// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 01.08.2017
Rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu není platnost prohlášení vlastníka (§ 4 zákona o vlastnictví bytů) podmíněna jeho souladem s kolaudačním rozhodnutím. Vlastník domu však nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák.
Platí-li, že samotná skutečnost, že kolaudační určení dané jednotky neodpovídá jejímu vymezení v prohlášení vlastníka budovy, nemůže být důvodem neplatnosti takového prohlášení, tím méně pak může vést k závěru o neplatnosti prohlášení rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením, podle něhož má být jednotka zrekonstruována, vystavěna, apod.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1184/2016, ze dne 3. 5. 2017
Dotčené předpisy:
§ 2 písm. f) zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 4 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 39 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Navrhovatel se návrhem došlým soudu dne 19. 10. 2010 (ve znění změn učiněných v průběhu řízení) domáhal, aby soud nahradil projev vůle Bytového družstva - Bořivojova 47/1178, družstvo, se sídlem v Praze 3 - Žižkově, Bořivojova 47/1178 (dále též jen „Družstvo“), k uzavření tam blíže specifikované smlouvy o převodu nebytové jednotky (ateliér) na adrese Praha 3, Bořivojova 1178, o ploše 130,03 m2, o velikosti 7+0, v 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu, stojícího na pozemku č. parc. 1081 – zastavěná plocha a nádvoří (dále též jen „Jednotka“), zapsané na listu vlastnictví č. 8999, katastrální území Ž., obec P., u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Tvrdil, že je členem Družstva a nájemcem Jednotky a Družstvo, ačkoliv má povinnost převést mu Jednotku do vlastnictví, odmítá smlouvu o převodu uzavřít.
Městský soud v Praze (soud prvního stupně) usnesením ze dne 14. 10. 2014, č. j. 76 Cm 170/2010-181 (jeho předchozí usnesení ze dne 10. 1. 2013, č. j. 76 Cm 170/2010-89, jímž návrhu vyhověl, zrušil odvolací soud usnesením ze dne 12. 9. 2013, č. j. 11 Cmo 27/2013-119, a věc mu vrátil k dalšímu řízení), návrh zamítl a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Zjistil, že Družstvo učinilo prohlášení vlastníka budovy, které vložilo do katastru nemovitostí, v něm je vymezena i Jednotka. Jednotku začala na základě smlouvy o výstavbě budovat právní předchůdkyně navrhovatele – společnost Moravia Investment s.r.o., se sídlem Dubany 59, Vrbátky, IČO 26298694, posléze uzavřela s Družstvem dohodu o narovnání, v níž se strany dohodly, že společnost Moravia Investment s.r.o. Jednotku vybuduje, že bude uzavřena smlouva o nájmu (a to i s osobou, na niž případně společnost převede členská práva) a bude vydáno stavební povolení. Následně společnost Moravia Investment s.r.o. převedla členská práva a povinnosti (vztahující se k Jednotce) na navrhovatele, s nímž Družstvo uzavřelo nájemní smlouvu k Jednotce. Stavební povolení (vydané v roce 2007) vztahující se k Jednotce však zahrnovalo jen plochu o velikosti 50 m2, povolení stavby, které by zahrnovalo celou Jednotku (jak je vymezena v prohlášení) o rozměrech 130,03 m2, vydáno nebylo a Jednotka nebyla doposud dokončena a ani zkolaudována. Navrhovatel opakovaně vyzval Družstvo, aby s ním uzavřelo smlouvu o převodu Jednotky do vlastnictví, doposud k uzavření smlouvy nedošlo, mezi účastníky je spor o rozměry jednotky, která by měla být předmětem smlouvy. Na základě těchto skutkových zjištění soud prvního stupně – vázán právním názorem odvolacího soudu – uzavřel, že existuje rozpor mezi stavebním povolením a zápisem v katastru nemovitostí (ohledně rozměrů Jednotky), a proto nelze návrhu vyhovět.
Vrchní soud v Praze usnesením ze dne 14. 5. 2015, č. j. 11 Cmo 1/2015-224, 11 Cmo 2/2015, usnesení soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil (dále jen „potvrzující výrok“) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (odstavec I., II. výroku), zároveň změnil usnesení soudu prvního stupně (ze dne 7. 11. 2014, č. j. 76 Cm 170/2010-196), jímž bylo nařízeno předběžné opatření tak, že návrh zamítl, a rozhodl o nákladech řízení o předběžném opatření. Měl za to, že skutkové i právní závěry soudu prvního stupně ve věci samé jsou správné. Žalobě nelze vyhovět, neboť Jednotka nebyla na základě stavebního povolení doposud zrekonstruována a nebylo vydáno osvědčení o kolaudačním stavu těchto prostor, proto právně neexistují, prostory jsou doposud rozestavěné, existuje stále rozpor mezi zápisem v katastru nemovitostí a stavebním povolením, není možné „z technického hlediska najisto postavit“, zda prostor ve výměře zapsané v katastru nemovitostí „fakticky existuje“.
Proti usnesení odvolacího soudu podal navrhovatel dovolání (a to podle jeho obsahu jen proti potvrzujícímu výroku), připomenul, že se stal řádným členem Družstva a nájemcem Jednotky, jeho právní předchůdce uzavřel s Družstvem smlouvu o výstavbě, jejíž součástí byla mj. i výstavba Jednotky, dílo provedl, byla uzavřena smlouva o narovnání, Družstvo se zavázalo učinit prohlášení vlastníka i uzavřít smlouvu o převodu Jednotky, prohlášení vlastníka (Družstva) bylo vloženo do katastru nemovitostí, smlouva o převodu vlastnictví však uzavřena nebyla. Jednotka je ohraničena vnějšími stěnami, je pod uzavřením, byly provedeny vyklízecí a bourací práce, instalace stěn, příček, provedena izolace, rozvody vody, napojení na přípojky. Jednotka byla vyčleněna i v prohlášení vlastníka ze dne 24. 9. 2008, které bylo vloženo do katastru nemovitostí. Závěr odvolacího soudu, že Jednotka s ohledem na absenci kolaudačního rozhodnutí neexistuje, tak není správný. Podle závěrů odvolacího soudu by nebylo možné převádět do vlastnictví žádné prostory, které nebyly zkolaudovány, nebylo by možné nakládat ani s rozestavěnou stavbou či jednotkou a správní rozhodnutí by bylo nadřazeno zápisu v katastru nemovitostí. Odvolací soud poskytl ochranu jednání Družstva, které nesplnilo své závazky ze smlouvy o výstavbě, ve znění dohody o narovnání, a přestože obdrželo plnění v podobě řádně zhotoveného díla, nesplnilo ani svůj závazek provést kolaudaci Jednotky. Jen z absence kolaudačního rozhodnutí nelze učinit závěr, že by Jednotka neexistovala. Navrhl, aby dovolací soud zrušil usnesení odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť při výkladu otázky podmíněnosti platnosti prohlášení vlastníka budovy souladem s kolaudačním stavem a možností nakládat s nezkolaudovanou jednotkou, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k tomu, že povinnost uzavřít smlouvu o převodu Jednotky měla vzniknout před účinností o. z. – podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů“) a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák." (§ 3028 odst. 1, 3 o. z.).
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden a jen z důvodů vymezených v dovolání.
Navrhovatel se domáhá, aby Družstvu byla uložena povinnost uzavřít smlouvu o převodu Jednotky. Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na závěru, že žalobě nelze vyhovět (Jednotku nelze převést do vlastnictví), neboť prohlášení vlastníka budovy (Družstva) podle § 4 zákona o vlastnictví bytů, kterým byla jednotka vymezena a které bylo vloženo do katastru nemovitostí, se neshoduje se stavebním povolením, podle něhož měla být Jednotka zrekonstruována, Jednotka je rozestavěná a nebylo doposud vydáno osvědčení o kolaudačním souhlasu.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu [rozsudek ze dne 24. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2120/2004 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 7. 12. 2005, sp. zn. II. ÚS 329/05), rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002, usnesení ze dne 19. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3248/2008] není platnost prohlášení vlastníka (§ 4 zákona o vlastnictví bytů) podmíněna jeho souladem s kolaudačním rozhodnutím. Vlastník domu však nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů, takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1788/2003). Z odůvodnění napadeného usnesení odvolacího soudu neplyne, že by se mělo jednat právě o takový případ neplatnosti prohlášení vlastníka budovy. Platí-li, že samotná skutečnost, že kolaudační určení dané jednotky neodpovídá jejímu vymezení v prohlášení vlastníka budovy, nemůže být důvodem neplatnosti takového prohlášení, tím méně pak může vést k závěru o neplatnosti prohlášení rozpor vymezení jednotky v prohlášení vlastníka se stavebním povolením, podle něhož má být jednotka zrekonstruována, vystavěna, apod. Jen pro úplnost lze připomenout, že existence stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí není významná dokonce ani pro závěr, zda jde o neoprávněnou stavbu (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 265/96, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3953/2008).
Předmětem vlastnických vztahů může být i rozestavěná jednotka [§ 2 písm. e), f), h) zákona o vlastnictví bytů, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3897/2009]. Kolaudace stavby (kolaudační souhlas) má konsekvence jen ve vztahu k užívání stavby (srovnej § 126 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon), její absence však neznamená, že by stavba nemohla být předmětem právních vztahů, nemohlo s ní být nakládáno a že by k ní nebylo možné nabýt vlastnictví.
Protože usnesení odvolacího soudu není v napadené části z hlediska uplatněných dovolacích námitek správné, dovolací soud ho v tomto rozsahu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně závislého výroku o náhradě nákladů řízení a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-