// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 15.12.2025
Ujednání o hrazení plateb do tzv. fondu oprav podnájemcem
Z § 744 z. o. k. je zřejmé, že povinnost hradit družstvu platby do tzv. fondu oprav a nájemné na provoz domu a družstva má člen bytového družstva a nájemce bytu. Ačkoliv vůči družstvu bude osobou povinnou hradit (družstvem stanovené) platby vždy jeho člen, žádné zákonné ustanovení mu nebrání, aby se s podnájemcem dohodl, že i tyto platby budou součástí úhrad podnájemného, a proto je bude platit podnájemce (ať již nájemci nebo přímo družstvu). Tyto platby – jsou-li stranami podnájemního vztahu sjednány – budou součástí plateb podnájemného, nikoliv úhrady za služby.
Pro platnost takového ujednání přitom není samo o sobě významné, pod jaké plnění účastníci smlouvy takové platby zařadili. Jen okolnost, že některé sjednané platby podnájemného účastníci ve smlouvě nesprávně označili a zahrnuli mezi služby, neznamená, že jde o ujednání neplatné. Významné je, jaký byl jejich úmysl, zda podnájemcům bylo při uzavírání smlouvy známo, že budou (ať již jako podnájemné, nebo jako měsíční poplatky) platit také fond oprav a nájemné ve výši stanovené družstvem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 331/2025, ze dne 6. 11. 2025
Spisová značka: 26 Cdo 331/2025 | ECLI: ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.331.2025.1
Dotčené předpisy:
§ 555 odst. 1 o. z.
§ 556 o. z.
§ 2274 a násl. o. z.
§ 2 zák. č. 67/2013 Sb.
§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.
§ 11 zák. č. 67/2013 Sb.
§ 3 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.
§ 741 zák. č. 90/2012 Sb.
§ 744 zák. č. 90/2012 Sb.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 11. 2023, č. j. 43 C 407/2022-121, ve znění usnesení ze dne 21. 12. 2023, č. j. 43 C 407/2022-129, uložil žalovanému zaplatit žalobci b) 71.756 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. z částky 48.187 Kč od 6. 12. 2022 do zaplacení a z částky 23.569 Kč od 31. 3. 2023 do zaplacení (výrok I) a žalobkyni a) částku 44.595 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. z částky 39.382 Kč od 6. 12. 2022 do zaplacení, částku 5.213 Kč (správně z částky 5.213 Kč od … – pozn. Nejvyššího soudu) s úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. od 31. 3. 2023 do zaplacení (výrok II), a uložil žalovanému zaplatit náhradu nákladů řízení žalobkyni a) ve výši 14.132,49 Kč (výrok III) a žalobci b) ve výši 52.994,06 Kč (výrok IV).
2. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 11. 9. 2024, č. j. 55 Co 103/2024-173, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
3. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, že účastníci uzavřeli dne 31. 7. 2018 smlouvu o podnájmu (dále též jen „Smlouva“), která byla prodlužována dodatky, v níž se jako společní podnájemci zavázali platit podnájemné ve výši 12.000 Kč měsíčně a částku 5.000 Kč (od 1. 8. 2020 ve výši 5.200 Kč) měsíčně jako zálohu na služby spojené s užíváním bytu, která měla být každoročně vyúčtována. Žalovaný individuální vyúčtování neprováděl, přeposílal vyúčtování, které mu zasílalo družstvo, a byť žalobci vždy vyčíslený nedoplatek uhradili, žádali vysvětlení jednotlivých vyúčtování. Žalobci ukončili podnájem výpovědí k 1. 3. 2023. Částky placené na služby započítával žalovaný i na položky „fond oprav a základní nájemné na provoz domu a družstva“. Dále zjistil, že podle vyúčtování služeb činila „reálná spotřeba služeb“ v roce 2019 – 38.813 Kč, v roce 2020 – 40.086 Kč, v roce 2021 – 36.053 Kč a v roce 2022 – 51.974 Kč. Podle plateb žalobců tak nad rámec skutečné spotřeby zaplatila žalobkyně a) za roky 2019–2022 44.595 Kč a žalobce b) 71.756 Kč.
4. Za správné považoval i jeho právní posouzení, že účastníci uzavřeli platnou smlouvu o podnájmu bytu, sjednali si povinnost platit zálohy na služby a žalovanému (jako nájemci) vznikla povinnost tyto zálohy žalobcům (podnájemcům) vyúčtovat podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále též jen „zákon č. 67/2013 Sb.“). S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu měl za to, že vyúčtování služeb, která žalovaný zaslal žalobcům, nebyla řádná, neboť v nich byla, v rozporu s podnájemní smlouvou, požadována úhrada za položky, na které žalovaný neměl nárok a nesplňovala proto náležitosti § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Zdůraznil, že povinnost platit fond oprav a příspěvky na správu domu a pozemku má člen družstva; účastníci se sice mohli dohodnout, že i tyto platby budou hradit podnájemci (namísto nájemce), musely by však být zařazeny do části platby za podnájemné a nemohly se stát součástí zúčtovatelných záloh za služby spojené s užíváním bytu, neboť takový charakter nemají. Platili-li žalobci fond oprav, základní nájem – provoz a správa družstva, základní nájem – provoz a správa domu a nedoplatky z vyúčtování služeb, nešlo ani o zavedenou praxi účastníků, jelikož z jejich e-mailové komunikace je zřejmé, že žalobci se opakovaně domáhali vysvětlení vyúčtování, a do zprávy pro příjemce platby žalobce uvedl, že platbu považuje za rozporuplnou. Žalobci, kteří za žalovaného zaplatili to, co měl družstvu platit sám, tedy plnili v tomto rozsahu za něj, případně po nich byly požadovány částky k doplacení nedoplatků za služby ve větším rozsahu, než skutečně odpovídalo jejich spotřebě. Na straně žalovaného tak došlo k bezdůvodnému obohacení, které je povinen žalobcům vydat.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Měl za to, že dovolání je přípustné pro řešení otázek, které doposud nebyly v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu řešeny:
- zda se úprava o společném nájmu bytu v § 2270 a § 2271 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), použije i na podnájemní vztah, a společní podnájemci tak mají stejná práva a povinnosti (otázka č. 1). Nesouhlasil s rozhodnutím soudů nižších stupňů, kterým stanovily plnění v různých poměrech, ačkoliv mělo jít o plnění společné a nerozdílné, neboť žalobcům vznikl společný podnájem.
- zda si nájemce a podnájemce mohou sjednat jako plnění spojené s užíváním bytu (dále jen „služby“) i služby, které zákon č. 67/2013 Sb. neupravuje, ale strany podnájemního vztahu je mezi služby zařadili, jako je např. plnění do fondu oprav družstva jako vlastníka bytu a tzv. základní nájemné na provoz domu a družstva (otázka č. 2).
- a sjednají-li si takové služby, zda jejich placením může vzniknout bezdůvodné obohacení, a to i s ohledem na § 545 o. z. (otázka č. 3).
U druhé a třetí otázky považoval za významné, že při uzavírání Smlouvy se účastníci dohodli, že žalobci budou společně a nerozdílně platit podnájemné a veškeré platby předepsané družstvem, tedy i plnění do fondu oprav a tzv. základní nájemné na provoz domu a družstva. Tato skutečnost byla zjištěna i z výpovědi svědka Z. S. (zástupce realitní kanceláře). Vytýkal odvolacímu soudu, že (stejně jako soud prvního stupně) toto zjištění nijak nehodnotil a že svými závěry popřel zásady smluvní volnosti. V rozporu s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 19/2021, nevycházel z vůle účastníků Smlouvy, která je při její interpretaci zásadní. Poukázal na obecná výkladová pravidla vůle v § 555 odst. 1 o. z. podle úmyslu jednajícího, byl-li znám druhé straně, a v § 555 odst. 2 o. z. o praxi zavedené mezi stranami a jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Poukázal na jednání stran při uzavření Smlouvy i v průběhu podnájmu, na charakter podnájemního vztahu a judikaturu Nejvyššího soudu o subsidiárním použití úpravy nájmu. Rovněž namítal, že rozhodnutí odvolacího soudu není řádně odůvodněno a je nepřezkoumatelné. Navrhoval, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
6. Žalobci se v dovolacím vyjádření ztotožnili s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvraceli dovolací námitky žalovaného a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto.
7. Po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, se Nejvyšší soud zabýval jeho přípustností.
8. Společní podnájemci (stejně jako společní nájemci) mají stejná práva (§ 2271, § 2215 o. z.). Ani v případě solidárního závazku se nejedná o nerozlučné společníky, povaha jejich závazku nemá vliv na jejich vnitřní poměry. Právo domáhat se bezdůvodného obohacení má každý z (byť společných) podnájemců. Žalobkyně a) byla osobou samostatně aktivně legitimovanou k podání žaloby týkající se vrácení částky, o níž měla za to, že jí zaplatila, ač k tomu nebyla povinna.
9. Soudy nižších stupňů tak rozhodovaly o samostatných nárocích dvou žalobců vůči žalovanému (tzv. subjektivní kumulace), tj. peněžitých plněních ve výši 44.595 Kč s příslušenstvím (k němuž se pro účely posouzení přípustnosti dovolání nepřihlíží) a 71.756 Kč s příslušenstvím. Jelikož ve vztahu mezi žalobkyní a) a žalovaným nebylo napadenými výroky rozhodnuto o peněžitém plnění převyšujícím 50.000 Kč (aniž by přitom šlo o vztah ze spotřebitelských smluv či o pracovněprávní vztah), není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 11. 2023, sp. zn. 31 Cdo 1178/2023, uveřejněný pod číslem 74/2024 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 23. 4. 2024, sp. zn. II. ÚS 417/24, nebo rozsudek téhož soudu ze dne 26. 2. 2025, sp. zn. 26 Cdo 2663/2024).
10. Bylo-li odmítnuto dovolání týkající se nároku žalobkyně a), není dovolání přípustné pro řešení otázky č. 1, neboť právní posouzení nároku žalobce b) na jejím řešení nespočívá.
11. Dovolání je však přípustné pro řešení otázky (č. 2, a podle jejího řešení případně i č. 3), zda si strany podnájemní smlouvy mohou sjednat, že podnájemce bude hradit také platby vyplývající nájemci z jeho členství v bytovém družstvu, a zda pro platnost takového ujednání je významné, pod jaké plnění takové platby zařadily, které dosud nebyly v těchto souvislostech v rozhodovací praxi dovolacího soudu výslovně řešeny, a s tím související otázky výkladu právního jednání (Smlouvy), kterou odvolací soud posoudil v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
12. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
13. Dovolatel sice namítal, že rozhodnutí odvolacího soudu je nepřezkoumatelné, napadený rozsudek však má náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř.; ostatně dovolatelem tvrzené nedostatky jeho odůvodnění nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění jeho práv (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
14. Soud prvního stupně ze Smlouvy zjistil (a odvolací soud se s tímto zjištěním ztotožnil), že žalobci (jako podnájemci) se ve Smlouvě (odst. I bod 5) zavázali, že budou žalovanému (nájemci) platit společně a nerozdílně cenu za podnájem a „zúčtovatelné měsíční zálohy na plnění a služby spojené s užíváním předmětu podnájmu (dále jen ‘měsíční poplatky’)“, výše byla dohodnuta v odst. III bod 1 – 12.000 Kč za podnájem a 5.000 Kč za měsíční poplatky, v bodě 4 bylo ujednáno, že měsíční poplatky nezahrnují zálohy na spotřebu el. energie a plynu, které hradí přímo podnájemci, a v bodě 5 se nájemce zavázal zajistit vyúčtování měsíčních poplatků bezprostředně poté, co obdrží jejich vyúčtování od družstva. Žalovaný předložil žalobcům rozpis služeb a předpis plateb družstva, který zahrnoval také platby na fond oprav, základní nájem – provoz a správa družstva a základní nájem – provoz a správa domu, které žalobci platili jako součást tzv. měsíčních poplatků.
15. Nájemce družstevního bytu může dát třetí osobě byt (celý či jeho část) do podnájmu (§ 2274 a násl. o. z., § 741 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „z. o. k.“). Obecná úprava smluvní volnosti vyjádřená v § 1 odst. 2 o. z. se uplatní i v podnájemním vztahu, stranám tedy nic nebrání (vyjma zakázaných ujednání) dohodnout si práva a povinnosti podle svého uvážení. Strany podnájemní smlouvy tak mají při úpravě svých práv a povinností smluvní volnost (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2018/2023).
16. Z § 744 z. o. k. je zřejmé, že povinnost hradit družstvu platby do tzv. fondu oprav a nájemné na provoz domu a družstva má žalovaný jako člen (bytového) družstva a nájemce bytu. Ačkoliv vůči družstvu bude osobou povinnou hradit (družstvem stanovené) platby vždy jeho člen, žádné zákonné ustanovení mu nebrání, aby se s podnájemcem dohodl, že i tyto platby budou součástí úhrad podnájemného, a proto je bude platit podnájemce (ať již nájemci nebo přímo družstvu).
17. Tyto platby – jsou-li stranami podnájemního vztahu sjednány – budou součástí plateb podnájemného, nikoliv úhrady za služby, neboť jakkoliv je výčet služeb uvedený v § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. pouze demonstrativní (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2025, sp. zn. 26 Cdo 287/2025) a rozsah poskytovaných služeb je věcí dohody mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, jedná-li se o úhradu do fondu oprav družstva a placení nájemného stanoveného družstvem, nejde o služby ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb., tedy o plnění spojená s užíváním bytu, ale o platby vyplývající z členství nájemce v bytovém družstvu.
18. Závěr odvolacího soudu, že zahrnuly-li strany tyto platby ve Smlouvě mezi služby, neměly povinnost je platit, však nemůže bez dalšího obstát. Jestliže si účastníci sjednali ve Smlouvě povinnost podnájemců platit za užívání předmětu podnájmu různé částky, měl se odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) pokusit především o výklad těchto ujednání.
19. K výkladu právních jednání a k posuzování jejich platnosti Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (viz např. rozsudek ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, uveřejněný pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) zdůraznil, že
- každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné), zásadně podléhá výkladu. Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu.
- Pro výklad jakéhokoliv právního jednání je podstatný jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování (§ 555 odst. 1 o. z.). Skutečnost, že osoba činící právní jednání jej nesprávně (např. v důsledku svého mylného právního názoru) označí, nemá při výkladu právního jednání zásadně žádný význam.
- Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věty první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností.
- Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním).
- Ochrana dobré víry adresáta právního jednání vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám (§ 556 odst. 1 věta první o. z.). Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov).
- Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z.
- Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží.
20. Je-li třeba každé ujednání smlouvy vykládat podle jeho obsahu a skutečné vůle stran, pak jen okolnost, že některé sjednané platby podnájemného účastníci ve Smlouvě nesprávně označili a zahrnuli mezi služby, neznamená, že jde o ujednání neplatné. Významné je, jaký byl jejich úmysl, zda podnájemcům bylo při uzavírání Smlouvy známo, že budou (ať již jako podnájemné, nebo jako měsíční poplatky) platit také fond oprav a nájemné ve výši stanovené družstvem. Při svých úvahách však odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) vyšel jen z (formálního) označení těchto položek v textu Smlouvy, aniž by se pomocí výše uvedených pravidel pokusil o výklad jejich vůle. Jen z textu Smlouvy přitom ani nelze zjistit, které služby zahrnovala částka nazvaná „měsíční poplatky“ ve výši 5.000 Kč (pouze v odst. III bod 4 je uvedeno, že nezahrnuje spotřebu el. energie a plynu), jež měla být placena zálohově a každoročně vyúčtována.
21. Nelze ani přehlédnout, že další úvahy soudu o nesprávnosti vyúčtování služeb za roky 2019–2022 a výši bezdůvodného obohacení, které mělo žalobcům vzniknout, jsou také vnitřně rozporné.
22. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (srovnej např. rozsudek ze dne 6. 6. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3841/2022) uzavřel, že podnajal-li nájemce podnájemci byt za účelem bydlení, řídí se jejich vztah subsidiárně úpravou nájmu bytu obsaženou v § 2235 a násl. o. z., a že není důvod, aby na podnájem bytu nebyl subsidiárně použit také zákon č. 67/2013 Sb. upravující vyúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 2), jestliže si jeho účastníci dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období vyúčtovat (§ 11 zákona č. 67/2013 Sb.). Účastníci, kteří se dohodli na měsíčním placení záloh na služby s tím, že jejich vyúčtování je žalovaný (nájemce) povinen zajistit bezprostředně poté, co obdrží vyúčtování od družstva, se měli (při absenci jiných ujednání ve Smlouvě) řídit přiměřeně zákonem č. 67/2013 Sb.
23. Nejvyšší soud se také v řadě svých rozhodnutí v poměrech zákona č. 67/2013 Sb. účinného do 31. 12. 2022 zabýval náležitostmi (řádného) vyúčtování služeb (srovnej např. rozsudky ze dne 18. 10. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2181/2022, ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020) a dospěl k závěru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo provedeno řádně, tj. v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími. Vyúčtování, které není řádné, není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování, přestože následné (řádné) vyúčtování může obsahovat (číselně vyjádřeno) zčásti nebo zcela i částky, které byly původně (nikoli však řádně) vyúčtovány (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 1. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2890/2021).
24. Nebyla-li vyúčtování podle závěru odvolacího soudu (soudu prvního stupně) řádná, pak ale nemůže obstát ani jeho závěr o „zjištěné reálné“ spotřebě služeb žalobců, neboť tu soud zjevně učinil z vyúčtování, která sám označil jako nesprávná. Povinnost poskytovatele služeb provést (řádné) vyúčtování nemůže soud suplovat a z nesprávného vyúčtování „dopočítat“ správnou výši nedoplatku, či přeplatku.
25. Protože rozsudek odvolacího soudu není ve vztahu k žalobci b) z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný a nejsou podmínky pro jeho změnu, Nejvyšší soud ho v tomto rozsahu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil ve vztahu k žalobci b) i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
26. O náhradě nákladů řízení mezi žalobcem b) a dovolatelem včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
27. Ve vztahu k žalobkyni a) není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné, a proto ho Nejvyšší soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Autor: -mha-