// Profipravo.cz / Vlastnické právo 12.08.2024
Zřízení nezbytné cesty ve prospěch bytové či nebytové jednotky
I vlastník bytové či nebytové jednotky může za podmínek stanovených v § 1029 a násl. o. z. žádat o povolení nezbytné cesty.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1373/2024, ze dne 28. 5. 2024
Dotčené předpisy: § 1029 odst. 1 o. z.
Kategorie: vlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Okresní soud v Kolíně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 25. 4. 2023, č. j. 18 C 226/2022-44, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti cesty pro chůzi a jízdu osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t ve prospěch bytových jednotek č. XY a č. XY a nebytové jednotky – garáže č. XY umístěných v budově č. p. XY postavené na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY v k. ú. XY (dále jen „předmětné jednotky“) a k tíži pozemků parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY (dále jen „služebné pozemky“) v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 1337-236/2022, vypracovaném Ing. M. N. a tvořícím přílohu rozsudku, jako věcné břemeno „A“ s tím, že vlastník služebných pozemků je povinen tuto služebnost strpět (výrok I). Dále zamítl rovněž žalobu, kterou se žalobkyně domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti stezky pro chůzi a dopravování lidskou silou ve prospěch bytové jednotky č. XY umístěné v budově č. p. XY postavené na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY v k. ú. XY a k tíži služebným pozemkům v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 1337-236/2022, vypracovaném Ing. M. N. a tvořícím přílohu rozsudku, jako věcné břemeno „B“ s tím, že vlastník služebných pozemků je povinen tuto služebnost strpět (výrok II). Nakonec rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).
2. Po skutkové stránce soud prvního stupně zjistil, že v katastru nemovitostí je jako vlastnice předmětných jednotek zapsána žalobkyně a jako vlastnice služebných pozemků žalovaná. Předmětné jednotky zakoupila žalobkyně od žalované smlouvou ze dne 20. 2. 2014. Součástí této smlouvy bylo i ujednání, kterým žalovaná prohlašuje, že „uvedené budovy“ se týká právo na přístup do budovy přes pozemek parc. č. XY. Dále soud prvního stupně zjistil, že z veřejné cesty vede přístup do areálu, kde se nachází dotčené nemovitosti, skrz bránu, která svými rozměry umožňuje vjezd osobním automobilem standardních rozměrů. Žalobkyně se přes bránu dostane, má klíče, přičemž přístup do budovy je pro ni neomezený.
3. Po právní stránce pak soud prvního stupně shledal, že za situace, kdy žalobkyni není v přístupu k jejím nemovitostem fakticky nijak bráněno, je aktuální spojení s veřejnou cestou postačující k objektivní potřebě nemovitosti. Žalobkyně totiž může své jednotky řádně užívat. Uvedl také, že nelze znevýhodnit jiné subjekty v situaci, kdy žalobkyně zakoupila jednotky na investici v atraktivní lokalitě za velmi příznivou cenu, aniž by se při uzavírání smlouvy výrazněji zabývala přístupem k nabývaným jednotkám. Jelikož tak zřízení nezbytné cesty není nezbytně nutné, žalobě nevyhověl.
4. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 9. 11. 2023, č. j. 27 Co 208/2023-79, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
5. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně. Zdůraznil, že budova, v níž jsou jednotky vymezeny, se nachází ve spoluvlastnictví více osob. Ztotožnil se se žalobkyní v tom ohledu, že přístup ke svým nemovitostem zajištěn nemá, neboť sama existence výprosy, tedy prostého trpění zatímního přístupu k předmětným jednotkám, nevylučuje potřebu zřízení nezbytné cesty. Ujednání v kupní smlouvě představovalo obdobné ujednání, nadto však pouze k jednomu ze služebných pozemků.
6. Nicméně za klíčové odvolací soud považoval, že jednotka je samostatnou nemovitou věcí, což je prvotní předpoklad pro zřízení nezbytné cesty, avšak svou povahou jde pouze o umělý konstrukt právních vztahů, který zahrnuje nejen prostorově oddělenou část domu, ale i podíl na jeho společných částech. Stále jde proto primárně o spoluvlastnictví, které zákon označuje za bytové spoluvlastnictví. Uvedl, že právo nezbytné cesty podle § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) „je přitom právním institutem reálného světa fyzicky existujících nemovitých věcí, jehož účelem je zajistit mezi nimi spojení (přístup). Reálnou nemovitou věcí je v dané věci budova č. p. XY stojící na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY, nacházející se v rámci bytového spoluvlastnictví nejen ve spoluvlastnictví žalobkyně a žalované, ale i dalších osob. Odvolací soud má jinými slovy za to, že nezbytnou cestu jako služebnost cesty nebo stezky přes sousední pozemek vůbec nelze zřídit jen ve prospěch vlastníka bytové či nebytové jednotky či více jednotek v domě“. Svůj závěr zdůvodnil i tím, že „tím jsou nepochybně dotčeni i další vlastníci jednotek v domě, pokud by jim měla být zřízena další (zcela stejná či částečně jiná) přístupová cesta.“
7. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2871/2010 a sp. zn. 22 Cdo 1849/2022 uzavřel, že žalobkyně „má možnost chránit svá práva a dosáhnout potřebného přístupu (nezbytné cesty) v podobě služebnosti, ale pouze ve prospěch celé budovy č. p. XY, není-li součástí pozemků, na nichž stojí, popř. ve prospěch těchto pozemků, pokud by jejich součástí budova byla. V takovém případě by ale na straně žalující či žalované dále museli být všichni spoluvlastníci panující nemovité věci (budovy)“. Žalobkyně svou žalobou podle odvolacího soudu požadovala něco jiného, a navíc bez účasti všech ostatních spoluvlastníků budovy, pročež nemůže být ve sporu úspěšná.
8. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Jeho přípustnost shledala v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a to zda je možné zřídit nezbytnou cestu ve smyslu § 1029 a násl. o. z. ve formě služebnosti ve prospěch bytové či nebytové jednotky. Pokud odvolací soud uzavřel, že takovou služebnost zřídit nelze, spočívá jeho rozhodnutí podle dovolatelky na nesprávném právním posouzení věci. Uvedla, že bytová či nebytová jednotka je samostatnou nemovitou věcí, a neshledala žádný legitimní důvod, proč by nebylo možné pouze k jednotce zřídit právo nezbytné cesty ve formě služebnosti. Na tom podle dovolatelky nemůže nic změnit ani skutečnost, že k jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a případně pozemku, neboť ostatní vlastníci jednotek nebudou v případě zřízení služebnosti cesty dotčeni co do svých práv a povinností. Podotkla, že rovněž zástavní právo lze zřídit k jednotce, aniž by tím byli ostatní vlastníci jednotek dotčeni, i když se toto právo týká i spoluvlastnického podílu na společných částech. Rovněž § 1029 o. z. v tomto směru žádná omezení neklade. Žalobkyně nepovažovala za přiléhavý odkaz odvolacího soudu na judikaturu týkající se zřízení věcného břemene k nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Tato judikatura se měla vždy týkat celého předmětu spoluvlastnictví. Dovolatelka se naproti tomu domáhá zřízení služebnosti k celé nemovité věci – jednotce – a nikoli k celé budově ani ve prospěch všech ostatních vlastníků jednotek, a proto ani není důvod, proč by na straně žalobce měli vystupovat i oni. Takovou služebnost by bylo možné bez problému zapsat do katastru nemovitostí. Nadto sama žalovaná je vlastnicí většiny jednotek v domě a nemá právo žádat zřízení nezbytné cesty, neboť sousední pozemek může užívat z titulu svého vlastnického práva. Navrhla, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení odvolacímu soudu.
9. Žalovaná se k dovolání žalobkyně nevyjádřila.
10. Podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
11. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
12. Dovolatelka předložila otázku, zda je možné zřídit nezbytnou cestu ve smyslu § 1029 a násl. o. z. ve formě služebnosti ve prospěch bytové či nebytové jednotky.
13. Dovolací soud připomíná, že je-li judikatorně dovolacím soudem vyřešena otázka obecnějšího charakteru, nemá smysl v dovolacím řízení meritorně přezkoumávat dovolatelem formulované otázky dílčí či specifické, jejichž závěr však nemůže nijak zvrátit řešení otázky obecné [viz usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2016, sp. zn. I. ÚS 2619/15 (dostupné na https://nalus.usoud.cz), nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 22 Cdo 978/2023 (toto i další níže uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz)].
14. Dovolací soud se sice doposud nezabýval touto speciální, dílčí otázkou, nicméně ve své ustálené rozhodovací praxi se opakovaně zabýval otázkou obecnějšího charakteru, a totiž jaké jsou předpoklady povolení nezbytné cesty podle § 1029 o. z. z pohledu aktivní věcné legitimace k podání žaloby na povolení nezbytné cesty. Od této ustálené praxe dovolacího soudu se odvolací soud při řešení dovolatelkou formulované otázky odchýlil, pročež je její dovolání přípustné a zároveň i důvodné.
15. Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.
16. Podle § 498 odst. l věty první o. z. jsou nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
17. Podle § 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
18. Z judikatury Nejvyššího soudu bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, a s tím koresponduje i jednoznačný text zákona, že aktivně legitimován k podání žaloby na povolení nezbytné cesty ve smyslu § 1029 odst. 1 o. z. je vlastník nemovité věci [k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5100/2016, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2018, sp. zn. 22 Cdo 879/2018, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5235/2014 (tato i další níže uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz)].
19. V souladu s výše citovaným § 1029 odst. 1 o. z. Nejvyšší soud ve své ustálené rozhodovací praxi opakovaně uvádí, že soud může rozhodnout o povolení nezbytné cesty formou služebnosti cesty tehdy, jestliže vlastník nemůže nemovitou věc řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou (z mnohých viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. 22 Cdo 1976/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2021, sp. zn. 22 Cdo 752/2021, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2579/2021).
20. V nyní souzené věci odvolací soud poté, co dospěl k závěru, že předmětné jednotky, které jsou nemovitými věcmi, nejsou dostatečně spojeny s veřejnou cestou, žalobu na povolení nezbytné cesty zamítl s odůvodněním, že k bytové jednotce nezbytnou cestu nelze zřídit.
21. S tímto právním posouzením věci se dovolací soud neztotožnil. Bytová či nebytová jednotka je v souladu s § 1159 o. z. nemovitou věcí, neboť ji zákon za nemovitou věc prohlašuje (§ 498 odst. 1 věta první o. z.), a už jen z tohoto důvodu je dána aktivní legitimace vlastníka bytové jednotky k podání žaloby na povolení nezbytné cesty podle § 1029 odst. 1 o. z. Nemá-li tato nemovitá věc zajištěno dostatečné spojení s veřejnou cestou, aby na ní bylo možno řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat, aniž by byla dána některá z překážek povolení nezbytné cesty zakotvených v § 1032 o. z., jako je tomu v projednávané věci, soud má nezbytnou cestu povolit.
22. Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí odkázal na rozhodovací praxi dovolací soudu týkající se právních vztahů vážících se ke služebnostem k nemovité věci, která je předmětem podílového spoluvlastnictví. V takové situaci platí, že řízení o určení věcného břemene ve prospěch panující nemovitosti, která je předmětem spoluvlastnictví, se musí účastnit všichni její spoluvlastníci. Nechtějí-li někteří z nich vystupovat jako žalobci, musí být označeni jako žalovaní [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2871/2010, (uveřejněný pod č. 118/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní)].
23. O takový případ však v dané věci nejde již proto, že žaloba na určení existence věcného břemene má charakter deklaratorní, zatímco rozhodnutí o povolení nezbytné cesty má povahu konstitutivní. Nadto se rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2871/2010 vyjadřovalo k existenci věcného břemene k nemovitosti, která byla v podílovém spoluvlastnictví z pohledu deklarace, že věcné břemene zatěžuje tuto nemovitost jako celek, zatímco v souzené věci se žalobkyně domáhá povolení nezbytné cesty k nemovité věci (bytové jednotce) v jejím výlučném vlastnictví.
24. Nestanoví-li zákon jinak, je výrok pravomocného rozsudku závazný jen pro účastníky řízení (§ 159a odst. 1 o. s. ř.); z povahy věci se podává, že v rozsudku nelze rozhodovat o právech a povinnostech někoho, kdo není účastníkem řízení. Pokud však podílový spoluvlastník žádá povolení nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka (ev. spoluvlastníka, je-li povolena nezbytná cesta ve prospěch každého vlastníka, rozumí se tím i spoluvlastníci) s tím, že panující nemovitostí má být pozemek ve spoluvlastnictví, pak uplatňuje procesní nárok na zřízení nejen jeho práva (a jemu odpovídající povinnosti, plynoucí z povolení nezbytné cesty), ale i práv a povinností ostatních spoluvlastníků. V souladu se základním právem na soudní ochranu tak musejí být i tito spoluvlastníci účastníky soudního řízení, ve kterém se rozhoduje o jejich právech a povinnostech, ať již na straně žalobce nebo na straně žalované. V řízení pak budou moci uplatnit tvrzení a námitky jak vzhledem k podmínkám pro povolení nezbytné cesty, tak i ty, které vyplývají ze spoluvlastnických vztahů (zejména § 1129 o. z.). Žádá-li tedy spoluvlastník soud o povolení nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka (spoluvlastníka) pozemku v řízení, jehož účastníky nejsou ostatní spoluvlastníci tohoto pozemku, nelze nezbytnou cestu pro každého vlastníka (spoluvlastníka) pozemku povolit [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1849/2022 (uveřejněný pod č. 7/2024 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní)].
25. V projednávané věci se však jedná o pojmově odlišnou situaci, neboť žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovité věci, k níž žádá přístup. Povolením nezbytné cesty pak vzniknou práva a povinnosti pouze jí a žalované jakožto vlastnici služebných pozemků. Rozhodnutí se naopak nikterak nedotkne práv a povinností vlastníků ostatních bytových či nebytových jednotek. Dovolací soud tedy nesdílí závěr odvolacího soudu, že by případným povolením nezbytné cesty byli „nepochybně dotčeni i další vlastníci jednotek v domě, pokud by jim měla být zřízena další (zcela stejná či částečně jiná) přístupová cesta“. Ostatně ani odvolací soud nevysvětlil, jakých konkrétních práv či povinností by se rozhodnutí o povolení nezbytné cesty ve prospěch žalobkyně jako vlastnice předmětných jednotek dotýkalo.
26. Nad rámec výše uvedeného dovolací soud zdůrazňuje, že právo na povolení nezbytné cesty má vlastník nemovité věci i v případě, že ji sám neužívá, ale přenechává ji k užívání nájemci (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 22 Cdo 5305/2017). Pro rozhodnutí o povolení nezbytné cesty proto není podstatné, že žalobkyně v předmětných jednotkách sama nebydlí.
27. S ohledem na výše uvedené lze uzavřít, že i vlastník bytové či nebytové jednotky může za podmínek stanovených v § 1029 a násl. žádat o povolení nezbytné cesty. Jelikož napadené rozhodnutí je založeno na opačném závěru, spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř., pročež v dovolacím přezkumu neobstojí.
28. Jelikož rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle § 243e odst. 1 o. s. ř. napadený rozsudek zrušil a věc mu vrátil podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
29. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
30. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Autor: -mha-