// Profipravo.cz / Právní úkony 29.08.2019
Označení neexistující parcely ve smlouvě o smlouvě budoucí
Protože účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, postačí pro účely smlouvy o smlouvě budoucí takové (polohové, geometrické) určení předmětu budoucí koupě, které bude podkladem pro budoucí geometrický plán, aniž by bylo jakkoliv tímto geometrickým plánem toto polohové určení měněno, či doplňováno. Jinak řečeno, cokoli, co dostatečně určitě a nezaměnitelně vymezuje (a je nepodstatné, zda např. fakticky v terénu, slovním popisem či grafickou přílohou) pozemek, který má být předmětem budoucí koupě a který jako parcela má teprve v budoucnu vzniknout, splňuje požadavek určitosti vymezení předmětu smlouvy ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák.; nemusí se tedy jednat pouze o oddělovací geometrický plán.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 1213/2019, ze dne 24. 5. 2019
Dotčené předpisy:
§ 37 odst. 1 obč. zák. ve znění do 7. 3. 2006
§ 50a odst. 1 obč. zák. ve znění do 7. 3. 2006
§ 165a obč. zák. ve znění do 7. 3. 2006
Kategorie: právní úkony; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Třebíči dne 16. 12. 2014 domáhal, aby bylo určeno, že „zástavní právo k nemovitostem, zapsaným na LV č. XY, pro obec XY, k. ú. XY, a to: pozemku p. č. st. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba XY, č. p. XY, zem. stavba, pozemku p. č. st. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č. p/č. e., zem.stavba, a na LV č. XY, pro obec XY, k.ú. XY, a to pozemku p. č. XY, lesní pozemek, pozemku p. č. XY, lesní pozemek, pozemku p. č. XY, lesní pozemek, pozemku p. č. XY, lesní pozemek, pozemku p. č. XY, lesní pozemek, pozemku p. č. XY, trvalý travní porost, které jsou vedeny Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště XY, pro budoucí pohledávku ve výši 30.000.000 Kč pro AVENTIN, spol. s.r.o., se sídlem Pontassievská 918/1, Znojmo, IČO 46967354, označené jako V-617/2006-710, na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 14. 2. 2006, právní účinky vkladu práva ke dni 15. 2. 2006, neexistuje“. Žalobu zdůvodnil zejména tím, že smlouva o smlouvě budoucí kupní, uzavřená dne 27. 12. 2005 mezi žalovaným a společností GUVERNE ROTARY PAK REAL s. r. o., dále jen „Společnost“, podle které měla vzniknout následnou zástavní smlouvou zajištěná pohledávka ve výši 30.000.000 Kč z titulu „vrácení zálohy“ je smlouvou neplatnou pro nedostatečné vymezení budoucího předmětu koupě, což následně konstatoval i Okresní soud v Třebíči v usnesení ze dne 8. 3. 2007, kterým zamítl návrh žalovaného na nařízení prodeje zástavy. „Z opatrnosti“ žalobu dále odůvodnil i tím, že mezi Společností a žalovaným byla dne 19. 7. 2007 uzavřena dohoda o narovnání veškerých nároků ze smlouvy ze dne 27. 12. 2005, a dovozuje, že touto smlouvou „zanikla pohledávka žalovaného, která byla zajištěna zástavním právem“.
Okresní soud v Třebíči rozsudkem ze dne 11. 2. 2016, č. j. 12 C 251/2014-145, žalobu zamítl a zavázal žalobce k náhradě nákladů žalovaného ve výši 27.000 Kč „k rukám Mgr., Roberta Valy“. Dospěl k závěru, že smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 27. 12. 2005 je smlouvou platnou, neboť „…v kontextu se zjištěným obsahem smlouvy, výpověďmi svědků a popsanou genezi věci … je vymezení předmětu prodeje dostatečné…“. Následně uzavřenou dohodu o narovnání ze dne 18. 7. 2007 posoudil tak, že „…účastníci dohody se snažili přenést do dohody i veškeré způsoby zajištění sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, výslovně se snažili vyloučit možnost zániku zajištění a evidentně neměli v úmyslu dohodou o narovnání způsobit zánik zástavních práv…“.
K odvolání žalobce Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 27. 11. 2018, č. j. 37 Co 213/2016-169, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl, a rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů 27.716 Kč k rukám zástupkyně žalobce. Dospěl k závěru, že „…pokud jde o smlouvu o smlouvě budoucí týkající se převodu vlastnictví (či jiného věcného práva) k nemovitostem, jsou na náležitosti takové smlouvy kladeny v zásadě tytéž požadavky, jako na samotnou smlouvu o převodu a to včetně specifikace nemovitostí, kterých se má týkat. V případě, že předmětem převodu má mj. být i pozemek (parcela), která má právně teprve vzniknout oddělením z jiné parcely či parcel, pak specifikace takového pozemku musí být provedena odkazem na geometrický oddělovací plán či přinejmenším na plán, který by sice takto nebyl označen, ale měl by náležitosti geometrického plánu. Plánek, který byl součástí smluvního ujednání mezi účastníky, však takové náležitosti jednoznačně nemá…“. Z tohoto důvodu dospěl k závěru, že smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 27. 12. 2005 je smlouvou neplatnou. Dále uvedl, že „…důsledky pro existenci zástavního práva pak vyplývají z toho, že smluvně nelze krýt závazek z neplatné smlouvy (navíc nic takového účastníci zjevně nezamýšleli). Pokud soud I. stupně uvádí, že zástavou je kryt závazek na vrácení zálohy pro případ neuzavření kupní smlouvy a tento závazek dále trvá, pak nejde o správný závěr, respektive tento závěr se na nastalou situaci nevztahuje. Případné vrácení totiž nebude vyplývat ze smluvního (neplatného) ujednání stran sporu, ale z povinnosti vypořádat bezdůvodné obohacení vzniklé v důsledku od počátku neplatné smlouvy. Jakkoliv nakonec může jít o stejnou částku, jde o plnění z jiného právního titulu a pro tento účel nebylo smluvní ujednání o zástavním právu sjednáno…“.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Přípustnost tohoto dovolání spatřuje v tom, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu, „ev. závisí na řešení otázky, která nebyla dovolacím soudem vyřešena“. Konkrétně se odvolací soud měl odchýlit od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2006, sp. zn. 25 Cdo 1497/2005, a to při řešení otázky, zda označení předmětu plnění ve smlouvě o smlouvě budoucí, je-li tímto předmětem pozemek - parcela v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ještě neexistující, musí být učiněno „odkazem na geometrický oddělovací plán či plán, který má všechny náležitosti geometrického oddělovací plánu“. Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 2964/2006, ze dne 16. 8. 2012, sp. zn. 29 Cdo 1890/2011 a další) při řešení otázky způsobu vymezení zajišťované pohledávky v zástavní smlouvě a výkladu právního jednání. Za nesprávné považuje právní posouzení otázky určitosti vymezení předmětu budoucího plnění ve smlouvě ze dne 27. 12. 2005, kdy s ohledem na okolnosti případu byl zvolený způsob vymezení (formou plánku) jediným možným, navíc bylo ve smlouvě dohodnuto, že bude vyhotoven v době prodeje geometrický plán, ve kterém dojde k přesnému zaměření pozemku. Pozemek nebyl zaměnitelný s jiným, což zajišťoval právě přiložený plánek. Za daného stavu, i s ohledem na to, co vše se o budoucí koupi vědělo, smlouva obsahovala „maximálně možné vymezení předmětu koupě s tím, že před samotným uzavřením smlouvy nemohlo být pochyb, jaký pozemek má být prodán“. Nesprávné je též právní posouzení otázky významu „právního důvodu zástavní smlouvou zajištěné pohledávky“, neboť „právní kvalifikace ve vztahu ke správnému uvedení důvodu vzniku pohledávky v zástavní smlouvě je věcí soudu a subjekty se v tomto směru v zástavní smlouvě mohou mýlit…“. Domnívá se dále, že v této věci je zcela nerozhodné, je-li smlouva o smlouvě budoucí platná či nikoliv. Zástavními smlouvami je zajištěna pohledávka žalovaného „na vrácení zaplacené zálohy ve výši 30.000.000 Kč a pohledávka na vrácení zálohy je vždy svým charakterem nárokem na vrácení bezdůvodného obohacení…“. Zálohu na kupní cenu je třeba vracet pouze tehdy, pokud se kupní smlouva nerealizuje, tedy z koupě sejde. Zkoumání platnosti smlouvy, která zakládá zástavním právem zajištěnou pohledávku, „má smysl pouze tehdy, je-li zástavním právem zajištěná pohledávka takovou smlouvou založená (je-li smlouva právním důvodem vzniku pohledávky…)“. Nárok na vrácení zálohy na kupní cenu na existenci kupní smlouvy (smlouvy o smlouvě budoucí) závislý není, naopak, „pohledávka vzniká pouze tehdy, pokud taková smlouva neexistuje (zanikla nebo nevznikla). V obou případech je právním důvodem vzniku takové pohledávky nárok na vydání bezdůvodného obohacení, tedy v obou případech je právní důvod jejího vzniku stejný. Je tak „zřejmé, že zajištěnou pohledávkou podle zmíněných zástavních smluv je pohledávka na vrácení zálohy, tedy na vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo…v důsledku neuzavření kupních smluv podle smlouvy o smlouvě budoucí, když jinak by záloha byla započtena na kupní cenu“. Tato (budoucí) pohledávka je dostatečně určitě vymezena, když je zřejmé, kdo je věřitelem, kdo je dlužníkem a jaká je výše zajištěného plnění. Pohledávka je označena tak, aby nebyla zaměnitelná s jinou (eventuelní) pohledávkou téhož věřitele a dlužníka. Dovozuje, že závěr odvolacího soudu je tak v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, vztahující se k problematice určitosti označení zajištěné pohledávky, zejména s rozsudkem ze dne 6. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 2964/2006, či usnesením ze dne 16. 8. 2012, sp. zn. 29 Cdo 1890/2011, a dalšími. Navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobce ve vyjádření poukázal na to, že závěr odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí je v naprostém souladu s judikaturou Nejvyššího soudu a poukázal na „rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 273/2001“. Zmiňuje-li žalovaný „rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1497/2005“, pak toto rozhodnutí na zjištěný skutkový stav nelze aplikovat. K druhé dovolací námitce poukázal na „rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 341/2012“ a na znění „čl. II. obou zástavních smluv“ a „§ 8 smlouvy o smlouvě budoucí kupní“, kde je ujednáno, za jakých okolností je budoucí prodávající povinen vrátit budoucímu kupujícímu zaplacenou zálohu a „pokud je smlouva o budoucí kupní smlouvě neplatná, nedochází ke vzniku shora uvedené smluvní pohledávky a budoucí kupující může žádat vrácení leda podle ustanovení o bezdůvodném obohacení“, k čemuž však žalobce jako zástavní dlužník zajištění neposkytl. Nemůže tak být jedno, zda je smlouva o smlouvě budoucí platná či nikoliv, neboť zástavní smlouva zajišťovala pouze pohledávku na vrácení zálohy za podmínek sjednaných ve smlouvě. Jde o dva rozdílné tituly k vrácení zálohy, jeden právě z podmínek dle smlouvy o smlouvě budoucí a druhý podle pravidel o bezdůvodném obohacení. Jde o rozdílné skutkové okolností, které pohledávku zakládají. Neexistuje-li pohledávka, která má být zástavním právem zajištěna, zástavní právo nevznikne. Navrhl, aby bylo dovolání „odmítnuto nebo zamítnuto“.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a občanského soudního řádu) projednal dovolání žalovaného podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) a po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.).
Námitka, že rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, vztahující se k řešení otázky určitosti označení zajišťované pohledávky v zástavní smlouvě, přípustnost dovolání nezakládá, neboť na závěru o neurčitosti označení pohledávky v zástavní smlouvě odvolací soud své rozhodnutí nepostavil. Přípustnost dovolání nezakládá ani námitka nesprávnosti výkladu právního jednání. Sporné ustanovení čl. II. obou zástavních smluv ze dne 14. 2. 2006 zní: „Oba účastníci shodně prohlašují, že zástavní věřitel uzavřel se společností LIMA REAL, a. s., se sídlem… smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je odkoupení části nemovitosti – pozemku parcelní č… o výměře cca 18.000 m2. Na základě zmíněné smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaplatil zástavní věřitel společnosti LIMA REAL a. s., se sídlem…, zálohu na kupní cenu ve výši 30.000.000 Kč. Nárok na navrácení zálohy na kupní cenu v částce 30.000.000 Kč, kterou zástavní věřitel zaplatil na základě shora uvedené smlouvy o smlouvě budoucí kupní společnosti LIMA REAL a. s. se sídlem, je budoucí pohledávkou, která je zajišťována zástavním právem zřízeným na základě této smlouvy.“. Výklad tohoto článku, provedený odvolacím soudem tak, že takto nemůže být zajištěna pohledávka vzniklá z titulu povinnosti vrátit plnění přijaté podle neplatné smlouvy (ze dne 27. 12. 2005), je plně v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu k otázce interpretace právních úkonů (jednání) - srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 3496/2006, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 2964/2006, neboť z textu sporného ustanovení je zřejmé, že pomýšlí pouze na pohledávky v budoucnu vzniklé (srov. slova „..je budoucí pohledávkou…“), nikoliv na pohledávky již existující. Interpretace, již se snaží prosadit dovolatel, je naopak v rozporu se základní interpretační zásadou psaného textu, a totiž, že pomocí výkladu právního úkonu (jednání) přitom není dovoleno měnit smysl a obsah jinak jasného projevu vůle (srov. například odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 12. 2004, sp. zn. 21 Cdo 1467/2004, uveřejněného pod č. 37 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2005, rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 8. 2. 2007, sp. zn. 21 Cdo 736/2006, uveřejněného pod č. 81 v časopise Soudní judikatura, roč. 2007, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2014, sp. zn. 21 Cdo 828/2014, které bylo uveřejněno pod č. 97 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2014).
Napadený rozsudek odvolacího soudu však závisí také na otázce, zda označení předmětu plnění ve smlouvě o smlouvě budoucí, je-li tímto předmětem pozemek - parcela v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ještě neexistující, musí být učiněno „odkazem na geometrický oddělovací plán či plán, který má všechny náležitosti geometrického oddělovací plánu“. Protože při řešení této právní otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, je dovolání proti rozsudku odvolacího soudu podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Projednávanou věc (při řešení určitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní) je třeba i v současné době posuzovat – vzhledem k tomu, že smlouva o smlouvě budoucí kupní měla být uzavřena dle skutkových zjištění soudů dne 27. 12. 2005 (srov. § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) – podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákonů č. 58/1969 Sb., č.131/1982 Sb., č. 94/1988 Sb., č. 188/1988 Sb., č. 87/1990 Sb., č. 105/1990 Sb., č. 116/1990 Sb., č. 87/1991 Sb., č. 509/1991 Sb., č. 264/1992 Sb., č. 267/1994 Sb., č. 104/1995 Sb., č. 118/1995 Sb., č. 89/1996 Sb., č. 94/1996 Sb., č. 227/1997 Sb., č. 91/1998 Sb., č. 165/1998 Sb., č. 159/1999 Sb., č. 363/1999 Sb., č. 27/2000 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 227/2000 Sb., č. 367/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 317/2001 Sb., č. 501/2001 Sb., č. 125/2002 Sb., č. 135/2002 Sb., č. 136/2002 Sb. a č. 320/2002 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 476/2002 Sb., zákonů č. 88/2003 Sb., č. 37/2004 Sb., č. 47/2004 Sb., č. 480/2004 Sb. a č. 554/2004 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 278/2004 Sb. a zákona č. 359/2005 Sb., tedy podle občanského zákoníku ve znění účinném do 7. 3. 2006 (dále jen „obč. zák.“).
Podle ustanovení § 50a odst. 1 obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.
Podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.
Zástavní věřitel může realizovat zástavní právo některým ze způsobů, uvedených v ustanovení § 165a obč. zák. (nyní § 1359 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) tehdy, pokud prokáže (doloží) zajištěnou pohledávku, zástavní právo k zástavě a kdo je zástavním dlužníkem (srov. § 358 odst. 1 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, a např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2017, sp. zn. 21 Cdo 277/2017).
Oproti tomu zástavce (zástavní dlužník) se může úspěšně domáhat určení, že jeho nemovitost není zatížena zástavním právem, tehdy, pokud prokáže, že je zde některý z důvodů, pro který zástavní věřitel právo ze zástavy realizovat nemůže [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 21 Cdo 3918/2015, k neplatnosti zástavní smlouvy, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2013, sp. zn. 21 Cdo 3472/2011, k otázce významu neexistence (neplatnosti) zástavním právem zajištěné pohledávky].
V této věci žalobce tvrdí, že důvodem, proč nelze realizovat zástavní právo podle zástavní smlouvy ze dne 14. 2. 2006, je neplatnost smlouvy, z níž zajištěný závazek vznikl, a to smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 27. 12. 2005; tvrzeným důvodem neplatnosti této smlouvy je neurčitost vymezení předmětu plnění – části parcely.
Z hlediska skutkového stavu bylo v projednávané věci mimo jiné zjištěno (správnost skutkových zjištění soudů přezkumu dovolacího soudu – jak vyplývá z ustanovení § 241a odst. 1 a § 242 odst. 3 věty první o. s. ř. – nepodléhá), že žalovaný jako budoucí kupující a společnost LIMA REAL s. r. o. (posléze GUVERNE ROTARY PAK REAL s. r. o.) jako budoucí prodávající uzavřeli dne 27. 12. 2005 smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž obsahem byl mimo jiné i závazek budoucího prodávajícího uzavřít s budoucím kupujícím kupní smlouvu, jejímž předmětem by byla část „…stávající nemovitosti – pozemku parcelní č. XY obec a k. ú. XY o výměře cca 18.000 m2, která je vyznačena na plánku, který tvoří přílohu č. 1 této smlouvy, oranžovou barvou a je její neoddělitelnou součástí…“.
K otázce povinných náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí kupní, týkající se nemovitostí, se dovolací soud vyjadřoval již vícekrát.
Základní zásadou interpretace právních úkonů (právního jednání) je, že je třeba vždy upřednostnit takový výklad právního jednání, který vede k dovození jeho platnosti, před výkladem, jehož důsledkem by bylo vyslovení jeho neplatnosti (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, uveřejněný pod číslem 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Ustálená judikatura Nejvyššího soudu se shodla v závěrech, že podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně shodně (a tím závazně) ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy též označovanou jako hlavní), resp. realizační smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Není-li do dohodnuté doby budoucí (hlavní, realizační) smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření realizační smlouvy vůbec nepřijme či realizační smlouvu podle předjednaných podmínek a náležitostí odmítne uzavřít, může se oprávněný subjekt do jednoho roku od doby, kdy měla být realizační smlouva uzavřena, domáhat ochrany u soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1691/2008). Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je tedy uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je tak nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010). Obsah hlavní smlouvy musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí stanoven natolik určitě, aby byl výkladem objektivně (třetí osobou) pochopitelný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2000, sp. zn. 33 Cdo 390/2000). V rozsudku ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 957/2007, Nejvyšší soud dále formuloval závěr, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí - hlavní kupní smlouvy, a proto postačuje, je-li předmět smlouvy o smlouvě budoucí označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Pozemek vždy zůstává věcí individuálně určenou a vzhledem ke své neměnné geografické poloze zároveň věcí jedinečnou. S ohledem na zmíněnou povahu je třeba pozemek vždy označit uvedením jak parcelního čísla, tak katastrálního území, kde se nachází. Má-li pozemek teprve vzniknout (a to ať již oddělením z jiného již existujícího pozemku nebo sloučením existujících pozemků), musí byt najisto postavena jeho geografická poloha, tedy aby bylo možno jeho geografickou polohu podle smlouvy spolehlivě (tj. dodatečně nezaměnitelně) určit, tj. postavit najisto tak, aby soud mohl v případě potřeby svým rozhodnutím podle § 161 odst. 3 o. s. ř. nahradit chybějící smluvní projev, aniž by při rozhodování svým výkladem smlouvy projevy smluvních stran doplňoval či nahrazoval.
Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou závazné pro právní jednání týkající se nemovitostí vedených v katastru (srovnej § 20 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, nyní § 51 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území se rozumí určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině [srov. § 27 písm. e) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, nyní § 2 písm. g) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí]. Není tak pochyb o tom, že pro účely vkladového řízení je třeba, má-li být předmětem převodu pozemek - parcela doposud v katastru nezapsaná -, vymezit její geometrické určení geometrickým plánem. Protože však, jak již bylo uvedeno, účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, postačí pro účely smlouvy o smlouvě budoucí takové (polohové, geometrické) určení předmětu budoucí koupě, které bude podkladem pro budoucí geometrický plán, aniž by bylo jakkoliv tímto geometrickým plánem toto polohové určení měněno, či doplňováno. Jinak řečeno, cokoli, co dostatečně určitě a nezaměnitelně vymezuje (a je nepodstatné, zda např. fakticky v terénu, slovním popisem či grafickou přílohou) pozemek, který má být předmětem budoucí koupě a který jako parcela má teprve v budoucnu vzniknout, splňuje požadavek určitosti vymezení předmětu smlouvy ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák.; nemusí se tedy jednat pouze o oddělovací geometrický plán, jak dovodil odvolací soud.
Odvolací soud, vycházeje z jiného právního názoru, podle uvedených hledisek smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne 27. 12. 2005, včetně její grafické přílohy, neposuzoval, jeho posouzení je tak neúplné, resp. předčasné a tudíž nesprávné.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správný a protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud České republiky tento rozsudek zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Dovolatel v dovolání navrhl odklad právní moci dovoláním napadaného rozsudku odvolacího soudu. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, dospěl k závěru, že lze akceptovat takový postup, kdy o návrhu na odklad vykonatelnosti Nejvyšší soud rozhodne spolu s dovoláním, aniž by se zabýval důvody, pro které je jeho vydání navrhováno, to však za předpokladu, že se tak stane ve lhůtě přiměřené pro samotné rozhodnutí o návrhu na odložení výkonu rozhodnutí. Stejně tak nelze nic namítat proti tomu, kdy Nejvyšší soud ve stejné lhůtě projedná dovolání meritorně. Vzhledem k tomu, že dovolací soud o dovolání žalovaného rozhodl neprodleně – ve lhůtě jednoho měsíce (tedy v Ústavním soudem zdůrazněné přiměřené lhůtě), nezabýval se návrhem žalovaného na odklad právní moci dovoláním napadeného rozsudku odvolacího soudu, protože z důvodu zrušení dovoláním napadeného rozhodnutí pozbývá dovoláním napadené rozhodnutí veškerých vlastností existujícího rozhodnutí, včetně právní moci.
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst. 1 a § 243g odst. 1 část první věty za středníkem a věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-