// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 03.11.2025
Nepřípustnost zpětné aplikace § 2236 o. z. na nájemní smlouvy dle obč. zák.
S ohledem na princip nepravé retroaktivity se posuzování předpokladů vzniku nájemních vztahů – posuzování účinků právních skutečností, jež je měly založit a jež nastaly v období do 31. 12. 2013 (za účinnosti obč. zák.), řídí právě (pouze) touto právní úpravou. Právní úprava o. z. se dle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. uplatní na tyto vztahy též, avšak nemůže vést ke zpětnému vzniku, změně či zániku k 1. 1. 2014 existujících (či neexistujících) právních poměrů.
Úpravu § 2236 odst. 1, 2 o. z., nově definující (možný) předmět nájmu bytu, tak nelze vykládat tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené v období před nabytím jeho účinnosti (do 31. 12. 2013). Nevede tedy ke konvalidaci z tohoto důvodu dle § 39 obč. zák. absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu). V takovém případě by se jednalo o nepřípustnou pravou retroaktivitu.
Je proto třeba dospět k závěru, že § 2236 odst. 2 o. z. se z povahy věci – stejně jako § 2236 odst. 1 o. z. - uplatní pouze na smlouvy o nájmu bytu (a nájmu domu) uzavírané podle právní úpravy o. z., tedy v období od 1. 1. 2014. To však nevylučuje posouzení projednávané věci dle právní úpravy § 2238 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1562/2025, ze dne 24. 9. 2025
Spisová značka: 26 Cdo 1562/2025 | ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1
Dotčené předpisy:
§ 2236 odst. 1, 2 o. z.
§ 2238 o. z.
§ 3074 odst. 1 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Žalobce se domáhal, aby byla žalované uložena povinnost vyklidit a předat mu prostory tvořené souborem místností o dispozici 3+1, označované v současnosti jako byt č. 6 v prvním patře (2. nadzemním podlaží) bytového domu na adrese XY, který je součástí pozemku parcela č. XY (zastavěná plocha a nádvoří) zapsaného na LV č. XY pro obec XY a katastrální území XY u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY (dále též jen „předmětný byt“, „dům“ a společně „předmětné nemovitosti“).
2. Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 19. 3. 2024, č. j. 26 C 204/2023-55, uložil žalované povinnost předmětný byt vyklidit a předat žalobci do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
3. Na základě odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 23. 1. 2025, č. j. 29 Co 387/2024-105, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II).
4. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalovaná původně (na základě dohody o užívání bytu z 25. 11. 1982) užívala v domě tam specifikovaný byt o velikosti 1+1. Dne 15. 1. 1987 odbor bytového hospodářství ONV Praha 10 rozhodl podle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, ve znění účinném do 31. 12. 1991 (dále jen „zákon č. 41/1964 Sb.“), o sloučení bytu užívaného žalovanou se sousedním bytem rovněž o velikosti 1+1 s tím, že nově mělo jít o byt o velikosti 3+1 - předmětný byt. V roce 1987 žalovaná provedla stavební úpravy (přebudování předsíně, vybudování koupelny z části předsíně, vybudování kuchyně z původního pokoje, změna dispozic), které nikdy nebyly zkolaudovány; z právního hlediska proto byt o velikosti 3+1 (předmětný byt) nikdy nevznikl. Dne 21. 1. 1987 uzavřela žalovaná s Okresním podnikem bytového hospodářství (OPBH) v Praze 10 dohodu o užívání předmětného bytu, aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí na takto (sloučením dvou bytů) vybudovaný byt o velikosti 3+1; k tomuto dni tudíž stále existoval právní stav kolaudovaných dvou samostatných bytů. Nebylo rozhodnuto ani o přidělení předmětného bytu žalované. Žalovaná však takto vytvořený předmětný byt od té doby užívá. Nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 1994 pronajala právní předchůdkyně žalobce Pozemní stavby Zlín, a.s., žalované předmětný byt na dobu neurčitou od 5. 1. 1994. Žalobu, kterou se žalobce - vlastník předmětných nemovitostí - dříve domáhal vůči žalované přivolení k výpovědi z nájmu předmětného bytu, Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 10. 5. 2012, č. j. 6 C 246/2005-131, zamítl z důvodu jeho právní neexistence (a neexistence nájmu k němu). Městská část Praha 10 - odbor stavební rozhodnutím ze dne 27. 7. 2011 uložila žalobci povinnost odstranit stavební úpravy provedené za účelem sloučení dvou samostatných bytů o velikosti 1+1 a uvést stavbu do kolaudovaného stavu z roku 1926. Soudní exekutor zahájil ve věci oprávněné Městské části Praha 10 proti žalobci exekuci odstraněním této stavby. Ani přes opakované výzvy žalobce žalovaná předmětný byt nevyklidila.
5. Z hlediska právního posouzení věci odvolací soud soudu prvního stupně vytkl, že přehlédl zvláštní přechodné ustanovení týkající se nájmu - § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“), a ocitoval § 2235 odst. 1 o. z. Vysvětlil, že zatímco podle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) - dále též jen „zákon č. 72/1994 Sb.“, se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, nová právní úprava (§ 2236 o. z.) definici bytu na splnění podmínek veřejného práva neváže. Dle § 2236 o. z. nájemci nemůže být na újmu skutečnost, že pronajatý prostor není stavebním úřadem určen k bydlení (není zkolaudován jako byt), a z důvodové zprávy k občanskému zákoníku se podává, že o chráněný nájem bytu půjde i v případě, pronajme-li se jako byt k bydlení místnost (soubor místností) tvořící materiálně obytný prostor, byť jej správní rozhodnutí za byt neoznačuje. V té souvislosti zdůraznil, že rozsudek vydaný v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, v němž Obvodní soud pro Prahu 10 dospěl k závěru o neexistenci předmětného bytu, vycházel z právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Uzavřel tak, že podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je nezbytné na užívání nezkolaudovaného předmětného bytu žalovanou nahlížet jako na chráněný nájem bytu. Nárok žalobce proto není po právu, bez ohledu na rozhodnutí stavebního úřadu nutící žalobce ke splnění povinnosti neslučitelné s pokračováním nájmu. V situaci, kdy je zapotřebí (nebo je orgánem veřejné moci nařízeno) provést stavební úpravy předmětného bytu, má žalobce za splnění zákonných podmínek k dispozici právo jeho nájem přerušit či vypovědět (§ 2259 a násl. a § 2288 o. z.).
6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to „vztaženo ke všem výrokům“, podal žalobce (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Má za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Namítá nesprávnost závěru odvolacího soudu, že za situace, kdy dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 žalované k předmětnému bytu platný nájem (z důvodu nedostatku kolaudace předmětného bytu) nevznikl, by v důsledku přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. měla být žalovaná od 1. 1. 2024 chráněna podle § 2236 odst. 2 o. z. a mělo by dojít k 1. 1. 2014 ke konvalidaci (podle do 31. 12. 2013 účinné právní úpravy absolutně neplatné) nájemní smlouvy. Zdůrazňuje, že dle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. se vznik nájmu posoudí dle dosavadních právních předpisů. Jestliže podle dosavadních předpisů nájem k předmětnému bytu platně nevznikl, nedochází s účinností občanského zákoníku k 1.1 2014 „k transformaci užívání bytu bez právního důvodu na nájem nezkolaudovaného bytu“. Ustanovení § 2236 odst. 2 o. z. proto v daném případě žalovanou „nemůže chránit“. Odvolací soud toto ustanovení aplikoval nepřípustně retroaktivně. Není zřejmé, na základě jakého právního titulu (nájemní smlouvy) by žalovaná měla být nájemcem předmětného bytu; jak dohody o užívání bytu z 21. 1. 1987, tak následná smlouva o nájmu bytu z 31. 5. 1994 jsou absolutně neplatnými; (ne)platnost nájemní smlouvy je přitom nutno posuzovat vždy k jejímu vzniku a podle tehdy účinné právní úpravy (jež vznik nájmu k právně neexistujícím – nezkolaudovaným bytům nepřipouštěla). Dovolatel proto navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu změněn a potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, jímž bylo žalobě zcela vyhověno, případně aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu vrácena k dalšímu řízení.
7. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
8. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
9. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolatelem) výkladu přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. a ustanovení § 2236 odst. 1 a 2 o. z. co do otázky, zda s účinností právní úpravy občanského zákoníku od 1. 1. 2014 dochází na základě těchto ustanovení k ochraně nájemce užívajícího byt na základě (stávající) absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu). Tato otázka dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena. Proto je dovolání přípustné; a je též opodstatněné.
10. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
11. Podle § 2236 odst. 1 o. z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
12. Podle § 2236 odst. 2 o. z. skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
13. Podle § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
14. Jak bylo vysvětleno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14.12.2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99, obsahoval-li zákon č. 41/1964 Sb. v ustanovení § 62 obecnou definici bytu, podle níž se jím rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky, pak pojem „bytu“ jako předmětu právního vztahu osobního užívaní byl nutně spjat s předpokladem pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu, a ten musel být splněn i v případě, že příslušný orgán souhlasil se sloučením bytů; bez rozhodnutí stavebního úřadu [§ 54, § 55, §§ 58 a násl., § 76 a násl., § 85 odst. 1, 2 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v tehdy účinném znění)] nebylo možno nově vzniklý soubor místností považovat za byt, a pouhý způsob jejich faktického užívání relevantní nebyl (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1183/99).
15. Podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 tak platilo, že předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“) mohl být jen „byt“, za nějž byl pokládán soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněný pod č. 90/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jinými slovy, podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 nájemní smlouva (či dohoda o odevzdání a převzetí bytu ve smyslu § 155 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 1991) mohla být platně uzavřena jen k bytu ve výše uvedeném smyslu; jinak byla absolutně neplatná dle § 39 obč. zák.
16. Současně (z pohledu přechodného ustanovení § 871 odst. 1 obč. zák.) platí ustálený závěr dovolacího soudu, že nelze-li učinit závěr, že vzniklo právo osobního užívání bytu, nepřichází v úvahu ani aplikace ustanovení § 871 odst. 1 obč. zák., neboť předpokladem zákonné transformace na právo nájmu bytu ve smyslu citovaného ustanovení je skutečnost, že ke dni účinnosti zákona č. 509/91 Sb. (k 1.1.1992) existovalo právo osobního užívání (srov. opět rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.12.2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99).
17. Z přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. se přitom podává, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (do 31. 12. 2013) se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Jinak se úpravou o. z. řídí i nájemní vztahy vzniklé před jeho účinností (s výjimkou nájmu movité věci a pachtu; srov. § 3074 odst. 1 věta druhá o.z.). Jde o vyjádření principu nepravé retroaktivity.
18. Z výše uvedeného se podává, že s ohledem na princip nepravé retroaktivity se posuzování předpokladů vzniku nájemních vztahů - posuzování účinků právních skutečností, jež je měly založit a jež nastaly v období do 31. 12. 2013 (za účinnosti obč. zák.), řídí právě (pouze) touto právní úpravou. Právní úprava o. z. se (dle § 3074 odst. 1 věta prvá o. z.) uplatní na tyto vztahy též, avšak nemůže vést ke zpětnému vzniku, změně či zániku k 1. 1. 2014 existujících (či neexistujících) právních poměrů. To je ostatně v § 3074 odst. 1 věta prvá o. z. zřetelně vyjádřeno. Jinými slovy řečeno, úpravu § 2236 odst. 1, 2 o. z., nově definující (možný) předmět nájmu bytu, nelze aplikovat (vykládat) tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené v období před nabytím jeho účinnosti (do 31. 12. 2013). Nevede tedy ke konvalidaci z tohoto důvodu dle § 39 obč. zák. absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu); srov. též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1911/2017, nebo ze 13. 3. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1835/2023. V takovém případě by se totiž jednalo o (nepřípustnou, neboť v rozporu s § 3074 odst. 1 věta prvá o. z.) pravou retroaktivitu.
19. Při respektování principu nepravé retroaktivity (a zákazu retroaktivity pravé) proto třeba dospět k závěru, že § 2236 odst. 2 o. z. se z povahy věci - stejně jako § 2236 odst. 1 o. z. - uplatní pouze na smlouvy o nájmu bytu (a nájmu domu) uzavírané podle právní úpravy o. z., tedy v období od 1. 1. 2014. Ustanovení § 2236 odst. 2 o. z. představuje v tomto smyslu „dotažení“ účinků právní úpravy § 2236 odst. 1 věta druhá o. z., zakotvujícího ochranu nájemce užívajícího pronajatý prostor k účelu bydlení, ačkoliv ten není k takovému účelu (kolaudačním rozhodnutím) určen, o navazující pravidlo, že taková skutečnost nemůže být nájemci na újmu, jinými slovy, že pronajímatel se toho, že prostor k bydlení určen není, nemůže dovolávat (oproti nájemci, jenž tak činit oprávněn je).
20. Jinak vyjádřeno, § 2236 odst. 2 o. z. nepředstavuje „samostatnou ochranu nájemce“, ale je provázán s § 2236 odst. 1 o. z., upravujícím právní nevýznamnost (kolaudačního) určení pronajímaného prostoru pro vznik chráněného nájmu bytu. Protože se § 2236 odst. 1 o. z. uplatní (jak výše uvedeno) jen na smlouvy o nájmu uzavřené v režimu o. z., tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 [a nikoliv též na nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené v období před nabytím jeho účinnosti (do 31. 12. 2013)], platí stejný závěr i pro uplatnění § 2236 odst. 2 o. z. Jen takový výklad je v souladu s principem nepravé retroaktivity vyjádřeným v § 3074 odst. 1 věta prvá o. z.
21. Proto závěr odvolacího soudu, že se v dané věci § 2236 o. z. uplatní, že z tohoto důvodu „od 1. 1. 2014 je nutno na užívání nekolaudovaného bytu žalovanou zapotřebí nahlížet jako na chráněný nájem bytu“ a že „nárok žalobce na jeho vyklizení není (ze žalobcem uplatněných důvodů neplatnosti smlouvy) po právu“, není správný.
22. Věc však bylo namístě posoudit dle právní úpravy § 2238 o. z.; odvolací soud (ani soud prvního stupně) tak však neučinil; jeho právní posouzení je tak neúplné, a tudíž (i z této příčiny) nesprávné.
23. Nejvyšší soud se otázkou aplikace ustanovení § 2238 o. z., potažmo otázkou dobré víry, zabýval ve svých rozhodnutích opakovaně. Již v rozsudku ze dne 20. 9. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, dovodil, že uvedené ustanovení lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014. S ohledem na principy nepravé retroaktivity může být toto ustanovení aplikováno až po účinnosti o. z., což znamená, že podmínky v něm stanovené pro ochranu „poctivého nájemce“ v podobě zákonné fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy (užívání bytu alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho oprávněným nájemcem) musí být splněny (též) k 1. 1. 2014 (srov. též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017, či ze dne 7. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3301/2018). Posouzení dobré víry domnělého nájemce nemůže vycházet jen z posouzení jeho subjektivních představ. Dobrá víra ve smyslu § 2238 o. z. zaniká v okamžiku, kdy se domnělý nájemce seznámil s okolnostmi, které u něj objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že je subjektem práva, jehož obsah vykonává, tedy nájemcem bytu (srov. opět rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3301/2018 či jeho usnesení ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2446/2023).
24. Ze shora uvedeného plyne, že výrok I rozsudku odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatel použil opodstatněně.
25. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), včetně závislého výroku II o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.). Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí též pro rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
26. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
27. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-