// Profipravo.cz / Nájem 16.07.2024
K nutnosti řádného a včasného oznámení vad pronajaté věci
V poměrech právní úpravy obsažené v § 668 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), upravujícím notifikační povinnost nájemce ohledně vad, k jejichž odstranění je povinen pronajímatel, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat (§ 664 obč. zák.). Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná.
Z takto učiněných závěrů lze přitom vyjít i za současné právní úpravy. Podle § 2205 písm. b) o. z. je pronajímatel rovněž povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zároveň není pochyb o tom, že notifikační povinnost nájemce obsažená v § 2208 ve spojení s § 2214 o. z. slouží taktéž k zajištění informovanosti pronajímatele o vadách pronajaté věci, které je povinen odstranit tak, aby byl schopen dostát své již zmíněné zákonné povinnosti. Je to zpravidla nájemce, kdo má k věci přístup, a je tudíž schopen existenci případné vady předmětu nájmu zjistit. Pokud ovšem pronajímatel vadu zjistí sám, ať už v souvislosti s pravidelnou prohlídkou věci (§ 2219 odst. 1 o. z.) či jinak, nemělo by sankcionování nájemce (nemožností uplatnění práv vypočtených v § 2208 odst. 1 o. z.) za nesplnění oznamovací povinnosti význam. Ke shodnému právnímu názoru ostatně dospěla i komentářová literatura, z níž vyplývá, že podstatná je zde i skutečnost, zda pronajímatel o vadě věděl či musel vědět. Smyslem oznamovací povinnosti podle komentovaného ustanovení (§ 2214 o. z.) je získání této informace pronajímatelem, aby mohl vady odstranit. Jestliže tuto informaci již má (např. v důsledku prohlídky podle § 2219 o. z.), postrádalo by smysl postihovat nájemce pro nesplnění oznamovací povinnosti.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2294/2023, ze dne 12. 6. 2024
Dotčené předpisy:
§ 2208 o. z.
§ 2214 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 316.378 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že na základě Smlouvy o nájmu nemovitostí ze dne 1. 8. 2005 ve znění Dodatku č. 1 ze dne 1. 5. 2010 (dále jen „Smlouva“), uzavřené mezi ní a žalovaným a od 1. 5. 2010 mezi ní, žalovaným a E. M., je provozovatelkou hotelu Bílá růže v Písku (dále jen „pronajatá nemovitost“, resp. „hotel“). V době od 9. 2. 2015 do 30. 1. 2018 jí žalovaný svým protiprávním jednáním bránil ve vstupu do hotelu a tím také v jeho provozování. Pro jeho řádné zprovoznění musela odstranit škody způsobené protiprávním jednáním žalovaného a provést nezbytné opravy. Náhrada takto vzniklé škody, kterou po žalovaném požaduje, sestává z částky 94.312 Kč z titulu škody způsobené poškozením a neúdržbou teras hotelu, částky 149.849 Kč za odstranění závad v kotelně a na domovním plynovodu, částky 60.000 Kč z titulu škody způsobené odstraněním plynových ohřívačů vody a částky 12.172 Kč za pořízení nových elektroměrů.
2. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 19. 9. 2022, č. j. 13 C 4/2019-114, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II).
3. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění. Žalovaný v období od 9. 2. 2015 do 30. 1. 2018 rušil držbu žalobkyně, jelikož neoprávněně obsadil pronajatou nemovitost, jejímž byl v té době vlastníkem. Žalobkyně s ním přitom měla uzavřenou Smlouvu, na základě které hotel provozovala. Takto eskaloval dlouholetý spor mezi žalovaným a jednatelkou žalobkyně (E. M.), kteří byli dříve v partnerském vztahu. Za toto jednání byl žalovaný odsouzen pro přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru a pro přečin ublížení na zdraví. Pronajatou nemovitost žalobkyni vydal až po rozhodnutí soudu ohledně ochrany rušené držby a následném zásahu exekutora dne 30. 1. 2018. Po převzetí nemovitosti provedla žalobkyně opravy ke zprovoznění hotelu. Jednatelka žalobkyně a žalovaný spolu léta vedli spor o vlastnictví hotelu s tím, že v současné době již bylo soudem rozhodnuto, že hotel je v jejím vlastnictví.
4. Po právní stránce věc posoudil podle § 2894 odst. 1 a § 2900 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z“, resp. „občanský zákoník“). Uzavřel, že nárok žalobkyně není po právu, neboť nedotvrdila a neprokázala, že by k požadované škodě došlo v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním žalovaného (rušením držby). Neunesla tak své břemeno tvrzení a důkazní břemeno, a to ani poté, co byla soudem v této souvislosti poučena podle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Pro úplnost dodal, že žalobkyně svůj nárok podřazovala pod § 1003 o. z. V takovém případě by se však nemohla domáhat náhrady škody (jak činí), ale mohla by požadovat, aby se žalovaný jako rušitel svého rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.
5. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 24. 2. 2023, č. j. 14 Co 20/2023-129, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ohledně částky 304.206 Kč s příslušenstvím (výrok I) a změnil ohledně částky 12.172 Kč s příslušenstvím tak, že uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 12.172 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok II); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů (výroky III a IV).
6. Odvolací soud dokazování provedené soudem prvního stupně zčásti zopakoval a zčásti doplnil. Ve vztahu k nákladům na opravu terasy (částka 94.312 Kč) a na opravu kotelny a domovních plynových rozvodů (částka 149.849 Kč) nejprve předestřel, že v době, kdy měla žalobkyni vzniknout škoda, trval mezi účastníky nájemní vztah. Oprava venkovní terasy hotelu, kotelny a domovních plynových rozvodů není běžnou údržbou hotelu ve smyslu § 2207 o. z. a čl. VI Smlouvy, kterou je povinen zajišťovat nájemce. Tyto vady spadají naopak pod režim § 2208 o. z. a čl. VII Smlouvy. Nájemce se tudíž může po pronajímateli domáhat náhrady nákladů účelně vynaložených na jejich odstranění pouze v případě, že je pronajímateli nejprve řádně a včas oznámil. To se však v souzené věci nestalo, neboť žalobkyně zaslala žalovanému toliko předžalobní výzvu ze dne 11. 7. 2018 s požadavkem na náhradu škody. Přičinil, že čeho je možné dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu (§ 1925 o. z.). V tomto případě jde přitom o typickou odpovědnost za vady, jelikož vadou je i nezajištění nerušeného užívání věci nájemci po dobu nájmu [§ 2205 písm. c) o. z.]. Jestliže tedy žalobkyně žalovanému jako pronajímateli neoznámila vady na pronajaté věci, nemůže se nyní domáhat nákladů vynaložených na jejich odstranění, natož náhrady škody. Ve vztahu k částce 60.000 Kč za pořízení nových ohřívačů vody předeslal, že žalobkyně tvrdila, že ohřívače vody do hotelu osadila ona, a po znovuzprovoznění hotelu v lednu 2018 dva z nich chyběly; proto je musela pořídit opětovně. Zdůraznil, že žalobkyně hotel převzala ve stavu způsobilém k užívání (čl. II bod 3. Smlouvy) a nezavázala se pořizovat nové technické vybavení hotelu (čl. VI Smlouvy). Absence technického vybavení je nepochybně vadou pronajaté nemovitosti, kterou má hradit pronajímatel (čl. VII Smlouvy), a je nerozhodné, zda původní ohřívače vody zakoupila žalobkyně. I v této souvislosti se tudíž uplatní závěr vyslovený ve vztahu k nároku na úhradu nákladů na opravu terasy, kotelny a domovních plynových rozvodů. Zamítavý rozsudek soudu prvního stupně proto v uvedeném rozsahu potvrdil. Nárok na úhradu částky 12.172 Kč za pořízení nových elektroměrů naopak shledal důvodným. Dodávka elektřiny totiž nebyla součástí nájemního vztahu, a proto se zde neuplatní § 1925 o. z. Žalobkyně dodávku elektřiny do pronajatého hotelu ukončila v květnu 2015 poté, co jí žalovaný protiprávně zamezil ve vstupu do hotelu. V lednu 2018, kdy jí žalovaný vstup do hotelu umožnil, musela uzavřít novou smlouvu na dodávku elektřiny a nechat hotel osadit novými elektroměry. Částka 12.172 Kč je proto škodou vzniklou žalobkyni v příčinné souvislosti protiprávním jednáním žalovaného (§ 2910 o. z.).
7. Proti výrokům I, III a IV rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Předně nesouhlasila s právním názorem odvolacího soudu, že v daném případě jde o vady, které spadají pod režim § 2208 o. z. Zdůraznila, že žalovaný v této souvislosti nevystupuje v roli pronajímatele, ale v roli osoby porušující právo. Vynucoval si právo s hotelem volně nakládat i vůči druhé pronajímatelce E. M. Škodu způsobil zásahem do práva nájmu žalobkyně rušením držby. Proto se tento případ řídí § 2910 o. z., resp. § 1003 o. z.; zde není třeba pronajímatele k odstranění vad vyzývat. Brojila také proti závěru odvolacího soudu, podle něhož byla ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. povinna pronajímateli oznámit vady předmětu nájmu, k jejichž odstranění je povinen, a neučinila-li tak, nemůže se nyní domáhat náhrady nákladů, které na opravu hotelu vynaložila. Uvedla, že pronajímateli byli v dotčené době její jednatelka E. M. a žalovaný jakožto podíloví spoluvlastníci hotelu. E. M. vady odstranit odmítla a žalovaný sám by tak neučinil, třebaže je způsobil. Za těchto okolností považovala lpění na formální výzvě za rozporné s dobrými mravy a zásadou občanského zákoníku, podle níž nikdo nemůže těžit ze svého protiprávního jednání. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil.
8. Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval otázkou jeho přípustnosti.
9. Dovolání není přípustné pro řešení otázky, zda je namístě danou věc posoudit podle ustanovení o náhradě škody, přestože by bylo možné požadovaného nároku dosáhnout uplatněním práv z vadného plnění, tj. otázky výkladu ustanovení § 1925 o. z. V rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněném pod č. 98/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud vysvětlil, že ustanovení § 1925 o. z. upravující vztah práv z vadného plnění k ostatním institutům tak činí zjevně pro případy kolize těchto práv s jinými právy vyplývajícími z vadné realizace smlouvy – typicky ve vztahu k právu na náhradu škody, na vydání bezdůvodného obohacení, ale případně i jiných práv, které mohou v souvislosti s porušením smlouvy spočívajícím ve vadném plnění věřiteli vznikat, a lze se jich domáhat prostřednictvím uplatnění práva z vadného plnění. Odvolací soud proto postupoval souladně s ustálenou judikaturou dovolacího soudu, jestliže požadavek dovolatelky na náhradu nákladů na opravu terasy, kotelny, domovních plynových rozvodů a na pořízení nových ohřívačů vody posoudil jako nárok z titulu odpovědnosti pronajímatele za vady pronajaté věci podle § 2208 o. z. Tyto nedostatky pronajaté nemovitosti totiž vady ve smyslu uvedeného ustanovení nepochybně představují, což v konečném důsledku nepopírá ani sama dovolatelka. Proto je namístě posouzení věci podle § 2208 o. z., jež má před ustanoveními upravujícími povinnost k náhradě škody přednost, jak vyplývá z § 1925 o. z. Námitka dovolatelky, že soudy měly postupovat podle § 1003 o. z., neboť jde o nárok z rušené držby, je v této souvislosti nedůvodná. Již v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu dovolatelka požadovala zaplacení žalované částky z titulu náhrady škody a tomu odpovídala i žalobní tvrzení, která se v průběhu řízení podstatně nezměnila. Naopak podle § 1003 o. z. se žalobce může domáhat ochrany před svémocným rušením držby, tj. aby se rušitel svého rušení zdržel a uvedl vše v předešlý stav (jde o obdobu negatorní žaloby podle § 1042 o. z.). Tomu ovšem žalobní požadavek (náhrada nákladů vynaložených na opravy pronajaté nemovitosti) dovolatelky zjevně neodpovídá.
10. Nejvyšší soud však shledal dovolání přípustným podle § 237 o. s. ř. v otázce významu a nutnosti řádného a včasného oznámení vad pronajímateli nájemcem ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2214 o. z., neboť tato otázka doposud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Dovolání je důvodné.
11. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
12. Podle § 2214 o. z. nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.
13. V poměrech právní úpravy obsažené v § 668 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), upravujícím notifikační povinnost nájemce ohledně vad, k jejichž odstranění je povinen pronajímatel, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat (§ 664 obč. zák.). Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 513/2005, a ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010).
14. Z takto učiněných závěrů lze přitom vyjít i za současné právní úpravy. Podle § 2205 písm. b) o. z. je pronajímatel rovněž povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, a zároveň není pochyb o tom, že notifikační povinnost nájemce obsažená v § 2208 ve spojení s § 2214 o. z. slouží taktéž k zajištění informovanosti pronajímatele o vadách pronajaté věci, které je povinen odstranit tak, aby byl schopen dostát své již zmíněné zákonné povinnosti. Je to zpravidla nájemce, kdo má k věci přístup, a je tudíž schopen existenci případné vady předmětu nájmu zjistit. Pokud ovšem pronajímatel vadu zjistí sám, ať už v souvislosti s pravidelnou prohlídkou věci (§ 2219 odst. 1 o. z.) či jinak, nemělo by sankcionování nájemce (nemožností uplatnění práv vypočtených v § 2208 odst. 1 o. z.) za nesplnění oznamovací povinnosti význam. Ke shodnému právnímu názoru ostatně dospěla i komentářová literatura, z níž vyplývá, že podstatná je zde i skutečnost, zda pronajímatel o vadě věděl či musel vědět. Smyslem oznamovací povinnosti podle komentovaného ustanovení (§ 2214 o. z.) je získání této informace pronajímatelem, aby mohl vady odstranit. Jestliže tuto informaci již má (např. v důsledku prohlídky podle § 2219 o. z.), postrádalo by smysl postihovat nájemce pro nesplnění oznamovací povinnosti [srov. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 272].
15. V posuzované věci odvolací soud dovodil, že dovolatelka (nájemkyně) nemá právo na náhradu nákladů vynaložených na opravy pronajaté nemovitosti, jelikož potřebu jejich provedení žalovanému jako pronajímateli ve smyslu § 2208 odst. 1 o. z. neoznámila. Na tomto místě je ovšem zapotřebí zdůraznit, že v době převzetí hotelu dovolatelkou (v lednu 2018) byli pronajímateli žalovaný a E. M. jako jeho podíloví spoluvlastníci (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2016, č. j. 33 Cdo 1581/2016-724). E. M. je přitom jedinou jednatelkou dovolatelky a žalovaný v obraně proti žalobou uplatněnému nároku uvedl, že veškeré tyto vady v pronajaté nemovitosti existovaly již před rokem 2015, kdy je mu vytýkáno protiprávní převzetí hotelu (viz přepis zvukového záznamu z jednání konaného před soudem prvního stupně dne 23. 5. 2022 na č. l. 89–104 spisu, konkrétně č. l. 92 spisu). Jestliže se za takto naznačených okolností odvolací soud nezabýval tím, zda se pronajímatelé o potřebě provedení oprav pronajaté nemovitosti ve skutečnosti nedozvěděli jinak, je jeho právní posouzení ve světle výše uvedených závěrů neúplné, a tudíž nesprávné. Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. proto dovolatelka použila opodstatněně.
16. Ze shora uvedeného vyplývá, že ohledně dovoláním napadeného potvrzujícího výroku I není rozsudek odvolacího soudu správný, neboť spočívá na nesprávném (neúplném) právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) ve výroku I a dále i v závislých nákladových výrocích III a IV (tedy s výjimkou dovoláním nenapadeného měnícího výroku II) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
17. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-