// Profipravo.cz / Nájem 25.11.2019
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci
Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu. V případě posuzovaného nájmu nemovitostí za účelem provozování výrobního areálu založeného smlouvou uzavřenou před 1. lednem 2014 je tak od 1. ledna 2014 třeba na toto právo aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.
V posuzované věci účastnice ve smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, ze dne 27. 8. 2019
Dotčené předpisy:
§ 665 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 2219 odst. 1 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně (nájemkyně) se domáhala určení, že nájemní vztah založený smlouvou o nájmu nemovitosti dne 29. 12. 2009 (dále jen „Smlouva“) trvá. V žalobě uvedla, že žalovaná (pronajímatelka) odstoupila od smlouvy, považovala však odstoupení za neplatné a měla za to, že nájemní vztah neskončil.
Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích (odvolací soud) rozsudkem ze dne 6. 11. 2018, č. j. 23 Co 306/2018-203, potvrdil rozsudek Okresního soudu ve Svitavách ze dne 21. 3. 2018, č. j. 5 C 173/2017 - 117 (soud prvního stupně), jímž žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že dne 29. 12. 2009 byla mezi žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou uzavřena Smlouva, jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti v obci a katastrálním území XY, užívané jako výrobní areál. Ve Smlouvě účastnice sjednaly, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se Smlouvou, že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu (článek V. bod 12. Smlouvy), že pronajímatelka má právo odstoupit od Smlouvy v případě nesplnění povinností podle článku V., že jakoukoli skutečnost umožňující odstoupení od Smlouvy je pronajímatelka povinna oznámit nájemkyni písemně bez zbytečného odkladu a upozornit ji na vznik důvodů pro odstoupení od Smlouvy a důsledky z toho plynoucí; neodstraní-li nájemkyně do patnácti dnů od upozornění závadný stav, může od Smlouvy bez dalšího odstoupit (článek VII. body 1, 2 Smlouvy). Dne 5. 4. 2017 v dopoledních hodinách se zástupci žalované dostavili do areálu k provedení kontroly, nebyli však do něj vpuštěni. Dopisem ze dne 21. 4. 2017, zaslaným žalobkyni poštou i elektronicky, jí žalovaná oznámila úmysl provést kontrolu areálu dne 25. 4. 2017 v 10,30 hodin a upozornila ji, že nebude-li jí kontrola umožněna, odstoupí od Smlouvy. Dne 25. 4. 2017 se zástupci žalované dostavili do areálu, nebyli však do něj opětovně vpuštěni. Žalobkyně požadovala, aby termín kontroly byl oběma stranami odsouhlasen, a nabídla žalované termín kontroly 18. 5. 2017. Žalovaná jej neakceptovala a navrhla, aby se kontrola uskutečnila dne 10. 5. 2017. Žalobkyně na její požadavek včas nereagovala, až dne 10. 5. 2017 jí sdělila, že byla kontrole připravena, žalovaná se však nedostavila. Dopisem ze dne 15. 5. 2017 žalovaná odstoupila od Smlouvy z důvodu neumožnění provedení kontroly předmětu nájmu.
Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť žalovaná považuje nájemní vztah za ukončený, uzavřela novou nájemní smlouvu s třetím subjektem a právní postavení žalobkyně jako nájemkyně je nejisté. Za správný považoval i jeho závěr, že mezi účastnicemi byla uzavřena platná smlouva o nájmu nemovitosti (na dobu určitou) v režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.", že účelem nájmu bylo provozování výrobního areálu a že počínaje dnem 1. 1. 2014 se nájemní vztah účastnic řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z." Odstoupení od Smlouvy posuzoval podle § 2001 o. z., a jelikož si strany ve Smlouvě ujednaly možnost od ní odstoupit, shledal, že v souladu s tímto ustanovením je možné odstoupit i od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Uvedl, že podle ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. je povinností nájemce umožnit pronajímateli prohlídku věci zásadně jen tehdy, oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, jde však o ustanovení dispozitivní, od něhož se strany mohou odchýlit, jako tomu bylo v projednávané věci. Ve Smlouvě podmínka předchozího oznámení prováděné kontroly nebyla sjednána a vzhledem k tomu, že v minulosti se kontrola předmětu nájmu uskutečnila pouze jednou (v roce 2016), není zde ani obchodních zvyklostí, z nichž by ji bylo možno dovodit. Měl za to, že požadavek pronajímatele na kontrolu pronajatých nemovitostí, který je v souladu se Smlouvou, není vznášen opakovaně v blízké časové době a neomezuje výrobní činnost nájemkyně, není výkonem práva v rozporu s dobrými mravy. Protože žalobkyně neumožnila žalované prohlídku dne 5. 4. 2017 a přes písemné upozornění ze dne 21. 4. 2017 ani dne 25. 4. 2017, důvody pro odstoupení od Smlouvy podle článků V. bod 12. a VII. bod 1 Smlouvy byly naplněny, a odstoupením od Smlouvy proto nájemní vztah skončil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jeho přípustnost odůvodnila tím, že otázky, zda je možné se dohodou odchýlit od pravidla obsaženého v ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučit nutnost předchozího ohlášení prohlídky pronajaté věci a zda pojmy „zavedená praxe mezi stranami" a „jak strany daly následně najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají" použité v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. mohly být naplněny také jednorázovým jednáním či opomenutím vykonávat své právo kontroly nemovitostí, nebyly Nejvyšším soudem doposud řešeny. Měla za to, že odvolací soud vyšel striktně pouze z jazykového výkladu a nezohlednil, zda obsah ujednání nedoplňují také právní normy, a zdůraznila přitom, že ze smluvního ujednání nelze dovodit vůli stran zcela vyloučit zákonný požadavek na předchozí oznámení prohlídky v přiměřené době. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že se nevypořádal s jejími námitkami, že se k prohlídce nemovitostí dostavily osoby, které svoje oprávnění zastupovat žalovanou nijak neosvědčily, a že výkon práva pronajímatelky na odstoupení od Smlouvy je zneužitím práva. V této souvislosti dovozovala, že také otázka, zda výkon práva na odstoupení od nájemní smlouvy může být vůči nájemci šikanózním výkonem práva, nebyla dosud Nejvyšším soudem řešena. Rovněž namítala, že odvolací soud při výkladu právního jednání nerozlišil zvyklost, zavedenou praxi mezi stranami a jinou okolnost, kterou strany daly po učiněném právním jednání najevo. Je přitom obvyklou, obecně přijímanou a ustálenou praxí při podnikatelském nájmu nemovitých věcí oznamovat prohlídky předem. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu, a případně i rozsudek soudu prvního stupně, zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“.
V rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla řešena otázka, zda smluvní strany nájemní smlouvy mohou vyloučit aplikaci stanovení § 2219 odst. 1 o. z. Dovolání je proto přípustné podle § 237 o. s. ř., není však důvodné.
Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti (§ 663 obč. zák.) a že účelem nájmu bylo provozování výrobního areálu v těchto nemovitostech a že k tomuto účelu tento prostor také sloužil. Podle § 3074 odst. 1 věty první před středníkem o. z. se úpravou o. z. řídí i nájemní vztahy vzniklé před jeho účinností (nepravá retroaktivita), proto s účinností od 1. 1. 2014 se tento nájem řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženými v § 2302 - § 2315 o. z. Právo pronajímatelky na kontrolu pronajaté věci (a tomu odpovídající povinnost nájemkyně věc zpřístupnit) nevzniklo jednorázově v den uzavření smlouvy, ale vzniká každým dnem po dobu trvání nájemního vztahu, nejde proto o právo (a povinnost) vzniklé přede dnem nabytí účinnosti o. z., které se posuzuje podle obč. zák., nýbrž je třeba na něj aplikovat § 2219 odst. 1 o. z.
Podle citovaného ustanovení oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
Za účinnosti obč. zák. byla povinnost nájemce umožnit pronajímateli přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce věc užívá řádným způsobem, obecně upravena v § 665 odst.1 obč. zák. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích formuloval a odůvodnil závěr, že ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. je právní normou dispozitivní povahy. Rovněž dovodil, že běžná (preventivní) kontrola předmětu nájmu a způsobu jeho užívání je právem pronajímatele a že nedojde-li k dohodě mezi účastníky nájemního vztahu, může upravit formu kontroly, její frekvenci a rozsah soud, který je v tomto směru limitován pouze ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., tj. vyvážeností zájmů účastníků nájemního vztahu z hlediska dobrých mravů. Zde dovodil, že kontrola prováděná jednou ročně je adekvátní jak ve vztahu k pronajímateli, tak také ve vztahu k nájemci a nelze ji pokládat za šikanózní výkon práva pronajímatele (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1879/2014, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2791/2005).
Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani za současné právní úpravy, neboť i když právo pronajímatele na kontrolu předmětu nájmu doznalo oproti předchozí úpravě v obč. zák. formulačních změn, východiska obou úprav jsou v zásadě podobná. I podle ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. má nájemce nadále povinnost umožnit pronajímateli prohlídku věci (aniž by zákon specifikoval, za jakým účelem se má prohlídka uskutečnit), kromě toho má rovněž povinnost umožnit pronajímateli přístup k věci (do věci) za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci; o provedení opravy nebo údržby zde však nešlo. Na rozdíl od předchozí úpravy o. z. vyžaduje, aby pronajímatel konání prohlídky nájemci předem oznámil (s výjimkou případů, kdy je nezbytné zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení), avšak stejně jako § 665 obč. zák. je i ustanovení § 2219 o. z. ustanovením dispozitivním (smysl ani účel tohoto ustanovení nevyžaduje, aby šlo o úpravu kogentní), proto si smluvní strany mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona (§ 1 odst. 2 o. z.). Jen tehdy, není-li stranami dohodnut způsob kontroly, uplatní se úprava podle § 2219 odst. 1 o. z. a pronajímatel je povinen oznámit nájemci konání prohlídky v dostatečném předstihu.
V posuzované věci účastnice ve Smlouvě upravily způsob kontroly předmětu nájmu ve smyslu ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák. tak, že nájemkyně je povinna kdykoli umožnit pronajímatelce provedení kontroly řádného užívání pronajatých nemovitostí v souladu se Smlouvou a že pronajímatelka je oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu. Také po změně právní úpravy je třeba na toto ujednání nahlížet jako na ujednání, jímž se strany odchýlily od dispozitivní úpravy ustanovení § 2219 odst. 1 o. z. a vyloučily tím povinnost pronajímatele oznámit nájemci konání prohlídky předem v přiměřené době.
Nepřípadná je námitka dovolatelky, že odvolací soud vycházel pouze z jazykového výkladu předmětného smluvního ujednání. Sporné ujednání nebylo neurčité či nesrozumitelné, proto použití výkladových pravidel obsažených v § 35 odst. 2 obč. zák. a v § 266 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších změn, účinného do 31. 12. 2013 – dále jen „obch. zák.“ (srov. § 261 odst. 6 obch. zák.) nebylo potřeba. Navíc přihlížet k praxi, kterou mezi sebou smluvní strany zavedly (§ 266 odst. 3 obč. zák.), lze pouze v případech, kdy jde o trvalejší (opakované) vztahy. Bylo-li před sporným obdobím roku 2017 zjištěno konání pouze jediné předem ohlášené a oběma stranami odsouhlasené prohlídky, nelze o takovéto praxi hovořit. Byť odvolací soud použil nesprávný pojem „obchodní zvyklosti", je zjevné, že neměl na mysli obchodní zvyklosti ve smyslu ustanovení § 264 odst. 1 obch. zák., neboť ve skutečnosti posuzoval praxi, kterou mezi sebou strany zavedly, a uvedená nesprávnost nemá vliv na celkovou srozumitelnost napadeného rozhodnutí ani na správnost přijatých závěrů. Pro úplnost je třeba dodat, že Smlouva na obchodní zvyklosti neodkazovala a existence obchodních zvyklostí zachovávaných v relevantním odvětví či regionu nebyla v řízení před soudem prvního stupně tvrzena ani prokázána [žalobkyně jej (nepřípustně) uplatnila až v odvolacím řízení v rozporu se zásadou neúplné apelace ve smyslu § 205a o. s. ř. ].
Lze proto uzavřít, že v posuzované věci účastnice uzavřely Smlouvu na základě ustanovení zjevně dispozitivního charakteru a v souladu se zásadou autonomie vůle, jíž se řídí občanskoprávní vztahy, je třeba z takové smlouvy vycházet. Zásada pacta sunt servanda (srov. čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod) se přitom uplatní i tehdy, byla-li by taková smlouva pro některou ze smluvních stran nevýhodná (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/96, ze dne 27. 8. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2381/2003, či ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004). Byla-li podle Smlouvy žalovaná oprávněna provádět kontrolu v pracovních dnech od 9.00 do 17.00 hodin s ohledem na běžný provoz výrobního areálu a žalobkyně byla povinna jí provedení kontroly kdykoli (v takto vymezeném časovém rozmezí) umožnit, je závěr odvolacího soudu, že žalovaná nebyla povinna kontrolu předem ohlásit, správný.
Neobstojí ani výtka žalobkyně, že se odvolací soud „v podstatě" nezabýval její námitkou, že výkon práva žalované je šikanózní a neměl by požívat právní ochrany. Problematika dobrých mravů byla dříve upravena v § 3 odst. 1 obč. zák., s účinností od 1. 1. 2014 je obsažena v § 2 odst. 3 a v § 8 o. z. vylučující právní ochranu při zjevném zneužití práva; judikaturu přijatou k výkladu rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. lze přiměřeně aplikovat i na výklad podle o. z. (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4065/2014, ze dne 5. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2539/2017). Odvolací soud se s otázkou rozporu výkonu práva s dobrými mravy vypořádal, přihlédl přitom ke všem zjištěným skutečnostem a jeho úvaha není zjevně nepřiměřená. Domáhala-li se žalovaná kontroly předmětu nájmu způsobem, jaký byl dohodnut ve Smlouvě, nebyla-li frekvence kontrol nijak nadměrná (předchozí kontrola se uskutečnila v roce 2016) a neměla-li vliv na výrobní činnost žalobkyně, nelze považovat zájmy účastníků nájemního vztahu za nevyvážené a požadavek žalované na kontrolu předmětu nájmu za šikanózní výkon práva pronajímatele.
Dovolatelka rovněž namítla, že se odvolací soud nevypořádal s její námitkou, že k prohlídce nemovitostí se dostavily osoby, které svoje oprávnění zastupovat žalovanou nijak neosvědčily. Vytýkanou vadu (ani jiné vady) řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud z obsahu spisu nezjistil. Podle ustálené soudní praxe je soud povinen uvést důvody pro své rozhodnutí, avšak tato povinnost nemůže být chápána jako příkaz předložit detailní odpověď na každý argument (srov. např. usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 6. 2009, sp. zn. IV. ÚS 997/09). Jak vyplývá ze skutkových zjištění, mezi osobami, které se dostavily ke kontrole areálu, byl i jednatel žalované, který může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech (§ 164 odst. 1 o. z.). I když odvolací soud tento argument výslovně nezmínil, neměla tato skutečnost vliv na správnost jeho rozhodnutí.
Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
Autor: -mha-