// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 19.08.2025
Dohoda vlastníků jednotek o užívání částí domu nad rámec podílu
I. Rozhodnutí (dohoda) vlastníků jednotek nacházejících se v domě o tom, že některou ze společných částí domu bude dočasně a za náhradu užívat jeden (či více) členů Společenství, a ostatní členové budou po tuto dobu z užívání dotčené společné části vyloučeni, není rozhodnutím, které by bylo nutné nebo účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Naopak jde o rozhodnutí, které se týká samotného výkonu spoluvlastnického práva vlastníků jednotek jakožto spoluvlastníků společných částí domu.
Je však vždy nezbytné zkoumat, zda mají vlastníci jednotek v úmyslu uspořádání společných částí domu a pozemku změnit trvale, nebo zda je jejich vůlí pouze po určitou (byť i předem přesně neurčenou) dobu poskytnout společnou část domu (či pozemek) k výlučnému užívání některého (některých) z nich tak, jako by je pronajali třetím osobám, tj. zda chtějí společné části domu toliko operativně (podle aktuálních potřeb a možností) využít, kupříkladu za situace, kdy tyto prostory jinak neužívají.
Nájem zde ovšem nepřichází do úvahy, neboť spoluvlastník užívá nemovitost (její část) vždy z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka Způsobem, jakým lze v poměrech bytového spoluvlastnictví tohoto cíle dosáhnout v případech nevyžadujících změnu prohlášení vlastníka jakožto řešení trvalého charakteru, je dohoda vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu a pozemku.
Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat toliko někteří z nich a za jakých podmínek, tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv. Nejde však o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku; zmíněná dohoda (rozhodnutí) nespadá do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou toliko na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek. Takové právní jednání, které je bezformální, a nemusí mít písemnou formu ani týká-li se nemovité věci, mohou vlastníci jednotek (mimo jiné způsoby) vykonat též rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků.
II. Je-li tedy předmětem projednávané věci rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoliv rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků, věcnou příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci nezakládá § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [přičemž o statusovou věc právnické osoby podle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, také nejde], a zároveň ani jiné ustanovení právního předpisu. K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni jsou tedy podle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcně příslušné okresní soudy.
III. Nájem společných částí domu a pozemku třetím osobám naopak pod správu domu a pozemku zařadit lze. Uzavírání smluv o nájmu společných částí za účelem správy domu a pozemku do působnosti společenství vlastníků (resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku) výslovně svěřuje § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb., přičemž takovým účelem může být i využití prostor, které se v domě neužívají, ale i pozemků spravovaných společenstvím vlastníků tak, aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch; příjem z pronájmu není příjmem společenství vlastníků.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 166/2025, ze dne 4. 8. 2025
Dotčené předpisy:
§ 1126 o. z.
§ 1128 odst. 1 o. z.
§ 1169 o. z.
§ 1221 odst. 2 o. z.
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Navrhovatel se domáhal vyslovení neplatnosti, in eventum nicotnosti usnesení shromáždění účastníka (Společenství vlastníků jednotek XY – dále též jen „Společenství“) ze dne 30. 5. 2023, kterým shromáždění uložilo výboru, aby „a) uzavřel nové smlouvy se stávajícími uživateli suterénních prostor (Š., B., H., V., S., S.) tak, že bude stanovena jednotná náhrada za užívání 660 Kč/m2 ročně (55 Kč/m2 měsíčně) pro vlastníky a 900 Kč/m2 (75 Kč/m2) pro externí subjekty, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, a b) uzavřel smlouvu se zájemcem panem P. o užívání místnosti č. 4 za podmínek výše“ (dále jen „Usnesení“), v rozsahu, ve kterém se týká spoluvlastníků společných částí domu (P. a S. Š., P. B., R. H. a R. P.).
2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 22. 1. 2024, č. j. 64 Cm 163/2023-46, zamítl návrh na vyslovení neplatnosti (výrok I) i nicotnosti (výrok II) Usnesení ve vymezeném rozsahu a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).
3. K odvolání navrhovatele Vrchní soud v Praze (soud odvolací) usnesením ze dne 13. 8. 2024, č. j. 9 Cmo 149/2024-73, usnesení soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
4. Odvolací soud vyšel po doplnění dokazování ze zjištění, že od roku 2021 je navrhovatel se svou manželkou vlastníkem bytové jednotky č. 183/1 v budově č. p. XY a spoluvlastníkem společných částí domu č. p. XY, XY, XY a XY na adrese XY (dále jen „dům“), a z tohoto titulu je členem Společenství, jehož dalšími členy jsou též P. a S. Š., P. B, R. H. a R. P. Společenství pronajímá společné prostory v domě, příjem z pronájmu vlastníkům každoročně sděluje a podle velikosti jejich podílů jim jej vyplácí; navrhovatel svůj podíl přijímal. Pozvánkou ze dne 8. 5. 2023 (dále jen „pozvánka“) bylo svoláno shromáždění Společenství na den 30. 5. 2023, přičemž pozvánka jako bod 6 programu uváděla „Užívání společných částí a nebytových prostor v domě, spor s vlastníkem R. O“. Dne 30. 5. 2023 se konalo shromáždění Společenství a pod bodem 6 se projednával případ sporu s navrhovatelem, který hned v úvodu dostal příležitost se vyjádřit; požadoval, aby společné prostory byly pronajímány na základě platných smluv, ale sám o žádný prostor k užívání neusiloval. Poté předseda výboru navrhl hlasovat o Usnesení. Většina hlasujících jej schválila, jeden člen se hlasování zdržel a pouze navrhovatel hlasoval proti. Společenství nemá alternativu pro využití společných prostor, nyní úplatně užívaných jednak jeho členy a jednak jinými osobami. Navrhovatel se domnívá, že by bylo možné je pronajmout za daleko vyšší částky; své konkrétní představy vyjádřil v souběžně vedeném sporu, v němž se domáhá vyššího ročního výnosu připadajícího na jeho podíl na společných částech domu. Platnost Usnesení navrhovatel zpochybňuje toliko ve vztahu ke smlouvám uzavíraným se členy Společenství. Podle stanov Společenství do působnosti shromáždění náleží mimo jiné rozhodování o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., mezi něž se řadí určení společných částí budovy, které budou společné všem vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek. Ze stanov Společenství dále vyplývá, že výbor Společenství plní usnesení shromáždění.
5. Po právní stránce nejprve dovodil, že bez ohledu na označení smluv jako „Smlouva o užívání místnosti a o poskytování příspěvku na údržbu a opravy domu“ jde podle jejich obsahu o nájemní smlouvu podle § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), čemuž odpovídá i chápání těchto smluv členy Společenství. Poté uvedl, že navázal na ustálenou rozhodovací praxi, z níž vyplývá, že chce-li některý z vlastníků jednotek, aby se změnilo užívání společných prostor či pozemku tak, že tato část bude sloužit k jeho výlučnému užívání, je zapotřebí postupovat podle § 1169 o. z. (v této souvislosti odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019). Vyložil, že pokud vlastník jednotky hodlá část společných prostor užívat bez možnosti rychlého návratu v předchozí stav užívání všemi vlastníky jednotek, je nepochybně nutné postupovat podle § 1169 o. z. Naopak je tomu tehdy, jde-li o užívací vztah v určitém časovém horizontu (např. po dobu obstarání si ubytování členem Společenství ve složité rodinné situaci po rozvodu manželství). Časové hledisko ovšem nelze posuzovat výlučně z pohledu, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou, jelikož i nájem na dobu neurčitou může trvat relativně krátkou dobu a naproti tomu na nájem na dobu určitou v trvání desítek let právní praxe nahlíží jako na nájem na dobu neurčitou. Nepřisvědčil proto soudu prvního stupně, jenž bezvýhradně vyžadoval postup zájemce o výlučné užívání společných částí spravovaných účastníkem podle § 1167 o. z. (správně zřejmě § 1169 o. z.), byť by šlo o užívání krátkodobé. K závěru o možnosti vlastníků jednotek a současně spoluvlastníků společných prostor pronajmout si v konkrétním případě některou ze společných částí domu za úplatu od Společenství spravujícího dům jej vedla zejména okolnost, že podle stanov Společenství patří do působnosti shromáždění určení společných částí budovy, které budou společné všem vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, na niž navazuje povinnost výboru Společenství vykonávat rozhodnutí shromáždění, a dále též okolnost, že v daném případě má Společenství možnost v relativně krátké tříměsíční výpovědní lhůtě užívací vztahy v případě potřeby ukončit. Vyslovený názor posiluje společný zájem na pronajímání společných prostor v domě ze strany všech členů Společenství (včetně navrhovatele) – neshody mezi navrhovatelem a ostatními členy Společenství panují toliko ohledně výše protiplnění, a současně povinnost loajality Společenství vůči jeho členům, již nemohou být diskriminováni v porovnání s nečleny Společenství, kteří společné části domu mohou užívat bez obtíží. Z vyložených důvodů odvolací soud uzavřel, že Usnesení bylo přijato v rámci působnosti shromáždění Společenství, není v rozporu se zákonem ani stanovami Společenství, a není tudíž neplatné ani nicotné. Pro úplnost dodal, že i když pozvánka vymezuje bod 6 programu shromáždění obecně, činí tak dostatečně a předvídatelně, neboť i za této situace je zřejmé, že shromáždění mělo rokovat o společných částech domu užívaných jednak členy Společenství a jednak jeho nečleny, a i takto vymezený bod programu zahrnoval ve vztahu k běžně uvažujícímu členu Společenství rokování a hlasování o užívacích vztazích k těmto prostorám včetně jejich možného pronájmu. Usnesení soudu prvního stupně tedy jako věcně správné, byť s částečně jiným odůvodněním, potvrdil.
6. Proti usnesení odvolacího soudu podal navrhovatel dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a která doposud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena. Nejprve uvedl, že podle § 10 odst. 1 písm. c) [správně § 10 odst. 1 písm. d)] nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení č. 366/2013 Sb.“), je společenství vlastníků oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu společných prostor za účelem správy domu a pozemku. V dané věci však mají smlouvy uzavřené Společenstvím hospodářský účel. Podle jeho názoru tedy nejde o nájemní smlouvy týkající se správy domu a pozemku a pronajímateli jsou za této situace všichni vlastníci jednotek v domě. Odvolacímu soudu vytkl, že se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu prezentované jeho usnesením ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, dovodil-li, že přenechat společné části domu do výlučného užívání jednoho z bytových vlastníků lze i nájemní smlouvou, a to na podkladě časového hlediska. Takovou interpretaci totiž citované usnesení Nejvyššího soudu neumožňuje a odvolací soud nezdůvodnil, z jakého důvodu považoval za nezbytné zasáhnout do právní jistoty odchýlením se od ustálené judikatury dovolacího soudu. Spoluvlastníku nemůže být pronajata jím spoluvlastněná věc jednoduše proto, že obsahově totožná oprávnění již k této věci vykonává. Dodal, že v případě nájmu společné věci by spoluvlastníci neměli být zvýhodňováni. V konečném důsledku je totiž takový postup diskriminační vůči ostatním spoluvlastníkům, neboť ti jsou jednak z užívání věci vyloučeni, jednak je jim rozdělena menší částka kvůli sníženému nájemnému. Odvolací soud tudíž pochybil, jestliže neplatnost, resp. nicotnost Usnesení v požadovaném rozsahu nevyslovil. Zároveň přičinil, že je namístě zkoumat určitost pozvánky, pokud jde o bod 6 programu shromáždění Společenství, tj. zda shromáždění vůbec mohlo pod tímto bodem o Usnesení hlasovat. Navrhl, aby dovolací soud „rozsudky“ soudů obou stupňů zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
7. Účastník se ve svém vyjádření ztotožnil se závěry odvolacího soudu. Uvedl, že navrhovatel podáváním žalob sleduje nepoctivý záměr, a proto by „žaloba měla být odmítnuta, případně zamítnuta“.
8. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť otázka, zda člen společenství vlastníků může společné části domu a pozemku užívat na základě nájemní smlouvy uzavřené se společenstvím vlastníků, doposud nebyla v rozhodování dovolacího soudu v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 7. 2020, výslovně řešena. Dovolání je důvodné.
9. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedenou vadu dovolací soud v řízení shledal. Pro přehlednost a logickou návaznost rozhodnutí se však nejprve zabýval uplatněným dovolacím důvodem nesprávného právního posouzení věci.
10. Podle § 1126 o. z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci (odstavec jedna). Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (odstavec dva).
11. Podle § 1128 odst. 1 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
12. Podle § 1169 odst. 1 o. z. vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
13. Podle § 1169 odst. 2 o. z. ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
14. Podle § 1169 odst. 3 o. z. pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
15. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
16. Podle § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
17. Podle § 1221 odst. 2 o. z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.
18. V případě právní úpravy vztahů bytového spoluvlastnictví podle části třetí, dílu 4, oddílu 5 o. z. se projevuje specifická povaha takto založeného vlastnického práva, která je dána dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé. Je zřejmé, že kombinace výlučného a podílového (spolu)vlastnictví vytváří zvláštní podmínky pro realizaci takto pojatého vlastnického práva, které se projevují ve zvýšené míře jak u práv, tak i povinností (srov. usnesení Ústavního soudu ze dne 19. 1. 2012, sp. zn. II. ÚS 2973/09, a ze dne 15. 12. 2015, sp. zn. I. ÚS 752/15).
19. Důsledky takto pojatého bytového spoluvlastnictví řeší právní úprava o. z. mimo jiné prostřednictvím zavedení tzv. společenství vlastníků, jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku. K naplnění tohoto účelu jej zmíněná právní úprava předně prohlašuje za právnickou osobu, čímž mu přiznává způsobilost mít v mezích právního řádu práva a povinnosti, tedy právní osobnost (§ 1194 odst. 1 věta před středníkem ve spojení s § 20 odst. 1 a § 15 odst. 1 o. z.). Vedle toho mu zároveň poskytuje způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem (právně jednat), tj. svéprávnost (§ 1194 odst. 1 věta za středníkem ve spojení s § 15 odst. 2 o. z.), byť vázanou pouze na naplňování účelu jeho činnosti. Z toho, že společenství vlastníků má právní osobnost i svéprávnost (byť omezenou na stanovený předmět činnosti), současně vyplývá, že v rámci zajišťování správy domu a pozemku, za niž odpovídá podle § 1190 o. z., nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. 8. 2018, sp. zn. I. ÚS 2325/18)].
20. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích [srov. např. již citovaný rozsudek ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a dále ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek] vyložil, že § 1189 o. z. v odstavci 1 definuje správu domu a pozemku jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně doplňuje o výčet činností, které se rovněž považují za správu domu a pozemku. V § 1189 odst. 2 o. z. je pak vyjádřena zásada, že správa domu a pozemku se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 7 a násl.
21. V usnesení ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, pak Nejvyšší soud dovodil, že rozhodnutí (dohoda), zda některá společná část domu nebo pozemku ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotky bude vyhrazena k výlučnému užívání jen některému vlastníkovi jednotky (a ostatní spoluvlastníci budou z užívání vyloučeni), nelze zařadit pod rozhodnutí, které by bylo nutné či účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení.
22. Z citovaných závěrů dovolací soud vychází i v poměrech projednávané věci a dále je upřesňuje. Shodně jako v usnesení ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, je zapotřebí nejprve předeslat, že rozhodnutí (dohoda) vlastníků jednotek nacházejících se v domě o tom, že některou ze společných částí domu bude dočasně a za náhradu užívat jeden (či více) členů Společenství, a ostatní členové budou po tuto dobu z užívání dotčené společné části vyloučeni, není rozhodnutím, které by bylo nutné nebo účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Naopak jde o rozhodnutí, které se týká samotného výkonu spoluvlastnického práva vlastníků jednotek jakožto spoluvlastníků společných částí domu.
23. Podle názoru dovolacího soudu je však vždy nezbytné zkoumat, zda mají vlastníci jednotek v úmyslu uspořádání společných částí domu a pozemku změnit trvale (jako tomu bylo ve věci projednávané pod sp. zn. 26 Cdo 1301/2019), nebo zda je jejich vůlí pouze po určitou (byť i předem přesně neurčenou) dobu poskytnout společnou část domu (či pozemek) k výlučnému užívání některého (některých) z nich tak, jako by je pronajali třetím osobám, tj. zda chtějí společné části domu toliko operativně (podle aktuálních potřeb a možností) využít, kupříkladu za situace, kdy tyto prostory jinak neužívají. Nájem zde ovšem nepřichází do úvahy, neboť spoluvlastník užívá nemovitost (její část) vždy z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod č. 28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Je proto zapotřebí zabývat se způsobem, jakým lze v poměrech bytového spoluvlastnictví tohoto cíle dosáhnout v případech nevyžadujících změnu prohlášení vlastníka jakožto řešení trvalého charakteru, v nichž bude přiléhavější flexibilnější řešení.
24. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že podstata (podílového) spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu, přičemž jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci (srov. § 1122 odst. 1 o. z., a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 508/2019). Právo každého ze spoluvlastníků věc užívat je omezeno stejným právem ostatních užívat věc podle velikosti podílu. Jinak řečeno, to, že spoluvlastník je (v rámci svého podílu) oprávněn užívat celou věc, ještě neznamená, že ji může bez dalšího užívat nad rámec podílu na úkor ostatních spoluvlastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 283/2020).
25. Pojem „hospodaření se společnou věcí“ ve smyslu § 139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), zahrnuje i užívání společné věci jejími spoluvlastníky (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 1999, sp. zn. 22 Cdo 2528/98, uveřejněný pod č. 31/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Obdobně lze i užívání společné věci jejími spoluvlastníky zařadit v poměrech občanského zákoníku do problematiky správy společné věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017).
26. Ačkoliv se z právní úpravy obsažené v občanského zákoníku výslovně nepodává, vyplývá z povahy (podílového) spoluvlastnictví, že dohoda spoluvlastníků je primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2523/99, či ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008). Uvedené platí obdobně i v poměrech o. z. [srov. např. Králík, M. In: Spáčil, J., a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, str. 550, marg. č. 20. Remeš, J. In: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 1128, marg. č. 3.].
27. Dohoda podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem (v poměrech o. z. právním jednáním) a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci. Může být uzavřena ústně nebo konkludentně. Podíloví spoluvlastníci ji mohou uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž jsou svými smluvními projevy vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků. Podstatnou změnou poměrů je existence takových objektivních a subjektivních okolností, u nichž by bylo možno důvodně předpokládat, že při jejich existenci by došlo k jiné dohodě spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007). Uvedené judikatorní závěry jsou v zásadě použitelné i pro poměry o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2792/2016, a ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1036/2020).
28. Vlastníci jednotek jakožto podíloví spoluvlastníci společných částí domu a pozemku se tedy mohou dohodnout, že společné části domu nebo pozemek budou nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat toliko někteří z nich a za jakých podmínek, tj. zejména které konkrétně, v jakém rozsahu, po jak dlouhou dobu a zda budou za toto své nadužívání poskytovat ostatním spoluvlastníkům náhradu či nikoliv. Nejde-li však – jak již bylo vyloženo výše – o záležitost spadající pod pojem správy domu a pozemku, nespadá zmíněná dohoda (rozhodnutí) do působnosti společenství vlastníků (právnické osoby se svéprávností vázanou toliko na naplňování jejího účelu), nýbrž do působnosti samotných podílových spoluvlastníků, tj. vlastníků jednotek. Takové právní jednání, které je bezformální, a nemusí mít písemnou formu ani týká-li se nemovité věci, mohou vlastníci jednotek (mimo jiné způsoby) vykonat též rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků (srov. § 1221 o. z.).
29. Vyslovené teze se v poměrech souzené věci projeví následovně. Vlastníci jednotek nemohou společné části domu nad rámec svého spoluvlastnického podílu užívat na základě smlouvy o nájmu uzavřené mezi nimi a Společenstvím. Takové nakládání se společnou věcí totiž nelze zařadit pod pojem správy domu a pozemku, a tudíž do působnosti Společenství, nýbrž spadá pod správu společné věci, rozhodování o níž náleží samotným spoluvlastníkům (vlastníkům jednotek v domě a zároveň členům Společenství). Ti jsou oprávněni se o rozsahu výkonu svého užívacího práva jakkoliv dohodnout, přičemž za takovou dohodu lze za dané situace považovat též část Usnesení týkající se členů Společenství, jež bylo přijato na shromáždění konaném dne 30. 5. 2023, představujícím pro tento případ (tedy ve vztahu ke členům Společenství) toliko platformu, na níž vlastníci jednotek svou působnost vykonali. Dovodil-li tedy odvolací soud, že dovolatelem napadená část Usnesení představuje rozhodnutí Společenství přijaté v jeho působnosti na podkladě úvahy, podle níž je Společenství oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu i se svými členy, nepostupoval správně. S přihlédnutím k řečenému nezbývá než uzavřít, že dovolatel použil dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. opodstatněně.
30. Pro úplnost lze uvést, že nebylo-li předmětem projednávané věci rozhodnutí Společenství jakožto právnické osoby, bylo bezvýznamné zkoumat, zda bod 6 pozvánky umožňoval shromáždění jakožto orgánu této právnické osoby Usnesení přijmout.
31. Na tomto místě dovolací soud pokládá za potřebné rovněž dodat, že nájem společných částí domu a pozemku třetím osobám naopak pod správu domu a pozemku zařadit lze; společenství je tedy oprávněno na podkladě rozhodnutí přijatého na shromáždění takovou smlouvu o nájmu uzavřít. Uzavírání smluv o nájmu společných částí za účelem správy domu a pozemku do působnosti společenství vlastníků (resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku) výslovně svěřuje § 10 odst. 1 písm. d) nařízení č. 366/2013 Sb., přičemž podle názoru dovolacího soudu takovým účelem může být i využití prostor, které se v domě neužívají, ale i pozemků spravovaných společenstvím vlastníků tak, aby neležely ladem a vlastníci jednotek mohli mít z takového užívání třetími osobami prospěch; příjem z pronájmu není příjmem společenství vlastníků [viz § 16 odst. 2 písm. a) nařízení č. 366/2013 Sb.].
32. K avizované vadě řízení lze uvést následující.
33. Jak bylo vysvětleno, předmětem projednávané věci je ve skutečnosti rozhodnutí vlastníků jednotek, nikoliv rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků. Věcnou příslušnost krajských soudů k projednání a rozhodnutí věci proto nezakládá § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. [přičemž o statusovou věc právnické osoby podle § 3 odst. 2 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, také nejde], a zároveň ani jiné ustanovení právního předpisu (srov. § 9 odst. 2 o. s. ř.). K projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni jsou tedy podle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcně příslušné okresní soudy. Takový závěr ostatně odpovídá tomu, že věcná příslušnost okresních soudů k projednání a rozhodnutí věcí v prvním stupni je pravidlem a věcná příslušnost krajských soudů výjimkou z tohoto pravidla, jež jako taková musí být vykládána restriktivně (srov. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1714/2024, a sp. zn. 26 Cdo 2956/2024).
34. Jestliže tedy věc v prvním stupni projednal a rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze), je řízení zatíženo vadou spočívající v rozhodnutí věcně nepříslušným soudem, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a pro kterou (rovněž) rozhodnutí odvolacího soudu nemůže obstát.
35. Z vyložených důvodů Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), usnesení odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno usnesení odvolacího soudu, platí též pro usnesení soudu prvního stupně, dovolací soud podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. zrušil i toto rozhodnutí a věc postoupil Obvodnímu soudu pro Prahu 6, který je k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni věcně i místně příslušný (srov. § 84, § 85 odst. 3 o. s. ř.).
36. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
37. V dalším řízení Obvodní soud pro Prahu 6 především nepřehlédne, že protistranou ve sporu je Společenství, avšak předmětem řízení je rozhodnutí samotných vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu. Obecně pak lze již jen zmínit, že v obdobných případech bude na místě postupovat podle ustanovení upravujících správu společné věci v rámci spoluvlastnictví (§ 1126 a násl. o. z.).
Autor: -mha-