// Profipravo.cz / Smlouva zprostředkovatelská, příkazní a o obstarání věci 22.08.2018

Posouzení platnosti zprostředkovatelské smlouvy

Jestliže se smluvní strany dohodly, že za „obstarání příležitosti k uzavření smlouvy“ se provize platit nebude, vědomě provizi nesjednaly a k uzavření zprostředkovatelské smlouvy ve smyslu § 2445 a násl. o. z. nedošlo.

Soud se však neměl smlouvou a otázkou její platnosti zabývat pouze z pohledu úpravy ust. § 2445 a násl. o. z., ale i z hlediska toho, zda nejde o jiný smluvní typ upravený v části čtvrté občanského zákoníku, případně o smlouvu smíšenou či o smlouvu nepojmenovanou podle § 1746 o. z. Možnost smluvních stran upravit obsah jejich závazkového vztahu odchylně od zákona je omezena jen tehdy, jde-li o jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2608/2016, ze dne 30. 5. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy:
§ 575 o. z.
§ 580 o. z.
§ 1746 o. z.
§ 2445 o. z.

Kategorie: smlouva zprostředkovatelská; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Okresní soud ve Zlíně rozsudkem ze dne 18. 5. 2015, č. j. 45 C 333/2014-88, uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku 94 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 30. 8. 2014 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení. Vyšel z toho, že účastníci dne 3. 3. 2014 uzavřeli dohodu o zprostředkování a poskytování služeb na dobu určitou do 30. 7. 2014, podle níž žalovaní projevili vážný úmysl prodat nemovitosti v k.ú. H. n. M. zapsané na LV, tj. dům na pozemku, a pozemky, za kupní cenu 2 500 000 Kč. Dne 31. 3. 2014 účastníci uzavřeli „výhradní dohodu o zprostředkování a poskytování služeb“ ohledně prodeje stejných nemovitostí na dobu určitou do 30. 7. 2014 (dále též „zprostředkovatelská smlouva“), která nahrazovala dohodu ze dne 3. 3. 2014. Žalobkyně se v ní zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovaným možnost uzavřít s případným zájemcem kupní smlouvu s kupní cenou 1 890 000 Kč. Podle čl. II. bod 2.2 „v případě, kdy v době platnosti této dohody zprostředkovatel obstará klientovi uzavření zprostředkované smlouvy, sjednaly smluvní strany, že zprostředkovatelská provize bude zprostředkovateli uhrazena ze strany obstaraného zájemce“. Podle čl. II bodu 2.5 „klient je povinen poskytnout součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření zprostředkovávané smlouvy a k podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, zejména účastnit se jednání se zájemcem a zprostředkovatelem a svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost zprostředkovatele“. Čl. II bod 2.8 obsahuje ujednání, podle něhož „klient se zavazuje nečinit po uzavření této dohody žádné kroky, které by mohly zmařit uzavření zprostředkovávané smlouvy, či mohly vést ke snížení hodnoty předmětu převodu“. Podle čl. III. bod 3.1 „klient bere na vědomí, že zprostředkovatel vykonává činnost na své náklady a že odměna mu náleží pouze tehdy, pokud opatří klientovi příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Vzhledem k výši uvedenému se zprostředkovatel a klient dohodli, že v případě, kdy klient poruší povinnost uvedenou v odst. 2.5, 2.6, 2.7, nebo 2.8 této dohody, je klient povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 5% z ceny uvedené v bodu II. této dohody“.
Žalobkyně dne 31. 3. 2014 uzavřela s K. S. (dále též „zájemkyně“) smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti na dobu určitou do 30. 6. 2014, smlouva se týkala zájmu jmenované o nemovitosti žalovaných, byla sjednána provize ve výši 100 000 Kč s tím, že nedojde-li k uzavření zprostředkovávané smlouvy z důvodu na straně převodce, bude rezervační záloha zájemkyni vrácena. Zájemkyně měla vážný zájem o koupi nabízených nemovitostí, neboť s manželem již v průběhu dubna 2014 prodali nemovitost, v níž dosud bydleli a zapsali děti ke školní docházce v místě budoucího bydliště v H.. Žalobkyně připravila návrh zprostředkovávané smlouvy, který měl být alespoň projednán na schůzce dne 3. 7. 2014. Žalovaní však na schůzce sdělili, že předmětné nemovitosti neprodají a přestali s žalobkyní spolupracovat. K prodeji dotyčných nemovitostí tudíž nedošlo. Dopisem ze dne 7. 7. 2014 žalobkyně vůči žalovaným uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 94 500 Kč.

Závazky smluvních stran soud prvního stupně poměřoval ustanoveními § 2048 a § 2445 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), a uzavřel, že žalovaní v průběhu trvání dohody odstoupili od záměru prodat předmětné nemovitosti, čímž zmařili činnost zprostředkovatele, jíž mělo být dosaženo uzavření kupní smlouvy, tedy porušili smluvní povinnost sjednanou v čl. II. bod 2.5 dohody, a proto jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně (§ 713 odst. 3 o. z.) žalobkyni smluvní pokutu ve výši 94 500 Kč. V řízení nebylo prokázáno jejich tvrzení, že k prodeji nedošlo z důvodu na straně zájemkyně, která od uzavření smlouvy ustoupila z důvodu podané žaloby na určení neexistence zástavního práva na dotyčných nemovitostech. Naopak provedeným dokazováním vyšlo najevo, že zájemkyně měla o koupi nabízených nemovitostí vážný zájem.

Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně rozsudkem ze dne 25. 11. 2015, č. j. 59 Co 338/2015-141, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud na základě totožných skutkových zjištění, jež učinil soud prvního stupně, dospěl k odlišným právním závěrům. Předně se zabýval platností dohody o zprostředkování a poskytování služeb, tj. zprostředkovatelské smlouvy, u níž s odkazem na § 2445 o. z. dovodil absenci jedné z jejích obligatorních náležitostí, a to ujednání o zprostředkovatelské provizi. Ujednání stran, že provize bude hrazena ze strany obstaraného zájemce, podle odvolacího soudu relevantně zasahuje do společenských zájmů a zájmů třetích osob podléhající sankci absolutní neplatnosti. Takové ujednání se příčí zákonu a je současně v rozporu s jeho smyslem a účelem, a proto je absolutně neplatné, v důsledku čehož je třeba stejně nahlížet i na nárok na smluvní pokutu. Kromě toho odvolací soud dospěl k závěru, že jde o smlouvu nesrozumitelnou co do sjednaného předmětu, jestliže se v jejím čl. I. bod 1.1 hovoří o sjednání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě, ve sjednané součinnosti s podáním návrhu na vklad (čl. II. bod 2.5), zatímco v čl. III. bod 3.1 se jedná „toliko“ o příležitost ke sjednání zprostředkovávané smlouvy. Další rozpor shledal mezi čl. II. bod 2.2, podle něhož mezi účastníky nebyla sjednána provize, a čl. III. bod 3.1 obsahujícím ujednání ohledně odměny zprostředkovatele v návaznosti na utvrzení závazku. Z existence uvedených rozporů dovodil odvolací soud neplatnost smlouvy pro nesrozumitelnost. Jako obiter dictum dodal, že „při neurčitém vymezení povinnosti postižitelnými sjednanou smluvní pokutou v podstatě smyslem ujednání byla povinnost žalovaných uzavřít smlouvu o převodu svých nemovitostí, kteréžto ujednání bylo nutno považovat i z tohoto důvodu za absolutně neplatné, neboť na žalovaných je tímto ujednáním vymáhána povinnost uzavřít kupní či budoucí kupní smlouvu, což odporuje jejich dispozičnímu vlastnickému právu, ke kterému nemohou být jakkoliv nuceni, což je i v rozporu s účelem institutu smluvní pokuty“.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost spatřuje v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu nebyly dosud řešeny, a to smysl a účel ust. § 2449 o. z. a ujednání o smluvní pokutě jako neurčitého a nesrozumitelného právního jednání; dále má za to, že se odvolací soud při řešení otázky neplatnosti ujednání o smluvní pokutě pro její nesrozumitelnost a neurčitost odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu prezentované rozhodnutími Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1272/2015, ze dne 27. 3. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006, ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 23 Cdo 2942/2009, ze dne 18. 4. 1996, sp. zn. 3 Cdon 1032/96, ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 1044/96 a ze dne 30. 3. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/98. Dále má dovolatelka za to, že se odvolací soud při posouzení právního jednání (předmětné smlouvy) jakožto absolutně neplatného odchýlil od rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2004, sp. zn. 33 Odo 374/2004, ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 23 Cdo 1604/2010, ze dne 27. 1. 2004, sp. zn. 25 Cdo 695/2003, ze dne 26. 7. 2005, sp. zn. 29 Odo 1085/2003, a ze dne 9. 9. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1977/2007. Je přesvědčena, že ve světle citovaných rozhodnutí není předmětná smlouva ani smluvní pokuta stižena neplatností, nýbrž se jedná o smlouvu nepojmenovanou, a smluvní pokuta je srozumitelná, transparentní a objektivně pochopitelná. S tímto odůvodněním žalobkyně navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě v plném rozsahu vyhověl.

Žalovaní navrhli dovolání jako neopodstatněné zamítnout, neboť právní závěry odvolacího soudu jsou správné. Rovněž vyjádřili přesvědčení, že odvolací soud danou věc posoudil v souladu s rozhodovací praxí dovolacího soudu, takže z tohoto pohledu by dovolání „mohlo být odmítnuto“.

Nejvyšší soud dovolání projednal podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 29. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.).

Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Má-li být dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř. proto, že napadené rozhodnutí závisí na řešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, musí být z obsahu dovolání patrno, o kterou otázku hmotného nebo procesního práva jde a od které „ustálené rozhodovací praxe“ se řešení této právní otázky odvolacím soudem odchyluje (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, publikované jako R 4/2014 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).

Spojuje-li dovolatelka přípustnost dovolání s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, musí jít o takovou otázku, na níž byl výrok rozsudku odvolacího soudu z hlediska právního posouzení založen. Jestliže rozhodnutí odvolacího soudu není založeno na dovolatelem vymezené právní otázce, pak dovolání pro její řešení nemůže být podle § 237 o. s. ř. přípustné.

Výtka, že odvolací soud nepoměřoval žalobní požadavek ustanovením § 2449 o. z., není řádným vymezením žádného ze čtyř případů předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. Podle § 241a odst. 6 o. s. ř. v dovolání nelze uplatnit nové skutečnosti nebo důkazy. Tvrzení žalobkyně, že podanou žalobou uplatněný nárok je nárokem na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním, nikoliv tedy smluvní pokutou, představuje nepřípustnou novotu. Otázku posouzení určitosti a srozumitelnosti ujednání o smluvní pokutě rovněž nelze považovat za otázku, která by v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4281/2011). Uvedené námitky proto přípustnost dovolání nezakládají.

V rámci dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. žalobkyně dále zpochybňuje správnost právního závěru, že smlouva o zprostředkování je ve smyslu § 2445 o. z. absolutně neplatná, čemuž s odkazem na ust. § 1746 o. z. a judikatorní závěry oponuje, neboť má za to, že se jedná o smlouvu nepojmenovanou. Dále nesouhlasí s právním závěrem o neplatnosti ujednání o smluvní pokutě z důvodu absence konkrétní povinnosti, kterou měla zajišťovat. V případě obou uvedených otázek namítá, že se odvolací soud při jejich posouzení odchýlil od ustálené judikatury.

Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.

Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (§ 237 o. s. ř.). Za takovou právní otázku je třeba považovat jak otázku posouzení neplatnosti zprostředkovatelské smlouvy, tak i otázku neplatnosti ujednání o smluvní pokutě z důvodu její neurčitosti.

Dovolání je důvodné.

Podle § 1746 odst. 1 o. z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

K otázce platnosti zprostředkovatelské smlouvy se dovolací soud vyjádřil již v rozsudku ze dne 22. 9. 2004 sp. zn. 33 Odo 374/2004, v němž vyslovil závěr, že bylo-li ve smlouvě označené jako zprostředkovatelská ujednáno, že za obstarání uzavření smlouvy neposkytne zájemce zprostředkovateli odměnu, nejde o neplatnou smlouvu zprostředkovatelskou, pokud obsahuje náležitosti jiného smluvního typu nebo pokud ji lze posoudit jako platnou smlouvu smíšenou či nepojmenovanou. Právní otázku absolutní neplatnosti smlouvy uzavřené mezi účastníky - z důvodu, že trpí vadou spočívající v absenci ujednání o provizi - posoudil odvolací soud nesprávně, resp. v rozporu s tím, co je uvedeno níže.

Odvolací soud při právním posouzení věci vycházel z obsahu smlouvy ze dne 31. 3. 2014, kterou považoval za smlouvu zprostředkovatelskou, a proto ji posuzoval podle ustanovení občanského zákoníku týkajících se zprostředkovatelské smlouvy. Neobstojí jeho názor, že dotyčná smlouva je co do jejího sjednaného předmětu nesrozumitelná. Smlouvou se žalobkyně zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovaným příležitost uzavřít kupní (nebo jinou) smlouvu se zájemcem o nabytí konkrétně specifikovaných nemovitostí za určitých, náležitě konkretizovaných podmínek, přičemž mezi účastníky nebyla sjednána žádná provize. V případě, kdy v době platnosti dohody žalobkyně obstará žalovaným uzavření zprostředkovávané smlouvy, sjednaly smluvní strany, že zprostředkovatelská provize bude žalované uhrazena ze strany obstaraného zájemce. Ze smlouvy rovněž vyplývá, že žalovaní zmocnili žalobkyni „k tomu, aby se zájemcem uzavřela smlouvu o rezervaci a o poskytnutí součinnosti, a přebírala od něho zálohu na zaplacení kupní ceny“. Žalovaní rovněž udělili žalobkyni plnou moc „k jednáním se zájemcem, která jsou vhodná či nutná k uzavření zprostředkovávané smlouvy“. Ze smlouvy je zřejmé, že nešlo o opomenutí ujednat provizi pro žalobkyni, ale o shodný projev vůle obou jejích účastníků, že žalovaní za „obstarání příležitosti k uzavření smlouvy“ platit provizi nebudou. Vzhledem k tomu, že si účastníci vědomě provizi nesjednali, k uzavření zprostředkovatelské smlouvy ve smyslu § 2445 a násl. o. z. nedošlo.

Podle § 1723 odst. 1 o. z. závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Citovaná ustanovení zakotvují smluvní volnost stran při vzniku jejich závazku v tom směru, že při úpravě svých vzájemných práv a povinností nejsou strany omezeny jen na smluvní typy výslovně zákonem upravené. Jednotlivé smluvní typy včetně těch, které jsou výslovně upraveny v části čtvrté občanského zákoníku, se nerozlišují podle toho, jak je smlouva označena; rozhodující je obsah smluvního ujednání, jímž jsou vymezena práva a povinnosti stran. Možnost smluvních stran upravit obsah jejich závazkového vztahu odchylně od zákona je omezena jen tehdy, jde-li o jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje (§ 580 odst. 1 o. z.). Podle § 575 o. z. platí, že má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby. Lze přisvědčit žalobkyni, že odvolací soud se neměl smlouvou účastníků a otázkou její platnosti zabývat pouze z pohledu úpravy ust. § 2445 a násl. o. z., ale i z hlediska toho, zda nejde o jiný smluvní typ upravený v části čtvrté občanského zákoníku, případně o smlouvu smíšenou či o smlouvu nepojmenovanou. Jestliže tak neučinil, je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné, důsledkem toho je, že z přijatých skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.

Ohledně posouzení neplatnosti ujednání o smluvní pokutě odvolací soud uzavřel, že „není-li určena konkrétní povinnost zajištěná smluvní pokutou (jako v daném případě), nelze posoudit její přiměřenost k porušení dané povinnosti. Při posouzení výše přiměřenosti smluvní pokuty je rozhodná doba sjednání dohody o smluvní pokutě a posouzení přiměřenosti výše smluvní pokuty ke konkrétní povinnosti, a nikoliv až následně při porušení konkrétní povinnosti. Z tohoto důvodu sjednání výše smluvní pokuty pro porušení jakékoliv smluvní povinnosti je neurčité, neboť z tohoto ujednání nelze posoudit přiměřenost výše smluvní pokuty. Takové ujednání je proto neplatné.“. S tímto závěrem se dovolací soud neztotožňuje, neboť z obsahu mezi účastníky sjednané dohody nevyplývá, že by šlo o ujednání pro porušení „jakékoliv smluvní povinnosti“, nýbrž (srov. čl. III. bod 3.1. smlouvy) smluvní pokuta byla sjednána pro případ porušení povinností uvedených v čl. 2.5, 2.6., 2.7. nebo 2.8., přičemž uvedená smluvní ustanovení nepochybně konkrétní povinnosti žalovaných obsahovaly.

Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) tak byl uplatněn důvodně.

Nejvyššímu soudu proto nezbylo, než podle § 243e odst. 1 o. s. ř. napadený rozsudek včetně akcesorického výroku o nákladech řízení zrušit a podle odstavce 2 téhož ustanovení věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Dovolací soud ještě poznamenává, že ač odvolací soud dovodil, že dotyčná smlouva je co do sjednaného předmětu nesrozumitelná, a sporné ujednání o smluvní pokutě je neplatné, v odůvodnění pouze jako obiter dictum dodal, že „při neurčitém vymezení povinnosti postižitelnými sjednanou smluvní pokutou v podstatě smyslem ujednání byla povinnost žalovaných uzavřít smlouvu o převodu svých nemovitostí, kteréžto ujednání považoval i z tohoto důvodu za absolutně neplatné, neboť na žalovaných je tímto ujednáním vymáhána povinnost uzavřít kupní či budoucí kupní smlouvu, což odporuje jejich dispozičnímu vlastnickému právu, ke kterému nemohou být jakkoliv nuceni, což je i v rozporu s účelem institutu smluvní pokuty“. Uvedený závěr obsahuje zjevný rozpor, neboť na straně jedné byly dle mínění odvolacího soudu smluvní pokutou zajištěné povinnosti vymezeny zcela neurčitě, resp. tyto nejsou konkrétně zřejmé, přesto u nich na straně druhé shledává rozpor s dispozičním vlastnickým právem.

O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů