// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 02.06.2026
K aplikaci § 2149 odst. 2 o. z. při uplatnění předkupního práva
I. Pojem „neoddělitelnost věcí“ ve smyslu § 2149 odst. 2 o. z. zákon blíže nedefinuje. Jde zde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Každý případ může být jedinečný, a aby soud přijal rozhodnutí, které lze považovat za „spravedlivé“, musí vždy přihlédnout ke všem zjištěným okolnostem. Půjde tedy o rozhodnutí odvíjející se od individuální situace, jež bude záležet na úvaze soudu, kterou bude možné v dovolacím řízení zpochybnit pouze tehdy, bude-li zjevně nepřiměřená.
II. Korekční pravidlo obsažené v § 2149 odst. 2 o. z. má bránit takovým dopadům předkupního práva, které by ve svém důsledku znamenaly znehodnocení dalších věcí, na něž se předkupní právo nevztahuje. Při úvaze o vztahu k věci zatížené předkupním právem bude třeba vycházet především z jejich charakteru a povahy, způsobu jejich řádného využití, požadavku na údržbu a hospodaření s takovými věcmi, s přihlédnutím k jejich dalšímu ekonomickému využití. Zejména jde-li o nemovitosti, lze jistě přihlédnout i k požadavku na zajištění dalšího přístupu k nim. Obecně lze přitom uzavřít, že soud musí při svých úvahách přihlížet k tomu, zda dojde k znehodnocení dalších funkčně či jinak provázaných věcí prodávajícího v důsledku vlastnického oddělení věci zatížené předkupním právem. Především musí být zváženo, zda úzká vazba mezi věcmi neznamená ztrátu ochoty koupěchtivého získat zbylé věci, respektive zda samostatný prodej věci zatížené předkupním právem nezpůsobí neprodejnost dalších věcí na sebe úzce navázaných. Tomu odpovídá úvaha o tom, aby po oddělení zatížené věci nepředstavovaly na ní navázané věci pro vlastníka pouze znehodnocenou část vlastnictví.
Zároveň je ovšem nutné poměřovat zájem prodávajícího se zákonem chráněným právem předkupníka na realizaci jeho předkupního práva, které se má zásadně vztahovat pouze na věc předkupním právem zatíženou. Jde tedy o to zachovat poměr mezi oběma chráněnými zájmy řešením, které bude splňovat parametry rozumného uspořádání právních poměrů mezi účastníky. To s vědomím toho, že možnost požadovat po předkupníkovi koupi dalších věcí představuje zákonnou výjimku a bude tedy v tomto směru namístě restriktivní výklad.
III. Pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. by měl být svým obsahem užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních. Podstatná je především ochrana zákonem upraveného práva předkupníka na realizaci předkupního práva. Výjimka upravená v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. proto musí být vykládána restriktivně, s ohledem na smysl a účel předkupního práva, kterým je možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci. Přesto nelze zcela vyloučit, aby soudy v judikatorních závěrech vztahujících se k výkladu pojmu funkční souvislost v restitučních věcech hledaly určité vodítko i při aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z., to však vždy při respektování specifické ochrany předkupního práva.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2286/2024, ze dne 28. 4. 2026
Spisová značka: 22 Cdo 2286/2024 | ECLI: ECLI:CZ:NS:2026:22.CDO.2286.2024.1
Dotčené předpisy: § 2149 odst. 2 o. z.
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
I.
Dosavadní průběh řízení
1. Žalobce se domáhal nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ k pozemku parc. č. XY v katastrálním území XY (dále také jen „pozemek“ nebo „předmětný pozemek“). Tvrdil, že spoluvlastnice pozemku kupní smlouvou ze dne 7. 3. 2020 prodaly společně s dalšími nemovitostmi svůj spoluvlastnický podíl žalované, aniž ho nabídly ke koupi žalobci jako dalšímu spoluvlastníkovi. Tím porušily jeho zákonné předkupní právo. Žalovaná se bránila tím, že žalobci byla s ohledem na funkční neoddělitelnost pozemku od ostatních prodávaných nemovitostí učiněna nabídka k odkoupení nemovitostí jako celku za podmínek shodných s uzavřenou kupní smlouvou, na což žalobce nepřistoupil. Nalézací soudy proto posuzovaly, zda mohly prodávající podle § 2149 odst. 2 věty druhé zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále „o. z.“) požadovat, aby žalobce jako předkupník koupil se spoluvlastnickým podílem i další převáděné nemovitosti.
2. Okresní soud v Semilech (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 16. 3. 2023, č. j. 10 C 241/2020-166, zamítl žalobu na nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy mezi ní jako prodávající a žalobcem jako kupujícím ohledně převodu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ na předmětném pozemku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů nalézacího řízení (výrok II).
3. Vyšel ze zjištění, že žalobce je společně se žalovanou spoluvlastníkem předmětného pozemku. Žalovaná svůj spoluvlastnický podíl získala na základě kupní smlouvy ze dne 7. 3. 2020 (právní účinky vkladu práva ke dni 17. 6. 2020) uzavřené s původními spoluvlastnicemi L. V. a J. M. Původní spoluvlastnice prodaly žalované společně se spoluvlastnickým podílem na předmětném pozemku i další nemovité věci (pozemky společně s budovami) za souhrnnou kupní cenu 2 490 000 Kč. Žalobce informovaly o uzavření kupní smlouvy a nabídly mu možnost koupit všechny nemovitosti jako celek za stejných podmínek podle uzavřené kupní smlouvy. Žalobce ve lhůtě tří měsíců uplatnil předkupní právo pouze ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu a zaplatil prodávajícím kupní cenu, kterou si sám nechal zjistit znaleckým posudkem, přičemž bývalé spoluvlastnice o svém postupu informoval. Domníval se, že předmětný pozemek funkční celek s ostatními prodávanými pozemky netvoří, neboť se mezi nimi nachází pozemek jiného vlastníka, který plní funkci veřejně přístupné účelové komunikace. Prodávající žalobci sdělily, že jeho předkupní právo zaniklo marným uplynutím lhůty, uhrazenou kupní cenu mu vrátily zpět a dne 17. 6. 2020 podaly návrh na vklad kupní smlouvy uzavřené s žalovanou do katastru nemovitostí. Žalobce poté uplatnil předkupní právo vůči žalované.
4. Soud prvního stupně uzavřel, že předmětný pozemek nemůže být oddělen od ostatních na žalovanou převedených nemovitostí bez jejich poškození. Tuto neoddělitelnost spatřoval v tom, že část předmětného pozemku je nutná pro obslužnost ostatních převáděných nemovitostí; především pro přístup a příjezd na pozemek parc. č. st. XY, k budově čp. XY (včetně souvisejících garáží a hospodářské části) a na pozemek parc. č. XY, na němž je z velké části umístěn dvůr a místo pro parkování před domem. Dospěl proto k závěru, že předmětný pozemek s ostatními nabytými nemovitostmi „vykazuje parametry funkčního celku“, neboť užívání ostatních nemovitostí žalovanou bez předmětného pozemku by bylo podstatně ztížené. Proto jako oprávněný vyhodnotil postup prodávajících, které po žalobci požadovaly, aby podle § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. společně s podílem na předmětném pozemku koupil i ostatní nemovitosti za souhrnnou kupní cenu 2 490 000 Kč.
5. K odvolání žalobce Krajský soud v Hradci Králové (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 29. 11. 2023, č. j. 21 Co 332/2023-215, ve znění opravného usnesení ze dne 6. 5. 2024, č. j. 21 Co 332/2023-227, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalované uložil povinnost uzavřít se žalobcem kupní smlouvu o převodu spoluvlastnického podílu na předmětném pozemku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
6. Podle názoru odvolacího soudu obecně přístup k pozemku přes jiný pozemek z veřejné komunikace nepředstavuje „existenční funkční souvislost, a to tím méně, lze-li přístup zajistit prostřednictvím k tomu určených právních instrumentů (ať již smluvně či uplatněním práva nezbytné cesty dle § 1029 a násl. o. z.)“. Předmětný pozemek lze bez poškození oddělit od dalších převáděných nemovitostí. V řízení nebylo prokázáno, že by „vazba mezi pozemky spočívala v jiných souvislostech než v tom, že část předmětného pozemku je (může být) využívána pro vjezd motorového vozidla na další pozemky a ke stavbě žalobkyně“. Z důkazů vyplynulo, že „mezi dalšími pozemky a předmětným pozemkem se nachází pozemek p. č. XY jiného vlastníka (obce), na kterém se nachází veřejná komunikace, jejíž hranice s předmětným pozemkem nejsou jasné a s největší pravděpodobností je (může být) předmětný pozemek fakticky užíván ve své části pro příjezd (otočení nebo couvání) motorového vozidla k dalším pozemkům žalované, neboť samotná šíře pozemku p. č. XY k vjezdu motorového vozidla nepostačuje“. Podle odvolacího soudu proto „nemůže obstát závěr, že by další pozemky převáděné kupní smlouvou na žalovanou zůstávaly z důvodu uplatnění předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na předmětném pozemku neprodejné, neboť by jejich nabytí bez předmětného pozemku ztratilo pro potenciálního kupce na trhu (zejména hospodářský) význam“. Prodávající podle odvolacího soudu nemohly požadovat, aby žalobce jako předkupník koupil společně se spoluvlastnickým podílem na předmětném pozemku i ostatní převáděné nemovitosti.
7. Odvolací soud vysvětlil, že při výkladu ustanovení § 2149 odst. 2 o. z. vyšel z úvahy, že pojem neoddělitelnosti věcí by měl být svým obsahem užší než pojem funkční souvislost formulovaný v rozhodnutí týkajících se restitučních předpisů.
II.
Dovolání a vyjádření k němu
8. Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“). Jako důvod dovolání uvádí nesprávné právní posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř.
9. Domnívá se, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení dvou otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly řešeny, a které vymezuje následovně:
a. Lze pojem neoddělitelnost ve smyslu § 2149 odst. 2 o. z. posuzovat na základě obdobných východisek jako pojem funkční souvislost dle restitučních předpisů (např. zákona č. 428/2012 Sb.)? Podle žalované pojem funkční souvislosti věcí, jak byl vymezen judikaturou Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 28 Cdo 112/2018), lze v řešené věci použít obdobně, tj. aplikovat pro případy posouzení neoddělitelnosti věci dle § 2149 odst. 2 o. z.
b. Mohou soudy vykládat ustanovení zákona a rozhodovat takovým způsobem, který fakticky vede ke vzniku (dalších) soudních sporů?
10. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že přístup k pozemku přes jiný pozemek z veřejné komunikace nepředstavuje existenční funkční souvislost, lze-li přístup zajistit prostřednictvím k tomu určených právních instrumentů (ať již smluvně či uplatněním práva nezbytné cesty dle § 1029 a násl. o. z.). Je přesvědčena o tom, že jde o instituty, které je vhodné využít pouze v okamžiku, kdy je tak nezbytně nutné. Tvrdí, že nelze (vědomě) zakládat situace potenciálně v rozporu s právem (nemovitost bez přístupu vlastníka) a očekávat či připravovat si použití zmíněných právních instrumentů k řešení nastalých sporů. Odkazuje na § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. a má za to, že takto „plánované“ budoucí zřízení nezbytné cesty by soud „patrně“ ani nepovolil.
11. Také se domnívá, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V této souvislosti dovolatelka tvrdí, že neoddělitelnost věcí (zde nemovitostí) má zajistit možnost jejich řádného užívání vlastníkem a zároveň zabránit snížení jejich ekonomické hodnoty jako celku. Odkazuje přitom na závěry vyjádřené v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 112/2018, ve kterém se Nejvyšší soud zabýval funkční souvislostí věcí a konstatoval, že „z ekonomického hlediska se tato souvztažnost může projevovat či v minulosti projevovala zpravidla tím, že jedna nemovitost je (byla) předpokladem fungování či řádného využívání nemovitosti jiné vzhledem k jejímu funkčnímu určení, přičemž toto využití je (bylo) bez druhé nemovitosti ztížené nebo nemožné, a oddělením jedné věci od druhé je (byla) jejich ekonomická a užitná hodnota podstatně snížena.“ Má za to, že se odvolací soud od tohoto rozhodnutí odchýlil, když pominul významné snížení ekonomické a užitné hodnoty nemovitostí jako celku. S takto vymezenou přípustností dovolání rovněž žalovaná odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 166/2016 a Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 10/13, které se obě zabývaly problematikou předcházení vzniku budoucích sporů.
12. Navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že potvrdí rozsudek soudu prvního stupně, nebo aby rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil zpět k dalšímu řízení.
13. Žalobce navrhuje, aby Nejvyšší soud dovolání žalované jako nepřípustné odmítl.
III
Přípustnost dovolání
14. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla řešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
15. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
16. Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na posouzení právní otázky aplikace § 2149 odst. 2 o. z. v souvislosti s uplatněním předkupního práva, požadoval-li prodávající (dlužník), aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození (v tomto případě další společně prodávané pozemky a stavby).
17. S ohledem na to, že na řešení této otázky je napadené rozhodnutí odvolacího soudu založeno, žalovaná závěry přijaté odvolacím soudem napadá, a uvedená právní otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu vyřešena, je dovolání pro její řešení ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustné; není však důvodné.
IV. Důvodnost dovolání
18. Podle § 1124 odst. 1 věta první o. z. ve znění účinném do 30. 6. 2020 (tj. do změny provedené zákonem č. 163/2020 Sb., o změně občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů, který nabyl účinnosti dnem 1. 7. 2020) převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.
19. Podle čl. II bodu 4 zákona č. 163/2020 Sb. dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.
20. Podle § 2149 odst. 2 o. z. zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.
21. Zákon v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. zakládá prodávajícímu (dlužníku z předkupního práva) možnost požadovat, aby předkupník při realizaci předkupního práva koupil společně s předmětem předkupního práva i další věci, jež tvoří předmět kupní smlouvy, a které od předmětu předkupního práva nemohou být odděleny bez poškození.
22. Pojem „neoddělitelnost věcí“ zákon blíže ve smyslu § 2149 odst. 2 o. z. nedefinuje. Podle odborné literatury, která se zabývala výkladem § 2149 odst. 2 věta druhá o. z., pro případ, že by prodejem jedné z více prodávaných věcí vznikla prodávajícímu újma, připouští zákon možnost, aby dlužník požadoval po předkupníkovi odkoupení více věcí. Půjde o věci, na něž se předkupní právo nevztahuje. Může se jednat zejména o koupi věci určené úhrnkem, jak stojí a leží. Tomu odpovídá i případ, když je věc prodávána s příslušenstvím; může jít i o hospodářské celky – např. několik staveb nebo pozemků, které se ale užívají společně – např. v rámci zemědělských celků nebo továrních komplexů. Předkupní právo by se v zásadě mělo vztáhnout pouze na věci předkupním právem zatížené. Jeho rozpadem by zároveň odpadl i účel, který strany kupní smlouvy sledovaly a který vedl koupěchtivého k uzavření kupní smlouvy. V obdobném postavení bude i dlužník, který může ztratit kupce ochotného koupit více věcí najednou, někdy i samostatně špatně prodejných nebo vůbec neprodejných. Proto tam, kde věci mají mezi sebou tak úzkou vazbu, že prodej ostatních věcí, ke kterým nebylo zřízeno (nebo eventuálně využito) předkupní právo, by postrádal hospodářský význam, nebo by dokonce po využití předkupního práva k jedné věci došlo ke zmaření obchodu a dlužníkovi by zůstaly ostatní věci bez vyhlídky na další prodej, je namístě závěr, že právě tehdy může dlužník požadovat odkoupení více věcí. Jako obecně i zde bude namístě restriktivní přístup a rozsah více věcí bude třeba omezit na míru co nejmenší [Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 133 - 136: L. Svoboda].
23. Nejvyšší soud shodně s citovanými závěry odborné literatury dovozuje, že korekční pravidlo obsažené v § 2149 odst. 2 o. z. má bránit takovým dopadům předkupního práva, které by ve svém důsledku znamenaly znehodnocení dalších věcí, na něž se předkupní právo nevztahuje. Při úvaze o vztahu k věci zatížené předkupním právem bude třeba vycházet především z jejich charakteru a povahy, způsobu jejich řádného využití, požadavku na údržbu a hospodaření s takovými věcmi, k jejich dalšímu ekonomickému využití. Zejména jde-li o nemovitosti, lze jistě přihlédnout i k požadavku na zajištění dalšího přístupu k nim. Obecně lze přitom uzavřít, že soud musí při svých úvahách přihlížet k tomu, zda dojde k znehodnocení dalších funkčně či jinak provázaných věcí prodávajícího v důsledku vlastnického oddělení věci zatížené předkupním právem. Především musí být zváženo, zda úzká vazba mezi věcmi neznamená ztrátu ochoty koupěchtivého získat zbylé věci, respektive zda samostatný prodej věci zatížené předkupním právem nezpůsobí neprodejnost dalších věcí na sebe úzce navázaných. Tomu odpovídá úvaha o tom, aby po oddělení zatížené věci nepředstavovaly na ní navázané věci pro vlastníka pouze znehodnocenou část vlastnictví.
24. Zároveň je ovšem nutné poměřovat zájem prodávajícího se zákonem chráněným právem předkupníka na realizaci jeho předkupního práva, které se má zásadně vztahovat pouze na věc předkupním právem zatíženou. Jde tedy o to zachovat poměr mezi oběma chráněnými zájmy řešením, které bude splňovat parametry rozumného uspořádání právních poměrů mezi účastníky. To s vědomím toho, že možnost požadovat po předkupníkovi koupi dalších věcí představuje zákonnou výjimku a bude tedy v tomto směru namístě restriktivní výklad.
25. Jak bylo uvedeno výše, pojem „neoddělitelnost věcí“ ve smyslu § 2149 odst. 2 o. z. zákon blíže nedefinuje. Jde zde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Každý případ může být jedinečný, a aby soud přijal rozhodnutí, které lze považovat za „spravedlivé“, musí vždy přihlédnout ke všem zjištěným okolnostem. Půjde tedy o rozhodnutí odvíjející se od individuální situace, jež bude záležet na úvaze soudu, kterou bude možné v dovolacím řízení zpochybnit pouze tehdy, bude-li zjevně nepřiměřená (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2014, sp. zn. 22 Cdo 572/2014, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2804/2019).
26. V projednávané věci vyšel odvolací soud ze zjištění, že předmětný pozemek s dalšími společně nabytými pozemky (a stavbami) žalobkyně přímo nesousedí, je mezi nimi situován pozemek jiného vlastníka (obce) parc. č. XY se způsobem využití ostatní komunikace, který je také jako veřejně přístupná účelová komunikace fakticky využíván. Poukázal na to, že nejsou jasné hranice mezi komunikací a předmětným pozemkem a že „s největší pravděpodobností je (může být) předmětný pozemek v určité své části fakticky užíván pro příjezd (otočení nebo couvání) motorového vozidla k dalším nemovitostem (pozemkům a stavbám) žalované“. Protože nebylo prokázáno, že by vazba mezi pozemky spočívala v jiných souvislostech, uzavřel odvolací soud, že přístup k pozemku přes jiný pozemek z veřejné komunikace nepředstavuje existenční funkční souvislost, a to tím méně, že přístup lze zajistit „prostřednictvím k tomu určených právních instrumentů“. Prodávající proto podle odvolacího soudu nemohou požadovat, aby žalobce jako předkupník koupil společně s předmětným pozemkem i ostatní kupní smlouvou převáděné nemovitosti.
27. Odvolací soud vyšel primárně z úvahy, že pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. musí být vykládán spíše restriktivně a svým obsahem by měl být užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních, na něž oba účastníci řízení poukazovali. S odkazem na stejnou odbornou literaturu, na kterou výše odkazuje i dovolací soud, vysvětlil, že cílem úpravy je ochrana prodávajícího (dlužníka z předkupního práva), aby mu nebyla uplatněním předkupního práva způsobena nepřiměřená zejména ekonomická újma (aby se nestalo, že po využití předkupního práva k jedné věci by byla zmařena vyhlídka prodávajícího na prodej dalších jeho věcí); současně ale také upozornil, že restriktivní výklad musí šetřit především právní postavení předkupníka, aby nebyl v rozporu se zákonem nucen kupovat spolu s věcí zatíženou předkupním právem i jiné věci dlužníka z předkupního práva, o které nemá zájem. Rovněž odvolací soud zdůraznil, že jak pro dlužníka z předkupního práva, tak stejnou měrou i pro předkupníka by každé extrémní užití § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. mohlo znamenat nepřípustný zásah do jejich práva vlastnit majetek ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Jestliže odvolací soud veden těmito úvahami věc posoudil tak, že prodávající nemohou požadovat, aby žalobce jako předkupník koupil společně s předmětným pozemkem i další kupní smlouvou prodávané nemovitosti, nejsou jeho úvahy zjevně nepřiměřené ve vztahu k učiněným skutkovým zjištěním. V posuzované věci je evidentní, že izolovaná realizace předkupního práva nemůže zásadně narušit funkční či hospodářské využití zbývajících nemovitostí, ani prodávajícím nezpůsobí nepřiměřenou ekonomickou újmu. K tomu dovolací soud doplňuje, že restriktivnímu výkladu zákonné výjimky by jen stěží odpovídalo, jestliže by byl žalobce nucen koupit vedle spoluvlastnického podílu na jednom rozměrově malém pozemku i celý soubor dalších rozsáhlých pozemků s budovami, který se zatíženým pozemkem ani nehraničí (je od něj oddělen komunikací ve vlastnictví jiného subjektu).
28. K jednotlivým v dovolání vymezeným otázkám dovolací soud doplňuje následující: Dovolací soud se shoduje se závěrem odvolacího soudu, že pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. by měl být svým obsahem užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních. Podstatná je především ochrana zákonem upraveného práva předkupníka na realizaci předkupního práva. Výjimka upravená v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. proto musí být vykládána restriktivně, s ohledem na smysl a účel předkupního práva, kterým je možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci. Přesto nelze zcela vyloučit, aby soudy v judikatorních závěrech vztahujících se k výkladu pojmu funkční souvislost v restitučních věcech hledaly určité vodítko i při aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z. (jak to konečně při svých úvahách připustil i odvolací soud), to však vždy při respektování specifické ochrany předkupního práva.
29. Na otázce výkladu zákona a soudního rozhodnutí, které by vedly ke vzniku dalších soudních sporů, není napadené rozhodnutí odvolacího soudu založeno. Jak bylo uvedeno shora, podle skutkových zjištění mají další pozemky žalované zajištěn samostatný přístup k veřejné cestě; předmětný pozemek je umístěn na druhé straně této cesty. Proto nelze ani předpokládat, že by snad mezi účastníky v budoucnu vznikl spor o povolení nezbytné cesty právě přes předmětný pozemek podle § 1029 a násl. o. z.
V. Závěr
30. Jelikož dovolací soud neshledal dovolání důvodným a rozhodnutí netrpělo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, 2 písm. a), b) a odst. 3 o. s. ř. ani jinými vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, postupoval Nejvyšší soud podle § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. a dovolání zamítl.
31. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 243b o. s. ř. Dovolatelka nebyla v řízení úspěšná a žalobce má právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Předmětem řízení byl nárok na nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy o spoluvlastnickém podílu k nemovité věci, jehož hodnota nebyla sporná a činila 25 185 Kč [§ 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif)]. Náklady tak sestávají z odměny advokáta 2 540 Kč za sepis vyjádření k dovolání [§ 11 odst. 1 písm. k), § 7 bod 4 advokátního tarifu, paušální náhrady hotových výdajů 300 Kč (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu) a 21% náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 597 Kč, celkem 3 437 Kč.
Autor: -mha-