// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 27.04.2016
Odpovědnost za vady, které se projeví v záruční době
Záruka (zákonná či prodloužená) podle § 619 obč. zák. 1964 se vztahuje na vady věci bez zřetele na to, zda existovaly v době převzetí a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou až dodatečně, anebo vznikly a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v průběhu záruční doby.
Dovodil-li v projednávaném případě odvolací soud, že se záruka v délce 60 měsíců „na stavební práce“ vztahovala pouze na vady, které „vznikly“ až po převzetí věci v průběhu záruční doby a tudíž v okamžiku převzetí neexistovaly, dopustil se nesprávného právního posouzení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3744/2015, ze dne 23. 2. 2016
Dotčené předpisy: § 619 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Ve výroku označeným rozhodnutím krajský soud změnil rozsudek Okresního soudu v Sokolově ze dne 24. 10. 2014, č.j. 9 C 41/2012-215, tak, že zamítl žalobu, jíž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 984.900,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení proti „vydání bytové jednotky“ č. 645/6 ve druhém nadzemním podlaží domu č.p. 645 na pozemcích parc. č. st. 908, st. 3111/2 a st. 3111/3 v katastrálním území a obci H. S., se spoluvlastnickým podílem 6566/92342 na společných částech budovy a pozemku; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Odvolací soud uzavřel, že žalobkyně mohla právo z vadného plnění uplatnit v době 24 měsíců od převzetí bytové jednotky, tedy do 30. 3. 2011; učinila tak ovšem po uplynutí zákonné lhůty, která je prekluzivní (§ 504, věta třetí, zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 22. 2. 2011, dále též jen „obč. zák.“), takže důsledky odstoupení od smlouvy nenastaly.
V dovolání, jímž napadla rozhodnutí odvolacího soudu, žalobkyně oponuje závěru o prekluzi práva z odpovědnosti za vady bytové jednotky. Připomíná, že bytová jednotka měla mít ve shodě s kupní smlouvou garantované vlastnosti v době převzetí a rovněž po převzetí ve sjednané záruční době. Odpovědnost za vady podle ustanovení § 612 a násl. obč. zák. je upravena – pokud jde o typ a délku záruční doby – komplexně. Prodloužená záruka, kterou žalovaná poskytla na stavební práce, se vztahovala na rekonstrukci administrativní budovy a týkala se nejen vad, které se vyskytly po převzetí, ale i vad, které existovaly v době převzetí věci. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná se ztotožnila s napadeným rozhodnutím. Prodlouženou záruku poskytla na jakost jí provedených stavebních prací, tj. na případné vady, které vznikly v průběhu záruční doby a které neexistovaly v době převzetí bytu; jinak platila zákonná záruka podle § 620 odst. 1 obč. zák. Navrhla dovolání odmítnout.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II bod 1, 7 zákona č. 404/2012 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., dále jen „o.s.ř.“).
Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena (§ 237, § 239 o.s.ř.), konkrétně otázky odpovědnosti prodávajícího za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (§ 619 odst. 1, 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 /viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb./).
Právní posouzení je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení § 616 odst. 1 obč. zák. odpovídá prodávající kupujícímu za to, že prodaná věc je při převzetí kupujícím ve shodě s kupní smlouvou, zejména že je bez vad. Co se rozumí shodou s kupní smlouvou ve vztahu k jakosti a užitným vlastnostem předmětu koupě stanoví § 616 odst. 2 obč. zák.
Podle ustanovení § 619 odst. 1 obč. zák. odpovídá prodávající za vady, které se projeví jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v záruční době (záruka), nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité. Zákonnou záruční dobu stanoví § 620 odst. 1 obč. zák. v délce 24 měsíců s tím, že prohlášením může prodávající poskytnout záruku přesahující rozsah zákonné záruky (srov. § 620 odst. 5 obč. zák.).
Podle ustanovení § 621, věty první, obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím.
Podle ustanovení § 626 odst. 1 obč. zák. práva z odpovědnosti za vady věci, pro které platí záruční doba, zaniknou, nebyla-li uplatněna v záruční době (srov. § 583 obč. zák.).
Skutkový stav, z něhož odvolací soud vyšel a podrobil ho právnímu posouzení, byl následující:
Kupní smlouvou z 30. 3. 2009 žalovaná prodala žalobkyni za 984.900,- Kč bytovou jednotku č. 645/6 o velikosti 3+kk a podlahové ploše 65,66 m² nacházející se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p. 645 v P. ulici v H. S. (na pozemcích parc. č. st. 908, st. 3111/2 a st. 3111/3 v katastrálním území a obci H. S.) se spoluvlastnickým podílem 6566/92342 na společných částech budovy a pozemku (právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly 4. 5. 2009). V článku VI bodu 7 smlouvy se účastnice dohodly tak, že „Prodávající poskytuje kupujícímu záruky na vady bytové jednotky v délce 60 měsíců na stavební práce. Na vybavení bytové jednotky poskytuje prodávající kupujícímu záruku v délce poskytnuté výrobcem či dodavatelem. Záruka dle první věty začíná běžet ode dne převzetí bytové jednotky, nejpozději však ode dne podpisu této smlouvy, nedošlo-li k předání a převzetí bytové jednotky kupujícímu dříve, záruka dle druhé věty začíná běžet ode dne vydání kolaudačního souhlasu k budově. Kupující je povinen vady uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu poté, co je zjistil, jinak odpovídá za škodu tím způsobenou. Prodávající zajistí odstranění vad bez zbytečného odkladu po oznámení vady, nejpozději však do 60-ti dnů od takového oznámení.“ Kupní smlouva byla uzavřena jako smlouva realizační poté, co se žalovaná ve smlouvě o uzavření budoucí kupní smlouvy o koupi bytové jednotky z 19. 6. 2008 zavázala rekonstruovat administrativní budovu č.p. 645 na bytový dům s bytovými jednotkami vyčleněnými na základě písemného prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb., a to v souladu s projektovou dokumentací schválenou Ing. Arch. L. V. Žalobkyně bytovou jednotku převzala 30. 3. 2009. Dopisem z 24. 8. 2011, který žalovaná obdržela tentýž den, vytkla žalobkyně vady předmětu koupě (nadměrnou hlučnost, tj. nadměrný přenos zvuku z bytů nacházejících se vedle, nad i pod jejím bytem č. 6) a odstoupila od kupní smlouvy. Na podkladě závěrů posudku znaleckého ústavu soud prvního stupně zjistil (a odvolací soud toto zjištění převzal), že bytová jednotka je postižena závadou spočívající v nedostatečné vzduchové a kročejové neprůzvučnosti stropních konstrukcí a mezibytových příček, která je důsledkem nedodržení vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu (ČSN 73-05322010), a nařízení vlády č. 268/2009 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací).
Předmětem dovolacího přezkumu v projednávané věci není posouzení zjištěné závady bytové jednotky coby vady v právním smyslu, která existovala již v době převzetí a projevila se následně jako rozpor s kupní smlouvou, ani posouzení její kvality jako skryté vady (objektivně) neodstranitelné, která brání tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady (§ 622 odst. 2, věta první, obč. zák.). Sporná není ani teze, podle níž k zániku práv z odpovědnosti za vady prodané věci nestačí, že kupující v záruční době vytkl prodávajícímu vady věci (reklamoval), nýbrž je nutné, aby v této lhůtě konkrétně uvedl, jaké právo z tohoto důvodu uplatňuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1830/2014).
Ustanovení § 612 a násl. obč. zák. jsou ve vztahu k úpravě kupní smlouvy (§ 588 až § 600 obč. zák.) nejen doplňující, ale mají i povahu speciálního předpisu; upravují-li některé otázky oproti obecným ustanovením odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou. Prodávající odpovídá – nejde-li o věci, které se rychle kazí nebo o věci použité – za všechny vady, které představují rozpor s kupní smlouvou, tj. nejen za to, že věc je ve shodě s kupní smlouvou v době jejího převzetí kupujícím, ale i za to, že po určitou dobu po převzetí bude bez vad, jež představují rozpor s kupní smlouvou. Zákonná záruční doba, v níž může kupující uplatnit práva z odpovědnosti za vady, kterými věc trpěla v době převzetí, případně za vady, které se projevily dodatečně, nemůže být smluvními stranami zkrácena; možnost jejího prodloužení (jednostranně či dohodou) vyplývá z ustanovení § 620 odst. 5 obč. zák. (srov. § 502 odst. 2 obč. zák.). Z uvedeného je zřejmé, že záruka (zákonná či prodloužená) se vztahuje na vady věci bez zřetele na to, zda existovaly v době převzetí a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou až dodatečně, anebo vznikly a projevily se jako rozpor s kupní smlouvou po převzetí věci v průběhu záruční doby. Takový výklad ostatně zastávala i starší judikatura (srov. stanovisko bývalého Nejvyššího soudu ČR z 20. 10. 1988, Cpj 39/88, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 12/1989, týkající se služeb /zhotovení věci na zakázku, oprava a úprava věci/: „Aby soud mohl učinit závěr, že konkrétní právo z odpovědnosti za vady bylo uplatněno důvodně, musí se jeho uplatnění opírat o nedostatek takové vlastnosti nebo projevu plnění, který má charakter vady, přičemž tato vada se na plnění poskytnutém organizací musí vyskytovat při jeho převzetí občanem nebo v průběhu záruční doby, nesmí být zhojena jiným způsobem (např. dohodou účastníků o slevě z ceny namísto požadovaného odstranění vady) a musí mít povahu, která je pro uplatnění občanem zvoleného práva z odpovědnosti za vady požadována“).
Dovodil-li v projednávaném případě odvolací soud, že se záruka v délce 60 měsíců „na stavební práce“ vztahovala pouze na vady, které „vznikly“ až po převzetí věci v průběhu záruční doby a tudíž v okamžiku převzetí neexistovaly, dopustil se nesprávného právního posouzení. Dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o.s.ř. uplatnila žalobkyně důvodně a Nejvyšší soud proto napadené rozhodnutí podle § 243e odst. 1 o.s.ř. zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2, věta první, o.s.ř.).
Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§ 243g odst. 1, věta první, § 226 odst. 1 o.s.ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí (§ 243g odst. 1, věta druhá, o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-