozdílně: Je počátek vydržecí doby počítán od okamžiku nabytí nemovitosti žalobkyní b), nebo lze počátek vydržecí doby vztáhnout k datu, odkdy nemovitost užívají právní předchůdci žalobkyně b)? Bylo povinností žalobkyně b) ověřovat při převodu nemovitostí výměru, i když nemovitosti před převodem užívala na základě rodinných vztahů? Jestliže právní předchůdce žalobkyně b) užíval předmětný pozemek v dobré víře a nepřetržitou držbou jej vydržel, proč nedošlo k naplnění subjektivního předpokladu dobré víry i u žalobkyně b)? K tomu dodávají, že odvolací soud posuzoval subjektivní předpoklady dobré víry u žalobkyně b) odlišně od posuzování subjektivní dobré víry jejích právních předchůdců a neprávem ji vinil, že si v době darování neověřila výměru darovaných pozemků, a to i přesto, že před darováním spolu se svými právními předchůdci nemovitosti užívala v celém rozsahu a byla při všech jednáních, při nichž bylo v roce 1983 jednáno s prodávajícími, kteří kupní smlouvou převedli na žalobce a). S ohledem na uvedené navrhují, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí ve výroku I. v části, v níž se potvrzuje ve výroku II. rozsudek soudu prvního stupně, zrušil a věc vrátil zpět odvolacímu soudu k novému projednání.

Proti výroku I. výroku II. větě první a čtvrté, výroku III. větě první a výroku V. rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Odvolací soud nesprávně vyložil a aplikoval judikaturu dovolacího soudu v otázce dobré víry ve vztahu ke všem okolnostem. Odvolací soud přitakal rozhodnutí soudu prvního stupně, ačkoliv poměr výměry držené přesáhl 100 % výměry skutečně smluvně nabytých pozemků. Judikatura připouští vydržení části sousedního pozemku, přičemž jedním z hledisek omluvitelnosti omylu je rozsah užívaných nemovitostí, který může činit až 50 %, výjimečně i více, pokud je pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu nebo byl držitel do omylu uveden znalcem. Jedná se o zcela výjimečné případy, přičemž žalované není známo, že by soudy uznaly vydržení u pozemku, jehož výměra přesahuje o více jak 100 % výměru pozemku nabytého na základě řádně uzavřené smlouvy. Přesto odvolací soud dospěl k závěru, že se žalobce a) chopil držby předmětného pozemku v omluvitelném omylu. O omluvitelný omyl se však nemohlo jednat i z toho důvodu, že předmětný pozemek byl a je zapsán ve veřejně přístupné evidenci nemovitostí ve prospěch státu, příslušnost hospodařit náleží žalované, přičemž při průměrné obezřetnosti by žalobce a) prostým nahlédnutím do evidence geodézie zjistil pravý stav věcí o předmětném pozemku, včetně výměry a polohopisné situace. Jakkoliv je současný právní řád obsáhlý a nepřehledný, význam a funkce veřejné evidence nemovitostí jsou stabilní součástí obecného povědomí. Vzkaz nepřímo obsažený v napadeném rozhodnutí, že při koupi pozemku nemusí kupující zajímat právní stav pozemku, skutečná velikost ani tvar, nemá oporu v právu ani v praktickém životě, snižuje vážnost a význam v katastru. Pokud kupující nepostupuje, jak by měl, nelze jeho jednání považovat za omluvitelné, zvláště pokud na úkor jiného vlastníka má nabýt vlastnické právo. S ohledem na uvedené navrhuje, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Žalobci a) a b) s dovoláním žalované nesouhlasí, když ve vztahu k žalovanou napadeným částem rozsudku odvolacího soudu je rozhodnutí správné. Stran rozsahu nemovitostí, které žalobce a) v roce 1983 zakoupil, bylo nalézacími soudy provedeno rozsáhlé dokazování, z něhož vyplynulo, že žalobce a) zakoupil pozemek již zaplocený původními vlastníky, přičemž byl před podpisem smlouvy ujištěn, že pozemek kupuje v rozsahu zaplocení a o této skutečnosti byl následně utvrzen tím, že mu prodávající pomáhal sekat trávu na celých zaplocených nemovitostech. Od koupě nemovitosti užívá v zaploceném rozsahu, naopak žalovaná se o svůj majetek nijak nestarala, nezajímala a nepečovala o něj. Žalobce a) byl v omluvitelném omylu a jeho žalobě bylo důvodně vyhověno. Judikatura připouští, že v odůvodněných případech může držitel vydržet vlastnické právo i k pozemku, kdy rozsah užívaných nemovitostí je o 50 % větší. S ohledem na uvedené navrhují, aby dovolací soud dovolání žalované zamítl a uložil žalované povinnost uhradit žalobcům náklady řízení.

Žalovaná se k dovolání žalobců a) a b) nevyjádřila.

Podle hlavy II. – ustanovení přechodných a závěrečných – dílu 1 – přechodných ustanovení – oddílu 1 – všeobecných ustanovení – § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

Jelikož k nabytí vlastnického práva žalobci a) a b) vydržením mělo dojít před 1. lednem 2014, postupoval dovolací soud při posouzení tohoto nároku podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“).

Podle článku II. – Přechodná ustanovení, bodu 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, pro řízení zahájená přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se použije zákon č. 99/1963 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

Jelikož napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 12. června 2014 a dovolací řízení bylo zahájeno po tomto datu, projednal dovolací soud dovolání a rozhodl o něm podle občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. ledna 2014 (dále jen „o. s. ř.“).

Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).

Podle § 243c odst. 3 ve spojení s § 218 písm. b) o. s. ř. není dovolání žalobce a) přípustné, neboť je podáno neoprávněnou osobou, když žalobce a) se domáhal určení svého spoluvlastnického práva a tomuto návrhu bylo vyhověno. Ve vztahu k určení spoluvlastnického práva žalobkyně b) se jedná o návrh, který podává žalobkyně b); dovolání může proti této části rozhodnutí odvolacího soudu podat toliko žalobkyně b), která je účastnicí řízení ve vztahu k tomuto nároku. Vzhledem ke skutečnosti, jak bude uvedeno dále, že je dovolání žalobkyně b) nepřípustné, by ani případné oprávnění žalobce a) podat dovolání nic neměnilo na závěru o nepřípustnosti takto podaného dovolání.

Žalobkyně b) a žalovaná ve svých dovoláních zpochybňují otázku posouzení dobré víry žalobce a), resp. žalobkyně b), že jsou oprávněnými držiteli předmětného pozemku, resp. příslušného spoluvlastnického podílu.

Dovolání žalobkyně b) je nepřípustné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu je v otázce posouzení dobré víry žalobkyně b) v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Naopak dovolání žalované je přípustné a zároveň i důvodné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu je v posouzení dobré víry žalobce a) v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.

Držitelem je ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe (§ 129 odst. 1 obč. zák.). Je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným (§ 130 odst. 1 věta první obč. zák.). Oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o věc movitou, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost (§ 134 odst. 1 obč. zák.).

Dobrá víra je psychický stav držitele – takový držitel se domnívá, že mu vykonávané právo patří, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Skutečnost, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc nebo právo náleží, je třeba vždy hodnotit objektivně, a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka. Při hodnocení dobré víry je vždy třeba brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. nemohl mít, po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří [k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. května 2002, sp. zn. 22 Cdo 1843/2000 (uveřejněný pod č. C 1176 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck – dále jen „Soubor“)]. Držitel není „vzhledem ke všem okolnostem“ v dobré víře v případě, že je sice subjektivně přesvědčen, že mu věc anebo právo patří, avšak při zachování obvyklé opatrnosti by musel vědět, že tomu tak není. Protože dobrou víru je třeba hodnotit objektivně, nelze dospět k závěru, že za stejné situace by jedna osoba byla v takto kvalifikované dobré víře, a druhá nikoliv; to se týká i právních předchůdců [usnesení Ústavního soudu ze dne 3. června 2004, sp. zn. III. ÚS 50/04 (dostupné na http://nalus.usoud.cz), obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. listopadu 2000, sp. zn. 22 Cdo 1253/99 (uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 2001, č. 5, str. 152)].

V rozsudku ze dne 10. října 2002, sp. zn. 22 Cdo 490/2001 (uveřejněném pod č. C 1481 v Souboru), Nejvyšší soud uvedl, že „oprávněná držba se zakládá na omylu držitele, který se domnívá, že je vlastníkem držené věci nebo subjektem vykonávaného práva. Oprávněná držba se nemůže zakládat na takovém omylu držitele, kterému se mohl při normální opatrnosti vyhnout. Je třeba zdůraznit, že jde o opatrnost normální, obvyklou, posuzovanou z objektivního hlediska. Omyl držitele musí být omluvitelný. Omluvitelným je omyl, ke kterému došlo přesto, že mýlící se postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat. Pokud omyl přesahuje rámec běžného, obvyklého posuzování věcí, není omluvitelný. Držitel, který drží věc na základě takového omylu, může být sice v dobré víře, avšak nikoliv ‚se zřetelem ke všem okolnostem‘, a proto nemůže být držitelem oprávněným. Omluvitelným omylem může být výjimečně i omyl právní.“

Dobrá víra držitele „se zřetelem ke všem okolnostem“ se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo věcné právo vzniknout, tedy i k právnímu důvodu (titulu), na jehož základě mohlo držiteli vzniknout vlastnické právo [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. dubna 1997, sp. zn. 2 Cdon 1178/96 (publikovaný v časopise Právní rozhledy, 1997, č. 11, str. 587)]. Oprávněná držba se ovšem nemusí nutně opírat o existující právní důvod; postačí, aby tu byl domnělý právní důvod (titulus putativus). Jde tedy o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. února 2002, sp. zn. 22 Cdo 1398/2000 (uveřejněný pod č. C 1067 v Souboru) či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. října 2005, sp. zn. 22 Cdo 1966/2005 (dostupný na www.nsoud.cz)].

V rozsudku ze dne 9. března 2000, sp. zn. 22 Cdo 1848/98 (uveřejněném pod č. C 631 v Souboru), Nejvyšší soud uvedl, že „pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části parcely, kterou nekoupil, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku. Dobrá víra držitele musí být posuzována i z hlediska, zda držitel při zachování náležité opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu po každém subjektu práva požadovat, měl nebo mohl mít pochybnosti, že plocha (výměra) držených pozemků odpovídá ploše uvedené v kupní smlouvě“ [srovnej též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. listopadu 2001, sp. zn. 22 Cdo 386/2000 (publikovaný pod č. C 836 v Souboru), nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. února 2002, sp. zn. 22 Cdo 1689/2000 (uveřejněné pod č. C 1 068 v Souboru)].

Z konstantní judikatury Nejvyššího soudu [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 22 Cdo 1384/2010 (uveřejněné pod č. C 10 712 v Souboru)], vyplývá, že pro posouzení, jaký poměr ploch nabytého a skutečně drženého pozemku vylučuje dobrou víru nabyvatele o tom, že drží jen nabytý pozemek, nelze stanovit jednoznačné hledisko, a proto je třeba každý případ posoudit individuálně. Omluvitelný omyl, a tedy i oprávněnou držbu, nelze vyloučit ani v případě, že výměra drženého pozemku dosahuje až 50 % výměry pozemku koupeného, výjimečně i více, například půjde-li o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu, nebo držitel byl do omylu uveden znalcem. Je vždy třeba, aby tu byly okolnosti, které svědčí pro objektivní dobrou víru držitele; čím menší je poměr mezi pozemkem skutečně nabytým a pozemkem drženým, tím více je třeba klást důraz na okolnosti způsobilé objektivně vyvolat omluvitelný omyl ohledně výměry držených pozemků.

Při zodpovězení otázky, jaké překročení výměry je třeba při zachování obvyklé opatrnosti poznat, záleží i na tvaru pozemků a jejich umístění v terénu. Význam hraje i společné oplocení pozemků, rozsah užívání právním předchůdcem apod. Jestliže ani vlastník sousedního (drženého) pozemku si neuvědomil, že nabyvatel (jeho předchůdci) drží i část jeho pozemku, bude to nasvědčovat objektivní omluvitelnosti omylu [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. června 2006, sp. zn. 22 Cdo 954/2005 (publikovaný pod č. C 4263 v Souboru)].

V rozsudku ze dne 2. září 2002, sp. zn. 22 Cdo 2941/2000 (uveřejněném pod č. C 1 399 v Souboru), Nejvyšší soud uvedl: „Stává se, že „kupující se ujme na základě různých skutečností držby pozemku o větší výměře, než jaký koupil. Nejde-li o naprosto podstatné překročení výměry, může jít o stav, kdy kupující ani při zachování obvyklé opatrnosti nemusel mít pochybnosti o svém právu. Pokud se však chopí držby plochy více než dvojnásobné, tyto pochybnosti objektivně měl mít. … Kupuje-li někdo pozemek, patří k běžným a zachovávaným zvyklostem, že se seznámí s jeho výměrou. Případ, kdy někdo kupuje pozemek, aniž by znal jeho výměru, je naprosto výjimečný a rozhodně zde nejde o zachování obvyklé opatrnosti, kterou lze po každém požadovat. Proto pokud kupující se chopili i držby pozemku, jehož výměra byla dokonce vyšší než plocha pozemku, který koupili, neboť se neseznámili s výměrou kupovaného pozemku, mohli sice být subjektivně v dobré víře, že jsou vlastníky pozemku, tato dobrá víra tu však nebyla ‚se zřetelem ke všem okolnostem‘.“ Z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 22 Cdo 1384/2010 (uveřejněného pod č. C 10 712 v Souboru), potom vyplývá, že „právní předpis neukládá povinnost ověřit rozlohu nabývaných pozemků; nicméně … kupuje-li někdo pozemek, patří k běžným a zachovávaným zvyklostem, že se seznámí s jeho výměrou. Případ, kdy někdo kupuje pozemek, aniž by znal jeho výměru, je naprosto výjimečný a nejde o zachování obvyklé opatrnosti, kterou lze po každém požadovat“ [dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. března 2014, sp. zn. 22 Cdo 2812/2012 (dostupné na www.nsoud.cz)].

Omluvitelnost omylu při překročení výměry nabytého pozemku o více jak 100 % připustil Nejvyšší soud jen zcela výjimečně, byly-li pro to dány mimořádné okolnosti případu, neboť téměř dvojnásobné překročení výměry koupeného pozemku z objektivního hlediska zásadně tolerovat nelze [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. září 2006, sp. zn. 22 Cdo 1395/2005 (dostupný na www.nsoud.cz)]. Výjimku z pravidla shledal Nejvyšší soud například v situaci, v níž byl sporný pozemek od nepaměti připlocen k pozemku právních předchůdců žalobce a byl jimi užíván jako součást jejich pozemku, přiléhajícího k jejich domu. Tento pozemek neměl samostatný přístup a přístup po vydržecí dobu byl a stále je pouze z usedlosti žalobce. Žalobce přitom nenabýval pozemek, který by neznal, ale pozemek na něj byl po polovinách převeden osobami blízkými, přičemž šlo o pozemek bezprostředně rodinou užívaný; neměl tudíž důvod zajímat se o jeho parametry. Nadto v titulu vydržení (postupní smlouvě) nebyla nijak zmíněna výměra pozemků nabývaných žalobcem [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. června 2004, sp. zn. 22 Cdo 496/2004 (uveřejněný v časopise Soudní rozhledy. 2005, č. 3, str. 101)]. V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud zdůraznil, že z hlediska běžné opatrnosti je jistě rozdíl v přístupu nabyvatele v případě, kdy je mu věc prodávaná za úplatu cizí osobou, a v případě, kdy ji získává bezúplatně od nejbližších osob z jejich déletrvající držby.

Obdobně v rozsudku ze dne 30. srpna 2011, sp. zn. 22 Cdo 1004/2009 (dostupném na www.nsoud.cz), shledal Nejvyšší soud, že konkrétní okolnosti případu (vyvolání důvěry samotným převodcem, který umožnil užívat již rok před převodem uzavřený funkční celek, dále blízké vztahy mezi převodci a nabyvateli, nepřehlednost a svažitost pozemku, utvrzení znalcem, dlouhodobá nečinností původního vlastníka, který byl na rozpor upozorněn vydržitelem po více jak 20 letech od nerušeného užívání), převažují nad kritériem poměru velikosti koupených pozemků k velikosti pozemků skutečně užívaných, které je jinak nejvýznamnějším kritériem pro posuzování obdobných sporů.

V posuzovaném případě ve vztahu k žalobci a) soudy obou stupňů dospěly k závěru, že žalobce a) mohl vydržet vlastnické právo k předmětnému pozemku, neboť se ujal jeho držby v hranicích oplocení na základě kupní smlouvy z roku 1983 od manželů R., v níž nebyla uvedena výměra předmětného pozemku. Žalobce a) nebyl ve své dobré víře zpochybněn až do roku 2006, kdy se o vlastnické právo k předmětnému pozemku přihlásil stát. V dobré víře měl být přitom utvrzen panem R., který mu první rok měl pomoci s obděláváním pozemku. Na základě toho soudy obou stupňů dovodily, že i když výměra drženého pozemku přesáhla 100 % výměry skutečně smluvně převedených pozemků, byl žalobce a) objektivně v dobré víře. V případě žalobkyně b) pak soudy shodně dovodily, že pro uvedený poměr mezi drženou a skutečně nabytou rozlohou nemohlo k vydržení vlastnického práva dojít, neboť žalobkyně b) byla v darovací smlouvě seznámena s údaji o výměře předmětných pozemků.

S tímto závěrem vztahujícím se k žalobci a) se Nejvyšší soud neztotožňuje. Jak již bylo výše uvedeno, judikatura Nejvyššího soudu uvádí, že o omluvitelnosti omylu zpravidla svědčí, že držená část pozemku nepřesahuje 50 % výměry skutečně nabytého pozemku. Nejvyšší soud připustil, že ve výjimečných případech by výměra drženého pozemku mohla přesáhnout tuto hranici, výměra by však v zásadě neměla přesáhnout 100 %, ledaže jsou dány zcela výjimečné okolnosti případu, které však Nejvyšší soud v posuzované věci neshledal. Podle dovolacího soudu skutkové okolnosti tohoto případu nejsou shodné se skutkovými okolnostmi v jeho rozsudku ze dne 2. září 2002, sp. zn. 22 Cdo 2941/2000, v němž hrála důležitou roli i ta okolnost, že nabyvatel nabýval nemovitosti bezúplatně od osob blízkých, s nimiž nemovitosti dříve užíval, kdežto v tomto případě tyto okolnosti nebyly nijak prokázány. Skutkové okolnosti nejsou obdobné ani jako v rozsudku dovolacího soudu ze dne 30. srpna 2011, sp. zn. 22 Cdo 1004/2009, když nebylo nijak prokázáno, že by se omyl žalobce a) opíral o utvrzení znalcem a že by do omylu byl uveden převodcem – osobou známou. Dovolací soud pak neshledal, že by okolnosti tohoto případu byly natolik výjimečné samy o sobě, že by omyl žalobce a) mohl být i přes rozdíl v poměru výměr fakticky drženého a skutečně nabytého pozemku označen jako omluvitelný. Za stávajících okolností případu lze tedy dospět k závěru, že pokud žalobce a) nabýval nemovitost od osob, u nichž nebylo soudy zjištěno, že se jedná o osoby jemu blízké, aniž by si přitom zjistil výměru nabývaných nemovitostí, přičemž poměr držené výměry a skutečně nabyté výměry přesáhl 100 %, nemohl být objektivně v dobré víře, že je vlastníkem předmětného pozemku. Vzhledem k tomu závěry odvolacího soudu ve vztahu k žalobci a) neobstojí.

Nemohl-li být žalobce a) objektivně v dobré víře, že je vlastníkem předmětného pozemku, nemohla být objektivně v dobré víře ani žalobkyně b), která sama v dovolání uváděla, že byla seznámena s okolnostmi, za nichž žalobce a) uzavřel převodní smlouvu od jeho právních předchůdců a chopil se držby předmětného pozemku. Nadto, jak vyplynulo z rozhodnutí soudů obou stupňů, žalobkyně b) se z darovací smlouvy v roce 1996 dozvěděla o skutečné výměře převáděných nemovitostí, a proto si mohla porovnat, zdali výměra na ni převáděných nemovitostí odpovídá skutečně drženému pozemku. Pokud ovšem skutečně držená výměra byla více jak dvojnásobná oproti tomu, co ve skutečnosti smluvně nabyla, přičemž žalobkyně b) se o výměře mohla dozvědět z darovací smlouvy, nelze uvažovat o tom, že by byly dány zcela výjimečné okolnosti svědčící o dobré víře žalobkyně b). Vzhledem k tomu je rozhodnutí odvolacího soudu ve vztahu k žalobkyni b) věcně správné a souladné s judikaturou dovolacího soudu.

Přípustnost dovolání žalobkyně b) nezakládají ani jí uváděné otázky, neboť jimi není schopna zpochybnit stěžejní závěr soudů obou stupňů, že nemohla být od počátku objektivně v dobré víře, že je vlastníkem id. 2/3 předmětného pozemku, jestliže poměr držené a skutečně nabyté výměry přesáhl 100 % a přitom žalobkyně b) byla s výměrou převáděných pozemků seznámena v darovací smlouvě. V takovém případě je proto bezpředmětné, odkdy měla začít běžet vydržecí doba a zda bylo možné do její vydržecí doby započíst i dobu jejího právního předchůdce. Pro úplnost Nejvyšší soud dodává, že i kdyby právní předchůdce žalobkyně b) byl objektivně v dobré víře, nemohla by si žalobkyně b) jeho dobrou víru započíst, jestliže by již její právní předchůdce vlastnické právo k pozemku sám vydržel [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. června 2007, sp. zn. 22 Cdo 2002/2006 (uveřejněný pod č. C 5210 v Souboru)]. Pokud by však vlastnické právo právní předchůdce nevydržel a žalobkyně b) sama v dobré víře nebyla, nelze o vydržení vlastnického práva vůbec uvažovat.

Jelikož rozsudek odvolacího soudu ve výroku I. v části, v níž byl potvrzen výrok I. rozsudku soudu prvního stupně, spočívá ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle § 243e odst. 1 o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil v uvedené části výroku I., jakož i v závislých výrocích o náhradě nákladů řízení mezi žalobcem a) a žalovanou, tedy ve výroku II. v části, v níž byl změněn výrok III., IV. a V. rozsudku soudu prvního stupně, tak, že „Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 45 713 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám JUDr. Dagmar Jahnové.“ a že „Žalovaná je povinna zaplatit ČR na účet Okresního soudu v Jeseníku částku ve výši 611 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.“, a ve výrocích III. a VI. a v tomto rozsahu podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Odvolací soud se bude v další fázi řízení znovu zabývat oprávněností držby žalobce a), přičemž řádně posoudí, zdali jsou dány zcela výjimečné okolnosti případu, které by převážily nad skutečností, že poměr držené výměry a skutečně nabyté výměry přesáhl 100 %. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).

Jelikož dovolání žalobkyně b) bylo shledáno nepřípustným, neboť v případě posouzení její žaloby se odvolací soud neodchýlil od ustálené praxe dovolacího soudu, Nejvyšší soud dovolání žalobkyně b) podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení ve vztahu mezi žalobkyní b) a žalovanou vychází z § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 3, § 146 odst. 3 o. s. ř. a ze skutečnosti, že procesně úspěšné žalované ve vztahu k žalobkyni b) v dovolacím řízení žádné náklady, na jejichž náhradu by měla právo, nevznikly.

O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení ve vztahu mezi žalobcem a) a žalovanou rozhodne odvolací soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů