// Profipravo.cz / Nájem 07.04.2015
Obnovení nájmu pozemku ve vlastnictví státu
Ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., zakotvující (nevyvratitelnou) právní domněnku obnovení nájemní smlouvy jako jeden ze způsobů prodloužení nájemního poměru, se uplatní i v případě nájmu pozemků ve vlastnictví státu.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3129/2014, ze dne 16. 12. 2014
Dotčené předpisy: § 676 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně (vlastnice pozemků – „stavebních parcel č. 388/1 o výměře 429 m2, č. 388/2 o výměře 13 m2, č. 388/3 o výměře 43 m2, č. 388/4 o výměře 22 m2, č. 388/5 o výměře 201 m2 a č. 388/6 o výměře 36 m2, a pozemkové parcely č. 476/10 o výměře 1371 m2, všech zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, na listu vlastnictví č. 60000 pro obec Ž. R. a katastrální území Š.“ – dále jen „předmětné pozemky“, resp. „pozemky“) se změněnou (resp. postupně rozšiřovanou) žalobou domáhala zaplacení částky 721.380,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení) z titulu bezdůvodného obohacení, které měla žalovaná získat užíváním předmětných pozemků bez právního důvodu v letech 2007 až 2011.
Okresní soud v Klatovech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 21. prosince 2012, č. j. 6 C 73/2009-417, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně uzavřely dne 16. ledna 2006 smlouvu o nájmu předmětných pozemků (dále jen „Nájemní smlouva“) na dobu určitou od 1. února 2006 do 31. ledna 2007, v níž si sjednaly roční nájemné ve výši 36.200,- Kč. Žalovaná užívala pozemky i po uplynutí sjednané doby nájmu (žalobkyně proti ní dosud nepodala žalobu na vyklizení u soudu), přičemž v letech 2007 až 2011 (dále jen „rozhodné období“) platila za jejich užívání úhradu odpovídající nájemnému sjednanému v Nájemní smlouvě. Na tomto skutkovém základě především dovodil, že užívala-li žalovaná předmětné pozemky i po uplynutí sjednané doby nájmu a žalobkyně proti ní nepodala do třiceti dnů žalobu na vyklizení u soudu, Nájemní smlouva se vždy o jeden rok obnovila za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně (§ 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v rozhodném období – dále jen „občanský zákoník“, resp. „obč. zák.“). Podle jeho názoru prodloužení nájemního poměru obnovením nájemní smlouvy podle § 676 odst. 2 obč. zák. nebyla na překážku ani okolnost, že předmětem nájmu byly pozemky ve vlastnictví státu. V této souvislosti zdůraznil, že na dotčený nájemní poměr se sice vztahují mimo jiných rovněž ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., zákona o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění účinném v rozhodném období (dále jen „zákon č. 219/2000 Sb.“); tato ustanovení však nebránila prodloužení nájmu postupem podle § 676 odst. 2 obč. zák., byť s omezením, že nad rámec původně sjednané doby nájmu může být nájemní poměr téže osoby prodloužen nejdéle o osm let. Dodal, že vzhledem k tomu, že uvedený časový rámec nebyl v projednávané věci překročen, užívala žalovaná předmětné pozemky i v rozhodné době na základě existujícího nájemního vztahu; byla proto povinna platit z nich pouze nájemné sjednané v Nájemní smlouvě (a nikoli několikanásobně vyšší protiplnění za jejich užívání bez právního důvodu). Uzavřel, že za této situace nemá žalobkyně právo na vydání uplatněného bezdůvodného obohacení, přičemž požadované peněžité plnění jí nelze ani zčásti přiznat z titulu dlužného nájemného, neboť v rozhodném období jí žalovaná v souladu s Nájemní smlouvou platila sjednané nájemné. Proto žalobu zamítl.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací usnesením ze dne 10. března 2014, č. j. 61 Co 293/2013-447, citovaný rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, avšak na jeho základě dospěl k odlišným právním názorům na možnost aplikace ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. o obnovování Nájemní smlouvy. Jsou-li totiž předmětem nájmu pozemky ve vlastnictví státu, bránila podle jeho názoru obnovování Nájemní smlouvy podle citovaného ustanovení speciální právní úprava obsažená v § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. V této souvislosti zdůraznil, že z tohoto ustanovení vyplývá, že „uplynutím sjednané doby nájmu věci nájemní vztah skončil, a pokud nedošlo k jeho prodloužení dohodou stran, či k jeho opětovnému sjednání, nelze usuzovat, že došlo k jeho obnovení“. Zmíněný výklad koresponduje též s úmyslem zákonodárce, seznatelným z důvodové zprávy k zákonu č. 219/2000 Sb., který právní regulací zahrnutou do § 27 tohoto zákona sledoval odklon od obecné úpravy nájmu směrem ke speciální právní úpravě, jež bude pro organizační složky státu závazná. Uzavřel, že za této situace tedy rozsudek soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. S odkazem na ustanovení § 219a odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. – viz čl. II bod 4. zákona č. 404/2012 Sb. (dále jen „o.s.ř. před novelou“), ho proto zrušil. Současně věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení s odůvodněním, že odvolací přezkum mohl provést jen v mezích skutkových a právních závěrů, na kterých byl rozsudek soudu prvního stupně založen; jinak by porušil zásadu dvojinstančnosti soudního řízení a potažmo zasáhl do (ústavního) práva účastnic na spravedlivý proces.
Proti usnesení odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnila ji konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na řešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Za takovou pak považovala otázku, zda ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. představuje speciální právní úpravu, která vylučuje použití obecné úpravy prodloužení nájmu obsažené v § 676 odst. 2 obč. zák. Ve vztahu k řešení uvedené právní otázky odvolacím soudem především namítla, že zákon č. 219/2000 Sb. sice je v poměru k občanskému zákoníku lex specialis, takže před tam obsaženou (obecnou) právní úpravou má přednost. Podle jejího mínění ovšem ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. „upravuje pouze maximální dobu, na kterou lze nájemní smlouvu uzavřít“, aniž se jakkoli zabývá „situací, kdy nájemní vztah uzavřený na dobu určitou skončí a ze strany nájemce není učiněn ani úkon směřující k prodloužení nájemního vztahu, ani k jeho zániku“. Měla za to, že jelikož uvedenou situaci neřeší ani jiné ustanovení zmíněného zákona, použije se subsidiárně lex generalis, tedy občanský zákoník, a to včetně ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. Vyjádřila přesvědčení, že ani z důvodové zprávy k zákonu č. 219/2000 Sb. nelze dovodit záměr zákonodárce vyloučit aplikaci citovaného ustanovení v případě pronájmu věci ve vlastnictví státu, neboť ve vztahu k právní úpravě obsažené v § 27 zmíněného zákona se v ní uvádí jen tolik, že speciálně usměrňuje obecnou úpravu nájmu a výpůjčky. Podle jejího názoru tudíž vylučuje použití obecné úpravy, je-li v kolizi s touto speciální právní úpravou; v případě otázky prodloužení nájemního vztahu se však o takovou situaci nejedná. Z toho dovozovala, že nájem předmětných pozemků sjednaný na dobu určitou od 1. února 2006 do 31. ledna 2007 se po jejím uplynutí obnovil podle § 676 odst. 2 obč. zák. vždy na dobu jednoho roku, přičemž ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. nebylo porušeno, jelikož takto obnovovaný nájemní poměr „nepřesáhl … dobu osmi let“. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované (dovolatelky) proti citovanému usnesení odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – viz čl. II bod 2 ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázky hmotného práva (otázky, zda ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. o obnovování nájemní smlouvy se uplatní i v případě nájmu pozemků ve vlastnictví státu), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Otázku existence nájemního poměru účastnic k předmětným pozemkům v rozhodné době dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012, občanský zákoník).
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Zákon č. 219/2000 Sb. upravuje způsoby a podmínky hospodaření s majetkem České republiky (dále jen „stát“), vystupování státu v právních vztazích, jakož i postavení, zřizování a zánik organizačních složek státu, k nimž náleží také Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (k tomu viz § 1 odst. 3 zákona č. 201/2002 Sb., o Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových). Zvláštní podmínky nakládání s majetkem státu obsahují rovněž ustanovení § 27 zákona č. 219/2000 Sb. Ustanovení § 27 odst. 1 citovaného zákona umožňuje přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby věc v majetku státu nebo její část, kterou organizační složka dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti. Obdobně lze postupovat v případě, že tak bude dosaženo účelnějšího nebo hospodárnějšího využití věci při zachování hlavního účelu, ke kterému organizační složce slouží. V návaznosti na to ustanovení § 27 odst. 2 téhož zákona mimo jiné určuje, že užívání podle odstavce 1 lze sjednat pouze na dobu určitou v trvání nejdéle osmi let pro jednoho uživatele. Pokud jsou podmínky podle odstavce 1 splněny i nadále, lze užívání témuž uživateli prodloužit anebo sjednat znovu, avšak opět pouze na dobu v trvání nejdéle osmi let. Posledně uvedené ustanovení obsahuje zvláštní právní úpravu přípustné délky trvání nájemního poměru, která pro případ nájmu věci v majetku státu stanoví výjimku z obecné úpravy nájemní smlouvy obsažené v občanském zákoníku; obecná úprava nájemní smlouvy totiž smluvní volnost účastníků nájemního poměru při sjednání či prodloužení doby trvání nájmu v zásadě nijak neomezuje. Ustanovení § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. tudíž představuje speciální právní předpis (předpis s užší působností) ve vztahu k obecné (generální) úpravě nájemní smlouvy, před níž se aplikuje přednostně podle pravidla lex specialis derogat legi generali. Současně však rovněž platí, že ve všem, co není řešeno zvláštním právním předpisem, se i v případě nájmu věci ve vlastnictví státu použije obecná úprava obsažená v občanském zákoníku, zejména obecná úprava nájemní smlouvy (na níž ostatně odkazuje též poznámka pod čarou připojená k ustanovení § 27 odst. 2 věty první zákona č. 219/2000 Sb.).
V části osmé, hlavě sedmé, oddílech prvním až třetím (§ 663 až § 684) občanského zákoníku je obsažena obecná úprava nájemní smlouvy, která se v plném rozsahu použije také na nájem pozemků. Obecná úprava nájemní smlouvy zahrnuje též ustanovení o skončení nájmu. Platí, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak (§ 676 odst. 1 obč. zák.). Užívá-li nájemce věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do třiceti dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu (§ 676 odst. 2 obč. zák.). Obnovuje-li se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, je třeba takto obnovený nájem pokládat za totožný s nájemním vztahem založeným nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové – konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10/99 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Obnovení nájemní smlouvy (§ 676 odst. 2 obč. zák.) je tak jedním ze způsobů prodloužení nájmu předvídaných obecnou právní úpravou, neboť se jím rozumí právě pokračování předchozího nájemního vztahu nad rámec původně sjednané doby nájmu.
Obecná úprava nájemní smlouvy je však speciálním ustanovením § 27 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. usměrněna zejména potud, že nájemní poměr k věci (její části) v majetku státu lze s jedním a týmž nájemcem sjednat nejdéle na osm let. Uvedené pravidlo však neplatí bez výhrad. Pro případ, že organizační složka státu nepotřebuje pronajatou věc pro sebe ani po uplynutí sjednané doby nájmu, může stávající nájemní poměr prodloužit nebo ho s týmž nájemcem sjednat znovu, avšak opět pouze na dobu v trvání nejdéle osmi let. V této souvislosti ovšem nelze přehlédnout, že zákon č. 219/2000 Sb. nemá vlastní úpravu způsobů, jimiž lze prodloužit nájemní poměr k věci v majetku státu. Za této situace lze tak na prodloužení nájmu použít způsoby dané obecnou právní úpravou. V režimu obecné úpravy obsažené v občanském zákoníku přichází do úvahy především smluvní prodloužení nájmu. Žádné ustanovení zákona č. 219/2000 Sb. však nebrání tomu, aby nájemní poměr k věci ve vlastnictví státu byl prodloužen i jinak než dohodou smluvních stran. Zvláštní právní úprava daného nájemního vztahu tedy nevylučuje ani jeho prodloužení opomenutím pronajímatele, tj. v tomto případě nepodáním vindikační žaloby v zákonem stanovené lhůtě v situaci, kdy organizační složka státu nadále nepotřebuje pronajatou věc (zde pozemky) pro sebe a nájemce ji užívá i po uplynutí sjednané doby nájmu. Dovolací soud proto dospěl k závěru, že ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák., zakotvující (nevyvratitelnou) právní domněnku obnovení nájemní smlouvy jako jeden ze způsobů prodloužení nájemního poměru, se uplatní i v případě nájmu pozemků ve vlastnictví státu. Jestliže tedy odvolací soud v projednávané věci dovodil, že nájem předmětných pozemků (tj. pozemků ve vlastnictví státu) lze prodloužit pouze dohodou smluvních stran a nikoli též obnovením (opakovaným obnovováním) nájemní smlouvy podle § 676 odst. 2 obč. zák., avšak nejdéle na dobu osmi let, nelze jeho právní posouzení věci pokládat za správné.
Nad rámec uvedeného dovolací soud již jen pro úplnost dodává, že odvolací soud pochybil také v posouzení naplněnosti předpokladů pro zrušení rozsudku soudu prvního stupně, jak to dovolatelka naznačuje v závěru dovolání ve svém dovolacím návrhu. V tomto ohledu je zapotřebí zdůraznit, že právní úprava odvolacího řízení obsažená v občanském soudním řádu je vybudována na apelačním principu, pro nějž je příznačné, že dává přednost rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzuje nebo mění (srov. Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád II. § 201 až 376. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 1765). Dospěje-li tedy odvolací soud k závěru, že rozhodnutí soudu prvního stupně nelze potvrdit, neboť není správné (typicky proto, že spočívá na nesprávném právním posouzení věci), není to samo o sobě důvodem pro zrušení rozhodnutí podle § 219a o.s.ř. před novelou; opačný výklad by znamenal popřít apelační princip ovládající odvolací řízení (a nahradit ho principem kasačním) a v konečném důsledku by vedl k tomu, že řada ustanovení upravujících odvolací řízení (zejména ustanovení § 220 odst. 1 o.s.ř. před novelou) by se stala obsoletní. Zrušení rozhodnutí soudu prvního stupně nelze za tohoto stavu odůvodnit ani zásadou dvojinstančnosti soudního řízení. Dvojinstančnost totiž není obecnou zásadou občanského soudního řízení a už vůbec ne ústavní zásadou vztahující se k občanskému soudnímu řízení (viz např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. ledna 2011, sp. zn. 21 Cdo 3820/2009). S přihlédnutím k uvedenému tudíž neobstojí ani právní názor, že nesprávné právní posouzení věci soudem prvního stupně (zde navíc pouze domnělé) je bez dalšího důvodem pro zrušení jeho rozhodnutí postupem podle § 219a odst. 1 písm. a/ o.s.ř. před novelou.
Lze uzavřít, že napadené usnesení odvolacího soudu není správné, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) ho zrušil podle § 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o.s.ř. a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-