// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 22.02.2022
K důsledkům zániku zprostředkované smlouvy na smlouvu rezervační
Odstoupením od kupní smlouvy, zprostředkované na základě rezervační smlouvy, nedochází samo o sobě k zániku rezervační smlouvy, jež zanikla již dříve v důsledku splnění smluvními stranami. Nebylo-li v posuzované rezervační smlouvě dohodnuto nic ohledně vrácení blokační zálohy pro případ odstoupení kupujících od zprostředkovávané kupní smlouvy, pak se kupující nemohou úspěšně domáhat vrácení složené zálohy po zprostředkovateli, jestliže (neboť) ten splnil vše, k čemu se v rezervační smlouvě zavázal.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 4288/2019, ze dne 27. 10. 2021
Dotčené předpisy:
§ 556 o. z.
§ 1746 odst. 2 o. z.
§ 1810 o. z.
§ 1908 odst. 1 o. z.
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci se podanou žalobou domáhali zaplacení žalované částky – vrácení zálohy, resp. provize, kterou zaplatili žalovanému na základě rezervační smlouvy.
Rozsudkem ze dne 18. 4. 2019, č. j. 70 C 176/2018-61, Okresní soud v Ústí nad Labem (dále jen „soud prvního stupně“) žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobci uzavřeli s žalovaným dne 11. 6. 2017 smlouvu (dále jen „rezervační smlouva“), podle níž se žalovaný zavázal rezervovat pro žalobce a dále nenabízet k prodeji bytovou jednotku č. XY v budově č. p. XY na pozemku p. č. XY, a podíl o velikosti XY na společných částech domu č. p. XY a na pozemku p. č. XY, vše zapsané na LV č. XY a XY pro k. ú. XY, obec XY u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY (dále jen „bytová jednotka“). Prodej bytové jednotky žalovaný zajišťoval na základě smlouvy o zprostředkování uzavřené s jejími vlastníky dne 9. 6. 2017. Žalobci v rezervační smlouvě prohlásili, že si byt prohlédli a ve zjištěném stavu jej hodlají koupit, přičemž na účet žalovaného složili blokační zálohu ve výši 100.000,- Kč. Ta byla následně v souladu se smlouvou započtena na provizi žalovaného, na niž mu podle rezervační smlouvy vznikl nárok okamžikem, kdy žalobci uzavřeli s vlastníky bytu kupní smlouvu. Podle rezervační smlouvy byl žalovaný povinen vrátit žalobcům blokační zálohu v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů spočívajících na straně prodávajících nebo zprostředkovatele. Pro případ, že by k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobců, měli žalobci zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 100.000,- Kč. Kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky uzavřeli žalobci a její dosavadní vlastníci dne 7. 7. 2017. Žalobci následně od kupní smlouvy odstoupili s odůvodněním, že bytová jednotka má menší podlahovou plochu, než žalovaný deklaroval v inzerci a než je uvedeno v kupní smlouvě – namísto 72 m2 pouze 64,3 m2. Vlastníci bytu vzali návrh na vklad vlastnického práva žalobců zpět, žalobci se zpětvzetím vyslovili souhlas a Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY usnesením ze dne 4. 8. 2017 vkladové řízení zastavil. Žalobcům byla vrácena kupní cena bytu, ale žalovaný jim odmítl vrátit blokační zálohu.
Soud prvního stupně posoudil smlouvu ze dne 11. 6. 2017 podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), jako smlouvu o zprostředkování a dospěl k závěru, že žalovaný svůj závazek z této smlouvy splnil, neboť jeho přičiněním došlo k uzavření kupní smlouvy k bytu, a vznikl mu tedy nárok na zaplacení provize. Od rezervační smlouvy žalobci neodstoupili a odstoupení od kupní smlouvy ani jiné skutečnosti, které nastaly po uzavření kupní smlouvy, nemají na nárok žalovaného na provizi vliv.
V záhlaví označeným rozsudkem Krajský soud v Ústí nad Labem (dále jen „odvolací soud“) k odvolání žalobců rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II.).
Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a částečně doplnil dokazování znaleckým posudkem Ing. Hany Kameníkové č. 1724-6/2018. Na rozdíl od soudu prvního stupně posoudil rezervační smlouvu ze dne 11. 6. 2017 jako smlouvu nepojmenovanou podle § 1746 odst. 2 o. z., s tím, že se obsahově nejvíce blíží smlouvě o zprostředkování, a za použití § 1810 a násl. o. z. a § 556 odst. 1 o. z. dospěl ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že žalovanému podle této smlouvy vznikl nárok na zaplacení provize 100.000,- Kč. Nepřisvědčil žalobcům, že je žalovaný a prodávající uvedli v omyl, pokud v inzerci a v kupní smlouvě uváděli výměru bytu 72 m2. V rezervační smlouvě byla bytová jednotka označena pouze údaji z katastru nemovitostí. Podle prohlášení vlastníka bytů z doby před rekonstrukcí byla sice podlahová plocha bytu 64,3 m2, ovšem bez lodžie, jejíž výměra činí 4,08 m2 a jež je podle prohlášení vlastníka jednotek součástí bytu. V plánku, který byl součástí prohlášení vlastníka jednotek po rekonstrukci, při níž došlo ke změně dispozice bytu vybouráním příčky mezi kuchyní a jednou z místností, byla podlahová plocha bytu 71,38 m2 a podle znaleckého posudku Ing. Kameníkové činila podlahová bytu 71,35 m2. Rozdíl podlahové plochy v inzerci žalovaného tedy nečinil 10 %, jak uváděli žalobci, ale asi 1 %. I kdyby odvolací soud přistoupil na argumentaci žalobců, že rozhodná je skutečná výměra bytu včetně lodžie před rekonstrukcí, tedy 68,38 m2, jde oproti údaji v inzerci žalovaného a kupní smlouvě o rozdíl asi 5 %, což je podle odvolacího soudu u staršího bytu akceptovatelné. Nedůvodná je podle odvolacího soudu rovněž námitka žalobců, že nárok na provizi měl žalovanému vzniknout pouze v případě, že by se žalobci stali vlastníky bytové jednotky. Takový výklad smlouva ze dne 11. 6. 2017 neumožňuje a i v případě, že by se účastníci takto skutečně dohodli, k převodu vlastnictví nedošlo nikoli z důvodu pochybení žalovaného, ale z důvodu na straně žalobců, kteří od kupní smlouvy odstoupili pro údajně menší plochu bytu, ačkoli fakticky mezi jeho skutečnou a inzerovanou a v kupní smlouvě uvedenou plochou neexistoval téměř žádný rozdíl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (dále též „dovolatelé“) dovolání, jehož přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“), spatřují v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právní otázky, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena. Za takovou považují otázku, zda v důsledku odstoupení od kupní smlouvy, zprostředkované na základě rezervační smlouvy, dochází rovněž k zániku rezervační smlouvy ex tunc, či zda žalobce musí od rezervační smlouvy odstoupit, aby mu vzniklo právo na vrácení provize. Prosazují názor, že žalovanému nemohlo vzniknout právo na provizi, neboť odstoupením od kupní smlouvy byla smlouva zrušena s účinky ex tunc, a podmínka vzniku práva na provizi podle rezervační smlouvy nebyla naplněna. Dovolatelé zdůraznili, že od kupní smlouvy odstoupili pro zásadní rozdíl mezi skutečnou plochou bytu a plochou uvedenou v nabídce žalovaného a v kupní smlouvě. Žalovaný jako zprostředkovatel prodeje si měl od prodávajících všechny potřebné podklady vyžádat a skutečnosti uváděné prodávajícími si řádně ověřit. S tímto odůvodněním dovolatelé navrhli, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., dále opět jen „o. s. ř.“).
Dovolání není důvodné.
Podle § 237 o. s. ř. platí, že – není-li stanoveno jinak – je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání nelze podat z důvodu vad podle § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o. s. ř.).
Rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla výslovně vyřešena v rozhodovací praxi dovolacího soudu – tj. zda odstoupením od kupní smlouvy, zprostředkované na základě rezervační smlouvy, dochází rovněž k zániku rezervační smlouvy, a zájemci tím vzniká právo na vrácení blokační zálohy.
V řízení byla prokázána existence tří samostatných, ale věcně souvisejících právních jednání: 1) smlouvy o zprostředkování uzavřené dne 9. 6. 2017 mezi žalovaným a manželi M. a Ž. H., 2) rezervační smlouvy ze dne 11. 6. 2017 a 3) kupní smlouvy uzavřené dne 7. 7. 2017 mezi prodávajícími M. H. a Ž. H. a kupujícími žalobci.
Obsahem rezervační smlouvy ze dne 11. 6. 2017 byl závazek žalovaného rezervovat pro žalobce (zájemce) předmět prodeje do 31. 12. 2017, do tohoto data neuzavřít obdobnou smlouvu na výše uvedený předmět prodeje s třetí osobou nebo osobami a předmět prodeje v této době nenabízet k prodeji (čl. I. bod 4 rezervační smlouvy). Žalobci se naopak zavázali složit do 5 dnů po podpisu této smlouvy na blíže určený účet žalovaného (zprostředkovatele) částku 100.000,- Kč jako blokační zálohu, která bude použita jako odměna zprostředkovatele. Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi podpisem kupní smlouvy zájemce k nabídnuté nemovitosti. Po podpisu kupní smlouvy zájemcem k nabídnuté nemovitosti bude záloha zprostředkovatelem zúčtována a započtena na provizi (čl. II. bod 1 rezervační smlouvy).
Činnost žalovaného vedla k tomu, že žalobci dne 7. 7. 2017 uzavřeli s prodávajícími M. a Ž. H. kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. XY v budově č. p. XY na pozemku p. č. XY, a podíl o velikosti XY na společných částech domu č. p. XY a na pozemku p. č. XY, vše zapsané na LV č. XY a XY pro k. ú. XY, obec XY u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště XY. Tímto okamžikem došlo k naplnění smyslu a účelu rezervační smlouvy a vyčerpala se vzájemná (subjektivní) práva a povinnosti smluvních stran (žalobců a žalovaného), která tvořila obsah právního poměru. Závazek zanikl splněním (§ 1908 odst. 1 o. z.), neboť stranami smlouvy bylo vykonáno vše, k čemu se zavázaly, a rezervační smlouva tak pozbyla právních účinků (práva a povinnosti z ní zanikly). Nebylo-li v rezervační smlouvě dohodnuto nic ohledně vrácení blokační zálohy pro případ odstoupení kupujících od zprostředkovávané kupní smlouvy, pak se žalobci nemohou úspěšně domáhat vrácení složené zálohy po zprostředkovateli (žalovaném), neboť ten splnil vše, k čemu se v rezervační smlouvě zavázal. Skutečnost, že došlo v důsledku odstoupení ke zrušení kupní smlouvy, nemůže nic změnit na tom, že žalovaný dostál svým smluvním závazkům podle smlouvy ze dne 11. 6. 2017 a vzniklo mu právo na zaplacení provize, k čemuž se zavázali žalobci. V té souvislosti nelze přehlédnout, že se odvolací soud distancoval od tvrzení žalobců, že je žalovaný a prodávající uvedli v omyl, pokud v inzerci a v kupní smlouvě uváděli výměru bytu 72 m2 a že rozdíl ve výměře podlahové plochy byl zásadní (podstatný). Lze uzavřít, že odstoupením od kupní smlouvy, zprostředkované na základě rezervační smlouvy, nedochází k zániku rezervační smlouvy, jež zanikla již dříve v důsledku splnění smluvními stranami.
Vzhledem k výše uvedenému je právní posouzení věci odvolacím soudem správné.
Dovolatelům se prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu nepodařilo zpochybnit správnost napadeného rozsudku; Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), jejich dovolání podle § 243d písm. a) o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto za situace, kdy žalovanému v této fázi řízení podle obsahu spisu nevznikly žádné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl proti žalobcům právo (§ 243c odst. 3 věta prvá, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-