// Profipravo.cz / Spoluvlastnictví 17.07.2017
K otázce snížení hodnoty společného pozemku jeho rozdělením
Rozdělení věci brání to, že by v jeho důsledku byla hodnota nově vzniklé věci, která by měla být účastníku přikázána, nižší než peněžní ekvivalent, kterého by se mu dostalo jako náhrady za to, že pozbývá konkrétní podíl na věci. Takové rozdělení je sice možné, ovšem není „dobře možné“ ve smyslu § 1147 o. z. Může jít i o případ, kdy na nově vzniklých pozemcích nebude možno realizovat stejnou stavbu, jakou by bylo možno zřídit na původním nerozděleném pozemku (např. proto, že nově vzniklé pozemky budou příliš úzké), a součet cen obou nově vzniklých pozemků tak může být podstatně nižší, než cena původního pozemku (je třeba zjišťovat obvyklou, „tržní“ cenu).
V dané věci dovolatel uplatnil v odvolacím řízení (a také před soudem prvního stupně) námitku, že se v důsledku rozdělení společné nemovitosti podstatně sníží její hodnota. Základním předpokladem pro rozhodnutí o takovém tvrzení je zjištění obvyklé ceny celé nemovitosti, a její porovnání se součtem cen nově zřizovaných nemovitostí. To odvolací soud neučinil; jen uvedl, že rozdělení věci je třeba provést, je-li věc fakticky i funkčně dělitelná. V této části je tak rozhodnutí odvolacího soudu předčasné a spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 586/2017, ze dne 26. 4. 2017
Dotčené předpisy:
§ 1143 o. z.
§ 1144 o. z.
§ 1147 o. z.
Kategorie: spoluvlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobce se domáhal, aby soud zrušil a vypořádal rovnodílné podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem, a to chatě postavené na par. č. 1744/4 , parc. č. 1744/4 zastavěná plocha o výměře 13 m2 a parc. č. 1744/2, zahrada, o výměře 1511 m2 v k. ú. R., obec P., a vypořádal je reálným rozdělením věci. Žalovaný se zrušením spoluvlastnictví k nemovitostem souhlasil, požadoval však jejich přikázání do svého vlastnictví, případně jejich prodej; názor na způsob vypořádání během řízení měnil.
Obvodní soud pro Prahu 5 („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 27. 8. 2002, č. j. 4C 48/92-585, ve znění usnesení ze dne 17. 4. 2003, č. j. 4 C 48/95-611, podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zrušil a nemovitosti mezi účastníky reálně rozdělil. Žalobci uložil, aby zaplatil žalovanému na vypořádání podílu 20 800 Kč. K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 25. 7. 2006, č. j. 25 Co 479/2005-775, rozsudek soudu prvního stupně ve znění opravného usnesení potvrdil.
Nejvyšší soud k dovolání žalovaného rozsudkem ze dne 17. 8. 2010, č. j. 22 Cdo 2597/2010-1058, rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 19. 5. 2015, č. j. 4 C 377/2015-1929, ve znění opravných usnesení ze dne 20. 7. 2015, č. j. 4 C 377/2010-1935, ze dne 10. 8. 2015, č. j. 4 C 377/2010-1960, a ze dne 14. 10. 2015, č. j. 4 C 377/2010-2028, zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k rekreační chatě postavené na p. č. 1744/4 a zahradě o výměře 1511 m2, zapsaných na LV č. 1437 pro k. ú R., obec P., u Katastrálního úřadu Praha-město (výrok I.). Do vlastnictví žalobce přikázal chatu, a určil, která část zahrady připadá každému z účastníků podle geometrického plánu, který je součástí rozsudku (výroky II. a III.). Uložil žalobci, aby zaplatil žalovanému na vyrovnání podílu částku 14 905,50 Kč (výrok IV.). Účastníkům uložil, aby zaplatili státu znalečné 10 775 Kč a 12 775 Kč a žádnému z nich nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výroky V. - VII.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci (bratři) nabyli každý id. ½ nemovitostí děděním po matce M. M., která zemřela 6. 4. 1970. Sporný pozemek je reálně dělitelný. Věc posoudil podle § 1143 a násl. zákona č. 89/212 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), a vypořádal spoluvlastnictví reálným rozdělením pozemku parc. 1744/2. Náhradu určil podle znaleckého posudku Ing. J. Kratěny, CSc., ze 17. 2. 2015.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 12. 5. 2016, č. j. 17 Co 470/2015-2202, rozsudek soudu prvního stupně ve znění opravných usnesení potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Vyšel z jeho skutkových zjištění, která shledal vyčerpávajícími, a za správné považoval i právní posouzení věci. K námitce žalovaného, že věc nelze podle § 1144 o. z. reálně rozdělit, pokud by se podstatně snížila její hodnota, uvedl, že výkladem § 1147 o. z. a contrario je třeba dovodit, že rozdělení věci je třeba provést vždy, je-li to „dobře možné“, tedy je-li dána faktická a funkční dělitelnost věci. I když určitý způsob dělení nemovitostí není zcela optimální, neznamená to, že jde o dělení nemožné. Závěru o reálné dělitelnosti pozemků nepřekáží skutečnost, že pozemky po rozdělení bude možno užívat k určenému účelu s určitým omezením (viz rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3685/2008 a 22 Cdo 3533/2007).
Omezení případné stavební činnosti je dáno tím, že se pozemek zmenší, ale není to důvod k označení zahrady za nedělitelnou. Znalec také uvedl, že cenu neovlivňuje rozdělení pozemku ani skutečnost, že se pozemek nachází v chráněné krajinné oblasti. Sdělení znalce zaslané soudu elektronicky je autentické a žalovaný k němu žádné výhrady při jednání soudu prvního stupně dne 19. 5. 2015 nevznesl. Soud nemá důvod k tomu, aby k tomuto sdělení nepřihlížel.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 občanského soudního řádu („o. s. ř.“). Důvod přípustnosti dovolání spatřuje v tom, že se odvolací soud „odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena nebo je dovolacím soudem posuzována rozdílně“. Takto obecně a nepřípustně formulovaný důvod přípustnosti (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, publikované pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. prosince 2013, sp. zn. 23 Cdo 3893/2013, a řadu dalších rozhodnutí) však obsahově vymezuje v dalším textu dovolání, ve kterém tvrdí:
Odvolací soud rozhodl bez závazného stanoviska podle § 44 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Ten stanoví mimo jiné, že bez závazného stanoviska orgánu ochrany přírody nelze vydat územní rozhodnutí. Podle § 77 odst. 1 písm. d) zákona č. 182/2006 Sb. je územním rozhodnutím i rozhodnutí o dělení pozemku. Vyžádání stanoviska navrhl dovolatel již u soudu prvního stupně, předložil pak zprávu z 19. 6. 2016, ve které je uvedeno, že předmětný pozemek se nachází ve 3. zóně odstupňované ochrany Chráněné krajinné oblasti Český kras a část spadá do ochranného pásma Přírodní rezervace Staňkovka. Agentura ochrany přírody a krajiny také potvrdila, že k vydání územního rozhodnutí o dělení předmětné parcely je její stanovisko nezbytné.
V řízeních před soudy obou stupňů dovolatel poukazoval na to, že rozdělením nemovitosti na dvě části dojde k výraznému snížení její hodnoty tak, že součet hodnot rozdělených částí nedosahuje hodnotu nemovitosti před rozdělením. K tomu navrhoval vyžádání zprávy příslušného orgánu ochrany přírody a krajiny ke zjištění omezení případné stavební činnosti. Předložil sám zprávu z 19. 6. 2015, ze které vyplývá, že výstavba rodinných domů je v dané oblasti sice možná, ale je třeba přihlížet k základním regulativům, které byly připojeny. Z toho plyne, že vybudování stavby by bylo velmi omezené. Ustanovení § 1144 o. z. zakazuje rozdělení věci, pokud by se podstatně snížila její hodnota. Nový občanský zákoník výslovně uvádí, kdy nelze věc rozdělit. Odvolací soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3685/2008 a sp. zn. 22 Cdo 3533/2007, tato rozhodnutí však neřeší možnost reálného rozdělení věci ve vztahu k podstatnému snížení hodnoty. Pokud odvolací soud uvedl, že podle znalce nedochází ke snížení hodnoty nemovitosti vzhledem k tomu, že se nachází v chráněné krajinné oblasti, z vyjádření znalce není zřejmé, že si byl vědom skutečností rozhodných pro posouzení této otázky. Dále dovolatel poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, podle kterého soud musí dbát na to, aby dělení nemovitosti bylo z hospodářského hlediska účelné a nebyla podstatně snížena jejich hodnota a některý ze spoluvlastníků nebyl vážně poškozen. Při reálném dělení zpravidla nepůjde o podstatně snížení hodnoty nemovitosti, bude-li menší než 15 %. Dovolatel je přesvědčen, že po rozdělení nebudou nově vzniklé pozemky za ceny stanovené znaleckým posudkem prodejné. S přihlédnutím k možnosti zastavění jen malým domem nelze předpokládat, že by měl někdo o koupi pozemku za takovou cenu zájem.
Odvolací soud se nesprávně spokojil jen s vyjádřením znalce, doplňujícím znalecký posudek, zaslaným formou emailové zprávy. Podle § 13 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, podává-li znalec posudek písemně, je povinen každé vyhotovení podepsat a připojit otisk pečeti. Na dotaz soudu znalec odpověděl bez potřebné autorizace, jeho vyjádření bylo velmi lakonické, postrádající jakékoliv fundované odůvodnění. Není tak zřejmé, zda si byl vůbec vědom významu skutečnosti, že jde o nemovitost nacházející se na území chráněné krajinné oblasti. Takový postup znalce nemůže zhojit ani postoj účastníků, nehledě k tomu, že dovolatel při jednání soudu po přečtení e-mailu uvedl, že s vyjádřením znalce nesouhlasí.
Dovolatel navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudu obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod, uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je částečně důvodné. Přípustnost dovolání je dána tím, že napadené rozhodnutí je částečně v rozporu s judikaturou dovolacího soudu; dále otázku, zda k dělení pozemků v chráněné krajinné oblasti v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je třeba vyžádat závazné stanovisko orgánu ochrany přírody, dovolací soud doposud neřešil.
K otázce, zda v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku v chráněné krajinné oblasti je třeba vyžádat závazné stanovisko orgánu ochrany přírody:
Bez závazného stanoviska orgánu ochrany přírody nelze vydat územní rozhodnutí ohledně pozemků ve zvláště chráněných územích; to se podává z § 44 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
Územním rozhodnutím je i rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků [§ 77 písm. d) zákona č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)]. Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků se nevyžaduje, pokud podmínky pro dělení nebo scelení pozemků jsou dány regulačním plánem, rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu (§ 82 odst. 3 stavebního zákona).
Rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1143 a násl. o. z. je – z pohledu § 82 odst. 3 stavebního zákona – rozhodnutím podle zvláštního předpisu, které nevyžaduje vydání územního rozhodnutí. To odpovídá jednak textu zákona (jde o „rozhodnutí podle zvláštního právního předpisu“, tedy zvláštního ve vztahu ke stavebnímu zákonu), a také konstantní a nikdy nezpochybněné soudní praxi. Lze poukázat i na relativně samostatné uplatňování veřejného a soukromého práva (§ 1 odst. 1 o. z.); pokud by byl soud rozhodující o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku vázán na vydání územního rozhodnutí, byl by to zásah do jeho pravomoci, neboť rozhodnutí by bylo vázáno na – navíc ještě předchozí – vydání územního rozhodnutí, které by fakticky do značné míry předurčilo obsah rozsudku.
Nevyžaduje-li se k rozdělení společného pozemku podle § 1143 a násl. o. z. vydání územního rozhodnutí, není k němu třeba ani vydání závazného stanoviska orgánu ochrany přírody ve smyslu § 44 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., které má být vydáváno právě k územnímu rozhodnutí. Dovolání v této části není důvodné. Nicméně tvrdí-li účastník řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, že rozdělením pozemku dojde k poškození přírody či krajiny, toto tvrzení opře o konkrétní a relevantní skutečnosti a tím zpochybní účelnost dělení pozemku, musí se soud tímto tvrzením zabývat a podle okolností věci opatřit stanovisko orgánu ochrany přírody, k němuž při rozhodování přihlédne.
K otázce snížení hodnoty společného pozemku jeho rozdělením:
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků (§ 1143 o. z.). Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (§ 1144 odst. 1 o. z.). Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky (§ 1147 o. z.). Jde o novou úpravu, proto k judikatuře k tomu, zda lze v poměrech občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. společnou věc reálně dělit, lze přihlédnout jen s vědomím, že zákonná úprava je nyní částečně jiná.
Co je v konkrétním případě podstatné snížení hodnoty, zákon neuvádí. Podle judikatury Nejvyššího soudu bude třeba posoudit každý případ zvlášť; zpravidla však o takové snížení nepůjde, bude-li menší než o 15 %. Je ovšem třeba – tak, jako za předchozí právní úpravy, viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 64/2008 - přihlížet komplexně ke všem okolnostem věci a ke kritériím, ze kterých se při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vychází; nelze tak vyloučit výjimečné odchylky od uvedeného poměru. Vždy bude záležet na úvaze soudu, která musí respektovat zásady uvedené v § 2 a násl. o. z., a musí být řádně odůvodněna (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 5/2016 – dále jen R 5/2016).
Jde o to, aby všem účastníkům se dostalo při vypořádání spoluvlastnictví majetku pokud možno ve výši odpovídající jejich podílům na ceně celé věci. Tak pokud by v důsledku rozdělení společné věci, jejíž hodnotu by bylo možno vyjádřit 100%, klesla hodnota původní celé věci tak, že součet cen nově vytvořených věcí by byl nižší než 85% ceny před rozdělením, pak pokud by tuto skutečnost uplatnil účastník, bránící se rozdělení společné věci, zpravidla by nebylo možno dělení provést.
Jinak řečeno, rozdělení věci brání to, že by v jeho důsledku byla hodnota nově vzniklé věci, která by měla být účastníku přikázána, nižší než peněžní ekvivalent, kterého by se mu dostalo jako náhrady za to, že pozbývá konkrétní podíl na věci. Takové rozdělení je sice možné, ovšem není „dobře možné“ ve smyslu § 1147 o. z. Může jít i o případ, kdy na nově vzniklých pozemcích nebude možno realizovat stejnou stavbu, jakou by bylo možno zřídit na původním nerozděleném pozemku (např. proto, že nově vzniklé pozemky budou příliš úzké), a součet cen obou nově vzniklých pozemků tak může být podstatně nižší, než cena původního pozemku (je třeba zjišťovat obvyklou, „tržní“ cenu).
V dané věci dovolatel uplatnil v odvolacím řízení (a také před soudem prvního stupně) námitku, že se v důsledku rozdělení společné nemovitosti podstatně sníží její hodnota. Základním předpokladem pro rozhodnutí o takovém tvrzení je zjištění obvyklé ceny celé nemovitosti, a její porovnání se součtem cen nově zřizovaných nemovitostí. To odvolací soud neučinil; jen uvedl, že rozdělení věci je třeba provést, je-li věc fakticky i funkčně dělitelná; přitom pominul závěry výše zmíněného R 5/2016.
Odvolací soud poznamenal: „Rozdělení pozemku nijak neovlivní cenu (viz znalecký posudek a výpověď znalce)“, nicméně nijak nekonkretizoval, který z mnoha posudků by to měl být a který znalec jej podal, resp. o kterou výpověď se toto konstatování opírá (viz požadavky § 157 odst. 2 o. s. ř.), a dovolacímu soudu to není zřejmé; ostatně zadání, uložené znalci, se týká jen ceny nově vzniklých nemovitostí, nikoliv nezbytného zjištění ceny před rozdělením.
V této části je tak rozhodnutí odvolacího soudu předčasné a spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
K otázce, zda lze podat doplnění znaleckého posudku elektronickou poštou:
Z § 127 odst. 1 o. s. ř se podává, že znalec má podat posudek ústně do protokolu či písemně (k tomu viz např. stanovisko Nejvyššího soudu ze dne 23. 12. 1980, sp. zn. Pls 3/80, publikované pod č. 1/1981 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Podává-li znalec posudek písemně, je povinen každé jeho vyhotovení podepsat a připojit otisk pečeti (§ 13 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících).
Jestliže znalec podal doplnění znaleckého posudku jen v elektronické podobě (ze spisu není ani zřejmé, že by doplnění bylo podepsáno uznávaným elektronickým podpisem), a soud nepožádal o dodatečné zaslání písemného doplnění, jde o vadu řízení, která by mohla mít za určitých okolností, zejména pokud by byla pochybná autenticita vyjádření, za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.). O to v dané věci nešlo; samotná skutečnost, že stručný doplněk posudku byl zaslán e-mailem, není v této věci důvodem pro zrušení napadeného rozhodnutí. Protože se však rozhodnutí odvolacího soudu ruší z jiného důvodu, bude namístě uvedenou vadu odstranit a zabývat se věcnými námitkami proti obsahu této části posudku. Odvolací soud též přihlédne k tomu, co se ohledně stanovení obvyklé ceny při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví uvádí v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2008, sp. zn. 22 Cdo 3924/2007.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-