// Profipravo.cz / Ostatní 30.09.2021
Zjišťování obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků
Při zjišťování obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků nelze domýšlet, jaké by bylo funkční využití těchto pozemků, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu. Zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaného pozemku nebo stavby je vázáno na jejich skutečný stav ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přičemž se nepřihlíží k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Ze zjišťování skutečného stavu vyvlastňovaných pozemků se však vymykají úvahy o tom, pro jaké účely by byly pozemky územně plánovací dokumentací určeny, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu. V důsledku takové úvahy by docházelo k ocenění pozemků na základě jejich hypotetického stavu, a nikoli na základě jejich skutečného stavu, jak vyžaduje zákon. Takovéto hypotetické určování stavu pozemků by nepředstavovalo ani aplikaci pravidla o nepřihlížení ke znehodnocení pozemku v souvislosti s účelem vyvlastnění.
Skutečnost, zda u vyvlastňovaných pozemků existovala reálná možnost jejich budoucího zhodnocení změnou územně plánovací dokumentace (pokud by nebyly vyčleněny pro potřeby realizace veřejného zájmu), se promítne do zjišťování jejich obvyklé ceny tak, že i tento spekulativní aspekt (ohledně jejich možného budoucího zhodnocení) nesouvisející s účelem vyvlastnění je jedním z faktorů spoluvytvářejících jejich obvyklou cenu, který je zapotřebí reflektovat při výběru porovnávacího materiálu, na základě něhož znalec zjišťuje obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků. Od tohoto aspektu, ačkoli je ke dni žádosti o vyvlastnění z důvodu určení pozemku pro realizaci veřejného zájmu již zřejmé, že k budoucímu zhodnocení pozemků nedojde, nelze odhlédnout s ohledem na zákaz přihlížení ke znehodnocení v souvislosti s účelem vyvlastnění. Tímto způsobem bude zjištěna obvyklá cena pozemků ke dni podání žádosti o vyvlastnění založená na skutečném stavu pozemků, která zároveň bude odpovídat majetkové újmě vyvlastňovaných, jenž v zásadě umožní vyvlastňovaným podle místních podmínek obstarání obdobné věci v rozhodném čase, a rovněž bude respektovat zákaz přihlížení ke zhodnocení či znehodnocení vyvlastňované nemovitosti v souvislosti s účelem vyvlastnění.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 24 Cdo 1291/2020, ze dne 28. 6. 2021
Dotčené předpisy: § 10 odst. 5 zák. č. 184/2006 Sb.
Kategorie: vlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci se žalobou ze dne 31. 7. 2013 podle části páté občanského soudního řádu, doplněnou dne 29. 8. 2014, domáhali, aby soud nahradil rozhodnutí správního úřadu - rozhodnutí Krajského úřadu Jihočeského kraje ze dne 4. července 2013, č. j. KUJCK 35391/2013/OREG, kterým bylo potvrzeno rozhodnutí Magistrátu města České Budějovice, o stanovení náhrady ve výši 374 921 Kč za odnětí vlastnického práva žalobců k pozemkům p. č. XY, XY, XY, XY, XY, XY v katastrálním území obce XY. Žalobci navrhovali, aby soud nahradil napadené rozhodnutí správního orgánu tak, že stanoví náhradu za vyvlastněné pozemky v celkové výši 689 900 Kč, a aby uložil účastníkovi zaplatit žalobcům rozdíl mezi cenou, která jim již byla vyplacena, a výší náhrady, které se touto žalobou domáhají.
Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 18. 3. 2016, č. j. 11 C 106/2013-180, nahradil rozhodnutí správního úřadu a uložil účastníkovi zaplatit žalobcům náhradu za vyvlastnění. Při určení obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků vycházel ze znaleckých posudků, které zohledňovaly, že tyto pozemky byly územně plánovací dokumentací určeny k výstavbě dopravní infrastruktury.
K odvolání účastníka Ředitelství silnic a dálnic ČR Vrchní soud v Praze usnesením ze dne 12. 9. 2016, č. j. 4 Co 151/2016-230, zrušil rozsudek soudu I. stupně. Ve svém závazném právním názoru vyslovil, že náhrada za vyvlastnění musí být odvozená od ceny obvyklé předmětných pozemků ke dni podání žádosti o vyvlastnění, tj. k 18. 6. 2012, přičemž tuto cenu je nutno určit podle skutečného stavu pozemků a účelu jejich užití k tomuto dni, kdy se ovšem nepřihlédne k jejich zhodnocení či znehodnocení vzniklému v přímé souvislosti se záměrem realizace výstavby dálnice D3. Nelze proto při zjišťování obvyklé ceny přihlížet k tomu, že k rozhodnému dni byly územně plánovací dokumentací určeny k výstavbě dálnice, ale znalec bude vycházet z předchozího stavu územně plánovací dokumentace. Při určení obvyklé ceny pozemků je potřeba zohlednit, zda vzhledem k jejich faktickému a právnímu stavu mohly být v době před provedením změny územního plánování skutečně využity pro uvažovanou komerční zónu či jiný obdobný účel, jak namítali žalobci, aniž by se jednalo o ryzí eventualitu. Znalec tudíž zhodnotí, zda tento spekulativní aspekt mohl mít vliv na cenu pozemků v rozhodném období, a to zásadně na základě porovnání cen účelově a polohově obdobných pozemků. Tím bude zjištěna reálná cena, za kterou mohli žalobci v rozhodném období nabýt odpovídající náhradní pozemky, jež v sobě bude zahrnovat případný spekulativní potenciál takových pozemků.
Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 10. 8. 2018, č. j. 11 C 106/2013-431, ve znění doplňujícího rozsudku ze dne 15. 10. 2018, č. j. 11 C 106/2013-452, žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Soud připomenul, že původní znalecké posudky, které nevyhovovaly parametrům vyžadovaným odvolacím soudem, ohodnocovaly předmětné pozemky následovně - vyvlastňovacím úřadem ustanovený znalec určil v posudku obvyklou cenu 147 Kč/m2, za kterou byly obdobné pozemky pro stavbu dálnice vykupovány; žalobci předložený posudek znalkyně Milady Vondrušové stanovoval obvyklou cenu ve výši 270 Kč/m2; revizní znalecký posudek znaleckého ústavu EQUITA Consulting s.r.o. vyčíslil náhradu ve výši 290 Kč/m2. Soud dále uvedl, že z dodatku znaleckého posudku znaleckého ústavu EQUITA Consulting s.r.o. (vypracovaného po zrušujícím rozhodnutí odvolacího soudu) a výslechu jeho zpracovatele bylo zjištěno, že hodnota zemědělských pozemků bez možnosti budoucího stavebního využití se pohybuje v průměru okolo 15 Kč/m2. Pozemky žalobců přiléhají k zóně XY, vymezené v územních plánech pro průmyslové, resp. komerční využití, v případě jiné polohy trasy dálnice D3 by podle znalce pozemky žalobců s největší pravděpodobností byly součástí komerční zóny XY. Reálná možnost zahrnutí pozemků do komerční zóny podle znalce vyplývá i ze Zásad územního rozvoje Jihočeského kraje, kde je tato komerční zóna v blízkosti dálniční mimoúrovňové křižovatky dálnice D3 a silnice I/34 rovněž zakreslena. V případě jiného trasování dálnice by hodnota pozemků byla v polovině intervalu hodnot průmyslových pozemků v dané lokalitě, tj. ve výši 290 Kč/m2, stejnou tržní hodnotu by pozemky měly v případě přihlédnutí ke spekulativnímu aspektu jejich budoucího možného využití (např. pro uvažovanou komerční zónu či obdobný účel). Podle oceňovacího předpisu by cena pozemků byla podle znalce 109,45 Kč/m2. Po provedeném doplnění dokazování soud dospěl k závěru, že žalobci ani přes poučení nepředložili důkazy o tom, že před vydáním rozhodnutí o umístění byly předmětné pozemky určeny pro účely výstavby komerční průmyslové či obytné zóny. Současné umístění dálnice bylo zaneseno do zásad územního rozvoje Jihočeského kraje v roce 2011 a do územního plánu obce Úsilné již v roce 1996. Žalobci nabyli vlastnické právo k předmětným pozemkům v roce 2007 v důsledku komplexních pozemkových úprav. Před vymezením koridoru dálnice byly pozemky podle územně plánovací dokumentace určeny k využití jako zemědělské pozemky a skutečně tak také byly využívány, k jinému účelu nikdy určeny nebyly, tvrzení žalobců o plánované komerčně průmyslové zóně je proto vyloučeno. Podle právní úpravy je rozhodující stav před změnou územně plánovací dokumentace a v tomto stavu, bez přihlédnutí k případnému zhodnocení či znehodnocení v důsledku stavby, pro niž jsou pozemky vyvlastňovány, náhrada musí vyjadřovat, oč vlastník vyvlastněním skutečně přišel. Obvyklá cena srovnatelných zemědělských pozemků činí 15 Kč/m2, cena zjištěná podle oceňovacího předpisu obvyklou cenu přesahuje, ani cena zjištěná ale nedosahuje výše, která již byla vyvlastnitelem žalobcům vyplacena, a žaloba, kterou se žalobci domáhali náhrady ve výši 290 Kč/m2, proto byla zamítnuta.
K odvolání žalobců Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 26. 9. 2019, č. j. 4 Co 44,45/2019-497, změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že se náhrada za vyvlastnění stanoví ve výši 670 495 Kč, čímž se v tomto rozsahu nahrazuje rozhodnutí správního orgánu, uložil účastníkovi povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně 313 574 Kč, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Podle odvolacího soudu soud I. stupně ne zcela dodržel závazný právní názor, když dostatečně nezohlednil, že výše náhrady za vyvlastnění musí být rozumná vzhledem k hodnotě majetku, jehož byl vyvlastněný zbaven, neboť dotčená osoba nesmí nést s ohledem na požadavek rovnováhy mezi obecným zájmem a ochranou vlastnického práva nepřiměřenou zátěž. Z toho důvodu zákon v § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění stanovuje, že se nepřihlíží ke zhodnocení či znehodnocení pozemku v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění, jelikož v opačném případě by to byl právě tento veřejný zájem, pro nějž je pozemek vyvlastňován, který by určoval výši poskytnuté náhrady, a nikoli skutečný rozsah majetkové újmy. Proto je náhrada odvozována od obvyklé ceny pozemků ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přičemž se však nepřihlédne k jejich zhodnocení či znehodnocení v přímé souvislosti se záměrem výstavby dálnice D3, jak je (byl) vyjádřen v tehdy platné územně plánovací dokumentaci. Pokynu ze závazného právního názoru, že znalec bude vycházet z předchozího stavu územního plánování, proto bylo třeba rozumět tak, že jde pouze o to, že má být odhlédnuto od přímých důsledků, které vyvolala realizace veřejného zájmu výstavby dálnice D3 v úseku XY. Uvedenému však nelze rozumět tak, že bude obvyklá cena pozemků určována podle celkového stavu dotčené lokality, resp. stavu dotčeného územního makrobloku, již v době před prvním dotčením předmětných pozemků veřejným zájmem dopravní stavby, třeba i několik desítek let nazpět, neboť obvyklá cena se zjišťuje ke dni podání žádosti o vyvlastnění. Zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků zpravidla vyžaduje úvahu o pravděpodobném určení stavu předmětných pozemků k datu žádosti o vyvlastnění, pokud by se zde veřejně prospěšná stavba nerealizovala. Toto hypotetické určení pozemků je nutno zpravidla dovodit dle klasifikace sousedních pozemků spadajících do téhož makrobloku v době žádosti o vyvlastnění. Tato úvaha není sama o sobě předmětem znaleckého dokazování, nadto znalce z oboru ekonomika, jde o zjištění jedné z nejvýznamnějších skutečností pro zjištění obvyklé ceny na základě jiných provedených důkazů, až na základě tohoto dokazování může znalec zjistit obvyklou cenu dle takto zjištěné kvality dotčených nemovitostí, kterou soud vyjádří v zadání znaleckého úkolu. Předmětné pozemky s výjimkou jednoho z nich k datu žádosti o vyvlastnění přiléhaly ke komerční zóně, nebýt vyhrazení pozemků pro potřeby veřejného zájmu, lze mít za to, že by z tržního hlediska vzhledem k uplatněné koncepci územního plánování v dané lokalitě ke dni žádosti o vyvlastnění spadaly do makrobloku vymezeného pro komerční zónu. Dle dodatku č. 1 znaleckého posudku EQUITA Consulting s.r.o. je cena takovýchto pozemků 290 Kč/m2. Ostatní znalecké posudky nesprávně zohledňovaly i účel vyvlastnění. Lze uvažovat, zda by bez změny územního plánování, kterým bylo rozhodnuto o vedení dálnice D3 východně od obce XY a nikoli západně, jak s tím původně počítala územně plánovací dokumentace (na úrovni obce do roku 1996 a na úrovni kraje do roku 2002), došlo k vytvoření přiléhající komerční zóny, stav územního plánování v okolních lokalitách již ale nelze považovat za přímý důsledek realizace veřejného zájmu, ale zpravidla za právně politické rozhodnutí jednotek územní samosprávy, resp. výstavbou dálnice D3 nedošlo bez dalšího k předurčení dané lokality pro výstavbu komerční zóny. Úvahy o pohnutkách zastupitelů při schvalování územně plánovací dokumentace mimo samotné vyvlastňované pozemky by již přesahovaly meze legálního zákazu zohledňování realizace veřejného záměru na obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků a staveb. Proto není existence komerční zóny v přímé příčinné souvislosti s výstavbou dálnice D3, jelikož se jedná o autonomní politické rozhodnutí, třebas úvahově podmíněné výstavbou dálnice. Pro určení výše náhrady jako ekvivalentu odnímaných hodnot lze uvažovat, že se předmětné pozemky nacházely v oblasti územního makrobloku určeného pro výstavbu komerční zóny, od čehož by se odvíjela jejich cena, tak, jak byla zjištěna v doplnění znaleckého posudku, nebýt vyhrazení pozemků pro účely veřejného zájmu. Neplatí, že jsou žalobcům odnímány (pouze) zemědělské pozemky, které by takto musely být využívány a byly by bývaly takto určeny územním plánováním, nebýt provádění veřejného záměru. Skutkové okolnosti přesahují i pouhou tržně možnou eventualitu, kdy by na cenu zemědělských pozemků měl vliv pouze určitý spekulativní aspekt vyplývající až z možné budoucí změny územního plánování, a to především proto, že v době žádosti o vyvlastnění již změna využití území pro účely komerční zóny v rámci makrobloku proběhla. Uvedené neplatí jen pro jeden z vyvlastňovaných pozemků, jež se nachází v jiné lokalitě, která je určena výhradně k zemědělským účelům, a ani nepřiléhá k intravilánu obce XY, natož města České Budějovice. Úvaha o změně jeho určení spočívá v pouhé ryzí eventualitě, cena takového pozemku činí podle posudku 15 Kč/m2. Listiny předložené žalobci o různých právních jednáních vůči různorodým pozemkům ve větším či menším okolí nemohou nikterak ovlivnit věrohodnost odborného znaleckého zjištění obvyklé ceny s ohledem na relevantní makroblok a zjištěné cenové faktory. Vliv nemá ani cenový vývoj na ostatních žalobcům ponechaných pozemcích, neboť zde nejde o odškodnění případných negativních vlivů veřejně prospěšné stavby. Celkem náhrada činí 670 495 Kč, co do zbylé části není na místě rozhodovat o zamítnutí žaloby, neboť se jedná o konstitutivní způsob vypořádání vztahu mezi účastníky, kdy soud není návrhem vázán. Odvolací soud proto uložil účastníkovi zaplatit žalobcům rozdíl mezi výší stanovené náhrady a žalobcům již vyplacenou částkou.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal účastník Ředitelství silnic a dálnic ČR dovolání, v němž k vymezení jeho přípustnosti uvádí, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu v otázce, zda může soud fakticky zasahovat do znaleckého určení ceny obvyklé a určit svou cenotvorbovou úvahou znalci, jak má ocenit pozemek, když soud nejprve provede dokazování ke skutečnostem, jež mohou mít vliv na určení náhrady za vyvlastnění. Napadené rozhodnutí podle dovolatele dále závisí na otázce dovolacím soudem dosud neřešené, zda zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků zpravidla vyžaduje úvahu o pravděpodobném určení stavu předmětných pozemků, kdyby se veřejně prospěšná stavba na tomto místě vůbec nerealizovala, přičemž hypotetické určení předmětných pozemků dle územního plánování je nutné zpravidla dovodit dle sousedních pozemků spadajících do téhož makrobloku. Jako dovolací důvod dovolatel označuje nesprávné právní posouzení věci, k čemuž uvádí, že způsob, jak má být obvyklá cena určena, vyplývá ze zákona o oceňování. Cena obvyklá je taková, kterou by bylo možné v místě a čase dosáhnout mezi nezávislými, dobrovolně kupujícími a prodávajícími osobami, to však není součástí úvahy odvolacího soudu o tom, co by bylo, kdyby se zde veřejně prospěšná stavba nerealizovala. Zejména to pak není součástí úvahy soudu o tom, že pozemky mají být posuzovány jako pozemky určité soudem zjištěné kvality. Tím, že odvolací soud ve vztahu k úvaze, co by bylo, kdyby nebylo, uvádí, že se nejedná o předmět znaleckého dokazování znalce z oboru ekonomika, ale že na základě jiných provedených důkazů se tato skutečnost promítne do zadání znaleckého úkolu, se odvolací soud odchyluje od ustálené judikatury, podle níž je určení obvyklé ceny otázkou výhradně skutkovou plně v kompetenci soudního znalce, jelikož soud nemůže opatřovat znalci důkazy ohledně úvah, co by bylo, kdyby nebylo, neboť soud je toliko oprávněn zadat znalci úkol. Znalec má vycházet porovnávací metodou z realizovaných prodejů v dané lokalitě a nikoli z hypotetického stavu okolních pozemků.
K tomuto dovolání podali vyjádření žalobci, podle kterých byla znaleckým posudkem EQUITA Consulting s.r.o. určena nižší cena pozemků než je spodní hranice možného, ovšem v kategorii zemědělské půdy. Poukazují na jiné realizované prodeje pozemků a na index cen zemědělských pozemků vytvářený bankovní institucí. Za zkreslující považují zadání úkolu doplnit údaje k obvyklé ceně zemědělských pozemků, když znalec s upozorněním na principiální nemožnost stanovení hodnoty zastavitelných pozemků stanovil cenu obecnou hodnotou zemědělské půdy jako tu, danou oceňovací vyhláškou o oceňování nemovitostí. Dále zpochybňují srovnatelnost pozemků, na jejichž základě byla určována obvyklá cena předmětných pozemků. Pozemky, které jim byly ponechány, byly stavbou dálnice znehodnoceny. Je zapotřebí zvážit alternativu využití pozemku, kdyby nedošlo k určení pozemků pro potřeby veřejného zájmu. Podle žalobců byla komerční zóna uvažována již před vydáním územního rozhodnutí v roce 2007.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“) se po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř., nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Podle ustanovení § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
V projednávané věci záviselo rozhodnutí odvolacího soud na vyřešení právní otázky, z jakých skutečností lze vycházet při zjišťování obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků, a ke kterým skutečnostem podle ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění při zjišťování obvyklé ceny přihlížet nelze. Protože tato otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena, shledal Nejvyšší soud ČR dovolání přípustným ve smyslu ustanovení § 237 o. s. ř.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
Projednání věci soudem v řízení podle Části páté občanského soudního řádu nepředstavuje způsob přezkoumání správnosti (zákonnosti) rozhodnutí správního orgánu obdobný správnímu soudnictví nebo rozhodování vycházející z bezvýslednosti řízení před správním orgánem. Podstata projednání a rozhodnutí téže věci (sporu nebo jiné právní věci), o níž bylo pravomocně rozhodnuto správním orgánem, v občanském soudním řízení spočívá v tom, že se účastníku řízení před správním orgánem, který vyčerpal v řízení před správním orgánem řádné opravné prostředky a který není spokojen s konečným rozhodnutím správního orgánu, umožňuje, aby - bez ohledu na překážku věci pravomocně rozsouzené vytvořenou rozhodnutím správního orgánu - požadoval nové projednání sporu nebo jiné právní věci u soudu a nové rozhodnutí ve věci, dospěje-li soud k jiným závěrům než správní orgán. Nové projednání věci soudem tak navazuje na řízení před správním orgánem, aniž by bylo jeho výsledky vázáno, a předpokládá, že spor nebo jiná právní věc budou - v takovém rozsahu, v jakém o nich bylo před správním orgánem skončeno řízení - soudem definitivně uzavřeny a že nemohou být vráceny správnímu orgánu k dalšímu (novému) projednání a rozhodnutí.
Podle ustanovení § 10 odst. 1 písm. a) zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění účinném do 31. 12. 2020 (dále jen „zákon o vyvlastnění“), za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby, včetně jejich příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim.
Náhrady podle odstavců 1 a 2 se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění (§ 10 odst. 3 zákona o vyvlastnění).
Podle ustanovení § 10 odst. 4 zákona o vyvlastnění stanoví-li se náhrada na základě ocenění, musí být ocenění provedeno podle oceňovacího předpisu účinného v době rozhodování o vyvlastnění. V případě, že obvyklá cena pozemku nebo stavby by byla nižší než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu.
Podle ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění, cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu ke dni podání žádosti o vyvlastnění; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.
Podle ustanovení § 20 odst. 1 zákona o vyvlastnění náhrada se stanoví na základě znaleckého posudku vyhotoveného na žádost vyvlastňovaného, nebo znaleckého posudku vyhotoveného na žádost vyvlastnitele, jestliže s tím vyvlastňovaný vyslovil souhlas. Nedošlo-li k vyhotovení znaleckého posudku na žádost vyvlastňovaného a ani vyvlastnitele, stanoví se náhrada na základě posudku znalce ustanoveného vyvlastňovacím úřadem.
Z citovaných ustanovení vyplývá, že při stanovení náhrady za vyvlastnění je třeba vycházet z toho (má být zohledněno), že vyvlastňovanému náleží náhrada ve výši obvyklé ceny, v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění, a že se náhrada stanoví na základě znaleckého posudku. Je tedy zřejmé, že náhrada za vyvlastnění má vyvlastňovanému zajistit, aby mu nevznikla majetková újma. Postup, jak má být výše takové náhrady určena, zákon o vyvlastnění rovněž upravuje, když stanoví, že náhrada náleží ve výši obvyklé ceny na základě znaleckého posudku. Podstatné tedy je zjištění obvyklé ceny vyvlastňované věci nebo práva. Okolnost, že se tak má stát na základě znaleckého posudku, neznamená, že by náhrada neměla být ve výši obvyklé ceny a že by neměla odpovídat majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Smyslem tohoto požadavku je, aby výše náhrady byla zakotvena v poměrech cen nemovitostí (a práv s nimi souvisejících), jež panují v době vyvlastnění tam, kde k vyvlastnění dochází. Jinak řečeno, výše náhrady má být stanovena ve výši, která má vyvlastňovanému zajistit, aby mu nevznikla majetková újma (s přihlédnutím k místu a času), a ze znaleckého posudku se přitom vychází.
Náhrada musí být poskytnuta ve výši obvyklé ceny pozemku včetně všech součástí a příslušenství a musí být stanovena v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Při stanovení ceny obvyklé vyvlastňovaného pozemku se vychází ze skutečného stavu ke dni podání žádosti o vyvlastnění, bez zřetele k jeho zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění (srov. § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění).
K ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění, upravujícímu určení ceny vyvlastňovaného pozemku nebo stavby, důvodová zpráva k zákonu č. 405/2012 Sb., kterým byl novelizován zákon o vyvlastnění, uvádí, že má vést k odstranění stavu, kdy docházelo k věcně neopodstatněnému, diskriminačnímu a nespravedlivému výraznému zhodnocení zejména zemědělských či lesních pozemků v trase budoucí stavby dopravní infrastruktury pouhou skutečností, že byly v územně plánovací dokumentaci a následně v územním řízení určeny pro uskutečnění dopravní stavby. Současně má tímto dojít k omezení spekulací s dotčenými pozemky. Důvodová zpráva také rovněž poukazuje na to, že uvedeným pravidlem by mělo dojít k odstranění určitého rozporu u oceňování pozemků pro stavby dopravní infrastruktury cenou obvyklou (cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, ke dni ocenění), neboť v případě výkupu pozemků pro stavby dopravní infrastruktury jsou tyto pozemky oceňovány jako pozemky stavební (po vydání územního rozhodnutí), avšak dle důvodové zprávy trh s takovými pozemky prakticky neexistuje, neboť stavby pozemních komunikací jsou podle jednotlivých kategorií vyhrazeny do vlastnictví státu nebo územních samospráv.
V projednávané věci je rozhodováno o náhradě za odejmutí vlastnického práva k pozemkům, které byly v době podání žádosti o vyvlastnění užívány jako zemědělské, a které takto také byly vymezeny územně plánovací dokumentací, než došlo ke změně územně plánovací dokumentace, kterou byly dotčené pozemky určeny pro účel vyvlastnění. Tyto pozemky (vyjma jednoho z pozemků menší výměry, který odvolací soud posoudil odlišně) zároveň přiléhaly k sousedním pozemkům, které byly územně plánovací dokumentací určeny pro průmyslové, resp. komerční využití.
Dovolatel brojí především proti závěru odvolacího soudu, že zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků zpravidla vyžaduje úvahu o pravděpodobném určení stavu předmětných pozemků, kdyby se veřejně prospěšná stavba na tomto místě vůbec nerealizovala, kdy tento stav má být dovozen z klasifikace sousedních pozemků.
Ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění stanovuje, že pro určení výše obvyklé ceny vyvlastňovaného pozemku nebo stavby je vždy rozhodný jejich skutečný stav ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přičemž se nepřihlíží k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.
Náhrada za vyvlastnění musí být stanovena v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Je-li vyvlastňováno vlastnické právo k zemědělským pozemkům, jejichž obvyklou cenu dle znaleckého posudku zvyšovala jejich poloha vedle odlišně účelově určených hodnotnějších pozemků (bez příčinné souvislosti s účelem vyvlastnění dle zjištění odvolacího soudu) a s tím se pojící spekulativní potenciál vyvlastňovaných pozemků nesouvisející s účelem vyvlastnění, potom, ač je již s ohledem na stav územně plánovací dokumentace, v níž byly tyto původně zemědělské pozemky vyhrazeny pro účel vyvlastnění, zřejmé, že tento spekulativní potenciál naplněn nebude (předmětné původně zemědělské pozemky nebudou územně plánovací dokumentací určeny pro obdobné účely, jako sousedící hodnotnější pozemky), nelze při určení obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků od takovéhoto aspektu ovlivňujícího obvyklou cenu odhlédnout. Ačkoli je pro určení obvyklé ceny rozhodující skutečný stav vyvlastňovaných nemovitostí ke dni podání žádosti o vyvlastnění, podle ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění rovněž platí, že nelze přihlížet ke znehodnocení vyvlastňovaného pozemku nebo stavby v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.
Vyvlastňovanému by přiznaná náhrada měla v zásadě umožnit pořízení srovnatelné nemovitosti. Jestliže předmětné zemědělské pozemky žalobců ke dni podání žádosti o vyvlastnění přiléhaly k pozemku vymezenému územně plánovací dokumentací jako komerční zóna, čímž měla být zvýšena jejich hodnota, měla by jim být přiznána náhrada ve výši umožňující pořízení zemědělského pozemku v blízkosti pozemku určeného pro komerční či průmyslové účely, čímž budou zohledněny s tím spojené cenové důsledky (srov. HANÁK, J., ŽIDEK, D., ČERNOCKÝ, R. Zákon o vyvlastnění. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2020, s. 78 – 79).
Závěr odvolacího soudu, že vznik sousední komerční zóny není v přímé příčinné souvislosti s účelem vyvlastnění předmětných pozemků a že od existence přiléhající komerční zóny proto nelze při určení obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků odhlédnout, nebyl dovolatelem zpochybněn a tato otázka nebyla dovolacímu přezkumu otevřena. Dovolací soud proto v tomto rozhodnutí neřešil otázku, zda lze při určování obvyklé ceny vyvlastňované nemovitosti přihlížet ke zvýšení cenové hladiny okolních pozemků v důsledku účelu vyvlastnění.
Nelze souhlasit s právním názorem odvolacího soudu, že zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků zpravidla vyžaduje úvahu o pravděpodobném určení stavu předmětných pozemků k datu žádosti o vyvlastnění, pokud by se zde veřejně prospěšná stavba nerealizovala, kdy takovéto hypotetické určení pozemků by mělo podle odvolacího soudu být zpravidla dovozováno dle klasifikace sousedních pozemků spadajících do téhož makrobloku.
Zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaného pozemku nebo stavby je vázáno na jejich skutečný stav ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přičemž se nepřihlíží k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Ze zjišťování skutečného stavu vyvlastňovaných pozemků se však vymykají úvahy o tom, pro jaké účely by byly pozemky územně plánovací dokumentací určeny, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu. V důsledku takové úvahy by docházelo k ocenění pozemků na základě jejich hypotetického stavu, a nikoli na základě jejich skutečného stavu, jak vyžaduje zákon. Takovéto hypotetické určování stavu pozemků by nepředstavovalo ani aplikaci pravidla o nepřihlížení ke znehodnocení pozemku v souvislosti s účelem vyvlastnění. Skutečnost, zda u vyvlastňovaných pozemků existovala reálná možnost jejich budoucího zhodnocení změnou územně plánovací dokumentace (pokud by nebyly vyčleněny pro potřeby realizace veřejného zájmu), se promítne do zjišťování jejich obvyklé ceny tak, že i tento spekulativní aspekt (ohledně jejich možného budoucího zhodnocení) nesouvisející s účelem vyvlastnění (jak bylo dovozeno v projednávané věci), je jedním z faktorů spoluvytvářejících jejich obvyklou cenu, který je zapotřebí reflektovat při výběru porovnávacího materiálu, na základě něhož znalec zjišťuje obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků. Od tohoto aspektu, ačkoli je ke dni žádosti o vyvlastnění z důvodu určení pozemku pro realizaci veřejného zájmu již zřejmé, že k budoucímu zhodnocení pozemků nedojde, nelze odhlédnout s ohledem na zákaz přihlížení ke znehodnocení v souvislosti s účelem vyvlastnění, jak již bylo vyloženo výše. Tímto způsobem bude zjištěna obvyklá cena pozemků ke dni podání žádosti o vyvlastnění založená na skutečném stavu pozemků, která zároveň bude odpovídat majetkové újmě vyvlastňovaných, jenž v zásadě umožní vyvlastňovaným podle místních podmínek obstarání obdobné věci v rozhodném čase, a rovněž bude respektovat zákaz přihlížení ke zhodnocení či znehodnocení vyvlastňované nemovitosti v souvislosti s účelem vyvlastnění.
Odborná literatura rovněž zastává názor, že nelze při zjišťování obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků domýšlet, jaké by bylo funkční využití těchto pozemků, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu (srov. HANÁK, J., a kol., op. cit., s. 78).
Odvolací soud vycházel z dodatku znaleckého posudku, v němž znalec určoval obvyklou cenu předmětných pozemků dle zadaných otázek jako zemědělských pozemků bez možnosti budoucího stavebního využití (odpověď na otázku č. 1 ze zadání dodatku znaleckého úkolu), a dále určoval i cenu těchto pozemků s přihlédnutím k jejich spekulativnímu aspektu (otázka č. 3), kdy vycházel z původního znaleckého posudku. Odvolací soud vyšel ze závěru znalce, který zohledňoval i spekulativní aspekt těchto pozemků.
Přestože odvolací soud založil své rozhodnutí i na nesprávné úvaze, vycházel-li odvolací soud při stanovení náhrady z toho zjištění znalce, které zohledňovalo spekulativní aspekt zemědělských pozemků nesouvisející s účelem vyvlastnění, závěr odvolacího soudu o obvyklé ceně předmětných pozemků obstojí, neboť je co do výsledku správný, když aplikovaný znalecký závěr oceňuje předmětné pozemky jako zemědělské s přihlédnutím k jejich spekulativnímu potenciálu, a nikoli jako pozemky určené pro komerční účely. Konkrétní výše obvyklé ceny předmětných pozemků je potom již otázkou skutkovou, neboť zjištění konkrétní částky již není aplikací právních norem na daný skutkový stav, nýbrž se jedná o skutkový závěr vycházející z hodnocení provedených důkazů (srov. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4337/2018), přičemž skutková zjištění dovolacímu přezkumu nepodléhají, neboť dovolání lze podat pouze z důvodu nesprávného právního posouzení věci (srov. § 241a odst. 1 a 242 odst. 3 o. s. ř.).
Dovolatel rovněž namítá, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, když podle jeho názoru odvolací soud přezkoumával znalecké závěry a zasáhl do znaleckého dokazování.
Každý znalecký posudek (ústní nebo vypracovaný písemně) musí obsahovat nález (popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, a souhrn skutečností, k nimž znalec při úkonu přihlížel), posudek v užším slova smyslu (výčet otázek, na které měl znalec odpovědět, a odpovědi na ně) a znaleckou doložku (označení seznamu, v němž znalec je zapsán, a oboru, v němž je oprávněn podávat posudek, a číslo položky, pod kterou byl úkon zapsán ve znaleckém deníku) [srov. § 13 odst. 2 až 6 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů].
K důkazu znaleckým posudkem Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi dovodil, že soud sice hodnotí znalecký posudek jako každý jiný důkaz podle ustanovení § 132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení podle tohoto ustanovení nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. To, že soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce, však neznamená, že je soud vázán znaleckým posudkem, že jej musí bez dalšího převzít. Pokud soud má pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě aby vypracoval nový posudek, nebo musí ustanovit jiného znalce, aby věc znovu posoudil a vyjádřil se i ke správnosti již podaného posudku (srov. např. usnesení ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5783/2016, a rozsudky ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1810/2009, ze dne 3. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010, a ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5783/2016).
Ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění stanovuje, že se cena pozemku nebo stavby pro účely stanovení náhrady určuje podle jejich skutečného stavu ke dni podání žádosti o vyvlastnění, zároveň však tento skutečný stav modifikuje tak, že se při stanovení obvyklé ceny vyvlastňovaných nemovitostí nepřihlíží k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Posouzení toho, které skutečnosti představují zhodnocení či znehodnocení oceňované věci v souvislosti s účelem vyvlastnění, a ke kterým proto nelze při oceňování přihlížet, je výsledkem právního posouzení. Jestliže byl soudnímu znalci zadán znalecký úkol tak, aby vypracoval více variant ocenění předmětných pozemků lišících se tím, k čemu má být při oceňování přihlíženo, a následně na základě posouzení, který ze znalcem učiněných závěrů vyhovuje kritériím ustanovení § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění, založil odvolací soud své rozhodnutí na jiném ze znaleckých zjištění než soud I. stupně, neodchýlil se od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jak namítá dovolatel, neboť v uvedeném nelze spatřovat přezkoumávání věcné správnosti znaleckých závěrů a jejich nahrazování názorem soudu.
Vzhledem k tomu, že rozsudek odvolacího soudu je, byť ne ze zcela přiléhavých důvodů, z hlediska uplatněných dovolacích důvodů věcně správný a že nebylo zjištěno, že by rozsudek odvolacího soudu byl postižen některou z vad uvedených v ustanovení § 229 odst. 1 o. s. ř., § 229 odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. nebo v § 229 odst. 3 o. s. ř. anebo jinou vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, Nejvyšší soud České republiky dovolání Ředitelství silnic a dálnic ČR podle ustanovení § 243d písm. a) o. s. ř. zamítl.
Autor: -mha-