// Profipravo.cz / Nájem 21.10.2024
Nároky nájemce z porušení povinností plynoucích z nájemní smlouvy
Podle § 664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Povinnosti vymezené v citovaném ustanovením jsou základními povinnostmi pronajímatele, jejichž splnění se nájemce může – podle soudní praxe i právní teorie – domáhat soudně.
Nájemce se tak může po pronajímateli domáhat, aby předmět nájmu udržoval ve způsobilém stavu či aby jej do takového způsobilého stavu uvedl, přičemž způsob, jak toho dosáhnout bude na pronajímateli, ale může také požadovat, aby pronajímatel odstranil nezpůsobilý stav, tj. konkrétní závadu, která mu brání v řádném užívání předmětu nájmu. Z § 664 obč. zák. pro pronajímatele také vyplývá povinnost strpět výkon práva nájmu a zajistit, aby nebylo rušeno. Jestliže pronajímatel tuto povinnost neplní a za trvání nájemního vztahu provádí (bez souhlasu nájemce) změny pronajaté věci, které právo nájmu ruší, a jestliže protiprávní jednání trvá nebo hrozí jeho opakování, může se nájemce domáhat, aby se pronajímatel zdržel přesně vymezeného rušení.
Nájemci, do jehož práv pronajímatel neoprávněně zasahuje, mohou podle okolností případu vzniknout i další práva (práva, jež vznikají nájemci v souvislosti s potřebou oprav předmětu nájmu podle § 669 obč. zák., právo na prominutí nájemného podle § 673 obč. zák. nebo na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák., právo odstoupit od nájemní smlouvy podle § 679 obč. zák., či právo na náhradu škody podle § 420 obč. zák.). Ta však řeší odlišné důsledky porušení pronajímatelových povinností, a nemohou plně nahradit dříve zmíněné „přímé“ nároky nájemce, jejichž účelem je zajistit, že pronajímatel dotčeným povinnostem dostojí. Bez ohledu na to, zda nájemce některé z jeho dalších práv uplatní, mu nelze upřít „přímé“ nároky na plnění pronajímatelových povinností zdržet se zásahů do řádného užívání věci a udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu, neboť v celé řadě případů by pak nájemci scházel adekvátní prostředek, jak na pronajímateli vynutit plnění dotčených povinností (např. tehdy, je-li pronajímatel přes včasné oznámení vad pronajaté věci nečinný a současně není v možnostech nájemce, aby její opravu zajistil sám).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3762/2023, ze dne 28. 8. 2024
Dotčené předpisy:
§ 663 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 664 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobkyně (nájemkyně) se změněnou žalobou domáhala, aby žalovanému – pronajímateli a vlastníku „pozemků parc. č. 2451/109, 2451/110, 2451/111, 2482/3, 2473/108, XY a 2632/15, zapsaných na listu vlastnictví č. 441, v katastrálním území Dobročkovice“ (dále jen „předmětné pozemky“, resp. „pozemky“), byly uloženy povinnosti 1) uvést předmětné pozemky do stavu před zahájením prací stavby „Biocentrum s vodní plochou v k. ú. Dobročkovice“ (dále jen „Biocentrum“), který umožní jejich zemědělské užívání v souladu s nájemními smlouvami uzavřenými mezi ní a paní O. M. dne 22. 10. 2004, panem P. M. dne 21. 8. 2004, paní I. H. dne 15. 12. 2004 a panem B. P. dne 22. 10. 2004 (dále jen „nájemní smlouvy“ a „právní předchůdci žalovaného“), a to odstraněním stromů na uvedených pozemcích a uvedením pozemků do stavu vhodného k zemědělskému obhospodařování např. odstraněním zaseté trávy a zoráním (dále jen „žalobní návrh č. 1“), 2) zdržet se jakýchkoliv zásahů, které by jí znemožnily zemědělsky užívat pozemky v souladu s nájemními smlouvami, a to po dobu účinnosti daných smluv (dále jen „žalobní návrh č. 2“), 3 ) zdržet se činností směřujících k provedení stavby Biocentra, a to (opět) po dobu účinnosti nájemních smluv (dále jen „žalobní návrh č. 3“), a 4) zaplatit jí částku 48 401,67 Kč s příslušenstvím (dále jen „žalobní návrh č. 4“).
2. Okresní soud ve Vyškově (soud prvního stupně), poté, co jeho v pořadí první rozsudek ze dne 28. 6. 2019, č. j. 4 C 50/2015-300, byl k odvolání obou účastníků zrušen usnesením Krajského soudu v Brně (odvolacího soudu) ze dne 27. 10. 2020, č. j. 17 Co 11/2020-341, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení, rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 13. 1. 2022, č. j. 4 C 50/2015-479, zamítl žalobní návrhy č. 1, 2 a 3 (výroky I, II a III) a vyhověl žalobnímu návrhu č. 4, tedy uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 48 401,67 Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení (výrok IV); současně rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok V).
3. K odvolání obou účastníků pak odvolací soud rozsudkem ze dne 30. 5. 2023, č. j. 17 Co 124/2022-545, citovaný (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
4. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, že žalobkyně zemědělsky obhospodařovala předmětné pozemky na základě nájemních smluv, které uzavřela v roce 2004 s právními předchůdci žalovaného vždy na dobu neurčitou a s desetiletou výpovědní dobou. V roce 2008 nabyl pozemky do svého výlučného vlastnictví žalovaný, jenž byl při jejich koupi ujištěn, že „nemají právní vady“. Od počátku plánoval vybudovat na nich Biocentrum, s tímto záměrem seznámil na jaře roku 2014 žalobkyni, o níž „tušil“, že na pozemcích hospodaří, a současně ji upozornil, že se neslučuje s její další zemědělskou činností v dané lokalitě. Napříště jí umožňoval hospodařit již jen na části pozemků, kterou nevyužíval k výstavbě Biocentra, a přijímal za to od ní plnění označované jako nájemné.
5. Za správné považoval i jeho právní posouzení, podle něhož nabytím vlastnického práva k pozemkům žalovaný vstoupil do všech právních povinností pronajímatele vyplývajících z nájemních smluv, a to bez zřetele k tomu, zda o nich od svých právních předchůdců věděl či nikoli (§ 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013 – dále jen „obč. zák.“). Přesto se však žalobkyně jako nájemkyně pozemků nemůže vůči němu domáhat uložení nepeněžitých povinností specifikovaných v žalobních návrzích č. 1, 2 a 3, neboť omezit vlastníka nemovitostí ve výkonu vlastnických práv lze toliko v případě institutu obecně označovaného jako sousedské vztahy, který směřuje k zamezení přímým či nepřímým imisím dle § 127 odst. 1 obč. zák. Toliko vlastník, nikoliv nájemce či pachtýř, má též právo na ochranu proti zásahům do vlastnického práva, tedy na zdržení se protiprávního zasahování (negatorní žaloba) či na vydání zadržované věci (reivindikační žaloba). Dodal, že žalobkyni nenáleží ani ochrana, kterou poskytuje ustanovení § 126 odst. 2 obč. zák. tomu, kdo je oprávněn mít věc u sebe; nemohla totiž být v dobré víře, že jí pozemky patří. Proto rozsudek (v pořadí druhý) soudu prvního stupně v zamítavých výrocích I, II a III potvrdil.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasila s názorem, že se nemůže vůči žalovanému domáhat uložení povinností specifikovaných v žalobních návrzích č. 1, 2 a 3. Zejména namítala, že má nárok na odstranění vad na pozemcích (jako předmětu nájmu) a na jejich nerušené užívání z titulu smluvního (jmenovitě nájemního) práva (k tomu odkázala na ustanovení § 664 obč. zák.) a že o tom svědčí jak závěry odborné literatury (citované v dovolání), tak i závěry ustálené judikatury, byť přijaté v poměrech nájmu bytu (např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1067/2005). Zdůrazňovala, že je-li žalovaný vázán nájemními smlouvami, které mají jasně vymezený účel, nemůže s pozemky libovolně nakládat, zejména nesmí omezovat či dokonce znemožňovat nájemci plnění účelu nájmu. Pokud předmět nájmu přestane být způsobilý smluvenému užívání, má nájemce nárok na odstranění vad, resp. uvedení předmětu nájmu do souladu s účelem jeho užívání. Opačný výklad by byl v rozporu se zásadou pacta sunt servanda a v tomto případě, v němž nezpůsobilost pozemků nastala záměrným jednáním žalovaného, i v rozporu se zásadou, dle níž nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Měla za to, že v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena otázka, zda je nájemce oprávněn v případě porušení konkrétní povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy požadovat po pronajímateli vedle náhrady škody rovněž odstranění vad předmětu nájmu, resp. uvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého smluvenému užívání, a též požadovat zdržení se dalších zásahů do předmětu nájmu, resp. výkonu nájemního práva. Dále se dovolatelka vymezovala vůči úvahám odvolacího soudu, které přijal ve vztahu k § 126 odst. 2 obč. zák., a rovněž namítala, že ačkoli na podporu závěru, že jí svědčí právo na splnění shora uvedených nepeněžitých povinností, argumentovala názory právní vědy a judikatury již v odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně, odvolací soud se s touto její argumentací v napadeném rozhodnutí nijak nevypořádal; podle ní tím zasáhl do jejího práva na spravedlivý proces a zároveň se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, představované např. jeho rozsudkem ze dne 30. 6. 2022, sp. zn. 30 Cdo 713/2021. Navrhla, aby dovolací soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že žalobě bude v plném rozsahu vyhověno, event. aby zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
7. Žalovaný ve vyjádření k dovolání navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto, příp. zamítnuto.
8. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání, které (s přihlédnutím k jeho obsahu – § 41 odst. 2 o. s. ř.) směřuje proti části výroku I rozsudku odvolacího soudu, jíž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně v zamítavých výrocích I, II a III, bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť v poměrech obecného nájmu (§ 663 a násl. obč. zák.) dosud nebyly v rozhodování dovolacího soudu (jednoznačně) vyřešeny otázky formulované v dovolání – zda je nájemce oprávněn v případě porušení konkrétní povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy požadovat po pronajímateli vedle náhrady škody rovněž odstranění vad předmětu nájmu, resp. uvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého smluvenému užívání, a též požadovat zdržení se dalších zásahů do předmětu nájmu, resp. výkonu nájemního práva. Dovolání je i důvodné.
9. Vzhledem k tomu, že účelem nájemních smluv bylo „řádné hospodářské využití pozemků“ (vyjma výkonu práv myslivosti) druhově kategorizovaných jako „orná půda“, mají tyto smlouvy z pohledu současné právní úpravy charakter smluv o pachtu (§ 2332 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“). Za této situace posuzoval dovolací soud otázku otevřenou dovolacímu přezkumu podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta druhá ve spojení s § 3028 odst. 3 o. z.).
10. Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
11. Podle § 664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.
12. Povinnosti vymezené v citovaném ustanovením § 664 obč. zák. jsou základními povinnostmi pronajímatele, jejichž splnění se nájemce může – podle soudní praxe i právní teorie – domáhat soudně. Judikatura vztahující se k povinnostem pronajímatele se sice vztahuje k nájmu bytu, ale jelikož jsou tyto povinnosti formulovány obdobně (srov. § 161 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 1991, § 687 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013), je využitelná i v poměrech obecného nájmu.
13. Již v rozhodnutí ze dne 5. 3. 1973, sp. zn. 9 Co 8/73, uveřejněném ve Sborníku Nejvyššího soudu č. IV/1973, Městský soud v Praze formuloval a odůvodnil závěr, že v řízení před soudem se lze domáhat toho, aby majitelé domu udržovali byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání (v souladu s kolaudovaným stavem).
14. V rozsudku ze dne 27. 6. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1412/99, Nejvyšší soud vysvětlil, že mezi povinnosti pronajímatele vyplývající z § 687 odst. 1 obč. zák. patří též povinnost zajistit provedení takových oprav, které povedou k odstranění závady na odběrném zařízení. Uvedená povinnost, která stíhá pronajímatele, je soudně vymahatelná a může být v žalobním návrhu (a v jemu odpovídajícím výroku soudního rozhodnutí) formulována jako povinnost „zajistit obnovení dodávky plynu“.
15. V usnesení ze dne 16. 2. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1067/2005 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 17. 7. 2007, sp. zn. IV. ÚS 266/06), pak Nejvyšší soud dále dovodil, že mezi povinnosti pronajímatele vyplývající z § 687 odst. 1 obč. zák. patří též povinnost zajistit nájemci možnost odběru pitné vody.
16. Nájemce se tak může po pronajímateli domáhat, aby předmět nájmu udržoval ve způsobilém stavu či aby jej do takového způsobilého stavu uvedl, přičemž způsob, jak toho dosáhnout bude na pronajímateli, ale může také požadovat, aby pronajímatel odstranil nezpůsobilý stav, tj. konkrétní závadu, která mu brání v řádném užívání předmětu nájmu. Ke stejným závěrům pak dospěla i komentářová literatura [srov. v literatuře Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, ISBN 978-80-7400-108-6, str. 1883, marg. č. 34, a Eliáš, K. a kol.: Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 2. Svazek. Linde Praha, a. s., 2008, ISBN 978-80-7201-687-7, str. 1994 a 1995].
17. Z § 664 obč. zák. pro pronajímatele také vyplývá povinnost strpět výkon práva nájmu a zajistit, aby nebylo rušeno. Jestliže pronajímatel tuto povinnost neplní a za trvání nájemního vztahu provádí (bez souhlasu nájemce) změny pronajaté věci, které právo nájmu ruší, a jestliže protiprávní jednání trvá nebo hrozí jeho opakování, může se nájemce domáhat, aby se pronajímatel zdržel přesně vymezeného rušení. Právo nájemce podat negatorní žalobu plyne z § 126 odst. 2 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2272/2006, či usnesení téhož soudu ze dne 20. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 446/2001). Při posouzení, zda neoprávněný zásah pronajímatele do práva nájemce byl v žalobě dostatečně konkretizován, lze přiměřeně vycházet z judikatury Nejvyššího soudu vztahující se k zápůrčím (negatorním) žalobám, které slouží k ochraně vlastníka (srov. např. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1485/2005). Vyloučit však nelze ani žalobní požadavek na odstranění konkrétních následků takového rušení.
18. Pouze pro úplnost lze dodat, že pouze soud rozhoduje, jak bude formulován výrok jeho rozhodnutí, případným návrhem žalobce na znění výroku rozhodnutí není vázán a při formulaci výroku rozhodnutí musí pouze dbát o to, aby vyjadřoval (z obsahového hlediska) to, čeho se žalobce žalobou skutečně domáhal (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003, uveřejněné pod č. 152/2003 časopisu Soudní judikatura).
19. Nájemci, do jehož práv pronajímatel neoprávněně zasahuje, mohou podle okolností případu vzniknout i další práva (práva, jež vznikají nájemci v souvislosti s potřebou oprav předmětu nájmu podle § 669 obč. zák., právo na prominutí nájemného podle § 673 obč. zák. nebo na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák., právo odstoupit od nájemní smlouvy podle § 679 obč. zák., či právo na náhradu škody podle § 420 obč. zák.). Ta však řeší odlišné důsledky porušení pronajímatelových povinností, a nemohou plně nahradit dříve zmíněné „přímé“ nároky nájemce, jejichž účelem je zajistit, že pronajímatel dotčeným povinnostem dostojí. Bez ohledu na to, zda nájemce některé z jeho dalších práv uplatní, mu nelze upřít „přímé“ nároky na plnění pronajímatelových povinností zdržet se zásahů do řádného užívání věci a udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu, neboť v celé řadě případů by pak nájemci scházel adekvátní prostředek, jak na pronajímateli vynutit plnění dotčených povinností (např. tehdy, je-li pronajímatel přes včasné oznámení vad pronajaté věci nečinný a současně není v možnostech nájemce, aby její opravu zajistil sám).
20. Není proto správný závěr odvolacího soudu, že dovolatelka (nájemkyně předmětných pozemků) se nemůže domáhat vůči žalovanému (pronajímateli) jakožto vlastníku pozemků uložení nepeněžitých povinností specifikovaných v žalobních návrzích č. 1, 2 a 3. Takové nároky (nároky zdržovací a udržovací) pro ni plynou – za shora uvedených podmínek – přímo z nájemního poměru účastníků a jsou odůvodněny především tím, že jiné právní prostředky způsobilé vynutit na pronajímateli plnění jeho povinností zdržet se zásahů do řádného užívání věci nájemcem a udržovat věc ve stavu odpovídajícím smluvenému nebo obvyklému užívání (§ 663, § 664 obč. zák.) nájemce, do jehož práv je zasahováno neodsouhlasenou změnou pronajaté věci, v zásadě k dispozici nemá. Okolnost, že žalovaný je (současně) vlastníkem pronajatých pozemků, je v uvedených souvislostech nerozhodná; postavení vlastníka totiž nezprošťuje pronajímatele povinností, které na sebe vzal nájemní smlouvou (příp. které na něj, jako v tomto případě, přešly v důsledku změny vlastnictví pronajaté věci), a to přirozeně ani tehdy, týká-li se plnění, k němuž je zavázán, předmětu jeho vlastnictví.
21. Lze uzavřít, že právní posouzení věci, na němž spočívá rozhodnutí odvolacího soudu v části, v níž bylo napadeno dovoláním, není správné; dovolací důvod podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. tudíž použila dovolatelka opodstatněně. Navíc odvolací soud při daném právním posouzení opomenul její argumentaci názory právní vědy a judikatury, čímž zároveň zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
22. Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), zrušil rozsudek odvolacího soudu v napadené části výroku I a v závislých nákladových výrocích, a jelikož důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil v příslušném rozsahu (vymezeném ve výroku tohoto rozsudku) i toto rozhodnutí a vrátil věc v tomto rozsahu soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.).
23. Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-