// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 17.04.2023
Uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek soudem
Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se – stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy – domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak – na rozdíl od dřívější právní úpravy – může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z.
Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na přezkoumání usnesení shromáždění je minimalizace zásahu veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3196/2022, ze dne 7. 2. 2023
Dotčené předpisy: § 1209 o. z.
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Navrhovatel se po částečném zpětvzetí návrhu (podaného u Krajského soudu v Brně /soudu prvního stupně/ dne 5. listopadu 2020) domáhal, aby Společenství vlastníků jednotek v domě XY (dále jen „Společenství“ a „dům“), bylo povinno jednak umožnit jednotlivým vlastníkům (bytových) jednotek udělat si kopie klíčů od společných prostor v domě, a to na základě jejich žádosti a na jejich vlastní náklady (dále jen „první bod návrhu“), a jednak zajistit zapojení topných těles ve společných částech domu, tj. šesti topných těles v sušárně a kočárkárně – dříve mandlovna a prádelna (dále jen „druhý bod návrhu“). První bod návrhu odůvodnil zejména konstatováním, že je dán důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené s účinností od 1. července 2020 zákonem č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“), aby mu jako přehlasovanému vlastníku dvou jednotek v domě poskytl soud ochranu a rozhodl v dotčené záležitosti týkající se správy domu a pozemku, neboť tím, že shromáždění Společenství (dále jen „shromáždění“) nepřijalo návrh obsahově shodného usnesení, který mu předložil k rozhodnutí na schůzi konané dne 7. září 2020, zůstal zachován stav založený rozhodnutím shromáždění z 28. února 2012, v jehož důsledku jsou společné prostory prádelny (nyní kočárkárny) uzamčeny a klíče od nich jsou uschovány u předsedkyně Společenství, tedy stav, jenž ho (podle jeho mínění v rozporu se zákonem) nepřiměřeně omezuje v přístupu do společných prostor v domě.
Soud prvního stupně usnesením ze dne 22. března 2022, č. j. 17 Cm 75/2020-113, zamítl návrh jak v prvním bodu (výrok I.), tak i v druhém bodu (výrok II.), a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok III.).
K odvolání navrhovatele Vrchní soud v Olomouci jako soud odvolací usnesením ze dne 23. června 2022, č. j. 5 Cmo 91/2022-140, usnesení soudu prvního stupně potvrdil v zamítavém výroku I. (výrok I.) a zrušil v zamítavém výroku II. a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (výrok II.).
Ve vztahu k prvnímu bodu návrhu na zjištěném skutkovém základě shodně se soudem prvního stupně především dovodil, že není naplněna podmínka pro přezkoumání napadeného usnesení v podobě existence důležitého důvodu ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. Podle jeho názoru je tomu tak proto, že usnesením shromáždění, jehož se daný návrh týká, nebylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití; navrhovatel totiž nebyl z užívání společných částí domu zcela vyloučen, přičemž samotná okolnost, že k přístupu do některých společných prostor si musel vyzvednout klíč od pověřené osoby, nepředstavuje natolik zásadní omezení, že by vyžadovalo ingerenci soudu do soukromoprávních poměrů příslušného společenství vlastníků. Za této situace usnesení soudu prvního stupně v zamítavém výroku I. potvrdil.
Proti potvrzujícímu výroku I. usnesení odvolacího soudu podal navrhovatel dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Především nesouhlasil s názorem, že ve vztahu k prvnímu bodu návrhu není dán důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. Na rozdíl od odvolacího soudu totiž zastával stanovisko, že nutností před vstupem do některých společných prostor domu si vypůjčit klíče od pověřené osoby je přinejmenším potenciálně (např. pro případnou aktuální nepřítomnost nebo i možné obstrukční jednání dané osoby) omezen v jejich užívání v tak velkém a zároveň nepřiměřeném rozsahu, že to již zasahuje do samotného jeho právního postavení vlastníka jednotek v domě (v této souvislosti odkázal zejména na usnesení Nejvyššího soudu z 15. března 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, a dále také např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 3. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, ze 17. června 2019, sp. zn. 26 Cdo 2359/2018, či ze 17. prosince 2019, sp. zn. 26 Cdo 2066/2019). Vedle toho pak uváděl rovněž důvody, pro něž se domníval, že není povinen snášet omezení založené usnesením shromáždění, které výrazným způsobem potlačuje výkon jeho (spolu)vlastnického práva, a že proto mělo být jeho prvnímu bodu návrhu vyhověno. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil usnesení odvolacího soudu v napadeném rozsahu a v tomto rozsahu mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Společenství ve vyjádření k dovolání vyvracelo správnost použitých dovolacích námitek a navrhlo, aby dovolání bylo zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo ve vztahu k prvnímu bodu návrhu skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť otázka, za jakých předpokladů soud uspořádá poměry vlastníků jednotek (§ 1209 o. z.), nebyla dosud v poměrech právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené s účinností od 1. července 2020 zákonem č. 163/2020 Sb., vyřešena; není však důvodné.
Podle § 1209 odst. 1 o. z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Podle § 1209 odst. 2 o. z. soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se – stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy – domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak – na rozdíl od dřívější právní úpravy – může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (srov. zejména odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu z 15. března 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, a dále např. z 27. června 2017, sp. zn. 26 Cdo 2657/2016, či z 16. srpna 2022, sp. zn. 26 Cdo 1298/2022). Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na přezkoumání usnesení shromáždění je minimalizace zásahu veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.
Není-li dán důležitý důvod pro přezkoumání usnesení shromáždění, jímž bylo rozhodnuto o nepřijetí návrhu na osazení madla se zábradlím k předním vchodům domů (srov. odůvodnění již citovaného usnesení z 16. srpna 2022, sp. zn. 26 Cdo 1298/2022), lze pokládat za souladný s judikaturou i závěr, že není dán důležitý důvod pro přezkum usnesení shromáždění, jímž bylo rozhodnuto o nepřijetí prvního bodu návrhu. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem, a práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. odůvodnění nálezu Ústavního soudu z 13. března 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000).
Nad rámec uvedeného dovolací soud dodává, že v posuzovaném případě dovolatel odůvodnil první bod svého návrhu mimo jiné i konstatováním, že mu jako přehlasovanému vlastníku dvou jednotek v domě má soud poskytnout ochranu a rozhodnout v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, neboť tím, že shromáždění nepřijalo návrh obsahově shodného usnesení, který mu předložil k rozhodnutí na schůzi konané dne 7. září 2020, zůstal zachován stav založený (dřívějším) rozhodnutím shromáždění z 28. února 2012, jenž ho (podle jeho mínění v rozporu se zákonem) nepřiměřeně omezuje v přístupu do společných prostor v domě. Jinými slovy řečeno, dovolatel se návrhem podle ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. (pod jiné zákonné ustanovení návrh – vzhledem k jeho obsahu – podřadit nelze) pokoušel zvrátit právní stav, jenž byl v poměrech Společenství založen již rozhodnutím (usnesením) shromáždění přijatým dne 28. února 2012. Proti posledně uvedenému rozhodnutí však mohl brojit – vzhledem k době, kdy bylo přijato – pouze postupem podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), tj. žalobou na vyslovení neplatnosti dotčeného usnesení podanou u soudu v šestiměsíční prekluzivní lhůtě počítané ode dne jeho přijetí (§ 11 odst. 3 věta čtvrtá zákon o vlastnictví bytů); návrhem, aby soud rozhodl o uložení určité povinnosti Společenství, jejž podal v této věci až s odstupem více než osmi let od přijetí rozhodnutí shromáždění, proti němuž jím v konečném důsledku brojil (usnesení shromáždění z 28. února 2012), tak s úspěchem učinit nemůže.
Protože usnesení odvolacího soudu je v konečném důsledku věcně správné, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné usnesením (§ 243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§ 243d odst. 1 písm. a/ o. s. ř.).
Nejvyšší soud nerozhoduje o nákladech dovolacího řízení, jestliže dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu není rozhodnutím, jímž se řízení končí, a jestliže řízení nebylo již dříve skončeno (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 23. července 2002, sp. zn. 20 Cdo 970/2001, uveřejněné pod č. 48/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Autor: -mha-