// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 15.08.2024
Určení výše slevy z kupní ceny v případě vadného plnění
O. z. (stejně jako obč. zák.) obecné pravidlo pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny nestanoví, s výjimkou ustanovení § 2171 odst. 2 o. z., které po novele provedené zákonem č. 374/2022 Sb. obsahuje zvláštní pravidlo, podle kterého se v případech prodeje hmotné movité věci spotřebiteli (§ 2158 o. z.) přiměřená sleva určí „jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel.“. Výklad uvedeného ustanovení však není pro posouzení nyní projednávané věci určující, neboť o případ prodeje hmotné movité věci spotřebiteli v ní nešlo.
Ustanovení § 2106 o. z. (stejně jako § 597 odst. 1 obč. zák.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad.
Při posouzení, jaká výše slevy z kupní ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno, smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod.
Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená), než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.
Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění. Rozhodnutí o přiměřenosti výše slevy přednostně náleží do rukou soudů nižších instancí, jež jsou – vzhledem k zásadám ústnosti a přímosti řízení – s účastníky v bezprostředním kontaktu, a disponují tudíž náležitými skutkovými podklady pro vyhodnocení zmiňovaných aspektů daného sporu. Dovolací soud může takovou právní otázku učinit předmětem svého přezkumu toliko v případech zjevné nepřiměřenosti relevantních úvah soudů v nalézacím řízení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, ze dne 4. 6. 2024
Dotčené předpisy:
§ 2106 odst. 1 písm. c) o. z.
§ 2131 o. z.
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
I. Dosavadní průběh řízení
1. Žalobkyně se v řízení domáhala po žalovaném zaplacení částky 1 264 022 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že se žalovaným uzavřela dne 9. 7. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. XY, jehož součástí je stavba XY, rodinný dům, to vše zapsáno na LV č. XY pro obec a k. ú. XY (dále jen „předmětná kupní smlouva“ a „nemovitost“). Žalobkyně po koupi nemovitosti za kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč zjistila skryté vady, konkrétně vadné stropy rodinného domu, které měly být dle projektové dokumentace keramické, o čemž byla ujištěna i žalovaným, avšak ve skutečnosti byly stropy v hale 1. NP a obytné hale 2. NP dřevěné trámové, navíc špatné kvality a dle statického průzkumu bylo třeba je vyměnit. Další vadou byla dle tvrzení žalobkyně chybějící hydroizolace v suterénu a v podlaze v suterénu, která měla být dle projektové dokumentace tvořena dvěma vrstvami lepenky a třemi asfaltovými nátěry, nicméně hydroizolace zcela chyběla. Na nemovitosti bylo proto nezbytné provést práce k odstranění těchto skrytých vad v hodnotě 1 231 222 Kč, a tuto částku požadovala žalobkyně jako slevu z kupní ceny. Žalobkyně rovněž uplatnila nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů při uplatnění práv z vadného plnění v celkové výši 32 800 Kč (7 400 Kč za znalecký posudek, 15 400 Kč za statický průzkum a 10 000 Kč za činnost projektanta).
2. Okresní soud v Hodoníně rozsudkem ze dne 10. 5. 2022, č. j. 14 C 153/2020-258, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 842 406 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 29. 1. 2020 do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobkyni částku 421 616 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 29. 1. 2020 do zaplacení (výrok II), žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 41 093 Kč (výrok III) a zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 37 921 Kč (výrok IV), rozhodl o povinnosti žalobkyně k náhradě nákladů řízení České republice ve výši 359 Kč (výrok V) a o povinnosti žalovaného zaplatit České republice náhradu nákladů řízení ve výši 730 Kč (výrok VI).
3. Soud prvního stupně vzal mimo jiné za prokázané, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 9. 7. 2019 předmětnou kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Žalobkyně jako kupující potvrdila, že se osobně seznámila se stavem nemovitosti a že v tomto stavu ji po důkladném zvážení a prohlídkách kupuje za kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč. Žalovaný žalobkyni sdělil, že stropy v domě jsou keramické, a nikoli dřevěné. Podle protokolu ze dne 30. 9. 2019 byla nemovitost žalobkyni předána bez závad. Podle technické zprávy z roku 1966 měly být (mimo jiné) v domě provedeny stropy z keramických nosníků a vložek a nad průjezdem měl být strop trámový. Při statickém průzkumu ze dne 1. 11. 2019 žádný z posuzovaných stropních trámů (ve skutečnosti dřevěných) nevyhověl na mezní stav únosnosti, ani na mezní stav použitelnosti, a bylo proto třeba provést nové keramobetonové stropy. Znalec Ing. V. ve znaleckém posudku ze dne 13. 1. 2020, č. 2885-097/2019, ve znění dodatku ze dne 15. 2. 2022, vyčíslil cenu realizačních prací k odstranění vad opravou hydroizolace částkou 421 616 Kč a opravou stropů částku 809 607 Kč. Za znalecký posudek zaplatila žalobkyně 7 400 Kč, za statický průzkum a statický výpočet částku 15 400 Kč, za projektovou dokumentaci v souvislosti s výměnou nevyhovujících stropních konstrukcí částku 10 000 Kč. Podle znaleckého posudku ze dne 28. 8. 2019, č. 7766-295/2019, byl dům ve velmi špatném technickém stavu, v nemovitosti se objevuje vlhkost a stropy jsou keramické a dřevěné trámové. Podle posouzení nároku na slevu z kupní ceny ze dne 26. 10. 2021 od autorizovaného inženýra pro pozemní stavby již při prohlídce bylo zřejmé poškození omítky z důvodu vlhkosti, lepenka má nadto životnost maximálně 25 let.
4. Po právní stránce soud prvního stupně na řešenou věc aplikoval § 2058, 2099, 2103, 1924 a 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Shrnul, že žalobkyně uplatnila u žalovaného práva z vadného plnění, konkrétně požadovala slevu z kupní ceny ve výši 1 264 022 Kč. Ohledně požadované slevy ve výši 809 606 Kč z důvodu vady v podobě dřevěných stropů místo keramických soud prvního stupně žalobě vyhověl. Při svých úvahách o důvodnosti nároku vycházel zejména z toho, jaké vlastnosti nemovitosti musely být žalobkyni známy při uzavření smlouvy. Pokud žalovaný žalobkyni ujistil o tom, že stropy v nemovitosti jsou keramické a technickou zprávu a stavební dokumentaci obdržela až při předání nemovitosti, nikoli před uzavřením smlouvy, mohla důvodně předpokládat, že v nemovitosti se nachází keramické stropy. Nadto pokud při následném statickém průzkumu bylo zjištěno nejen že stropy jsou trámové dřevěné, ale navíc jsou z trámů, které nevyhovovaly normám v době jejich instalace, natož normám dnešním, a je nutná jejich výměna, šlo o vadu předmětu koupě, minimálně o nepodstatné porušení smlouvy a žalobkyně tak má právo na slevu z kupní ceny. V souvislosti s vadou chybějící hydroizolace ve sklepech a v podlaze sklepa soud prvního stupně žalobu zamítl. Uzavřel, že již při prohlídce nemovitosti byla zřejmá opadaná omítka ve sklepě z důvodu vlhkosti, nadto ve znaleckém posudku bylo uvedeno, že základy nemovitosti jsou bez izolace a znalec vycházel z informací od žalovaného sdělených při prohlídce, při které byla přítomná i žalobkyně. I kdyby žalovaný žalobkyni ujišťoval, že nemovitost je zaizolovaná, muselo být žalobkyni zřejmé, že izolace by s ohledem na stáří domu byla na hranici životnosti a spíše by již neplnila svoji funkci. Ohledně nákladů vynaložených při uplatnění práv z vadného plnění v souhrnné výši 32 800 Kč soud prvního stupně dospěl k závěru, že pokud je předmět plnění vadný, jde tato skutečnost vždy k tíži zcizitele a ten poskytuje nabyvateli náhradu účelně vynaložených nákladů, proto požadovanou částku žalobkyni přiznal.
5. Krajský soud v Brně v záhlaví označeným rozhodnutím k odvolání žalobkyně i žalovaného potvrdil rozsudek soudu prvního stupně co do jeho výroků I, II, V a VI (první výrok), ve výroku III jej změnil tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 47 732,69 Kč (druhý výrok), ve výroku IV jej změnil tak, že žalovaný je povinen zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 25 272 Kč (třetí výrok) a žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 18 568,73 Kč (čtvrtý výrok).
6. Odvolací soud ve vztahu k nároku žalobkyně na slevu z kupní ceny co do částky 809 606 Kč uzavřel, že žalobkyně při uplatnění tohoto nároku z vadného plnění postupovala dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., zvolila si právo na přiměřenou slevu z kupní ceny a tuto volbu práva žalovanému bez zbytečného odkladu oznámila po zjištění, že místo keramických stropů jsou v domě stropy trámové dřevěné, navíc z nevhodných trámů. Skutečný stav stropů nemohla žalobkyně zjistit ani při obvyklé pozornosti při prohlídce nemovitosti před uzavřením smlouvy. Skutečnost, že ke dni uzavření smlouvy byly stropy v jiném stavu, než jaký měl být po provedené rekonstrukci nemovitosti v letech 1966–1967, měl odvolací soud za prokázanou znaleckými posudky. Podle názoru odvolacího soudu nemohlo jít k tíži žalobkyně, že dřívější vlastník nemovitosti provedl její rekonstrukci v rozporu se žádostí o stavební povolení a k ní připojenou technickou zprávou. Stav předmětných stropů neodpovídal ke dni uzavření smlouvy stavu běžného opotřebení. Odvolací soud v této souvislosti rovněž zdůraznil, že povinností žalovaného jako vlastníka domu bylo zjistit, v jakém technickém stavu se nemovitost nachází, naopak po žalobkyni nebylo možno požadovat, aby na základě jí dostupných informací předpokládala, že stropy budou v později zjištěném stavu. Uzavřel proto, že pokud stav stropů neodpovídá technické dokumentaci, jedná se o vadu, za kterou odpovídá žalovaný. Ve vztahu k výši nároku na slevu z kupní ceny s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu uvedl, že nárok nelze hodnotit pouze z tohoto hlediska, že by měl odpovídat rozdílu mezi hodnotou, kterou by věc měla bez vad, a hodnotou, kterou měla věc dodaná s vadami při posuzování v době, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění. Je třeba přihlédnout i k tomu, jak se vada projevuje při užívání věci, zda a jak komplikuje či omezuje užívání věci, do jaké míry zhoršuje vzhled prodané věci, snižuje její životnost, funkční vlastnosti věci nebo její estetickou hodnotu apod. Z výše uvedených důvodů podle odvolacího soudu lze žalobkyni přiznat částku 809 607 Kč (fakticky však byla přiznána pouze požadovaná částka 809 606 Kč – poznámka Nejvyššího soudu) stanovenou znaleckým posudkem jako slevu odpovídající nákladům na opravu vadných stropů.
7. Ohledně další požadované slevy z kupní ceny ve výši 421 616 Kč za vadu chybějící hydroizolace ve sklepech a v podlaze sklepa a též ohledně nároku na zaplacení nároku na zaplacení náhrady účelně vynaložených nákladů při uplatnění práv z vadného plnění ve výši 32 800 Kč se odvolací soud ztotožnil se závěry soudu prvního stupně.
II. Dovolání a vyjádření k němu
8. Rozsudek odvolacího soudu (výslovně v rozsahu všech jeho výroků) napadl žalovaný včasným dovoláním, v němž navrhl jeho změnu tak, že Nejvyšší soud určí přiměřenou slevu z kupní ceny s ohledem na okolnosti posuzovaného případu, případně navrhl napadené rozhodnutí zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Namítl nesprávné právní posouzení věci. Přípustnost dovolání spatřoval v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky, „zda sleva z kupní ceny byla stanovena s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu“, tj. otázky způsobu stanovení výše slevy z kupní ceny, při jejímž řešení se podle něj odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, neboť ji nereflektoval stran hledisek pro stanovení slevy z kupní ceny.
9. Žalovaný namítá, že při stanovení rozsahu snížení kupní ceny odvolacím soudem zcela absentuje posouzení s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu a že odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) se soustředil toliko na cenu nutných oprav. Přiznaná sleva odpovídající plné náhradě ve výši celkové opravy stropů (nikoli nutných nákladů potřebných k uvedení do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní smlouvy) podle něj žalobkyni zajistila vyšší kvalitu předmětu koupě, než byla vůle účastníků při uzavření kupní smlouvy, protože žalovaný prodával osmdesát let starý dům na hranici životnosti určený k rekonstrukci. Žalobce odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016, a na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012 (tato rozhodnutí jsou veřejnosti dostupná – stejně jako dále citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – na https://www.nsoud.cz). Zdůrazňuje, že podle ustálené rozhodovací praxe závisí sleva z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu jejího užívání, na ceně nutných oprav a na jiných obdobných hlediscích. Tvrdí, že odvolací soud nepřihlédl mimo jiné k celkové výši kupní ceny sjednané za prodej nemovitosti a k jejímu celkovému stáří. Soudy nižších stupňů podle něj nevzaly v potaz jeho tvrzení, že sleva z kupní ceny při odpovědnosti za skryté vady v podobě dřevěného stropu namísto stropu keramického ve výši 809 606 Kč je nepřiměřeně vysoká, neboť představuje 58 % kupní ceny takto starého domu, neboť celková kupní cena se netýkala jen domu, ale též pozemku, jehož hodnota tvořila přibližně 1 600 000 Kč. Žalobce má za to, že v řešené věci bylo nezbytné zohlednit zejména, že při prodeji žalovaný vycházel z tržní ceny podobných nemovitostí prodávaných v okolí a ze stanoviska realitní kanceláře, že nemovitost prodával za účelem totální rekonstrukce domu, který nebyl padesát let opravován a jeho stáří dosahovalo 80 let. S odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, vyjádřil přesvědčení, že úvaha odvolacího soudu vycházející pouze z ceny opravy stropů je zjevně nepřiměřená.
10. Žalovaný rovněž s odkazem na usnesení Ústavního soudu ze dne 20. 3. 2018, sp. zn. IV. ÚS 1893/17 (jež je veřejnosti dostupné na https://nalus.usoud.cz), a na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 30 Cdo 1125/2011, namítl, že v důsledku rozhodnutí soudů nižších stupňů došlo k zásahu do zásady autonomie vůle. Uvedl, že autonomní projevy vůle lidí mají být státem respektovány a chráněny a musí jim být přiznány důsledky, které jedinci takovým projevem vůle mínili způsobit.
11. Žalobkyně ve svém vyjádření navrhla dovolání odmítnout pro jeho nepřípustnost. Odkázala na ustálenou rozhodovací praxi dovolacího soudu ohledně určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady. Podle jejího názoru úvahy odvolacího soudu spjaté se stanovením výše slevy z kupní ceny plně korespondují s hledisky, na nichž se judikatura Nejvyššího soudu ustálila.
III. Přípustnost dovolání
12. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání žalovaného rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (srov. čl. II bod 1 zákona č. 286/2021 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony), dále jen „o. s. ř.“.
13. Podle ustanovení § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
14. Nejvyšší soud předně uvádí, že z povahy dovolání jakožto opravného prostředku plyne, že oprávnění je podat (subjektivní přípustnost) svědčí pouze tomu účastníku, v jehož poměrech rozhodnutím odvolacího soudu nastala újma, odstranitelná tím, že dovolací soud toto rozhodnutí zruší, popřípadě změní (srov. například usnesení ze dne 30. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1363/96, ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 20 Cdo 1760/98, ze dne 30. 7. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1303/2014, či ze dne 8. 12. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3041/2015). Žalovaný napadl rozsudek odvolacího soudu výslovně „v celém jeho rozsahu“, tedy i co do jeho prvního výroku, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně mimo jiné ve výroku II, tj. v části, v níž byla žaloba ohledně částky 421 616 Kč s příslušenstvím zamítnuta. Napadené rozhodnutí však v této části nezpůsobuje v poměrech dovolatele žádnou újmu odstranitelnou tím, že dovolací soud toto rozhodnutí změní či zruší, proto je dovolání v tomto rozsahu podáno neoprávněnou osobou (je subjektivně nepřípustné). S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud dovolání žalovaného proti té části výroku prvního, kterou byl potvrzen výrok II rozsudku soudu prvního stupně, odmítl jako podané neoprávněnou osobou [§ 218 písm. b) o. s. ř. ve spojení s 243c odst. 3 věta první o. s. ř.].
15. Žalovaný napadl rozhodnutí odvolacího soudu též i v té části prvního výroku, a ve druhém, třetím a čtvrtém výroku, jimiž bylo rozhodováno o nákladech řízení. Podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. však dovolání není přípustné proti výrokům o nákladech řízení.
16. Dále se Nejvyšší soud zabýval přípustností dovolání v rozsahu, v jakém směřovalo proti té části prvního výroku napadeného rozhodnutí, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I.
17. Podle § 241a odst. 2 o. s. ř. v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh).
18. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi opakovaně zdůrazňuje, že požadavek, aby dovolatel v dovolání uvedl, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí dovolání. Může-li být dovolání přípustné jen podle § 237 o. s. ř. (jako je tomu v posuzované věci), je dovolatel povinen v dovolání vymezit, které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nepostačuje pouhá citace textu ustanovení § 237 o. s. ř. či jeho části (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sb. rozh. obč., ze dne 4. 12. 2013, sen. zn. 29 NSČR 114/2013, či ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1590/2014).
19. Odvolací soud v prvním výroku potvrdil (mimo jiné) výrok I rozsudku soudu prvního stupně, kterým byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 842 406 Kč s příslušenstvím. Tato částka představuje jednak slevu z kupní ceny ve výši 809 606 Kč odpovídající nákladům na opravu vadných stropů, jednak náhradu nákladů účelně vynaložených při uplatnění práv z vadného plnění ve výši 32 800 Kč. Ačkoli žalovaný výslovně napadl rozhodnutí odvolacího soudu v celém rozsahu, tj. i tu část jeho prvního výroku, kterou byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I co do požadavku na zaplacení 32 800 Kč s příslušenstvím, závěr odvolacího soudu o důvodnosti tohoto nároku založený na existenci vadného plnění a na aplikaci § 1924 o. z. v dovolání prostřednictvím žádné právní otázky ani dovolacího důvodu nezpochybnil. V dovolání prostřednictvím výše zmíněných námitek totiž zpochybnil pouze právní posouzení výše přiznané slevy z kupní ceny při existenci vadného plnění. Dovolání ve vztahu k částce 32 800 Kč s příslušenstvím neobsahuje náležitosti vyžadované ustanovením § 241a odst. 2 o. s. ř., neboť žalovaný řádně nevymezil, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, ani neformuloval žádnou otázku hmotného či procesního práva, na jejímž řešení by napadené rozhodnutí v tomto rozsahu záviselo a která by byla způsobilá předmětný závěr odvolacího soudu zpochybnit. Vytčené nedostatky obligatorních náležitostí dovolání již nelze odstranit, neboť lhůta pro podání dovolání, během níž tak bylo možno učinit (srov. § 241b odst. 3 větu první o. s. ř.), uplynula. Jde přitom o vady, jež brání pokračování v dovolacím řízení, neboť v důsledku absence uvedených náležitostí nelze posoudit přípustnost dovolání v uvedené části. Nejvyšší soud vzhledem k výše uvedenému odmítl pro vady (podle § 243c odst. 1 o. s. ř.) dovolání žalovaného v té části, v níž směřovalo proti části prvního výroku napadeného rozsudku potvrzujícího rozsudek soudu prvního stupně co do částky 32 800 Kč s příslušenstvím.
20. Pro úplnost Nejvyšší soud dodává, že dovolání by v této části nebylo ani objektivně přípustné podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť tato částka požadovaná žalobkyní v řízení (v souhrnné výši 32 800 Kč) se skládá z několika samostatných nároků, žádný z těchto nároků přitom samostatně ani v souhrnné výši nepřevyšuje částku 50 000 Kč a současně se nejedná o vztahy ze spotřebitelských smluv či pracovněprávní vztahy. Lze rovněž dodat, že pokud žalovaný v rámci podaného dovolání nezpochybňuje závěr odvolacího soudu o existenci vadného plnění, tj. základ nároku na přiměřenou slevu z kupní ceny, nýbrž pouze určení výše této slevy, nelze na předmětný výrok nahlížet ani jako na závislý výrok ve smyslu § 243e odst. 2 o. s. ř.
21. Předložil-li žalovaný k dovolacímu přezkumu otázku autonomie vůle s tím, že rozhodnutím soudů nižších stupňů došlo k zásahu do zásady autonomie vůle jakožto dominantní zásady soukromého práva a zásadního principu pro soukromoprávní vztahy a jejich regulaci, pak takovou otázku odvolací soud neřešil a její řešení nebylo pro rozhodnutí určující. Skutečnost, že v dovolání vymezenou otázku odvolací soud řešil a že jeho rozhodnutí na jejím řešení závisí (pro napadené rozhodnutí bylo určující) je přitom jedním z předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013). Tato otázka proto nemůže založit přípustnost dovolání.
22. Nejvyšší soud však shledal dovolání přípustným pro řešení otázky určení výše slevy z kupní ceny v případě vadného plnění, které bylo podstatným porušením smlouvy. Na řešení této otázky napadené rozhodnutí záviselo a odvolací soud se při jejím řešení odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
IV. Důvodnost dovolání
23. Dovolání je důvodné.
24. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.
25. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.
26. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.
27. V dovolacím řízení nebyl zpochybněn závěr odvolacího soudu, že existence jiných stropů v domě, než deklarovaných žalovaným při prodeji nemovitosti, byla vadou prodávané nemovité věci zakládající podstatné porušení kupní smlouvy, a že žalobkyni proto vzniklo právo na přiměřenou slevu z kupní ceny podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. (aplikovatelnost tohoto ustanovení i na smlouvu o koupi nemovité věci vyplývá z § 2131 o. z.). Z tohoto závěru, proto dovolací soud dále vychází.
28. Nejvyšší soud konstatoval v řadě svých rozhodnutí týkajících se právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů účinné do 31. 12. 2013, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo (srov. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, jakož i další rozhodnutí v nich odkazovaná; obdobně též v odborné literatuře, viz např. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009). Oproti tomu právní úprava obsažená v § 439 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů zrušeného ke dni 1. 1. 2014 (dále jen „obch. zák.“), výslovně určovala, že „nárok na slevu z kupní ceny odpovídá rozdílu mezi hodnotou, kterou by mělo zboží bez vad, a hodnotou, kterou mělo zboží dodané s vadami, přičemž pro určení hodnot je rozhodující doba, v níž se mělo uskutečnit řádné plnění“ (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2003, sp. zn. 32 Odo 230/2003).
29. Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb. ve vztahu k obecné úpravě práv z vadného plnění při koupi věci uvádí, že „návrh těchto ustanovení vychází z dosavadní úpravy obchodního zákoníku. Ta je však oproštěna od některých ustanovení generálního významu, přenesených do obecné části obligačního práva, a od ustanovení nadbytečných nebo kazuistických. Posun je zejména v tom, že osnova zesiluje právní postavení kupujícího, kterému bylo plněno vadně. Opouští se hledisko vad opravitelných a neopravitelných jako základní kritérium pro určení práv kupujícího z vad věci a nahrazuje se hlediskem intenzity, jakou vadnost plnění porušuje smlouvu.“ Do zákona č. 89/2012 Sb. však v rámci obecné úpravy práv z vadného plnění při koupi věci (která se aplikuje i na nyní posuzovanou věc) nebyla převzata úprava uvedená v § 439 obch. zák. Zákon č. 89/2012 Sb. tedy, stejně jako zákon č. 40/1964 Sb., žádné obecné pravidlo pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny nestanoví. K použitelnosti závěrů dosavadní judikatury o absenci obecného pravidla pro určení výše slevy i za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. se Nejvyšší soud přihlásil již v rozsudku ze dne 25. 10. 2023, sp. zn. 33 Cdo 2909/2023, či v usneseních ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018, a ze dne 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3714/2022.
30. Pro úplnost lze dodat, že zákonem č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byl do § 2171 odst. 2 o. z. (tj. jednoho ze zvláštních ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli) promítnut čl. 15 směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/771 ze dne 20. 5. 2019, o některých aspektech smluv o prodeji zboží, o změně nařízení (EU) 2017/2394 a směrnice 2009/22/ES a o zrušení směrnice 1999/44/ES, podle něhož snížení ceny musí být přiměřené k poklesu hodnoty zboží, které spotřebitel obdržel, ve srovnání s hodnotou, kterou by zboží mělo, kdyby bylo v souladu se smlouvou (srov. důvodovou zprávu k zákonu č. 374/2022 Sb., jež je dostupná na www.psp.cz). Ustanovení § 2171 odst. 2 o. z. tak obsahuje zvláštní pravidlo, podle kterého se v případech prodeje hmotné movité věci spotřebiteli (§ 2158 o. z.) přiměřená sleva určí „jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel.“ Výklad uvedeného ustanovení však není pro posouzení nyní projednávané věci určující, neboť o případ prodeje hmotné movité věci spotřebiteli v ní nešlo. Ostatně tato nová právní úprava transponující do českého právního řádu citovanou směrnici, nemůže mít vliv na právní posouzení nyní projednávané věci též z důvodu, že v době uzavření kupní smlouvy (tj. v době rozhodné pro právní posouzení věci) ještě nebyla účinná (srov. též přechodná ustanovení v čl. IV odst. 1 zákona č. 374/2022 Sb.).
31. Z dosavadní rozhodovací praxe dovolacího soudu tak vyplývá, že ustanovení § 2106 o. z. (stejně jako § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zrušeného ke dni 1. 1. 2014 – dále jen „obč. zák.“) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018). I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2021, sp. zn. 33 Cdo 1317/2021, ze dne 16. 3. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2045/2021, ze dne 25. 5. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4541/2016, či ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015).
32. Při posouzení, jaká výše slevy z ceny díla je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny díla je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněný pod číslem 98/2022 Sb. rozh. obč.). Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny díla) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod (srov. obdobně též KOLMAČKA, Viktor. Přiměřené snížení ceny jako prostředek nápravy narušené subjektivní ekvivalence. Právní rozhledy, 2021, č. 13-14, s. 457-468).
33. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená), než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou.
34. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění. Rozhodnutí o přiměřenosti výše slevy přednostně náleží do rukou soudů nižších instancí, jež jsou – vzhledem k zásadám ústnosti a přímosti řízení – s účastníky v bezprostředním kontaktu, a disponují tudíž náležitými skutkovými podklady pro vyhodnocení zmiňovaných aspektů daného sporu. Dovolací soud může takovou právní otázku učinit předmětem svého přezkumu toliko v případech zjevné nepřiměřenosti relevantních úvah soudů v nalézacím řízení (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2016, sp. zn. 33 Cdo 3539/2016, či ze dne 30. 11. 2016, sp. zn. 33 Cdo 1643/2015).
35. V řešené věci žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 809 606 Kč s tvrzením, že tato výše odpovídá nákladům na práci potřebnou k odstranění vad – k opravě vadných stropů (konkrétně náklady na odstranění příček nad stropy ve 2. NP, odstranění podlah, podbití a záklopu stávajících stropů, odstranění stropních trámů, provedení nových keramických stropů a ztužujících věnců, provedení podlah nad stropy a omítek stropů a provedení tepelné izolace nad stropy). Odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) pak při své úvaze o přiměřenosti slevy z kupní ceny zohlednil pouze takto znaleckým posudkem vyčíslené náklady na odstranění vadných stropů, avšak v rozporu s výše uvedenými judikaturními závěry nezohlednil další podstatné okolnosti daného případu, zejména povahu a rozsah této vady vzhledem ke sjednané kupní ceně celé nemovitosti (tj. nejen samotného domu) a jejím vlastnostem a stáří, jak vytčená vada komplikuje a omezuje užívání koupené věci oproti stavu, který strany smlouvy předpokládaly v případě bezvadného plnění, zda snižuje její životnost a zda případná oprava oproti stavu předpokládaném při bezvadném smluvním plnění tuto životnost naopak nezvýší, o kolik se v důsledku vady snížila hodnota věci se zřetelem na rozsah vady a s přihlédnutím k tomu, zda byla kupní cena sjednána ve výši ceny obvyklé, nižší či vyšší, jakož i jiné skutečnosti, které by mohly být relevantní pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny. Ačkoliv odvolací soud v odůvodnění napadeného rozhodnutí citoval ustálenou rozhodovací praxi dovolacího soudu ve vztahu k určení výše slevy (vyžadující komplexní posouzení věci), jejími závěry se fakticky neřídil a výši žalobkyní požadované slevy z kupní ceny považoval za přiměřenou pouze na základě toho, že odpovídala nákladům nutným na opravu stropů domu. Takovou zcela nedostatečnou úvahu odvolacího soudu považuje dovolací soud za zjevně nepřiměřenou a jeho právní posouzení za neúplné a tudíž nesprávné.
36. Vzhledem k přípustnosti dovolání Nejvyšší soud podle § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. zkoumal, zda nebylo řízení postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., resp. jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a dospěl k závěru, že odvolací soud takovou jinou vadou řízení nezatížil.
37. Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci a podmínky pro jeho změnu dány nejsou, Nejvyšší soud bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) rozsudek odvolacího soudu ohledně části potvrzujícího prvního výroku co do částky 809 606 Kč s příslušenstvím zrušil podle § 243e odst. 1 o. s. ř., a to včetně závislých výroků o nákladech řízení (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud podle § 243e odst. 2 o. s. ř. v daném rozsahu také toto rozhodnutí a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
38. Právní názor dovolacího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný (§ 243g odst. 1 část první věty za středníkem, ve spojení s § 226 odst. 1 o. s. ř.).
39. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-