// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 09.12.2024
Uspořádání poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení soudu
I. Ustanovení § 1209 o. z. bylo novelizováno (s účinností od 1. 7. 2020) zákonem č. 163/2020 Sb., kdy byl do tohoto ustanovení doplněn odstavec 2 umožňující soudu uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení. U rozhodnutí přijatých na shromáždění společenství vlastníků po účinnosti novely (tj. od 1. 7. 2020) tak zákonná úprava výslovně dává soudu možnost zasáhnout do poměrů společenství, uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, tedy i v případě, že usnášeníschopné shromáždění přijalo rozhodnutí, může toto usnesení změnit, nebo ho nahradit svým vlastním rozhodnutím; v § 1209 odst. 2 o. z. je pak uveden demonstrativní výčet způsobů, jak soud může rozhodnout. Současně úprava § 1221 odst. 1 o. z. umožňuje i v poměrech společenství vlastníků použít obecnou úpravu spolku o dovolání se neplatnosti rozhodnutí (§ 258 o. z.).
Odkaz na přiměřené použití ustanovení o spolku, včetně neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy v § 1221 odst. 1 o. z. nelze vykládat tak, že by o (ne)platnosti muselo být rozhodováno jen podle § 258 o. z. a podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. by mohlo být rozhodováno jen o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek rozhodnutím soudu. Ustanovení § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z., a proto soud musí primárně přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství) a dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost. Výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.
II. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání. Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak bude-li vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.
III. Z textu § 1209 odst. 1, 2 o. z., ale ani z jeho smyslu a účelu, nevyplývá, že by se nemělo vztahovat na všechna rozhodnutí shromáždění, ustanovení se tedy musí vztahovat i na rozhodnutí „negativní“; úprava § 1209 odst. 3 o. z. dává soudu možnost rozhodnout namísto shromáždění pouze v situaci, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné, a proto rozhodnutí, která byla na jeho programu, nemohla být přijata.
O situaci upravenou v § 1209 odst. 3 o. z. nejde v případě, že shromáždění se sešlo, bylo usnášeníschopné, ale pro přijetí rozhodnutí (které bylo na programu) nehlasovala požadovaná většina, tedy jinak řečeno návrh rozhodnutí byl rozhodnutím vlastníků zamítnut. V takovém případě nejde ani o situaci, kdy by žádné rozhodnutí nebylo přijato (a proto nemohlo být soudem přezkoumáno) – rozhodnuto bylo, jen nikoliv s kladným výsledkem.
IV. Požadují-li stanovy společenství vlastníků (v souladu s § 1206 odst. 2 o. z.) pro odvolání předsedy kvalifikovanou většinu, pak nelze za mimořádný důvod pro zásah do rozhodování společenství považovat samotnou situaci, kdy pro odvolání předsedy sice hlasuje nadpoloviční většina, která však nedosahuje výše (stanovami) požadované kvalifikované většiny; opačný závěr by znamenal nerespektování úpravy stanov. Rovněž ne každé pochybení předsedy společenství při výkonu správy domu a pozemku lze považovat za dostatečný důvod pro zásah soudu ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2201/2023, ze dne 20. 11. 2024
Dotčené předpisy:
§ 258 o. z. ve znění od 1. 7. 2020
§ 1139 o. z. ve znění od 1. 7. 2020
§ 1209 o. z. ve znění od 1. 7. 2020
§ 1221 o. z. ve znění od 1. 7. 2020
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Právní předchůdkyně navrhovatelky společnost G. S. s. r. o. (dále též jen „původní navrhovatelka“) se domáhala, aby soud změnil rozhodnutí Společenství vlastníků domu XY (dále též jen „Společenství“) ze dne 27. 5. 2021 přijaté mimo zasedání v části 3., v níž nebyl přijat návrh na odvolání předsedy Společenství A. G. a v části 4., v níž nebylo hlasováno o volbě nového předsedy (dále též jen „Usnesení“), tak, aby z funkce předsedy Společenství byl odvolán A. G. a byla zvolena D. S.
2. Krajský soud v Plzni (soud prvního stupně) usnesením ze dne 12. 5. 2022, č. j. 44 Cm 88/2021-196, návrh zamítl a uložil původní navrhovatelce povinnost zaplatit Společenství náklady řízení ve výši 23.771,66 Kč.
3. Zjistil, že původní navrhovatelka byla vlastnicí bytové jednotky č. 698/15 v budově č. p. XY na pozemku p. č. XY v k. ú. XY (dále též jen „Jednotka“). V době od 25. 4. do 25. 5. 2021 proběhlo hlasování mimo zasedání o návrhu na odvolání předsedy Společenství A. G. (bod 3. Usnesení), který nebyl přijat – hlasování se zúčastnilo 100 % vlastníků, pro hlasovalo 70,768 %, proti 18,819 % a 10,413 % vlastníků se hlasování zdrželo; původní navrhovatelka hlasovala pro. O volbě nového předsedy (bod 4. Usnesení) nebylo hlasováno z důvodu neodvolání dosavadního předsedy. Podle stanov Společenství (přijatých všemi vlastníky na shromáždění vlastníků dne 12. 12. 2016) je Shromáždění způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů; k odvolání předsedy Společenství je potřeba tříčtvrtinová většina přítomných vlastníků, k jeho zvolení nadpoloviční většina. A. G. byl zvolen předsedou na shromáždění dne 14. 3. 2019. Dne 1. 10. 2021 odstoupil za Společenství od smlouvy o správě společných částí domu a pozemku uzavřené se společností KREIBICH Group s. r. o. (aniž by o změně správce rozhodlo shromáždění) a následně dne 13. 10. 2021 uzavřel smlouvu o správě domu se společností TITANIA group s. r. o. Dále zjistil, že u Okresního soudu v Karlových Varech je vedeno pod sp. zn. 18 C 252/2021 řízení mezi Společenstvím jako žalobcem (zastoupeným společností KREIBICH Group s. r. o.) a společností S. N. s. r. o. (jejím jednatelem a jedním ze společníků je A. G.) o zaplacení nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2017. O odvolání předsedy Společenství se jednalo a hlasovalo znovu na shromáždění dne 31. 3. 2022, které svolala původní navrhovatelka s dalšími vlastníky, usnesení o odvolání A. G. z funkce předsedy nebylo přijato, neboť pro jeho přijetí hlasovalo jen 60,094 % hlasů vlastníků.
4. Na základě takto zjištěného skutkového stavu uzavřel, že ve smyslu § 1209 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění od 1. 7. 2020 (dále též jen „o. z.“), byla původní navrhovatelka přehlasovanou vlastnicí, návrh podala včas ve tříměsíční prekluzivní lhůtě a pro přezkum napadeného usnesení byl dán důležitý důvod (rozhodnutí o volbě či odvolání statutárního orgánu je zásadní rozhodnutí, které se dotýká Společenství i jednotlivých vlastníků). Měl za to, že v řízení podle § 1209 o. z. soud neurčuje, zda je rozhodnutí shromáždění neplatné, ale posuzuje ho ve vztahu k požadavkům navrhovatele a podle zákonného kritéria uspořádání poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Po zvážení všech okolností však neshledal důvody pro ingerenci soudu do poměrů Společenství a změnu Usnesení. Byť původní navrhovatelce přisvědčil, že se dosavadní předseda Společenství dopustil některých pochybení (v rozporu se stanovami bez souhlasu shromáždění odstoupil od smlouvy o správě domu s původním správcem a uzavřel smlouvu s novým), přihlédl k tomu, že Společenství žádná újma nevznikla a zejména k tomu, že při opětovném rozhodování o jeho odvolání hlasovalo pro odvolání ještě méně vlastníků (o 10 %) než v případě Usnesení (a to i přesto, že měli informace o chybném postupu v souvislosti se změnou správce), a k tomu, že vlastníci hlasující pro jeho odvolání jsou osoby spojené se společností KREIBICH Group s. r. o. a paní Š., kteří mají s předsedou Společenství neshody.
5. Vrchní soud v Praze (odvolací soud) usnesením ze dne 8. 3. 2023, č. j. 9 Cmo 117/2022-248, usnesení soudu prvního stupně potvrdil a uložil navrhovatelce zaplatit Společenství náklady odvolacího řízení ve výši 12.342 Kč.
6. Odvolací soud usnesením ze dne 25. 1. 2023, č. j. 9 Cmo 117/2022-234, rozhodl, že v řízení bude na místo původní navrhovatelky pokračováno s O. G., na niž v průběhu odvolacího řízení původní navrhovatelka převedla vlastnické právo k Jednotce.
7. Odvolací soud dospěl k závěru, že podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je hmotněprávní podmínkou uplatnění nároku na uspořádání poměrů vlastníků existence přijatého usnesení shromáždění. Tato právní úprava neumožňuje soudu, aby svým rozhodnutím nahradil usnesení usnášeníschopného shromáždění, které nebylo přijato pro nedosažení potřebné většiny; nepřezkoumával proto „slušné uvážení“ soudu prvního stupně. Poukázal jednak na důvodovou zprávu, podle níž má být § 1209 odst. 1, 2 o. z. speciální úpravou vůči § 1139 o. z., který ingerenci soudu do poměrů spoluvlastníků v případě nedosažení většiny výslovně umožňuje; dále na zásadu, že právnické osoby jsou obecně nadány vnitřní autonomií a soudy jsou oprávněny zasahovat do jejich vnitřních věcí jen v zákonech stanovených případech a za zákonem stanovených podmínek, zákon však výslovně nedává soudu možnost nahradit svým rozhodnutím usnesení, které usnášeníschopné shromáždění nepřijalo pro nedosažení potřebné většiny, nejedná se přitom o nevědomou (zákonodárcem nechtěnou) mezeru v právu; a jednak na skutečnost, že nepřijetím návrhu usnášeníschopným shromážděním vzniká přehlasovanému vlastníkovi typově nejmenší újma. Přihlédl také ke specifické situaci dané stanovami Společenství, podle kterých je k odvolání předsedy a vypovězení smlouvy se správcem třeba tříčtvrtinové většiny hlasů všech členů, a poukázal na § 1206 odst. 2 o. z. připouštějící takové pravidlo, úprava stanov není tedy nicotná pro rozpor s kogentním ustanovením zákona, a není ani v rozporu s dobrými mravy.
8. Usnesení odvolacího soudu napadla navrhovatelka dovoláním. Odvolacímu soudu vytýkala, že v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu (rozsudek ze dne 8. 6. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015, rozsudek ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, uveřejněný pod číslem 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále jen „R 95/2012“) posoudil otázku, zda přehlasovaný vlastník může požádat soud, aby svým rozhodnutím nahradil usnesení, které při hlasování nebylo přijato pro nedosažení potřebné většiny, a zda usnesení shromáždění vlastníků, na základě kterého nebyl odvolán stávající člen statutárního orgánu, je rozhodnutím o důležité záležitosti ve smyslu § 1209 o. z. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu o speciálním vztahu § 1209 o. z. k § 1139 o. z., stejně jako s jeho závěrem, že zákonodárce neměl v úmyslu ingerenci soudu v takových případech připustit, a že nepřijetím návrhu na usnášeníschopném shromáždění vzniká přehlasovanému spoluvlastníkovi typicky nejmenší újma. V § 1209 o. z. není výslovně vyloučeno, že by se zásahu soudu nemohl domáhat vlastník také v případě, že při hlasování nebylo dosaženo většiny potřebné k přijetí usnesení. Měla za to, že soud má povinnost uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení, měl by se zabývat okolnostmi na straně navrhovatele a intenzitou zásahu do jeho práv, protiprávností jednání účastníka, „možností seberegulace v rámci spolkové úpravy a veřejným zájmem na existenci ochrany společnosti před namítaným jednáním“. Zdůraznila, že řízení zahájila s ohledem na ztrátu důvěry převážné části vlastníků jednotek vůči předsedovi Společenství; v dovolání popsala podrobně důvody, pro které k tomu došlo a poukázala na to, že předseda Společenství porušil řadu svých povinností, aby upřednostnil své zájmy. Vyčerpala veškeré možnosti pro jeho odvolání, při hlasování však nebylo možné dosáhnout tříčtvrtinové většiny hlasů požadované stanovami. Měla za to, že podmínka důležitého důvodu je splněna zejména u usnesení shromáždění o volbě a odvolání členů statutárního orgánu a že je dán veřejný zájem, aby funkci člena statutárního orgánu nevykonávaly osoby, které se dopustily porušení povinností spojených s touto funkcí; nelze proto odmítnout zásah do vnitřních poměrů společenství pouze s odkazem na zásadu minimalizace zásahů soudní moci. Navrhla, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
9. Účastník se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnil se závěrem odvolacího soudu, že právní úprava § 1209 o. z. nedovoluje soudu učinit zásah do poměrů společenství vlastníků u usnesení shromáždění, která nebyla přijata, a vyjádřil se k namítaným porušením povinností předsedou Společenství. Navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto, či zamítnuto.
10. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – navrhovatelkou (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť otázky, zda lze podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. (ve znění účinném od 1. 7. 2020) přezkoumat rozhodnutí shromáždění, jímž pro nedosažení požadované většiny nebyla schválena záležitost zařazená na program shromáždění, a jak může soud v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. rozhodnout, nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud zcela vyřešeny.
11. Protože předmětem řízení byl přezkum rozhodnutí shromáždění vlastníků ze dne 27. 5. 2021, aplikoval dovolací soud (stejně jako soud prvního stupně a odvolací soud) na projednávanou věc občanský zákoník ve znění účinném od 1. 7. 2020, tedy ve znění zákona č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále opět jen „o. z.“).
12. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad v dovolání tvrzena nebyla a nevyplynula ani z obsahu spisu.
13. Nejvyšší soud již v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 9. 5. 2023, sp. zn. III. ÚS 1065/23), dospěl k závěru, že z novelizovaného znění § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se – stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy – domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak – na rozdíl od dřívější právní úpravy – může také výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v § 1209 odst. 2 o. z.
14. Byť se v některé komentářové literatuře [viz HOLEJŠOVSKÝ, Josef. § 1209 (Přehlasovaný vlastník jednotky). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1003] objevily názory, že v řízení podle § 1209 odst. 1 a 2 o. z. se nelze domáhat vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků, neboť toto ustanovení je speciální k obecným § 258 až 261 o. z. (§ 1221 o. z.), a měly za to, že vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků se lze domáhat právě jen podle těchto obecných ustanovení, nemá dovolací soud důvod odchýlit se od závěrů vyjádřených v usnesení sp. zn. 26 Cdo 3196/2022 ani v současné době.
15. Ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020 stanovilo, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
16. Ustálená soudní praxe při výkladu § 1209 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020 dospěla k závěru, že účelem tohoto ustanovení je ochrana práv a oprávněných zájmů vlastníků jednotek, jakož i obecná ochrana zákonnosti ve vnitřních poměrech společenství, resp. soulad těchto vnitřních poměrů s autonomní úpravou provedenou ve stanovách, a zprostředkovaně i ochrana všech dalších osob, jež mohou být těmito vnitřními poměry dotčeny. Postupem podle § 1209 odst. 1 o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020 (stejně jako do 31. 12. 2013 podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů – k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněný pod č. 58/2012 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, dále jen „R 58/2012“) se přehlasovaný vlastník jednotky mohl domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním. Soud nemohl změnit usnesení přijaté shromážděním vlastníků, ani toto usnesení nahradit svým vlastním rozhodnutím (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 10. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1657/2018, uveřejněné pod číslem 66/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Ústavního soudu ze dne 18. 5. 2021, sp. zn. IV. ÚS 1075/21). Soud tedy pouze přezkoumával, zda shromáždění přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství; neplatnost rozhodnutí mohl vyslovit jen tehdy, dospěl-li k závěru, že tomu tak nebylo.
17. Ustanovení § 1209 o. z. bylo novelizováno (s účinností od 1. 7. 2020) zákonem č. 163/2020 Sb., kdy byl do tohoto ustanovení doplněn odstavec 2 umožňující soudu uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení.
18. Podle § 1209 odst. 1 o. z. (ve znění od 1. 7. 2020) je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
19. Podle § 1209 odst. 2 o. z. (ve znění od 1. 7. 2020) soud uspořádá poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
20. Podle § 1209 odst. 3 o. z. (ve znění od 1. 7. 2020) je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
21. Podle 1221 odst. 1 o. z. (ve znění od 1. 7. 2020) nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.
22. Ani po novele provedené zákonem č. 163/2020 Sb. se nezměnil účel tohoto ustanovení – i nadále slouží k ochraně práv a oprávněných zájmů vlastníků jednotek i zákonnosti ve vnitřních poměrech společenství. U rozhodnutí přijatých na shromáždění po účinnosti novely (tj. od 1. 7. 2020) však zákonná úprava výslovně dává soudu možnost zasáhnout do poměrů společenství, uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, tedy i v případě, že usnášeníschopné shromáždění přijalo rozhodnutí, může toto usnesení změnit, nebo ho nahradit svým vlastním rozhodnutím; v § 1209 odst. 2 o. z. je pak uveden demonstrativní výčet způsobů, jak soud může rozhodnout. Současně úprava § 1221 odst. 1 o. z. umožňuje i v poměrech společenství vlastníků použít obecnou úpravu spolku o dovolání se neplatnosti rozhodnutí (§ 258 o. z.).
23. Stále rovněž platí, že shromáždění vlastníků je nejvyšším orgánem společenství vlastníků, tvořeným členy společenství – vlastníky jednotek (§ 1205 odst. 1 o. z., § 1206 odst. 1 o. z.), které v rámci zákonem či stanovami upravené působnosti (§ 1208 o. z.) rozhoduje o záležitostech stanovených programem. Ustanovení § 1209 odst. 1, 2 o. z. upravuje oprávnění vlastníků jednotek obrátit se na soud v případě, že přehlasovaný vlastník s přijatým rozhodnutím (usnesením) nesouhlasí. Primárně soud musí přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně, tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství. Dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost (§ 1209 odst. 1 ve spojení s § 258 o. z.). Ve většině případů bude již rozhodnutím o (ne)platnosti napadeného usnesení shromáždění naplněn účel § 1209 odst. 1, 2 o. z. - ochrana práv a oprávněných zájmů vlastníků jednotek, ochrana zákonnosti ve vnitřních poměrech společenství, soulad těchto vnitřních poměrů s autonomní úpravou provedenou ve stanovách, a zprostředkovaně tak i ochrana všech dalších osob, jež mohou být těmito vnitřními poměry dotčeny. Současně takové rozhodnutí respektuje princip minimalizace zásahů veřejné moci do rozhodování soukromého subjektu a jeden ze základních principů společenství vlastníků – většinové rozhodování vlastníků ve věcech správy domu a pozemku. Je-li usnesení shromáždění neplatné (při jeho přijetí nebyla dodržena zákonná procedura), není zpravidla důvod, aby soud toto neplatné rozhodnutí nahrazoval, postačí, aby znovu o dané záležitosti, tentokrát již korektním způsobem, společenství na nově svolaném shromáždění opět rozhodlo.
24. Byť v bytovém spoluvlastnictví obecně platí, že rozhodování vlastníků jednotek je zpravidla založeno na tzv. majoritě, znamenající, že byla-li dodržena zákonná procedura přijímání a rozhodnutí bylo řádně přijato většinou, musí se menšina tomuto rozhodnutí podřídit, ačkoli s ním nesouhlasí (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001 sp. zn. Pl. ÚS 51/2000), mohou výjimečně nastat situace, kdy bude namístě, aby soud zasáhl do rozhodování společenství a uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, a to zejména v situacích, kdy by rozhodnutí většiny, mohlo pro přehlasovaného vlastníka hrozit vážnou újmou. Odmítnutí soudní ochrany s poukazem na absolutně pojímaný princip majorizace by tak mohl vést k zjevné nespravedlnosti. Půjde-li o takový případ, bude soud postupovat (s účinností od 1. 7. 2020) podle § 1209 odst. 2 o. z. obsahujícího podobnou úpravu jako § 1139 o. z., který upravuje možnost zásahu soudu do rozhodování spoluvlastníků.
25. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání (obdobně v poměrech § 1139 o. z., viz závěry vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, uveřejněném pod číslem 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak bude-li vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.
26. Odkaz na přiměřené použití ustanovení o spolku, včetně neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy v § 1221 odst. 1 o. z., nelze vykládat tak, že by o (ne)platnosti muselo být rozhodováno jen podle § 258 o. z. a podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. by mohlo být rozhodováno jen o uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek rozhodnutím soudu.
27. Výklad § 1209 odst. 1, 2 o. z. ve spojení s § 258 o. z. v poměrech bytového spoluvlastnictví poskytuje vlastníkovi jednotky dostatečnou (vyšší) ochranu, než kdyby rozhodování podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. bylo omezeno jen na zásah soudu do uspořádání poměrů vlastníků. Vlastníkovi nebude odepřen přezkum rozhodnutí shromáždění (který je vázán na prekluzivní lhůtu) jen proto, že si nevybral správně způsob vydání konkrétního rozhodnutí (způsob ochrany svých práv). Zároveň takový výklad respektuje povahu bytového spoluvlastnictví, princip rozhodování většiny i minimalizace zásahu do chodu společenství vlastníků. Rovněž není rozumný důvod, proč by se podmínky pro přezkum rozhodnutí shromáždění měly lišit jen v návaznosti na to, jakého způsobu rozhodnutí se navrhovatel (vlastník jednotky) dožaduje a měly být jiné bude-li soud rozhodovat o (ne)platnosti, a jiné, bude-li rozhodnutí shromáždění měnit či nahrazovat. Vzhledem k tomu, že při rozhodování podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, je právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním omezeno z hlediska osobního, časového a věcného. Vlastník jednotky se může domáhat přezkumu rozhodnutí jen – je-li proto důležitý důvod (omezení věcné), jde-li o přehlasovaného vlastníka (omezení osobní) a je-li návrh podán v tříměsíční prekluzivní lhůtě (omezení časové). Rozhoduje-li soud o neplatnosti rozhodnutí shromáždění podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. ve spojení s § 258 o. z., jedná se o obdobnou situaci, a proto musí stejná omezení platit i v tomto případě. Nebude-li tedy dán důležitý důvod nebo se nebude jednat o přehlasovaného vlastníka, soud (věcně) rozhodnutí shromáždění nepřezkoumá, a to bez ohledu na to, zda se vlastník domáhá vyslovení jeho neplatnosti nebo jeho změny či nahrazení. Pro splnění časového omezení nebude ani významné, zda již uplynula (objektivní) doba jednoho roku stanovená v § 259 o. z. (platící pro rozhodnutí o neplatnosti orgánu spolku), ale jen to, zda uplynula (subjektivní) lhůta stanovená v § 1209 odst. 1 o. z.
28. Výše uvedený závěr, že § 1209 odst. 1, 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 258 o. z., a proto soud musí primárně přezkoumat, zda shromáždění přijalo usnesení platně (tj. v souladu s právními předpisy a stanovami společenství) a dospěje-li k závěru, že nikoliv, vysloví jeho neplatnost, a že výjimečně může soud také zasáhnout do poměrů společenství a uspořádat poměry vlastníků podle slušného uvážení, stejně jako závěr, že řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), neodporuje ani pojetí důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb. u výkladu § 1209 o. z. Ta sice rozlišuje mezi návrhem podle § 258 a § 1209 odst. 1, 2 o. z., současně však zdůrazňuje, že nová úprava má překonat dosavadní soudní praxi, podle níž se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění, a umožňuje soudu, aby na základě návrhu uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení a také vyjasňuje v souvislosti s navrhovanou změnou vztah § 1209 o. z. k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl. o. z.), a uvádí, že proto výslovně v § 1221 odst. 1 o. z. stanoví, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl. o. z.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245 o. z.).
29. Z textu § 1209 odst. 1, 2 o. z., ale ani z jeho smyslu a účelu, nevyplývá, že by se nemělo vztahovat na všechna rozhodnutí shromáždění, ustanovení se tedy musí vztahovat i na rozhodnutí „negativní“; úprava § 1209 odst. 3 o. z. dává soudu možnost rozhodnout namísto shromáždění pouze v situaci, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné, a proto rozhodnutí, která byla na jeho programu, nemohla být přijata.
30. O situaci upravenou v § 1209 odst. 3 o. z. nejde v případě, že shromáždění se sešlo, bylo usnášeníschopné, ale pro přijetí rozhodnutí (které bylo na programu) nehlasovala požadovaná většina, tedy jinak řečeno návrh rozhodnutí byl rozhodnutím vlastníků zamítnut. V takovém případě nejde ani o situaci, kdy by žádné rozhodnutí nebylo přijato (a proto nemohlo být soudem přezkoumáno) – rozhodnuto bylo, jen nikoliv s kladným výsledkem (např. podle programu shromáždění hlasovalo, zda bude opravena střecha – pro hlasovalo jen 42 % přítomných vlastníků, bylo tedy rozhodnuto, že se střecha opravovat nebude; popř. shromáždění hlasovalo o změně stanov, pro bylo jen 23 %, shromáždění tedy rozhodlo, že se stanovy měnit nebudou apod.). Opačný závěr by vedl k menší ochraně přehlasovaných vlastníků, kteří by se nemohli domáhat přezkoumání platnosti „negativních“ rozhodnutí, ani jejich náhrady. I „negativním“ rozhodnutím však může dojít k závažnému zásahu do práv vlastníka a k vytvoření právních poměrů v rozporu s pravidlem slušného uvážení (ačkoliv dochází k masivnímu zatékání do jednotky pod střechou, dostatečná většina nesouhlasí s rekonstrukcí střechy apod.) vyžadující ingerenci soudu.
31. Dovolatelce lze tedy přisvědčit, že sešlo-li se Shromáždění (bylo usnášeníschopné) a (podle programu) hlasovalo o odvolání předsedy, avšak pro jeho odvolání se nevyslovila požadovaná většina a návrh na odvolání předsedy byl zamítnut, nejednalo se o situaci, kdy nebylo přijato žádné rozhodnutí. Dovolatelka byla ve vztahu k zamítavému rozhodnutí Shromáždění přehlasovaným vlastníkem, neboť hlasovala pro odvolání předsedy, a protože volba (odvolání) statutárního orgánu je důležitou záležitostí, měla i důležitý důvod pro podání návrhu podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. (závěr o splnění časového omezení nebyl v dovolacím řízení zpochybněn a odpovídá rovněž obsahu spisu), mohla se v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat přezkumu přijatého Usnesení. Dovolatelka (původní navrhovatelka) v řízení netvrdila, že by při přijetí Usnesení nebyla dodržena zákonná procedura a že by Usnesení mělo být neplatné, nic takového nebylo zjištěno ani v průběhu řízení (tento závěr nebyl zpochybněn ani v dovolacím řízení); Usnesení tedy bylo přijato platně a soud neměl důvod pro vyslovení jeho neplatnosti.
32. Současně však nebyly v řízení zjištěny (jak správně poukázal již soud prvního stupně) žádné mimořádné důvody, pro které by měl soud Usnesení změnit či nahradit (§ 1209 odst. 2 o. z.). Bylo-li výše zdůrazněno, že změna nebo nahrazení rozhodnutí shromáždění postupem podle § 1209 odst. 2 o. z. znamená výraznou ingerenci soudu do poměrů společenství, k níž by mělo docházet jen ve výjimečných případech, platí to bezezbytku také pro rozhodování o obsazení statutárního orgánu. Dovolatelka spatřuje mimořádné důvody, pro které by měl soud v projednávané věci zasáhnout do poměrů Společenství a sám rozhodnout o odvolání předsedy, jednak ve skutečnosti, že předseda Společenství ztratil důvěru převážné části vlastníků jednotek, a jednak ve skutečnosti, že porušil řadu svých povinností, aby upřednostnil své zájmy. Požadují-li stanovy Společenství (v souladu s § 1206 odst. 2 o. z.) pro odvolání předsedy kvalifikovanou většinu, pak nelze za mimořádný důvod pro zásah do rozhodování společenství považovat samotnou situaci, kdy pro odvolání předsedy sice hlasuje nadpoloviční většina, která však nedosahuje výše (stanovami) požadované kvalifikované většiny; opačný závěr by znamenal nerespektování úpravy stanov. Rovněž ne každé pochybení předsedy společenství při výkonu správy domu a pozemku lze považovat za dostatečný důvod pro zásah soudu ve smyslu § 1209 odst. 2 o. z. Při úvaze, zda jsou důvody pro nahrazení Usnesení rozhodnutím soudu, nelze přehlédnout, že požadované kvalifikované většiny pro odvolání předsedy se nepodařilo (opakovaně) dosáhnout i přesto, že o dovolatelkou tvrzených pochybeních předsedy Společenství ostatní vlastníci jednotek věděli (soud prvního stupně ostatně uzavřel, že Společenství postupem předsedy ani žádná škoda nevznikla). Byť je zjevné, že mezi vlastníky jsou neshody, nejsou takového rázu, aby odůvodňovaly tak závažný zásah soudu do vnitřního uspořádání Společenství jako je odvolání předsedy a ustanovení nového statutárního orgánu rozhodnutím soudu podle § 1209 odst. 2 o. z.
33. V konečném důsledku je tedy rozhodnutí odvolacího soudu správné. Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
Autor: -mha-