// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 24.08.2026
Promlčení odstranění vad prohlášení vlastníka podle § 1168 o. z.
I. Prohlášení vlastníka má věcněprávní povahu, a proto odstranění jeho případných vad podle § 1168 o. z. nepodléhá (stejně jako vlastnická práva) promlčení.
II. Za specifický druh nesprávnosti vymezení jednotky lze považovat i případ, kdy jednotka není (opomenutím, administrativní chybou apod.) vymezena vůbec, ač by vymezena být měla.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 315/2026, ze dne 22. 7. 2026
Spisová značka: 26 Cdo 315/2026 | ECLI: ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.315.2026.1
Dotčené předpisy:
§ 611 o. z.
§ 1167 o. z.
§ 1168 odst. 1 o. z.
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobce se žalobou podanou u soudu dne 16. 6. 2022 domáhal s odkazem na § 1168 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), odstranění vad prohlášení vlastníka, kterým byly vymezeny jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), v budově č. p. XY v k. ú. XY, postavené na pozemku parc. č. XY (dále též jen „Budova“), a určení svého vlastnického práva k (v katastru nemovitostí nezapsané) jednotce č. 1004/104 v Budově (dále též jen „Jednotka“). Žalobu odůvodnil tím, že prohlášení ze dne 22. 12. 1998, vložené do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 6. 4. 1999, jímž vymezil v Budově jednotky, obsahovalo i nikdy neexistující jednotku č. 1004/105, která byla v prohlášení označena jako nebytový prostor v 5. patře domu; prostory představující tuto jednotku však vždy byly a jsou společnou půdou. V letech 2004 až 2018 všichni vlastníci jednotek v Budově postupně podepsali listinu o změně prohlášení vlastníka (dále též jen „Prohlášení“), jejímž účelem bylo tuto chybu opravit; listina byla vložena do katastru nemovitostí s právními účinky k 11. 6. 2018. Tvrdil, že při jejím vyhotovení došlo k (další) chybě spočívající v tom, že z prohlášení vlastníka byla vypuštěna také jednotka č. 1004/104 – nebytový prostor (ateliér v 5. patře), jež se touto změnou stal společnou částí domu, která však od vymezení jednotek v Budově vždy byla a je v jeho výlučném vlastnictví.
2. Městský soud v Praze (soud prvního stupně, jehož věcná příslušnost byla založena usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 2. 2023, č. j. Ncp 80/2023-124) rozsudkem ze dne 15. 3. 2024, č. j. 64 Cm 81/2023-203, zamítl žalobu na odstranění vad Prohlášení (ve znění uvedeném ve výroku I) i žalobu na určení vlastnictví žalobce k Jednotce (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III). Dospěl k závěru, že nárok na odstranění vad prohlášení vlastníka se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě podle § 629 odst. 1 o. z., a protože se žalobce o skutečnosti, že došlo k přeměně Jednotky na společnou část domu dozvěděl nejpozději 30. 10. 2018, kdy bylo ukončeno vkladové řízení, a žalobu podal až dne 16. 6. 2022, došlo (v roce 2021) k promlčení tohoto nároku. Nárok však nepovažoval za důvodný, i kdyby nebyl promlčen. Prohlášení (ani jeho změna) nemusí být bezpodmínečně souladné s kolaudačním rozhodnutím, změnu prohlášení inicioval žalobce jako správce domu, připravil jeho text, zajistil podpisy jednotlivých vlastníků a podal návrh na zápis do katastru nemovitostí, v němž výslovně uvedl, že navrhuje vymazat 2 jednotky – Jednotku a jednotku č. 1004/105 – nacházející se v nejvyšším podlaží Budovy, které vždy bylo a je společnou částí domu (půdou) a u zbývajících jednotek v Budově změnit spoluvlastnický podíl na společných částech. Ze schémat podlaží, které připojil jako přílohu, rovněž vyplývalo, že v 5. nadzemním podlaží po změně prohlášení žádné jednotky nebudou.
3. Vrchní soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 6. 3. 2025, č. j. 11 Cmo 4/2024-235, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I a II potvrdil, ve výroku III o náhradě nákladů řízení jej změnil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
4. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se s jeho závěrem, že žaloba byla podána až po uplynutí promlčecí lhůty, a došlo tak k promlčení nároku na opravu vad prohlášení vlastníka. Dále měl za to, že není-li Jednotka v katastru nemovitostí zapsána a nedošlo k jejímu vymezení ani opravou prohlášení vlastníka, nelze se k ní úspěšně domáhat určení vlastnického práva (coby neexistující věci).
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost (§ 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“) spatřoval v řešení otázek týkajících se promlčení nároku na odstranění vad prohlášení – zda (a pokud ano, v jaké lhůtě) se promlčuje právo podat soudu návrh na odstranění vad prohlášení podle § 1168 odst. 1 věty druhé o. z., zda je námitka promlčení tohoto práva (v souzené věci vznesená žalovanými) v souladu s dobrými mravy a zda se lze i v případě promlčení tohoto práva domáhat určení vlastnictví jednotky, která není, a to výlučně v důsledku neodstraněné vady prohlášení, zapsána v katastru nemovitostí. Odvolacímu soudu vytýkal, že tyto otázky posoudil nesprávně a při jejich řešení se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (případně – pokud by dovolací soud neshledal judikáty citované v dovolání za přiléhavé – jedná se o otázky dovolacím soudem dosud neřešené). Zásada, že vlastnické právo se nepromlčuje, by se měla uplatnit i v případě odstraňování vad prohlášení o vymezení jednotek v domě – i přes vadu prohlášení opomenutý ateliér (Jednotka) existuje, nemohl zaniknout jen v důsledku chybného výmazu z katastru nemovitostí, je jeho vlastníkem a jeho vlastnické právo se nemohlo promlčet. I kdyby soudy dospěly k opačnému závěru, lze považovat námitku promlčení vznesenou žalovanými za výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že v celém rozsahu žalobě vyhoví, případně, aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
6. Žalovaní se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnili s rozsudkem odvolacího soudu a zdůraznili, že se nejedná o případ neurčitého nebo nesprávného vymezení jednotky, proto se dovolatel nemůže domáhat určení vzniku řádně zaniklé jednotky postupem podle § 1168 odst. 1 o. z. Navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto, případně zamítnuto.
7. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za kterého jedná zaměstnanec, jenž má právnické vzdělání (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), je přípustné, neboť otázka, zda odstranění vad prohlášení podle § 1168 odst. 1 o. z. podléhá promlčení, nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud řešena.
8. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence takových vad v dovolání tvrzena nebyla a nevyplynula ani z obsahu spisu.
9. Podle § 1167 o. z. dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.
Podle § 1168 odst. 1 o. z. vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. Podle odstavce 2 určí-li prohlášení neurčitě či nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.
Podle § 611 o. z. se promlčují všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.
10. Prohlášení podle § 1166 o. z. (dříve § 4 zákona č. 72/1994 Sb.) je jednostranným právním jednáním původce prohlášení, kterým vlastník rozděluje dům (nemovitou věc) na jednotky, tedy své vlastnické právo k domu (nemovité věci) na vlastnické právo k jednotkám. Toto ustanovení upravuje povinné (minimální) náležitosti prohlášení, které se týkají zejména specifikace předmětu bytového spoluvlastnictví (určení nemovité věci, ve které se vymezuje jednotka, vymezení bytu či nebytového prostoru a účelu jejich užívání, společných částí, výlučně užívaných společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytů). Jednotka vznikne (§ 1164 o. z.) zápisem prohlášení do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Prohlášení by tak mělo být aktuálním dokladem o stavu nemovité věci rozdělené na jednotky po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví.
11. Jakmile je v katastru nemovitostí zapsáno vlastnického právo k jednotce a některá z jednotek přejde do vlastnictví další osoby, brání úprava § 1167 o. z. prohlásit prohlášení za neplatné nebo určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo (do té doby může původní vlastník – původce prohlášení – kdykoliv sám prohlášení změnit, odstranit vady či ho zrušit). Úprava § 1167 o. z. tak brání sporům o platnost rozdělení nemovité věci na jednotky a případné vady prohlášení je třeba odstranit postupem podle § 1168 o. z. (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, uveřejněný pod č. 82/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Existuje-li rozpor mezi skutečností a prohlášením, lze souladu dosáhnout dohodou o odstranění vady prohlášení nebo rozhodnutím soudu.
12. Prohlášení vlastníka má tak věcněprávní povahu, a proto odstranění jeho případných vad podle § 1168 o. z. nepodléhá (stejně jako vlastnická práva) promlčení. Opačný závěr by ostatně byl i v rozporu se smyslem a účelem úpravy § 1167 a § 1168 o. z. – nelze-li prohlášení i přes jeho vady podle § 1167 o. z. prohlásit za neplatné a současně by bylo možné vady prohlášení odstranit jen v promlčecí době, nedala by se neurčitost či nesprávnost vymezení jednotky napravit, ač by tato nesprávnost či neurčitost mohla zasahovat do vlastnictví jednotlivých vlastníků – např. jako jednotka by byly vymezeny společné části nebo naopak, či některé společné části by byly opomenuty; za specifický druh nesprávnosti vymezení jednotky lze považovat i případ, kdy jednotka není (opomenutím, administrativní chybou apod.) vymezena vůbec, ač by vymezena být měla (jak tvrdí žalobce v tomto řízení).
13. Dospěl-li tedy odvolací soud (soud prvního stupně) k závěru, že namítané vady Prohlášení již nelze odstranit, neboť došlo k jejich promlčení, je jeho právní posouzení nesprávné. Dalšími otázkami se již dovolací soud nezabýval, neboť neposuzoval-li odvolací soud s ohledem na svůj (nesprávný) právní závěr věcně, zda prohlášení je vadné a je tak na místě vady odstranit, nemohl tak učinit ani dovolací soud.
14. Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska žalobcem uplatněných dovolacích námitek správný, a protože nejsou podmínky pro jeho změnu, dovolací soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
15. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-