// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 15.05.2018
Určitost smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytových jednotek
Platí-li obecně (pro všechny závazky), že pro závěr o platnosti smlouvy o smlouvě budoucí postačí, dohodly-li se strany o podstatných náležitostech budoucí smlouvy, a že na smlouvu o smlouvě budoucí nelze klást stejné nároky na splnění zákonem stanovených podmínek pro uzavření realizační smlouvy, není důvod, aby pro smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k jednotce platila jiná pravidla.
Je-li v posuzovaných smlouvách o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky má být jednotka, která vznikne (na základě prohlášení vlastníka budovy) z bytu konkretizovaného číslem, jehož nájemcem je budoucí kupující, jedná se o dostatečně určité vymezení předmětu smlouvy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2147/2016, ze dne 15. 2. 2018
Dotčené předpisy:
§ 50a odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 8 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobci se žalobou došlou soudu dne 8. 3. 2013 domáhali nahrazení projevu vůle žalované vyplývající ze smluv o převodech jednotlivých bytových jednotek do jejich vlastnictví. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaná, která je vlastnicí nemovitosti spolu s pozemkem v katastrálním území S. (dále též jen „Dům“), dne 31. 1. 2011 s nimi uzavřela smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek (dále též jen „Jednotky“), v prohlášení vlastníka budovy ze dne 6. 12. 2011 vymezila jednotky a společné části domu, k uzavření smluv mělo dojít nejpozději do 12 měsíců ode dne rozhodnutí o zápisu vkladu práva v katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka, k převodu však nedošlo, neboť současný většinový společník žalované [dalšími společníky jsou nyní žalobci a), b)], která při privatizaci Dům koupila, Š. Š., rozhodl na valné hromadě dne 10. 12. 2012, že jednotky do vlastnictví převáděny nebudou; platnost usnesení byla napadena žalobou u soudu.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 7. 12. 2015, č. j. 68 Co 237/2015-300, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 10. 3. 2015, č. j. 16 C 50/2013-230, kterým žalobu zamítl, změnil výrok o náhradě nákladů řízení a o povinnosti žalobců doplatit soudní poplatek a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Po doplnění a zopakování některých důkazů shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalobci uzavřeli dne 31. 1. 2011 s žalovanou smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek. Ve všech těchto smlouvách (dále též jen „Smlouvy“) se dohodli, že smlouvy o převodu jednotek uzavřou nejpozději do 12 měsíců ode dne rozhodnutí o zápisu vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka, kterým budou v Domě určeny jednotky a společné části domu (a tím dojde k dokončení privatizace), za podmínky, že v té době již bude převeden pozemek (stavební parcela, na níž Dům stojí) do vlastnictví budoucího prodávajícího; v článku II. se budoucí prodávající (žalovaná) zavázal převést na budoucí kupující (žalobci) vlastnické právo k jednotce spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku, závazek se týkal jednotky, která bude vytvořena ze stávajícího bytu, který byl ve Smlouvě specifikován jeho číslem, jehož nájemcem je budoucí kupující (ten, který danou Smlouvu uzavíral), a že skutečná výměra podlahové plochy, vybavení a součást jednotky, společné prostory a další povinné náležitosti budoucí smlouvy stanovené v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen zákon o vlastnictví bytů), budou dodatečně upřesněny podle obsahu prohlášení vlastníka; v článku III. žalovaný potvrdil, že kupní cena již byla zaplacena a účastníci se dohodli, že v budoucnu bude řešena budoucí povinnost budoucího kupujícího podílet se na úhradě kupní ceny za stavební pozemek, na němž Dům stojí (jejíž výše bude stanovena s ohledem na velikost spoluvlastnického podílu budoucího kupujícího na pozemku a výši celkové kupní ceny), a na nákladech nutných k zajištění převodu vlastnictví k jednotce a pozemku, a že na budoucího kupujícího bude převeden spoluvlastnický podíl na stavebním pozemku. Účinky vkladu vlastnického práva žalované k jednotkám a společným částem na základě prohlášení vlastníka o rozdělení Domu na jednotky nastaly k 7. 12. 2011.
Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že Smlouvy postrádají podstatné náležitosti, a jsou proto neplatné. Poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž smlouvy o budoucí smlouvě o převodu jednotky musí obsahovat obligatorní náležitosti stanovené v § 6 zákona o vlastnictví bytů pro smlouvu o převodu jednotky, tedy i určení společných částí domu, včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, a stanovení výše spoluvlastnického podílu na společných částech. Povinnost uzavřít předmětné smlouvy o převodu jednotek nestanoví žalované žádný právní předpis, závazek žalované uzavřít smlouvy o převodu jednotek nevyplývá ani z jiných listin, na něž poukazovali žalobci. Žalobcům tak nemůže svědčit legitimní očekávání na převod jednotek do vlastnictví. Důvodem pro uzavření realizační smlouvy není ani sama skutečnost, že žalobci c), d) vybudovali jednotku na vlastní náklady a žalobci a), b) uhradili část kupní ceny Domu (odpovídající jejich pozdějšímu podílu na společných částech) a splácí (svůj) podíl na kupní ceně pozemku.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání.
Žalobci a), b) poukázali na judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, 30 Cdo 1244/99) a zdůraznili, že otázku náležitostí smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnického práva k jednotce nově řešil v nedávné době Ústavní soud v nálezu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. II. ÚS 2124/2014. Účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, proto postačuje, je-li předmět této smlouvy označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Není důvod, aby všechny obligatorní náležitosti vyžadované zákonem pro smlouvu o převodu jednotky musela obsahovat už smlouva o smlouvě budoucí, zejména za situace, kdy nebylo objektivně možné dostát požadavku na bližší konkretizaci v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem v domě. Okolnost, že závazek uzavření budoucí kupní smlouvy výslovně nezahrnuje povinnost převodu spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, není významná, neboť spoluvlastnický podíl ke společným částem domu přechází podle § 8 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů na nového vlastníka v souvislosti s převodem či přechodem vlastnického práva k jednotce; výpočet spoluvlastnických podílů na společných částech domu je kogentně upraven v § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Odvolacímu soudu vytýkali, že upřednostnil ryze jazykový, formální výklad Smluv, aniž přihlédl k vůli smluvních stran. Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci c), d) namítali, že se ve Smlouvách dohodli o všech podstatných náležitostech, což podle judikatury (poukázali např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1244/98 nebo Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2124/2014) postačuje. Je ostatně běžné, že v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí není často bližší konkretizace možná, neboť jednotky jsou např. teprve ve výstavbě. Předmět převodu určili ve Smlouvách dostatečně, nebylo pochyb, ohledně kterých jednotek (bytů) mají být uzavřeny smlouvy o převodu vlastnických práv. Smlouvou o smlouvě budoucí lze zavázat povinnou stranu k převodu vlastnického práva i k věcem, které teprve v budoucnu vzniknou. K vymezení jednotek došlo v prohlášení vlastníka budovy a to již bylo vloženo do katastru nemovitostí, existuje tak i reálný předmět převodu vlastnického práva. Měli za to, že odvolací soud v rozporu s § 6 odst. 2 (§ 3030) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), nesprávně poskytl žalované ochranu vlastnického práva, které nenabyla poctivě, jednotku vybudovali vlastními náklady půdní vestavbou a měla jim být v souladu se Smlouvou převedena do vlastnictví. Za nesprávný považovali i závěr odvolacího soudu, že nepoctivé a protiprávní jednání žalované nebylo prokázáno a že se nejednalo o eventuální petit (hlavním petitem se domáhala nahradit projev vůle žalované ohledně uzavření smlouvy o převodu jednotky s tím, že tato povinnost vyplývá ze Smlouvy, eventuálním petitem žádala, aby žalované byla stanovena povinnost uzavřít smlouvu o bezúplatném převodu z jiných důvodů). Vytýkali odvolacímu soudu, že je v rozporu s § 118a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „o. s. ř.“), nevyzval k doplnění skutkových tvrzení a důkazů. Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a žalobě vyhověl, případně ho zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádřeních k dovoláním ztotožnila se závěry odvolacího soudu o neplatnosti Smluv, vyvracela dovolací námitky, popsala, jaká jsou (podle ní) správná skutková zjištění, rozebrala všechny podstatné náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, jejich důležitost a poukázala na skutečnost, že Smlouvy většinu těchto náležitostí neobsahují. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení platnosti Smluv se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Nejvyšší soud projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony), dále opět jen „o. s. ř.”. Žalobci se domáhají splnění povinnosti uzavřít smlouvy o převodu jednotek vyplývající ze Smluv, které byly uzavřeny dne 31. 1. 2011, tedy před účinnosti o. z. Podle ustanovení § 3028 odst. 3 o. z. je proto třeba nárok žalobců i v současné době posuzovat podle právních předpisů účinných do 31. 12. 2013, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák.“, a zákona o vlastnictví bytů.
Smlouvou o budoucí smlouvě (pactum de contrahendo) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Není-li do dohodnuté doby budoucí (realizační) smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření realizační smlouvy nepřijme vůbec či realizační smlouvu podle předjednaných podmínek a náležitostí odmítá uzavřít, může se oprávněný subjekt do jednoho roku od doby, kdy měla být realizační smlouva uzavřena, domáhat ochrany u soudu (§ 50a odst. 2 obč. zák.).
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (viz např. rozsudky ze dne 24. 2. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, ze dne 28. 8. 2006, sp. zn. 25 Cdo 1497/2005, ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, usnesení téhož soudu ze dne 13. 3. 2008, sp. zn. 26 Odo 1337/2006) formuloval a odůvodnil závěr, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí (hlavní) smlouvy, a proto postačuje, je-li předmět smlouvy o smlouvě budoucí označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Není ani vyloučeno, aby se smlouva o smlouvě budoucí týkala věci, kterou převodce do vlastnictví teprve nabude [viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3425/2007, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1483/2012 (ústavní stížnost podanou proti tomuto usnesení odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. II. ÚS 2452/14)], případně která teprve v budoucnu vznikne (Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 439).
Je-li ve Smlouvách uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky má být jednotka, která vznikne (na základě prohlášení vlastníka budovy) z bytu konkretizovaného číslem, jehož nájemcem je budoucí kupující, jedná se o dostatečně určité vymezení předmětu smlouvy.
Platí-li obecně (pro všechny závazky), že pro závěr o platnosti smlouvy o smlouvě budoucí postačí, dohodly-li se strany o podstatných náležitostech budoucí smlouvy, a že na smlouvu o smlouvě budoucí nelze klást stejné nároky na splnění zákonem stanovených podmínek pro uzavření realizační smlouvy, není důvod, aby pro smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k jednotce platila jiná pravidla (jak vyplývá i z odůvodnění výše citovaného rozsudku sp. zn. 33 Cdo 4404/2008).
Považoval-li v minulosti Nejvyšší soud v některých svých ojedinělých rozhodnutích (na rozdíl od výše citované judikatury) za obligatorní náležitost smlouvy o smlouvě budoucí o převodu jednotky i vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012), pak tuto jeho rozhodovací praxi usměrnil nálezem Ústavní soud sp. zn. II. ÚS 2124/14 ze dne 26. 1. 2016 (N 13/80 SbNU 163). V něm zdůraznil, že „není důvod jakkoliv zpochybňovat účel požadavku na vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu coby obligatorní náležitosti smlouvy o převodu bytu, který spočívá především v potřebě určení rozsahu, v jakém se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu. Současně nelze přisvědčit závěru, že uvedené podmínky (splnění obligatorních náležitostí dle zákona o vlastnictví bytů) je třeba stejnou měrou klást jak na samotnou smlouvu o převodu bytu, tak i na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž teprve smluvní strany vyjadřují svou vůli v budoucnu uzavřít kupní smlouvu (smlouvu o převodu bytu), přičemž považují za vhodné a žádoucí již nyní vymezit její některé klíčové parametry a podmínky. Ostatně v praxi se tento kontraktační postup vyskytuje relativně často právě v souvislosti s prodejem bytů v plánovaných či již započatých, nicméně zdaleka nedokončených projektech výstavby nových bytových domů či komplexů, kdy již v průběhu realizace stavby dochází k uzavírání příslušných smluv týkajících se převodu jednotlivých bytových jednotek. Často by tak bylo objektivně téměř nemožné v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vždy dostát požadavku na bližší a specifičtější konkretizaci v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu“.
Koneckonců při uzavírání smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů se nemohly strany smlouvy při ujednání o převodu spoluvlastnického podílu společně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky a o velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu odchýlit od ustanovení § 8 zákona o vlastnictví bytů. Bylo-li ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmé, jaká jednotka má být předmětem budoucí smlouvy o převodu vlastnictví, bylo zároveň zřejmé, že spolu s ní má dojít i k převodu spoluvlastnického podílu na společných částech domu a že velikost tohoto spoluvlastnického podílu se bude řídit vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů).
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, Nejvyšší soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil. Jelikož důvod, pro který bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozsudek soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-