// Profipravo.cz / Procesní shrnutí 08.04.2026
Zánik nájemního práva zatěžujícího dotčenou nemovitost dle § 336a o. s. ř.
Postup soudního exekutora, umožňující při rozhodování o určení výsledné ceny předmětu dražby současně (při splnění zákonných předpokladů) rozhodnout i o zániku nájemního práva zatěžujícího dotčenou nemovitost (§ 336a odst. 2 o. s. ř.), se neuplatní, zpeněžuje-li soudní exekutor v dražbě prováděné na návrh insolvenčního správce majetkovou podstatu (§ 286 odst. 1 písm. d/ insolvenčního zákona). Ukončení nájemních vztahů v tomto režimu upravuje speciálně § 256 insolvenčního zákona.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 2199/2025, ze dne 2. 3. 2026
Spisová značka: 20 Cdo 2199/2025 | ECLI: ECLI:CZ:NS:2026:20.CDO.2199.2025.1
Dotčené předpisy:
§ 76 odst. 2 zák. č. 120/2001 Sb.
§ 336a o. s. ř.
§ 286 odst. 2 IZ
§ 289a IZ
§ 256 IZ
Kategorie: exekuce; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Soudní exekutor Mgr. T. S., Exekutorský úřad L., provádí na návrh insolvenční správkyně Mgr. Ing. M. S. veřejnoprávní dražbu nemovitých věcí ve vlastnictví dlužníka M. I. Soudní exekutor usnesením ze dne 15. 11. 2024, č. j. 208 DD 1/24-67, ve výroku I určil, kterých nemovitostí se týká určení ceny (nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. XY v k. ú. XY), a ve výroku II určil, že příslušenstvím nemovité věci, kterého se exekuce týká, je přípojka elektro. Dále stanovil, že výsledná cena nemovité věci označené ve výroku I včetně jejího příslušenství uvedeného ve výroku II je 32.950.000 Kč (výrok III). Ve výroku IV soudní exekutor uvedl, která věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti v části B a věcná práva zatěžující nemovitosti v části C nezaniknou. Ve výroku V [označeném jako nájemní či pachtovní práva, výměnky nebo práva odpovídající věcnému břemeni, která zanikají (nájemné či pachtovné, případně poměrná část výnosu z věci zcela nepřiměřená nájemnému či pachtovnému, případně poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklé nebo je-li věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného a toto právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě)] označil čtyři nájemní práva, která zanikají, a výroky VI až VIII zrušil právo nájmu na základě smluv o nájmu blíže ve výrocích specifikovaných, ve výroku IX chybí určení, které právo nájmu se ruší. Výrokem X usnesení soudní exekutor přiznal soudnímu znalci znalečné ve výši 38 707,42 Kč.
2. Za účelem opravy zjevných nesprávností ve výrocích VII, VIII a IX usnesení č. j. 208 DD 1/24-67 vydal soudní exekutor usnesení ze dne 19. 11. 2024, č. j. 208 DD 1/24-74, kterým rozhodl, že správné znění výroku VII zní: „Soudní exekutor ruší právo nájmu na základě smlouvy o nájmu mezi pronajímatelem I. M. a nájemcem M. Y. M.. Předmětem nájmu je užívání pozemku p. č. st. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY nájemcem (a jeho rodinou, jako osoby blízké pronajímateli). Nájemné je stanoveno ve výši 1 000 Kč měsíčně. Nájem je sjednán na dobu určitou od 1. 5. 2017 v trvání 20 let. Smlouva ze dne 13. 7. 2017“ (výrok I). Dále rozhodl, že správné znění výroku VIII zní: „Soudní exekutor ruší právo nájmu na základě smlouvy o nájmu mezi pronajímatelem I. M. a nájemcem A. S. Předmětem nájmu je užívání pozemku p. č. st. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY nájemcem (a jeho rodinou, jako osoby blízké pronajímateli). Nájemné je stanoveno ve výši 1 000 Kč měsíčně. Nájem je sjednán na dobu určitou od 1. 10. 2016 v trvání 20 let. Smlouva ze dne 26. 9. 2016“ (výrok II). A dále rozhodl, že správné znění výroku IX zní: „Soudní exekutor ruší právo nájmu na základě smlouvy o nájmu mezi pronajímatelem I. M. a nájemcem M. I. Předmětem nájmu je užívání všech nemovitostí na listu vlastnictví XY v k. ú. XY nájemcem (a jeho rodinou, jako osoby blízké pronajímateli). Nájemné je stanoveno ve výši 1 000 Kč měsíčně. Nájem je sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2017 v trvání 20 let. Smlouva ze dne 13. 3. 2017“ (výrok III).
3. Krajský soud v Praze (dále také jen „odvolací soud“) usnesením ze dne 25. 3. 2025, č. j. 117 Co 22/2025-124, odvolání všech čtyř odvolatelů (nyní dovolatel 1/, 2/, 3/ a 4/) proti výrokům I až III a X napadeného usnesení odmítl (výrok I). Odmítl dále odvolání odvolatele 1) proti výrokům VII, VIII a IX napadeného usnesení (výrok II), odvolání odvolatele 2) proti výrokům VI, VIII a IX (výrok III), odvolání odvolatele 3) proti výrokům VI, VII a IX (výrok IV) a odvolání odvolatele 4) proti výrokům VI, VII a VIII (výrok V). Ve výrocích IV až IX usnesení soudního exekutora potvrdil (výrok VI) a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení (výrok VII). Usnesením ze dne 3. 6. 2025, č. j. 117 Co 22/2025-126, odvolací soud opravil poučení tak, že dovolání lze podat prostřednictvím soudního exekutora.
4. Odvolací soud s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2024, sp. zn. 29 Cdo 1985/2024, uzavřel, že povinný v dražbě nevystupuje a že ostatní odvolatelé jako nájemci předmětných nemovitostí (či jen některé z nich) jsou účastníky řízení pouze v části, v níž se rozhoduje o určení nájemních práv, která prodejem v dražbě zaniknou či nikoli, a rovněž v části, v níž se rozhoduje o zániku jejich nájemních práv. Odvolatelé proto nejsou legitimováni k podání odvolání proti výrokům I až III a X usnesení soudního exekutora. Současně odmítl odvolání jednotlivých odvolatelů proti výrokům týkajícím se zrušení práva nájmu v rozsahu, v němž napadli výroky, které se týkaly jiných nájemců.
5. Pokud jde o výroky IV až IX usnesení soudního exekutora (ve znění opravného usnesení), dospěl odvolací soud k závěru, že odůvodnění napadeného usnesení je přezkoumatelné, je zřejmé, z jakých skutkových zjištění soudní exekutor vyšel a jak je v dané věci vyhodnotil. Při zkoumání, zda jsou splněny podmínky stanovené v § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále „o. s. ř.“), uzavřel, že i laikovi je zřejmé, že sjednané nájemné ve výši 1 000 Kč měsíčně při uzavření nájemní smlouvy na dobu 20 let není přiměřené v místě a čase obvyklé ceně plnění poskytovaného podle nájemních smluv. Podle znalce Ing. R. B., Ph.D., MBA, by obvyklé nájemné za užívání pozemku p. č. st. 286, jehož součástí je stavba č. p. 239, činilo minimálně 20 000 Kč měsíčně. V případě čtvrté nájemní smlouvy, kdy předmětem nájmu je užívání všech nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. XY, by obvyklé nájemné činilo cca 4 %, tj. při hodnotě 32 900 000 Kč by šlo o částku 1 316 000 Kč ročně, tj. cca 110 000 Kč měsíčně. Nepřiměřenost je umocněna tím, že podle nájemních smluv pronajímatel provádí údržbu, servis a opravy předmětu nájmu na své vlastní náklady, a dále platí po celou dobu nájmu veškeré poplatky související s užíváním předmětu nájmu (dodávky vody, elektřiny, svoz odpadu apod.). Tvrzení odvolatelů, že ze strany nájemců je poskytováno protiplnění v adekvátní hodnotě ve formě péče o běžný chod rodiny a správy předmětných nemovitostí, se jeví odvolacímu soudu jako účelové.
6. Odvolací soud rovněž přezkoumal napadené rozhodnutí z hledisek vymezených v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 7. 2020, sp. zn. 21 Cdo 40/2020. Pohledávka zajištěného věřitele vznikla na základě smlouvy o úvěru ze dne 20. 2. 2015, splatnost byla sjednána ke dni 19. 2. 2016. Z dat, kdy došlo k uzavření nájemních smluv, vyplývá, že byly uzavřeny až po uzavření úvěrové smlouvy a poté, co vyšlo najevo, že dlužník své závazky ze smlouvy o úvěru nesplní. Takové zřízení nájemních smluv považuje odvolací soud za účelové s cílem ztížit případný prodej nemovitých věcí za účelem uspokojení dluhů úpadce.
7. Dovolání proti usnesení odvolacího soudu podali čtyři dovolatelé jakožto nájemci nemovitostí určených k dražbě, a to proti výroku VI rozhodnutí odvolacího soudu, přičemž z obsahu dovolání plyne, že jejich námitkami zůstal tento výrok VI nedotčen v části, v níž se potvrzuje výrok IV usnesení soudního exekutora (obsahující výčet věcných práv sloužících ve prospěch nemovitostí v části B a věcných práv zatěžujících nemovitosti v části C, která prodejem v dražbě nezaniknou). Výrok VI odvolacího soudu je argumentačně dotčen v části týkající se nájemních práv dovolatelů, tzn. v části potvrzující výrok V usnesení soudního exekutora, týkající se nájemního práva všech čtyř dovolatelů, a v části potvrzující výroky VI, VII, VIII a IX usnesení soudního exekutora, týkající se vždy jen nájemního práva jednoho z dovolatelů.
8. Všichni dovolatelé namítají nesprávné právní posouzení věci, přičemž podle nich napadené usnesení závisí na vyřešení otázky hmotného i procesního práva, která nebyla dosud dovolacím soudem vyřešena. Nesouhlasí s postupem soudního exekutora, který zrušil jejich právo nájmu. Podle jejich názoru mělo být zachováno, neboť nájemné je přiměřené stavu nemovitostí, způsobu jejich užívání a všem okolnostem dané věci. Podle nich nebyly kumulativně splněny podmínky pro postup podle § 336a odst. 2 o. s. ř. Nebyl brán ohled na faktický stav nemovitosti, kdy je stěží obyvatelná třetina celého komplexu nemovitostí. Toto nereflektuje ani znalecký posudek. Nemovitosti užívají příslušníci rozvětvené pákistánské rodiny, z nichž někteří v České republice pracují či podnikají, ostatní se starají o chod nemovitostí. Při uzavírání nájemních smluv v roce 2016 a 2017 vycházeli ze znaleckého posudku Miroslava Justa, podle nějž hodnota nemovitostí v roce 2008 byla 4 626 930 Kč a obvyklá cena nemovitostí 1 800 000 Kč. V roce 2016 a 2017 mohla být hodnota nemovitostí dvojnásobná. S přihlédnutím k tomu, že je užívána asi jedna třetina nemovitostí, činilo by měsíční nájemné 4 000 Kč, tj. při uzavření čtyř nájemních smluv pro každého nájemce 1 000 Kč. Proto není splněna podmínka nepřiměřenosti protiplnění. Poukázali též na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2025, sp. zn. 29 Cdo 3264/2023, v němž dovolací soud v kontextu veřejné dražby nemovitostí zatížených nájemními smlouvami dospěl k závěru, že nájemní smlouvy jsou platné a že práva a povinnosti z nich přecházejí na vydražitele. Nejvyšší soud rovněž v rozsudku ze dne 25. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1138/2024, zdůraznil, že zpeněžením pronajaté věci v rámci insolvenčního řízení nájemní smlouva nezaniká automaticky. Poukazují na to, že insolvenční správce má podle § 256 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), právo nájemní smlouvu vypovědět, přičemž musí být dodrženy podmínky stanovené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. K tomu v dané věci nedošlo. Navrhli, aby dovolací soud napadené usnesení zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
9. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. část první čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále též jen „o. s. ř.“. Dovolání je přípustné, neboť Nejvyšší soud se ve své rozhodovací praxi dosud nezabýval otázkou možnosti soudního exekutora uplatnit postup podle § 336a odst. 2 o. s. ř. a rozhodnout o zániku nájemního práva v rámci zpeněžování majetkové podstaty na návrh insolvenčního správce podle § 286 odst. 1 písm. d) a § 289a insolvenčního zákona. Dovolání je i důvodné.
10. Podle § 256 odst. 1 insolvenčního zákona je insolvenční správce po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.
11. Podle § 256 odst. 2 insolvenčního zákona platí, že jestliže by výpovědí nájemní smlouvy sjednané na určitou dobu, v níž je dlužník pronajímatelem, byl nájemce nepřiměřeně dotčen ve svých oprávněných zájmech nebo by tím utrpěl či mohl utrpět značnou škodu, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi. Jestliže bude zajištěno, že nájemce koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za cenu obvyklou, vyhoví insolvenční soud takovému návrhu vždy.
12. Podle § 286 odst. 1 insolvenčního zákona lze majetkovou podstatu zpeněžit a) veřejnou dražbou podle zvláštního právního předpisu, b) prodejem movitých věcí a nemovitostí podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí, c) prodejem majetku mimo dražbu, d) v dražbě provedené soudním exekutorem podle zvláštního právního předpisu.
13. Podle § 286 odst. 2 insolvenčního zákona o způsobu zpeněžení majetkové podstaty podle odstavce 1 rozhodne se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce.
14. Podle § 289a odst. 1, 2 insolvenčního zákona se zpeněžení soudním exekutorem provede podle ustanovení zvláštního právního předpisu. Dražbu provede soudní exekutor na návrh insolvenčního správce a smlouva o provedení dražby se stane účinnou dnem, kdy ji schválí věřitelský výbor.
15. Podle § 76 odst. 2 exekučního řádu soudní exekutor může provést dražbu movité či nemovité věci na návrh vlastníka či osoby oprávněné disponovat s věcí. Přitom postupuje přiměřeně podle ustanovení tohoto zákona.
16. Podle § 52 odst. 1 exekučního řádu nestanoví-li zákon jinak, použijí se pro exekuční řízení přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu.
17. Podle § 336a odst. 1 o. s. ř. soud podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle § 336 určí a) nemovitou věc, které se výkon týká, b) příslušenství nemovité věci, kterého se výkon týká, c) výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se výkon týká, d) soudu oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
18. Podle § 336a odst. 2 o. s. ř. soud zároveň může rozhodnout o zániku nájemního či pachtovního práva, výměnku nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni, jestliže a) je nájemné či pachtovné, případně poměrná část výnosu z věci zcela nepřiměřená nájemnému či pachtovnému, případně poměrné části výnosu z věci v místě a čase obvyklé nebo je-li věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného, a b) toto právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitou věc v dražbě.
19. Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 17. 2. 2025, sp. zn. 29 Cdo 3264/2023, zabýval důsledky zpeněžení majetkové podstaty na trvání nájemního vztahu k nemovité věci zpeněžené ve veřejné dražbě. V této souvislosti vyložil, že je-li majetek sepsaný do majetkové podstaty dlužníka platně pronajat, pak ani v těch případech, kdy prohlášením konkursu na majetek dlužníka přešlo na insolvenčního správce plné dispoziční oprávnění k majetku náležejícímu do majetkové podstaty dlužníka [§ 229 odst. 3 písm. c) a § 246 odst. 1 insolvenčního zákona], nájemní vztah nezaniká. Insolvenční správce v takovém případě (pouze) vstupuje do právního postavení pronajímatele, čímž mu vzniká i právo inkasovat nájemné a za podmínek uvedených v § 256 insolvenčního zákona nájemní smlouvu též vypovědět. Následně uzavřel, že právo nájemců užívat jednotlivé byty nelze považovat za „závazky váznoucí na věci“ ani za „ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku“ (viz § 283 odst. 5 a § 285 odst. 1 insolvenčního zákona), a to právě proto, že insolvenční zákon umožňuje insolvenčnímu správci ukončit nájemní vztahy zatěžující zpeněžovaný objekt bydlení v režimu § 256 odst. 1 insolvenčního zákona. Opačný názor by vedl k tomu, že na nového vlastníka nepřejdou (nemohou přejít) povinnosti podle nájemních smluv uzavřených úpadcem (pronajímatelem) se třetími osobami (nájemci), nebo k tomu, že tyto nájemní smlouvy (vždy) bez dalšího zaniknou; takový výklad odporuje zásadě ochrany práv nájemce (srov. důvody rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023).
20. Nejvyšší soud rovněž v rozsudku ze dne 25. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1138/2024, zvažoval důsledky zpeněžení majetkové podstaty na trvání nájemního vztahu a v dané souvislosti uvedl, že nájem je nepochybně závazkem, avšak se specifickým postavením. Je vnímán jako dlouhodobý stav, jehož zachování se jeví jako ekonomicky a sociálně žádoucí. Výkladem § 283 odst. 5 ve spojení s § 256 insolvenčního zákona je nutno dospět k závěru, že zpeněžením majetkové podstaty nájem bytu nezaniká. S odkazem na komentářovou literaturu zdůraznil, že důvodem svědčícím pro tento závěr je zejména skutečnost, že insolvenční správce má možnost nájemní smlouvy, které by považoval za nevýhodné (a snižující tak hodnotu prodávané pronajaté věci) poměrně jednoduše ukončit (§ 256 insolvenčního zákona), když naopak existence nájmu může hodnotu prodávané věci zvyšovat.
21. V projednávané věci je podstatné, že soudní exekutor provádí dražbu na návrh insolvenčního správce podle § 289a insolvenčního zákona. V dané souvislosti je proto třeba přiměřenost použití ustanovení exekučního řádu i občanského soudního řádu pečlivě zkoumat právě optikou speciální úpravy platné pro insolvenční řízení. Jestliže insolvenční správce po zvážení všech jemu známých souvislostí neshledal důvod a nepřistoupil k vypovězení nájemních smluv k prodávanému domu s byty ve smyslu § 256 insolvenčního zákona, bylo by nelogické, aby soudní exekutor (byť by k tomu byl na základě smlouvy o provedení dražby insolvenčním správcem zmocněn), zaměřený výhradně na provedení dražby věci, rozhodl o zániku nájemních práv k ní; pak by ustanovení § 256 insolvenčního zákona, které dopadá na všechny způsoby zpeněžení majetkové podstaty bez rozdílu, ztrácelo smysl. Nejvyšší soud tedy uzavírá, že postup soudního exekutora, umožňující při rozhodování o určení výsledné ceny předmětu dražby současně (při splnění zákonných předpokladů) rozhodnout i o zániku nájemního práva zatěžujícího dotčenou nemovitost (§ 336a odst. 2 o. s. ř.), se neuplatní, zpeněžuje-li soudní exekutor v dražbě prováděné na návrh insolvenčního správce majetkovou podstatu (§ 286 odst. 1 písm. d/ insolvenčního zákona).
22. Protože závěr odvolacího soudu, že dotčená nájemní práva dovolatelů zanikají (výrok V usnesení soudního exekutora) a že se jejich práva nájmu ruší (výroky VI, VII, VIII a IX usnesení soudního exekutora), ze shora popsaných důvodů neobstojí a dosavadní výsledky řízení ukazují, že je možné o věci rozhodnout, Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), změnil dovoláním napadenou část výroku VI odvolacího soudu v tom směru, že nájemní práva prodejem v dražbě nezaniknou a o nájemních vztazích se nerozhoduje (§ 243d odst. 1 písm. b/ o. s. ř.). Současně rozhodl i o náhradě nákladů odvolacího řízení (§ 243c odst. 3, § 224 odst. 2 o. s. ř.) tak, že každému z odvolatelů přiznal paušální náhradu za jeden úkon podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.
23. O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Dovolatelé zastoupení týmž advokátem byli ve věci úspěšní, vzniklo jim tedy právo na náhradu účelně vynaložených nákladů dovolacího řízení v celkové výši 32 480 Kč. Tato náhrada sestává z uhrazeného soudního poplatku za dovolání (4000 Kč pro každého dovolatele) a z náhrady za poskytování právních služeb za 2 úkony (převzetí a příprava zastoupení a sepis dovolání) ve výši 16 480 Kč, jež se skládá podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 1, § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. a), k) a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), z odměny advokáta (snížené podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu) ve výši 12 880 Kč a z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 3 600 Kč.
Autor: -mha-