// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 17.02.2021
Přechod závazku z porušení předkupního práva na osobu blízkou
Převedl-li nástupce spoluvlastníka, který porušil předkupní právo, podíl nemovité věci osobě blízké, přestože oprávněný spoluvlastník uplatnil vůči němu právo na převod podílu, přešel – při splnění podmínek § 1107 odst. 1 o. z. – závazek z porušení předkupního práva na osobu blízkou.
Na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato s věcí (podílem). Okamžikem uplatnění práva na převod je podíl zatížen závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou „jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že „na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1480/2020, ze dne 29. 10. 2020
Dotčené předpisy:
§ 1107 odst. 1 o. z. ve znění od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020
§ 1124 odst. 1 o. z. ve znění od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020
§ 2144 odst. 1 o. z. ve znění od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020
Kategorie: spoluvlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobou ze 4. 7. 2019 se žalobkyně domáhala, aby soud rozsudkem nahradil projev vůle žalované uzavřít s ní kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou spoluvlastnické podíly v rozsahu ¼ pozemků parcelních čísel XY, XY, XY, XY, XY, XY a XY v katastrálním území XY.
Okresní soud v Trutnově rozsudkem ze dne 31. 10. 2019, č.j. 15 C 208/2019-42, žalobě vyhověl a žalobkyni přiznal na náhradě nákladů řízení 30.800 Kč.
Rozsudkem ze dne 11. 3. 2020, č.j. 21 Co 21/2020-72, Krajský soud v Hradci Králové rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil a žalované uložil zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 12.538 Kč. Obsahem zákonného předkupního práva spoluvlastníka nemovité věci – argumentuje odvolací soud – je povinnost spoluvlastníka (dlužníka) nabídnout věc (podíl) ke koupi oprávněnému z předkupního práva (předkupníkovi), pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (§ 1124 odst. 1, § 2144 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, dále jen „o. z.“). Převedl-li nástupce spoluvlastníka, který porušil předkupní právo, podíl nemovité věci osobě blízké, přestože oprávněný spoluvlastník uplatnil vůči němu právo na převod podílu, přešel – při splnění podmínek § 1107 odst. 1 o. z. – závazek z porušení předkupního práva na osobu blízkou.
V dovolání, kterým napadla rozhodnutí odvolacího soudu, žalovaná prosazuje, že povinnost převést podíl věci nemovité předkupníkovi zatěžuje jen „nástupce druhé strany,“ tj. nástupce osoby, která předkupní právo porušila. Při převodu podílu z nástupce na osobu jemu blízkou není předkupní právo spoluvlastníka porušeno a právo domáhat se převodu po tomto nabyvateli zaniká. Uložení povinnosti žalované převést podíly pozemků žalobkyni by znamenalo další povinnost (oprávnění) nad rámec zákona. Právo předkupníka na převod podílu nemovité věci není závadou na věci váznoucí ve smyslu § 1107 odst. 1 o. z., nehledě na to, že dovolatelka nabyla vlastnictví v dobré víře od osoby k tomu oprávněné a neměla žádný důvod zpochybňovat prohlášení prodávajícího v článku IV kupní smlouvy. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ztotožnila se závěry, které přijal odvolací soud. S převodem podílu nemovité věci na „kteréhokoli nabyvatele (nikoli jen prvního z nabyvatelů)“ přechází závazek z porušení předkupního práva, jelikož představuje povinnost, která je spojena se samotným spoluvlastnickým podílem a nejedná se o osobní povinnost nástupce. I kdyby to nebylo tak – dovozuje žalobkyně – závazek z porušení předkupního práva je závada váznoucí na věci, která za splnění určitých podmínek přechází na nabyvatele (§ 1107 odst. 1 o. z.). Navrhla, aby dovolací soud dovolání odmítl, popřípadě zamítl.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“).
Podle § 237 o.s.ř. platí, že – není-li stanoveno jinak – je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 241a odst. 1 o.s.ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání nelze podat z důvodu vad podle § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o.s.ř.).
Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena – za jakých podmínek založilo uplatnění práva spoluvlastníka na převod podílu věci nemovité podle § 2144 odst. 1 o. z. jinou závadu, kterou nabyvatel přejímá s vlastnictvím podílu ve smyslu § 1107 odst. 1 o. z. – a jíž žalovaná spolu s vymezením předpokladu přípustnosti dovolání řádně identifikovala, je dovolání přípustné.
Je-li přípustnost dovolání spojována s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného či procesního práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo kterou dovolací soud řešil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, musí jít o takovou otázku, na níž byl výrok rozhodnutí odvolacího soudu z hlediska právního posouzení skutečně založen; není-li tomu tak, dovolání pro její řešení nemůže být podle § 237 o.s.ř. přípustné. Takovou není otázka, zda se předkupník může domáhat převodu věci jen vůči nástupci porušitele předkupního práva anebo také vůči dalším nabyvatelům.
Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů (§ 1124 odst. 1 o. z.).
Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupí na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (§ 2144 odst. 1 o. z.).
Podle § 1107 odst. 1 o. z. kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Odvolací soud převzal skutkový stav zjištěný v řízení před soudem prvního stupně a vyšel z toho, že pozemky, jejichž podíly žalobkyně požaduje, byly předmětem spoluvlastnictví M. K. (¼), J. K. (¼) a žalobkyně (½). Kupní smlouvou z 2. 2. 2018 prodal M. K. své podíly za 109.000 Kč V. K., aniž by je nabídl ke koupi spoluvlastníkům (právní účinky vkladu nastaly 6. 2. 2018). Žalobkyně a J. K. uzavřeli 21. 12. 2018 dohodu, která k výkupu podílů převedených V. K. opravňovala „v celém rozsahu“ žalobkyni. Dopisem z 3. 1. 2019 (doručeným 7. 1. 2019) vyzvala žalobkyně V. K., aby jí podíly pozemků za 109.000 Kč prodal. Kupní smlouvou z 23. 1. 2019 převedl V. K. podíly pozemků za 148.000 Kč žalované (dceři). Právní účinky vkladu nastaly 23. 1. 2019. Podle článku IV smlouvy prohlásil prodávající, že „není daňovým dlužníkem, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva.“ Žalovaná věděla, že její otec nabyl podíly pozemků od jednoho ze spoluvlastníků, věděla, resp. mohla vědět také to, že nebyl původním spoluvlastníkem ani osobou blízkou jinému spoluvlastníku. To vše jí mělo vést při uzavírání smlouvy k obezřetnosti, k ověření, zda při převodu podílů na V. K. byly splněny všechny zákonné podmínky, včetně respektování předkupního práva. Prodej podílů pozemků žalované šestnáct dnů poté, co její otec obdržel výzvu k převodu, svědčí o tom, že úmyslem stran bylo vyhnout se povinnosti nabídnout podíly žalobkyni.
Předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci je institutem, který trvale omezuje spoluvlastníka v právu volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem, konkrétně převést jej na jiného (§ 1123 o. z.). Jde o právní vztah, v němž povinnosti každého spoluvlastníka (i jeho právního nástupce) převádějícího podíl přednostně jej nabídnout ke koupi všem ostatním spoluvlastníkům, odpovídá právo všech ostatních spoluvlastníků na přednostní nabídku ke koupi a možnost jejího využití (§ 2147 odst. 1 o. z.). Předkupní právo spoluvlastníků vyplývá přímo ze zákona a vzniká se vznikem podílového spoluvlastnictví, tj. vůči každému spoluvlastníku trvá tak dlouho, dokud trvá jeho spoluvlastnický vztah k věci. Je věcným právem, které je spjato se spoluvlastnickým podílem k věci (podílu), jež je předkupním právem zatížena.
Není pochyb o tom, že by V. K. nerespektoval předkupní právo žalobkyně, kdyby podíly pozemků převedl na jinou než blízkou osobu; v takovém případě by nástupce byl povinen podíly žalobkyni, která by vůči němu uplatnila právo podle § 2144 odst. 1 o. z., za příslušnou úplatu převést. Převodem podílů na osobu blízkou – jak se podává z § 1124 odst. 1 o. z. – však V. K. předkupní právo žalobkyně neporušil. Žalovaná se na základě kupní smlouvy z 23. 1. 2019 stala v rozsahu ¼ spoluvlastnicí pozemků a zákonné předkupní právo žalobkyně touto změnou vlastnictví podílů nezaniklo; pokud by žalovaná chtěla podíly prodat jinému, stíhala by ji povinnost učinit ostatním spoluvlastníkům nabídku koupě (§ 2140 odst. 1, § 2147 odst. 1 o. z.). Tyto závěry jsou výrazem ustálené judikatury, které Nejvyšší soud dovodil za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 15. 6. 2011, sp. zn. 31 Cdo 4308/2009, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 143/2011, rozsudek ze dne 20. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3982/2009).
V projednávané věci žalobkyně po dohodě s J. K. uplatnila vůči V. K., kterému podíly pozemků prodal M. K., aniž by respektoval předkupní práva spoluvlastníků, právo na převod vlastnictví „za příslušnou úplatu“ podle § 2144 odst. 1 o. z. Na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato – jak již bylo výše řečeno – s věcí (podílem). Uplatněním práva na převod vznikla V. K. povinnost prodat za cenu, kterou sjednal s M. K., podíly pozemků žalobkyni. Okamžikem uplatnění práva na převod jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou „jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že „na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“ (článek IV kupní smlouvy). Ze skutkových zjištění odvolacího soudu, jejichž správnost (úplnost) dovolacímu přezkumu nepodléhá, vyplývá, že žalovaná v okamžiku uzavření kupní smlouvy nebyla v dobré víře o tom, že podíly pozemků nejsou zatíženy závadou (povinností převést věc za příslušnou úplatu spoluvlastníku, jehož předkupní právo bylo porušeno).
Lze uzavřít, že otázku, pro niž bylo dovolání připuštěno, vyřešil odvolací soud ve shodě s tím, co je uvedeno shora, tj. správně; Nejvyšší soud proto dovolání zamítl (§ 243d odst. 1 písm. a/ o.s.ř.).
Autor: -mha-