// Profipravo.cz / Výkon rozhodnutí / exekuce 10.10.2019
Ocenění stavebního pozemku podle zákona o oceňování majetku
Okolnost, že oceňovaný pozemek, který je platným územním plánem evidován jako stavební (zde jako „průmyslová plocha“), není subsumovatelný do kategorie pozemků zastavěných, není sama o sobě důvodem, aby neobstálo jeho vyhodnocení jako pozemku stavebního ve smyslu § 9 zákona č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku.
Jinak řečeno, při ocenění pozemků podle § 9 cit. zákona je v zásadě třeba vyjít z toho, jaké je jejich určení stanovené účinným územním plánem, a nikoliv z toho, jakým způsobem jsou pozemky fakticky užívány, zda již ohledně nich bylo vydáno územní rozhodnutí nebo regulační plán, ani z toho, jaký stav jejich užívání je zapsán v katastru nemovitostí. Jestliže odvolací soud uzavřel, že funkční určení pozemků stanovené platným územním plánem je irelevantní, jeho právní závěr tedy neobstojí. Územní plán je totiž závazným podkladem pro vydání následného regulačního plánu a územního rozhodnutí.
Dlužno dodat, že výše uvedené nevylučuje, že obvyklá cena předmětných pozemků bude stanovena i s přihlédnutím k dalším skutečnostem, které ohledně předmětných pozemků vyjdou najevo, mimo jiné i vzhledem k tomu, zda právní nebo jiné reálně existující překážky brání jejich využití dle účinného územního plánu.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1711/2019, ze dne 10. 7. 2019
Dotčené předpisy:
§ 336a o. s. ř.
§ 9 zákona č. 151/1997 Sb.
Kategorie: exekuce; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Usnesením soudního exekutora JUDr. P. K., Exekutorský úřad B., ze dne 22. února 2018, č. j. 137 EX 7005/14-141, byla určena cena nemovitých věcí (pozemků) zapsaných na LV XY, okres XY, k. ú. XY, částkou 1 220 000 Kč.
Usnesením soudního exekutora JUDr. P. K., Exekutorský úřad B., ze dne 22. února 2018, č. j. 137 EX 7005/14-142, ve znění opravného usnesení ze dne 21. února 2019, č. j. 137 EX 7005/14-166, byla určena cena nemovitých věcí zapsaných na LV XY, okres XY, k. ú. XY (parcela XY, orná půda), částkou 30 000 Kč.
Městský soud v Praze usnesením ze dne 25. ledna 2019, č. j. 14 Co 398, 399/2018-171, výše uvedená usnesení soudního exekutora potvrdil. Uvedl, že v katastru nemovitostí jsou předmětné pozemky vedeny jako pozemky zemědělské a jejich skutečný stav ke dni ocenění je v souladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí, neboť nejsou zastavěny. Pozemky jsou dle faktického stavu zemědělské, jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Pozemky pak nelze označit jako stavební ani dle terminologie stavebního zákona. Pro charakter pozemků jako stavebních je relevantní jen územní rozhodnutí a regulační plán a nikoli aktuálně účinný územní plán, jak argumentuje povinný. Proto je irelevantní, že územní plán obce XY ze dne 26. 1. 2017 byl zrušen rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 9. 5. 2018, č. j. 40 A 1/2018-55 a že ke dni vydání napadených usnesení tak nebyl změněn charakter pozemků ze zemědělských na stavební ve smyslu ust. § 9 odst. 5 zákona o oceňování majetku. Odvolací soud s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. 20 Cdo 1083/2005, uzavřel, že stanovení ceny nemovitosti je pouze výchozím bodem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána.
Proti usnesení odvolacího soudu podal povinný dovolání, neboť se odvolací soud v otázce oceňování pozemků jako zemědělských nebo stavebních a ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Dovolací soud ve své rozhodovací praxi opakovaně judikoval, že okolnost, že pozemek není subsumovatelný do kategorie pozemků již reálně zastavěných, není sama o sobě dostatečným důvodem pro to, aby neobstálo jeho hodnocení jako pozemku stavebního ve smyslu zákona o oceňování majetku (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2014, sp. zn. 28 Cdo 1505/2014). Odvolací soud tak dospěl k nesprávnému závěru, že předmětné pozemky nemohou být oceněny jako pozemky stavební, protože nejsou zastavěny a také chybně posoudil význam územního plánu při využití předmětných pozemků.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a občanského soudního řádu) věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony a část první čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony) – dále jen „o. s. ř.“, a po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou při splnění podmínek uvedených v ustanoveních § 241 odst. 1, 4 a § 241a odst. 2 o. s. ř., dospěl k závěru, že dovolání je přípustné dle ustanovení § 237 o. s. ř., neboť se odvolací soud v napadeném usnesení odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Odvolací soud uzavřel, že „pro charakter pozemků jako stavebních je relevantní jen územní rozhodnutí a regulační plán“, případně funkční využití pozemků uvedené v katastru, zatímco územní plán není pro účely posouzení obvyklé ceny předmětných pozemků podstatný; z toho důvodu „je irelevantní, zda územní plán obce XY byl zrušen soudem“ a předmětné pozemky jsou tak nadále vedeny podle územního plánu se způsobem využití jako „průmyslové plochy“. Tento právní závěr odvolací soud zastává přesto, že v napadeném rozhodnutí sám konstatoval z výpovědi znalce (Oceňovací a znalecké kanceláře s. r. o.) uskutečněné před odvolacím soudem, podle níž pro případ, že by v územním plánu byly pozemky vedeny jako stavební, „ocenění by bylo jiné.“
Dovolateli je na místě dát za pravdu, že uvedený právní závěr odvolacího soudu není v souladu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, z níž plyne, že okolnost, že oceňovaný pozemek, který je platným územním plánem evidován jako stavební (zde jako „průmyslová plocha“), není subsumovatelný do kategorie pozemků zastavěných, není sama o sobě důvodem, aby neobstálo jeho vyhodnocení jako pozemku stavebního ve smyslu § 9 zákona č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2014, sp. zn. 28 Cdo 1505/2014). Jinak řečeno při ocenění pozemků podle § 9 cit. zákona je v zásadě třeba vyjít z toho, jaké je jejich určení stanovené účinným územním plánem, a nikoliv z toho, jakým způsobem jsou pozemky fakticky užívány, zda již ohledně nich bylo vydáno územní rozhodnutí nebo regulační plán, ani z toho, jaký stav jejich užívání je zapsán v katastru nemovitostí. Jestliže odvolací soud uzavřel, že funkční určení pozemků stanovené platným územním plánem je irelevantní, jeho právní závěr tedy neobstojí. Územní plán je totiž závazným podkladem pro vydání následného regulačního plánu a územního rozhodnutí (§ 43 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona). Dlužno dodat, že výše uvedené nevylučuje, že obvyklá cena předmětných pozemků bude stanovena i s přihlédnutím k dalším skutečnostem, které ohledně předmětných pozemků vyjdou najevo, mimo jiné i vzhledem k tomu, zda právní nebo jiné reálně existující překážky brání jejich využití dle účinného územního plánu.
Z uvedeného vyplývá, že usnesení odvolacího soudu není správné; proto, že nejsou dány podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání nebo pro změnu usnesení odvolacího soudu, Nejvyšší soud napadené usnesení podle ustanovení § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (srov. § 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto usnesení je závazný (§ 243g odst. 1 část věty první za středníkem o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení se rozhoduje ve zvláštním režimu [§ 87 a násl. zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů].
Autor: -mha-